TIỂU LUẬN MÔN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Lớp Luật kinh tế K15TN Nhóm thực hiện: Nguyễn Minh Ngọc Nguyễn Thanh Tùng Đỗ Anh Dũng Nguyễn Duy Nguyên Nguyễn Đình Phước Trần Ái Vân Bế Văn Toàn Nguyễn Thị Hằng Tp Buôn Ma Thuột, tháng năm 2016 Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Sau năm triển khai thi hành, Luật kinh doanh bất động sản 2006 bộc lộ số hạn chế chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã có đầu tư xây dựng, mua bất động sản để sử dụng trình sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê dư thừa không nhu cầu sử dụng, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản nhu cầu sống mà phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo quy định bán, cho thuê nhà ở, bất động sản không phù hợp thực tế, tính khả thi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, đối tượng kinh doanh hình thức có phần hạn chế Do ngày 25/11/2014 Quốc hội thông qua Luật kinh doanh bất động sản 2014 để khắc phục hạn chế Mục tiêu đề tài nhằm làm rõ vấn đề liên quan đến chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, điểm so với quy định trước đây, thực trạng tồn gặp phải luật Trong phạm vi đề tài tập trung làm rõ quy định hành chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, không đề cập đến việc kinh doanh bất động sản nói chung theo quy định Bộ luật dân 2005 Đề tài gồm có phần, bao gồm: - Chương nghiên cứu vấn đề lý luận liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản quy định pháp luật hành - Chương nghiên cứu thực trạng đề xuất nâng cao hiệu thực thi pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 2014 không đưa khái niệm bất động sản, mà theo quy định Khoản Điều 174 Bộ luật dân 2005 bất động sản tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Một cách khái quát, bất động sản thuật ngữ dùng để đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất, bao gồm thứ tự nhiên mỏ khoáng sản hay nhân tạo trồng Tuy nhiên trình bày phần mở đầu giới hạn nội dung đề tài, phạm vi đề tài nghiên cứu loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm: - Nhà, công trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (thì kinh doanh quyền sử dụng đất) Hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Như vậy, có loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm: - Tự kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng, mua bán, cho thuê… - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn… Theo đó, đặc điểm chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: - Tư cách chủ thể cá nhân tổ chức - Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã - Thực hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất nghề nghiệp - Có mục đích sinh lời Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản Ứng với loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh có quy định khác biệt, cụ thể sau: 3.1 Điều kiện chủ thể tự kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 hướng dẫn Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm: - Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã; - Phải có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện không áp dụng trường hợp sau: (khoản Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP): + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản công Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật kinh doanh bất động sản 2014 Riêng việc kinh doanh bất động sản hình thành tương lai việc đáp ứng điều kiện nêu chủ đầu tư dự án bất động sản phải bảo lãnh ngân hàng thương mại có đủ điều kiện (khoản Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014) 3.2 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản: Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản Theo đó, với loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản se có điều kiện riêng, cụ thể: - Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều + Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Theo quy định khoải Điều 68 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cá nhân cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: a) Có lực hành vi dân đầy đủ; b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; c) Đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản - Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo quy định Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp + Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản + Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động - Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản theo quy định Khoản Điều 74 Khoản Điều 75 Luật kinh doanh bất động sản 2014 là: + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản phải thành lập doanh nghiệp + Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhà Điểm chủ thể kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản nước rõ ràng chi tiết so với luật 2006, cụ thể: Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng; đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; … Thêm vào Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Trong chủ thể phép thuê nhà, công trình thuê lại; nhà nước cho thuê đất để đầu tư dựng nhà cho thuê, xây dựng nhà, công trình xây dựng Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, CÁC TỒN TẠI VÀ KIẾN NGHỊ Về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng Theo thống kê vào năm 2015 cho thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập có vốn 20 tỷ đồng chiếm khoảng 60% Như vậy, thời điểm có 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 20 tỷ đủ điều kiện hoạt động Theo quy định Điều 80 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thời hạn năm kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2015), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Luật phải bổ sung đủ điều kiện Theo báo cáo từ Cục quản lý đăng ký kinh doanh nửa đầu năm 2016 có 1.354 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản, tăng 110,9% so với kỳ năm 2015 (thời điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có hiệu lực), với tổng số vốn đăng ký 107.909 tỷ đồng Dựa vào số liệu thống kê nêu trên, nhóm tác giả cho việc đặt mức vốn pháp định 20 tỷ đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ý nghĩa mặt hình thức, thực tế không làm giới hạn tham gia thị trường kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Quan điểm hoàn toàn có sở, le kinh doanh bất động sản vốn ngành kinh doanh đòi hỏi phải có vốn lớn, chủ thể kinh doanh đủ vốn se thực tế tham gia Việc đặt mức vốn điều lệ tối thiểu có le nhằm đảm bảo quyền lợi người tham gia giao dịch với chủ thể kinh doanh trường hợp phá sản, giải thể Việc số lượng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản tăng vọt so với trước thể điều Hơn điều kiện mức vốn pháp định 20 tỷ đồng xác định dựa vốn điều lệ doanh nghiệp, doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm tính trung thực, xác số vốn Nếu thân doanh nghiệp cố tình khai báo gian dối để đủ điều kiện tham gia thị trường quan chức khó nhận biết gian dối đó, tranh chấp phá sản xảy http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/van-ban-chinh-sach-moi.aspx?ItemID=1708 https://dangkykinhdoanh.gov.vn/NewsandUpdates/tabid/91/ArticleID/2709 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thành lập doanh nghiệp Việc đặt quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thành lập doanh nghiệp khoản Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 nhìn chung tiến bộ, phù hợp với xu chung giới việc tự hóa kinh doanh Tuy nhiên hướng dẫn chi tiết nội dung khoản Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP phủ tách trường hợp (1) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh (2) hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, tức tổ chức đầu dự án bất động sản để kinh doanh mức đầu tư phải thành lập doanh nghiệp Việc đặt giới hạn không cần thiết, le tổ chức thân không hoạt động cách chuyên nghiệp để kinh doanh bất động sản thiết nghĩ không cần thiết phải thành lập doanh nghiệp, có thành lập giấy tờ Trên thực tế có trường hợp doanh nghiệp (đặc biệt doanh nghiệp tư nhân) hoạt động làm ăn có lãi, có khoản tiền nhàn rỗi muốn đầu tư bất động sản để tích trữ, sau cần thiết bán để lấy vốn hoạt động xét thấy không cần thiết phải buộc doanh nghiệp phải thành lập doanh nghiệp bổ sung đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản Chứng hành nghề môi giới bất động sản Theo quan điểm nhóm tác giả việc quy định điều kiện cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản ‘Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên’ hoàn toàn không cần thiết, le hoạt động nghiệp vụ chuyên môn, người cấp phải qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản nên yêu cầu cấp kiến thức trường phổ thông không cần thiết, mang nặng tính hình thức Tài liệu tham khảo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản Bộ tư pháp, “Tổng hợp điểm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, truy cập http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/van-ban-chinh-sachmoi.aspx?ItemID=1708 ngày 13/9/2016 Đặng Tiến Đạt, “Tình hình chung đăng ký doanh nghiệp tháng tháng đầu năm 2016”, truy cập https://dangkykinhdoanh.gov.vn/NewsandUpdates/tabid/91/ArticleID/270 ngày 13/9/2016 ... Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014) 3.2 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản: Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao... 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 2014 không đưa khái niệm bất động sản, mà theo quy định... kiện chủ thể kinh doanh bất động sản Ứng với loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh có quy định khác biệt, cụ thể sau: 3.1 Điều kiện chủ thể tự kinh doanh