CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Giới thiệu chung định giá tài sản 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản: Định giá tài sản1 có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển (xem chi tiết tài liệu đính kèm) Hoạt động định giá tài sản thực phát triển thành hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp giới từ sau năm 40 kỷ 20 Trong tiếng Anh, thuật ngữ Appraisal hay Valuation sử dụng để nói đến định giá tài sản Nguồn gốc hai thuật ngữ từ tiếng Pháp Valuation xuất vào năm 1529 Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn giá trị vật phẩm định Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ “Valuation” sử dụng để nói giá trị ước tính (như kết định giá) để đề cập đến chuẩn bị cho ước tính giá trị (hoạt động định giá)2 Bản thân khoa học định giá khoa học túy với quy luật tự nhiên diễn đạt cách xác bất biến hóa học hay vật lý mà vừa môn khoa học vừa nghệ thuật Khoa học hoạt động định giá tài sản phải dựa vào mối quan hệ logic, nguyên tắc thừa nhận chung, thống Đồng thời, hoạt động có khả thực thành công vận dụng nhiều kỹ phân tích cần thiết, kinh nghiệm, kiến thức, khả phán đoán, khả nghiên cứu quan sát Do đó, nói rằng, định giá tài sản vừa kết hợp yếu tố tốt nghệ thuật khoa học Có nhiều định nghĩa giải thích định giá tài sản để phù hợp với yêu cầu mục tiêu môn học này, khái niệm sau sử dụng: Định giá tài sản nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể Lưu ý: có số tài liệu Việt Nam sử dụng thuật ngữ thẩm định giá, thể khác biệt hai thuật ngữ định giá tài sản thẩm định giá Tuy nhiên, cách tiếp cận môn học này, hai thuật ngữ đồng thay Nguyên văn: “The word “valuation” can be used to refer to the estimated value (the valuation conclusion) or to refer to the preparation of the estimated value (the act of valuing).” thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn.3 Lưu ý: Tại Việt Nam, Luật giá Quốc hội ban hành năm 2012 quy định số khái niệm liên quan sau: 1) “Định giá việc quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.” 2) “Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Theo văn luật này, mục tiêu thẩm định giá xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường Trong đó, môn học Định giá tài sản hướng đến cung cấp phương pháp luận cho việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường Vì vậy, xét nội dung, môn học Định giá tài sản hướng đến nội dung hoạt động “Thẩm định giá” theo Luật giá năm 2012 Tuy tranh cãi việc dùng từ “định giá tài sản” hay từ “thẩm định giá tài sản” hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn ước tính giá trị tài sản hai từ nhiều trường hợp (trong nhiều văn luật thực tế) sử dụng với nội dung ý nghĩa kinh tế Môn học sử dụng từ “định giá tài sản” với nội dung ý nghĩa kinh tế giống từ “thẩm định giá” theo quy định Luật giá năm 2012 Việt Nam 1.1.2 Đối tượng định giá tài sản4 Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày người ta công nhận phân biệt đối tượng định giá sau: 1) Quyền tài sản bất động sản (Real Property)5 PGS Lim Lan Yuan, Trường Đại học Quốc gia Singapore Nguồn: Chuyên đề Nguyên lý thẩm định giá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ property valuation (tạm dịch: định giá/thẩm định giá quyền tài sản) vượt qua hạn chế thuật ngữ asset valuation (định giá/thẩm định giá tài sản) – thuật ngữ thẩm định giá sử dụng cho báo cáo tài Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay nhiều lợi ích sở hữu Bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích quyền bất động sản thông thường biểu hình thức quyền sở hữu phân biệt với bất động sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất Quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hay hợp đồng (ví dụ hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất, tài sản gắn liền với đất nhà cửa công trình đất 2) Quyền tài sản động sản (Personal Property) Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản tài sản hữu động sản, hay vô khoản nợ hay sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản có đặc tính di chuyển Một số ví dụ số quyền tài sản động sản: a) Những tài sản hữu hình nhận biết, di chuyển xem thông dụng cho cá nhân đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng b) Quyền sở hữu tài sản lưu động doanh nghiệp hàng tồn kho, vật liệu cung cấp c) Những tài sản không cố định người thuê lắp đặt vào bất động sản sử dụng kinh doanh Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng thêm đất người thuê lắp đặt trả tiền để đáp ứng nhu cầu d) Máy thiết bị Theo Luật dân Việt Nam: Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Quyền tài sản động sản (Personal Property), gồm: quyền tài sản động sản hữu hình (tangible personal property) quyền tài sản động sản vô hình (intangible personal property) Thông thường, quyền tài sản tài sản vô hình (intangible property) hiểu quyền tài sản động sản vô hình (intangible personal property) e) Vốn lưu động chứng khoán hay tài sản hành tổng tài sản lưu động trừ nợ ngắn hạn f) Tài sản vô quyền thu lợi từ ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm: - Quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học sang tạo sở hữu - Quyền liên quan đến quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân biểu diễn, ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình mã hóa - Quyền sở hữu công nghiệp quyền tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, dẩn địa lý, bí mật kinh doanh sang tạo sở hữu - Quyền giống trồng quyền tổ chức, cá nhân giống trồng chọn tạo phát phát triển hưởng quyền sở hữu Thẩm định giá động sản phận tổng thể công việc thẩm định giá tài sản Động sản đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá lý 3) Doanh nghiệp (Business) Doanh nghiệp đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế.7 Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh.8 Doanh nghiệp thường đơn vị tạo lợi nhuận cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp thuật ngữ doanh nghiệp hoạt động Đó doanh nghiệp thực hoạt động kinh tế sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi hàng hóa hay dịch vụ, xem Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005 tiếp tục hoạt động, ý định phải lý hay cắt giảm qui mô hoạt động 4) Các lợi ích tài (Financial Interests) Các lợi ích tài tài sản vô hình, gồm quyền gắn liền với quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản Lợi ích tài quyền tài sản nảy sinh từ : - phân chia mặt luật pháp lợi tức sở hữu doanh nghiệp bất động sản; - chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản; - công cụ đầu tư bảo đảm bất động sản Lợi ích tài tài sản vô hình bao gồm : - quyền vốn có quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý; - quyền vốn có hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê; - quyền vốn có sở hữu cổ phiếu 1.1.3 Vai trò định giá tài sản a Đối với kinh tế: - Hoạt động định giá giúp xác định giá trị thị trường tài sản, hàng hóa hay nguồn lực kinh tế, góp phần đảm bảo chế thị trường tự động phân bổ tối ưu nguồn lực kinh tế - Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường loại tài sản nước - Tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế hội nhập với khu vực giới b Đối với chủ thể kinh tế: - Hỗ trợ trình định chủ thể liên quan trường hợp cụ thể liên quan đến giá trị, giá tài sản Xuất phát từ chức định giá tài sản xác định giá trị tư vấn giá trị, giá tài sản cho bên có nhu cầu - Định giá tài sản đáp ứng nhiều mục đích khác Từ cho giao dịch đầu tư mua bán, cho thuê tài sản hoạt động bảo hiểm, tính thuế, lý tài sản,… Cùng tài sản thời điểm định giá mục đích định giá khác kết giá trị tài sản định giá khác Các kết phục vụ cho tình định khác 1.1.4 Mục tiêu định giá tài sản: Mục tiêu định giá thể người sử dụng kết định giá định giá phục vụ cho tiến trình định Một số mục tiêu phổ biến gồm: 1) Xác định giá giao dịch tổ chức giao dịch (như mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, bảo hiểm, làm sở để đấu giá,…); 2) Tài trợ tiến trình chứng khoán hóa bảo lãnh (huy động vốn phát hành trái phiếu đảm bảo tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước có bảo lãnh phủ, ); 3) Phục vụ tính thuế; 4) Cung cấp thông tin cho nhà quản lý hoạch định chiến lược (để tư vấn đầu định đầu tư, nghiên cứu thị tường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, ); 5) Phân tích để tái cấu tổ chức để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp; 6) Hỗ trợ cho vụ kiện pháp lý giải tranh chấp (để thực án lệnh việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền lợi bên,…) 1.1.5 Các khái niệm sử dụng định giá tài sản a Chi phí, giá giá trị9 Chi phí, giá giá trị ba khái niệm định giá tài sản Dù tồn khác biệt chúng thường có mối quan hệ trực tiếp với nhiều trường hợp, không thiết Xem thêm Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) Chi phí (cost) liên quan đến trình tạo tài sản, không liên quan đến trình trao đổi thị trường Nó khoản chi tiêu cần có để tạo đạt tài sản trình tạo đạt tài sản hoàn tất chi phí trở thành yếu tố lịch sử Mặc dù giá trả cho tài sản chi phí người mua thân khái niệm chi phí không cho biết người mua tự nguyện trả để có tài sản đó, hay người bán muốn tìm kiếm mức giá để tự nguyện bán tài sản Giá (price), ngược lại với chi phí, khái niệm liên quan đến trình trao đổi giao dịch thị trường Nó khoản tiền yêu cầu, đưa toán cho tài sản vào thời điểm định Về tổng thể, mặt giá tài sản xác lập thị trường dựa vào cung cầu tài sản đó.10 Giá trị (value): theo IVS, khái niệm biểu thực tế (như số chi phí bỏ để có tài sản) mà quan điểm về: a) mức giá chấp nhận để trả cho tài sản trao đổi, b) lợi ích kinh tế việc sở hữu tài sản Còn theo lý thuyết kinh tế thị trường: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể thời điểm định Biểu giá trị kinh tế thị trường số tiền ước tính tài sản thời điểm thị trường định Trong kinh tế thị trường, có yếu tố gắn liền với thiếu bốn yếu tố giá trị thị trường tài sản không tồn tại, là: 1) tính hữu ích; 2) tính khan hiếm; 3) nhu cầu; 4) khả chuyển giao Mối quan hệ giá giá trị Theo khái niệm trên, ta hiểu giá trị nội dung giá hình thức biểu giá trị Tuy nhiên, trường hợp, giá đồng với giá trị Theo 10 The Appraisal of Real Estate, 11th ed, Chicago:Appraisal Institute, 1996, trang 19 Nguyên văn:“A price, once finalized, represents the amount a particular purchaser agrees to pay and a particular seller agrees to accept under the circumstances surrounding their transaction.” Robert F Reilly Robert P Schweihs, có tối thiểu yếu tố mà nhà phân tích cần xem xét trước kết luận liệu giá thể giá trị hay không Đó là: 1) Thị trường điều kiện thị trường (marketplace and market conditions) 2) Động bên bán bên mua (Buyer and seller motivations) 3) Các điều khoản toán (Payment terms) 4) Các yếu tố giao dịch (Elements of the transaction) Mỗi yếu tố phân biệt giá với giá trị Tóm lại, chi phí, giá giá trị không đồng Điều dẫn đến lưu ý: để ước tính giá trị tài sản dựa chi phí dựa giá cả, nhà phân tích phải thực điều chỉnh thích hợp chi phí giá để ước tính giá trị tài sản cần định giá b Giá trị thị trường giá trị phi thị trường Giá trị thị trường Theo Tiêu chuẩn số – Cơ sở giá trị thị trường Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: “giá trị thị trường số tiền ước tính tài sản trao đổi vào ngày thẩm định giá, bên sẵn sàng bán bên sẵn sàng mua giao dịch khách quan, sau trình tiếp thị thích hợp, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không chịu áp lực nào” Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 ban hành theo định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài Chính: “giá trị tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sang mua người bán sẵn sang bán; giao dịch mang tính khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Trong đó: - “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường ” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trường thời điểm định giá - " vào thời điểm định giá " ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực định giá trị tài sản - "giữa bên người mua sẵn sàng mua " người có khả toán có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường - "và bên người bán sẵn sàng bán " người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường - “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế không bị suy thoái phát triển nóng…; thông tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Các xác định giá trị thị trường: - Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường - Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường - Kết khảo sát thực tế Giá trị phi thị trường Trường hợp áp dụng: hoạt động định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường, nhiên có loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt đòi hỏi định giá phải dựa giá trị phi thị trường Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: “giá trị phi thị trường mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…” Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản a) Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành định giá loại tài sản này, người/bộ phận định giá tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác b) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm 10 - Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù - Kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác d Ưu, nhược điểm: Ưu điểm: - Áp dụng tài sản sở để xác định giá trị theo phương pháp thuộc cách tiếp cận thị trường sử dụng cho mục đích riêng biêt Nhược điểm: - Chi phí giá trị Thông thường, chi phí đo lường giá lịch sử (historical price), giá trị nội dung biểu giá kỳ vọng (expected price) Ngoại trừ trường hợp thị trường chấp nhận số cách đo lường chi phí giá hợp lý, giao dịch (mua, bán, đăng ký,…) kỳ vọng xảy mức giá lịch sử hết - Giá trị thị trường toàn tài sản không giá trị phận cộng lại; - Phải có liệu từ thị trường; - Lựa chọn phương pháp tính khấu hao hao mòn mang tính chủ quan; - Các phương pháp định giá cách tiếp cận chi phí đòi