TỔNG CƠNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GỊN – SAMCO CÔNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN CẢNG SÔNG TP HCM -X$W - KẾ HOẠCH THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011 – 2015 (Giai đoạn 3) ĐỊA ĐIỂM KHU CẢNG PHÚ ĐỊNH – QUẬN – TP HCM Tháng 02/2011 Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 TỔNG CƠNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GỊN CƠNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN CẢNG SƠNG TP HCM CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -Tp Hồ Chí Minh ngày tháng năm 2010 DỰ THẢO KẾ HOẠCH THỰC HIỆN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH I TỔNG QUAN DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH 1.1 Nội dung dự án duyệt Dự án đầu tư xây dựng Sảng sông Phú Định tọa lạc Phường 16, Quận 8, Tp Hồ Chí Minh Theo qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/1.000 Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay Sở Qui hoạch kiến trúc) phê duyệt theo Quyết định số 195/KTST-QH ngày 08/01/1999 tổng diện tích khu Cảng 82,99 đó: - Diện tích đất xây dựng Cảng : 50,12 - Diện tích khu nước Cảng : 30,72 - Đường vào Cảng: 2,15 Dự án UBND Tp Hồ Chí Minh phê duyệt theo định số 3396/QĐ-UB ngày 07/06/2001 Mục tiêu dự án Xây dựng cảng Phú Định để giải tỏa cảng Bình Đơng phục vụ dự án xây dựng Đại lộ Đông Tây xây dựng cảng đầu mối giao thông thủy khu vực Đồng sông Cửu Long miền Đông Nam Các hạng mục đầu tư dự án sau: - Cơng trình bến: gồm 02 bến sà lan Lash 375T 10 bến sà lan 300T dài 31m/bến; 02 bến ghe gỗ 100T 15 bến ghe gỗ dạng mái nghiêng dài 31,8m/bến - Nạo vét khu nước trước bến xây kè - Cơng trình kho bãi giao thông, hạ tầng kỹ thuật nội - Các công trình khác liên quan: nhà văn phịng, tường rào… Dự án đầu tư phê duyệt phân kỳ theo 03 giai đoạn đầu tư: - Giai đoạn 1: đền bù giải tỏa, xây dựng 12 bến xà lan, nạo vét khu nước trước bến (sông Chợ Đệm), xây dựng tuyến kho bãi sau bến, đường vào cảng phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật Nguồn vốn thực hiện: ngân sách Thành phố cấp Giai đoạn phải xây dựng theo qui hoạch duyệt - Giai đoạn 2: sau đưa giai đoạn vào khai thác, tiếp tục đầu tư bến ghe, nạo vét hồn thiện khu nước cịn lại, xây dựng thêm hệ thống đường nội bộ, kho bãi hạ tầng kỹ thuật, mở thêm tuyến đường vào Cảng Nguồn vốn thực hiện: vốn vay huy động khác Giai đoạn nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho phù hợp - Giai đoạn 3: sau hoàn thành đưa giai đoạn vào khai thác đầu tư xây dựng hồn thiện phần Cảng cịn lại để đưa toàn Cảng vào hoạt động Giai đoạn nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho phù hợp trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 1.2 Hiện trạng đầu tư Giai đoạn Trên sở qui hoạch chi tiết dự án đầu tư duyệt, Công ty TNHH MTV Cảng Sơng Tp Hồ Chí Minh (gọi tắt Công ty Cảng Sông) tiến hành triển khai đầu tư Giai đoạn với diện tích 44,2 Đến hoàn thành hạng mục sau: - Đền bù giải tỏa toàn phạm vi dự án; - Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư với diện tích 4ha (1); - Xây dựng đường vào Cảng; - Xây dựng 02 bến xà lan Lash 375T 10 bến xà lan 300T; - Nạo vét khu nước trước bến xây kè, diện tích khoảng 31,7 Ngoài hạng mục hoàn thành trên, hạng mục triển khai thi công dự kiến đến Quý III đưa vào khai thác gồm: - Nhà văn phòng; - Đường nội bãi hàng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, nước) với diện tích 8,5ha Ghi chú: (1): Nội dung khơng có định phê duyệt dự án, nhiên trình thực dự án phát sinh nhu cầu xây dựng khu tái định cư nên UBND Thành phố định trích 4ha khu qui