Đại học quốc gia hà nội khoa luật nguyễn thị ph-ơng hoa Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội - Năm 2008 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN TH PHNG HOA THNG NHT QUY NH CA PHP LUT V TH TC MUA BN NH V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CHUYấN NGANH: LUT DN S MA S: 60 38 30 HC LUN VN THC S LUT NGI HNG DN KHOA HOC: PGS TS PHM HU NGH H NI - NM 2008 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy la cụng trinh nghiờn cu cua tụi vi s hng dõn khoa hoc cua PGS TS Pham Hu Nghi Tõt casụliờu vat liờu sdung luõn ờu trung thc, chinh xac, conguụn gục, xuõt xrorang HaNụi,ngay thang nm 2008 Nguyờn Thi P hng Hoa MC LC M u Chng 1: Nhng võn ờlyluõn vờthụng nhõt quy inh cua phap luõtvờ thutuc mua ban nha vachuyờn nhng quyờn sdung õt 1.1 Mụt sụ nguyờn tc c ban cua hp ụng 1.2 Khỏi nim th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t 1.2.1 Khỏi nim th tc mua bỏn nh 1.2.2 Khỏi nim th tc chuyn nhng quyn s dng t 1.3 Nhu cu v c s thng nht quy nh ca phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t 1.3.1 Nhu cõu thng nht quy nh ca phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t 1.3.2 C s thng nht quy nh ca phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t 1.3.2.1 Phỏp lut thi ky phong kiờn 9 10 11 1.3.2.2 Phỏp lut thi ky Phap thuục va miờn Nam Viờt Nam trc nm 1975 1.3.2.3 Quy in h vờ giao dic h liờn quan ờn bõt ụng san cua nha nc ta t 1945 ờn 2003 1.3.2.4 Quy nh ca mụt s nc v hp ụng mua bỏn bt ụng san 11 13 13 18 22 28 Kờt luõn chng 31 Chng 2: Thc trang phap luõt vờ thu tuc mua ban nha va chuyờn 35 nhng quyờn s dung õt ; thc trang mua ban nha va chuyờn nhng quyờn s dung õt 2.1 Thc trng cac quy in h cua phỏp lut vờ th tc mua ban nha va chuyờn nhng quyờn s dung õt 2.1.1 Thc tran g quy in h chung cua phap luõt vờ bõt ụng san 35 2.1.2 Thc tran g quy in h cua phap luõt vờ thu tuc mua ban nha 2.1.3 Thc tran g quy in h cua phap luõt vờ thu tuc chuyờn nhng quyờn s dng t 2.2 Thc tin thi hnh phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng 35 38 44 46 quyn s dng t v cỏc t 2.2.1 Quy in h cua phap luõt va triờn khai khụng ụng bụ 46 2.2.2 Võn ờinh gia 2.2.3 Thc hiờn thu tuc mua ban nha va chuyờn nhng quyờn s dung õt 2.3 Mụt s nhn xet c th 2.3.1 Phỏp lut v bt ụng san gop phn thuc õy th trng bt ụng san phỏt trin 2.3.2 Phỏp lut v bt ụng san cha y v thiờu ụng bụ 2.3.3 Phỏp lut v bt ụng san cha t o c c chờ quan ly bt ụng san phuhp vi yờu cu thc tờ 2.3.4 Phỏp lut v bt ụng san cha am bao tinh cụng khai v minh bch ca th trng bt ụng san 51 55 56 56 2.4 Nhng yờu cõu, nhiờm vu t vờ thu tuc mua ban nha va chuyờn nhng quyờn s dung õt Chng 3: Giai phap chuyờu nhm thụng nhõt quy inh cua phap luõt vờ thutuc mua ban nha vachuyờn nhng quyờn sdung õt 62 3.1 Thụng nhõt vờgiõy txuõt trinh, cụng chng, chng thc, ng ky,thuờ 3.2 Bao am thi hnh hp ụng v mụt s v sa ụi , bụ sung hp ụng 66 75 Kờtluõn 78 Danh muc tai liờu tham khao Phuluc 80 85 57 58 60 65 M U Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn luụn l mt loi ti sn c bit v cú giỏ tr ln, gn lin vi cuc sng ca mi ngi, chớnh vỡ vy cỏc quy nh v bt ng sn, m c th l t v nh thi gian qua luụn cú s b sung, sa i hoc quy nh mi phự hp vi yờu cu thc tin v s phỏt trin kinh t, xó hi Vn nh v t luụn l mi quan tõm ca tt c cỏc quc gia m c bit l cỏc nc ang