Luận văn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam

99 91 0
  • Loading ...
Loading...
1/99 trang

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 29/04/2017, 20:22

I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luật việt nam LUN VN THC S LUT HC H NI - 2014 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luật việt nam Chuyờn ngnh: Lut dõn s v T tng dõn s Mó s: 60 38 01 03 LUN VN THC S LUT HC Ngi hng dn khoa hc: PGS TS BI NG HIU H NI - 2014 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ca riờng tụi Cỏc s liu, vớ d v trớch dn lun m bo tin cy, chớnh xỏc v trung thc Nhng kt lun khoa hc ca lun cha tng c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc TC GI LUN VN Hong Th Oanh MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc M U Chng 1: Lí LUN CHUNG V HP NG MUA BN CN H CHUNG C 1.1 Khỏi quỏt chung v nh chung c, cn h chung c v s hu cn h chung c 1.1.1 Khỏi nim v c im cn h chung c, nh chung c 1.1.2 S hu cn h chung c 12 1.2 Khỏi nim, c im Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 1.2.1 Khỏi nim Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 1.2.2 c im Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 Chng 2: GIAO KT V THC HIN HP NG MUA BN CN H CHUNG C 28 2.1 Quy nh phỏp lut v giao kt v thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c 28 2.1.1 Nhng quy nh c bn v giao kt Hp ng 28 2.1.2 Thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c 33 2.2 Thc tin ỏp dng 41 2.2.1 Mt s ri ro ca bờn mua Hp ng mua bỏn nh chung c 41 2.2.2 Cỏc bin thỏi chớnh ca Hp ng mua bỏn cn h chung c 47 Chng 3: QUN Lí NH CHUNG C THEO HP NG MUA BN CN H CHUNG C 61 3.1 Hot ng cung cp cỏc tin ớch cho Nh Chung c 63 3.2 Bo trỡ, sa cha v ci tin Nh chung c 70 3.3 Vic xõy dng v ỏp dng ni quy Nh Chung c 74 Chng 4: TNG KT V KIN NGH 78 4.1 Tng kt 78 4.2 Mt s kin ngh 82 4.2.1 Vn liờn quan n qun lý Nh chung c 83 4.2.2 Cỏc liờn quan n quy nh phỏp lut vic u t 83 4.2.3 Cỏc xõy dng v trỏch nhim ca ch u t trc hnh chớnh thc Nh chung c 84 KT LUN 88 DANH MC TI LIU THAM KHO 90 M U Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn l ti sn giỏ tr ln, ý ngha v vai trũ quan trng i vi cuc sng ca chỳng ta hin nay, ú nh luụn l mt nhng ti sn thng xuyờn xy tranh chp nhng thnh ph ln, c bit nh TP H Ni, TP H Chớ Minh, tc ụ th húa ngy cng nhanh, hng lot cỏc trung tõm thng mi, cỏc cụng ty xut hin ngy cng nhiu dn theo hng nghỡn lao ng di chuyn n sng v lm vic ti cỏc ụ th ny Vi s lng dõn c ngy cng ụng, din tớch t li khụng th m rng, nhu cu nh ngy cng nhiu, nờn nhu cu mua v sng ti cn h chung c l gii phỏp ti u nht c t i vi nhiu ngi Tuy nhiờn, vỡ th trng mua bỏn cn h chung c din sụi ni nhng khuụn kh phỏp lut nhiu vng mc nờn nhiu trng hp, cỏc bờn mua, bỏn ó s dng cỏc dng bin thỏi ca Hp ng mua bỏn cn h chung c tim n nhiu ri ro khú lng Do ú, mua bỏn cn h chung c ang l núng ca xó hi Phỏp lut Vit Nam nhiu bn quy nh i vi giao dch mua bỏn ny nhng cha Lut Chung c thng nht cỏc quy nh, iu ny dn n vic dng lut cũn nhiu vng mc thc tin Trong ú, Hp ng mua bỏn l nn tng v quan trng nht quỏ trỡnh mua bỏn giao dch vỡ õy cn c quan trng lm phỏt sinh quyn v ngha v phỏp lý ca cỏc bờn Tuy nhiờn, vi c thự, a s cỏc Hp ng s bờn Ch u t, vi mt i ng lut s, chuyờn gia c s cho nhng Hp ng li cho h v bờn yu th l nhng ngi mua Thc t, bờn bỏn luụn quy nh sn mu Hp ng v bờn mua khụng c phộp thay i hp ng ú; v bờn mua nhiu li khụng quan tõm n cỏc ni dung khỏc ca Hp ng ngoi phn giỏ c Bờn cnh ú, vic cụng khai cỏc thụng tin v D ỏn cũn cha c minh bch, Hp ng khụng ghi rừ phn cn c mc dự Lut quy nh phi ghi chi tit Chớnh nhng iu ny khin tranh chp v Hp ng mua bỏn cn h chung c din ngy cng nhiu v gay gt, in hỡnh xoay quanh cỏc loi bin thỏi ca Hp ng ny nh Hp ng gúp v Hp ng y quyn; cỏc ni dung ca Hp ng liờn quan n vic s hu chung, s hu