Quản trị Maketing Đề bài: Anh chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát & vấn) để minh họa cho viết Bài làm: Cũng ngành nghề khác, Marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ đòi hỏi giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản I.Cơ hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nay: Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô: 1.1 Kinh tế Có nhiều yếu tố tác động đến phát triển thị trường BĐS (Bất động sản) như: tăng trưởng kinh tế, lạm phát, quy hoạch xây dựng đô thị, mức độ đầu tư sở hạ tầng, thị trường chứng khoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, sách thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý BĐS * Tăng trưởng kinh tế kiềm chế lạm phát Theo dự báo, kinh tế Việt Nam năm 2010 trì mức độ phát triển cao chút so với năm 2009 Yếu tố lạm phát có bị ảnh hưởng tháng đầu năm 2010 với tâm Chính phủ để kiềm chế lạm phát hy vọng lạm phát năm khống chế mức không số Đây yếu tố quan trọng định mức độ ổn định phát triển thị trường BĐS năm 2010 * Công tác quy hoạch xây dựng đô thị mức độ đầu tư cho sở hạ tầng Năm 2010, thủ đô Hà Nội hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; đó, thành phố Hồ Chí Minh tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung thành phố vùng lân cận Tại đô thị lớn khác Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, số dự án đầu tư sở hạ tầng có quy mô lớn triển khai cách khẩn trương có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng phát triển thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn chặt chẽ Lãi suất lãi suất cho vay đầu tư BĐS ngân hàng thương mại mức cao Theo số liệu khảo sát, quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay số ngân hàng thương mại tới 18%/năm Việc Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy động lãi suất cho vay, tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư điều chỉnh mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo không khí sôi động cho thị trường BĐS Mặc dù vậy, việc mở rộng tín dụng cách ạt vào thị trường BĐS, phân khúc thị trường cao cấp tiềm ẩn nguy gây tượng “ bong bóng” bất động sản * Thị trường chứng khoán Cùng với tăng trưởng trở lại kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán phát tín hiệu có tăng trưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng năm 2010 đạt ngưỡng 530 điểm yếu tố thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS 1.2 Chính trị - Pháp luật Nến kinh tế Việt nam kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước – vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường hoạt động theo hướng tích cực, đảm bảo lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư – người tiêu dùng Việc Nhà nước ban hành văn Luật Nhà ở; sách khuyến khích đầu tư quy luật kinh doanh bất động sản nhằm mục tiêu đảm bảo cho thị trường Bất động sản phát triển tích cực, lành mạnh Tuy nhiên việc thiếu đồng định Nhà nước sách đất đai, giải phóng mặt , quy hoạch quản lý quy hoạch thách thức đến nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.Văn hóa Xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ 1.4 Môi trường công nghệ: Việc toàn cầu hoá thông tin giải pháp hữu hiệu cho khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS Nó giúp cho thân nhà kinh doanh BĐS có thống bên tổ chức, tin học hoá tất mối quan hệ với môi trường bên phạm vi quốc gia quốc tế Hiện nay, nhiều công ty kinh doanh BĐS đưa dịch vụ sản phẩm lên mạng Internet, công nghệ thông tin bước phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu tất tầng lớp nhân dân, sở để nhà kinh doanh BĐS thực chiến lược quảng bá hình ảnh hoạt động kinh doanh cách nhanh chóng hữu hiệu nhất, bước chuyên nghiệp hoá hoạt động marketing bất động sản bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực quốc tế 1.5 Môi trường tự nhiên: - Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS - Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng - Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao - Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành 2.1.Đối thủ cạnh tranh: 2.1.1 Đối thủ cạnh tranh Với đối thủ cạnh tranh tại, Doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu mình; phải xác định chiến lược cạnh tranh doanh nghiệp vị (Chiến lược dẫn đầu thị trường, chiến lược thách thưc thị trường hay chiến lược theo sau thị trường), đối thủ cạnh tranh có mặt mạnh yếu nào? Từ xác định nhóm phân khúc thị trường doanh nghiệp có lợi thế, nhóm khách hàng tiềm để có chiến lược marketing phù hợp sáng tạo 2.1.2 Đối thủ tiềm năng: Có thể nói, ngày nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Đây mảnh đất màu mỡ cho nhà kinh doanh, chưa kể đến nhà kinh doanh bất động sản nước Chính vậy, yếu tố ảnh hưởng lớn đến hội marketing nhà kinh doanh bất động sản Họ đối thủ cạnh tranh tiềm mước mà nước Vì vậy, việc phân tích yếu tố vĩ mô nâng cao trình độ, kỹ kinh doanh nói chung BĐS nói riêng vấn đề nhà kinh doanh BĐS 2.2 Nhà cung ứng: BĐS tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông thị trường BĐS, giá trị quyền BĐS đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v Chính vậy, nhà cung ứng quyền lực họ ảnh hưởng không nhỏ đến Doanh nghiệp, chưa kể nhà cung ứng cá nhân với tài sản thừa kế 2.3 Người mua: Thị trường BĐS dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trình sử dụng BĐS Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Chính vậy, quyền lực người mua môi trường thường không giống có tính không hệ thống Đây yếu tố thiếu nội dung marketing doanh nghiệp 2.4 Hàng thay thế: Như nhận định CBRE, năm 2010 năm bước ngoặt cho bùng nổ nguồn cung thị trường BĐS sinh thái nghỉ dưỡng Việt Nam Hàng loạt dự án nghỉ dưỡng sinh thái lớn nhỏ khởi động công bố giá bán khởi điểm rầm rộ năm Chính vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn xu toàn cầu II Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay, theo nhà kinh doanh Bất động sản cần phải co thêm điều kiện sau: Một là: có tầm nhìn chiến lược tốt toàn cầu, có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Bởi yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Hai là: sáng tạo cần thiết marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, mưu mẹo Bởi bất động sản thông thường tài sản đối lớn người việc định mua/bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Để trở thành nhà kinh doanh bất độc sản thành công cần phải quan tâm xu hướng chi phối đến thị trường Bất độc sản – Theo có xu hướng chi phối mạnh mẽ thị trường Bất động sản Việt Nam thời gian tới là: * Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Về ngắn hạn, vòng tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mức vừa phải Gói kích cầu Chính phủ kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển mạnh tầng lớp trung lưu Việt Nam khiến cho nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao * Chất lượng dự án quan tâm nhiều Các nghiên cứu cho thấy, dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại * Người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Tôi cho rằng, thị trường ngày phát triển, người dân ngày “tỉnh” tượng dần bị triệt tiêu thay vào xu hướng người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản * Xu hướng đào thải thị trường văn phòng cho thuê Đối với mảng văn phòng cho thuê, tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Vì vậy, tòa nhà văn phòng có đầy đủ yếu tố nêu có giá hợp lý dễ cho thuê III Sự khác Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh: Giữa hai miền Nam - Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh hai thành phố lớn đặc trưng cho phong cách hai miền Nam Bắc Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cao nhiều so với Hà Nội Do đặc điểm Nhà đầu tư kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh phải có độ nhạy bén cao hẳn Nếu thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức tặng quà, vật ô tô, xe máy, tivi, tủ lạnh, vàng - trang sức, thiết bị nội thất… cho khách hàng mua hộ xu hướng chủ đạo, Hà Nội, giảm giá bán sản phẩm cách làm phổ biến chủ đầu tư nhiều dự án Với "kinh nghiệm" có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm 2010 khởi sắc hơn, nhiên xuất tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường số phân khúc Hà Nội đất dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục Hà Nội rõ nét TP HCM Nguồn cung địa ốc Hà Nội chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà không tăng chóng mặt TP HCM số quốc gia khu vực hội để bất động sản phát triển vào năm 2010 Một sai lầm mà công ty phát triển bất động sản thường mắc phải họ tin tưởng vào định cảm tính chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị việc marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản Nhưng thực tế là, lực giám đốc marketing giỏi mang lại lợi ích cho khoản đầu tư Vì vậy, ngành nghề khác, Marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Tài liệu tham khảo: - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Một số viết tham khảo khác qua Iternet, tạp chí chuyên ngành Thái Hòa - 07/2010 10 ... nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Đây mảnh đất màu mỡ cho nhà kinh doanh, chưa kể đến nhà kinh doanh bất động sản nước Chính vậy, yếu tố ảnh hưởng lớn đến hội marketing nhà kinh. .. đến thị trường Bất độc sản – Theo có xu hướng chi phối mạnh mẽ thị trường Bất động sản Việt Nam thời gian tới là: * Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu... trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Bởi yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Hai là: sáng tạo cần thiết marketing bất động sản