hỏi người định giá phải am hiểu cách đặc điểm tài sản cần định giá (đặc điểm cấu tạo, kỹ thuật, đặc điểm kinh tế, đặc điểm pháp lý,…) 1.3.2 Cách tiếp cận so sánh (còn gọi cách tiếp cận thị trường) Là cách tiếp cận định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá a Cơ sở lý thuyết: Giá trị thường định nghĩa mức giá kỳ vọng 22 Giá trị mức tài sản kỳ vọng bán thị trường phù hợp với Trong tất trường hợp, 22 Expected price: mức giá kỳ vọng 21 điều kiện thị trường ảnh hưởng lên mức giá kỳ vọng tài sản nên chúng ảnh hưởng lên giá trị tài sản Điều kiện thị trường lại bị ảnh hưởng mức độ cạnh tranh thị trường (tức là, bên cầu phương trình) mức sẵn có tài sản thay thị trường (tức là, bên phái cung phương trình) Giả sử điều kiện thị trường hiệu (tới mức đó) không bị giới hạn, điểm giao cung cầu tạo mức giá cân tài sản Điểm cân mức giá kỳ vọng tài sản (không phí mức giá xác lập trước đó) Đó đo lường mức giá kỳ vọng cho giao dịch tài sản (không phải cho giao dịch trước hay giao dịch đó) Tức là, giá trị tài sản Theo đó, thị trường tác động trực tiếp lên giá trị - tức là, giá kỳ vọng – tài sản Các nguyên tắc kinh tế chi phối Dựa nguyên tắc cạnh tranh nguyên tắc cân bằng23 Cả hai nguyên tắc cho rằng, thị trường tự không bị giới hạn, nhân tố cung cầu điều chỉnh giá loại hàng hóa (chẳng hạn cac công cụ đầu tư tài sản hữu hình) đến điểm cân Nguyên tắc thay hỗ trợ cách tiếp cận việc xác định phân tích mức giá cân hay tài sản thay cung cấp chứng thực tế cho người định giá xem xét xác định giá trị tài sản mục tiêu b Nội dung: Cách tiếp cận so sánh (tiếp cận thị trường) sử dụng hai loại phân tích để xác định giá trị tài sản: 1) Thu thập phân tích liệu giao dịch có từ thị trường; tức là, liệu liên quan đến giao dịch mua bán hay đăng ký thân tài sản mục tiêu tài sản so sánh 23 Nguyên tắc cạnh tranh: Principle of competition; Nguyên tắc cân bằng: Principle of equilibrium 22 2) Đánh giá điều kiện thị trường (ví dụ: điều kiện kinh tế ảnh hưởng đến giá) đánh giá thay đổi điều kiện thị trường ngày liệu giao dịch thực tế ghi nhận ngày thực định giá Tất phương pháp định giá thuộc cách tiếp cận thị trường có quy trình hệ thống hóa khung phân tích chung để định giá tài sản Quy trình tóm tắt thành bước sau: 1) Thu thập chọn lọc liệu 2) Phân loại liệu chọn lọc 3) Kiểm tra liệu chọn lọc 4) Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn (units of comparison) 5) Xác định hệ số định giá (pricing multiples) 6) Điều chỉnh hệ số định giá 7) Áp dụng hệ số định giá 8) Tổng hợp dẫn giá trị (value indications) c Trường hợp áp dụng: Áp dụng tài sản có tính đồng cao d Ưu, nhược điểm: Ưu điểm: - Đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững chác để công nhận dựa vào chứng gái trị thị trường Nhược điểm: - Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường, liệu mang tính lịch sử; - Khó tìm tài sản mua bán thị trường hoàn toàn giống với tài sản cần định giá (điều dẫn đến phải thực hay nhiều điều chỉnh tài sản so sánh trước xac định mức giá cuối tài sản cần định giá) 1.3.3 Cách tiếp cận thu nhập: 23 Cách tiếp cận thu nhập dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn tài sản (quá trình chuyển đổi gọi trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá a Cơ sở lý thuyết: Cách tiếp cận thu nhập dựa nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai (hay gọi nguyên tắc kỳ vọng)24 Trong cách tiếp cận này, giá trị tài sản mục tiêu giá trị thu nhập kinh tế kỳ vọng có từ sở hữu tài sản Sự kỳ vọng vào thu nhập kinh tế chuyển đổi thành giá trị – tức là, giá trị cần xác định tài sản mục tiêu Cách tiếp cận thu nhập yêu cầu phải ước tính tỷ suất lợi nhuận yêu cầu khoản đầu tư để tạo thu nhập kinh tế tương lai (tỷ suất chiết khấu/tỷ suất vốn hóa) Tỷ suất hàm nhiều biến số kinh tế, bao gồm rủi ro hay tính bất định thu nhập kinh tế kỳ vọng gắn liền với tài sản mục tiêu b Nội dung: Lưu ý: Thu nhập kỳ vọng sử dụng định giá nên bao gồm thu nhập liên quan đến tài sản mục tiêu Nói cách khác, dòng thu nhập không nên bao gồm thu nhập tạo (hoặc gắn liền với): 1) Các tài sản khác, tài sản mục tiêu 2) Toàn doanh nghiệp tài sản mục tiêu hoạt động c Trường hợp áp dụng: Áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập tài sản thuộc dang đầu tư d Ưu nhược điểm: Ưu điểm: - Dựa sở tài để tính toán nên khoa học Nhược điểm: 24 Principle of anticipation (or principle of expection): nguyên tắc dự tính (hoặc nguyên tắc kỳ vọng) 24 - Việc xác định tỷ suất vốn hóa (tỷ suất chiết khấu) phức tạp việc đầu tư tài sản phụ thuộc vào ý muốn chủ quan cá nhân Lưu ý: Cần lưu ý điểm sau: 1) Mặc dù phân loại thành ba cách tiếp cận định giá tài sản khác cách tiếp cận có đối tượng phân