QUẢN TRỊ MARKETING I GIỚI THIỆU Chủ đề phân tích: “Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành ) Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công) Phân tích khác Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh” Phương pháp thực hiện:  Phương pháp sưu tầm tài liệu thứ cấp: Tài liệu tham khảo, chọn lọc từ tài liệu môn học, viết liên quan qua Internet  Phương pháp sưu tầm tài liệu sơ cấp, nghiên cứu, phân tích tài liệu: Dựa vào phương pháp nghiên cứu, phân tích học để tiến hành phân tích liệu, thông tin tập II PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Cùng với trình toàn cầu hoá xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngày phát triển vững mạnh Hội nhận vào kinh tế giới, Trước nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản Việt Nam lúc đời non trẻ, chưa bắt kịp theo phát triển nước giới, đạt bước tiến dài, lượng chất đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản Theo định nghĩa Bách khoa toàn thư: Bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khoáng chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động,lều, nhà tạm không xem bất động sản Người sở hữu bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên bất động sản Thị trường bất động sản có iên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài Bất động sản phân làm loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản nhà đất, (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất nhóm bản, tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v - Bất động sản sản đặc biệt: công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v Bất động sản thời điểm trở thành kênh đầu tư có lãi nhà đầu tư Trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán có dấu hiệu chùng xuống tín hiệu niềm tin giới đầu tư bất động sản kênh an toàn Một công ty muốn tồn hoạt động có hiệu ngành phải nắm nét môi trường ngành, môi trường vĩ mô Phân tích lực cạnh tranh, phân tích SWOT để biết điểm mạnh, điểm yếu bên hội thách thức bên Môi trường vĩ mô: bao gồm môi trường kinh tế, Pháp luật – Chính trị, Văn hoá – Xã hội, Công nghệ, Môi trường tự nhiên • Môi trường kinh tế: - Thuận lợi: Việt Nam năm 2009 liên tục tăng trưởng GDP dương GDP đạt mức 6,5% Các nguồn vốn FDI ODA tiếp tục đổ vào Việt Nam, bên cạnh nguồn vốn nước Lợi góp phần tạo sức mạnh tổng thẻ vốn nội lực vốn ngoại lực thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng dự kiến năm 2010 thu nhập cá nhân bình quân đầu người đạt 1200 đô la Đây hội để phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam - Thách thức: Nền kinh tế Việt Nam phát triển nhiên so với nước khu vực nước có kinh tế phát triển Việt Nam kinh tế Việt Nam khó khăn lạc hậu ảnh hưởng đến kinh tế nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng Bên cạnh Thi trường Bất động sản Việt Nam chưa phát triển mạnh, manh mún nhỏ lẻ Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh Số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, việc thị trường bất động sản “đóng băng” giảm nhiệt nhanh chóng làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, lĩnh vực đầu tư khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao Giá vàng liên tục tăng cao năm trở lại giá bất động sản đánh giá cao giao dịch thường lại tính vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” • Môi trường Pháp luật, trị - Cơ hội: Chính sách pháp luật hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản như: Chính sách hỗ trợ giải phóng mặt tỉnh, nhà nước; Chính sách hỗ trợ vốn thuế nhà chung cư cho sinh viên người có thu nhập thấp, - Thách thức: Thị trường bất động