CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ðộc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN AN ðÔNG TIÊU CHUẨN SAO ðịa ñiểm : 101 Hồ ðắc Di, thành phố Huế Chủ ñầu tư : Công ty Cổ phần ABC ðơn vị tư vấn : Công ty CP TV ABC Tp.Huế - Tháng năm 2017 MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án I.2 Giới thiệu chung chủ ñầu tư I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HUẾ II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lượng II.1.2 Chất lượng II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn II.2 Thị trường khách hàng 10 II.2.1 Khách hàng nước 11 II.2.2 Khách hàng nước 11 II.3 Sự cần thiết phải ñầu tư 11 CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 13 III.1 Xác ñịnh cấp hạng công trình 13 III.2 Xác ñịnh ñịa ñiểm xây dựng 13 III.3 Xác ñịnh quy mô kỹ thuật 14 III.4 Xác ñịnh dịch vụ 14 III.5 Giải pháp quy hoạch 15 III.5.1 Cơ sở nghiên cứu quy hoạch 15 III.5.2 Các tiêu sử dụng ñất 15 III.5.3 Bố cục quy hoạch kiến trúc 16 III.5.4 Giải pháp mặt ñứng tổ hợp hình khối công trình 16 III.5.5 Giải pháp kết cấu 16 III.5.6 Giải pháp ñiện chiếu sáng 17 III.5.7 Giải pháp hệ thống ñiện thoại 17 III.5.8 Giải pháp thoát nước 17 III.5.9 Giải pháp PCCC 17 III.5.10 Vệ sinh 19 CHƯƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING 20 IV.1 Sản phẩm 20 IV.2 Giá 21 IV.3 Kênh phân phối 21 IV.3.1 Các hình thức ñặt phòng 21 IV.3.2 Các hoạt ñộng hỗ trợ cho kênh phân phối 22 IV.4 Xúc tiến 22 IV.5 Nhân viên 23 IV.6 Tuyển dụng ñào tạo nhân 24 IV.6.1 Kĩ 24 IV.6.2 Kiến thức 25 IV.6.3 ðặc ñiểm tính cách 25 IV.6.4 Yêu cầu ngoại hình thể chất 25 IV.6.5 Môi trường làm việc 26 IV.7 Tiến trình tạo sản phẩm 26 IV.7.1 Trước khách ñến 26 IV.7.2 Khi khách ñến khách sạn nhận phòng 27 IV.7.3 Phục vụ khách thời gian lưu trú khách sạn 27 CHƯƠNG V: ðÁNH GIÁ TÁC ðỘNG MÔI TRƯỜNG 29 V.1 Nguồn gây tác ñộng 29 V.1.1 Giai ñoạn thi công 29 V.1.2 Giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 30 V.1.3 Dự báo rủi ro cố môi trường 30 V.2 ðối tượng quy mô bị tác ñộng 31 V.3 ðánh giá tác ñộng 31 V.3.1 Giai ñoạn thi công 31 V.3.2 Giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 32 V.4 Biện pháp giảm thiểu tác ñộng xấu, phòng ngừa ứng phó cố môi trường 34 V.4.1 Các biện pháp giảm thiểu tác ñộng ñến môi trường giai ñoạn thi công 34 V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác ñộng ñến môi trường giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 36 V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường 39 CHƯƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ 40 VI.1 Quy mô khách sạn 40 VI.2 Lựa chọn công suất phục vụ 40 VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lương 40 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN 42 VII.1 Tổng mức ñầu tư dự án 42 VII.1.1 Mục ñích lập tổng mức ñầu tư 42 VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức ñầu tư 42 VII.1.3 Nội dung 43 VII.2 Nhu cầu vốn lưu ñộng 43 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ðẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 44 VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn ñầu tư 44 VIII.2 Tiến ñộ ñầu tư sử dụng vốn 44 VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 44 VIII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay 44 CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 46 IX.1 Các giả ñịnh kinh tế sở tính toán 46 IX.2 Tính toán doanh thu 46 IX.2.1 Sản lượng sản phẩm dịch vụ 46 IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án 46 IX.3.Tính toán chi phí dự án 47 IX.3.1 Chi phí hoạt ñộng 47 IX.3.2 Chi phí tài 47 IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 47 IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án 47 IX.4.2 Báo cáo ngân lưu 48 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN 49 Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  ðịa ñiểm : phường An ðông, Thành phố Huế  : 4000 m2 Diện tích  Mục tiêu ñầu tư : Xây dựng khách sạn ñạt tiêu chuẩn  Quy mô dự án : Khách sạn có quy mô 200 phòng  Hình thức ñầu tư : ðầu tư xây dựng  Tổng mức ñầu tư : 76,113,000,000 ñồng  Mục tiêu dự án : - Tạo nơi lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội nghị tiêu chuẩn phục vụ tốt nhu cầu khách quốc tế khách nước - Tạo thêm việc làm - Thu ñược lợi nhuận ñáng cho nhà ñầu tư I.2 Giới thiệu chung chủ ñầu tư  Tên công ty : Công ty cổ phần ABC  ðịa :  Mã số doanh nghiệp :  Ngày ñăng ký lần :  ðại diện pháp luật :  Ngành nghề kinh doanh :  Vốn ñiều lệ : I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðất ñai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất ñộng sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị ñịnh số 