tích giống nhau: tạo dẫn hợp lý giá trị tài sản mục tiêu vào thời điểm cụ thể 2) Mỗi cách tiếp cận định giá bao gồm nhiều phương pháp định giá quy trình định giá khác Theo đó, phương pháp định giá phân loại vào ba cách tiếp cận định giá nếu: i Tất phương pháp cách tiếp cận chia sẻ hay nhiều tảng nguyên tắc kinh tế giống nhau, ii Các phương pháp định giá cách tiếp cận có điểm khác biệt kỹ thuật so với phương pháp thuộc cách tiếp cận định giá khác 1.3 Quy trình định giá: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, cần tuân thủ theo đầy đủ trình tự bước trình định giá tài sản cụ thể25: Bước 1: Xác định vấn đề: Xác định tổng quát tài sản cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá - Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần định giá - Mục đích định giá: phải xác định nhận thức mục đích định giá nhằm làm sở lựa chọn phương pháp định giá thích hợp - Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng định giá: Bộ phận định giá phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, 25 Quy trình định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 phù hợp với quy trình định giá chung áp dụng nhiều nước khác 25 công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ người/bộ phận định giá theo hợp đồng định giá Trong đó, việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc người/bộ phận định giá phải dựa sở phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan - Xác định thời điểm định giá - Xác định nguồn liệu cần thiết cho định giá - Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Bước 2: Lập kế hoạch định giá Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước công việc toàn thời gian cho định giá Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Khảo sát trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (công suất, suất, công dụng), vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần định giá tài sản so sánh - Đối với bất động sản, phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản 26 + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa + Đối với công trình xây dựng dở dang, phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình Ví dụ, trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc định giá, cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), hướng khác Thu thập thông tin: Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, người/bộ phận định giá phải thu thập thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý tài sản - Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản định giá toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chỉ, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng ) Để thực định giá, người/bộ phận định giá phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch ) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thông tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Người/bộ phận 27 định giá phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thông tin Bước 4: Phân tích thông tin Phân tích thông tin từ khảo sát trường tài sản Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá a) Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại công nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh ); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm b) Xu hướng cung cầu thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường - Ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản định giá Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mô, chức môi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua tài sản Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản - Xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai 28 + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá Phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần định giá Phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp định giá sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích định giá Nêu rõ báo cáo định giá phương pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị định giá Bước 6: Lập báo cáo kết quả, hồ sơ định giá tài sản Báo cáo kết định giá: văn người/bộ phận định giá lập để nêu rõ ý kiến thức trình định giá, mức giá định giá tài sản bảo đảm Báo cáo kết định giá phải thể thông tin theo thực tế, mang tính mô tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản qua định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự lô-gíc, hợp lý, từ mô tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị thị trường tài sản, phân tích liệu thu thập thị trường để có kết định giá Báo cáo kết phải thể lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trình định giá giải thích cách rõ ràng tất vấn đề có tác động đến giá trị tài sản 29 Hồ sơ định giá: tài liệu có liên quan đến công việc định giá trị tài sản phận định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực định giá Tài liệu hồ sơ định giá thể giấy, phim ảnh hay vật mang tin khác 1.4 Giới thiệu hoạt động định giá tài sản Việt Nam 1.4.1 Các văn pháp luật hành liên quan đến định giá tài sản Việt Nam a Luật giá (có hiệu lực từ 01/01/2013): Do Quốc hội ban hành năm 2012, có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, thay Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 trước Luật quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân lĩnh vực giá hoạt động quản lý, điều tiết giá Nhà nước Luật giá điều tiết hoạt động thẩm định giá tài sản quy định chi tiết hóa Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá Đây khung pháp lý chi tiết Luật giá nhằm điều tiết hoạt động nội dung liên quan đến thẩm định giá Việt Nam (như: nội dung thẩm quyền quản lý nhà nước thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn thể thẩm định viên giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá, giá dịch vụ thẩm định giá,…) (xem thêm nội dung cụ thể văn Nghị định này) b Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Bộ Tài ban hành): Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa quy định, nguyên tắc chung chấp nhận khu vực giới Đôi có khác với tiêu chuẩn thẩm định giá nước khác ASEAN tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn thống nhà chuyên môn phù hợp với điều kiện, tình hình Việt Nam thông lệ quốc tế Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thẩm định viên giá sử dụng để đưa kết phù hợp với tình hình thực tế Việt Nam, đồng thời sở pháp lý để nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để xem xét kết mà họ đưa Việt Nam chấp nhận 30 Tính đến năm 2014, Việt Nam xây dựng tiêu chuẩn cho hoạt động thẩm định giá với 13 tiêu chuẩn: Số tiêu chuẩn 01, 02 04, 05 06 07,08,09,10,11 12 13 Nội dung tiêu chuẩn Giá trị thị trường & giá trị phi thị trường làm sở cho TĐG Quy trình TĐG (05) & Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư TĐG (04) Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG Các phương pháp TĐG (pp so sánh, pp chi phí, pp thu nhập, pp thặng dư & pp lợi nhuận) Phân loại tài sản TĐG tài sản vô hình Việc ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định bước tiến lớn việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Nó tiếp cận phần lớn nội dung quy định từ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thừa nhận chung Tuy nhiên, giai đoạn sơ khai nên nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá chưa đầy đủ thống Điều này, cần phải có nỗ lực hoàn thiện để đảm bảo xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ, xác, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam 1.4.2 Hội thẩm định giá Việt Nam (Vietnam Valuation Association - VVA) Mục tiêu thành lập VVA là: - Thiết lập tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống cho toàn ngành; - Giúp cho tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá hoạt động phù hợp với tiêu chuẩn thống để nâng cao chất lượng thẩm định giá - Xác định làm rõ trình độ thẩm định viên giá để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng, nhà đầu tư bên có liên quan khác - Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế 1.4.3 Nghề nghiệp thẩm định giá a Vai trò, nhiệm vụ tiêu chuẩn chuyên viên thẩm định giá ? 31 b Chuyên viên thẩm định giá đăng ký ? 1.5 Giới thiệu số tổ chức định giá chuyên nghiệp giới 1.5.1 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee): a Giới thiệu: Vai trò hoạt động định giá (thẩm định giá) chuyên nghiệp ngày trở nên quan trọng thị trường Quá trình toàn cầu hóa thị trường đầu tư diễn nhanh chóng đòi hỏi cần thiết phải có tiêu chuẩn toàn giới xác định giá trị tài sản Sự khác quan điểm tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thuộc quốc gia khác dẫn đến hiểu lầm Do đó, Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) xây dựng công bố tiêu chuẩn thẩm định giá nâng cao công nhận tiêu chuẩn toàn giới b Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) IVS phát triển theo ba mục tiêu sau: 1) Thúc đẩy giao dịch xuyên quốc gia đóng góp vào khả phát triển thị trường tài sản quốc tế cách nâng cao sáng báo cáo tài tin cậy vào kết thẩm định giá để bảo đảm cho khoản cho vay chấp, cho giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu, giải tranh chấp hay vấn đề thuế 2) Là tiêu chuẩn chuyên ngành hỗ trợ thẩm định viên giá toàn giới đáp ứng yêu cầu thị trường tài sản quốc tế độ tin cậy kết thẩm định giá đáp ứng yêu cầu cộng đồng doanh nghiệp toàn giới báo cáo tài Những người sử dụng kết thẩm định giá theo tiêu chuần thẩm định giá quốc tế tin tưởng vào kết thẩm định giá tiến hành thẩm định viên giá chuyên nghiệp có đầy đủ lực đạo đức nghề nghiệp 32 Thẩm định viên giá chuyên nghiệp người có đủ tiêu chuẩn cần thiết trình độ, lực với kinh nghiệm việc thẩm định giá trị tài sản, thông thường thẩm định giá bất động sàn cho mục đích khác bao gồm : chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bảo đảm cho khoản vay hay chấp, tranh chấp tài sản hay giải thuế, tài sản cố định báo cáo tài Thẩm định giá viên chuyên nghiệp có kiến thức chuyên ngành đặc biệt để thực thẩm định giá cho loại tài sản khác : tài sản cá nhân, doanh nghiệp lợi ích tài Thẩm định viên giá chuyên nghiệp người có đủ trình độ, lực kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá đất đai, nhà xưởng máy móc thiết bị cho việc hợp tài sản báo cáo tài công ty 3) Cung cấp tiêu chuẩn thẩm định giá báo cáo tài đáp ứng yêu cầu quốc gia phát triển nước công nghiệp 1.5.2 Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuers Association - AVA) 1.5.3 Một số tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp khác giới 33 Tài liệu tham khảo chương 1 Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài ban hành Chapter 1& 2, Investment Valuation, Damodaran, 2nd edition Chương 1, Nguyên lý thẩm định giá, TS Hay Sinh ThS Trần Bích Vân, Nxb Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, 2012 Quyết định số 55/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 15/07/2008 Bộ Tài quy chế thi, cấp, sử dụng quản lý Thẻ thẩm định viên giá Luật giá Quốc hội ban hành năm 2012, có hiệu lực từ ngày 01/01/2013 Nghị định 89/2013/NĐ-CP Chính phủ ban hành quy định chi tiết số điều Luật giá thẩm định giá Tham khảo The collective body of appraisal theory and practice can ultimately be traced back to the classical economist, Adam Smith, and to his landmark treatise The Wealth of Nations that was published in 1776 Of course, the study of economic relationships has been greatly expanded and refined over the centuries But the theoretical underpinnings of modern appraisal practice can be traced through Adam Smith to the classical eocnomists David Ricardo and Thomas Malthus and, through them, to the neoclassical ecnomists John Stuart Mill, Léon Walras, Alfred Marshall, and Irving Fisher Of these inspired economists, Alfred Marshall presented the most comprehensive and cogent discussion of “value theory” in his authoritative text, Principles of Economics, published in 1890 Economic theory was brought into the modern era – and the foundations of appraisal theory embedded within economic theory became particularly obvious – in the The General of Theoryof Employment, Interest and Money, the landmark work published in 1936 by John Meynard Keynes Around the time that Keynes published his authoritative text, “value theory” was beginning to be segmented for application to different types of assets, properties, and business interests A number of land economists focused on the development of real 34 estate appraisal analysis The work of many of these land economists was ultimately synthesized in the first edition of The Appraisal of Real Estate, published in 1951 by the (then) Society of Real Estate Appraisers A number of financial economists focused on the development of business appraisal and security analysis The classic example of the development of this discipline segment is Benjamin Graham and David Dodd’s Security Analysis, first published in 1934 In 1937, James Bonbright (then a professor of finance at Columbia University) published The Valuation of Property Bonbright attempted to integrate the value theories of the land economists with those of the financial economists He recognized that the common element in these theories was that the analyst is attempting to value property rights – or the bundle of legal rights and economic benefits related to property ownership (regardless of whether the property is real or personal asset, tangible or intangible asset) The work begun by these economists has continuously evolved and (for better or worse) been further segmented to create the current state of the asset valuation discipline 35 ... thành giá trị tài sản định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có... lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản 1.2.2 Nguyên tắc cung – cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá. .. cáo kết quả, hồ sơ định giá tài sản Báo cáo kết định giá: văn người/bộ phận định giá lập để nêu rõ ý kiến thức trình định giá, mức giá định giá tài sản bảo đảm Báo cáo kết định giá phải thể thông