riờng, tin ớch, bo trỡ, ci to nh chung c Hc viờn la chn ti "Hp ng mua bỏn cn h chung c theo phỏp lut Vit Nam" thc hin lun thc s lut hc nhm mc ớch nghiờn cu sõu v nhng quy nh phỏp lut thc nh v Hp ng mua bỏn cn h chung c, ng thi nghiờn cu thc trng mua bỏn cn h chng c v cỏc tranh chp ch yu ca loi Hp ng ny thy c nhng khú khn, ri ro tim n giao dch, t ú tng hp nhng cũn vng mc v kin ngh mt s ý kin cỏ nhõn phn no giỳp c quan lp phỏp cn c b sung ban hnh, sa i cỏc quy nh phỏp lut cho ngy mt phự hp hn vi i sng thc tin t Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti Liờn quan ờn giao dch mua bỏn cn h chung c a co mt s thc sy, c nhõn la chon tai nh Lun thc s: "Tranh chp hp ng mua bỏn cn h chung c - Thc trng v gii phỏp" ca Hong Th Thựy TS Phựng Trung Tp hng dn (2010); khúa lun tt nghip: "Mt s lý lun v thc tin v Hp ng mua bỏn cn h chung c theo quy nh ca phỏp lut dõn s Vit Nam hin hnh" ca Thiu Quang Sang ThS Nguyn Hng Hi hng dn (2010) v nhiu bi tham lun ti cỏc hi tho cng nh cỏc bi vit trờn Tp Lut hc hay trang web ca cỏc cụng ty Luõt/Vn phong luõtkhac Mụi tỏc gi u comụt cach kham pha, tip cn v khai thac tai mụt goc ụ khac Nhng m cỏc cụng trỡnh nghiờn cu, cỏc bi vit ó k trờn cp n giao dch mua bỏn cn h chung c nhng ch i vo nghiờn cu cỏc ni dung ca Hp ng ch khụng i sõu vo cỏc bin thỏi, phõn tớch cỏc ri ro tng lai hay cỏc tranh chp thc t liờn quan n ni dung Hp ng mua bỏn cn h Vỡ vy, cụng trỡnh nghiờn cu ny khụng b trựng lp vi cụng trỡnh nghiờn cu khỏc i tng nghiờn cu i tng nghiờn cu ca lun l cỏc quy nh v Hp ng mua bỏn cn h chung c theo phỏp lut Vit Nam; thc trng giao kt v thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c t cỏc bin thỏi chớnh ca Hp ng ti cỏc tranh chp xut phỏt t cỏc hot ng qun lý nh chung c c nờu Hp ng mua bỏn cn h chung c Mc ớch nghiờn cu v nhim v ca lun Mc ớch ca lun l nghiờn cu lm rừ nhng lý lun, phỏp lut thc nh cng nh cỏc bin thỏi v tranh chp liờn quan n Hp ng mua bỏn cn h chng c Trờn c s ú, phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng ỏp dng phỏp lut v Hp ng mua bỏn cn h chung c, ng thi, xut mt s ý kin, gii phỏp nhm hon thin phỏp lut mua bỏn cn h chung c ti Vit Nam hin thc hin mc ớch trờn, lun nhng nhim v sau: - Nghiờn cu phỏp lut thc nh v mua bỏn cn h chung c, Hp ng mua bỏn; - Nghiờn cu, ỏnh giỏ thc trng ỏp dng phỏp lut v Hp ng mua bỏn cn h chung c v thc trng tranh chp; - xut gii phỏp hon thin phỏp lut Phm vi nghiờn cu Lun ch yu trung nghiờn cu nhng quy nh ca Lut Nh nm 2005, bn hng dn thi hnh Lut Nh liờn quan n Hp ng mua bỏn cn h chung c v cỏc bn liờn quan n giao dch mua bỏn ti sn hỡnh thnh tng lai Lun trung nghiờn cu 02 dng bin thỏi ca Hp ng mua bỏn cn h chung c l Hp ng y quyn v Hp ng gúp Ngoi ra, Lun khụng i sõu vo phõn tớch cỏc ni dung thụng thng ca Hp ng mua bỏn m trung lm rừ cỏc tranh chp liờn quan n qun lý nh chung c m ni dung Hp ng cp v phỏp lut quy nh, cũn cỏc ni dung khỏc ca Hp ng, Lun khụng a thnh mt mc riờng, khụng phõn tớch sõu m phõn tớch cựng cỏc v c im hay thc t, bi ó nhiu cụng trỡnh nghiờn cu v ni dung ny Phng phỏp lun v phng phỏp nghiờn cu - Phng phap biờn chng, lch s - Phng phap phõn tich, tụng hp - Phng phap so sanh, thụng kờ - Phng phap iờu tra xa hụi hc, hụi thao va chuyờn gia - Phng phap mụ hinh hoa, hờ thụng hoa Kt cu ca lun Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung ca lun gm chng: Chng 1: Lý lun chung v Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 2: Giao kt v thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 3: Qun lý Nh Chung c theo Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 4: Tng kt v Kin ngh Chng Lí LUN CHUNG V HP NG MUA BN CN H CHUNG C 1.1 Khỏi quỏt chung v nh chung c, cn h chung c v s hu cn h chung c 1.1.1 Khỏi nim v c im cn h chung c, nh chung c 1.1.1.1 Khỏi nim nh chung c, cn h chung c Vit