12/2009/Nð-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình  Nghị ñịnh số 124/2008 Nð-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị ñịnh số 123/2008/Nð-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui ñịnh chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị ñịnh 140/2006/Nð-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy ñịnh việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm ñịnh, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị ñịnh số 99/2007/Nð-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí ñầu tư xây dựng công trình;  Nghị ñịnh số 209/2004/Nð-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị ñịnh số 49/2008/Nð-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa ñổi bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 2009/2004/Nð-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn ñiều chỉnh dự toán xây dựng công trình;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Quyết ñịnh số 02/2001/Qð-TCDL ngày 27 tháng năm 2001 Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa ñổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;  Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố ñịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp ñặt hệ thống ñiện công trình, ống phụ tùng ống, bảo ôn ñường ống, phụ tùng thiết bị khai thác nước ngầm;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố ñịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;  ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957/Qð-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nước liên quan ñến lập Tổng mức ñầu tư, tổng dự toán dự toán công trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn ñược xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết ñịnh số 04 /2008/Qð-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác ñộng- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần ñộng tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống ñộng ñất;  TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nhà công trình;  TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp ñặt sử dụng;  TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự ñộng - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;  TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp ñặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985: Cấp nước - mạng lưới bên công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996: Nước thải ñô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;  TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước nước thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nước thải ñô thị;  TCVN 5502 : ðặc ñiểm kỹ thuật nước sinh hoạt;  TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - ñiều tiết không khí - sưởi ấm;  TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế ñộ ồn tối ña cho phép;  11TCN 19-84 : ðường dây ñiện;  11TCN 21-84: Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994 : ðèn ñiện chiếu sáng ñường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên công trình dân dụng;  TCVN-46-89: Chống sét cho công trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành ñiện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HUẾ II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lượng Theo báo cáo công ty Savills Việt Nam, Tp.HUế có thêm khách sạn gia nhập thị trường quý 1/2017, giúp nguồn cung tăng nhẹ 1% so với quý trước, ñạt 10,955 phòng Tuy nhiên, Savills cho biết, khách sạn hay gia nhập thị trường quý vừa qua Tính tới thời ñiểm cuối quý 1/2017, thị trường TPHUế có 81 khách sạn từ ñến So với kì 2016, nguồn cung khách sạn thị trường lớn khu vực phía Nam tăng 8% Trong quý 1, công suất thuê phòng trung bình ñạt mức cao 77% quý trước, giảm không ñáng kể ñiểm phần trăm so với kỳ năm ngoái Khách sạn ñạt công suất thuê phòng cao (80%) phân khúc có công suất cho thuê thấp (74%) Nguồn cung khách sạn TPHUế Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, quý ñầu năm 2012, nước ñón tiếp khoảng 1.9 triệu khách du lịch quốc tế Trong ñó, Trung Quốc, Nhật Bản Australia nước cung cấp nguồn khách truyền thống tới Việt Nam, du khách chi tiêu nhiều ñộng lực thúc ñẩy doanh thu ngành công nghiệp du lịch khách sạn Việt Nam Riêng Tp.HUế ñã ñón khoảng 972,000 lượt khách, tăng 8% so với kỳ năm ngoái dự kiến ñón khoảng triệu lượt khách quốc tế năm Trong năm gần ñây, nguồn cung khách sạn TP.HUế tăng trưởng trở lại hàng năm mức số trước khủng hoảng tài giới với mức tăng 14% năm 2010 17% năm 2011 Dự kiến số ñạt 12% năm 2017, tăng khoảng 1,280 phòng Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Dự kiến nguồn cung khách sạn tương lai TPHUế Savills nhận