TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong 10 năm trở lại đây, với trình đô thị hóa, quỹ đất nghĩa trang Hà Nội ngày bị cạn kiệt Để giải vấn đề đất mai táng phục vụ cho nhu cầu hậu người dân đô thị xuất nhiều dự án công viên nghĩa trang với diện tích hàng ngàn hecta trở thành xu hướng kinh doanh bất động sản Nắm bắt nhu cầu thị trường, Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình định đầu tư dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình Dự án giai đoạn giải phóng mặt lên phương án thiết kế, đó, chủ đầu tư mong muốn có nghiên cứu thực tiễn nhu cầu khách hàng sản phẩm dự án để có định hướng sản phẩm phù hợp Chính lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc Công ty Cổ phần Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình” đề tài viết luận văn Thạc sĩ Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu nội dung xây dựng chiến lược sản phẩm, ứng dụng cho dự án đầu tư xây dựng công viên nghĩa trang - Đánh giá làm sở xây dựng chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc để từ khuyến nghị chiến lược sản phẩm cho chủ đầu tư - Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình - Đề xuất số giải pháp để thực chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc theo phương án đề Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn lớn tác giả lựa chọn phương pháp nghiên cứu vấn trực tiếp khách hàng mua sản phẩm CVNT địa bàn Hà Nội Tác giả sử dụng thông tin từ bảng vấn để phân tích đưa kết luận từ đưa định sản phẩm Ngoài ra, luận văn sử dụng số liệu bán hàng từ dự án CVNT Lạc Hồng Viên nguồn tài liệu nội từ Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình làm để phân tích, thống kê, so sánh CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM CHO DỰ ÁN CÔNG VIÊN NGHĨA TRANG 1.1 Sản phẩm dự án công viên nghĩa trang 1.1.1 Khái niệm sản phẩm công viên nghĩa trang Qua nghiên cứu thực tế tài liệu, tác giả nhận thấy khác biệt lớn công viên nghĩa trang với nghĩa trang thông thường kết hợp xây dựng phần mộ cảnh quan thiên nhiên xen lẫn làm xóa mờ cảm nhận lạnh lẽo nơi chôn cất người chết Đây điểm cốt lõi để khách hàng lựa chọn hình thức CVNT Sản phẩm CVNT loại hình mộ phần: đơn, đôi, gia đình khuôn viên mộ gia đình điểm đặc trưng thể rõ tính chất CVNT 1.1.2 Đặc điểm sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Sản phẩm CVNT sản phẩm bất động sản có thời gian sử dụng vĩnh viễn bị ảnh hưởng thị trường chung Chính yếu tố tiền đề vững cho đầu tư phát triển dự án kinh doanh CVNT Tuy nhiên, sản phẩm CVNT mang tính tâm linh cao, người sử dụng sản phẩm chưa trải nghiệm sản phẩm giống hay tương tự, lựa chọn sản phẩm thiên cảm tính lý tính 1.2 Chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang 1.2.1 Khái niệm chiến lược sản phẩm chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Tác giả xây dựng lý thuyết chiến lược sản phẩm dự án CVNT dựa lý thuyết chiến lược sản phẩm marketing Chiến lược sản phẩm chữ P cốt lõi chữ P marketing, đó, cần nghiên cứu cách kỹ lưỡng 1.2.2 Các mô hình chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Qua nghiên cứu, tác giả rút kết luận dự án CVNT bắt đầu gia nhập thị trường, doanh nghiệp nên lựa chọn mô hình CLSP đa dạng hóa, đảm bảo đủ sản phẩm có thị trường để thu hút khách hàng Sau tạo chỗ đứng định thị trường, với ổn định tài nhân lực, doanh nghiệp đẩy mạnh theo định hướng khác theo mô hình chuyên môn hóa, liên kết hay khác biệt hóa 1.3 Quy trình xây dựng chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Trong bước xây dựng nên chiến lược sản phẩm, tác giả nhận thấy bước đến bước bước quan trọng tốn nhiều thời gian Mục tiêu chiến lược phải gắn với mục tiêu chung doanh nghiệp Thêm nữa, nghiên cứu, phân tích đánh giá sát với thực tế định sản phẩm có tính xác hiệu cao nhiêu CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM DỰ ÁN CÔNG VIÊN NGHĨA TRANG TÂY PHƯƠNG CỰC LẠC CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TÂY PHƯƠNG CỰC LẠC HÒA BÌNH 2.1 Giới thiệu dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc 2.1.1 Vị trí – Quy mô Nằm tỉnh Hòa Bình, nơi cửa ngõ phía Tây, thuận theo hướng tâm linh lại có kết nối giao thông thuận tiện, dự án CVNT Tây Phương Cực Lạc hội tụ nhiều lợi địa điểm Tuy nhiên, dự án nằm sát cạnh dự án Lạc Hồng Viên – CVNT lớn khu vực phía Bắc khó khăn lớn cho việc cạnh tranh, tạo dựng tên tuổi Với quy mô giống Lạc Hồng Viên, dự án Tây Phương Cực Lạc cần nghiên cứu kỹ sản phẩm đối thủ để đưa chiến lược phù hợp 2.1.2 Cơ sở pháp lý dự án – Kế hoạch triển khai Qua nghiên cứu tìm hiểu, tác giả đánh giá dự án có sở pháp lý rõ ràng đầy đủ Đây lợi cho dự án tiếp thị đến khách hàng Mặt khác, với kế hoạch bán hàng năm 2015, thời điểm dự báo thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu khởi sắc lại khoảng thời gian phù hợp để tung sản phẩm thị trường Nếu triển khai theo kế hoạch đề ra, dự án chắn thu hút lượng lớn khách hàng 2.1.3 Lợi - Hạn chế Trong tất lợi dự án, lợi vị trí điểm mạnh dự án có được, vậy, quy hoạch xây dựng dự án tác giả hướng đến việc tận dụng tối đa lợi tự nhiên sẵn có, bố trí sản phẩm phân bố khu đồi tự nhiên theo địa hình địa mạo Mặt khác để khắc phục hạn chế việc nằm cạnh khu công viên nghĩa trang đại khu vực, tác giả hướng đến tạo chiến lược sản phẩm vừa đảm bảo loại sản phẩm đối thủ có, vừa có điểm riêng biệt mà đối thủ cạnh tranh chưa có 2.2 Xây dựng chiến lược sản phẩm dự án công viên nghĩa trang Tây Phương Cực Lạc 2.2.1 Mục tiêu, nhiệm vụ dự án Chủ đầu tư đặt mục tiêu biến dự án trở thành CVNT lớn khu vực Đông Nam Á, mục tiêu không dễ dàng đạt 2.2.2 Phân tích môi trường kinh doanh Xét tổng quan thị trường khu vực, có dự án CVNT Lạc Hồng Viên đối thủ cạnh tranh trực tiếp cần học hỏi họ Tác giả thực vấn sâu 33 khách hàng mua đất dự án cạnh tranh – CVNT Lạc Hồng Viên, tìm hiểu lý lựa chọn khách hàng, cảm nhận khách hàng mong muốn cải thiện chất lượng sản phẩm khách hàng Kết rút được: + Khách hàng chọn mua dự án CVNT khu vực Hòa Bình gồm nhóm đối tượng phân theo độ tuổi vị trí Khách hàng độ tuổi trung niên từ 40 – 55 nhóm khách hàng chính, trực tiếp định mua sản phẩm Khách hàng sống Hà Nội chiếm đến 70% tổng số khách hàng dự án, nhóm khách hàng cần có chiến lược chăm sóc tiếp thị đặc biệt + Sự thành công dự án CVNT Lạc Hồng Viên yếu tố: vị trí thuận tiện; sản phẩm, dịch vụ đa dạng; thực truyền thông mạnh Tất yếu tố dự án Tây Phương Cực Lạc học hỏi phát huy nhiệm vụ phải làm tốt đem lại lợi cạnh tranh + Hạn chế dự án CVNT Lạc Hồng Viên giá dịch vụ cao, khách hàng chưa thực cảm thấy thỏa mãn giá trị nhận chi phí bỏ Dự án Tây Phương Cực Lạc cần có chiến lược điều chỉnh mức phí dịch vụ 2.2.3 Tổng hợp tác động lựa chọn chiến lược Phân tích SWOT tác giả đưa kết luận cho chiến lược sản phẩm dự án CVNT Tây Phương Cực Lạc: - Xây dựng thương hiệu phổ biến rõ cho người tiêu dùng biết đến ý nghĩa CVNT - Tận dụng nguồn nhân lực có kiến thức chuyên sâu xây dựng CLSP cạnh tranh, hợp lý đưa dự báo thay đổi sách - Thiết kế sản phẩm điều chỉnh quy mô hợp lý sản phẩm có; xây dựng sản phẩm độc đáo; gia tăng dịch vụ kèm theo cho khách hàng - Đầu tư đồng sở hạ tầng kỹ thuật 2.2.4 Quyết định khối lượng sản phẩm Một số điểm định hướng chiến lược sản phẩm sau: - Ưu tiên phân lô diện tích khuôn viên > 50m2 trở lên lô đất lớn Những ô đất mộ đơn, mộ đôi phân bố khu đất có quy mô nhỏ hơn, phía chân đồi khách hàng yêu cầu cao vị trí loại sản phẩm - Chú trọng vào sản phẩm mộ gia đình từ 50m2 – 100m2, xây dựng chiến lược với số lượng sản phẩm lớn gấp 1,5 – lần so với sản phẩm lại nhóm - Trên khu đất có từ 04 đến 05 loại sản phẩm để dễ dàng quản lý, xây dựng tạo nên thống nhất, đồng cảnh quan Mỗi loại sản phẩm phân bố 04 đến 06 khu đồi, tạo nên quần thể đa dạng không trùng lặp Sản phẩm phụ trợ dịch vụ cung cấp khuôn viên CVNT Tác giả đề xuất phí dịch vụ CVNT Tây Phương Cực Lạc chia thành gói dịch vụ - điểm khác biệt so với dự án cạnh tranh Mỗi khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ khác nhau, khách hàng có nhu cầu cung cấp nhiều dịch vụ phải trả mức phí cao hơn, điều tạo nên cảm giác công giá trị dịch vụ mà khách hàng mong muốn 2.2.5 Xác định giá kế hoạch bán hàng Tác giả nhận thấy mức giá bán sản phẩm doanh nghiệp đưa dựa theo mức giá trung bình dự án nghĩa trang nước chưa hợp lý Tác giả điều chỉnh lại giá bán dựa theo phương pháp so sánh định giá bất động sản Lựa chọn BĐS CVNT khu vực có tương đồng sau điều chỉnh kết luận mức giá chào bán trung bình dự án 7.110.000VNĐ/m2 2.2.6 Dự kiến sai lệch rủi ro thực CLSP đề Tất rủi ro xảy cuối làm thay đổi số lượng chất lượng sản phẩm Tác giả nghiên cứu đưa số rủi ro thay đổi sách Nhà nước, kết cấu đất,… Doanh nghiệp cần vững vàng đối mặt xử lý tình nhanh chóng tránh tổn thất CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM DỰ ÁN CÔNG VIÊN NGHĨA TRANG TÂY PHƯƠNG CỰC LẠC CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TÂY PHƯƠNG CỰC LẠC HÒA BÌNH 3.1 Dự báo thuận lợi – khó khăn việc tổ chức thực chiến lược sản phẩm Theo phân tích từ tình hình thực tế kế hoạch triển khai Chủ đầu tư, tác giả cho dự án gặp khó khăn vốn, đặc biệt thời điểm thị trường BĐS trầm lắng kinh tế suy thoái 3.2 Giải pháp để triển khai chiến lược sản phẩm đề 3.2.1 Giải pháp huy động vốn Nghiên cứu dự án nên triển khai huy động vốn theo cách thức thông thường huy động từ nhà đầu tư ký hợp đồng liên kết, hợp tác huy động từ nguồn tiền nhàn rỗi dân cư công nhân viên Tổng công ty Để thực công việc này, trước tiên doanh nghiệp cần kế hoạch chiến lược thật thuyết phục để đưa kêu gọi đầu tư nghiên cứu chiến lược sản phẩm tài liệu hỗ trợ hữu ích 3.2.2 Giải pháp tổ chức thực nhanh công tác giải phóng mặt Dự án không gặp khó khăn lớn công tác giải phóng mặt bằng, tác giả đề xuất giải pháp để đẩy mạnh trình thực hiện, chủ yếu tuyên truyền, vận động người dân hiểu chấp hành theo quy định 3.2.3 Giải pháp xây dựng hệ thống hạ tầng sở Hệ thống hạ tầng khu vực dự án gần chưa có tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện điện, đường đi, nguồn nước Đặc biệt cần ý việc xử lý nguồn nước để không gây ảnh hưởng đến môi trường nguồn nước dân cư khu vực lân cận 3.2.4 Giải pháp nhân dự án Luận văn đồng ý với kế hoạch tuyển dụng nhân tận dụng từ nguồn nhân lực địa phương Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình đưa Cách thức vừa tạo việc làm cho lao động địa phương, hiệu ứng tích cực cho tỉnh Hòa Bình mặt khác vừa tiết kiệm chi phí chủ đầu tư Tuy nhiên, tác giả điều chỉnh lại cấu số lượng nhân cho dự án so với ban đầu theo nhu cầu, khối lượng công việc, nhiệm vụ phận 3.3 Giải pháp để phân phối sản phẩm Tác giả vận dụng kết nghiên cứu phân loại đối tượng khách hàng để đưa chiến lược tương ứng với đối tượng khách hàng mục tiêu nhằm tiết kiệm thời gian chi phí Chú ý phương tiện truyền thông: tivi, báo đài, internet… kênh quảng bá hình ảnh tốt 3.4 Giải pháp điều chỉnh chiến lược sản phẩm Có thay đổi dễ dàng điều chỉnh, mang tính ảnh hưởng thấp sách Nhà nước, giá đầu vào vật liệu, nhân sự… Tuy nhiên có thay đổi khó lường trước, có tính ảnh hưởng lớn vấn đề vốn, thị hiếu khách hàng Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả biết tên gọi dự án Tây Phương Cực Lạc tên gọi khu di tích lịch sử cấp quốc gia thuộc huyện Thạch Thất, Hà Nội nên đề xuất với Chủ đầu tư nên thay đổi tên gọi cho dự án, tránh rắc rối sau 3.5 Kiến nghị Cơ quan Nhà nước Tác giả xin đề xuất với quan Nhà nước việc hình thành sở pháp lý ổn định rõ ràng cho doanh nghiệp kinh doanh CVNT Quy hoạch di rời nghĩa trang vùng ngoại ô xu hướng cần cho đô thị phát triển 3.6 Đề xuất với Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình Những đề xuất tác giả Chủ đầu tư – Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình, mong muốn để thực chiến lược sản phẩm đề cách tốt Bên cạnh đó, tác giả đưa số tên gọi gắn liền với vị trí ý nghĩa dự án để đổi tên cho dự án KẾT LUẬN Mặc dù có nhiều kinh nghiệm hoạch định xây dựng CLSP, lĩnh vực kinh doanh CVNT nói chung Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình nói riêng vấn đề mẻ, cần phải làm sáng tỏ mặt lý luận thực tiễn Để vận dụng sáng tạo vào hoàn cảnh cụ thể, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chung CLSP doanh nghiệp kinh doanh CVNT Trên kết vấn, phân tích môi trường kinh doanh bên môi trường nội công ty kết hợp với sở lý luận chung tác giả xây dựng CLSP cho Công ty CP Tây Phương Cực Lạc Hòa Bình Cuối cùng, tác giả đưa giải pháp đề xuất để góp phần đẩy nhanh công tác tổ chức thực CLSP đề Luận văn nghiên cứu khoảng thời gian không dài nguồn tài liệu thống sẵn có không nhiều nên có nhiều hạn chế phần xây dựng khung lý thuyết Tuy nhiên, tác giả mong muốn nguồn tài liệu cho nghiên cứu sau CVNT ... việc hình thành sở pháp lý ổn định rõ ràng cho doanh nghiệp kinh doanh CVNT Quy hoạch di rời nghĩa trang vùng ngoại ô xu hướng cần cho đô thị phát triển 3.6 Đề xuất với Công ty CP Tây Phương Cực... chung CLSP doanh nghiệp kinh doanh CVNT Trên kết vấn, phân tích môi trường kinh doanh bên môi trường nội công ty kết hợp với sở lý luận chung tác giả xây dựng CLSP cho Công ty CP Tây Phương Cực... động vốn Nghiên cứu dự án nên triển khai huy động vốn theo cách thức thông thường huy động từ nhà đầu tư ký hợp đồng liên kết, hợp tác huy động từ nguồn tiền nhàn rỗi dân cư công nhân viên Tổng công