phỏt trin nh Vit Nam Hin Vit Nam, iu chnh quan h hp ng mua bỏn nh cú B lut Dõn s, Lut Nh , Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut Cụng chng v cỏc bn quy phm phỏp lut cú liờn quan iu chnh quan h hp ng chuyn nhng quyn s dng t cú B lut dõn s, Lut t ai, lut cụng chng v cỏc bn quy phm phỏp lut cú liờn quan Khụng th ph nhn s i v song song tn ti ca cỏc bn ny ó gúp phn tớch cc iu chnh mt cỏch chuyờn bit nhúm hp ng liờn quan n mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t Tuy nhiờn, qua thc tin nghiờn cu v thc t ỏp dng phỏp lut, chỳng ta ó gp phi nhng vng mc khỏ c bn xut phỏt t nhng hn ch v bt cp c v mt lý lun cng nh thc tin ca phỏp lut lnh vc ny Cựng vi nhng quy nh mi ca B lut dõn s nm 2005, cỏc quy nh v t v nh cng cú s thay i phự hp Th trng bt ng sn cú vai trũ quan trng quỏ trỡnh u t xõy dng c s h tng, phỏt trin cụng nghip v dch v Hin nay, th trng bt ng sn bc u c u t xõy dng v phỏt trin lnh mnh, nhiờn cũn tn ti mt th trng "ngm" v bt ng sn vi nhng din bin phc õy l nguyờn nhõn gõy nờn t nn u c v t ai, nh , ng thi, cng l mt nhng nguyờn nhõn lm tng giỏ t mụtcach bõt hp ly Khc phc nhng hn ch ca Lut t nm 1993, Lut t nm 2003 ó cú nhng sa i, b sung mt cỏch c bn ỏp ng yờu cu bc thit t thc t Tip sau ú, Lut nh nm 2006, Lut Kinh doanh bt ng sn nm 2006, Luõt Cụng chng nm 2006 v cỏc bn hng dn thc hin cng c ban hnh ó gúp phn c th hoỏ cỏc quy nh v mua bỏn nh , t Quy nh th tc thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t, ngi s hu nh ó gúp phn ỏp ng yờu cu ca ci cỏch th tc hnh chớnh Tuy nhiờn cho n nay, cỏc quy nh v chuyn nhng quyn s dng t v mua bỏn nh cũn nhiu im cha thng nht v th tc chuyn nhng quyn s dng t , mua bỏn nh cũn cha thc s thun li cho nhõn dõn Hin tng ngi dõn phi qua rt nhiu c quan mi hon thnh hp ng ó gõy lóng phớ nhiu thi gian v chi phớ ca cỏ nhõn, t chc, d gõy hin tng tiờu cc ti cỏc c quan tip nhn h s giy t Cỏc c quan cú trỏch nhim vic lm th tc liờn quan n vic mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t cha cú s phi hp nhp nhng, cht ch Chớnh vỡ nhng hin tng trờn m cỏc giao dch nh mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t cũn din t , ngi dõn nộ trỏnh vic lm th tc ti cỏc c quan nh nc gõy nhiu phc cho cỏc giao dch sau ny Mt s trng hp lm th tc ti c quan nh nc li b gp khú khn v co trng hp ũi hi nhiu giy t khụng ỳng t heo quy nh ca phỏp lut nờn nhiu giao dch dự khụng h vi phm phỏp lut hay trỏi o c xó hi nhng khụng th c thc hin mt cỏch cụng khai cỏch dng cha ỳng, cng nhc ca ngi cú nhim v thc hin cỏc th tc ti c quan cú thm quyn S d cỏc c quan thc hin nhim v cũn cú th thc hin phỏp lut khụng thng nht quy nh ca phỏp lut cũn s h, chng chộo hoc ngc li quỏ chi tit nờn li dn n vic b sút nhng trng hp c bit, dn n vic ỏp dng mỏy múc hoc sỏch nhiu, gõy khú khn cho ngi dõn thc hin quyn dõn s ca mỡnh, v ngi dõn li tỡm n gii phỏp lm th tc chui, mua bỏn trao tay i vi bt ng sn Hin tng ny gõy thit hi cho nh nc v mt ti chớnh, gõy bt n nh cho xó hi giao dch dõn s v gõy ri ro cho chớnh nhng ch th tham gia giao dch Vỡ vy, vic nghiờn cu ca ti ny gúp phn phỏt hin nhng im cha hon thin ca quy nh phỏp lut v th tc mua bỏn nh , chuyn nhng quyn s dng t v kin ngh hon thin cỏc quy nh v mua bỏn nh, chuyn nhng quyn s dng t , to iu kin thun li cho vic thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t, ngi s hu nh, phự