Phân tích marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam 1-Mở đầu: Thế giới ngày trở nên phẳng hơn, khả tiếp cận thông tin nhân loại phong phú hết Hiện nay, nhấp chuột giới bất động sản mở trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng lọai, muôn vàn hình thức khác Thế nên, nhà đầu tư khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến Họ phải vận động nhằm tiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm kể đến vai trò quan trọng chiến lược marketing Có thể thấy, marketing khoảng chi phí vô hình, nhà đầu tư không chuyên cảm thấy vô bổ chi trả hàng loạt khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing doanh nghiệp mà lợi ích khó thể đo lường trước Thế nhưng, nhà đầu tư thật thụ nhìn thấy tầm quan trọng marketing bất động sản Nó công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư suốt trình tạo lập dự án tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo lợi nhuận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu Hơn thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển Để phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nhằm nhận diện thị trường bất động sản từ hội marketing kinh doanh bất động sản Sau xin sử dụng mô hình phân tích PESTLE để phân tích môi trường chung sử dụng mô hình 05 lực lượng Michael Porter để phân tích môi trường ngành mô hình SWOT để phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức kinh doanh bất động sản trường Việt nam nói chung hai thị trường bật Hà nội TP HCM nói riêng 2-Phân tích môi trường chung( Mô hình Pestle): Bất động sản hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, tài sản bất động, di dời Bất động sản có đặc điểm khác biệt so với tài sản khác, cụ thể tính cố định vị trí, tính khan hiếm, tính lâu bền vật lý kinh tế, tính ảnh hưởng lẫn nhau, bất động sản có tính dị biệt cao vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan, vật ngoại cảnh, môi trường văn hóa, xã hội, kinh tế trị địa phương Chúng ta có nhìn rõ thị trường kinh doanh bấn động sản phân tích qua mô hình PESTLE sau: 2.1 Về thể chế- trị: Việt Nam đánh giá nước có trị ổn định với thể chế thống khu vực giới Tình hình trị ổn định sở cho hoạt động kinh tế phát triển, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước nước Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà làm văn phòng tạo thêm nhu cầu văn phòng chuyên nghiệp; chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà không qua sàn giao dịch Hơn với thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương cấp thời gian gần có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể là:  Chính sách khuyến kích đầu tư gián tiếp phủ đưa sách khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá Bất động sản gia tăng  Các sách tác động trực tiếp như: • Chính phủ cho phép Việt kiều mua Bất động sản Việt Nam • Cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách nới lỏng tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản thời gian gần 2.2 Về Kinh tế: Chỉ tiêu Tăng trưởng GDP 2008 2009 2010( dự báo) 6,23% 5,3% 6,5% Lãi suất cho vay 12,75% 12% 15% Chỉ số CPI 18,89% 6,9% < 7% -18 tỷ USD -12,2 tỷ USD Cán cân thương mại Giá vàng 17,8 triệu 26 triệu USD/VND 17.400 18.451 FDI( thực hiện) 11,7 tỷ 10,0 tỷ 19.000 Nguồn: Tổng cục Thống kê GDP Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam số quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh quốc gia Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực số ổn định, nhiều dự án bất động sản triển khai xây dựng khách sạn, resort… Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có 380.000 doanh nghiệp, xuất nhiều nhu cầu thuê, mua bán hay đầu tư kinh doanh địa ốc, văn phòng Đây hội cho nhà kinh doanh bất động sản phát huy hết nguồn lực kinh doanh 2.3 Về mặt văn hóa - xã hội: Dân số Việt nam thời điểm gần 86 triệu người với thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu nhà ở, dịch vụ kèm nhà đòi hỏi chất lượng ngày cao bao gồm sở hạ tầng( bệnh viện, trường học, khu thể thao, vui trơi giải trí); môi trường sinh thái, văn minh chung đô thị… 2.4 Về mặt công nghệ: Cả giới cách mạng công nghệ, hàng loạt công nghệ đời tích hợp vào sản phẩm, dịch vụ Việt nam đánh giá quốc gia có tốc độ phát triển nhanh ứng dụng công nghệ phục vụ cho người mà đặc biệt lĩnh vực công nghệ thông tin, công nghệ truyền thông Việc ứng dụng công nghệ thông tin số vào hoạt động kinh doanh bất động sản tạo tòa nhà đại có hệ thống điều khiển tòa nhà thông minh mà chủ nhà biết trạng nhà điều khiển, giám sát hoạt động thiết bị tòa nhà dù xa ( Ví dụ người chủ điều khiển