ñịnh, thị trường tương lai tập trung vào phân khúc cao cấp dự án phức hợp với tiện ích ñại ñó có hạng mục khách sạn ñể thu hút thêm khách quốc tế khai thác vào nhu cầu du lịch vui chơi giải trí khách du lịch nội ñịa II.1.2 Chất lượng Với nhu cầu ngày cao ñi song song với yêu cầu chất lượng phục vụ ngày khắt khe khách hàng, ngành khách sạn thành phố ñã tiến hành nâng cao chất lượng phục vụ qua nhiều hình thức như: ðẩy mạnh ñầu tư xây mới, mở rộng nâng cấp nhiều khách sạn hệ thống Tổ chức thi nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp như: + Hội thi lễ tân khách sạn toàn quốc, nhằm khuyến khích tăng cường học hỏi nâng cao chất lượng phục vụ + Mở rộng tăng cường dịch vụ MICE khách sạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ngày cao khách hành doanh nhân II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn Hiện nay, giới chưa có tiêu chuẩn cụ thể, ñồng thức việc phong ‾sao khách sạn Tiêu chuẩn Úc, hoạt ñộng theo AAA Tourism khách sạn phải có dịch vụ phòng, dịch vụ concierge (như vé máy bay, gửi ñồ, cung cấp ñồ, gọi xe cho khách), phải có trang thiết bị ñẹp, có nhiều loại phòng… Ở Anh ETC (English Tourism Council’s) quy ñịnh chung chung phòng phải rộng, nhân viên chuyên nghiệp, không gian sang trọng… Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Mỗi nước có tiêu chuẩn riêng tiêu chuẩn cố gắng ñáp ứng yêu cầu khách hàng nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm du lịch nước Ở Việt Nam, Tổng cục Du lịch có ban hành quy ñịnh tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn từ năm 2001 sau: Khách sạn ñạt tiêu chuẩn xếp hạng từ ñến sao: khách sạn có sở vật chất, trang thiết bị, chất lượng phục vụ cao, ñáp ứng ñược nhu cầu ña dạng khách du lịch ăn, nghỉ, sinh hoạt, giải trí theo tiêu chuẩn hạng, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế, ñược ñánh giá thông qua nhóm tiêu sau: Vị trí, kiến trúc Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ Dịch vụ mức ñộ phục vụ Nhân viên phục vụ Vệ sinh II.2 Thị trường khách hàng Khách hàng thị trường khách sạn ña dạng có nhiều mục ñích khác ñịnh sử dụng dịch vụ khách sạn Trong ñó, Tp.HUế, có hai nguyên nhân chủ yếu khách hàng ñịnh lưu trú khách sạn là: MICE (Meeting Incentive Conference Event, loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức kiện, du lịch khen thưởng) giải trí, mục ñích phần lớn bị tác ñộng yếu tố bản: thứ TP.HUế trung tâm kinh tế lớn nước, thứ ngành du lịch giải trí TP.HUế phát triển mạnh Hiện có nhiều tiêu chuẩn ñể phân khúc thị trường cho ngành khách sạn Tp.HUế, nhiên ñây, ñưa cách phân loại khách hành nội ñịa khách hàng nước ñể phân tích tình hình Hiện có nhiều tiêu chuẩn ñể phân khúc thị trường cho ngành khách sạn Tp.HUế, nhiên ñây, ñưa cách phân loại khách hành nội ñịa khách hàng nước ñể phân tích tình hình Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn II.2.1 Khách hàng nước Là lượng khách mục tiêu năm tới ngành du lịch khách sạn Tp.HUế mà chất lượng sống ñược nâng cao nhu cầu du lịch tăng mạnh qua năm Bên cạnh việc chọn sở lưu trú nhỏ, rẻ phần khách nội ñịa sử dụng dịch vụ khách sạn cao cấp ñang tăng dần, ñặc biệt người làm ăn ñến thành phố II.2.2 Khách hàng nước Trong năm gần ñây, số lượt khách quốc tế ñến Việt Nam nói chung Tp.HUế nói riêng ñều tăng, có năm 2009 giảm 7% so với 2008 (năm 2009 ñạt 3.7 triệu lượt khách quốc tế) khủng hoảng kinh tế toàn cầu Riêng năm 2010 có ñến triệu lượt khách quốc tế ñến Việt Nam, tăng 34.8% so với năm 2009) Và với quý ñầu năm 2012 nước ñón tiếp khoảng 1.9 triệu lượt khách ñó có 972,000 lượt khách ñến Tp.HUế Như vậy, lượt khách quốc tế ñến Tp.HUế chiếm tỉ lệ cao tổng lượt khách ñến Việt Nam ðiều cho thấy thị trường du lịch lữ hành Tp.HUế ñang phát triển, nhu cầu du lịch lưu trú Tp.HUế cao LƯỢNG KHÁCH QUỐC TẾ ðẾN VIỆT NAM VÀ TP.HUế ðVT: triệu người ðối với quốc gia khu vực Singapore, Thái Lan,…ngành khách sạn Việt Nam nói chung Tp.HUế nói riêng ngành non trẻ, ñặc biệt lĩnh vực khách sạn cao cấp Tuy nhiên, phát triển du lịch kinh tế nên lượng du khách ñến thành phố năm qua ñã tăng nhanh chóng ñem lại lượng khách hàng ñầy tiềm cho ngành khách sạn II.3 Sự cần thiết phải ñầu tư Kinh doanh khách sạn ñang ngày ñóng vai trò quan trọng kinh tế, không ñóng góp vào GDP hàng năm mà góp phần vào phát triển kinh tế thành phố mà nhu cầu ăn tổ chức hội nghị doanh nhân ñến Tp.HUế ngày cao Bên cạnh việc ñem lại lợi nhuận, ngành khách sạn tạo công ăn việc làm thu nhập cho hàng ngàn lao ñộng thuộc lĩnh vực trình ñộ tay nghề khác như: ñầu bếp, tiếp tân, phục vụ,… + ðảm bảo trật tự an ninh, kinh tế xã hội khu vực - Chủ ñầu tư yêu cầu ñơn vị thi công nghiêm chỉnh thực công tác ñăng ký tạm trú với