hoạch Cảng Phú Định để xây dựng khu tái định cư Diện tích đầu tư GĐ1 Diện tích chưa đầu tư RA ÏCH L ỚC NƯ EÂN 4,0 31,8 7,0 ÏCH RA Ô ÙC NƯ ÂN LE 8,5 HỒ H O ÏC L ÃM SÔNG CH ĐỆM Hình 1: Họa đồ vị trí đầu tư giai đoạn trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 Tổng mức đầu tư giai đoạn 1: Đơn vị tính: triệu đồng STT Hạng mục Đền bù giải tỏa Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư Đường vào Cảng Xây dựng bến xà lan Nạo vét khu trước bến xây kè dọc sông Chợ Đệm Xây dựng nhà văn phịng Xây dựng kho kín Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn Xây dựng đường nội bộ, bãi hàng giai đoạn Chi phí đầu tư Ghi (PHẦN NÀY NHỜ ANH MINH, ANH GIANG CUNG CẤP SỐ LIỆU GIÚP PHONG) II ĐỀ XUẤT ĐẦU TƯ CÁC GIAI ĐOẠN TIẾP THEO 2.1 Lựa chọn hình thức đầu tư Theo định phê duyệt dự án, nguồn vốn thực giai đoạn vốn vay vốn huy động khác Nhằm mục đích giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu, giai đoạn kiến nghị đầu tư theo hình thức Chủ đầu tư (Cơng ty TNHH thành viên Cảng Sông Tp.HCM) đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm: san lấp mặt bằng, đường giao thơng, nước, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại mặt để đầu tư tiếp hạng mục cơng trình (nhà kho, bãi hàng…) phục vụ nhu cầu hoạt động cảng theo quy hoạch duyệt Công ty TNHH thành viên Cảng Sông Tp.HCM quản lý, giám sát hoạt động xây dựng kinh doanh nhà đầu tư thứ cấp theo chức cấp thẩm quyền cho phép 2.2 Phân đoạn đầu tư từ 2011 - 2015 Ngồi phần diện tích quy hoạch đầu tư giai đoạn khu tái định cư, phần diện tích khu quy hoạch cho giai đoạn khoảng 38,80 ha, phần diện tích phía bên rạch Nước Lên 6,99 Căn theo định hướng nhu cầu khai thác sử dụng, khả huy động sử dụng nguồn vốn hiệu quản, kiến nghị phân đoạn đầu tư sau : - Giai đoạn 2: nằm liền kề giai đoạn với diện tích khoảng 15,3ha Thời gian đầu tư năm 2011 đến 2012 Giai đoạn phân kỳ đầu tư theo kế hoạch phân bổ nguồn vốn nhu cầu sử dụng phù hợp, mục tiêu đến đầu năm 2012 có đất thuê Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư nhằm đáp ứng nhanh nhu cầu đưa vào sử dụng, kiến nghị giai đoạn thực theo qui hoạch chi tiết duyệt - Chi tiết cấu quy hoạch sử dụng đất hạng mục giai đoạn bảng sau: trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định STT Công sử dụng Giai đoạn 2011 - 2015 Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Ghi Đất giao thông 62.860 41,04 Đất khu hành chính, văn phịng 23.060 15,06 02 khu Bãi container, bãi hàng 14.860 9,70 02 bãi Kho 26.390 17,23 05 kho Xưởng khí 21.470 14,02 Thảm xanh 4.530 2,96 TỔNG CỘNG 153.170 100,00 - Giai đoạn 3: thực giai đoạn từ 2013 đến 2015 với diện tích khoảng 23,50 Giai đoạn phân thành 02 khu: + Khu 3A gồm phần diện tích bên rạch Nước Lên với diện tích 16,5 Chi tiết cấu quy hoạch sử dụng hạng mục giai đoạn bảng sau: STT Công sử dụng Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất giao thơng 63.930 38,81 Khu dịch vụ 25.210 15,30 Bãi vật liệu xây dựng 5.860 3,56 Kho 23.600 14,33 Khu xử lý nước thải, trạm hoa tiêu 9.120 5,54 Khu vực nạo vét dọc rạch Nước Lên 14.980 9,09 Thảm xanh 22.020 13,37 TỔNG CỘNG 164.720 100% Ghi + Khu 3B: thực phần diện tích bên rạch Nước Lên với tổng diện tích 7,0 (khoảng nằm khu vực nạo vét dọc rạch Nước Lên) + Sẽ xem xét xin điều chỉnh qui hoạch sở đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng khu 3B theo hướng khu dịch vụ cảng bổ sung thêm cầu nối hai khu nhằm tăng hiệu đầu tư thời điểm phù hợp trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 ÔÙC NÖ ÏCH RA 16,5 ÂN LE ÏCH RA 7,0 4,0 15,3 NƯ ỚC ÂN LE HỒ H 8,5 ỌC L A SÔNG CH ĐỆM Hình 2: Họa đồ vị trí đầu tư giai đoạn III/ KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÁC GIAI ĐOẠN Khái toán tổng mức đầu tư giai đoạn sau: Đơn vị tính : 1.000 đồng Hạng mục chi phí Giai đoạn II (15,3 ha) Chi phí xây dựng sau thuế 89.637.400 166.464.040 41.964.000 298.065.440 Chi phí tư vấn, QLDA chi phí khác 8.963.740 16.646.404 4.196.400 29.806.544 Chi phí dự phịng 9.860.114 18.311.044 4.616.040 32.787.198 108.461.254 201.421.488 43.538.220 360.659.182 STT TỔNG CỘNG Giai đoạn IIIA (16,5 ha) Giai đoạn IIIB (7,0 ha) TỔNG CỘNG trang ÕM Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG GIAI ĐOẠN (Diện tích 15,3 Ha) STT TÊN HẠNG MỤC THÀNH TIỀN (1.000 đồng) GHI CHÚ A CHI PHÍ XÂY DỰNG 89.637.400 I Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 89.637.400 Xem khái tốn GĐ2 B CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC 8.963.740 (Tạm tính 10%) C DỰ PHỊNG 9.860.114 (Tạm tính 10%) TỔNG CỘNG 108.461.254 TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN 3A (Diện tích 16,5 Ha) STT TÊN HẠNG MỤC THÀNH TIỀN (1.000 đồng) GHI CHÚ A CHI PHÍ XÂY DỰNG 166.464.040 I Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3A 107.735.800 Xem khái toán GĐ3A II Bến Ghe 100T (10 bến) 38.637.000 Xem khái toán Bến Ghe III Bến Sà lan 300T (4 bến) 20.091.240 Xem khái toán Bến Sà lan B CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC 16.646.404 (Tạm tính 10%) C DỰ PHỊNG 18.311.044 (Tạm tính 10%) TỔNG CỘNG 201.421.488 TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐOẠN 3B (Diện tích Ha) STT TÊN HẠNG MỤC THÀNH TIỀN (1.000 đồng) GHI CHÚ A CHI PHÍ XÂY DỰNG 41.964.000 I Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3B 30.000.000 Ha*6.000.000.000 đ/Ha II Nạo vét rạch Nước Lên 11.964.000 19.940m2*5m*120.000 đ/m3 B CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC 4.196.400 (Tạm tính 10%) C DỰ PHỊNG 4.616.040 (Tạm tính 10%) TỔNG CỘNG 50.776.440 trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG GIAI ĐOẠN : Diện tích 15,3 ĐƠN GIÁ (1000 đồng) THÀNH TIỀN (1000 đồng) GHI CHÚ TÊN HẠNG MỤC A CHI PHÍ XÂY DỰNG I San lấp mặt II Hệ thống đường nội 2.1 Nền đường + Mặt đường m2 44.520,0 - Đường D4 m2 8.940,0 Lộ giới: 2m+20m+2m - Đường D3 m2 10.720,0 nt - Đường N2 m2 4.280,0 nt - Đường N3 m2 3.000,0 nt - Đường N4 m2 1.400,0 nt - Đường N5 m2 4.300,0 nt - Đường N6 m2 1.400,0 nt - Đường N7 m2 4.340,0 nt - Đường N8 m2 4.380,0 nt - Đường N9 m2 1.760,0 nt 2.2 III IV V ĐVT KHỐI LƯỢNG STT 89.637.400 15,3 2.000.000 30.600.000 40.068.000 Bó vỉa + vỉa hè 8.904,0 820 400 36.506.400 3.561.600 - Đường D4 m2 1.788,0 Lộ giới: 2m+20m+2m - Đường D3 m2 2.144,0 nt - Đường N2 m2 856,0 nt - Đường N3 m2 600,0 nt - Đường N4 m2 280,0 nt - Đường N5 m2 860,0 nt - Đường N6 m2 280,0 nt - Đường N7 m2 868,0 nt - Đường N8 m2 876,0 nt - Đường N9 m2 352,0 nt Hệ thống TN mưa 8.158.000 - Cống thoát nước loại m 4.452 1.500 6.678.000 - Hố ga loại 148 10.000 1.480.000 Hệ thống thoát nước bẩn 2.156.400 - Cống thoát nước D300 m - Hố ga loại 2.694 90,0 600 1.616.400 6.000 540.000 Hệ thống ống cấp nước +PCCC - Đường ống cấp nước 1.610.000 m 2.000,0 700 1.400.000 trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định - Trụ cứu hỏa VI trụ Giai đoạn 2011 - 2015 14,0 15.000 HT cấp điện, chiếu sáng - Đường dây điện 0,4kV - XD Trạm biến áp 210.000 7.045.000 Km KVA 1,8 1.100.000 1.980.000 850,0 2.000 1.700.000 - Đường dây chiếu sáng Km 2,5 350.000 875.000 - Trụ đèn chiếu sáng trụ 166,0 15.000 2.490.000 B CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC A * 10% 8.963.740 (Tạm tính 10%) C DỰ PHÒNG (A + B ) *10% 9.860.114 (Tạm tính 10%) TỔNG CỘNG A+B+C 108.461.254 KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ KHU 3A : Diện tích 16,5 STT TÊN HẠNG MỤC ĐVT A CHI PHÍ XÂY DỰNG I San lấp mặt II Hệ thống đường nội m 2.1 Nền đường + Mặt đường 2.2 KHỐI LƯỢNG ĐƠN GIÁ (1.000 đồng) THÀNH TIỀN (1.000 đồng) GHI CHÚ 107.735.800 16,5 2.000.000 33.000.000 47.385.800 53.570,0 820 43.927.400 - Đường N1 m2 15.510,0 Lộ giới: 30m+2m - Đường N2 m2 5.220,0 Lộ giới: 2m+20m+2m - Đường N3 m2 4.520,0 nt - Đường N5 m2 13.420,0 nt - Đường N10 m2 3.340,0 nt - Đường D2 m2 1.440,0 nt - Đường D5 m2 1.820,0 nt - Đường D6 m2 1.820,0 nt - Đường D7 m2 3.280,0 nt - Đường D8 m2 3.200,0 nt Bó vỉa + vỉa hè 8.646,0 400 3.458.400 - Đường N1 m2 1.034,0 Lộ giới: 30m+2m - Đường N2 m2 1.044,0 Lộ giới: 2m+20m+2m - Đường N3 m2 904,0 nt - Đường N5 m2 2.684,0 nt - Đường N10 m2 668,0 nt - Đường D2 m2 288,0 nt - Đường D5 m2 364,0 nt trang Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định III IV V Giai đoạn 2011 - 2015 - Đường D6 m2 364,0 nt - Đường D7 m2 656,0 nt - Đường D8 m2 640,0 nt HT thoát nước mưa 10.480.000 - Cống thoát nước loại m 4.840,0 1.500 7.260.000 - Hố ga TN loại 322,0 10.000 3.220.000 HT thoát nước bẩn 2.682.000 - Cống thoát nước D300 m 3.350,0 600 2.010.000 - Hố ga loại 112,0 6.000 672.000 HT ống cấp nước +PCCC 1.610.000 - Đường ống cấp nước m 2.000,0 700 - Trụ cứu hỏa trụ 14,0 15.000 1.400.000 210.000.000 VI Hệ thống cấp điện, chiếu sáng - Đường dây điện 0,4kV - XD Trạm biến áp VII 8.084.000.000 Km KVA 2,0 1.100.000 2.200.000 917,0 2.000 1.834.000 - Đường dây chiếu sáng Km 3,0 350.000 1.050.000 - Trụ đèn chiếu sáng trụ 200,0 15.000 3.000.000 Nạo vét rạch Nước Lên - Khối lượng nạo vét 4.494.000 m3 74.900,0 60 4.494.000 14.980m2*5m B CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC A * 10% 10.773.580 (Tạm tính 10%) C DỰ PHỊNG (A + B ) *10% 11.850.938 (Tạm tính 10%) A+B+C 130.360.318 TỔNG CỘNG KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ BẾN GHE VÀ BẾN SÀ LAN STT TÊN HẠNG MỤC ĐVT KHỐI LƯỢNG ĐƠN GIÁ (1.000 đồng) THÀNH TIỀN (1.000 đồng) BẾN GHE 100T bến 10,0 3.863.700 38.637.000 BỀN SÀ LAN 300T bến 4,0 5.022.810 20.091.240 TỔNG CỘNG GHI CHÚ 58.728.240 trang 10 Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 IV/ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN II 4.1 Giả thuyết tính tốn ™ Doanh thu Hình thức đầu tư giai đoạn Chủ đầu tư đầu tư hạ tầng cho có nhà đầu tư thứ cấp thuê lại kinh doanh Doanh thu chủ yều Chủ đầu tư gồm: - Doanh thu từ cho thuê đất Dự kiến năm cho thuê mức 25.000 đồng/m2 Điều chỉnh tăng giá 8% cho năm sau - Thu phí quản lý, bảo dưỡng, bảo vệ ngồi hàng rào từ nhà đầu tư thứ cấp Mức thu 350 đồng/m2 cho năm điều chỉnh tăng giá 8% cho năm ™ Các loại chi phí gồm: - Trả tiền sử dụng đất hàng năm - Khấu hao hệ thống hạ tầng kỹ thuật: dự kiến khấu hao 20 năm - Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tần hàng năm: dự kiến 3% tổng mức đầu tư - Chi phí quản lý doanh nghiệp: dự kiến 8% doanh thu Tiền sử dụng đất hàng năm tính theo cứ: - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 việc bổ sung, sửa đổi số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài Chính việc hướng dẫn nghị định số 142/2005/NĐ-CP việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Quyết định đơn giá thuê đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 UBND Tp Hồ Chí Minh - Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND Tp Hồ Chí Minh việc quy định giá loại đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh - Bảng giá đất thị địa bàn Quận ban hành kèm Quyết định số 89/2010/QĐUBND ngày 22/12/2010 UBND Tp Hồ Chí Minh Theo tiền sử dụng đất hàng năm tính bằng: 5.100.000 đồng 1,5%x0,6 = 45.900 đồng/m2 Trong đó: - 5.100.000 đồng: giá đất thị đường Hồ Học Lãm theo bảng giá đất năm 2011 - 1,5%: Đơn giá thuê đất hàng năm lấy theo điều 5a Nghị định số 121/2010/NĐ-CP - 0,6: hệ số điều chỉnh áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, theo qui định Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND Theo tiền sử dụng đất hàng năm tính bằng: ™ Nguồn vốn đầu tư Trong trình phân tích hiệu đầu tư, chúng tơi giả thuyết nguồn vốn đầu tư sở tỷ lệ 50% vốn tự có doanh nghiệp 50% vốn huy động khác Cụ thể sau: - Tổng nguồn vốn đầu tư cần thiết: 125.000 triệu đồng trang 11 Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 - Vốn chủ đầu tư 62.500 triệu đồng - Vốn huy động Điều kiện huy động vốn: 62.500 triệu đồng - Lãi suất huy động 15%/năm - Thời gian huy động 10 năm - Thời gian ân hạn trả nợ gốc Thời gian phân bổ nguồn vốn: 02 năm - Vốn chủ đầu tư: + Năm 2011 + Năm 2012 + Năm 2014 38.000 triệu đồng 20.000 triệu đồng 4.500 triệu đồng - Vốn huy động năm 2012 62.500 triệu đồng 4.2 Hiệu đầu tư Căn theo giả thuyết trên, sau phân tích hiệu đầu tư thời gian 20 năm, nhận thấy dự án khả quan Các tiêu cụ thể sau: - Thời gian hoàn vốn: - Tỷ lệ lợi nhuận/doanh thu: 07 năm bình quân 2%/năm - Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/vốn chủ đầu tư bình quân 32%/năm - Giá trị (với r = 12%) NPV = 35.591 triệu đồng - Suất thu lợi nội IRR = 16,49% > 12% Chi tiết xem bảng tính đính kèm phần phụ lục V/ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN III (PHẦN NÀY ĐỀ NGHỊ CHỦ ĐẦU TƯ CUNG CẤP THÊM THƠNG TIN VỀ VIỆC TÍNH DOANH THU CÁC BẾN GHE VÀ HÌNH THỨC KINH DOANH ĐỂ PHONG PHÂN TÍCH CHO PHÙ HỢP) trang 12 Kế hoạch thực dự án Cảng Phú Định Giai đoạn 2011 - 2015 VI/ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN Tiến độ thực hạng mục chủ yếu sau: STT Hạng mục công việc Bắt đầu Kết thúc Giai đoạn II (2011-2012) I 1.1 Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn II Quý I/2011 Quý II/2011 1.2 Thi công hạ tầng khu - Giai đoạn II Quý III/2011 Quý I/2012 1.3 Thi công hạ tầng khu - Giai đoạn II Quý II/2012 Quý IV/2012 II Giai đoạn III (2013-2015) 2.1 Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết Quý III/2011 Quý II/2012 2.2 Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn III - khu 3A Quý II/2012 Quý IV/2012 2.3 Thi công hạ tầng khu 3A Quý I/2013 Quý II/2014 2.4 Thi công bến ghe + nạo vét rạch Nước Lên Quý I/2014 Quý IV/2014 2.5 Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn III - khu 3B Quý IV/2013 Quý I/2014 2.6 Thi công hạ tầng khu 3B Quý II/2014 Quý III/2015 2.7 Hoàn thiện tổng thể toàn Cảng Quý I/2015 Quý IV/2015 Tiến độ chi tiết hạng mục xem bảng tiến độ đính kèm thuyết minh Viết thuyết minh KS trang 13 Bảng 1: BẢNG TÍNH DOANH THU TỪNG NĂM Dự án: Cảng Sơng Phú Định - Giai đoạn Diện tích đất giai đoạn - Diện tích đất giao thơng - Diện tích đất xanh - Diện tích đất cho thuê 153.170 m2 62.860 m2 Đơn giá cho thuê đất năm 4.530 m 85.780 m2 Thời gian thi công: 18 tháng - Khởi công : Quý II/2011 - Hồn thành : Q IV/2012 25.000 đồng/m2/tháng Thu phí quản lý, bảo dưỡng năm 350 đồng/m2/tháng Tỷ lệ điều chỉnh tăng giá 8% /năm Đơn vị tính: triệu đồng STT I LOẠI DOANH THU 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Giả thuyết tính toán - Năng suất khai thác II NĂM 0% 50% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% - Đơn giá cho thuê (đồng/m2/tháng) - 25.000 27.000 29.160 31.493 34.012 36.733 39.672 42.846 46.273 49.975 53.973 58.291 62.954 67.991 73.430 79.304 85.649 92.500 99.900 - Đơn giá thu phí quản lý, bảo dưỡng (đồng/m2/tháng) - 350 378 408 441 476 514 555 600 648 700 756 816 881 952 1.028 1.110 1.199 1.295 1.399 - 13.047 19.727 27.393 29.584 31.951 34.507 37.268 40.249 43.469 46.946 50.702 54.758 59.139 63.870 68.980 74.498 80.458 86.894 93.846 - Cho thuê đất - 12.867 19.455 27.015 29.176 31.510 34.031 36.753 39.693 42.869 46.298 50.002 54.002 58.322 62.988 68.027 73.469 79.347 85.695 92.550 - Phí quản lý, bảo dưỡng - 180 272 378 408 441 476 515 556 600 648 700 756 817 882 952 1.029 1.111 1.200 1.296 Doanh thu Bảng 2: BẢNG TÍNH CHI PHÍ TỪNG NĂM Dự án: Cảng Sơng Phú Định - Giai đoạn Diện tích đất QH giai đoạn II Tổng mức đầu tư Thời gian khấu hao 153.170 m2 108.461 triệu đồng 20 năm 0,046 triệu đồng/m2/năm 8% doanh thu 3% tổng mức đầu tư Nộp tiền sử dụng đất Chi phí quản lý Chi phí tu, bảo dưỡng hàng năm Đơn vị tính: triệu đồng STT I Hạng mục chi phí Định phí Trả tiền thuê đất II Cách tính 0,0459x153170 m2 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 NĂM 2013 2013 7.031 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 15.707 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 2011 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 Khấu hao tài sản cố định 108461 /20 - 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 Duy tu, bảo dưỡng 3% x108461 - 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 Biến phí - 1.044 1.578 2.191 2.367 2.556 2.761 2.981 3.220 3.478 3.756 4.056 4.381 4.731 5.110 5.518 5.960 6.437 6.952 7.508 Chi phí quản lý - 1.044 1.578 2.191 2.367 2.556 2.761 2.981 3.220 3.478 3.756 4.056 4.381 4.731 5.110 5.518 5.960 6.437 6.952 7.508 TỔNG CỘNG 7.031 16.751 17.286 17.899 18.074 18.263 18.468 18.689 18.927 19.185 19.463 19.764 20.088 20.438 20.817 21.226 21.667 22.144 22.659 23.215 tu năm 1,92% 1,92% trung tu sau năm 8,70% 2,18% Đại tu sau 10 năm 49,60% 4,96% 9,06% Bảng 3: BẢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ SẢN XUẤT KINH DOANH Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn STT I Chỉ tiêu Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Các khoản doanh thu - 12.867 19.455 27.015 29.176 31.510 34.031 36.753 39.693 42.869 46.298 50.002 54.002 58.322 62.988 68.027 73.469 79.347 85.695 97.973 1.1 - Doanh thu từ cho thuê đất - 12.867 19.455 27.015 29.176 31.510 34.031 36.753 39.693 42.869 46.298 50.002 54.002 58.322 62.988 68.027 73.469 79.347 85.695 92.550 1.2 - Thu phí quản lý - 180 272 378 408 441 476 515 556 600 648 700 756 817 882 952 1.029 1.111 1.200 1.296 1.3 - Thanh lý tài sản cố định - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.423 II Chi phí 7.031 21.439 26.661 27.274 26.277 25.294 24.327 23.377 22.443 21.529 20.635 19.764 20.088 20.438 20.817 21.226 21.667 22.144 22.659 23.215 2.1 - Khấu hao TSCĐ - 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 5.423 2.2 - Duy tu, bảo dưỡng - 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 2.3 - Trả tiền thuê đất 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 2.4 - Chi phí quản lý tịa nhà - 1.044 1.578 2.191 2.367 2.556 2.761 2.981 3.220 3.478 3.756 4.056 4.381 4.731 5.110 5.518 5.960 6.437 6.952 7.508 2.6 - Chi phí lãi vay vốn huy động - 4.688 9.375 9.375 8.203 7.031 5.859 4.688 3.516 2.344 1.172 - - - - - - - - - 2.899 6.215 9.704 13.376 17.250 21.340 25.663 30.238 33.914 37.884 42.171 46.801 51.802 57.203 63.036 74.758 (20.169) (13.953) (4.250) 9.127 26.376 47.716 73.379 103.618 137.532 175.416 217.587 264.388 316.190 373.393 436.429 511.187 1.554 2.426 3.344 4.312 5.335 6.416 7.560 8.479 9.471 10.543 11.700 12.951 14.301 15.759 18.690 2.899 4.661 7.278 10.032 12.937 16.005 19.247 22.679 25.436 28.413 31.628 35.101 38.852 42.902 47.277 56.069 (20.169) (15.507) (8.229) 1.803 14.740 30.745 49.992 72.671 98.107 126.520 158.148 193.249 232.101 275.003 322.280 378.348 III Lợi nhuận trước thuế (I-II) (7.031) (8.572) (7.206) (259) IV Lợi nhuận trước thuế cộng dồn (7.031) (15.602) (22.808) (23.067) V Thuế TNDN VI Lợi nhuận sau thuế (7.031) (8.572) (7.206) (259) VII Lợi nhuận sau thuế cộng dồn (7.031) (15.602) (22.808) (23.067) Dự kiến nguồn vốn Điều kiện huy động vốn - Tổng nguồn vốn 125.000 triệu đồng - Vốn chủ đầu tư 62.500 triệu đồng - Thời gian huy động - Lãi suất huy động - Vay huy động khác 62.500 triệu đồng - Thời gian ân hạn trả nợ gốc Các tiêu 15% /năm 10 năm năm Thời gian hoàn vốn dự án Tỷ lệ Lợi nhuận/Doanh thu Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ đầu tư 7,00 năm kể từ khai thác 2% năm 32% năm Bảng 4: BẢNG TÍNH CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ HIỆN TẠI RÒNG (NPV) VÀ SUẤT THU LỢI NỘI TẠI (IRR) Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn Đơn vị tính: triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 37.031 94.477 21.238 29.663 28.667 29.238 29.142 29.110 29.145 29.253 29.440 21.900 23.144 24.486 25.937 27.503 29.195 31.022 32.995 36.482 30.000 78.461 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 1.4 Trả lãi vốn huy động - 4.688 9.375 9.375 8.203 7.031 5.859 4.688 3.516 2.344 1.172 - - - - - - - - - 1.5 Chi trả nợ gốc - - - 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 - - - - - - - - - 1.6 Thuế thu nhập doanh nghiệp - - - - - 1.554 2.426 3.344 4.312 5.335 6.416 7.560 8.479 9.471 10.543 11.700 12.951 14.301 15.759 18.690 1.7 Chi phí quản lý - 1.044 1.578 2.191 2.367 2.556 2.761 2.981 3.220 3.478 3.756 4.056 4.381 4.731 5.110 5.518 5.960 6.437 6.952 7.508 - 75.547 19.727 27.393 29.584 31.951 34.507 37.268 40.249 43.469 46.946 50.702 54.758 59.139 63.870 68.980 74.498 80.458 86.894 99.269 2.1 Doanh thu - 13.047 19.727 27.393 29.584 31.951 34.507 37.268 40.249 43.469 46.946 50.702 54.758 59.139 63.870 68.980 74.498 80.458 86.894 93.846 2.2 Giải ngân vốn huy động - 62.500 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2.3 Thanh lý TSCĐ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.423 918 2.713 5.365 8.157 11.104 14.216 17.506 28.802 31.615 34.652 37.933 41.476 45.303 49.436 53.900 62.787 0,636 0,567 0,507 0,452 0,404 0,361 0,322 0,287 0,257 0,229 0,205 0,183 0,163 0,146 0,130 0,116 583 1.540 2.718 3.690 4.485 5.126 5.636 8.280 8.115 7.941 7.762 7.578 7.390 7.200 7.009 7.290 6.701 14.091 21.291 28.301 35.591 I Dịng tiền chi 1.1 Chi phí đầu tư xây dựng 1.2 Chi phí tu, bảo dưỡng 1.3 Trả tiền thuê đất II Dòng tiền thu III Dòng tiền hiệu số thu chi IV (37.031) (18.929) (1.510) (2.271) 0,797 0,712 (1.204) (1.616) Hệ số chiết khấu k = 1/(1+r)^t víi r = 12% 1,000 0,893 V Dịng tiền chiết khấu VI Cộng dồn dòng tiền chiết khấu (37.031) (53.932) (55.136) (56.752) (56.169) (54.629) (51.911) (48.221) (43.737) (38.611) (32.974) (24.694) (16.580) (37.031) (16.901) Các tiêu Với suất sinh lợi tối thiểu r = 12% Giá trị NPV = 35.591 > Suất thu lợi nội IRR = 16,49% >12% (8.638) (876) Bảng 5: BẢNG PHÂN TÍCH DỊNG NGÂN LƯU Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn Dự kiến nguồn vốn - Tổng nguồn vốn - Vốn chủ đầu tư - Vốn huy động khác Điều kiện huy động vốn - Lãi suất huy động - Thời gian huy động - Thời gian ân hạn trả nợ gốc 125.000 triệu đồng 62.500 triệu đồng 62.500 triệu đồng 15% /năm 10 năm năm Đơn vị tính: triệu đồng NĂM 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 38.000 95.547 19.727 31.893 29.584 31.951 34.507 37.268 40.249 43.469 46.946 50.702 54.758 59.139 63.870 68.980 74.498 80.458 86.894 99.269 - 13.047 19.727 27.393 29.584 31.951 34.507 37.268 40.249 43.469 46.946 50.702 54.758 59.139 63.870 68.980 74.498 80.458 86.894 93.846 38.000 20.000 - Vốn huy động khác - 62.500 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Thanh lý TSCĐ - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.423 Dòng ngân lưu 37.031 94.477 21.238 29.663 28.667 27.684 26.716 25.766 24.833 23.918 23.025 14.340 14.665 15.015 15.394 15.803 16.244 16.721 17.236 17.792 - Đầu tư xây dựng ban đầu 30.000 78.461 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 3.254 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 7.031 - Quản lý - 1.044 1.578 2.191 2.367 2.556 2.761 2.981 3.220 3.478 3.756 4.056 4.381 4.731 5.110 5.518 5.960 6.437 6.952 7.508 - Trả lãi vốn huy động - 4.688 9.375 9.375 8.203 7.031 5.859 4.688 3.516 2.344 1.172 - - - - - - - - - - Trả nợ gốc vốn huy động - - - 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 7.813 - - - - - - - - - Dòng ngân lưu ròng năm 969 1.071 2.229 918 4.267 7.791 11.501 15.416 19.550 23.922 36.362 40.093 44.123 48.476 53.177 58.254 63.737 69.658 81.477 Dòng ngân lưu ròng cộng dồn 969 2.040 2.759 3.677 7.944 15.734 27.236 42.652 62.202 86.124 122.486 162.579 206.702 255.178 308.355 366.609 430.346 500.004 581.481 Dòng ngân lưu vào - Thu tiền cho thuê đất + phí quản lý - Vốn CĐT - Duy tu, bảo dưỡng - Trả tiền thuê đất 4.500 (1.510) 530 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CẢNG PHÚ ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011-2015 2011 STT HẠNG MỤC CÔNG VIỆC GIAI ĐOẠN II (2011-2012) - Khảo sát, lập dự án đầu tư - Trình duyệt thiết kế sở, dự án đầu tư - Lập thiết kế vẽ thi công - Trình duyệt thiết kế BVTC - Thi cơng khu - giai đoạn - Thi công khu - giai đoạn GIAI ĐOẠN III (2013-2015) - Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết 10 - Trình duyệt hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết 11 - Khảo sát, lập dự án đầu tư khu IIIA 12 - Trình duyệt thiết kế sở, DAĐT khu IIIA 13 - Lập thiết kế vẽ thi công khu IIIA 14 - Trình duyệt thiết kế BVTC khu IIIA 15 - Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIA 16 - Thi công bến ghe nạo vét kênh nước lên 17 - Khảo sát lập DAĐT khu IIIB 18 - Trình duyệt thiết kế sở, dự án đầu tư khu IIIB 19 - Lập thiết kế vẽ thi cơng khu IIIB 20 - Trình duyệt thiết kế BVTC khu IIIB 21 - Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIB 22 - Hoàn thiện tổng thể dự án Cảng Project: TienDo2011-2015 Date: Wed 12/29/10 Q1 1/1 Q2 2012 Q3 Q4 Q1 Q2 2013 Q3 Q4 Q1 Q2 Task Progress Summary External Tasks Split Milestone Project Summary External Milestone Page 2014 Q3 Q4 Q1 Deadline Q2 2015 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4  ... - Khảo sát, lập dự án đầu tư - Trình duyệt thi? ??t kế sở, dự án đầu tư - Lập thi? ??t kế vẽ thi công - Trình duyệt thi? ??t kế BVTC - Thi công khu - giai đoạn - Thi công khu - giai đoạn GIAI ĐOẠN III... - Trình duyệt hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết 11 - Khảo sát, lập dự án đầu tư khu IIIA 12 - Trình duyệt thi? ??t kế sở, DAĐT khu IIIA 13 - Lập thi? ??t kế vẽ thi cơng khu IIIA 14 - Trình duyệt thi? ??t kế... 15 - Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIA 16 - Thi công bến ghe nạo vét kênh nước lên 17 - Khảo sát lập DAĐT khu IIIB 18 - Trình duyệt thi? ??t kế sở, dự án đầu tư khu IIIB 19 - Lập thi? ??t kế vẽ thi