giám sát từ xa việc đóng/mở cửa sổ trời mưa, tự động kéo rèm cửa sổ trời nắng, tự động điều khiển đèn sáng tối nhà tuỳ thuộc vào cường độ ánh sáng chiếu vào nhà thời điểm bao nhiêu, hay tự động bật bình nước nóng máy giặt…) Mặt khác công nghệ vật liệu ngành xây dựng cho đời sản phẩm thay vật liệu truyền thống gạch bê tông nhẹ công nghệ nước Châu Âu thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt cách âm tốt chịu đựng môi trường khác nghiệt công nghệ vật liệu tiên tiến để sản xuất thép, hợp kim đặc biệt, vật liệu polime compozit, vật liệu điện tử quang tử Đặc biệt công nghệ thi công giúp cho nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí giá thành… Ngoài cần phải kể đến ảnh hưởng công nghệ thông tin Internet yếu tố toàn cầu hóa trở thành yếu tố vĩ mô tác động đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản Phân tích môi trường ngành: Sử dụng mô hình lực lượng Michael Porter để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Áp lực cạnh tranh nhà kinh doanh BĐS: - Áp lực cạnh tranh đối thủ hoạt động lĩnh vực bất động sản lớn khốc liệt cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước đầu tư vào Việt nam Một yếu tố cạnh tranh mà nhà kinh doanh bất động sản thường đưa nguồn vốn dồi mà xem lại lợi cho nhà kinh doanh bất động sản nước nhà kinh doanh nước Trong hoàn cảnh, sách cho vay ngân hàng nước không ổn định, việc nguồn vốn cho nhà kinh doanh bất động sản nước lại phụ thuộc vào ngân hàng khiến cho phát triển thị trường gặp nhiều bất ổn, từ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa phê duyệt quy hoạch, chưa xây xong phần móng huy động vốn chí có thủ đoạn lừa đảo khách hàng - Thêm hầu hết dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm Vì vậy, doanh nghiệp nước gặp nhiều khó khăn bị ngân hàng xiết nợ xảy khủng hoảng tài 3.2 Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng: - Khách hàng nhân tố gây áp lực cạnh tranh nói ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh ngành BĐS Vì giá bất động sản đánh giá cao so với giới so với thu nhập người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản xuống thời gian tới; đồng thời Nhà nước xiết chặt quản lý hoạt động mua bán bất động sản chế sách quản lý đất đai Nhà nước trình chỉnh sửa hoàn thiện nên tâm lý người dân “chờ đợi” chưa mua Mặt khác thông thường khách hàng bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời người tiêu dùng cuối Nhà đầu tư thứ cấp làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc họ có vốn lớn, kỹ quản lý dự án không đầu tư vào bất động sản họ chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối họ có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác - Thêm áp lực cho việc kinh doanh BĐS cấu hàng hoá thị trường bất động sản chưa hợp lý Trong xây dựng nhà tỷ lệ hộ phù hợp với nhu cầu sức mua người làm công ăn lương thiếu, lúc có nơi, có lúc hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại đầu tư nhiều chủ yếu phục vụ số người có thu nhập cao người chuyên đầu cơ, có biến động lớn lãi suất ngân hàng thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng khả doanh nghiệp bất động sản bị phát sản cao 3.3 Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn( đối thủ mới): - Trong lúc doanh nghiệp ta khó khăn thiếu vốn doanh nghiệp đầu tư nước có tiềm lực kinh tế mạnh tranh thủ đầu tư vào bất động sản nước ta, đặc biệt khu trung tâm Tp.HCM Hà Nội.Họ có lợi có tiềm lực tài mạnh với phương thức đầu tư đa dạng trực tiếp gián tiếp thông thông qua quỹ đầu tư - Mặt khác Kinh tế Việt Nam rõ ràng xuất dấu hiệu hồi phục ấn tượng Tuy nhiên, ngân hàng chưa thực người đồng hành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản người mua nhà Chưa có quỹ đầu tư dài hạn cho bất động sản nói riêng cho đầu tư ngành công nghiệp nói chung mà chủ yếu dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ dân ngân hàng, có biến động tăng lãi suất đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng.Thêm Việt Nam phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn cộm vấn đề tỷ giá nguy lạm phát 3.4 Áp lực cạnh tranh từ hàng thay thế: Hàng hóa bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay gần không có, việc có hàng hóa thay đổi cấp độ sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C 3.5 Áp lực cạnh tranh từ nội ngành BĐS: - Việt nam nhiều tồn quy định, sách đền bù, giải phóng mặt khu đô thị quy hoạch để xây dựng nhà ở; thủ tục cấp phép đầu tư rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất chưa giải kịp thời quy hoạch chung đô thị yếu chậm - Các quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, sở ban ngành Các quan cấp cho chủ đầu tư định quy hoạch 1/500, định phê duyệt đầu tư, định thu hồi giao đất, định giải phóng mặt Nhiều nhà đầu tư phàn nàn sách quản lý không quán dẫn tới nhiều thời gian giải thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng năm Công tác đền bù, giải phóng mặt mà nhà kinh doanh bất động sản gọi có “đất sạch” định đến nhiều thành công dự án - Các nhà cung cấp vốn định chế tài chính: Sự thắt chặt sách tiền tệ năm 2008 gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, không vay vốn, tiền trả nhà thầu cuối công trình chậm tiến độ Mỗi thay đổi lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi tỷ giá rủi ro chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán USD gây tổn hại cho nhà kinh doanh giá USD xuống Nhà thầu tạo áp lực cho chủ đầu tư giá xây dựng tăng cao, nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát giảm chất lượng công trình - Nhà cung cấp nguyên vật liệu đưa yêu cầu tăng giá giá nguyên vật liệu tăng, giá thép, giá xi măng định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% tăng 06 tháng đầu năm 2010 lực cản nhiều chủ đầu tư - Ngoài ra, phải kể đến thông tin tiêu cực xây dựng nhà chung cư, chất lượng xây dựng công trình nói chung cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, vụ việc làm sổ đỏ sai quy định Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta thời gian qua trở nên ngày “lạnh” Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam ĐIỂM MẠNH - Các DN nước có quan hệ tốt ĐIỂM YẾU Chi phí ngầm cho quan hệ cao với quan nhà nước nên thường sở hữu quỹ đất lớn hơn, vị trí địa lý đẹp giải giải thủ tục hành nhanh gọn so với nhà đầu tư nước Thuê nhân công giá rẻ hơn, biết cách tiết Trình độ quản lý yếu, chuyên giảm chi phí đầu tư nghiệp hóa chưa cao, dẫn đến nhiều công trình có chất lượng không đảm bảo Hiểu văn hóa tiêu dùng bất động sản Chưa tạo dịch vụ có giá trị cao người Việt Nam làm thỏa mãn hài lòng khách hàng CƠ HỘI THÁCH THỨC Hệ thống chế, sách Hạn chế ưu đãi hay bình đẳng phủ theo hướng ngày minh bạch, mối quan hệ phủ lành mạnh bảo đảm nguyên tắc đồng với tổ chức, đơn vị bộ, quán, tôn trọng quy luật nước kinh doanh BĐS thị trường Sẽ tăng trưởng mạnh nhu cầu dân Cần tung thị trường sản số phẩm với giá trị thực, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại Nền kinh tế đà hồi phục có Sự tăng trưởng chưa bền vững, nguy dấu hiệu tăng trưởng lạm phát cao; biên độ dao động chênh lệch tỷ giá hối đoái thất thường Hội nhập WTO thu hút vốn nhà đầu Áp lực cạnh tranh với đổi thủ tư nước nước ngày tăng cao II- Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt nam nay; khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội & TPHCM 1- Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công:  Có chiến lược tầm nhìn dài hạn ;  Có quan hệ tốt với đối tác ngành liên quan;  Biết huy động vốn quay vòng tốt nguồn vốn;  Biết quảng bá, tạo hình ảnh tốt đẹp cho tổ chức, công ty hay đơn vị mình;  Có tầm ảnh hưởng, uy tín với khách hàng;  Có khác biệt điểm nhấn kinh doanh dịch vụ chuyên nghiệp  2- Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh: STT Tiêu chí Hà Nội TP Hồ chí Minh Quan điểm giải Chậm chạp, quan liêu Khá linh hoạt thu tục hành Mức độ chuyên Chưa cao Khá cao nghiệp Sản phẩm dịch vụ Thấp Chưa với Tương đối cao Nhìn cam kết ban đầu chung đáp ứng KH Đạo đức kinh doanh nhu cam kết ban đầu Thấp: không tôn Tuân thủ pháp luật trọng luật pháp,Ví dụ: bán nhà chưa có giấy phép Các dịch vụ hõ trợ Thấp kèm Cao TÀI LIỆU THAM KHẢO _ Giáo trình Marketing Nhà xuất tổng hợp TP HCM 10/06/2010 Các báo điện tử : Dân trí, VCI news, Vietnamnet… Bất động sản Việt nam - Bản Tin Tuần VietRees * Số 136 * Tuần Tháng 6/ 2010 Bất động sản Việt nam - Bản Tin Tuần VietRees * Số 137 * Tuần Tháng 6/ 2010 http://www.imt.vn/articles/the-gioi-khong-du.html http://tailieu.vn/xem-tai-lieu/mo-hinh-pest-trong-nghien-cuu-moi-truong-vimo.12142.html http://www.diendantmdt.com/forum/showthread.php?t=3956 ... động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước đầu tư vào Việt nam Một yếu tố cạnh tranh mà nhà kinh doanh bất động sản thường đưa nguồn vốn dồi mà xem lại lợi cho nhà kinh doanh bất động. .. để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Áp lực cạnh tranh nhà kinh doanh BĐS: - Áp lực cạnh tranh đối thủ hoạt động lĩnh vực bất động sản lớn khốc liệt cạnh tranh nhà kinh doanh bất động. .. sở cho hoạt động kinh tế phát triển, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước nước Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở;