BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  LÝ NGUYỆT TRÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU Th.S JAY ROSENGARD TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Luận văn hoàn toàn thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Lê Nguyệt Trân Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2011 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LỜI CẢM TẠ Chủ đề nghiên cứu viết bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp quan tâm tác giả đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng động lực từ tầm nhìn nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà giá rẻ cho số đông ngƣời dân Bình Dƣơng Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (Becamex) Tôi quý trọng hội làm việc với Becamex dự án nhà giá rẻ Đặc biệt cảm kích ông Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng Becamex) chia sẻ, trao đổi thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà đô thị nhƣ mối quan tâm bền bỉ lĩnh vực nhà cho ngƣời thu nhập thấp Công việc quy hoạch thiết kế ông Hải đội ngũ nhóm kỹ sƣ giúp nhiều việc xây dựng mô hình tài viết Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard Thạc sỹ Huỳnh Thế Du giúp hoàn thành luận văn Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Du dành nhiều thời gian công sức hƣớng dẫn, trao đổi nhƣ đƣa nhiều ý kiến nhận xét gợi ý học thuật suốt trình nghiên cứu hoàn thiện viết Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trang bị cho kiến thức tảng để nhìn nhận vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc Chƣơng trình học bổng trƣờng tạo cho hội tìm hiểu vấn đề liên quan đến cộng đồng xã hội nói chung bên cạnh sống riêng với mục tiêu cá nhân Điều thực có ý nghĩa với Cuối nhƣng không phần quan trọng lời cảm ơn chân thành đến đồng nghiệp Công ty Cổ phần M&C nhƣ bạn đồng môn Chƣơng trình giúp sức trình tìm kiếm thông tin đƣa tƣ vấn, hỗ trợ góp ý thiết thực Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com NỘI DUNG TÓM LƯỢC Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau gọi tắt Thành phố TPHCM) nơi chứng kiến thành tựu kinh tế xã hội bật Việt Nam Cùng với trình phát triển kinh tế đó, đô thị hóa diễn nhanh chóng rộng khắp Dự báo siêu đô thị tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn cảnh đô thị rộng lớn thách thức nan giải nhà mối liên hệ với phát triển không gian đô thị, sở hạ tầng vấn đề xã hội Hiện tƣợng phân cực phân hóa không gian lẫn xã hội nhóm dân cƣ định hình ngày rõ rệt Mặt khác, nhà đƣợc nhà kinh tế học tin tạo ngoại tác tích cực cho xã hội, điều tạo nên sở mạnh mẽ khác biện luận cho can thiệp nhà nƣớc vào thị trƣờng nhà Trên thực tế, Thành phố phải đối mặt với thách thức vừa nêu Chúng xảy nhƣ nguyên nhân hệ lụy vấn đề nhà không phù hợp khả Thị trƣờng nhà thức TPHCM không cung cấp đủ nhu cầu đại đa số ngƣời dân lý mà ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà phi thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng bản, ảnh hƣởng đến chất lƣợng sống cá nhân làm trầm trọng thêm vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị môi trƣơng) nhƣ phƣơng cách cuối Chính sách nhà đặt mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào số đối tƣợng) chƣa giải vấn đề nhà cách toàn diện rốt Ngƣời nghèo không đủ khả chi trả cho nhà với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà thân song gây hệ lụy cho cộng đồng Có thể nói, sách chƣa xem xét vấn đề nhà nhƣ mắt xích quan trọng trình phân cực phân hóa không gian xã hội nhƣ vấn đề môi trƣờng phát triển đô thị nói chung Đây nội dung nghiên cứu luận văn Đặt mục tiêu nhà cho ngƣời để không đẩy số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi thức, viết xem xét vai trò thị trƣờng nhà nƣớc khả cung cấp nhà thức với mức giá phù hợp khả số đông Thông qua việc phát triển cung cấp thức, nhà phần cải thiện đƣợc chất lƣợng (ít đƣợc đảm bảo điều kiện sở hạ tầng thiết yếu) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com làm giảm khả (và nguy cơ) hình thành khu vực sống dƣới chuẩn Một số kiến nghị nhƣ giải pháp tăng cung thức (bên cạnh sách có) giảm cung phi thức đƣợc thảo luận cụ thể Các phát Phát Thị trƣờng nhà giá rẻ thiếu vắng nguồn cung thức bị chiếm lĩnh khu vực phi thức với điều kiện chất lƣợng nhà hạn chế