Đề số 1: Anh chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát & vấn) để minh họa cho viết BÀI LÀM Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam 1.1.Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản marketing bất động sản Việt nam nay: Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh có tính chu kỳ khoảng - năm lại xuất đợt sốt về lượng giao dịch (vào năm 1993 - 2000 - 2007) biến động chủ yếu xảy số thành phố lớn Bên cạnh yếu tố tích cực trình phát triển, thị trường BĐS nước ta tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại mà "Khả trả nợ" nhà đầu tư đầu bất động sản lên đến giới hạn nguy hiểm Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà 80% thu nhập hộ trung lưu mức dễ gây khủng hoảng nợ Một yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tới mức tốt rủi ro khả tiếp cận thông tin hay tính minh bạch thông tin thị trường Tuy nhiên thấy việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư nhà đầu tư nhằm hình thành dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng tồn lớn Dẫu nhiều dự án phê duyệt, nhiều công trình xây dựng nhiều dự án hoàn thành, triển khai triển khai thông tin vấn đề liên quan thiếu rõ ràng Thêm vào đó, chưa có số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản Việt Nam Trong đó, giới tồn nhiều số khác đo lường thị trường bất động nói chung thị trường nhà ở, khu đô thị nói riêng Chẳng hạn, số giá nhà (HPI), số giá bất động sản (RPI), số thị trường bất động sản (REMI) * Thuận lợi: - Bất động sản Việt nam phát triển so với khu vực - Nền kinh tế giai đoạn phát triển nên nhu cầu bất động sản Việt nam ngày tăng cao như: Nhà ở, Văn phòng cho thuê, Chung cư v.v… với tòa nhà có địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn, có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Đặc biệt quan trọng với giá vừa phải ưa chuộng, phát triển tốt năm qua năm tới - Các kênh đầu tư khác giai đoạn nhà đầu tư không thực hấp dẫn an toàn so với kênh đầu tư bất động sản * Khó khăn: - Giá bất động sản đánh giá mức cao so với thu nhập thực tế - Nhu cầu thị trường mua bán nhà đất giảm Nhà nước điều chỉnh giá đất, tiêu cực đất đai, giá vàng biến động mạnh v.v… - Chất lượng công trình chưa đảm bảo chất lượng đáp ứng với yêu cầu khách hàng - Thiếu “không gian hạng sang”, đặc biệt trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê - Marketing bất động sản Việt Nam bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu bất động sản - Quan hệ cung cầu bất động sản không cân bằng, cung cầu nên Marketing cho bất động sản chưa quan tâm nhiều thể qua: + Các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm họ tin tưởng vào định dựa suy đoán cảm tính mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị việc marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản + Các chủ bất động sản bị hạn chế nguồn vốn, kinh nghiệm, có xu môi giới nhiều hơn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường cách bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp + Nhân hoạt động lĩnh vực marketing bất động sản nước chuyển sang công ty bất động sản nước ngày tăng dẫn đến thiếu hụt trầm trọng Chính nước có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản dự án lớn rơi vào tay số công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước có mặt Việt Nam - Cách thức triển khai tiếp thị dự án doanh nghiệp nước thường không thường xuyên điều tra thực tế thị trường, nhu cầu phân khúc khách hàng cách cụ thể mà đơn phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo báo với thiết kế nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên khác biệt chưa nhắm tới phân khúc khách hàng Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, doanh nghiệp bất động sản làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời không mang lại hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bản, có đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên khác biệt độc đáo cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm doanh nghiệp bất động sản nước nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay doanh nghiệp bất động sản nước hoạt động Việt Nam 1.2 Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Cơ hội Thách thức -Nền kinh tế phát triển -Tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, Diễn giải Về kinh tế -Thu nhập bình quân hàng đầu bất động sản phổ biến năm tăng 5% -Các sách nhà -Cơ chế tín dụng ngày nước hổ trợ như: Cho vay thắt chặt người có thu nhập -Thị trường bất động sản chưa thấp mua nhà, gói kích thực phát triển, manh mún, cầu kinh tế v.v Về Chính trị nhỏ lẽ -Mở cửa cho Việt kiều -Chính sách chồng chéo chưa mua nhà Việt nam thống - Các sách khuyến -Tính minh bạch công khai quy khích đầu tư nhà cho hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng người có thu nhập thấp, sinh kịp thời viên v.v… - Việc huy động vốn chủ đầu tư người góp vốn nhiều bất cập ảnh hưởng đến nhà đầu tư Về Văn hóa – -Tầng lớp người có thu nhập - Nước ta nước chậm phát Xã hội cao ngày tăng triển nên đại đa số có thu nhập - Kinh tế phát triển tốc độ thấp đô thị hóa ngày cao - Trình độ lao động thấp - Lao động dồi dào, nhân - Thực trạng bất động sản công rẻ chủ yếu đầu chưa thực -Tâm lý người tiêu dùng đáp ứng với người có nhu thích sở hữu nhà đất nên tạo cầu thực hội cho mua bán đất đai -Quan niệm người dân Phương đông phong tục, tập quán, lối sống v.v Về Công nghệ - Công nghệ ngày phát -Thời gian thi công dài triển làm cho giá thành ngày -Tâm lý nhà cao tầng, chung cư hạ, nhà cao tầng phát đại đa số người tiêu dùng triển mạnh, đáp ứng việt nam chưa thực phổ biến đối tượng có thu nhập thấp Về môi trường -Quỹ đất cho phát triển nhà Giá đất đền bù cao (NĐ 69/CP) tự nhiên nhiều Thời tiết nhiều diễn biến bất lợi - Nguồn NVL phong phú Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: - Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật gồm: Luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐCP Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Là người qua đào tạo chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản - Có trình độ, hiểu biết pháp luật am hiểu thị trường bất động sản - Kỹ tiếp cận thị trường, phân tích dự báo, biết nắm bắt hội v.v… - Kỹ hoạt động marketing thị trường bất động sản - Có tư tốt mối quan hệ rộng, đặc biệt quan hệ tốt với quyền địa phương 3.Sự khác kinh doanh bất động sản Hà Nội TP Hồ Chí Minh: Tiêu chí Hà nội Sài gòn Vị trí Là trung tâm VH-Chính Là trung tâm Kinh tế trị Điều kiện tự nhiên Khắc nghiệt Ít khắc nghiệt Pháp luật – sách Quản lý kiến trúc chặt Cơ chế động hơn Trình độ Có trình độ dân trí cao Có trình độ dân trí thấp Cơ chế làm việc Cơ chế chưa thực Năng động động Thói quen khách hàng, Phong nhu cầu nhà kiến hơn, ảnh Đơn giản hóa hưởng Nhu cầu nhà Nhu cầu nhà cao Chính sách thu hút Chịu ảnh hưởng văn hoá Chịu ảnh hưởng phương đông phương Tây Dân số Mật độ dân số thấp Mật độ dân số cao Thu nhập bình quân Có thu nhập thấp Cao Cơ sở hạ tầng Giao thông Giao thông tốt Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu mua Có thể thuê nhà, chung cư đất, nhà Xu hướng phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam: Việt Nam phát triển nhanh nhu cầu bất động sản tiếp tục tăng thời gian tới Giá hầu hết mảng bất động sản tăng vài năm tới người mua người thuê có xu hướng lựa chọn sản phẩm có chất lượng tốt quản lý tốt Vì thị trường có nhiều tiềm mang nhiều rủi ro Số lượng dự án tất lĩnh vực bất động sản lớn Điều dẫn tới dư thừa nguồn cung vài năm tới Dường nhiều người, dù có kinh nghiệm hay chưa, “nhảy” vào lĩnh vực này, mạo hiểm Các nhà đầu tư giảm rủi ro thông qua làm việc nhà tư vấn chuyên nghiệp Nhu cầu nhà trung bình giá hợp lý phân khúc thị trường bất động sản thời gian tới tăng mạnh nhằm đáp ứng đại đa số thỏa mãn đối tượng khách hàng có thu nhập thấp Nhu cầu đầu bất động sản giai đoạn suy thoái kinh tế, đồng tiền giá, kênh đầu tư khác có nhiều yếu tố rủi ro điều kiện thuận lợi để phát triển nhu cầu cho nhà đầu bất động sản Nhà chung cư, văn phòng cho thuê khu đô thị, thành phố, khu công nghiệp v.v phát triển mạnh thời gian tới song song với phát triển đất nước Gói kích cầu Chính phủ kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam Bốn xu hướng chi phối mạnh mẽ tương lai thị trường bất động sản Việt Nam ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định www.cafef.vn sau: + Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu: Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Trong vòng tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mức vừa phải + Chất lượng dự án quan tâm nhiều hơn: Trong dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại + Người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản: Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Khi thị trường ngày phát triển, người dân ngày “tỉnh” tượng dần bị triệt tiêu thay vào xu hướng người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản + Xu hướng đào thải thị trường văn phòng cho thuê Đối với mảng văn phòng cho thuê, tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Vì vậy, tòa nhà văn phòng có đầy đủ yếu tố nêu có giá hợp lý dễ cho thuê Bên cạnh địa thuận lợi, yếu tố khác công hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy chữa cháy ảnh hưởng lớn tới định khách hàng Kết luận: Marketing việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ định hướng xây dựng phân khúc thị trường phù hợp cho nhóm sản phẩm Công ty, tiếp thị sản phẩm bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý phương thức hiệu để mang lại kết làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Việt nam kinh tế thị trường có đạo Nhà nước Vì vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường hoạt động theo hướng tích cực quan trọng Vì thời gian tới cần tập trung số giải pháp cho thị trường bất động sản sau: - Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án, quy hoạch phát triển đô thị đảm bảo minh bạch, công khai - Xem xét lại cân đối cung cầu thị trường bất động sản - Tìm giải pháp nhằm giảm giá bất động sản đáp ứng với người tiêu dùng - Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua, người bán Tài liệu tham khảo: - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Các viết mạng Internet: - http://diendan.marketingchienluoc.com, - http://www.bwportal.com.vn, - www.vneconomy.vn, - http://www.marketingvietnam.net, - http://www.vn-seo.com, - http://landtoday.net, - http://cafef.vn 10 ... kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: - Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật gồm: Luật kinh doanh bất động sản Nghị... thương mại cho thuê - Marketing bất động sản Việt Nam bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu bất động sản - Quan hệ cung cầu bất động sản không cân bằng, cung cầu nên Marketing cho bất động sản chưa quan tâm... giá bất động sản (RPI), số thị trường bất động sản (REMI) * Thuận lợi: - Bất động sản Việt nam phát triển so với khu vực - Nền kinh tế giai đoạn phát triển nên nhu cầu bất động sản Việt nam