Nam, th hiu chung c l mt tũa nh cao tng, bờn b trớ cỏc cn h khộp kớn v dựng vo mc ớch l chớnh Chung c thng xut hin nhiu cỏc thnh ph ln, vai trũ quan trng s phỏt trin ca ụ th húa, bi, s trung dõn c cỏc thnh ph ang tr thnh ln, t ú ny sinh cỏc , nhu cu v nh Do ú, cn thit phi s phỏt trin nh chung c tit kim din tớch s dng t, gim giỏ thnh xõy dng, to c hi nh cho nhiu ngi cỏc tng lp khỏc Tuy nhiờn, kốm theo nhng nhu cu ny l nhng bc xỳc, tranh chp phỏt sinh theo loi giao dch ny Vỡ vy, t nm 2005, Lut Nh hiu lc, ln u tiờn, khỏi nim nh chung c c nhc n bn quy phm phỏp lut, cũn trc ú nh chung c c gi l nh th Theo quy nh ca phỏp lut thỡ: Nh chung c l nh t hai tng tr lờn, li i, cu thang v h thng cụng trỡnh h tng s dng chung cho nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn Nh chung c phn s hu riờng ca tng h gia ỡnh, cỏ nhõn v phn s hu chung ca tt c cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng nh chung c [39, iu 70 v 13, iu 3, khon 5] Cn h chung c c hiu l phn s hu riờng nh chung c ca mi cỏ nhõn, gia ỡnh, t chc bao gm: Phn din tớch bờn cn h, Vic hnh v qun lý nh chung c thỡ phú thỏc ton b cho ban qun tr nh chung c - ngi i din bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc ch s hu v nhng ngi s dng quỏ trỡnh s dng nh chung c [34, iu 71] Trong ú, t chc ny khụng nhng quyn nng cn thit thc thi cỏc nhim v qun lý v hnh to nh v iu chnh cỏc mi quan h nh chung c Trờn thc t, vic qun lý nh chung c thi gian qua hu nh t phỏt, ni no t tha thun c vi nhau, thỡ thnh lp c ban qun tr Nhiu ni khụng ban qun tr, cỏc h gia ỡnh mnh ny lm Cng thiu cỏc quy nh phỏp lut cn thit, mi tranh chp gia ch u t to nh v ngi mua cn h, hoc gia cỏc c dõn chung c, vic gii quyt rt phc Mt khỳc mc ln ti nhiu chung c hin l s khụng rừ rng v s hu chung, s hu riờng Quy nh v s hu chung - riờng ti nh chung c c nhc n ti khon 2, 3, iu 70, Lut Nh nm 2005, nhng cha c th v khụng bt k ch ti no c cp nu cỏc bờn khụng tuõn th cỏc quy nh H qu l, cỏc bờn (ch u t v ngi mua nh) u a nhng lý l li cho mỡnh mi xy tranh chp Vic x lý nhng tranh chp dng ny n hu nh b b tc Chớnh vỡ nhng s khỳc mc trờn nờu trờn ca phỏp lut m thi gian va qua, ti mt s a phng, nhiu d ỏn chung c a liờn t c xay cỏc trng hp khiu kin, tranh chp, in hỡnh nh tranh chp v phn s hu chung, phõn s hu riờng, v mc phớ dch v, v vic la chn n v qun lý hnh nh chung c nh hng lot v tranh chp gia ch u t vi k h ỏ c h mu a n h t i c ỏ c d ỏ n , n h t i H N i c ú c ỏ c D ỏ n T h e M a n o r (My ỡnh, T Liờm), Hanoi Golden Westlake (Hong Hoa Thỏm, Ba ỡ n h ) , S k y C i t y To w e r ( 8 - L ỏ n g H , n g a ) a n g l n h n g c õ u ch u yn ch a h i k t 80 Trc s phc ca , B Xõy dng ó cụng ngh UBND cỏc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng khn trng ch o S Xõy dng phi hp vi cỏc c quan chc nng ca a phng tng cng ph bin, tuyờn truyn cỏc quy nh ca Ngh nh s 71/2010/N-CP, Quyt nh s 08/2008/Q-BXD, Thụng t s 37/2009/TT-BXD, Thụng t s 16/2010/TT-BXD, Thụng t s 03/2014/TT-BXD, Thụng t s 05/2014/TTBXD v cỏc bn liờn quan n vic qun lý, s dng, hnh nh chung c Trong ú nhn mnh ni dung v vic t chc Hi ngh nh chung c, thnh lp Ban qun tr nh chung c, coi ú nh nhng c ch th hn ch tranh chp v ng thi nhanh chúng x lý tranh chp xy Cụng ny cng yờu cu cỏc a phng ch ng gii quyt cỏc vng mc, cỏc khiu kin, tranh chp phỏt sinh quỏ trỡnh qun lý, s dng nh chung c theo ỳng cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh hn ch tỡnh trng khiu kin kộo di, vt cp lờn cỏc c quan Trung ng i vi nhng hnh vi vi phm quy nh ca phỏp lut thỡ cn x lý nghiờm theo thm quyn hoc ngh c quan thm quyn x lý nhm thit lp trt t, k cng qun lý s dng nh chung c trờn a bn Cng nhm gim thiu nhng tranh chp ti cỏc nh chung c, UBND TP H Ni - ni trung nhiu Nh chung c v nhu cu s dng nh chung c ln nht c nc va cụng b khung phớ dch v nh chung c mi