quyền Tp.HUế cho ñối tượng công nhân thi công công trường nhằm quản lý chặt chẽ, tránh tệ nạn xã hội xảy cho khu vực V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác ñộng ñến môi trường giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng Khi hạng mục công trình ñã ñược hoàn thiện, ñể giảm thiểu ô nhiễm môi trường, Công ty TNHH (gọi tắt Công ty), thực giải pháp sau: + Giảm thiểu ô nhiễm khí thải ðể giảm thiểu tác nhân ô nhiễm giải pháp cần thiết là: hạn chế phương tiện giao thông nổ máy di chuyển khuôn viên khu vực dự án ðể khử mùi hôi phát sinh từ phòng nghỉ, ñặc biệt khu nhà vệ sinh phòng, Công ty lắp ñặt quạt thông gió cho phòng nghỉ, nhà vệ sinh; sử dụng chế phẩm enchoice (2 ngày/lần) phun xịt dạng sương khu vực nhà vệ sinh, nhà hàng, khu chế biến thức ăn (vào cuối ngày), với cách pha sau: Tỷ lệ pha: 1:100 (1 lít Enchoice Solutions với 100 lít nước sạch) Liều lượng sử dụng: lượng Enchoice Solutions/m2: 0,1 ml/m2 Ngoài ñể khử mùi hôi tạo cảm giác thoái mái, dễ chịu cho CBCNV du khách ñến nghỉ ngơi khu vực dự án trang bị nước hoa, nước xịt phòng phun vào phòng nghỉ, hành lang, khu nhà vệ sinh ðối với việc giảm thiểu tiếng ồn phát sinh từ phòng karaokê Công ty lựa chọn vật liệu xây dựng có tính giảm ồn ñể lắp ñặt trình xây dựng, cụ thể: Vật liệu ốp tường gỗ, mút, xốp ñộ dày trung bình từ 7,5 mm ñến 10 mm Hệ thống cửa vào phòng karaokê ñược ñệm mút dày 10 mm, có gioăng cao su kín viền xung quanh khung cửa, ñảm bảo ñộ khít tuyệt ñối Hệ thống cửa sổ ñược viền gioăng cao su kín, ñảm bảo ñộ khít tuyệt ñối + Giải pháp xử lý nước thải Nâng cốt mặt cao mặt ñường ñể thuận lợi cho việc thoát nước dự án, làm ñẹp mỹ quan khu vực việc ñi lại du khách Vì việc thoát nước thuận lợi làm ñẹp cảnh quan tạo lên ñộ sang trọng cho khách sạn - Lựa chọn hệ thống thoát nước: ðây khu nhà xây dựng mới, yêu cầu cảnh quan môi trường cao nên lựa chọn xây dựng hệ thống thoát nước mưa riêng sau ñó xử lý sơ thoát tuyến mương dẫn mà dự án xây dựng tuyến thoát nước chung thành phố Chủ ñầu tư nên xây dựng riêng hệ thống mương dẫn nước dọc theo tuyến ñường Nguyễn Văn Trỗi + Giải pháp xử lý chất thải rắn - ðối với chất thải rắn sinh hoạt: Mỗi phòng nghỉ, khu vực dự án ñều ñược bố trí thùng chứa rác, dọn phòng, nhân viên khu vực dự án dọn dẹp, thu gom ðối với khu khách sạn, khu vực hành lang ñặt thùng chứa rác Sau rác ñược thu gom phòng ñược ñổ vào thùng chứa rác trên, sau ñó hệ thống ống thu rác, rác ñược ñưa xuống tầng từ ñây rác tiếp tục ñược nhân viên vệ sinh khu vực dự án thu gom, phân loại: Rác hữu cơ: vỏ hoa quả, thức ăn thừa Rác vô cơ: túi nilon, vỏ ñồ hộp, vỏ chai lọ Loại rác hữu trước mắt ñược hợp ñồng với ñội vệ sinh môi trường thành phố vận chuyển ñến bãi chứa rác thành phố ñể chôn lấp Rác vô ñược chọn lọc, phần không tái sử dụng ñược ñược xử lý rác hữu cơ, phần tái sử dụng ñược ñược thu gom ñể bán cho sở tái chế Với quy mô dự án, dự kiến có khoảng: 200 thùng rác ñặt phòng, hành lang; thùng ñựng rác chung khu vực dự án; 01 xe chở rác (xe ñẩy tay); 01 hệ thống ống thu rác (từ khách sạn) - ðối với bùn cặn từ bể tự hoại ñể xử lý hiệu giảm chi phí nhân công Công ty dùng chế phẩm vi sinh DW 97, DW 98 ñể phân huỷ triệt ñể Chế phẩm vi sinh DW 97, DW 98 tổ hợp vi sinh vật có khả phân huỷ nhanh thành phần khó tiêu cặn bã bể phốt xenlulo, kitin, pectin, tinh bột, protein, lipit số hoạt chất sinh học khác DW 97, DW 98 chế phẩm không ñộc hại, trung tính, không ăn mòn giữ tính ổn ñịnh, lâu dài Các chế phẩm giúp tránh tắc bồn cầu tiêu, tránh xử lý bể phốt khó khăn, tốn vệ sinh, khử mùi hôi, tiêu diệt trứng giun vi trùng gây bệnh Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn ðối với chất thải vô cơ: vỏ hoa quả, túi nilon, vỏ ñồ hộp, ñược thu gom nhờ việc ñặt thùng chứa rác có nắp ñậy kín dọc theo tầng khách sạn Cuối ngày nhân viên vệ sinh dự án thu gom ñể chuyên chở xử lý phần rác thải sinh hoạt + Cải tạo cảnh quan sinh thái Công ty kết hợp với ñơn vị tư vấn thiết kế, thi công ñể bố trí hạng mục công trình cách hài hoà, phạm vi xung quanh khu vực dự án có nhiều xanh (có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao loại cảnh: cau sâm banh, sanh, vạn tuế, bách, tùng), bãi cỏ ñược trồng với bố trí hợp lý, tiện dụng - Ngoài chủ ñầu tư nên thi công lắp ñặt non bộ, ñài phun nước phía sân trước nhà + Giải pháp y tế vệ sinh an toàn thực phẩm Khu vực dự án có phận y tế (từ - người) với tủ thuốc thường trực ñược lắp ñặt tất hạng mục dự án, sẵn sàng sơ cứu trường hợp CBCNV du khách không may bị mắc bệnh thông thường ñau ñầu, ñau bụng Tại khu vực nhà bếp ñược dọn dẹp, vệ sinh sẽ.Thực phẩm mua ñược chọn loại tươi, ngon Quy trình chế biến ñảm bảo ñúng hướng dẫn ngành y tế ðội ngũ nhân viên nhà bếp ñược trang bị ñầy ñủ dụng cụ, bảo hộ chế biến thực phẩm ñược tham gia ñầy ñủ lớp nghiệp vụ vệ sinh an toàn thực phẩm ngành y tế tổ chức.Trong trình chế biến thức ăn bắt buộc phải lưu mẫu thực phẩm thức ăn + Giải pháp phòng ngừa cháy nổ, cố môi trường Yêu cầu phòng cháy: Phải áp dụng giải pháp phòng cháy ñảm bảo hạn chế tối ña khả xảy hoả hoạn Trong trường hợp xảy hoả hoạn phải phát ñám cháy nhanh ñể cứu chữa kịp thời không ñể ñám cháy lan khu vực khác sinh cháy lớn khó cứu chữa gây hậu nghiêm trọng Cầu thang cửa mở cầu thang hạng mục công trình: khách sạn ñược kiểm tra ñể ñảm bảo cho có cháy người tài sản nhà dễ dàng sơ tán sang khu vực an toàn cách nhanh chóng Lắp ñặt ñầy ñủ thiết bị báo cháy ñể ñiều kiện xảy cháy vị trí dễ xảy cháy gara xe, khu vực kỹ thuật, phòng sinh hoạt chung (phòng khách), phòng hội nghị, phòng bếp nhà phải phát ñược nơi phát sinh cháy ñể tổ chức cứu chữa kịp thời Yêu cầu chữa cháy Trang thiết bị chữa cháy công trình phải ñảm bảo yêu cầu sau: Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng chế ñộ thường trực, xảy cháy phải sử dụng ñược Thiết bị chữa cháy phải loại bình chữa cháy hệ thống bơm, nước ñảm bảo yêu cầu kỹ thuật, ñược Cảnh sát phòng cháy chữa cháy chấp thuận Thiết bị chữa cháy ñược kiểm tra, bổ sung, thay ñịnh kỳ, ñảm bảo tốt cho công tác chữa cháy không may xảy cố Trang thiết bị hệ thống PCCC ñược lắp ñặt ñầy ñủ hành lang tầng khu vực dự án, phòng họp, phòng khách, nhà bếp theo ñúng kế hoạch PCCC ñã ñược cảnh sát phòng cháy chữa cháy phê duyệt + Giải pháp chống sét Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Công trình nhà có ñộ cao tầng Vì ñể chống sét ñánh thẳng vào công trình, Công ty nghiên cứu thiết kế lắp ñặt hệ thống chống sét gồm 03 phận chính: Một ñầu thu sét công nghệ tiên tiến phát xạ sớm Pháp PULSAR18 phù hợp Khi ñặt ñầu thu sét mái khối nhà cao tầng có bán kính bảo vệ chống sét 84m Cấp thoát sét ñồng ( 02 ñường cáp ñồng thoát sét với diện tích cắt ngang 70mm2, cách 1,5 m) Hệ thống nối ñất chống sét Ngoài thiết kế ñếm sét dùng ñể kiểm tra tác dụng ñánh giá hiệu ñầu thu sét ñồng thời giúp người quản lý chủ ñộng theo dõi sét ðể chống sét lan truyền theo mạng ñiện hạ áp, ñường dây tín hiệu, mạng ñiện thoại, máy tính thiết kế hệ thống cắt lọc sét nhằm mục ñích bảo vệ an toàn cho thiết bị ñiện, ñiện tử công trình Nhằm ñáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn chống sét hành chủ ñầu tư tính toán thiết kế tách biệt riêng hệ thống nối ñất chống sét như: Cọc thép bọc ñồng tiếp ñất, ñồng liên kết phụ kiện ñầu nối ñược bố trí theo hệ thống nối ñất gồm nhiều ñiện cực có tác dụng tải lượng sét xuống ñất nhanh chóng Cọc nối ñất thép L63 x dài 2,5m chọn cách 4,5m liên kết với thép dẹp 40 x 4mm ðầu cọc ñược ñóng sâu mặt ñất 0,8m Việc liên kết cọc ñồng, băng ñồng cáp ñồng thoát sét kẹp ñặc chủng nối ñất (Ground rod clamp) tuân theo tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84 hành Bộ Xây dựng tiêu chuẩn H.S Singapre có tác dụng tải dòng ñiện hiệu khả tiếp xúc cọc, băng ñồng cáp thoát sét cao Vì ñạt ñộ bền tuổi thọ không cần phải bảo dưỡng ñịnh kỳ hệ thống nối ñất hệ thống trước ñây - Hệ thống nối ñất an toàn ñiện Hệ thống nối ñất an toàn ñiện phải ñạt ñược trị số nối ñất cụ thể sau cho tất hạng mục công trình dự án: ðối với hệ thống nối ñất chống sét trị số ñiện trở nối ñất không lớn 10 ðối với hệ thống nối ñất an toàn trị số ñiện trở nối ñất không vượt 4 ðối với hệ thống ñèn chiếu sáng sân vườn, bãi ñổ xe tuân thủ theo tiêu chuẩn lắp ñặt chiếu sáng công cộng Pháp NFC 17 - 200 năm 1997 + Biện pháp an toàn, thoát hiểm (áp dụng cho khách sạn) 02 thang lên suốt 15 tầng 01 thang sắt thoát hiểm nhà (lên suốt tầng có thiết kế hệ thống cửa thoát hiểm) ñược kiểm tra ñảm bảo vận hành thông suốt có cố hỏa hoạn V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường Công ty TNHH , ñơn vị chủ ñầu tư dự án ‾Khách sạn An ðông tiêu chuẩn sao cam kết phối hợp ñạo dự án (trong giai ñoạn thi công), Ban giám ñốc dự án (khi dự án ñi vào hoạt ñộng) thực nghiêm túc giải pháp bảo vệ môi trường ñã nêu báo cáo quy ñịnh chung bảo vệ môi trường có liên quan ñến trình triển khai, thực dự án Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ VI.