hp vi nhng nguyờn tc c bn ca B lut Dõn s Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti Phỏp lut v t v nh núi chung, v phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t v mua bỏn nh núi riờng ó v ang c nhiu nh nghiờn cu quan tõm nhiu gúc , khớa cnh khỏc Mt s cụng trỡnh nghiờn cu v lý lun v thc tin xung quanh ch nh phỏp lut v chuyn nhng t v mua bỏn nh cú th k n nh: - ng Mnh Tin ( 1997) "Hp ng mua bỏn nh , nhng lý lun v thc tin" - Lun thc s lut hc, Trng i hc lut H Ni; - Lờ Thnh Kiờn ( 2005) " Mt s v hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut hin hnh v phng hng hon thin" - Lun thc s lut hc, Khoa Lut - i hc Quc gia H Ni; - Nguyn Th Thu Thu (2004) " Mt s v chuyn nhng quyn s dng t theo phỏp lut Dõn s Vit Nam" - Lun thc s lut hc, i hc Lut H Ni; Ngoi ra, thi gian qua cũn nhiu bi vit nghiờn cu ca nhiu tỏc gi cp nh v t vỡ nh v t liờn quan mt thit n cỏc thnh phn kinh t, n tng gia ỡnh v ngi xó hi, liờn quan n cỏc giao dch dõn s, liờn quan phỏt trin kinh t, u t cng nh an ninh quc phũng Tuy nhiờn cỏc cụng trỡnh nghiờn cu cng nh cỏc bi vit cp ch yu ti lý lun hoc gii phỏp mt phm vi nht nh m cha nghiờn cu nhm gii phỏp thng nht nhng quy nh v th tc ca t v nh , gúp phn gii quyt nhng vng mc hin v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t Mc ớch v nhim v nghiờn cu ti Mc ớch ca ti l lm rừ c cỏc c s khoa hc, lý lun v thc tin ca vic thng nht quy nh ca phỏp lut hin hnh v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t trờn c s hi ho cỏc iu kin v kinh t, xó hi v yờu cu ca giai on hi nhp kinh t quc t Trong bi cnh chỳng ta ang tip tc xõy dng v hon thin cỏc bn quy phm phỏp lut, vic nghiờn cu ti nhm kin ngh v vic xõy dng cỏc bn quy phm phỏp lut lnh vc Dõn s, t ai, nh , cụng chng, chng thc v cỏc lnh vc khỏc cú liờn quan Vic nghiờn cu ti cng nhm mc ớch úng gúp cho ci cỏch th tc hnh chớnh núi chung v ci cỏch th tc hnh chớnh lnh vc t phỏp núi riờng, to iu kin thun li cho vic thc hin cỏc th tc liờn quan n chuyn nhng t v mua bỏn nh ca cỏc c quan cú liờn quan v to iu kin thun li cho vic thc hin quyn ca ngi s dng t, ngi s hu nh T nhng mc ớch nờu trờn, nhim v ca ti c xỏc nh l: - Lm rừ c cỏc c s khoa hc, lý lun v thc tin ca vic thng nht quy nh ca phỏp lut hin hnh v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ; - Phõn tớch v lm rừ ngun gc vic chia tỏch cỏc quy nh v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ca phỏp lut Vit Nam; - Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng quy nh phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ; thc trng thc hin th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ; - Kin ngh v phng hng c bn nhm thng nht phỏp lut v th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ca Vit Nam i tng v phm vi nghiờn cu ca ti Trờn c s mc ớch ca vic nhiờn cu, ti, i tng v phm vi nghiờn cu ti c xỏc nh nh sau: - Nhng quy nh ca phỏp lut v mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t: + Quy nh ca phỏp lut phong kin; + Quy nh ca phỏp lut thi k phỏp thuc v ch Nam Vit Nam; + Quy nh ca phỏp lut mt s nc; Tp trung u mi lm cỏc th tc liờn quan n giao dch dõn s ca nhõn dõn khụng ch gúp phn lm thun tin hn, mt thi gian cho ngi yờu cu m cũn gim cỏc tiờu cc cú th phỏt sinh quỏ trỡnh tip xỳc vi cụng dõn Thc t, c ch mt ca l mt gii phỏp hiu qu ca ci cỏch hnh chớnh nhng nhng cn c