Theo quyt nh ny, giỏ dch v chung c i vi nh khụng thang mỏy dao ng t 450 - 5.000 ng/m2 Trong ú, nh chung c thỏng mỏy, phớ dch v dao ng t 800 - 16.500 ng/m2 Quyt nh hiu lc k t ngy 16/6/2014 v c ỏp dng nm Tuy nhiờn, tt c nhng ng thỏi trờn l khú gii quyt tn gc nhng tranh chp "muụn hỡnh trng" ti khu chung c n c nh tranh chp ti mt d ỏn chung c v vic c dõn khụng ng tỡnh vi vic ch u 81 t ly t hoa cho thuờ m nh hng, ch u t li cho rng ú l quyn ca ch u t Thiu nhng quy nh c th iu chnh cỏc mi quan h vic u t, xõy dng, qun lý, hnh v s dng nh chung c ang l ngun cn ca nhng mõu thun xy liờn tip gia ch u t v ngi mua nh chung c thi gian va qua Mõu thun ny tớch t theo thi gian v to nờn nh kin khụng tt v loi hỡnh nh ny V lõu di, nhng bt cp ú cn tr vic trin khai chin lc phỏt trin nh n nm 2020 ca Chớnh ph 4.2 Mt s kin ngh Hin ti, vic gii quyt cỏc tranh chp liờn quan hoc phỏt sinh sau ký Hp ng mua bỏn nh chung c, cỏc bờn thng t gii quyt vi nhiờn thụng thng khỏch hng mua cn h th bt li i vi nhng trng hp xy tranh chp gia ch u t v ngi mua thỡ c ngi mua liờn kt vi gõy sc ộp cho ch u t cng ch s kt qu nht nh m khụng gii quyt c dt im cỏc Do ú, cỏc mõu thun, khiu ni, kin tng ang din rt gay gt, thm vic biu tỡnh cỏc Nh chung c (trong ú nhng nh chung c cao cp nh Keangnam) ang ngy mt phỏt trin mnh nhng kt qu dng nh khụng t c Cũn cha tớnh n cỏc trng hp ngi mua thụng cỏc hp ng gúp vn, hp ng y thỏc vi i tng mua l chung c d ỏn thỡ ri ro rt ln m tranh chp, thit hi luụn nghiờng v phớa ngi mua hp ng mua bỏn b hy Do ú, g nỳt tht, vic xõy dng mt b lut v nh chung c ang l ũi hi bc thit t thc t cuc sng Tuy nhiờn, thay vỡ xut cỏc ý kin mnh m vic xõy dng Lut Chung c thỡ nhiu ý kin "gúp nht" liờn quan n nh chung c li c y dn vo sa i Lut Nh Thit ngh, cn thit l phi xõy dng Lut Chung c riờng r quy 82 nh y cỏc liờn quan n nh chung c t u t, hp ng n s dng, qun lý c bit, quy nh thỡ phi c ch x pht, phi cỏc ch ti kốm theo thỡ cỏc quy nh mi c tụn trng Sau õy l s kin ngh cỏ nhõn ng tỡnh c tng hp, nghiờn cu tham kho t nhiu ý kin liờn quan n cỏc tranh chp Hp ng mua bỏn cn h chung c nh sau: 4.2.1 Vn liờn quan n qun lý Nh chung c V s hu chung hay riờng tng hm xe Theo Lut Nh hin nay, ch xe l s hu chung nh chung c Tuy nhiờn, cn phi sa i quy nh ny cho phự hp vi thc t ca cỏc Khu chung c phc hp, c th: quy nh rừ Khu Chung c, v trớ no l ch xe s hu riờng ca ch u t, v trớ no l s hu riờng ca tng c dõn hoc thuc s hu chung ca cỏc c dõn Quy nh ny phi c quy nh chi tit vỡ D ỏn ó hoch nh c chi tit v iu ny phi c ghi rừ Hp ng mua bỏn cn h chung c hoc Ni quy i kốm Hp ng Phi quy nh cỏc ch ti x lý vi phm Quy nh ny th theo hng: + Ch xe mỏy, xe p ch u t quyt nh thuc quyn s hu chung ca cỏc ch s hu nh chung c hoc quyn s hu riờng ca ch u t Trng hp thuc quyn s hu riờng thỡ ch u t khụng c tớnh vo giỏ bỏn cn h + Ch ụ tụ s ch u t quyt nh l thuc s hu riờng ca ch u t hoc thuc quyn s hu riờng ca cỏc ch s hu nh chung c (nu ch u t bỏn din tớch ny) Trng hp nh chung c mc ớch s dng hn hp, ch u t phi phõn nh rừ ch ụ tụ cho cỏc ch s hu nh chung c v ch xe cụng cng 4.2.2 Cỏc liờn quan n quy nh phỏp lut vic u t - giỳp cỏ nhõn th huy ng vic u t d ỏn nh 83 ca mỡnh, th quy nh v vic th chp nh hỡnh thnh tng lai ca cỏ nhõn í kin ny c a D tho Lut Nh (sa i) v cn c quy nh rừ hn na Lut chung c, bi mụ hỡnh ny ch yu v in hỡnh vic mua bỏn cn h chung c Vic th chp d ỏn, nh hỡnh thnh tng lai s gúp phn quan trng vic huy ng phỏt trin nh Tuy nhiờn, vi quy nh c hai i tng l ch u t v ngi mua cựng quyn th chp nh hỡnh thnh tng lai thỡ mc dự quy nh trc bỏn ch u t phi gii chp nhng th dn n tỡnh trng c hai i tng cựng th chp mt nh d ỏn xõy dng Tuy nhiờn, nu quy nh v iu kin gii chp trc bỏn nh d ỏn thỡ th nh hng n quyn li ca ngi mua nh vỡ s khú c ký hp ng mua bỏn nh m ch l hp ng gúp Vỡ vy, cn quy nh c th vic gúp v phõn bit rừ hai hỡnh thc huy ng v mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai - Quy nh gúp vn, mua bỏn cn h hỡnh thnh tng lai phi thụng qua ngõn hng Mi ch u t phi m mt ti khon nht ti mt ngõn hng cho mi d ỏn chung c, nhn cỏc khon gúp vn, toỏn mua t khỏch hng Vic giỏm sỏt s dng ti khon ny c trao cho ngõn hng theo nguyờn tc ch u t phi lờn k hoch trc vic s dng v ngõn hng ch cho phộp gii ngõn theo k hoch ny 4.2.3 Cỏc xõy dng v trỏch nhim ca ch u t trc hnh chớnh thc Nh chung c - Cn phi quy nh buc phi cụng khai chi tit tt c cỏc thụng tin v D ỏn Tt c cỏc thụng tin ny phi c gi v S Xõy dng - ni xõy dng D ỏn v vic ny phi quy nh l ngha v ca Ch u t, nu vi phm s b pht Tt c cỏc thụng tin v D ỏn s c cụng khai (sau kim duyt tớnh chớnh xỏc) trờn website ca S tt c nhng ngi mua th truy cp tỡm hiu d dng 84 - Chung c i vo hnh chớnh thc phi c kim nh v cht lng, iu kin h tng, v iu kin cp giy ch quyn cho khỏch hng Ch u t khụng c thu bt c phớ qun lý v phớ bo trỡ no nu chung c cha i vo hnh chớnh thc Thi hn bo hnh cụng trỡnh chung c cn kộo di n 10 nm i vi mt s h tng nht nh Tuy nhiờn, vi cỏc quy nh mi ti Lut Nh 2014, mt s , khỳc mc ca phỏp lut liờn quan n cỏc ca Hp ng mua bỏn cn h chung c nh: i tng cn h d ỏn, cỏc bin thỏi Hp ng ó c gii quyt, c th: Lut Nh ó lm rừ cỏc thut ng c s dng ti Lut nh 2005 nh khỏi nim v Nh chung c, khỏi nim ch s hu nh chung c; khỏi nim Phn s hu riờng nh chung c v Phn s hu chung ca nh chung c iu ỏng chỳ ý, khỏi nim nh sn v nh hỡnh thnh tng lai c a vo quy nh rừ, c th: "Nh sn l nh ó hon thnh vic u t xõy dng v a vo s dng" v "Nh hỡnh thnh tng lai l nh ang quỏ trỡnh u t xõy dng v cha c nghim thu a vo s dng" Vi khỏi nim ny, Lut Nh ó lm rừ hn v bn cht ca ti sn hỡnh thnh tng lai m khụng phi dn chiu sang cỏc lut khỏc Lut Nh 2014 ó buc cỏc ch u t phi cụng khai trờn trang thụng tin in t v ti tr s Ban qun lý d ỏn ca mỡnh: tờn d ỏn, a im u t xõy dng, quy mụ d ỏn, quy hoch chi tit ca d ỏn, tin thc hin d ỏn, mc tiờu u t, s lng nh , tng din tớch sn xõy dng nh , hỡnh thc kinh doanh nh v cỏc ni dung khỏc liờn quan n kinh doanh bt ng sn Vic cụng khai thụng tin ny tr thnh ngha v ca ch u t v s giỳp ngi mua cn h hỡnh thnh tng lai trỏnh c nhng ri ro vic mp m thụng tin em li nh trờn ó phõn tớch 85 Ngi mua cn h s yờn tõm hn v quy nh cp GCNQSH theo Lut Nh nm 2014 bi lut quy nh rừ ch u t thi hn 50 ngy, k t ngy bn giao nh cho ngi mua hoc k t thi im bờn thuờ mua ó toỏn tin theo tha thun, phi lm th tc ngh c quan thm quyn cp Giy chng nhn cho ngi mua, ngi thuờ mua nh tr trng hp h t nguyn lm th tc So vi Lut nh 2005, Lut nh 2014 b sung thờm ngun phỏt trin nh thng mi nh huy ng thụng qua hỡnh thc gúp vn, hp tỏc u t, hp tỏc kinh doanh, liờn doanh, liờn kt ca cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn; Tin mua, tin thuờ mua, tin thuờ, nh tr trc theo hp ng mua bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua nh hỡnh thnh tng lai Lut Nh 2014 ó b sung ni dung phn s hu chung ca nh chung c, ỏng chỳ ý, Lut quy nh rừ cỏc cụng trỡnh cụng cng khu vc nh chung c nhng khụng thuc din u t xõy dng kinh doanh hoc phi bn giao cho Nh nc theo ni dung d ỏn ó c duyt bao gm sõn chung, hoa, cụng viờn v cỏc cụng trỡnh khỏc c xỏc nh ni dung ca d ỏn u t xõy dng nh c phờ duyt V ch xe ụ tụ, Lut quy nh rừ ch xe ụ tụ dnh cho cỏc ch s hu nh chung c thỡ ngi mua, thuờ mua cn h hoc din tớch khỏc nh chung c quyt nh mua hoc thuờ; trng hp khụng mua hoc khụng thuờ thỡ ch xe ụ tụ ny thuc quyn qun lý ca ch u t v ch u t khụng c tớnh vo giỏ bỏn, giỏ thuờ mua chi phớ u t xõy dng ch xe ny Lut Nh 2014 cũn iu chnh trỡnh t, th tc thc hin giao dch v nh v trng hp mua nh ca ch u t d ỏn thỡ ch u t phi lm th tc c quan thm quyn cp Giy chng nhn cho bờn mua, tr bờn mua mua t nguyn lm th tc ngh cp Giy chng nhn Thi im chuyn quyn s hu nh c quy nh ti Lut Nh 86 2014 Thi im chuyn quyn s hu nh l k t thi iờm bờn mua , bờn thuờ mua ó toỏn tin mua, thuờ mua nh ; i vi trng hp mua bỏn nh gia ch u t vi ngi mua thỡ thi im chuyn quyn s hu nh l k t thi iờm ngi mua nhõn ban giao nha t ch u t Ngoi ra, Lut Nh 2014 cũn quy nh ch u t phi c ngõn hng thng mi bo lónh ngha v ti chớnh trng hp khụng bn giao nh ỳng tin ó cam kt theo hp ng; Ch u t ch c thu tin ng trc ca khỏch hng ó xõy dng xong múng ca cụng trỡnh v phi c c quan qun lý nh cp tnh kim tra iu kin ca nh c phộp bỏn, cho thuờ mua ng thi ln u ch u t ch c thu khụng quỏ 30% giỏ tr hp ng v khụng quỏ 70% giỏ tr hp ng cha bn giao nh, khụng quỏ 95% giỏ tr hp ng bờn mua, thuờ mua cha c cp giy chng nhn T mt s im mi liờn quan n Hp ng mua bỏn cn h chung c nờu trờn, th thy Lut Nh 2014 nhiu quy nh cht ch hn i vi cỏc ch th phỏt trin nh , kinh doanh BS, ng thi cng nhiu quy nh nhm bo v quyn li ca bờn mua, thuờ mua nh hỡnh thnh tng lai, nhng uy nh ny s hn ch nhiu cỏc tranh chp phỏt sinh t Hp ng mua bỏn cn h chung c nh ó phõn tớch Chng v Chng 87 KT LUN Nhu cu nh chung c ngy cng tng thỡ cỏc rc ri xoay quanh Hp ng mua bỏn cn h chung c ngy cng nhiu Kốm theo ú th l nhng hu qu t nhng chiờu bi la o nhm chim ot tin ca ngi mua nh Li dng tõm lý ham r cựng vi s thiu hiu bit, rt nhiu ngi ó dựng chiờu bi y quyn, gúp chim ot tin ca ngi mua nh V phớa ngi mua nh, mc dự thiu hiu bit li khụng thúi quen tỡm hiu ky v D ỏn hay cn h nhng li mun mua c cn h vi giỏ r, trỏnh th tc phc nờn nhiu trng hp ó c ý chn nhng hỡnh thc nhiu ri ro nh Hp ng y quyn Cỏc quy nh ca phỏp lut liờn quan n vic giao dch mua bỏn cn h chung c cho n vic qun lý cn h chung c cũn nhiu khỳc mc nh vic khụng ch ti vic quy nh bn giao phớ bo trỡ, vic iu chnh phớ dch v v cht lng dch v v c bit l tỡnh trng phn s hu chung b ln chim, lm dng Vic quy nh phỏp lut liờn quan n nh chung c vỡ ri rỏc cỏc lut khỏc nờn qun lý v ỏp dng lut l rt khú bi khụng phi ai/cỏ nhõn no cng th bit cỏch tỡm ht cỏc quy nh ny Do ú, thit thũi thng nghiờng v phớa ngi mua - bờn b yu th Hp ng bi mc dự lut quy nh rừ Hp ng mua bỏn cn h chung c phi nhng ni dung no, cn phi ng ký Hp ng nh th no v phi lm gỡ trc ký kt, nhng bờn bỏn thng khụng ỏp dng ỳng hoc tỡm cỏch i theo hng li cho mỡnh Cũn v phớa ngi mua, chớnh vỡ cỏc quy nh khụng nm cựng lut nờn vic tỡm kim cỏc quy nh ny tr nờn rt khú khn nờn h thng khụng th bit v khụng nhỡn trc c nhng ri ro tim n phớa sau nhng giao dch m h tham gia Vỡ vy, cn phi Lut Chung c riờng quy nh tt c cỏc liờn quan n nh chung c, giỳp ngi mua, nhng ngi bờn phớa yu kh nng tip cn tt hn 88 vi c ỏc qu y nh ca phỏp lu t , t ú l a ch n v kh nng t qu yt t r o n g v i c k ý k t H p n g mu a b ỏ n c n h c h u n g c m k h ụ n g p h thuc vo cỏc yu t d lun hay tõm lý Lun Hp ng mua bỏn cn h chung c theo phỏp lut Vit Nam mc ớch l nghiờn cu lm rừ nhng phỏp lut thc nh cng nh nhng c thự Hp ng mua bỏn cn h chng c Trờn c s ú, phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng ỏp dng phỏp lut v thc trng tranh chp Hp ng mua bỏn cn h chng c ang din T nhng phõn tớch ny, xut mt s ý kin, gii phỏp nhm gim thiu tranh chp Hp ng mua bỏn cn h chung c, gim thiu ri ro cho ngi mua cn h chung c T ú, thy c s cn thit phi mt Lut riờng quy nh v nh Chung c thng nht cỏc quy nh phỏp lut, giỳp s quy nh c hon thin, khụng b chng chộo, mõu thun 89 DANH MC TI LIU THAM KHO Phm An (2013), im mt nhng chung c mc phớ dch v t nht H Ni, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-mucphi-dich-vu-dat-nhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn, (22/01/2013) Minh Anh (2012), T ý tng giỏ dch v chung c: Dõn "t" ch u t phm lut, http://giadinh.net.vn/tu-y-tang-gia-dich-vu-chung-cu-dan-tochu-dau-tu-pham-luat-20120912033752154.htm, (ngy 12/09/2012) Võn Anh (2014), Nhng khu chung c H Ni tng b dõn võy khiu ni, http://bizlive.vn/quy-hoach/nhung-khu-chung-cu-ha-noi-tung-bi-dan-vaykhieu-nai-356669.html, (18/08/2014) B Xõy dng (2003), Quyt nh s 10/2003/Q-BXD ngy 03/04/2003 ca B trng B Xõy dng ban hnh quy ch qun lý s dng nh chung c, H Ni B Xõy dng (2006), Thụng t s 08/2006/TT-BXD ngy 24/11/2006 ca B trng B Xõy dng hng dn cụng tỏc bo trỡ cụng trỡnh xõy dng, H Ni B Xõy dng (2008), Quyt nh s 08/2008/Q-BXD ngy 28/05/2008 ca B trng B Xõy dng v vic ban hnh quy ch qun lý s dng nh chung c, H Ni B Xõy dng (2008), Thụng t 14/2008/TT-BXD ngy 02/6/2008 ca B Xõy dng hng dn v phõn hng nh chung c, H Ni B Xõy dng (2009), Thụng t s 37/2009/TT-BXD ngy 01/12/2009 ca B Xõy dng hng dn phng phỏp xỏc nh v qun lý giỏ dch v nh chung c, H Ni B Xõy dng (2010), Thụng t s 16/2010/TT-BXD ngy 01/9/2010 ca B Xõy dng v vic quy nh c th v hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23 thỏng nm 2010 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni 90 10 B Xõy dng (2014), Thụng t 03/2014/TT-BXD ngy 20/2/2014 sa i, b sung iu 21 ca Thụng t s 16/2010/TT-BXD ngy 01/9/2010 ca B Xõy dng quy nh c th v hng dõn thc hiờn mụt sụ nụi dung cua Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23 thỏng nm 2010 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni 11 B Xõy dng (2014), Thụng t 05/2014/TT-BXD sa i, b sung im a, Khon 2, iu 17 ca Quy ch qun lý s dng nh chung c ban hnh kốm theo Quyt nh s 08/2008/Q-BXD ngy 28/5/2008 ca B trng B Xõy dng, H Ni 12 Chớnh ph (2007), Ngh nh 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 ca Chớnh ph v hng dn thi hnh mt s iu ca Lut kinh doanh bt ng sn nm 2006, H Ni 13 Chớnh ph (2010), Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 27/6/2010 ca Chớnh Ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni 14 Cụng ty c phn Phỏt trin ụ th Nam H Ni (2014), Hp ng Mua bỏn cn h Times City, H Ni 15 Cụng ty c phn Phỏt trin ụ th Nam H Ni (2014), Hp ng vay ca Times City, H Ni 16 Cụng ty c phn Xõy dng Cụng nghip (2014), Hp ng Mua bỏn cn nh N04 Khu ụ th ụng Nam, ng Trn Duy Hng, qun Cu Giy, thnh ph H Ni 17 Cụng ty TNHH HYUNDAI RNC H Tõy (2014), Hp ng Mua bỏn cn h khu nh , http://hyundai-hillstate.com/downloads/hdhillstate/hop-dong-hillstate-moi.pdf, (17/11/2014) 18 Thnh Dng (2012), Qun lý loay hoay: Dõn chung c cũn chu kh, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/vef/75769/quan-ly-loay-hoay danchung-cu-con-chiu-kho.html, (10/06/2012) 19 Minh Hnh (2014), Sõn chi chung c - Li ớch cng ng, http://vivado.com.vn/bao-ve-san-choi-chung-cu-can-su-quyet-tam-cuacong-dong-2/, (07-02-2014) 91 20 Ca Ho (2014), Tớnh din tớch cn h theo thụng thy: Ngi mua thit, http://phunuonline.com.vn/tieu-dung/tin-tuc/tinh-dien-tich-can-ho-theothong-thuy-nguoi-mua-thiet/a118593.html, (29-04-2014) 21 Sy Ho (2013), Núng: Ngi dõn gúp bng cn h ci to chung c c?, http://phapluatxahoi.vn/kinh-doanh/bat-dong-san/nong-nguoidan-gop-von-bang-can-ho-de-cai-tao-chung-cu-cu-21642, (12/05/2013) 22 Thu Hin (2012), 13 tranh chp in hỡnh ti cỏc chung c, http://www.nguoiduatin.vn/13-tranh-chap-dien-hinh-tai-cac-chung-cua37545.html, (27.12.2012) 23 Ma Th Thanh Hiu (2011), Hp ng y quyn giao dch i vi nh chung c, Lun thc s lut hc, Khoa lut hc Quc gia H Ni, H Ni 24 Hc vin t phỏp (2007), Giỏo trỡnh Lut Dõn s, NXB Cụng an nhõn d õn 25 Nguyn Th Kim Hu (2012), Giao dch dõn s i vi ti sn hỡnh thnh tng lai, Lun thc s Lut hc, Khoa Lut, i hc Quc gia H Ni, H Ni, H Ni 26 V Th Tuyt Lan (2010), Phỏp lut v nh , thc trng v gii phỏp hon thin, Khúa lun tt nghip, H Ni 27 Hong Th Liờn (ch biờn) (2005), Bỡnh lun khoa hc B lut Dõn s, I, II, III, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni 28 Ngc Mai (2014), HUD khng nh s bn giao qu bo trỡ cho Ban qun tr, http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/hud-khang-dinh-se-ban-giaoquy-bao-tri-cho-ban-quan-tri-747607.tpo, (ngy 