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 05 An ðông ñược xây dựng với quy mô 100 phòng Khách sạn có loại phòng tiêu chuẩn sau:  Loại (phòng Superior) : 140 phòng  Loại (phòng Deluxe) : 40 phòng  Loại (phòng Senior Deluxe): 10 phòng  Loại (phòng Junior Suite) : 10 phòng VI.2 Lựa chọn công suất phục vụ Mục tiêu công suất phục vụ khách sạn vào năm ñầu tiên hoạt ñộng 65%/năm, tương ñương số ngày khách năm 23,725 ngày khách Vào năm thứ hai tốc ñộ tăng công suất 15%, công suất phục vụ 75%/năm, tương ñương số ngày khách 27,284 ngày khách Các năm công suất phục vụ tăng dần với tốc ñộ tăng dự ñoán 10% (năm 3), 8% (năm 4) 5% (năm 5) ðến năm thứ công suất phục vụ ñạt 93%/năm, tương ñương số ngày khách ñạt ñược 34,034 ngày khách VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lương Sơ ñồ máy quản lý khách sạn ðây mô hình trực tuyến - tham mưu, tức phong ban quyền lệnh trực tiếp phận kinh doanh mà tham mưu tư vấn giúp cho giám ñốc ñịnh tối ưu.Giám ñốc vạch chế ñộ quản lý phân công việc chi tiết hoá nhiệm vụ cho trưởng phận, trưởng phận phân công trách nhiệm cho thành viên tổ chức Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Nhu cầu sử dụng lao ñộng bảng lương Ngày Tổng làm Số Số ca Nhân việc Lương bình Quĩ lương Quĩ lương quân/tháng/ BQ tháng BQ năm người (VNð) (VNð) 22,000,000 34,000,000 442,000,000 10,000,000 10,000,000 130,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 34,000,000 442,000,000 số người /ngày nhân /ca năm BỘ PHẬN GIÁN TIẾP Giám ñốc Kế toán, Nhân Kế hoạch, thị trường Cộng BỘ PHẬN Lð 20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000 TRỰC TIẾP Tổ lễ tân 365 3 5,500,000 16,500,000 214,500,000 Tổ buồng 365 24 3,500,000 84,000,000 1,092,000,000 Tổ nhà hàng 365 12 4,000,000 48,000,000 624,000,000 Tổ bán hàng 365 4,000,000 24,000,000 312,000,000 Tổ kỹ thuật 365 3 5,200,000 15,600,000 202,800,000 Tổ bảo vệ 365 2 4,000,000 16,000,000 208,000,000 ðội xe du lịch 365 4,000,000 24,000,000 312,000,000 Cộng 63 228,100,000 2,965,300,000 Số lượng nhân công ñạt tối ña 63 người, bao gồm phận nhân quản lý, hành tổ nhóm phục vụ Số lượng nhân gián tiếp người, thay ñổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt ñộng Nhu cầu sử dụng lao ñộng trực tiếp tối ña 58 người, tăng giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt ñộng Tương ñương với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao ñộng cho năm ñầu tiên 41 người Theo ñó, Chi phí tiền lương ước tính năm với công suất tối ña khoảng 2,965,300,000 ñồng Lương tăng 8%/năm Ngoài ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, ñào tạo khoảng 300,000 ñồng/người/năm Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN VII.1 Tổng mức ñầu tư dự án VII.1.1 Mục ñích lập tổng mức ñầu tư Mục ñích tổng mức ñầu tư tính toán toàn chi phí ñầu tư xây dựng dự án khách sạn An ðông, làm sở ñể lập kế hoạch quản lý vốn ñầu tư, xác ñịnh hiệu ñầu tư dự án VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức ñầu tư Tổng mức ñầu tư cho dự án xây dựng khách sản Phúc Nhuận ñược lập dựa phương án quy mô - công suất của dự án sau ñây : Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; Nghị ñịnh số 12/2009/Nð-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình; Nghị ñịnh số 209/2004/Nð-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị ñịnh số 49/2008/Nð-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa ñổi bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 2009/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh số 99/2007/Nð-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí ñầu tư xây dựng công trình; Nghị ñịnh số 123/2008/Nð-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; Nghị ñịnh số 148/2004/Nð-CP ngày 23/07/2004 sửa ñổi, bổ sung Khoản ðiều Nghị ñịnh số 158/2003/Nð-CP; Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc ‾Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án ñầu tư xây dựng công trình; Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 123/2008/Nð-CP; Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số ñiều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm ñịnh, phê duyệt dự án ñầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình; Thông tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; Thông tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế ñộ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố ñịnh; ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957/Qð-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; Các văn khác Nhà nước liên quan ñến lập Tổng mức ñầu tư, tổng dự toán dự toán công trình Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn VII.1.3 Nội dung Tổng mức ñầu tư dự án bao gồm: Chi phí mua ñất, Chi phí tư vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phòng phí Bảng tổng mức ñầu tư VII.2 Nhu cầu vốn lưu ñộng Ngoài khoảng ñầu tư máy móc thiết bị, nhà xưởng giai ñoạn ñầu tư; dự án ñi vào hoạt ñộng cần bổ sung nguồn vốn lưu ñộng Vốn lưu ñộng dự án bao gồm khoản phải thu 15% doanh thu, khoản phải trả 20% chi phí hoạt ñộng, số dư tiền mặt tối thiểu 5% chi phí hoạt ñộng hàng tồn kho 5% giá vốn mặt hàng kinh doanh Theo kế hoạch dự án ñi vào hoạt ñộng từ năm 2014 sau hoàn thành giai ñoạn ñầu tư Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ðẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn ñầu tư VIII.2 Tiến ñộ ñầu tư sử dụng vốn Tiến ñộ ñầu tư dự án ñược thực vòng 18 tháng với hạng mục công việc giai ñoạn như: Giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư: Thực ñền bù, giải phóng mặt Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng Hoàn thành thủ tục xin ñầu tư, cấp phép xây dựng Giai ñoạn ñầu tư - Chuẩn bị xây dựng (thẩm ñịnh kết cấu, tháo dỡ công trình cũ, tư vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tường vây - Xây dựng hầm, phần thô hoàn thiện - Lắp ñặt thiết bị, thực công trình cảnh quan, xanh - Hoàn công xây lắp Giai ñoạn chuẩn bị ñưa vào hoạt ñộng - Xúc tiến quảng bá hình ảnh - Thực công tác chuẩn bị khác - Khánh thành công trình nhà hàng – khách sạn An ðông Bảng tiến ñộ thực sử dụng nguồn vốn: VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án VIII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay Phương thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào ñầu kỳ giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư giai ñoạn ñầu tư Phương án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai ñoạn ñầu tư dự án (18 tháng) Bắt ñầu trả vốn gốc từ dự án ñi vào hoạt ñộng từ năm 2018 Trả nợ gốc ñều hàng quý vòng 20 quý lãi vay tính theo dư nợ ñầu kỳ (mỗi tháng) Tiến ñộ rút vốn vay trả lãi vay giai ñoạn ñầu tư ñược trình bày bảng sau: Số vốn vay kỳ vọng ñược giải ngân thành hai lần vào ñầu tháng năm 2018 ñầu tháng năm 2018, với tổng số tiền cần vay 57,084,750,000 ñồng Trong giai ñoạn ñầu tư cuối tháng trả toàn lãi vay chưa trả vốn gốc chưa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban ñầu 11,176,115,904 ñồng Lãi vay thời gian ñầu tư xây dựng ñược tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lưu ñược chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án ñi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt ñầu trả vốn gốc 4 Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Thời gian trả nợ gốc dự tính 20 kỳ vào ñầu quý với khoản vốn gốc ñều kỳ Chi phí lãi vay ñược trả vào ñầu tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo dư nợ ñầu kỳ Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch ñịnh nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt ñộng hiệu quả, có khả trả nợ ñúng hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà ñầu tư ñối tác hợp tác ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ ñược thể cụ thể sau: Hằng quý chủ ñầu tư phải trả vốn gốc cho số tiền ñi vay 2,854,237,500 ñồng số tiền trả 20 quý Còn số lãi vay chủ ñầu tư trả kèm với lãi gốc dựa vào dư nợ ñầu kỳ tháng Theo dự kiến ñến ngày 1/10/2018 chủ ñầu tư hoàn trả nợ ñúng hạn cho ngân hàng Ghi : Chủ ñầu tư phân tích phương án tài vốn vay ngân hàng, kết ñã chứng minh dự án mang lại hiệu cao Do ñó, trường hợp chủ ñầu tư lựa chọn phương án huy ñộng vốn khác phát hành cổ phiếu dự án ñảm bảo tính khả thi, ñảm bảo sinh lợi cho cổ ñông góp vốn Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IX.1 Các giả ñịnh kinh tế sở tính toán Các thông số giả ñịnh dùng ñể tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án ñã triển khai, văn liên quan ñến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ ñầu tư, cụ thể sau: Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt ñộng hiệu dự án 05 năm, sau giai ñoạn ñầu tư kéo dài 18 tháng, dự án ñi vào hoạt ñộng từ quý ñầu năm 2018; Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; Tốc ñộ tăng giá bán hàng năm 8%/năm; Tốc ñộ tăng giá nguyên vật liệu giả sử 5%/năm; Tốc ñộc tăng trưởng tiền lương 8%/năm; IX.2 Tính toán doanh thu IX.2.1 Sản lượng sản phẩm dịch vụ Các hoạt ñộng kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: Kinh doanh cho thuê phòng với loại cấp phòng, ñối tượng khách hàng khách nội ñịa quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho ñối lượng khách lưu trú khách vãng lai Kinh doanh loại hình dịch vụ khác như: Hoạt ñộng vận chuyển với hoạt ñộng ñưa ñón khách, cho thuê xe,… Dịch vụ thương mại với hoạt ñộng kinh doanh siêu thị mini, bán hàng lưu niệm, bán hàng thực phẩm,… Dịch vụ giải trí với số loại : Massage, Gym, Café Ngoài ra, có dịch vụ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức kiện, hội nghị IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án Bảng tính toán doanh thu dự án Hai mảng hoạt ñộng tạo nguồn thu cho Dự án cho thuê phòng nhà hàng Doanh thu dự án có tăng trưởng ñều ñặn qua năm nhờ vào biện pháp: Chủ ñộng cải cách chất lượng phục vụ khách