sản nhảy cảm với chế, sách pháp luật Nhà nước Luật kinh doanh bất động sản có hiệu tực từ năm 2007 nêu rõ việc chuyển nhượng, cho thuê, kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch Đó thách thức nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ Các sách đền bù giải phóng mặt ngày lớn dẫn đến việc giải phóng mặt ngày khó khăn Các sách đất đai, bất động sản chồng chéo, thay đổi liên tục Thông tin quy hoạch dự án chậm công bố, Các rào cản thủ tục hành ảnh hưởng nhiều đến sản xuất kinh doanh bất động sản Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đưa số thống kê việc chậm trễ thủ tục hành dự án có diện tích 3,5 Công ty (toạ lạc số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thận, quận 12 Thành Phố Hồ Chí Minh), ông cho biết: dự án xây dựng khu hộ diện tích nhỏ, giá thấp Đất lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006 Qua nhiều thủ tục thoả thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/200 quận, thẩm định phê duyệt quy hoạch Sở Quy hoạch – Kiến trúc nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9/2009 dự án “tạm khởi công” Các thủ tục nói ngốn 35 tháng 16 ngày Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại 47 tỷ đồng, 44,1 tỷ đồng lãi vay 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị “đội” lên thời gian quản lý dự án bị kéo dài • Môi trường Văn Hoá – Xã Hội - Cơ hội: Thu nhập bình quân người lao động tăng lên đáng kể, thành phần gia nhập giới trung lưu ngày tăng Đây trường mục tiêu kinh doanh bất động sản Tầng lớp trung lưu tầng lớp có nhu cầu mua nhà ở, đất đai tài sản đất nhiều Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Tốc độ đô thị hóa Việt Nam tăng mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 23,6%, năm 2004 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33% đến năm 2025 đạt đến 45% Khi mức độ đô thị hóa quốc gia khoảng từ 30% - 70% coi thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh Việt Nam vào thời kỳ Kinh tế phát triển, kéo theo tốc độ đô thị hóa tăng lên, với với tăng nóng thị trường BĐS tương lai gần tất yếu Nguồn nhân lực hoạt động lĩnh vực bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản Nguồn nhân lực Việt Nam chiếm phần đa độ tuổi lao động, nguồn lao động dồi dào, chi phí thấp mạnh việc sản xuất kinh doanh bất động sản - Thách thức: Tuy tầng lớp trung lưu Việt Nam ngày tăng nhanh nhiên đa phần người dân Việt Nam thu nhập thấp Việc tích trữ mua sắm mảnh đất để xây nhà hay nhà chung cư để khó khăn Tỷ lệ thất nghiệp mức cao Lực lượng lao động đông đảo nhiên thiếu yếu Theo đánh giá, nguồn nhân lực lĩnh vực kinh doanh Bất động sản chưa có tính chuyên nghiệp Hầu hết người hoạt động lĩnh vực kinh doanh Bất động sản chưa đào tạo, trang bị kiến thức kinh doanh bất động sản Họ lấy kinh nghiệm kinh doanh từ lĩnh vực khác mà họ trải nhiệm để vận dụng Do nguồn nhân lực khan hiếm, người đào tạo bản, có kiến thức bất động sản công ty săn đón nhiệt tình Ngay sinh viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản thời gian thực tập tốt nghiệp doanh nghiệp chào mời • Công nghệ: - Cơ hội: Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến vật liệu nhẹ ví dụ: gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết nhanh góp phần giảm chi phí thời gian thi công công trình góp phần giảm giá thành sản phẩm - Thách thức: Tuy nhiên trình độ thiếu yếu, Việt Nam chưa làm chủ công nghệ đại nước tiên tiến giới Các nguyên liệu, công nghệ hầu hết phải nhập mua lại phí cao • Môi trường tự nhiên: - Cơ hội: Quỹ đất việc đầu tư bất động sản Việt Nam nhiều Các nguồn nguyên, nhiên vật liệu thô đa dạnh phong