14 thỏng 08 nm 2014) 29 G.MIấU (2014), Tranh chp quyn qun lý phớ bo trỡ chung c: Ch u t ó quỏ tham lam?, S 123, http://laodong.com.vn/kinhdoanh/tranh-chap-quyen-quan-ly-phi-bao-tri-chung-cu-chu-dau-tu-daqua-tham-lam-204558.bld, 11:33 AM, (30/05/2014) 92 30 Anh Minh (2012), xut ban hnh lut riờng v chung c, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/de-xuat-ban-hanh-luat-rieng-vechung-cu-20120324035246368.htm,(25/3/2012) 31 Ngõn hng Nh nc Vit Nam, B Ti nguyờn v Mụi trng, B T phỏp v B Xõy dng (2014), Thụng t 01/2014/TTLT - NHNN - BXD BTP - BTNMT ngy 25/04/2014 ca Ngõn hng Nh nc Vit Nam-B Ti nguyờn v Mụi trng-B T phỏp-B Xõy dng v Hng dn th tc th chp nh hỡnh thnh tng lai theo quy nh ti Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23 thỏng nm 2010 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni 32 Quc hi (2005), B lut dõn s, s B lut 33/2005/QH11 ngy 14 thỏng 06 nm 2005, H Ni 33 Quc hi (2005), Lut u t, s 59/2005/QH11 ngy 29/11/2005, H Ni 34 Quc hi (2005), Lut nh s 56/2005/QH11 ngy 29 thỏng 11 nm 2005, H Ni 35 Quc hi (2006), Lut Cụng chng, s 82/2006/QH11 ngy 29/11/2006, H Ni 36 Quc hi (2006), Lut Kinh doanh bt ng sn, s 63/2006/QH11 ngy 29/06/2006, H Ni 37 Quc hi (2008), Ngh quyt s 19/2008/QH12 ngy 03/06/2008 v thớ im cho t chc, cỏ nhõn nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam, H Ni 38 Quc hi (2009), Lut Bo v ngi tiờu dựng, s 59/2010/QH12 ngy 17/11/2010, H Ni 39 Quc hi (2009), Lut sa i, b sung iu 126 ca Lut Nh v iu 121 ca Lut t s 34/2009/QH12 ngy ngy 18 thỏng nm 2009, H Ni 40 Quc hi (2013), D tho Lut Nh sa i ln bn, H Ni 93 41 Quc hi (2014), Lut nh s 65/2014/QH13 ngy 25 thỏng 11 nm 2014, H Ni 42 P Tho (2014), H Ni xin c ch xõy nh 21-27 tng ci to chung c c, http://dantri.com.vn/xa-hoi/ha-noi-xin-co-che-xay-nha-2127-tangkhi-cai-tao-chung-cu-cu-942079.htm, (11/09/2014) 43 Th tng Chớnh ph (2009), Quyt nh s 65/2009/Q-TTg ngy 24/04/2009 ca Th tng Chớnh ph v ban hnh mt s c ch, chớnh sỏch phỏt trin nh cho sinh viờn cỏc trng i hc, cao ng, trung hc chuyờn nghip v dy ngh thuờ, H Ni 44 Th tng Chớnh ph (2009), Quyt nh s 66/2009/Q-TTg ngy 24/04/2009 ca Th tng Chớnh ph v ban hnh mt s c ch, chớnh sỏch phỏt trin nh cho cụng nhõn lao ng ti cỏc khu cụng nghip thuờ, H Ni 45 Th tng Chớnh ph (2012), Quyt nh s 02/2012/Q-TTg ngy 13/01/2012 ca Th tng Chớnh ph v vic ban hnh danh mc hng húa, dch v thit yu phi ng ký hp ng theo mu, ng ký giao dch chung, H Ni 46 Hong Th Thu (2010), Tranh chp hp ng mua bỏn cn h chung c Thc trng v gii phỏp, Ln thc s, Trng i hc Lut H Ni, H Ni 47 Trng i hc Lut H Ni (2009), Giỏo trỡnh Lut Dõn s Vit Nam, NXB Cụng an nhõn dõn, H Ni 48 Trng i hc Lut H Ni (2009), Giỏo trỡnh lut dõn s Vit Nam, 1&2, NXB CAND, H Ni 49 Vin Khoa hc phỏp lý - B T phỏp (1999), T in Lut hc, NXB T in Bỏch khoa, H Ni 94 ...I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luật việt nam Chuyờn ngnh: Lut dõn s v T tng dõn s Mó s: 60 38 01 03 LUN VN THC S... HP NG MUA BN CN H CHUNG C 1.1 Khỏi quỏt chung v nh chung c, cn h chung c v s hu cn h chung c 1.1.1 Khỏi nim v c im cn h chung c, nh chung c 1.1.1.1 Khỏi nim nh chung c, cn h chung c Vit Nam, ... lun chung v Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 2: Giao kt v thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 3: Qun lý Nh Chung c theo Hp ng mua bỏn cn h chung c Chng 4: Tng kt v Kin ngh Chng Lí LUN CHUNG
- Xem thêm -

Xem thêm: Luận văn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam , Luận văn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam , Luận văn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam

Tài liệu mới đăng

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn

Từ khóa liên quan

Nhận lời giải ngay chưa đến 10 phút Đăng bài tập ngay
Nạp tiền Tải lên
Đăng ký
Đăng nhập