hàng nhằm tăng trưởng ổn ñịnh công suất phòng tăng giá bán phòng Ngoài ra, Công ty tập trung khai thác thị trường tổ chức kiện dịch vụ thương mại nhằm tăng doanh thu lợi nhuận Doanh thu cho thuê phòng năm 2014 ước tính ñạt gần 30 tỷ ñồng Năm 2018 tăng công suất phục vụ giá bán, doanh thu dự ñoán ñạt 36 tỷ ñồng, với tốc ñộ tăng doanh thu 23%/năm Các năm sau dần án dần ñi vào ổn ñịnh, doanh thu tiếp tục tăng với tốc ñộ 18%/năm (năm 2018), 16% (năm 2019) 13% (năm 2020) Doanh thu nhà hàng năm liên tục tăng Năm 2019 ñạt 4,5 tỷ ñồng, tăng dần qua năm, ñến năm 2020 doanh thu nhà hàng 7,2 tỷ ñồng/năm Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Doanh thu dịch vụ khác vận chuyển, kinh doanh thương mại, dịch vụ giải trí, tổ chức kiện tương ñối ổn ñịnh Và ñến năm 2020, doanh thu từ dịch vụ khác ñạt 5,1 tỷ ñồng/năm Tổng doanh thu dự án qua năm : Năm 2018 29,662,643,787 ñồng Năm 2019 36,465,528,083 ñồng Năm 2020 42,927,347,997 ñồng Năm 2021 49,792,650,637 ñồng Năm 2022 56,276,116,346 ñồng IX.3.Tính toán chi phí dự án IX.3.1 Chi phí hoạt ñộng Trong ñó: Chi phí lương: chi phí số lương chi trả cho phận quản lý gián tiếp phận lao ñộng trực tiếp Tổng số lương năm phụ thuộc vào công suất phục vụ dự án năm Tốc ñộ tăng lương bình quân 8%/năm Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy ñịnh chi phí khoảng 21% mức lương chi trả tháng cho công nhân viên dự án Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính 4% doanh thu năm Chi phí ñiện nước, internet, ñiện thoại : 3% doanh thu năm Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ước tính khoảng 5% doanh thu năm Ngoài có chi phí giá vốn dịch vụ ăn uống dịch vụ khác ; Chi phí mua sắm máy móc thiết bị phòng ngủ năm, Chi phí khấu hao (Áp dụng phương pháp khấu hao ñường thẳng) Tài sản cố ñịnh dự án gồm Công trình xây lắp máy móc thiết bi Thời gian khấu hao cho công trình xây lắp 20 năm, giá trị máy móc thiết bị năm Thời ñiểm bắt ñầu tính khấu hao từ dự án ñi vào hoạt ñộng IX.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm ñầu tiên chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả toán nợ vay cao dự án Vào năm ñầu tiên, dự án hoạt ñộng với công suất thấp chưa tận dụng ñược triệt ñể chi phí công suất thiết kế dự án dự án mang lại lợi nhuận ròng (NI) cao cho chủ ñầu tư Các năm sau lợi nhuận tiếp tục tăng cao Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tương ñối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt ñộng ngày hiệu IX.4.2 Báo cáo ngân lưu Phân tích hiệu dự án hoạt ñộng vòng 07 năm theo quan ñiểm quan ñiểm tổng ñầu tư quan ñiểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 14.13% ñược tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn a Kết báo cáo ngân lưu theo quan ñiểm tổng ñầu tư: Theo cách ñánh giá quan ñiểm chủ sở hữu số tài dự án sau: Hiện giá thu nhập NPV= 18,408,071,238.86 ñồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu ñầu tư lớn Xét hai quan ñiểm dự án ñều mang lại tiêu tài ñạt hiệu cao Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG X: KẾT LUẬN Dự án xây dựng ‾Khách sạn An ðông Thành phố Huếlà ñầu tư cần thiết vì: Dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể Thành phố Huế ñến năm 2020 Dự án nằm khu phát triển kinh tế ñộng, có tiềm ñể phát triển Dự án góp phần phát triển kinh tế Thành phố Huế Dự án góp phần ñem lại hiệu lớn kinh tế, xã hội Về mặt kinh tế, dự án góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, tạo lợi nhuận cho nhà ñầu tư Về mặt xã hội, dự án góp phần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, tạo ñược nhiều công ăn việc làm, tạo thu nhập lâu dài ổn ñịnh cho người dân, nâng cao chất lượng sống cho người dân ðể dự án Công ty sớm ñưa vào khai thác sử dụng có hiệu quả, nhanh chóng hoàn trả vốn ñầu tư, Công ty TNHH kính ñề nghị: Ủy ban nhân dân thành phố Huế, Sở Kế hoạch ñầu tư Thừa Thiên Huế, ngân hàng thương mại tỉnh quan chức tạo ñiều kiện hỗ trợ việc sớm xét duyệt cho Công ty xin thuê ñất, cấp phép ñầu tư chấp nhận cho vay vốn ñể ñảm bảo tiến ñộ xây dựng dự kiến dự án sớm ñi vào hoạt ñộng Tp.Huế, ngày tháng năm 2017 CHỦ ðẦU TƯ CÔNG TY TNHH ABC ... Bộ Xây dựng; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nước liên quan ñến lập Tổng mức ñầu tư, tổng dự toán dự toán công trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn An ðông tiêu. .. QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  ðịa ñiểm : phường An ðông, Thành phố Huế  : 4000 m2 Diện tích  Mục tiêu ñầu tư : Xây dựng khách sạn. .. 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố ñịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;  ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957 /Qð-BXD ngày