thc hin y v thng nht v bn cht Chỳng ta cn hp lý hoỏ v hon thin c ch phi hp quy trỡnh t chc thc hin cỏc th tc hnh chớnh, bo m liờn thụng gia cỏc c quan ng thi loi b nhng khõu, th tc, giy t bt hp lý, gõy khú khn, phin h cho ngi dõn v doanh nghip, cho chớnh cỏc c quan nh nc, gim thi gian gii quyt cụng vic cng nh bo m tớnh thng nht c nc Tin ti "mt ca" phi l ni tip nhn h s giy t nht ngi dõn cn lm mt th tc liờn quan n hp ng, giao dch ng thi cng l ni nhn kt qu ca cụng vic ú thỡ mi thc s mang li ý ngha cho ngi dõn v thi gian, chi phớ iu ny ũi hi cỏc c quan cú s phi hp cht ch, nhp nhng, khụng ựn y trỏch nhim, khụng gõy sỏch nhiu, phin h cho ngi dõn C ch phi hp gia Phũng Cụng chng, Vn phũng cụng chng v cỏc c quan cú liờn quan nh thu, ngõn hng, h tch, ti nguyờn mụi trng, ng ký giao dch bo m cn lm rừ, cỏc c quan ny phi cú trỏch nhim cung cp thụng tin cho Phũng Cụng chng v ngi yờu cu cụng chng v ti sn giao dch C quan cụng chng sau cụng chng hp ng cú th lm th tc chuyn giao h s cho cỏc c quan tip theo lm cỏc th tc cn thit Vic phi hp ny cng lm gim th tc phin h cho ngi dõn C quan cụng chng v cỏc c quan cú liờn quan s phi hp gii quyt yờu cu ca ngi dõn mt cỏch khoa hc, nhanh gn nht, trỏnh tỡnh trng ngi dõn phi ti quỏ nhiu c quan gii quyt mt vic Cú th rt nhiu c quan s cú trỏch nhim vic lm th tc v qun lý giao dch v t v nh nhng cụng dõn v t chc cú nhu cu lm th tc v giao dch ny thỡ ch thc hin ti mt c quan nht 72 Cỏc th tc v sa i, b sung, hu b hp ng mua bỏn nh v hp ng chuyn nhng quyn s dng t cng cn c quy nh thng nht Vic quy nh thi hn vic thc hin hp ng khụng ch gúp phn n nh cỏc quan h giao dch m cũn m bo s nghiờm tỳc thc hin phỏp lut, gúp phn qun lý tt hn cỏc bin ng v bt ng sn Quy nh ca phỏp lut qua nhiu giai on lch s u thng nht th tc mua bỏn nh v t , m giai on phong kin l nh v t, rung Vic ng ký cng c thc hin ti mt c quan nh nc nht nh T nhng nghiờn cu khoa hc v thc tin, cú th thy vic thng nht quy nh v mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t l cn thit v cú nhiu thun li cho vic thc hin quyn ca ngi cú quyn s hu, quyn s dng bt ng sn, thun tin v m bo cht ch, thng nht cụng tỏc qun lý nh v t Vic xut trỡnh cỏc giy t cn c quy nh thụng thoỏng hn, cho n hin nay, vic cp giy chng nhn quyn s dng t v Giy chng nhn quyn s hu nh cha c trin khai ng b thỡ vic xut trỡnh giy t ca ngi dõn ch cn nhng nhng giy t chng minh quyn s hu, quyn s dng Sau ký kt hp ng, c cụng chng hoc chng thc thỡ nhng hp ng ny nht thit phi lm ỳng cỏc th tc tip theo ỳng quy nh ca B lut dõn s, Lut t v Lut nh Hin Vic mua bỏn nh c thc hin cụng chng ti Phũng cụng chng hoc chng thc ti U ban nhõn dõn cp huyn cũn mua bỏn nh c cụng chng ti Phũng cụng chng hoc chng thc ti U ban nhõn dõn cp xó; Th nht: Vic mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t cn cú mt th tc thng nht: - Thc hin cụng chng ti Phũng cụng chng; 73 - Ti ni cha cú Phũng cụng chng thỡ c thc hin chng thc ti U ban nhõn dõn cp xó; - Thc hin c ch mt ca i vi th tc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t ; - Phũng Cụng chng chớnh l c quan u tiờn cho thc hin cỏc th tc liờn quan n mua bỏn nh , chuyn nhng quyn s dng t v l u mi qun lý, cung cp thụng tin v lch s giao dch cỏc bt ng sn, khụng ch lnh vc mua bỏn, chuyn nhng m cũn c lnh vc th chp, cm c, tha k, tng cho, cho thuờ Phũng cụng chng hoc Vn phũng cụng chng s l u mi