Các nhà cung cấp thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu đại đa số ngƣời dân số lƣợng lẫn giá buộc ngƣời vào tình lựa chọn nhà phi thức Phát Yếu tố quan trọng khiến nhà khu vực không thức có lợi so với khu vực thức giá đất nhƣ tránh trốn số khoản chi phí liên quan Phát Thị trƣờng thức cung cấp nhà hộ với mức giá 200 – 300 triệu số điều kiện định yếu tố chi phí đầu vào Các khuyến nghị sách Nhận thấy thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ thức nguyên nhân yếu cần đƣợc ƣu tiên giải bối cảnh điều kiện thành phố Hồ Chí Minh, viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà để không tìm kiếm câu trả lời cho toán “nhà cho ngƣời” mà đồng thời giải vấn đề đô thị xã hội Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi thức trở thành giải pháp song hành cần thiết khác Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố can thiệp Trên thực tế sách nhà can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi nhà nhƣ hỗ trợ đất, tín dụng, thuế, v.v (tuy kết thực thi chƣa khả quan) Các kiến nghị đề xuất không bàn luận lại vấn đề mà thảo luận thêm số yếu tố cốt lõi khác giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng chƣa đƣợc quan tâm mức, bao gồm hai yếu tố diện tích nhà tối thiểu vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí Với mục tiêu giảm cung phi thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét cách thấu đáo với sách hợp lý, kịp thời có tính khả thi Bên cạnh chiến lƣợc tiếp cận nhà (nên chọn chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com liên nối với vấn đề nhà phi thức hình thành khu ổ chuột hệ lụy cần đƣợc phân tích giải cách thấu đáo Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM TẠ NỘI DUNG TÓM LƢỢC MỤC LỤC .6 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT .7 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC .8 CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 10 1.2 Mục tiêu Câu hỏi nghiên cứu 12 1.3 Bố cục luận văn 12 CHƢƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƢƠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC 21 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.30 0 0 0 0 triệu VND triệu VND triệu VND 3.268,1 649,2 6.315,2 1.579 379 6.315 1.689 270 0 0 0 triệu VND 452.641 259.499 193.142 0 triệu VND triệu VND 129.157 323.484 0,0 1.578,8 HUY ĐỘNG VỐN Năm 51.900 207.599 77.257 115.885 0 0 207.599 0 0 207.599 207.599 207.599 115.885 34.254 357.738 115.885 357.738 0 59.027 178.869 237.896 178.869 -237.896 178.869 0 29.513 178.869 208.383 -208.383 210.774 391.437 triệu VND 191.613 355.852 KHẤU TRỪ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO VÀ ĐẦU RA Chi phí tính hoàn thuế GTGT đầu vào triệu VND 151.043 193.142 59.027 29.513 Giá trị hoàn thuế GTGT đầu vào Giá trị thuế GTGT đầu phải trả Khấu trừ thuế GTGT đầu vào đầu triệu VND triệu VND triệu VND 15.104 15.104 19.314 19.161 153 5.903 35.585 -29.683 2.951 2.951 259.499 -259.499 -259.499 4.215 193.142 -5.745 -5.745 7.829 348.023 59.027 288.996 0 29.513 -29.513 Vốn chủ sở hữu Nợ vay LỊCH NỢ VAY Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Lãi nhập gốc thời gian xây dựng Trả lãi Trả nợ gốc Trả lãi nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Ngân lƣu nợ Năm 88.540 357.738 Tổng chi phí đầu tƣ, kể chi phí lãi vay thời gian XD, danh nghĩa 486.895 DOANH THU, giá danh nghĩa Phƣơng án bán toán lần cho doanh nghiệp Doanh thu bán hộ (gồm thuế GTGT), danh nghĩa Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT), danh nghĩa 602.211 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG BÁN HÀNG, danh nghĩa Chi phí bán hàng Chi phí đầu tƣ Lợi nhuận trƣớc lãi vay thuế - Lãi vay Lợi nhuận trƣớc thuế Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND Năm 602.211 43.273 -11.474 Năm triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 12.044 28,5% 71,5% 78 Lợi nhuận chịu thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp NGÂN LƢU, danh nghĩa Ngân lƣu vào Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT) Khấu trừ VAT đầu vào đầu Ngân lƣu Chi phí đầu tƣ (bao gồm chi phí đất, xây dựng, hạ tầng & chi phí mềm) Chi phí bán hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lƣu tự dự án Ngân lƣu tự chủ đầu tƣ triệu VND triệu VND 0 0 23.753 5.938 triệu VND triệu VND 15.104 191.613 153 355.852 -29.683 2.951 triệu VND 259.499 193.142 0 triệu VND triệu VND IRR 0 4.215 7.829 0 5.938 -244.395 -5.745 348.023 -5.938 -36.795 110.140 110.127 -214.321 1,18 0,05 1,46 -0,03 5.938 Năm 17,29% IRR 14,07% MIRR 16,93% MIRR 16,47% Tỷ lệ an toàn trả nợ, DSCR Chi phí vốn Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án (sử dụng tỷ lệ D/E ban đầu) 16,50% 15,00% 16,07% NPV Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án 0,0 1.331,5 5.175,9 IRR Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án 16,50% 14,07% 17,29% MIRR Dự án Chủ đầu tƣ 16,93% 16,47% Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com NPV 5.175,9 NPV 1.331,5 79 Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Phụ lục trình bày việc tối ƣu hóa yếu tố chi phí đầu vào hƣớng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà cho số đông ngƣời dân thu nhập trung bình đến thấp Cụ thể là, xác định khoảng mức chi phí, lựa chọn tốt yếu tố đầu vào để cung cấp hộ với mức giá với thị trƣờng phi thức nay, khoảng 200 – 300 triệu Đồng thời xác định mức giá thấp mà thị trƣờng cung cấp với trợ cấp định (chủ yếu chi phí đất) từ phía nhà nƣớc Đây ngƣỡng ngƣời dân sở hữu nhà (với mức độ trợ cấp định) Dƣới mức này, giải pháp nhà phải hƣớng đến hình thức khác nhƣ thuê mƣớn, nhà công cộng (thuộc sở hữu nhà nƣớc) Đất Bảng Ảnh hưởng chi phí sử dụng đất đến giá nhà khả toán người mua Nguồn: tính toán tác giả, dựa mô hình tài Số liệu phân tích cho thấy giá đất tác động đáng kể lên giá thành hộ Nếu giả định khác không đổi (giả định quan trọng chiều cao chung cƣ), xem xét tác động yếu tố giá đất ta thấy muốn giá hộ chung cƣ mức dƣới 300 triệu giá đất đầu vào phải thấp triệu/m2 Trên thực tế giá đất thay đổi buộc nhà đầu tƣ tối ƣu hóa việc sử dụng đất nhằm giảm chi phí Đến lƣợt mình, tầng cao chung cƣ lại có tƣơng quan với chi phí xây dựng, công trình cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn cao (cột móng, hệ thống điện nƣớc, chịu gió, v.v.) Nhƣ vậy, giá đất cao không khiến giá thành tăng nhiều nhƣ bảng phân tích trên, ta kết hợp với việc tăng hệ số sử dụng đất Việc xem xét ảnh hƣởng lúc nhiều yếu tố lần lƣợt đƣợc thực mục sau, đề cập đến yếu tố liên quan Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 80 Thiết kế  Diện tích Căn hộ Bảng Ảnh hưởng diện tích hộ đến giá nhà khả toán người mua Nguồn: tính toán tác giả, dựa mô hình tài Diện tích hộ khiến giá thành thay đổi đáng kể, tác động đến khả mua nhà Muốn giá nhà dƣới 300 triệu/căn (tƣơng đƣơng mức giá (nhà có đất) phổ biến thị trƣờng phi thức nay), hộ nên có diện tích dƣới 30 m2 Sẽ có không băn khoăn liệu diện tích nhƣ có nhỏ Trên thực tế, nói thị trƣờng bắt đầu có tín hiệu nhu cầu (đề xuất Công ty Địa ốc Đất Lành)71 lý đơn giản phù hợp khả tài ngƣời mua Hơn nữa, chƣa có nghiên cứu cụ thể (trong nỗ lực tìm kiếm tài liệu tác giả) cho diện tích hợp lý Tại số quốc gia phát triển (Anh, Mỹ), cách tính toán dựa vào số phòng ngủ tƣơng ứng với số ngƣời hộ chiếm ƣu so với dựa vào diện tích tối thiểu (hoặc tối đa) Mặt khác, cách tiếp cận mang tính vị nhân sinh để giải vấn đề ngƣời nghèo có khuynh hƣớng cho chất lƣợng sống phụ thuộc nhiều vào môi trƣờng xung quanh, cộng đồng, văn hóa – yếu tố liên quan đến ngƣời tham gia cộng đồng, mà thiết kế thân tạo không gian vật lý Hơn nữa, vấn đề không gian sống vật lý phụ thuộc vào cách thiết kế bố trí (vật lý) nội hộ, không diện tích sàn Sống hộ 20 m2, không thiết hộ gia đình sử dụng chừng diện tích Với chiều cao tiêu chuẩn m, hộ đƣợc thiết kế bao gồm gác nhỏ 10 – 15 m2 giúp cải thiện đáng kể diện tích hộ (xem thiết kế minh họa Hình 4.2.) Tuy suy cho cùng, 71 Bảo Anh (2011) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com ... TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƢƠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC ... giảm cung phi thức đƣợc thảo luận cụ thể Các phát Phát Thị trƣờng nhà giá rẻ thiếu vắng nguồn cung thức bị chiếm lĩnh khu vực phi thức với điều kiện chất lƣợng nhà hạn chế Các nhà cung cấp thức không... lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi thức, viết xem xét vai trò thị trƣờng nhà nƣớc khả cung cấp nhà thức với mức giá phù hợp khả số đông Thông qua việc phát triển cung cấp thức, nhà phần cải thiện