Header Page of 126 LUẬN VĂN: Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội Footer Page of 126 Header Page of 126 Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng tồn phát triển sinh vật nói chung người nói riêng Hiện trình công nghiệp hoá , đại hoá gắn liền với trình đô thị hoá diễn mạnh mẽ việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật khu đô thị tất yếu Tìm không gian mặt phù hợp với yêu cầu xây dựng công việc thường xuyên không riêng quốc gia Giải phóng mặt quy trình chung hạng mục công trình khâu quan trọng, có tính đặc thù trình thực dự án đầu tư Nó ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà liên quan đến ổn định tình hình kinh tế- trị- xã hội Hiện nước ta, công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, xác định giá đất nguyên nhân Một giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt sách bồi thường Chính sách bồi thường xây dựng điều chỉnh, nhiều vấn đề vướng mắc lý luận thực tiễn, việc xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt , phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu công trình bị giảm sút Do đó, yêu cầu đặt phải đưa giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.Nó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt góp phần tích cực vào trình xây dựng đất nước Việc chọn nghiên cứu đề tài “ Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ LiêmThành phố Hà Nội “ nhằm góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung Huyện Từ Liêm nói riêng Footer Page of 126 Header Page of 126 Mục đích đề tài - Làm sáng tỏ sở lý luận vấn đề công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng, đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất bồi thường thiệt hại - Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm - Đề xuất phương hướng giải pháp khả thi xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Đề tài ngiên cứu vấn đề có tính lý luận thực tiễn vấn đề xác định giá đất ảnh hưởng trình bồi thường thiệt hại giải phóng mặt - Phạm vi nghiên cứu số dự án đầu tư xây dựng có liên quan đến giải phóng mặt triển khai điạ bàn Huyện từ Liêm Trong tập trung chủ yếu công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở áp dụng phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: 4.1 Pương pháp vật biện chứng Đây phương pháp nghiên cứu tượng kinh tế- xã hội trạng thái vận động có mối liên hệ chặt chẽ với Nó cho phép phân tích đánh giá cách khách quan vấn đề nghiên cứu trạng xác định giá đất ảnh hưởng đến việc triển khai công tác giải phóng mặt Huyện Từ Liêm Mặt khác sở nhìn nhận vấn đề theo phát triển đứng quan điểm lịch sử, đề tài đưa khoa học cho định hướng biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất giải phóng mặt 4.2 Phương pháp vật lịch sử Phương pháp dựa quan điểm lịch sử để đánh giá trạng sử dụng giá đất Một vấn đề quan trọng công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Dựa Footer Page of 126 Header Page of 126 sở đánh giá trạng, đề tài luận giải xác nhũng yếu tố khách quan tác động trực tiếp đến giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 4.3 Phương pháp thống kê Đây phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc điều tra, tổng hơp phân tích thống kê tài liệu thực trạng xác đinh giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Huyện Từ Liêm Trên sở tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, xác biểu thực trạng xác định giá đất Đồng thời hệ thống tiêu thống kê cho phép đánh giá đắn hiệu công tác xác định giá đất Đây phương pháp nghiên cứu cho phép lượng hoá kết luận kết nghiên cứu có tính thuyết phục cao Ngoài phương pháp chủ yếu nêu trên, đề tài sử dụng số phương pháp nghiên cứu khác chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích sách Tuỳ nội dung mục đích vấn đề nghiên cứu mà có kết hợp hay nhiều phương pháp nghiên cứu khác Những đóng góp đề tài - Đề tài góp phần hệ thông hoá co sở lý luận xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt - Đề tài phân tích rõ nguyên nhân trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Huyện Từ Liêm - Làm sáng tỏ quan điểm, phương hướng giải phá nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt nói chung công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng có đầy đủ khoa học mang tính khả thi Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, phần kết luận danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm ba chương: - Chương I: Cơ sở lý luận xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt - Chương II: Thực trạng việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội Footer Page of 126 Header Page of 126 - chương III: Phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại thời gian tới Footer Page of 126 Header Page of 126 chương I Cơ sở lí luận định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt I Khái niệm giá đất định giá đất Khái niệm giá đất Đất đai loại tư liệu sản xuất đặc biệt thay sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất nguồn tài nguyên, tài sản vô quý giá khan Đất xã hôi có Nhà nước dược gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dưỡng làm tăng khả khai thác phát triển Đất quản lý chặt chẽ biện pháp hành kinh tế Việc xác định giá cho đất biện pháp, công cụ để Nhà nước thực quản lý nguồn tài sản, tài nguyên đất nước, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Trong kinh tế thị trường, hàng hoá trao đổi nhờ có giá trị giá trị sử dụng Khi trao đổi người mua cần giá trị người bàn thực giá trị Đất loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; nguời chưa tác động vào đất người dùng để mua bán với “Hàng hoá đất” mang nhiều tính đặc biệt chỗ người tác đọng vào để chế biến theo mẫu mã, kích thước thống theo tiêu chuẩn người đặt ra, mà thân hình thành tự nhiên qua nhiều hệ, theo ý đồ người bán, người mua Trong trình sử dụng, chảng nững không bị hao mòn, mà nhiều trường hbợp qua sử dụng, gá trị đất lại tăng lên Hàng hoá đất mang tính đơn độc quyền mà người chuyển từ nơi sang nơi khác Vậy làm cho đất có gía trị mua bán được- khả sinh lợi đất Người mua cần sử dụng vào mục đích định, nhằm mang lại hiệu định Người bán biết rõ khả miếng đất sử dụng vào mục đích hiệu mang lại Trong kinh tế thị trường, giá đất xác định số tiền mà nhiều người sẵn sàng trả để mua đất đó, mà đất Footer Page of 126 Header Page of 126 đưa mua bán trao đổi thị trường Khi người tiêu dùng có nhu cầu tài sản đất, sau xem xét yếu tố liên quan, tiến hành ước tính giá trị đất sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất Nhưng mức người tiêu dùng đặt chưa làm thoả mãn giá trị mà người chủ sở hữu mong đợi quan hệ trao đổi chưa thực mức giá chưa phải giá thị trường tài sản đất Như giá thị trường tài sản đất mức giá bán thực tốt tài sản Là mức giá thịnh hành diều kiện thị trường xác định, bên giao dịch mua bán tự nguyện, thông tin đầy đủ thị trường tài sản - đối tượng mua bán Giá biểu tiền giá trị, thời điểm khác giá thấp cao giá trị xét toàn xã hội giá giá trị Khái niệm định giá đất Định giá đất coi hoạt động trung tâm tất hoạt động bất động sản Trong thực tế coi định giá hoạt động trung tâm tất hoạt động kinh tế Bởi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà định giá hiểu cách đơn giản việc xác định giá trị tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đưa định có liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm đặc biệt lĩnh vực bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Dịch vụ thẩm định giá phục vụ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá đựoc yêu cầu để tư vấn cho người bán giá trị tài sản : cho người thuê nhà tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả tư vấn cho quan định giá bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu công tác định giá yếu tố sống nhà thẩm định giá gía trị lợi ích cụ thể tài sản bất động sản giống mục đích Tuy nhiên đa số trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu nhà định giá đánh giá gía trị thị trường; nghĩa tổng số tiền vốn cải hay tiền thuê hàng năm yêu cầu hay phải trả cho lơị ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể, điều kiện cụ thể tuân theo pháp luật Có thể đưa định nghĩa định sau: - Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho môt mục đích xác định rõ Footer Page of 126 Header Page of 126 - Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thòi điểm xác định có liên quan đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn Như định giá tài sản đất công tác quan trọng, vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải người có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trường hợp Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác vấn đề mục đích định giá, thời diểm định giá, yếu tố đặc điểm tài sản đất tất yếu tố khác có ảnh hưởng đến gía trị tài sản đất II Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Sự cần thiết công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 1.1 Giải phóng mặt tất yếu khách quan Đất đai nhà yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống người Nó điều kiện cho tốn phát triển tất sinh vật trái đất, đất đai sống tồn phát triển Đất đai vừa sản phẩm tự nhiên lại vừa sản phẩm lao động với phát triển kinh tế xã hội, đất đai điều kiện chung lao động Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế xã hội Nó địa bàn phân bố khu dân cư, sở thành phố làng mạc, công trình công nghiệp, giao thông, Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội Đất đai phận lãnh thổ quốc gia Một quốc gia dù quốc gia phát triển hay phát triển có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích khác nhằm phát triển kinh tế xã hội, củng cố an ninh quốc phòng Như chu kỳ sử dụng đất iến động theo thời kỳ phát triển; công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thương mại, dịch vụ phát triển, dân số ngày tăng nhu cầu sử dụng đất ngày nâng cao Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông Footer Page of 126 Header Page of 126 nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà sang mục đích công nghiệp, giao thông, thương mại, du lịch điều tất yếu tránh khỏi Nước ta sau mười lăm năm đổi mới, đất nước đạt thành công to lớn mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt mặt kinh tế Quá trình phát triển kinh tế làm thay đổi mặt đất nước Điều thể khía cạnh khác như: trình độ phát triển kinh tế đất nước ngày cao, đời sống nhân dân ngày cải thiện, phát triển hệ thống sở hạ tầng, trung tâm thương mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày mạnh mẽ Cùng với phát triển nhu cầu đất đai tăng theo mục đích sử dụng đất đai thay đổi do: - Sức ép dân số ngày tăng mạnh mẽ, đặc biệt gia tăng dân số đô thị gia tăng tự nhiên di cư từ vùng nông thôn đến Điều đòi hỏi nhu cầu tương đối lớn nhà nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày tăng - Sự phát triển mạnh mẽ nghành công nghiệp thương mại, dich vụ đòi hỏi phải xây dựng máy xí nghiệp, hình thành nên khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu trung tâm thương maị dịch vụ - Nhu cầu hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày tăng, yêu cầu phải xây dựng khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để phục vụ cho nhu cầu - Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đường giao thông vận tải đô thị Trong giai đoạn mà mạng lưới đường giao thông ngày trở lên quan trọng phát triển kinh tế đất nước nói chung đô thị nói riêng, việc xây dựng mạng lưới đường giao thông, mở tuyến đường mới, nâng cấp cải tạo tuyến đường cũ trở thành nhu cầu cấp thiết cần phải thực thi Để đáp ứng nhu cầu xây dựng công trình ngày tăng , việc giải phóng mặt tất yếu khách quan Đây biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế đất nước nói chung kinh tế đô thị nói riêng phát triển Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 1.2 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân Luật đất đai năm 1993, Điều quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý.Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất” Như văn pháp luật Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ đặt yêu cầu phải xác lập chế thể quyền sở hữu đất đai cho phù hợp, có nghĩa xác lập cách thức tạo thống hai quyền quyền sở hữu pháp lý quyền sử dụng thực tế đất đai Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, tạo sở pháp lý Nhà nước thu hồi đất, thực giải phóng mặt phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức tạo cho họ quyền sử dụng thực tế đất đai, quyền khai thác tính đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống Cho nên Nhà nước thu hồi đất thực giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh hưởng đến đời sống, lợi ích kinh tế cần thiết phải bồi thường thiệt hại Mặt khác điều 27 Luật Đất đai ghi rõ: “ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng người bị thu hồi đất bồi thường hỗ trợ Việc bồi thường hỗ trợ thực theo quy định Chính phủ Sự cần thiết phải định giá đất thực bồi thường thiệt hại Hiện nhiều nước vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản hoạt động dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường việt nam đặc thù phát triển kinh tế xã hội: Từ nông nghiệp tuý chế độ phong kiến, qua chế độ phong kiến nửa thực dân, sau phát triển kinh tế theo chế kế hoạch tập trung, đến phát triển theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quan hệ đất đai bị ảnh hưởng sâu sắc yếu tố lịch sử Hiến pháp năm 1992, đặc biệt luật Đất đai năm 1993, Footer Page 10 of 126 Header Page 58 of 126 *Về mức đền bù thiệt haị: Nghị định 22/1998/NĐ - CP quy định mức đền bù cao hẳn so với Nghị định số 90/ CP (1994) phần lớn trường hợp mức đền bù đáp ứng mục tiêu đặt đủ để tái tạo taì sản bị thiệt hại Tuy nhiên chưa có quy định rõ ràng để ưu tiên mức lệ phí trước bạ trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất tự làm nhà mới, chưa có quy định cụ thể cách tính giá trị thực tế nhà công trình kiến trúc cách tính chi phí đầu tư vào đất trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu *Các sách hỗ trợ khôi phục sống Một hạn chế quan trọng sách tái dịnh cư chủ yếu tập trung vào đền bù khoản thiệt hại vvề đất tài sản, công trình đất Tên gọi nghị định, thông tư có liên quan cho thấy rõ mục tiêu sách Chính vậy, nhiều dự án không quan tâm đến việc khôi phục hỗ trợ cho người dân sau bị thu hồi đất Cuộc sống họ gặp khó khăn gấp bội sau tái định cư *Về tổ chức đền bù tái định cư: Nghị định 22/1998/ NĐ - CP quy định cấp huyện, quận chịu trách nhiệm công tác đền bù tái định cư, chủ đầu tư thành viên Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt Điều thực tế chưa phù hợp với số dự án lớn, liên tỉnh, liên huỵện dự án có nguồn vốn Bộ, Ban Ngành trung ương quản lý.: Thứ : có khác biệt đáng kể sách đền bù tái định cư địa phương khác dạo hoàn toàn khác Thứ hai: Các ban quản lý dự án Trung ương tác động trực tiếp tới Hội đồng đền bù giải phóng mặt quận, huyện để thúc đẩy công tác đền bù khôi phục sốngkhi cần thiết mà phải đường vòng, thông qua Bộ chủ quản tác đọng tới UBND thỉnh, thành phố đạo xuống quận huyện Điều khó khăn nhiều dự án chưa có quy định cụ thể thời gian trả tiền đền bù tiến hành giải toả mặt Để kiểm kê xác tài sản bị thiệt hại lập phương án đền bù cần có thiết bị kỹ thuật, sở cắm mốc phạm vi giới hạn dự án Tuy nhiên thực tế nhiều dự án vừa tiến hành xây dựng vừa thiết Footer Page 58 of 126 Header Page 59 of 126 kế kỹ thuật, nghĩa thiết kế kỹ thuật trước thi công thời gian ngắn, không đủ để kiểm kê đền bù , thực di dời dân trước thi công *Về kế hoạch tái định cư: Do chưa có quy định rõ ràng quy trình lập thẩm định kế hoạch tái định cư từ giai đoạn chuẩn bị dự án, công tác đền bù hỗ trợ đa số dự án không chuẩn bị trước cách đầy đủ, thiếu phối hợp bên có liên quan thiếu tham gia cá nhân cộng đồng bị ảnh hửỏng cộng đồng tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển giải phóng mặt *Về công tác kiểm tra giám sát: Không có quy định giám sát nói chung giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thường, hỗ trợ di dời dân Bên cạnh nhiều Luật, Nghị định Thông tư quy định đầy đủ trách nhiệm cấp, ngành việc thực hiẹn kiểm tra giám sát công tác bồi thường, hỗ trợ di dời dân thiếu nhận thức nhiều quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội nhân dân, thiếu hướng dẫn thi hành cụ thể yếu lực thi hành, đặc biệt quản ký đất đai quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp công tác bồi thường hỗ trợ Ngoài nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực thêm khó khăn Chính hạn chế sách bồi thường tái định cư yêu cầu đặt phải đổi mới, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan đến giải phóng mặt nhằn khắc phục hạn chế nêu đồng thời đáp ứng yêu cầu giai đoạn Việc đổi hoàn thiện hệ thống sách giải phóng mặt tập chung số diểm chủ yếu sau: Thứ : tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh đồng hệ thống văn quy định sách đền bù giải phóng mặt để cấp, ngành thống thực hiện, đặc biệt quy định thực Nghị định số22/1998/NĐ - CP, Thông tư số 145/TT – BTC Bộ Tài chính, sửa đổi dịnh số 20/1998/QĐ - UB UBND Thành phồ Hà Nội, tập trung số nội dung chủ yếu giá bồi thường, tái định cư, sách hỗ trợ, mức bồi thường thiệt hại ,đảm bảo nguyên tắc, pháp luật,phù hợp với đặc thù thành phố, đảm bảo lợi ích Nhà nước, quyền lợi hợp pháp đáng người sử dụng đất ccác chủ đầu tư Footer Page 59 of 126 Header Page 60 of 126 Thứ hai: Ngoài việc ban hành văn bản, nghị định có liên quan đến bồi thường thiệt hại nói chung cần thiết phải ban hành văn bản, nghị định chuyên sâu vào vấn đề sách hỗ trợ ổn định sống, tạo việc làm, vấn đề tái định cư.Đặc biệt vấn đề tái định cư, nên có văn quy định riêng vấn đề này, cần quy định rõ ràng chế cho khâu tái định cư 2.1.3 Củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa Địa ngành có vai trò đặc biệt quan trọng việc thực giải phóng mặt Tuy nhiên nay, hệ thống tổ chức ngành Địa nhiều bất cập, cần phải củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa từ Trung ương tới sở, đặc biệt quan Địa cấp huyện Đây cấp tham mưu cho quyền tổ chức thực đền bù, giải phóng mặt Đồng thời quan địa cấp huyện nơi trực tiếp quản lý hệ thống hồ sơ địa phạm vi huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, quan theo dõi việc thực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, nơi thực thủ tục chuyển dịch đất đai, quan phối hợp với quan khác công khai quy hoạch Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức ngành Địa chính, cần phải nâng cao chất lượng, trình độ cho cán địa cấp xã Cán địa cấp xã đầu mối quan hệ người sử dụng đất Nhà nước người sử dụng đất với Do Nhà nước cần nghiên cứu chế độ đãi ngộ nâng cao trình độ cho cán địa cấp xã 2.1.4 Công tác tuyên truyền Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt có hiệu cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu tôn trọng pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chương trình hành động quốc gia, nội dung hoạt đọng quản lý Nhà nước Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu cao, cần phải có biện pháp định Trong đặc biệt coi trọng phối hợp ngành, cấp Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố việc tuyên truyền giải phóng mặt Footer Page 60 of 126 Header Page 61 of 126 2.1.5 Nâng cao trình độ cán làm công tác giải phóng mặt Cán làm công tác giải phóng mặt việc nắm vững yêu cầu dự án phải am hiẻu vê sách pháp luật quản lý đất đai, nhà cửa, trình tự lập duyệt phương án tổ chức thực phương án bồi thường đảm bảo tiến độ quy định Tuy nhiên, thực tế cán làm công tác giải phóng mặt đa số cán kiêm nhiệm cán chuyển từ ngành khác sang Đây yếu tố gây cản trở công tác giải phóng mặt Chính vậy, nâng cao chất lượng trình độ cán làm công tác giải phóng mặt yêu cầu cấp bách Để làm dược điều náy cần tập trung vào số điểm chủ yếu sau: - Mở chuyên ngành chuyên đào tạo cán làm công tác giải phóng mặt - Mở rộng quan hệ hợp tác vơi nước việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác giải phóng mặt 2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại Xác định giá bất động sản nói chung, xác định giá đất nói riêng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt nhiều bất cập Đây khâu khó khăn, phức tạp gây cản trở trình bồi thường thiệt hại thực giải phóng mặt Hiện thực đền bù giải phóng mặt theo quy đinh Nghị định số 22/1998/NĐ - CP, giá đất tính bồi thường dựa vào bảng giá đất Nhà nước có áp dụng hệ số K, trở ngại lớn chủ đầu tư Thực tế có khoảng cách lớn giá đất Nhà nước ban hành với giá đất chuyển nhượng thực tế 2.2.1 Thừa nhận việc xác định giá đất nghề Hiện nói đến xác định giá đất, vấn đề đặt thường chủ yếu xoay quanh hai nội dung lớn là: Việc phân định giá đất cho địa phương việc thiết lập khung giá đất để tính thuế tính đền bù Tuy nhiên hai vấn đề chưa giải chất vấn đề tồn vướng mắc Như nêu trên, xác định giá đất nói riêng xác định giá bất động sản nói chung kinh tế thị trường hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải người có kiến Footer Page 61 of 126 Header Page 62 of 126 thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trường hợp Trong giá đất yếu tố bất định, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác thường xuyên có biến đổi Việc áp dụng bảng giá định gặp nhiều vướng mắc, không phù hợp không phản ánh hết biến động giá đất Đây nguyên nhân gây khiếu kiện, lam cản trả công tác giải phóng mặt Để giải tình trạng nói nhằm đảm bảo xác định giá đất nói chung giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng xác cần phải coi việc xác định giá đất la nghề giốn nư nghề khác 2.2.2 Sử dụng phương pháp định giá đất Đi đôi với gải pháp coi việc xác định giá đất nghề, việc thay đổi phương pháp xác định giá đất cho phù hợp Mặt khác, sử dụng khung giá đất Nhà nước ban hành làm sở xác định giá đất thực bồi thường thiệt hại giải phóng mạt không đem lại hiệu cao mà gây nhiều khó khăn vướng mắc Chính yêu cầu đặt thay sử dụng khung giá đất Nhà nước ban hành để xác định giá đất bồi thường thiệt hại Điều khắc phục khó khăn, bất cập công tác giải phóng mặt đồng thời tạo điều kiện cho nghề định giá đất phát triển mạnh mẽ Một thực tế sử dụng khung giá đất Nhà nước ban hành để tính giá đất bồi thường, tính hệ số K phản ánh khoảng 1/2 giá thực tế bồi thường, phải dùng niều hệ số điều chỉnh khác đảm bảo thoả đáng lợi ích người bị thu hồi đất Hiện giới xác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng thường sử dụng phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp giá trị lại, phương pháp lợi nhuận, phương pháp đầu tư Việc lựa chọn phương pháp cho phù hợp thực xác định giá đất phụ thuộc vào mục đích định giá, loại đất cần định giá, thông thường phương pháp thường sử dụng cho trường hợp sau: *Phương pháp so sánh: Đây phương pháp thường sử dụng rộng rãi nhất, trình sử dụng kết hợp với số phương pháp khác Việc định giá đất tiến hành cách so sánh trực tiếp tài sản đất với mảnh đất tương tự bán để tìm giá trị từ giao dịch trước Tuy nhiên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất gặp nhiều khó khăn số lượng mảnh đất giao dịch có đặc điểm tương tự dẫn đến thiếu thông tin cho trình định Footer Page 62 of 126 Header Page 63 of 126 giá Nhà định giá phải người có trình độ cao việc xác định khác mảnh đất Có tìm giá trị tương đối xác mảnh đất cần định giá sử dụng phương pháp Do đó, phương pháp so sánh thường sử dụng điều kiện thị trường chuyển nhượng đất đai hoạt động lành mạnh, thông tin liên quan đấn mảnh đất cập nhật thường xuyên có nhiều mảnh đất có đặc điểm tương tự *Phương pháp giá trị lại: Đây phương pháp sử dụng trường hợp vào khả phát triển tài sản nhà đất tương lai Khi sử dụng phương pháp nhà định giá phải tính toán, phân tích xem khả phát triển tài sản nhà đất tương lai nào? Phương pháp để tính giá trị đất đấu thầu Giá trị đấu thầu tối thiểu giá trị đất cộng với giá bồi thường giải phóng mặt mặt đâù tư sở hạ tầng đất Như sau tính chi phí dự kiến phát triển lợi nhuận định mức, phần giá trị lại giá trị đất để đáu thầu Nhà thầu phải dự kiến loại chi phí phải trả cho toàn mảnh đất đấu thầu, có giá trị bồi thường giải phóng mặt *Phương pháp lợi nhuân: Phương pháp lợi nhuận dựa giả thiết giá trị tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu sử dụng tài sản nhà đất Khi sử dụng phương pháp để xác định giá trị tài sản nhà đất phải dựa sở tính tổng giá trị lợi nhuận tất yếu tố tạo có yếu tố nhà đất sau phân chia lợi nhuận tương ứng yếu tố Từ khoản lợi nhuận tương ứng với tài sản nhà đất tạo tính giá trị tài sản nhà đất Phương pháp dùng để tính giá trị thực tế nhà đất, không phù hợp cho định giá bồi thường giải phóng mặt *Phương pháp đầu tư: Phương pháp dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị vốn có mối liên hệ với Khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm tài sản nhà đất tạo dựa vào phương pháp tính chuyển gía trị đồng tiền ta tính giá trị vốn ban đầu tài sản nhà đất Phương pháp sử dụng trường hợp tài sản nhà đất tạo thu nhập hàng năm Phương pháp áp dụng trường hợp mua đất, thuê đất để kinh doanh Giá mua thuê phải bao gồm giá bồi thường giải phóng mặt 2.2.3 Thành lập quan định giá nhà đất Footer Page 63 of 126 Header Page 64 of 126 Cùng với việc thừa nhận việc xác định giá đất nghề cho phép sử dụng phương pháp xác định giá đất khác để định giá bồi thường thiệt hại Nhà nước cần phải thành lập quan định giá bất động sản Có bảo đảm thực tốt hai giải pháp nêu Cơ quan định gía quan có trách nhiệm thực định giá đất cách thường xuyên theo thời điểm, vị trí đặc biệt phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế địa phương ( tức giá thị trường) để áp dụng bồi thường Để bảo đảm quan định giá nhà đất hoạt động đuợc hiệu cần phải ban hành quy định tổ chức ngành định giá Theo ngành định giá nên tổ chức sau: -Cấp Trung ương có Trung tâm định giá quốc gia: Trung tâm có nhiệm vụ điều phối giá nhà đất phạm vi nước Chỉ đạo chuyên môn nghiệp vụ quan định giá cấp Là quan có chức tham mưu, giúp việc cho Chính phủ đồng thời chịu trách nhiệm trước Chính phủ công tác định giá đất phạm vi nước -Thành lập Ban định giá nhà đất trực thuộc UBND cấp tỉnh: Ban có chức tham mưu giúp việc cho UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW việc đưa định có liên quan đến giá nhà đất, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh hoạt động có liên quan đến giá nhà đất Ban định giá cấp tỉnh phải chịu giám sát chuyên môn, nghiệp vụ Trung tâm định giá quốc gia *Hoạt động ngành định giá: Để cho công tác xác định giá đất có hiệu cao, hoạt động ngành định giá nên tiến hành sau: -Các ban định giá cấp tỉnh cử nhà định giá viên thường xuyên làm công tác định giá đất sở Có đảm bảo tính thời điểm giá đất, sau thu thập, xác định giá đất vùng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý, nhà định giá đất gửi thông tin có liên quan đến giá đất vùng Ban định giá Trung tâm định giá quốc gia Sau xem xét, Trung tâm định giá Ban định giá tổ chức công khai giá đất thời kỳ định, có đảm bảo tính xác giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt 2.2.4 Đào tạo cán định giá đất Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt nói chung công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt phải có đội ngũ nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng Đây Footer Page 64 of 126 Header Page 65 of 126 nhân tố giữ vai trò quan trọng việc đưa giá trị xác mảnh đất Tuy nhiên nước ta định giá nhà đất công tác mẻ nhà định giá vừa thiếu số lượng yếu chất lượng Yêu cầu phải đào tạo đội ngũ cán định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng Muốn cần phải thực số việc sau: -Mở chuyên ngành đào tạo nhà định giá bất động sản trường đại học Các chuyên ngành đào tạo có nhiệm vụ trang bị kiến thức chuyên môn, nghiẹp vụ cho học viên để đảm bảo sau tốt ngiệp học viên trở thành nhà định giá -Mở rộng quan hệ hợp tác với nước tiên tiến giới việc đào tạo cán định giá bất động sản Một thực tế Việt nam chuyên gia định giá bất động sản Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng khâu chập chững Do việc tự lập việc đào tạo cán định giá gặp nhiều khó khăn không đảm bảo chất lượng cho đội ngũ cán định giá Chính mở rộng quan hệ hợp tác với nước việc đào tạo cán định giá việc cấp bách cần phải thực Điều giúp đào tạo nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu xác định giá đất Kết luận 1.Thực trạng công tác giải phóng mặt nói chung, xác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng địa bàn Huyện Từ Liêm – Thành phố Hà Nội thời gian vừa qua nhiều khó khăn, vướng mắc Giá đất bồi thường thiệt hại xác định chưa xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế đất đai gây không khó khăn phức tạp trình giải phóng mặt Tình trạng có nguyên nhân thiếu phương pháp xác định giá đất hợp lý, quy định Nhà nuớc xác định giá đất bồi thường thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ nhà định giá đất chuyên nghiệp Vì việc nghiên cứu giải pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại yêu cầu khách quan, có tính xúc Footer Page 65 of 126 Header Page 66 of 126 2.Việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại dựa khung giá đất cố định Nhà nước ban hành năm qua thể bất hợp lý, không phù hợp với tình hình giá đất chuyển dịch theo qutỹ đạo kinh tế thị trường Sự bất hợp lý giải cách thay đổi quy định xác định giá đất, cho phép sử dụng phương pháp xác định giá đất vào việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại 3.Việc đổi phương pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại phải dựa sở, thực trạng khó khăn, vướng mắc công tác xác định giá áp dụng phải tiến hành đồng với giải pháp khác Việc đưa phương pháp xác định giá bồi thường thiệt hại quan trọng cấp bách không mà đổi với giá Vì đổi phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng taị phải gắn liền với việc đào tạo cán định hình thành quan định giá đất 4.Xác định giá đất bồi thường thiệt hại theo nội dung giải pháp mà chuyên đề đưa mang lại hiệu cao, đánh giá xác giá trị thực tế đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư Nhà nước, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc công tác giải phóng mặt thúc đẩy trình phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội nói chung Huyện Từ Liêm nói riêng Footer Page 66 of 126 Header Page 67 of 126 Tài liệu tham khảo GS TSKH Lê Đình Thắng: Quản lý nhà nước đất đai nhà – NXB Chính trị Quốc gia PGS TS Ngô Đức Cát: Kinh tế tài nguyên đất – NXB Nông nghiệp GS TSKH Lê Đình Thắng: Nguyên lý thị trường nhà đất – NXB Chính trị Quốc gia Footer Page 67 of 126 Header Page 68 of 126 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản – NXB KHKT Hà nội-2000 Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Hiến pháp 1992 Quyết định 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 20/1998/QĐ - UB ngày 10 Thông tư số 145/1998/TT – BTC ngày 4/11/1998 Bộ Tài Chính 11 Tạp chí Địa số năm 2000 12 Tạp chí Tài số 13 Hội thảo giá đất - Năm 2001 Mục lục Trang Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Mục đích đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 4.1 Pương pháp vật biện chứng 4.2 Phương pháp vật lịch sử 4.3 Phương pháp thống kê Những đóng góp đề tài Kết cấu đề tài Footer Page 68 of 126 Header Page 69 of 126 Chương I Cơ sở lí luận định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt I Khái niệm giá đất định giá đất Khái niệm giá đất Khái niệm định giá đất 10 II Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 11 Sự cần thiết công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 11 1.1 Giải phóng mặt tất yếu khách quan 11 1.2 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 13 Sự cần thiết phải định giá đất thực bồi thường thiệt hại 13 III Cơ sở hình thành giá đất 14 IV Các nguyên tắc định giá đất 17 V Phương pháp xác định giá đất công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 18 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 18 1.1 Nhân tố ảnh hưởng khả đầu tư xây dựng sở hạ tầng 18 1.2 Nhân tố khả hình thành công trình dịch vụ 18 1.3 Nhân tố khả sử dụng đất theo mục đích yêu cầu khác nhau.19 1.4 Phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý 20 1.5 Khả phát triển nghành nghề truyền thống: 22 Phương pháp định giá nhà đất để bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 22 2.1 Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp 23 2.2 Giá đất khu dân cư 24 2.3 Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông 24 VI Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 25 Chương II Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt huyện từ Liêm 27 Footer Page 69 of 126 Header Page 70 of 126 I.Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh hưởng đến giá đất 27 Đặc điểm chung 27 Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội 28 2.1 Điều kiện tự nhiên 28 2.2.Về kinh tế 28 Biến động đất đai trình đô thị hoá 30 II Những quy định Nhà nước giá đất để bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 31 Những quy định Nhà nước công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 31 Các quy định Nhà nước giá đất bồi thường thiệt hại 34 2.1 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp 36 2.2 Đối với đất khu dân cư nông thôn 37 2.3 Giá đất khu dân cư vùng ven đô thị, đầu mối giao thông trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp 37 2.4 Giá đất thị trấn 38 2.5 Giá đất khu vực nội thành 39 Các quy định Nhà nước hệ số K để xác định giá đất bồi thường thiệt hại 40 III Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn huyện Từ Liêm 40 Những sở tính toán giá đất bồi thường thiệt hại địa bàn Huyện Từ Liêm 40 Phương pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn huyện Từ Liêm 41 2.1 Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 41 Footer Page 70 of 126 Header Page 71 of 126 2.3 Phương pháp xác định giá đất khu dân cư vùng ven đô thị, đầu mối giao thông trục đường giao thô ng chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp 42 2.4 Phương pháp xác định giá đất khu vực thị trấn khu vực nội thành 43 2.5 Phương pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thường thiệt hại đất.43 2.5.1 Hệ số K xác định theo quan hệ tỷ lệ gía đất tính theo khả sinh lợi với giá đất UBND cấp tỉnh quy định 43 2.5.2 Hệ số K xác định theo quan hệ tỷ lệ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất UBND cấp tỉnh quy định 44 Kết xác định giá đất bồi thường thiệt hại số dự án 45 3.1.Kết xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm 45 3.2 Kết xác định giá đất bồi thường thiệt hại hỗ trợ giải phóng mặt dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên quan Huyện Từ Liêm 49 IV Các bước tiến hành xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn huyện Từ Liêm 52 V Đánh giá chung 53 Những kết đạt 53 Những tồn công tác xác định giá bồi thường thiệt hại 54 Nguyên nhân 55 Chương III Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định gía đất để bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 57 I Quan điểm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt thời gian tới 57 Bảo đảm tính xác giá đất 57 Kết hợp hài hoà lợi ích 57 Đảm bảo tính thống hệ thống định giá bồi thường 58 Footer Page 71 of 126 Header Page 72 of 126 II Một số giải pháp nhằm hoàn công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 58 Nhận xét chung 58 Các giải pháp 59 2.1 Các giải pháp công tác giải phóng mặt 59 2.1.1.Công tác quy hoạch 59 2.1.2 Đổi hoàn thống hệ thống sách có liên quan đến giải phóng mặt 60 2.1.3 Củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa 63 2.1.4 Công tác tuyên truyền 63 2.1.5 Nâng cao trình độ cán làm công tác giải phóng mặt 64 2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại 64 2.2.1 Thừa nhận việc xác định giá đất nghề 64 2.2.2 Sử dụng phương pháp định giá đất 65 2.2.3 Thành lập quan định giá nhà đất 66 2.2.4 Đào tạo cán định giá đất 67 Kết luận 68 Tài liệu tham khảo 70 Footer Page 72 of 126 ... “ Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ LiêmThành phố Hà Nội “ nhằm góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt địa. .. sở lý luận xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt - Chương II: Thực trạng việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội Footer... đề giá đất bồi thường thiệt hại - Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm - Đề xuất phương hướng giải pháp khả thi xác định