phi hp vi cỏc c quan cú liờn quan nh thu, ng ký lm th tc xỏc nh thu, np thu, ng ký v cp giy chng nhn Ngi dõn cú th ti Phũng cụng chng lp v cụng chng hp ng, sau ú Phũng cụng chng hoc Vn phũng cụng chng s chuyn h s cho c quan thu xỏc nh s thu phi úng, Phũng cụng chng s thu s tin ny cho c quan thu v s chuyn cho c quan thu, sau ú, Phũng cụng chng hoc Vn phũng cụng chng s liờn h vi c quan ng ký lm th tc ng ký, ngi dõn sau ký hp ng v np thu, phớ cụng chng s n c quan cú thm quyn nhn Giy chng nhn quyn s hu nh hoc Giy chng nhn quyn s dng t Chi phớ cho vic chuyn cỏc giy t nờu trờn c tớnh vo phớ iu ny cng tng cng c vic cỏc bờn ký kt hp ng xỏc nh quyn s hu nhng li khụng lm cỏc ngha v v th tc tip theo nh úng thu, ng ký Thi hiu ca vic sa i, b sung, hu b hp ng cn c quy nh rừ vũng tun hoc 15 ngy cỏc bờn cú ngha v thc hin hp ng, nu ht thi hiu ú m cỏc bờn khụng thc hin vic sa i, b sung thỡ mc dự hp ng cú hiu lc bt buc cỏc bờn phi thc hin nhng cỏc bờn khụng cú quyn sa i, b sung hoc hu b na 74 3.2 Bo m thi hnh hp ng v mt s v sa i, b sung, hu b hp ng mua bỏn nh v hp ng chuyn nhng quyn s dng t Vn hu b hp ng thi hn no vỡ phỏt sinh vic nu cha lm th tc sang tờn thỡ h hu v cú th hu hp ng cụng chng rt nhiu ln trn thu Trong B lut dõn s, thiu quy nh thi hiu ca vic sa i, b sung, hu b hp ng, v iu ny ó dn n vic "lỏch lut" trỏnh phi thc hin cỏc ngha v i vi Nh nc, gõy phc giao dch liờn quan n bt ng sn ó cú nhiu trng hp sau nh ó c mua bỏn cú cụng chng hp ng nhng cha np thu v cng cha lm th tc sang tờn, nờn ngi mua tỡm c ngi mua tip theo s tin hnh cựng ngi bỏn ln trc n cụng chng hu hp ng cụng chng phi sang tờn v li n cụng chng ký hp ng mua bỏn mi, vic hu hp ng ny cú th din nhiu ln nhm mc ớch trn thu Chớnh vỡ vy, cn cú quy nh mt thi gian nht nh sau hp ng c cụng chng, nu khụng thc hin cỏc th tc tip theo nh np thu, sang tờn thỡ hp ng c cụng chng ng nhiờn mt hiu lc, v iu ny phi c ghi rừ hp ng Trong trng hp ny ri ro ng nhiờn s thuc v ngi mua nu ngi bỏn cú s thay i - t thi hiờ thc hin hp ng sau ó cụng chng Nu sau mt thi hn nht nh thỡ cỏc bờn s khụng cú quyn sa i, b sung hoc hu b hp ng hoc hp ng; - Sa i, b sung hp ng cng nh trng hp hu hp ng, cú ngha l mt thi hn nht nh v nhng trng hp nht nh; Tng t nh hu b hp ng, vic sa i, b sung cng phi cú thi hn nht nh trỏnh hin tng cỏc bờn s cú nhng tho thun nhm trỏnh ngha v theo quy nh ca phỏp lut 75 Vn mua, chuyn nhng mt phn hoc ton b v cn c nghiờn cu b sung quy nh hin vỡ quyn v ngha v ca cỏc bờn l cú khỏc Quy in h hiờn cua Bụ luõt dõn s vờ chuục lai tai san a ban theo quy in h tai iờu 462 Bụ luõt dõn s la s sai va gõy kho khn cho ngi mua thc hiờn cac quyờn cua chu s hu ( mc du co han chờ ) thi gian mua theo thoa thuõn Thớ d cho thuờ, cho mn, cho nh Cú th thi hn chuc li ca bờn bỏn , bờn mua khoogn c phep co nhng giao dic h co thờ dõn ờn chuyờn quyờn s hu nh mua ban , tn g cho, ụi, tha kờ, thờ chõp; nhng cac giao dic h khac khai thac cụng dung cua tai san nh cho thuờ , cho mn thỡ cú th c thc hin - Vn mua cú iu kin chuc li, iu kin ú cú thi hn nh th no bi mua vi iu kin chuc li l khỏc vi th chp; mua cú iu kin chuc li thỡ hp ng cn tho thun rừ v thi hn chuc li, phng thc chuc la, toỏn v cỏc chi phớ phỏt sinh hoc quyn ngha v ca bờn mua, bờn bỏn, thớ d khụng c lm thay i kt cu nh, hoc c sa cha v cú c toỏn hoc khụng c toỏn Tuy nhiờn lm th tc ti cỏc c quan cú liờn quan li phỏt sinh ng ký, sang tờn Trong trng hp ny, phỏp lut cn quy nh cú cho phộp bỏn chuc li nh l hp ng mua bỏn nh , chuyn nhng quyn s dng t cú iu kin Tuy nhiờn vic sang tờn cú th thc hin di nhng phng ỏn sau õy: + Vn phi thc hin m bo qun lý bin ng v t v m bo qun lý Nh nc; + Khụng ng ký cho n ht thi hn chuc m bờn bỏn khụng chuc li hoc khụng chuc li c; + Tu theo iu kin tho thun ca cỏc bờn Nu cỏc bờn tho thun l cho phộp ng ký sang tờn v thi hn ú bờn mua cú th bỏn nhng phi nờu iu kin chuc li ca bờn bỏn cho bờn mua tip theo ; 76 Nhỡn chung, hp ng mua bỏn nh , hp ng chuyn nhng quyn s dng t cú iu kin chuc li s phỏt sinh nhiu quan h phc hn hp ng thụng thng, d xy tranh chp, kin tng Tuy nhiờn, õy l mt loi giao dch phỏt sinh trờn thc t, l nhu cu chớnh dỏng ca cụng dõn, vỡ nhng iu kin, hon cnh nht nh h cú nhu cu cn tin, nhng mong mun sau ny chuc li ti sn ca mỡnh Vic mua cú iu kin chuc li hon ton khỏc vi th chp ti sn vay vn, vỡ i vi hp ng th chp, bờn th chp gia nh ca mỡnh nhng thng ch nhn c mt khon tin vay thp hn giỏ tr ti sn 77 KT LUN ch rừ tớnh thng nht ca phỏp lut, Ph.ng Ghen ó vit " Phap lut khụng nhng phai phự hp vi iu kin kinh t chung va khụng ch la s biờu th iu kin chung o ma cũn phai la mt s biờu th nht quan t bờn khụng t ph nhn mỡnh bi nhng mõu thun ni tai." [32, tr.418] Quy nh ca phỏp lut vỡ vy cn cú s thng nht nhng trng hp tng t, trỏnh hin tng chng chộo v mõu thun quy nh i vi nhng i tng mang tớnh thng nht cao Quy nh v nh v t núi chung v quy nh v hp ng mua bỏn nh v t núi riờng cn phi phự hp vi s phỏt trin ca xó hi v nn kinh t ca t nc cng nh yờu cu ca quỏ trỡnh hi nhp Quy nh v loi hp ng ny phi hng ti mc ớch m bo thc hin tt nht quyn ca ngi ch s hu, ch s dng, ng thi phi m bo n nh xó hi, an ton ca giao dch to iu kin cho s phỏt trin cỏc giao dch dõn s, thng mi, thc hin tt hot ng ci cỏch th tc hnh chớnh v gúp phn cho s phỏt trin n nh thỡ vic i mi v thng nht nhng quy nh cỏc th tc hon thnh hp ng liờn quan n quyn s dng t v nh l rt cn thit vỡ õy chớnh l mt nhng giao dch phỏt trin mnh hin ỏp ng yờu cu phỏt trin ca xó hi, cỏc bn phỏp lut ó c ban hnh, c bit lnh vc dõn s, m c th l lnh vc t v nh Nhng bn ny thi gian qua ó gúp phn quan trng nh hng phỏt 78 trin th trng bt ng sn v to c s phỏp lý cho cỏc giao dch liờn quan n bt ng sn, tng cng vic thc hin quyn ca ch s hu, ch s dng Tuy nhiờn, cựng s phỏt trin nhanh chúng ca xó hi v nn kinh t, c bit l yờu cu bc thit ca thi k hi nhp kinh t quc t thỡ vic tip tc hon thin cỏc quy nh phỏp lut liờn quan n bt ng sn m c bit l mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t to thun li nht cho cỏ nhõn, t chc, doanh nghip thc hin cỏc quyn ca mỡnh, ng thi cng l yu t to iu kin cho nn kinh t phỏt trin l mt yờu cu rt cn thit Vic thng nht quy nh ca phỏp lut lnh vc mua bỏn nh v chuyn nhng quyn s dng t cng to iu kin thun li hn cho qun lý nh nc lnh vc rt nhy cm v phc ny 79 DANH MC TI LIU THAM KHO CC VN BN NGH QUYT CA NG ang cụng san Viờt Nam (2003), Ngh quyt Hi ngh trung ng khúa IX, H Ni ang cụng san Viờt Nam (2005), Ngh quyt s 49-NQ/TW 02/6/2005 ca B Chớnh tr v Chin lc ci cỏch t phỏp n nm 2020, H Ni CC VN BN PHP LUT CA NH NC Bụ T phap - Ti nguyờn v Mụi trng (2006), Thụng t liờn tic h sụ 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT 13/06/2006 ca liờn Bụ T phap - Ti nguyờn v Mụi trng hng dn vic