phú Tiềm khoáng sản làm vật liệu xây dựng Việt Nam phong phú đa dạng - Thách thức: môi trường khí hậu khác vùng miền, khí hậu khắc nghiệt ảnh hưởng đến việc sản xuất kinh doanh bất động sản Quỹ đất trung tâm kinh tế lớn nước ngày eo hẹp phát triển nhanh chóng đầu tư, xây dựng kinh doanh bất động sản Giá đền bù giải phóng mặt theo quy định nhà nước điều chỉnh tăng cao • Môi trường ngành: Thị trường bất động sản chưa có trung tâm sàn giao dịch hoạt động nhỏ le, manh mún Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Chính điều dẫn đến thông tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo Bên cạnh rào cản gia nhập rút khỏi thị trường kinh doanh bất động sản như: Rào cản kỹ thuật (đáp ứng yêu cầu diện tích đất đai, độ an toàn, công nghệ sản xuất ), rào cản vốn, rào cản pháp luật, rào cản tiền tệ nhà nước, rào cản thủ tục hành chính, III ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ đòi hỏi người làm marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc giám đốc marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau Sử dụng kênh tiếp thị: truyền thông, báo chí làm phương tiện tiếp thị quản bá kinh doanh bất động sản -Sử dụng internet công cụ quan trọng trình hoạt động kinh doanh bất động sản, tối ưu hoá website cho công cụ tìm kiếm giúp hoạt động marketing kinh doanh bất động sản có hiệu Website phải đăng tải nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ sản phẩm mục tiêu marketing Thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược Các công trình cần có mô hình trưng bày với khung cảnh ấn tượng, điều quan trọng tạo nên hấp dẫn khách hàng Tạo dựng mối quan hệ: Một nhà kinh doanh nói chung giỏi cần phải điều khiển nhân viên đồng thời giữ họ lại bên Điều quan trọng cần phải xây dựng mong muốn, lòng trung thành niềm tin tưởng theo chiều hướng khả quan từ khách hàng bạn Trong nhiều trường hợp, vai trò người chủ kinh doanh nhịp cầu tạo nên mối liên hệ xã hội tham gia vào tổ chức hành tạo mắt xích liên hệ với nhiều nhóm người Để thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần phải có vốn Nhà đầu tư bất động sản cần huy động lượng vốn lớn với vòng quay thu hồi vốn lâu Cần rèn luyện kỹ marketig cho thân: Kỷ làm việc theo nhóm; kỹ phân khúc thị trường, Người làm thị trường phải biết cách "nhìn" thị trường với nhiều mảng khác theo cách nhìn riêng mình, mảng thị trường nầy có khác biệt đặc trưng khác Kỹ phân tích lợi cạnh tranh: Hoạt động doanh nghiệp môi trường cạnh tranh bị chi phối đối thủ cạnh tranh, người làm thị trường phải biết vị trí cạnh tranh so với đối thủ để từ vạch chiến lược thích hợp Kỹ xác định thị trường mục tiêu: Người làm marketing phải biết kỹ thuật phân tích để sở chọn thị trường phù hợp với lực doanh nghiệp Kỹ định vị: Trên sở hiểu biết khách hàng, người làm marketing phải có lực xây dựng gói giải pháp (sản phẩm, dịch vụ giá trị gia tăng khác) đáp ứng nhu cầu làm hài lòng khách hàng, tạo lợi ưu việt so với đối thủ Kỹ xây dựng chiến lược giá; Kỹ xây dựng chiến lược kênh phân phối: có nhiều doanh nghiệp thất bại chiến lược thâm nhập thị trường thích hợp Người làm marketing phải có lực hoạch định chiến lược kênh marketing để đưa sản phẩm/dịch vụ đến với khách hàng cách hiệu Kỹ xây dựng chiến lược quản trị thương hiệu: Doanh nghiệp cần xây dựng thương hiệu, hay hệ thống thương hiệu thân thiện, gần gủi tâm trí khách hàng Người làm marketing cần phải nắm nguyên tắc cần thiết để hoạch định quản trị chiến lược thương hiệu quán với tầm nhìn, sứ mệnh, phù hợp với chiến lược lâu dài doanh nghiệp IV SỰ KHÁC NHAU GIỮA KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Thị