Header Page of 126 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGUYỄN THỊ KIM CÚC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP – TRƯỜNG HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60.34.30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2011 Footer Page of 126 Header Page of 126 Cơng trình hồn thành ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MẠNH TOÀN Phản biện 1: ……………………… Phản biện 2: ……………………… Luận văn ñược bảo vệ trước Hội ñồng chấm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ quản trị kinh doanh họp Đại học Đà Nẵng vào ngày 07 tháng 01 năm 2012 Có thể tìm hiểu Luận văn tại: - Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng; - Thư viện Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng Footer Page of 126 Header Page of 126 MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Khi xu hướng giao dịch mua bán, sát nhập, chào bán cổ phiếu công chúng diễn mạnh mẽ giá trị doanh nghiệp ñược quan tâm nhiều Giá trị doanh nghiệp tranh tổng thể doanh nghiệp, sở quan trọng ñể ñưa ñịnh tài Giá trị doanh nghiệp cần thiết cho nhà quản trị ñánh giá thân doanh nghiệp, giá trị cốt lõi, lợi tiềm doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp gia tăng góp phần nâng cao vị thế, lực tài chính- kinh doanh, khả hấp dẫn nhà ñầu tư Xuất phát từ nhu cầu thực tế cần xác ñịnh giá trị doanh nghiệp trước thực IPO dần bước niêm yết thị trường chứng khoán kế hoạch tài dài hạn cơng ty nên thân ñã chọn ñề tài nghiên cứu cho Luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh là: “Xác ñịnh giá trị doanh nghiệp - trường hợp Công ty cổ phần Đức Mạnh” ñể làm ñề tài tốt nghiệp MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Từ nhu cầu thực tế cần xác ñịnh giá trị doanh nghiệp trước thực IPO niêm yết thị trường DMC cơng ty khác Đề tài xác định mục tiêu nghiên cứu tìm hiểu giá trị doanh nghiệp vận dụng mơ hình định giá để xác ñịnh giá trị doanh nghiệp cho DMC Đồng thời, nhằm mục đích tìm phương pháp vận dụng phù hợp mơ hình định giá để hồn thiện cơng tác ñịnh giá ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: nội dung thực tiễn liên quan ñến xác ñịnh giá trị doanh nghiệp Phạm vi nghiên cứu: Công ty cổ phần Đức Mạnh PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Đề tài ñược thực sở phương pháp nghiên cứu sau: Footer Page of 126 Header Page of 126 + Phương pháp khảo cứu, tham khảo, hệ thống hóa: khảo cứu, tham khảo sở lý luận chung xác ñịnh giá trị doanh nghiệp Aswath Damodaran sở kiến thức mà thân tìm hiểu để hệ thống hóa thành lý luận chung xác ñịnh giá trị doanh nghiệp + Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, ñối chiếu: nghiên cứu, xem xét tình hình, ñặc ñiểm DMC thơng tin thị trường liên quan đến việc xác ñịnh giá trị doanh nghiệp + Phương pháp thu thập, thống kê, tính tốn, vận dụng lý luận vào thực tiễn: thu thập thơng tin đầu vào cần thiết, phân tích thơng tin, thiết kế bảng liệu tính tốn xác định giá trị doanh nghiệp NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN + Nghiên cứu, tổng hợp hệ thống hóa nội dung mặt lý luận giá trị doanh nghiệp xác ñịnh giá trị doanh nghiệp; + Mơ tả, phản ánh, đánh giá tình hình, đặc điểm doanh nghiệp định giá - trường hợp Công ty cổ phần Đức Mạnh; + Đề xuất phương pháp vận dụng mô hình định giá để định giá DMC đề xuất áp dụng phương pháp tổ chức thực dịch vụ tư vấn ñịnh giá Đề tài phân tích độ nhạy giá trị doanh nghiệp ảnh hưởng vài tham số để tìm giải pháp phù hợp nhằm gia tăng giá trị doanh nghiệp KẾT CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần Mở đầu Kết luận, Luận văn gồm có 03 chương: Chương 1: Lý luận chung xác ñịnh giá trị doanh nghiệp Chương 2: Tình hình & đặc ñiểm Công ty Cổ Phần Đức Mạnh Thông tin chung thị trường liên quan ñến giá trị doanh nghiệp DMC Chương 3: Vận dụng mô hình định giá để xác định giá trị doanh nghiệp Công ty cổ phần Đức Mạnh Footer Page of 126 Header Page of 126 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1.1.1 Khái niệm chung giá trị doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp lợi ích hữu khoản lợi tiềm doanh nghiệp tạo thể hình thức giá trị mà tính tốn, xác định thơng qua phương pháp, mơ hình định giá phù hợp Đề tài nghiên cứu ñề cập ñến việc xác ñịnh giá trị hữu doanh nghiệp, giá trị ước tính, xác định thơng qua mơ hình định giá phù hợp cho doanh nghiệp tương ứng với ngành, lĩnh vực kinh doanh Bởi vì, việc xác định giá trị nguồn lực khác hay xác ñịnh giá trị thương hiệu doanh nghiệp ngồi việc ước tính, đánh giá mặt định lượng cịn cần phải đánh giá mặt ñịnh tính dựa tiêu chuẩn ñánh giá riêng biệt, cụ thể liên quan ñến nguồn lực ñặc ñiểm kinh doanh doanh 1.1.2 Các sở giá trị doanh nghiệp 1.1.2.1 Giá trị nội giá trị thị trường Giá trị nội giá trị tài sản doanh nghiệp ñược ghi nhận theo cách hiểu mặt lý thuyết tài sản với ñầy ñủ ñặc ñiểm tài sản ñầu tư Chỉ với dự ñoán ñúng ñắn kết hợp với mơ hình định giá phù hợp nhà phân tích đưa giá trị nội ước tính hữu ích Giá trị thị trường hay Giá trị hợp lý giá trị tài sản trao đổi, mua bán bên có ñầy ñủ hiểu biết trao ngang giá, mua bán thị trường công khai Footer Page of 126 Header Page of 126 1.1.2.2 Giá trị hoạt ñộng liên tục giá trị lý Giá trị hoạt ñộng liên tục giá trị doanh nghiệp ñược xác ñịnh sở giả ñịnh hoạt ñộng liên tục Và giá trị giá trị ñược ñề cập chủ yếu ñối với ñề tài Giá trị lý giá trị doanh nghiệp ñược xác ñịnh doanh nghiệp ñó bị phá sản hay giải thể Giá trị doanh nghiệp ñược xác ñịnh chủ yếu từ giá trị tài sản hữu hình lý cịn giá trị tài sản vơ hình có chiều hướng khơng 1.1.3 Một số lưu ý giá trị doanh nghiệp ñược xác ñịnh + Giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng đồng thời thơng tin từ nội doanh nghiệp thơng tin bên ngồi thị trường + Giá trị doanh nghiệp số xác hồn tồn mà ln có biên độ sai số hợp lý 1.2 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1.2.1 Khái niệm xác ñịnh giá trị doanh nghiệp (ñịnh giá doanh nghiệp) Xác ñịnh giá trị doanh nghiệp việc ước tính giá trị doanh nghiệp hay lợi ích doanh nghiệp theo mục đích ñịnh cách sử dụng phương pháp xác ñịnh giá trị doanh nghiệp phù hợp 1.2.2 Vai trò xác ñịnh giá trị doanh nghiệp + Lựa chọn chứng khốn doanh nghiệp để đầu tư; Dự đốn triển vọng thị trường; Đánh giá ñược kiện liên quan đến tài doanh nghiệp; Đưa quan ñiểm hợp lý + Đánh giá chiến lược mơ hình kinh doanh doanh nghiệp + Tìm hiểu ñược mối liên hệ - thỏa thuận ban quản trị doanh nghiệp với cổ đơng, nhà đầu tư hoặc/và nhà phân tích; Đánh giá giá trị hợp lý doanh nghiệp tiền IPO chuẩn bị niêm yết Footer Page of 126 Header Page of 126 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp 1.2.3.1 Mơi trường bên ngồi doanh nghiệp a) Mơi trường vĩ mơ: mơi trường kinh tế; mơi trường trị luật pháp…ảnh hưởng ñến kết kinh doanh doanh nghiệp b) Môi trường ngành: chu kỳ kinh doanh; triển vọng tăng trưởng ngành… 1.2.3.2 Môi trường bên doanh nghiệp a) Sản phẩm, thị trường, mạng lưới khách hàng b) Chính sách quản trị doanh nghiệp c) Thơng tin tài – kế tốn doanh nghiệp 1.2.4 Tiến trình định giá doanh nghiệp Tiến trình định giá gồm (05) năm bước sau: 1.2.4.1 Tìm hiểu hoạt ñộng kinh doanh doanh nghiệp Các nhà phân tích cần phải tìm hiểu tình hình hoạt động kinh doanh – khả sinh lợi doanh nghiệp; tình hình kinh tế ngành mà doanh nghiệp ñang hoạt ñộng đánh giá chiến lược đối phó – thích ứng Ban quản trị doanh nghiệp 1.2.4.2 Dự đốn hoạt động kinh doanh doanh nghiệp a) Dự đốn triển vọng kinh tế: có hai cách tiếp cận: Một là: dự đốn từ xuống nghĩa bắt nguồn từ dự đốn kinh tế vĩ mơ dần chuyển xuống dự đốn cho ngành, doanh nghiệp cuối cho tài sản doanh nghiệp Hai là: dự đốn từ lên nghĩa dự đốn doanh nghiệp riêng rẽ, sau tổng hợp doanh nghiệp để hình thành nên dự đốn cho ngành cuối dự đốn cho kinh tế vĩ mơ b) Dự đốn (dự kiến) tài doanh nghiệp Footer Page of 126 Header Page of 126 Các nhà phân tích tổng hợp thơng tin, phân tích tài doanh nghiệp để đưa dự ñoán doanh thu thu nhập doanh nghiệp tương lai Khi thực việc dự đốn này, nhà phân tích nên vừa xem xét nhân tố định lượng lẫn nhân tố định tính, cần thiết phải quan tâm ñến ñặc trưng, chất lượng phân tích thu nhập Nghĩa phải xem xét kỹ lưỡng, thận trọng tất cáo cáo tài doanh nghiệp 1.2.4.3 Lựa chọn mơ hình định giá: Trong định giá phân tích đầu tư, kỹ quan trọng, khái quát qua 03 (ba) bước sau: a) Đầu tiên xác ñịnh giá trị thay ước tính: giá trị nội tại; giá trị hoạt ñộng liên tục; giá trị lý giá trị hợp lý b) Thứ hai ñưa mơ hình định giá c) Cuối đưa kết luận cho thảo luận vấn đề phát sinh liên quan đến mơ hình định giá ñược lựa chọn 1.2.4.4 Chuyển ñổi liệu dự ñoán (dự kiến) ñể ñịnh giá 1.2.4.5 Sử dụng kết ñịnh giá nhằm ñưa ñịnh tài 1.2.5 Các mơ hình (phương pháp) định giá doanh nghiệp, gồm nhóm mơ hình sau: 1.2.5.1 Mơ hình ñịnh giá dựa tài sản - NAVM Phương pháp xác ñịnh giá trị doanh nghiệp dựa giá trị thị trường loại tài sản doanh nghiệp Giá trị thị trường giá trị hợp lý tài sản bên thỏa thuận trao ñổi, mua bán Giá trị doanh nghiệp ñược hiểu ñây giá trị vốn chủ sở hữu giá trị tài sản tồn cơng ty sau loại trừ khoản nợ phải trả Theo phương pháp giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp ñược xác ñịnh dựa vào số liệu Báo cáo tài doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp (GTDN) ñược xác ñịnh sau: Footer Page of 126 Header Page of 126 GTDN=Giá trị thị trường tài sản (*) - Giá trị thị trường nợ Trong ñó (*): gồm giá trị thị trường tài sản hữu hình giá trị thị trường tài sản vơ hình 1.2.5.2 Mơ hình định giá theo giá trị – Present Valuation Model - PVM a) Các phương pháp ñịnh giá theo giá trị a1) Phương pháp chiết khấu luồng cổ tức (DDM) Giá trị doanh nghiệp đo lường thơng qua việc chiết khấu luồng cổ tức qua năm nghĩa chiết khấu cổ tức tiềm doanh nghiệp Phương pháp ñược xem phương pháp ñơn giản mơ hình định giá a2) Phương pháp chiết khấu dịng tiền, gồm mơ hình sau: + Mơ hình chiết khấu dịng tiền tự doanh nghiệp (FCFF) Mơ hình xác định giá trị doanh nghiệp cách chiết khấu dòng tiền tự doanh nghiệp Dòng tiền tự doanh nghiệp dòng tiền tạo dành cho tất người có quyền hưởng doanh nghiệp nghĩa dòng tiền dành cho cổ đơng chủ nợ doanh nghiệp, thể giá trị tồn doanh nghiệp khơng phải giá trị vốn chủ Dòng tiền gọi dịng tiền trước nợ ñược tính từ Thu nhập hoạt ñộng sau thuế Theo mơ hình này, dịng tiền tự doanh nghiệp bằng: TN hoạt ñộng sau thuế - (Chi tiêu ñầu tư - Khấu hao) - Thay ñổi vốn lưu ñộng ngồi tiền mặt +Mơ hình chiết khấu dịng tiền tự vốn chủ sở hữu (FCFE) Thu nhập ròng Footer Page of 126 - (Chi tiêu ñầu tư - Khấu hao) - Thay đổi vốn lưu động ngồi tiền mặt + (Nợ huy động - hồn trả nợ vay) Header Page 10 of 126 10 Đây mơ hình xác định giá trị doanh nghiệp cách chiết khấu dòng tiền tự vốn chủ sở hữu Dòng tiền tự vốn chủ sở hữu dịng tiền chi trả dành cho cổ đơng doanh nghiệp, tính từ Thu nhập rịng.Theo mơ hình này: dịng tiền tự vốn chủ sở hữu bằng: b) Các nhân tố ảnh hưởng ñến xác ñịnh giá trị doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền b1) Dòng tiền hay gọi Ngân lưu Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền tự ngân lưu hay dịng tiền yếu tố việc định giá doanh nghiệp Các dịng tiền ñược xác ñịnh theo phương pháp ñều dịng tiền sau thuế sau thực nhu cầu tái ñầu tư b2) Lãi suất chiết khấu Lãi suất chiết khấu tỷ lệ % (phần trăm) dùng để chuyển đổi dịng tiền tương lai giá trị tại, sở để xác định giá dịng tiền Lãi suất chiết khấu tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư địi hỏi đầu tư vào tài sản, vào dự án, vào doanh nghiệp mà họ ñang xem xét Lãi suất chiết khấu (K) ñược ước lượng sau: + Thứ nhất: Lãi suất chiết khấu chi phí vốn cổ phần (vốn chủ sở hữu) - lãi suất lợi nhuận mong muốn chủ doanh nghiệp, cổ đơng.Có thể tóm tắt sau: K = Rf + β (Ṝm - Rf), đó: Rf : tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro; Ṝm: tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng thị trường; β: hệ số ño lường rủi ro ngành mà doanh nghiệp ñang kinh doanh + Thứ hai: Tỷ suất chiết khấu ñược ước lượng cách sử dụng tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro cộng thêm phần bù rủi ro doanh nghiệp Footer Page 10 of 126 Header Page 12 of 126 12 Một là: ước lượng giá trị lý dựa vào giá trị sổ sách tài sản ñiều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát kỳ Hai là: ước lượng giá trị lý sở ước lượng dịng tiền kỳ vọng hay dịng thu nhập tạo từ tài sản thời gian ñịnh (tính từ sau năm kết thúc) với tỷ lệ chiết khấu phù hợp + Cách thứ hai: xem doanh nghiệp tổ chức hoạt ñộng liên tục tức ñang hoạt ñộng vào thời ñiểm xác ñịnh giá trị kết thúc Lúc này, dòng tiền doanh nghiệp ñược giả ñịnh tăng trưởng với tốc ñộ tăng trưởng ổn ñịnh – tốc ñộ tăng trưởng khơng đổi GTKT = {(Dịng tiền)n+1 }/ (r – gổn ñịnh) n: năm cuối thời ñoạn tăng trưởng bất thường; n+1: năm ñầu tiên năm bắt ñầu thời kỳ tăng trưởng ổn ñịnh; r: hệ số chiết khấu dịng tiền; gổn định: tốc độ tăng trưởng ổn ñịnh b5) Thời gian tăng trưởng nhanh thời gian tăng trưởng ổn ñịnh + Thời gian tăng trưởng nhanh (kỳ dự báo hay thời kỳ tăng trưởng bất thường): Các doanh nghiệp khác ngành, lĩnh vực kinh doanh có thời kỳ tăng trưởng khác tùy thuộc vào: qui mô doanh nghiệp; Tốc ñộ tăng trưởng lợi nhuận vượt trội; Độ lớn tính bền vững lợi cạnh tranh + Thời gian tăng trưởng ổn ñịnh, bền vững Kết thúc thời kỳ tăng trưởng bất thường, doanh nghiệp chuyển sang giai ñoạn tăng trưởng ổn ñịnh, bền vững Thời ñiểm bắt ñầu tùy thuộc vào: Khi công ty chuyển sang thời kỳ tăng trưởng ổn ñịnh, bền vững từ thời kỳ tăng nhanh? Và Khả trì tỷ suất lợi nhuận vượt trội doanh nghiệp đến mức nào, đến nào? 1.2.5.3 Nhóm mơ hình định giá theo giá trị so sánh - RVM a) Phương pháp hệ số Giá/Thu nhập (P/E) Footer Page 12 of 126 Header Page 13 of 126 13 Hệ số Giá/Thu nhập (P/E) hệ số giá trị thị trường cổ phiếu so với thu nhập doanh nghiệp cổ phiếu, chủ yếu đo lường khả thu nhập có ñược cổ phiếu hệ số giá bỏ ñể mua ñược ñồng thu nhập doanh nghiệp Hệ số P/E = Giá thị trường cổ phiếu/EPS b) Phương pháp hệ số Giá/Giá trị sổ sách (P/BV) Hệ số Giá/Giá trị sổ sách (P/BV) hệ số giá trị thị trường cổ phiếu so với giá trị sổ sách tài sản tính cổ phiếu, hệ số phản ánh mức giá chi trả ñể mua ñơn vị (ñồng) tài sản của doanh nghiệp Hệ số P/BV = Giá thị trường cổ phiếu/Giá trị sổ sách cổ phiếu Trong đó, Giá trị sổ sách cổ phiếu = giá trị sổ sách vốn chủ/ số lượng cổ phiếu phát hành; Giá trị sổ sách vốn chủ vốn cổ đơng thường = (Tổng tài sản - tổng Nợ) - Cổ phiếu cổ đơng ưu đãi c) Phương pháp hệ số Giá/Doanh thu (P/S) Hệ số Giá/doanh thu (P/S) hệ số giá trị thị trường cổ phiếu so với giá trị doanh thu tính cổ phiếu, hệ số phản ánh mức giá chi trả ñể có đồng doanh thu của doanh nghiệp Hệ số P/S = Giá thị trường cổ phiếu/doanh thu tính cổ phiếu CHƯƠNG TÌNH HÌNH, ĐẶC ĐIỂM CỦA CƠNG TY CP ĐỨC MẠNH VÀ THÔNG TIN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CỦA DMC 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH Footer Page 13 of 126 Header Page 14 of 126 14 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Cơng ty cổ phần Đức Mạnh Cơng ty Cổ phần Đức Mạnh thành lập từ việc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ Công ty TNHH Đức Mạnh sang Công ty Cổ phần Đức Mạnh kể từ ngày 03/04/2007 Trụ sở chính: 90 Bạch Đằng, thành phố Đà Nẵng Vốn ñiều lệ : 400.000.000.000 ñồng 2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh Kinh doanh bất ñộng sản; Kinh doanh quyền sử dụng ñất; Kinh doanh siêu thị; Kinh doanh khách sạn; Hiện tại, DMC có 03 mảng kinh doanh gồm: Hoạt động kinh doanh bất ñộng sản;Hoạt ñộng xây lắp Hoạt ñộng thương mại 2.1.3 Một số dự án kinh doanh bất ñộng sản tiêu biểu a) Khu phức hợp Vĩnh Trung Plaza: Vĩnh Trung Plaza tọa lạc số 253 – 255 Hùng Vương Đây cơng trình phức hợp, thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với phong cách đương đại kiến trúc Pháp b) Các cơng trình, dự án khác DMC tham gia hợp tác ñầu tư với nhiều Chủ ñầu tư lớn dự án bất động sản gồm khu phức hợp văn phịng, hộ, chung cư cao cấp nhiều tỉnh, thành khác phạm vi nước Cao ốc Bến Thành AA Ký Con, phường Bến Nghé, thành phố Hồ Chí Minh Tại khu vực thành phố Đà Nẵng, năm 2010 vừa qua, DMC ñược Thành phố giao ñất, triển khai thực dự án dự án nhà xã hội Khu chung cư Đại ñịa bảo… 2.1.4 Tổ chức máy quản lý 2.1.5 Chiến lược chung Công ty: Footer Page 14 of 126 Header Page 15 of 126 15 2.1.5.1 Chiến lược phát triển: tập trung phát triển kinh doanh bất ñộng sản; tài chính; liên doanh liên kết hợp tác đẩu tư dự án bất ñộng sản… 2.1.5.2 Chiến lược sản phẩm sách định vị sản phẩm: Văn phịng - Căn hộ cao cấp- Khách sạn; phát triển nhà xã hội sản phẩm liên quan khác 2.1.5.3 Chiến lược marketing 2.1.5.4 Chính sách hậu chăm sóc khách hàng 2.1.5.5 Xây dựng thương hiệu 2.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH 2.2.1 Doanh thu: doanh thu cơng ty có từ việc khai thác dự án Vĩnh Trung Plaza với nhiều mảng kinh doanh như: cho thuê văn phòng, siêu thị kinh doanh hộ, nhà xã hội… 2.2.2 Chi phí: chi phí phát sinh chủ yếu từ chi phí đầu tư dự án Vĩnh Trung Plaza, dự án bất ñộng sản khác, chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp 2.2.3 Kết hoạt ñộng kinh doanh Bảng 2.1 Kết hoạt ñộng kinh doanh từ 2008 ñến 2010 ĐVT: triệu ñồng CHỈ TIÊU Doanh thu Lợi nhuận gộp bán hàng Lợi nhuận từ HĐKD Tổng lợi nhuận kế toán trước Lợi nhuận sau thuế NĂM QUÁ KHỨ 2008 2009 30.123 265.290 21.581 69.744 5.972 50.706 2.490 47.762 2.475 39.810 2010 310.505 85.027 59.134 55.980 46.475 2.3 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MƠ VIỆT NAM Tại Việt nam, năm 2011 lạm phát yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến thay ñổi kinh tế vĩ mơ nói chung ngành bất ñộng sản Footer Page 15 of 126 Header Page 16 of 126 16 nói riêng Trong 06 tháng cuối năm 2011, kinh tế ñối mặt với nhiều thách thức Tuy thị trường không thuận lợi song tin sách vĩ mơ tạo nên bước phát triển dài hạn tăng trưởng kinh tế bền vững 2.4 THÔNG TIN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ THÔNG TIN MỘT SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ YẾU 2.4.1 Ngành bất ñộng sản Việt Nam Việt Nam nước có tốc độ thị hóa nhanh Dự báo, năm 2015 dân số ñô thị khoảng 35 triệu người…Đây quan trọng cho doanh nghiệp ngành tiếp tục mạnh dạn ñầu tư 2.4.2 Bất ñộng sản thành phố Đà Nẵng 2.4.2.1 Thị trường văn phòng cho thuê: theo nghiên cứu thống kê, Đà Nẵng có khoảng 25 tịa nhà có dịch vụ cho th văn phịng với tổng diện tích 77.048 m2 2.4.2.2 Thị trường hộ, biệt thự: Tổng nguồn cung biệt thự Đà Nẵng khoảng 720 từ 13 dự án tổng nguồn cung hộ khoảng 2.400 từ 12 dự án 2.4.2.3 Thị trường khách sạn: thị trường khách sạn bao gồm 2.600 phòng từ khách sạn sao, khách sạn 19 khách sạn Cơng suất th trung bình đạt 79%, giá th trung bình đạt 101 USD/ phịng/ ñêm 2.4.3 Bất ñộng sản thành phố Hồ Chí Minh 2.4.3.1 Thị trường văn phòng cho thuê: dự báo Cơng ty Savills Việt Nam thị trường văn phịng thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khó khăn Tuy vậy, tương lai thị trường có tiềm khởi sắc trở lại Footer Page 16 of 126 Header Page 17 of 126 17 2.4.3.2 Thị trường hộ/chung cư, biệt thự: tính đến q 3/2011 thị trường hộ chung cư tiếp tục ñi xuống Tuy nhiên tình hình Q 4/2011 có phần nhu cầu thay ñổi chỗ trước thềm năm 2.4.3.3 Thị trường khách sạn: quý 2/2011, cơng suất th phịng khách sạn trung bình tồn thị trường đạt 60% Trong năm 2012, dự kiến có khoảng 1.500 phòng gia nhập vào thị trường CHƯƠNG VẬN DỤNG CÁC MƠ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH 3.1 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ VÀ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH 3.1.1 Sự cần thiết việc xác ñịnh giá trị doanh nghiệp DMC Mục tiêu tài đặt tương lai công ty thực đại chúng hóa để dần bước tham gia niêm yết thị trường Với mục tiêu nhu cầu ñịnh giá quan trọng, cần thiết ñối với chiến lược tài tương lai xun suốt q trình hoạt động kinh doanh, phát triển cơng ty 3.1.2 Một số điểm cần lưu ý xác ñịnh giá trị doanh nghiệp DMC: mở rộng chức năng, nhiệm vụ hoạt ñộng phận tài cơng ty; thiết lập hệ thống cung cấp thơng tin đầy đủ - phù hợp 3.2 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH 3.2.1 Cơ sở số liệu qui trình xử lý, tính tốn số liệu định giá 3.2.1.1 Cơ sở số liệu ñịnh giá * Đối với phương pháp ñịnh giá theo giá trị Footer Page 17 of 126 Header Page 18 of 126 18 + Các tham số ban ñầu: Lãi suất chiết khấu: sử dụng chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu; Tốc độ tăng trưởng dài hạn dự đốn 6%; Kỳ dự báo ñược dự kiến 10 năm; + Dự kiến (dự đốn) dịng tiền: xác định sở tổng hợp, tính tốn, phân tích Kết hoạt ñộng ñầu tư, kinh doanh dự án Kết dự kiến tài doanh nghiệp DMC + Dự kiến tài doanh nghiệp: số tài chính, kế tốn… * Đối với nhóm mơ hình định giá theo giá trị so sánh Dữ liệu đầu vào trích từ kết dự kiến với kỳ dự báo 10 năm (từ năm 2011 ñến năm 2020) * Đối với phương pháp ñịnh giá theo giá trị tài sản Dữ liệu ñầu vào chủ yếu lấy từ báo cáo tài (đã kiểm tốn) doanh nghiệp thời điểm định giá thực đánh giá lại tài sản, cơng nợ hữu doanh nghiệp theo giá thị trường 3.2.1.2 Qui trình xử lý, tính tốn số liệu định giá: bắt ñầu từ nguồn liệu ñịnh giá ñến kết định giá thể thơng qua mục “Nguồn liệu” cuối bảng số liệu Qui trình thể qua sơ ñồ: Footer Page 18 of 126 Header Page 19 of 126 19 3.2.2 Giả ñịnh chung + Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trì tốc độ tăng trưởng ổn định cho năm tới; Chính sách kinh tế vĩ mơ có thay đổi tích cực cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành thời gian tới; + Các lĩnh vực kinh doanh DMC tiếp tục trì tốc độ tăng trưởng tương đối; Các số liệu dự kiến ñược thực chi tiết thời gian 10 năm kể từ năm 2011 ñến năm 2020, sau giả định hoạt động DMC tăng trưởng ổn ñịnh với mức tăng trưởng ñều 6%/năm 3.2.3 Vận dụng mơ hình định giá để xác định giá trị doanh nghiệp Công ty cổ phần Đức Mạnh Việc sử dụng ñơn lẻ kết phương pháp ñể kết luận giá trị doanh nghiệp không phản ánh phù hợp giá trị nội Vì vậy, đề tài đưa phương pháp định giá bình qn, tính tốn dựa bình qn có trọng số phương pháp Kết định giá có tính đại diện hơn, phản ánh phù hợp giá trị nội (thể ảnh hưởng nhân tố ngắn hạn dài hạn ñến giá trị doanh nghiệp) Bảng ñịnh giá ñược xây dựng sở: phương pháp ñịnh giá tỷ trọng phương pháp Khái niệm tỷ trọng: nghĩa mức độ/tỷ lệ đóng góp phương pháp ñịnh giá ñối với giá trị doanh Tỷ lệ ñược xác ñịnh dựa ñộ tin cậy phương pháp thông tin, liệu ñầu vào sử dụng tiến trình ñịnh giá Phương pháp định giá bình qn khuyến khích áp dụng ñơn vị thực dịch vụ tư vấn, định giá để hồn thiện cơng tác định giá 3.3 KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CP ĐỨC MẠNH 3.3.1 Trình bày, thuyết minh xác định giá trị doanh nghiệp 3.3.1.1 Trình bày kết ñịnh giá theo phương pháp Footer Page 19 of 126 Header Page 20 of 126 20 a) Nguồn liệu ñịnh giá: số liệu chi tiết Luận văn b) Chi tiết kết định giá phương pháp + Định giá theo mơ hình FCFF Bảng 3.9 - Kết định giá theo mơ hình FCFF ĐVT: triệu ñồng Giả ñịnh Tiềm tăng trưởng dài Lãi suất chiết khấu Vốn CSH (E)- Bình quân Nợ (D)- Bình quân D/(D+E) E(D+E) 6% 820.096 1.487.635 64% 36% Chi phí nợ (Rd) Thuế suất Rd*(1-t) Chi phí vốn (Re) 17,27% 25% 12,95% 18% WACC= E/(D+E)* Re+ 14,75% Giá trị Tốc ñộ tăng trưởng 6% Giá trị 2.839.939 WACC 14.75% Giá trị 789.965 Giá trị nội Giá trị công ty 3.629.904 - Nợ (625.026) + Tiền tài sản 136.026 Nợ ròng (489.000) Giá trị vốn chủ sở hữu 3.140.904 Số cổ phiếu hành 46.800.000 Giá cổ phiếu (VNĐ/CP) 67.113 ((đồng/cổ phiếu) Trong đó, chi phí sử dụng vốn vay vốn chủ sau: Chỉ tiêu Tổng chi phí đầu tư Vốn chủ đầu tư Vốn vay Quỹ thành phố Vốn vay Ngân hàng Chi phí nợ bình qn trước thuế Chi phí vốn chủ sở hữu Giá trị 2.131.375 778.343 235.300 1.117.732 Thuế TNDN Chi phí sử 0% 10% 25% 18% 13,82% 18,00% 17,27% 18% Theo mơ hình giá trị DMC là: 67.113 đồng/cổ phần + Định giá theo mơ hình FCFE Bảng 3.10 –Kết định giá theo mơ hình FCFE ĐVT: triệu đồng Tăng trưởng dài hạn Chi phí vốn chủ sở hữu Giá trị Giá trị dòng tiền Tăng trưởng dài hạn Giá trị dòng tiền Footer Page 20 of 126 6% 18% 2.461.836 6% 203.987 Giá trị nội Giá trị VSCH Số cổ phiếu Giá cổ phiếu (VNĐ/CP) 2.665.823 46.800.000 56.962 Header Page 21 of 126 21 Theo mô hình chiết khấu dịng tiền vốn chủ sở hữu giá trị DMC là: 56.962 đồng/cổ phần + Định giá theo mơ hình DDM Bảng 3.11 –Kết định giá theo mơ hình DDM ĐVT: đồng STT NĂM 2010 CHỈ TIÊU Cổ tức (D) Tăng trưởng cổ tức Lợi nhuận mong Giá trị tương lai Dòng tiền Giá trị Giá cổ phần 2011 1.600 NĂM ƯỚC LƯỢNG 2012 2013 2014 2015 1.700 1.800 1.900 2.000 6% 6% 6% 5% 1.600 1.700 15% 1.800 1.900 2.000 17.006 17.006 … … … … … … … 2020 2.500 4% 29.444 31.944 Như vậy, theo mơ hình chiết khấu dịng cổ tức (DDM) giá trị DMC là: 17.006 đồng/cổ phần + Định giá theo mơ hình (P/E; P/BV P/S) Bảng 3.12 –Kết định giá theo mơ hình P/E; P/BV P/S ĐVT: ñồng STT CHỈ TIÊU TN/cổ phần (EPS) Giá trị sổ sách Dthu/cổ phần Hệ số P/E Hệ số P/BV Hệ số P/S Giá cổ phiếu Giá cổ phiếu Giá cổ phiếu 2011 2.899 11.306 6.716 2,5 23.190 28.265 20.148 NĂM ƯỚC LƯỢNG 2012 2013 2014 5.446 7.117 5.837 13.811 16.309 16.138 13.349 19.995 21.331 8 2,5 2,5 2,5 3 43.568 56.939 46.694 34.528 40.771 40.345 40.048 59.984 63.994 2015 7.663 18.857 27.264 2,5 61.306 47.142 81.793 2016 6.207 18.604 14.737 2,5 49.659 46.509 44.211 Như vậy, theo mơ hình giá trị so sánh giá trị nội DMC là: 23.190 ñồng/cổ phần (theo hệ số P/E); 28.265 ñồng/cổ phần (theo hệ số P/BV); 20.148 ñồng/cổ phiếu (theo hệ số P/S) Footer Page 21 of 126 Header Page 22 of 126 22 + Định giá theo phương pháp tài sản Bảng 3.13 – Kết ñịnh giá theo phương pháp tài sản ĐVT: Triệu ñồng Giá ñất sau ñánh giá lại Stt Chỉ tiêu Diện tích Khu A1 7.154 Đơn giá 96 Khu B1 2.000 96 192.000 Khu B2 2.494 96 239.424 Tổng cộng Giá trị 686.784 1.118.208 Trong đó: Giá đất ñược ñánh giá lại theo giá thị trường tham khảo qua sàn, trung tâm giao dịch Đà Nẵng Chỉ tiêu Giá trị Giá trị QSD ñất (I) Giá trị TSDH khơng bao gồm QSD đất (II) Tài sản khác (III) 1.118.208 375.473 433.806 Tổng nợ (IV) Giá trị doanh nghiệp (I + II + III - IV) Số lượng cổ phiếu ñang lưu hành 766,207 1.161.280 46.800.000 Giá cổ phiếu (VNĐ/cổ phần) Như vậy, theo phương pháp tài sản giá trị cổ phiếu DMC là: 24.814 ñồng/cổ phần 3.3.1.2 Thuyết minh kết xác ñịnh giá trị doanh nghiệp a) Giá trị doanh nghiệp DMC Bảng 3.14 Kết ñịnh giá theo phương pháp ĐVT: ñồng Stt Mơ hình định giá FCFF FCFE DDM P/E P/BV P/S PPTS Giá (ñồng/cổ phần) 67.113 56.962 17.006 23.190 28.265 20.148 24.814 Qua kết ñịnh giá cho thấy có chênh lệch lớn phương pháp, việc sử dụng ñơn lẻ kết phương pháp ñể kết luận giá trị doanh nghiệp không phản ánh phù hợp giá trị nội DMC Vì vậy, đề tài sử dụng phương pháp Footer Page 22 of 126 24.814 Header Page 23 of 126 23 định giá bình qn vừa trình bày mục 3.2.3 để xác định giá trị nội cổ phiếu DMC sau: Bảng 3.15.1 Bảng định giá bình qn (theo 07 (bảy) mơ hình ñịnh giá) ĐVT: ñồng Stt Mơ hình FCFF FCFE DDM P/E P/BV P/S PPTS Giá bình quân Giá 67.113 56.962 17.006 23.190 28.265 20.148 24.814 Tỷ trọng 20% 20% 15% 10% 10% 10% 15% 100% Bình quân 13.423 11.392 2.551 2.319 2.827 2.015 3.722 38.248 Giá trị nội cổ phiếu DMC ñược xác ñịnh vào khoảng 37.000 ñồng - 38.000 ñồng/cổ phần Một số giải thích bổ sung + Phương pháp FCFF FCFE ñược ưu tiên ñánh giá cao mức độ đóng góp vì: thứ phương pháp dựa số liệu tài dự đốn mà có đánh giá, cân nhắc, phù hợp với mục tiêu trì hoạt động DMC; thứ hai phương pháp có ưu điểm thể tương ñối tổng hoạt ñộng nguồn thu DMC + Các phương pháp lại thể tính thời điểm cơng ty thời điểm ñịnh giá, chưa tính ñến ñến tăng tưởng, phát sinh nên mức độ đóng góp phương pháp ñược ñánh giá thấp b) Việc lựa chọn số lượng mơ hình định giá tổng thể mơ hình: Trong thực tiễn để đảm bảo mặt kết hiệu cơng tác định giá khơng thiết phải áp dụng đầy đủ tất mơ hình định có cân nhắc, giới hạn, lựa chọn mơ hình Đề tài đơn cử thực cân nhắc lựa chọn 03 (ba) 07 (bảy) mơ hình định giá chi tiết ñể xác ñịnh giá trị doanh nghiệp DMC Giá trị nội Footer Page 23 of 126 Header Page 24 of 126 24 DMC ñược xác ñịnh vào khoảng 37.000 ñồng - 38.000 ñồng/cổ phần Cụ thể sau: Bảng 3.15.2 - Bảng định giá bình qn (theo 03(ba) mơ hình định giá) ĐVT: đồng Stt Mơ hình (phương pháp) FCFE P/BV Phương pháp tài sản Giá bình quân Giá 56.962 28.265 24.814 Tỷ trọng 40% 25% 35% 100% Bình quân 22.785 7.066 8.685 38.536 Ghi chú: Số lượng mơ hình định giá thay ñổi nên tỷ trọng thay ñổi tương ứng tổng thể; Mức ñộ chênh lệnh tỷ trọng mơ hình giải thích tương tự phần “Một số giải thích bổ sung” Bảng định giá bình qn 3.15.1 3.3.2 Phân tích độ nhạy giá trị doanh nghiệp qua số phương pháp ñịnh giá nhằm tìm cách thức phù hợp ñể gia tăng giá trị doanh nghiệp: ñề tài chủ yếu tập trung vào việc phân tích độ nhạy giá trị doanh nghiệp thông qua 02 (hai) phương pháp ñó là: FCFE FCFF tác ñộng nhân tố cấu vốn (thể qua WACC) nhân tố tốc ñộ tăng trưởng dài hạn 3.3.2.1 Tổng hợp kết ñịnh giá 02 phương pháp FCFF FCFE (trước thay ñổi cấu vốn tốc ñộ tăng trưởng dài hạn) Giá cổ phiếu theo phương pháp FCFF Giá trị Giá cổ phiếu theo FCFE (Đồng /cổ phần) 56.962 Giá cổ phiếu theo FCFF (Đồng/cổ phần) 67.113 Footer Page 24 of 126 Header Page 25 of 126 25 3.3.2.2 Độ nhạy giá trị doanh nghiệp theo cấu vốn tốc ñộ tăng trưởng dài hạn Bảng 3.16 - Phân tích độ nhạy theo phương pháp FCFF WACC 13,75% 14,25% 14,75% 15,25% 15,75% 16,25% Hiện giá dòng tiền 10 năm 2.932.048 2.885.395 2.839.939 2.795.641 2.752.463 2.710.368 Giá trị vốn CSH 5.0% 6.0% 7.0% 3.297.141 3.416.563 3.571.381 3.169.639 3.271.649 3.401.808 3.053.175 3.140.904 3.251.280 2.946.194 3.022.101 3.116.415 2.847.427 2.913.467 2.994.605 2.755.831 2.813.572 2.883.801 Giá cổ phiếu 5.0% 6.0% 7.0% 70.452 73.003 76.312 67.727 69.907 72.688 65.239 67.113 69.472 62.953 64.575 66.590 60.842 62.254 63.987 58.885 60.119 61.620 Qua bảng số liệu phân tích thể hiện: Tốc độ tăng trưởng dài hạn cao Giá trị doanh nghiệp lớn ngược lại; Giá trị doanh nghiệp cao WACC nhỏ ngược lại Thay ñổi thể tương ứng với mức tốc ñộ tăng trưởng dài hạn Bảng 3.17 – Phân tích độ nhạy theo phương pháp FCFE Chi phí sử dụng vốn 17,00% 17,50% 18,00% 18,50% 19,00% 19,50% Hiện giá dòng tiền 10 năm 5.0% 6.0% 7.0% 5.0% 6.0% 7.0% 2.522.740 2.491.939 2.461.836 2.432.412 2.403.646 2.375.517 2.742.752 2.694.333 2.648.355 2.604.587 2.562.826 2.522.897 2.765.039 2.714.027 2.665.823 2.620.132 2.576.703 2.535.322 2.791.784 2.737.473 2.686.467 2.638.380 2.592.893 2.549.734 58.606 57.571 56.589 55.654 54.761 53.908 59.082 57.992 56.962 55.986 55.058 54.174 59.653 58.493 57.403 56.376 55.404 54.482 Giá trị vốn CSH Giá cổ phiếu Qua bảng số liệu phân tích thể hiện: - Tốc ñộ tăng trưởng dài hạn cao Giá trị doanh nghiệp lớn ngược lại; Giá trị doanh nghiệp cao chi phí sử dụng vốn nhỏ ngược lại Sự thay ñổi thể tương ứng với mức tốc ñộ tăng trưởng dài hạn; Footer Page 25 of 126 Header Page 26 of 126 26 - Tùy thuộc vào ñiều kiện hoạt ñộng kinh doanh, mục tiêu ñầu tư, tài tỷ suất lợi nhuận mong muốn ñể xác ñịnh tỷ lệ chi phí sử dụng vốn phù hợp cho giá trị doanh nghiệp KẾT LUẬN Giá trị doanh nghiệp tranh thể tổng thể doanh nghiệp, sở quan trọng cho việc ñưa định tài Khi thương vụ chào bán chứng khoán (IPOs, SPOs); mua bán & sát nhập (M&A) diễn ngày mạnh mẽ giá trị doanh nghiệp ñược quan tâm nhiều Xuất phát từ mục tiêu tài DMC tổ chức IPO dần bước niêm yết thị trường chứng khoán, thân nhận thấy nhu cầu xác ñịnh giá trị doanh nghiệp nhu cầu cần thiết ñối với DMC nên ñã chọn nghiên cứu ñề tài “Xác ñịnh giá trị doanh nghiệp - trường hợp Cơng ty cổ phần Đức Mạnh” để làm đề tài tốt nghiệp Trên sở tổng hợp, vận dụng phương pháp nghiên cứu, luận văn ñã giải ñược vấn đề sau: + Hệ thống hóa vấn ñề lý luận chung giá trị doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp; + Tìm hiểu, đánh giá, phân tích tình hình, đặc điểm DMC thơng tin thị trường liên quan đến giá trị doanh nghiệp DMC; + Vận dụng phương pháp định giá bình qn để định giá doanh nghiệp cho DMC Phương pháp ñề xuất áp dụng tổ chức thực dịch vụ tư vấn, ñịnh giá Đề tài phân tích ñộ nhạy giá trị doanh nghiệp tác ñộng vài tham số chính, góp phần tìm giải pháp phù hợp ñể gia tăng giá trị doanh nghiệp Footer Page 26 of 126 ... ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH 2.2.1 Doanh thu: doanh thu cơng ty có từ việc khai thác dự án Vĩnh Trung Plaza với nhiều mảng kinh doanh như: cho thuê văn phòng, siêu thị kinh doanh. .. 2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh Kinh doanh bất ñộng sản; Kinh doanh quyền sử dụng ñất; Kinh doanh siêu thị; Kinh doanh khách sạn; Hiện tại, DMC có 03 mảng kinh doanh gồm: Hoạt động kinh doanh bất động sản;Hoạt... GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CỦA DMC 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỨC MẠNH Footer Page 13 of 126 Header Page 14 of 126 14 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty cổ phần Đức Mạnh Công ty Cổ