cụng chng , chng thc hp ụng , ban thc hiờn quyờn cua ngi s dung õt, H Ni Bụ Xõy dng (2006), Thụng t sụ 05/2006/TT-BXD 01/11/2006 Hng dõn thc hiờn mụt sụ nụi dung cua Nghi in h sụ 90/2006/N-CP 06/9/2006 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni Chớnh ph (1996), Ngh nh s 31/CP ngy 18/5/1996 ca Chớnh ph v t chc v hot ng cụng chng, H Ni Chớnh ph (1999), Ngh nh s 17/1999/N-CP v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k quyn s dng t v th chp, gúp bng quyn s dng t, H Ni Chớnh ph (2000), Ngh nh s 75/2000/N-CP ngy 8/12/2000 ca Chớnh ph v cụng chng, chng thc, H Ni Chớnh ph (2001), Ngh nh s 79/2001/N-CP sa i , b sung Ngh nh s 17/1999/N-CP, H Ni 80 Chớnh ph (2004), Ngh nh 181/2004/N-CP 29/10/2004 ca Ch ớnh ph v thi hnh Lut t ai, H Ni 10 Chớnh ph (2006), Ngh nh 90/2006/N-CP 06/9/2006 quy in h chi tiờt va hng dn thi hanh Lut nh , H Ni 11 Chớnh ph (2006), Ngh nh s 17/2006/N-CP 27/01/2006 vờ sa ụi, bụ sung mụt sụ iờu cua cac Nghi in h hng dõn thi hanh Luõt õt va Ngh nh s 187/2004/N-CP vờ viờc chuyờn cụng ty nha nc cụng ty cụ phõn, H Ni 12 Chớnh ph (2007), Ngh quyt s 48/2007/NQ-CP 30/8/2007 ca Chớnh ph V vic iu chnh mt s ni dung chớnh sỏch bỏn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thuờ theo Ngh nh s 61/CP ngy 05 thỏng nm 1994 ca Chớnh ph v giỏ cho thuờ nh thuc s hu nh nc cha c ci to, xõy dng li, H Ni 13 Hụi ụng bụ trng (1991), Ngh nh s 45/HBT ngy 27/2/1991 ca Hi ng B trng v t chc v hot ng cụng chng nh nc, H Ni 14 Quục hụi ( 2005), B lut dõn s nm 2005, H Ni 15 Quục hụi (1987), Lut t nm 1987, H Ni 16 Quục hụi (1993), Lut t nm 1993, H Ni 17 Quục hụi (1995), B lut dõn s nm 1995, H Ni 18 Quục hụi (1998), Lut sa i b sung Lut t 1993, H Ni 19 Quục hụi (2001), Lut sa i b sung Lut t nm 1993, H Ni 20 Quục hụi (2003), Lut t nm 2003, H Ni 81 21 Quục hụi (2004), B lut T tng dõn s , H Ni 22 Quục hụi (2006), Lut cụng chng, H Ni 23 Quục hụi (2006), Lut kinh doanh bt ng sn nm 2006, H Ni 24 Quục hụi (2006), Lut nh nm 2006, H Ni 25 Sc lnh s 59/SL ngy 15/11/1945 n nh th l vic th thc cỏc giy t 26 y ban thng v Quc hi (1991), Phỏp lnh hp ng dõn s , H Ni TAI LIấUTHAM KHAO 27 B dõn lut Si gũn 28 B lut Bc k (1931) 29 B lut dõn s v thng mi Thỏi Lan (1995), Nxb Chớnh tr quc gia 30 B lut Gia Long 31 B lut Hng c 32 C.Mỏc v Ph.Awngghen, ton tp, tõp 37, Nxb Chinh tri q uục gia, H Ni 33 Corinne Renault - Brahinsky, 2002, Nxb Gualino, i cng v phỏp lut hp ng, Nh phỏp lut Vit - Phỏp, Nh Xut bn Vn hoỏ - thụng tin, H Ni 34 Nguyn Ngc in (2001), Bỡnh lun cỏc hp ng thụng dng B lut dõn s Vit nam, Nxb tr, Thnh ph H Chớ Minh 35 Nguyờn Ngoc Khanh (2007), Chờ in h hp ụng Bụ luõt dõn s Viờt Nam, Nxb T phap, H Ni 82 36 Nguyn Mnh Khi - V quyn s hu nh ti Vit nam i vi ngi nc ngoi v ngi Vit Nam nh c ti nc ngoi, Tp dõn ch v phỏp lut - s chuyờn Phỏp lut t v nh 37 Hong Th Liờn v Phm Hu Ngh (1993), " Lut t ai- nhng t v phng hng gii quyt", Nh nc v Phỏp lut (s 1), H Ni 38 Montesquieu, 1996, Nxb Giỏo dc, Trng i hc xó hi v nhõn Khoa lut, Tinh thn phỏp lut, H Ni; 39 T.S Phm Hu Ngh (2002), " V thc trng chớnh sỏch t Vit Nam", Nh nc v phỏp lut (8), H Ni 40 GS.TS Phm Duy Ngha - Bin t thnh mt ngun t bn, ( gúp ý vo d tho Lut t - vietnamnet) 41 Nh Phỏp lut Vit - phỏp (1998), B lut dõn s cua nc Cng ho Phỏp , Nxb Chớnh tr quc gia, 1995 42 Lờ Th Sn (2004), Quc Triu hỡnh Lut - Lch