trường bất động sản chứng kiến tình trạng trái ngược hai miền Nam Bắc diễn năm trước Trong Tp.HCM, dự án bất động sản loay hoay tìm đầu Hà Nội lại xảy sốt giá Thị trường Hà Nội thị trường tiềm mà nhiều Công ty nhắm tới, môi giới đầu tư bất động sản, liên kết với doanh nghiệp có quỹ đất Các môi giới Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm thị trường bất động sản Hà Nội lớn, nguồn cung hạn chế, dự án thuộc loại vừa túi tiền người dân Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến lượng lớn nhà đầu tư có khả toán cao Hà Nội số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm hội đầu tư Phú Mỹ Hưng dự án khu vực lân cận nơi thu hút nhiều nhà đầu tư “VIP” Hà Nội Không công ty môi giới Tp.HCM mở văn phòng đại diện phía Bắc để môi giới bán dự án bất động, mà để môi giới cho khách hàng mua dự án Tp.HCM Nhà đầu tư Tp.HCM đưa đón thăm quan dự án Bình Dương Đồng Nai có nhu cầu Các môi giới tỏ không mệt mỏi chăm sóc khách hàng Gọi điện giới thiệu dự án, gọi hỏi lại nhận câu trả lời thức không bán dự án môi giới lại gọi có dự án tung bán Giữa hai miền Nam-Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin thị trường minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản TP HCM cao nhiều so với Hà Nội Nhu cầu đầu tư nhà người dân khu vực phía Bắc lớn Thêm vào đó, thị trường phía Bắc, đặc biệt Hà Nội, có doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn (trái ngược hoàn toàn với thị trường phía Nam vốn “đất diễn” ông chủ tư nhân lớn Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phú Long ) Các dự án lớn Hà Nội chủ yếu nằm tay doanh nghiệp có tiền thân doanh nghiệp nhà nước Các hoạt động tiếp thị, bán hàng khu vực Hà Nội chưa thực diễn mạnh mẽ chế phân phối theo suất mua nhà theo “quan hệ” chiếm nhiều Do tiềm đất Bắc dành cho nhà đầu tư, đặc biệt doanh nghiệp tư nhân đến từ khu vực phía Nam lớn V KẾT LUẬN Thị trường kinh doanh bất động sản thị trường nóng bỏng tính khoản khả sinh lợi cao Theo chiến lược phát triển đô thị, diện tích đô thi Việt Nam tăng từ 105.000 Ha lên đến 460.000 vào năm 2020, tỷ lệ đo thị hoá 28% nay, dự kiến đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu nhà đặc biệt nhà đo thị cần đáp ứng cho số dân đo thị khoảng 23 triệu người dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Lĩnh vực xây dựng bất động sản Việt Nam thu hút gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đưang khý khoảng 17 tỷ đô la mỹ năm 2007 Nền kinh tế Việt Nam đà khởi sắc Đấy chín thuận lợi để nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phát triển Tuy nhiên bên cạnh thuận lợi có nhiều khó khăn rào cản Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tỉnh táo chuẩn bị đầy đủ kỹ cần thiết để phát triển bền vững môi trường cạnh tranh khốc liệt VI TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Các viết mạng Internet: http://diendan.marketingchienluoc.com; http://www.marketingvietnam.net; www.vneconomy.vn; PINDEX.VN; Báo lao động http://www.vn-seo.com; ... vực kinh doanh Bất động sản chưa có tính chuyên nghiệp Hầu hết người hoạt động lĩnh vực kinh doanh Bất động sản chưa đào tạo, trang bị kiến thức kinh doanh bất động sản Họ lấy kinh nghiệm kinh doanh. .. đô la Đây hội để phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam - Thách thức: Nền kinh tế Việt Nam phát triển nhiên so với nước khu vực nước có kinh tế phát triển Việt Nam kinh tế Việt Nam khó khăn... bá kinh doanh bất động sản -Sử dụng internet công cụ quan trọng trình hoạt động kinh doanh bất động sản, tối ưu hoá website cho công cụ tìm kiếm giúp hoạt động marketing kinh doanh bất động sản