s hỡnh thnh, ni dung v giỏ tr, Nxb Khoa hc xó hi, H Ni 43 Trng hoc Luõt Ha Nụi (2006), Giỏo trỡnh Lut dõn s , Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 44 Viờt Nguyờn Cu Viờt (ch biờn )(2004), Giỏo trỡnh lý lun chung v nh nc va phap luõt , Nxb hc quc gia H Ni 45 V cụng tỏc lp phỏp (2003), Nhng sa ụi c ban cua Luõt õt nm 2003, Nxb Phap ly, H Ni 46 V cụng tỏc lp phỏp (2005), Nhng nụi dung mi cua Bụ luõt dõn s , Nxb Phỏp lý, H Ni 83 47 Bụ T phap( 2006), Tp dõn ch v phỏp lut s chuyờn v bt ng sn, H Ni 48 Nguyờn Nh Y ( ch biờn)(1998), t iờn tiờng Viờt , Nxb Vn hoa thụng tin, H Ni TRANG WEB 49 www.moj.gov.vn 50 www.vnn.vn 51 www.vnexpress.net 84 Ph lc S LIấU THNG Kấ V CAC VIấC CễNG CHNG HP NG MUA BN NHA VA CHUYN NHNG QUYN S DNG T TRấN CA NC SAU T 1997 - 2006 TT A PHNG 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 H Ni 236 263 310 533 589 815 958 TP H Chớ Minh 17899 19050 19289 23341 29411 29417 19965 Hi Phũng 118 329 692 767 Nng 720 689 796 729 3131 3929 3637 760 600 201 146 11 10 80 120 103 168 136 116 104 21 Cn Th 218 H Giang 233 Tuyờn Quang 20 Cao Bng Lng Sn 162 10 in Biờn 2004 2005 2006 26722 32680 22042 2098 1246 12 10 60 10 30 11 Lai Chõu 22 12 Sn La 33 13 Lo Cai 26 24 15 14 Yờn Bỏi 12 23 33 24 20 15 Thỏi Nguyờn 16 Bc Kn 17 Phỳ Th 245 168 176 18 17 16 18 Vnh Phỳc 55 94 62 3 19 Bc Giang 18 20 Bc Ninh 34 21 Qung Ninh 30 22 H Tõy 23 Ho Bỡnh 24 25 37 25 16 14 10 3 11 16 19 70 571 806 840 10 1 10 48 27 47 96 56 100 174 120 38 40 11 Hi Dng 393 405 283 455 620 921 698 1601 Hng Yờn 126 667 128 166 22 87 122 132 26 Thỏi Bỡnh 143 49 200 27 Nam nh 28 H Nam 29 Ninh Bỡnh 30 Thanh Hoỏ 1700 60 85 31 Ngh An 32 H Tnh 33 Qung Bỡnh 34 Qung Tr 35 TT- Hu 36 Qung Nam 73 37 Qung Ngói 283 38 Phỳ Yờn 39 Bỡnh nh 63 500 654 40 Khỏnh Ho 391 395 41 Ninh Thun 24 32 42 Bỡnh Thun 43 Tin Giang 592 44 Bn Tre 45 Vnh Long 46 Tr Vinh 47 Hu Giang 48 Súc Trng 49 Kiờn Giang 50 Bc Liờu 11 57 42 46 61 59 542 302 124 39 108 256 450 533 393 68 79 65 78 97 52 87 1130 270 109 134 180 129 47 1201 1137 75 76 42 142 65 259 655 751 766 951 583 605 1306 1186 054 1201 1045 28 42 57 76 87 86 72 31 10 11 18 14 25 26 34 102 570 546 550 769 727 55 117 338 160 143250 128 2 134 43 106 105 94 12 60 80 129 96 82 81 143 188 2 120 119 160 695 121 440 26 201 110 64 60 40 102 17 170 147 156 51 C Mau 19 15 49 48 121 101 52 B Ra - Vng 1093 1123 851 862 1502 1909 1113 94 618 1126 831 917 34 60 253 234 Tu 53 Bỡnh Phc 54 Tõy Ninh 41 22 22 31 68 55 ng Nai 49 52 149 245155 150 260 247 126 361 330 380 136 181 272 329 294 502 99 190 56 Long An 57 ng Thỏp 162 50 131 58 An Giang 63 30 45 59 Gia Lai 60 Kon Tum 61 c Lc 62 c Nụng 290 83 271 59 422 80 406 279 65 147 63 Lõm ng 134 150 130 64 Bỡnh Dng 919 167 243 246 248 82 168 161 86 150 130 210 241 256 270 491 638 676 500 302 235 240 109 250 ... tục mua bán nhà chuyển nhượng quy n sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầu thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy n sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà. .. thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy n sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT... niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy n sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quy n sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục