NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN THƯƠNG TÍNCHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên : NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG Lớp : K15TCDNG Chuyên ngành : TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Khoa : TÀI CHÍNH Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS PHƯƠNG HÀ NỘI - 05/2016 NGUYỄN THANH LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Thăng Long, hướng dẫn thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phương Các số liệu nghiên cứu trung thực có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa Tài Chính hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 05 tháng 05 năm 2016 Người cam đoan Nguyễn Thị Thu Phương DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS ĐGBĐS NHTM VAMC NHNN PGD TĐV Bất động sản Định giá bất động sản Ngân hàng thương mại Công ty quản lý tài sản Ngân hàng nhà nước Phòng giao dịch Thẩm định viên DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI CAM ĐOAN 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản kinh tế 10 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 19 KẾT LUẬN Chương 31 Hình 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Sacombank- chi nhánh Thăng Long 35 KẾT LUẬN chương .54 KẾT LUÂN chương .63 Hình 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Sacombank- chi nhánh Thăng Long Error: Reference source not found MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản kinh tế 10 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 19 KẾT LUẬN Chương 31 Hình 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Sacombank- chi nhánh Thăng Long 35 KẾT LUẬN chương .54 KẾT LUÂN chương .63 LỜI MỞ ĐẦU Lý tính cấp thiết đề tài Tồn vận hành kinh tế với tư cách chủ thể “đi vay vay”, ngân hàng đóng vai trò vô quan trọng luân chuyển dòng vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn Để hoạt động hiệu quả, ngân hàng cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt công tác “cho vay” Vấn đề an toàn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống ngân hàng Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn khách hàng cần phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu bất động sản Đây tài sản có giá trị lớn thường sử dụng chấp vay vốn Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản đảm bảo, cụ thể bất động sản nhiều vướng mắc hạn chế, thiếu đồng dẫn đến khủng hoảng nợ xấu thời gian vừa qua Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản đảm bảo tiền vay, em tiếp xúc thực tế với công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín, em định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín Chi nhánh Thăng Long” làm đề tài khóa luận Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu đề tài tìm hiểu, phân tích công tác định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) Trong trọng tìm hiểu khía cạnh liên quan đến quy trình phương pháp định giá bất động sản Từ tìm số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Sacombank nói riêng cho toàn hệ thống ngân hàng nói chung Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp phân tích số liệu từ Internet, báo, nghiên cứu nước Phương pháp so sánh, đối chiếu số liệu thu thập Nội dung nghiên cứu Đề tài chia thành ba chương sau: Chương 1: Lý luận chung công tác định giá bất động sản Chương 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Thăng Long Chương 3:Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Thăng Long CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp khái niệm bất động sản thể từ ImmobiliÐ; Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt Nam, khái niệm bất động sản quy định Điều 174 Bộ Luật Dân 2005: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định.” Như vậy, bất động sản hiểu cách khái quát tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Một tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người, - Được chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người, - Có thể đo lường giá trị định, - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất công năng, hình thái không thay đổi, - Tồn lâu dài 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản loại tài sản đặc biệt có đặc điểm cụ thể sau: • Thứ nhất, bất động sản tài sản gắn liền với đất đai đất đai không di dời được, có tính cố định vị trí Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể chịu tác động yếu tố môi trường • Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền bất động sản thể hai yếu tố tuổi thọ kinh tế vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS • Thứ ba, bất động sản có tính khan • Thứ tư, bất động sản mang tính cá biệt Không có bất động sản giống bất động sản • Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng VHXH, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội • Thứ sáu, bất động sản mang tính ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn lớn • Thứ bảy, bất động sản tài sản có giá trị lớn • Thứ tám, bất động sản chịu quản lý pháp luật sách Nhà nước 1.1.1.3 Phân loại bất động sản Có nhiều cách để phân loại bất động sản, nhiên, với quan niệm bất động sản đề cập trên, bất động sản phân chia thành ba nhóm sau: - Đất đai: đất đai yếu tố thành phần tạo nên BĐS Nếu đất đai có BĐS ngược lại loại BĐS lại không gắn liền với đất đai Do thân đất đai tự BĐS đồng thời phận hợp thành BĐS khác Tuy nhiên đất đai BĐS Chỉ có phần diện tích đất đai không di dời di dời không đáng kể, xác định chủ quyền riêng, đo lường lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn đo lường tính toán định - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng Các công trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn lâu năm (bao gồm trồng đất trồng cây); công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số công trình khai thác mỏ (hầm lò) tài sản khác pháp luật quy định Việc phân định loại BĐS giúp người định giá hiểu chất BĐS, từ rút đặc điểm riêng biệt BĐS để có sở xác định giá trị tài sản BĐS Ngoài ra, bất động sản phân chia theo tình trạng sử dụng, theo quyền tài sản theo chức sử dụng 1.1.2 Bất động sản chấp 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Bất động sản chấp có đặc điểm sau: - Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động lớn thị trường Trong chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị bất động sản chấp luôn định giá thấp giá trị thị trường thời điểm chấp Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp - Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản - Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản không trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường Như đem chấp bất động sản ngân hàng người chủ bất động sản quyền sử dụng mà không quyền định đoạt chiếm hữu 1.1.2.2 Điều kiện bất động sản chấp Bất động sản tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng thương mại Bao gồm tài sản chủ yếu đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với công trình xây dựng Đó tài sản có, tài sản hình thành tương lai (tức tài sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thếchấp) lợi tức thu từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng tương lai… Để trở thành tài sản chấp hoạt động cho vay, BĐS cần phải thỏa mãn điều kiện: -Thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm ký kết giao dịch chấp BĐS -BĐS tranh chấp: BĐS mà thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS không bị người thứ ba khiếu kiện Tòa án quan Nhà nước có thẩm quyền -BĐS phải phép giao dịch có khả bán được: BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định pháp luật thời điểm ký kết giao dịch chấp Đối với hoạt động cho vay chấp NHTM yêu cầu tính khoản tài sản chấp quan trọng Bởi bên cạnh điều kiện tính chất pháp lý BĐS điều kiện khả dễ chuyển nhượng, hay tính chất khoản thị trường tài sản chấp NHTM quan tâm Để xác định mức cho vay dựa sở yêu cầu khách hàng giá trị tài sản đảm bảo, yêu cầu hoạt động cho vay chấp đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS chấp thời điểm ký kết Đông trạng SĐCC Đông SĐCC Đông SĐCC Đông SĐCC 17.800 000 17.900 000 19.500 000 tố so sánh Vị trí hộ Căn góc Tỷ lệ điều 100% Căn thường 95% Căn thường 95% Căn thường 95% chỉnh Mức độ điều 5,26% 5,26% 5,26% chỉnh Mức 936.842 942.105 1.026.316 điều chỉnh Diện tích 116,86 128,5 128,56 81 hộ Tỷ lệ điều 100% 100% 100% 105% chỉnh Mức độ điều 0% 0% -4,76% chỉnh Mức 0 -928.571 điều chỉnh Vị trí tầng Tầng 24 Tầng 15 Tầng 12 Tầng cao Tỷ lệ điều 100% 105% 105% 105% chỉnh Mức độ điều -4,76% -4,76% -4,76% chỉnh Mức -847.619 -852.381 -928.571 điều chỉnh Mức giá 17.889.223 17.989.724 18.669.173 dẫn( đ/m2) Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh thuần( đồng) (89.223) (89.724) 830.827 B Tình C pháp lý Đơn D giá( đ/m2) Điều chỉnh Chưa biết? theo yếu D1 D2 D3 E giá giá giá Số điều chỉnh tuyệt 1.784.461 1.794.486 2.883.459 đối( đồng) Sau điều chỉnh, tổ thẩm định kiến nghị xác định mức giá dẫn TSCĐ trung bình ba mức giá dẫn TSSS Đơn giá quyền sử dụng TSTĐ = (17.889 223+ 17.989.724+ 18.669 173)/3 = 18.182 707 đồng/m2 ; Làm tròn là: 18.200 000đồng/m2  Giá trị quyền sở hữu hộ P2411- CT2 khu nhà Ngô Thì Nhậm, phường Hà Cầu, quận Hà Đông, Hà Nội là: 116,86 x 18.200 000 = 2.126.852.000 đồng Đề nghị khác: - Về kỳ định giá lại tài sản: 12 tháng/lần - Đề nghị khác: Không Cán định giá tiến hành lập Báo cáo định giá tài sản theo mẫu Sacombank quy định, chuyển cho Lãnh đạo Phòng Định giá tài sản đảm bảo kiểm tra ký duyệt Bước 6: Tiếp nhận nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo lập Biên định giá Phòng Hỗ trợ tín dụng nơi có trách nhiệm quản lý tài sản đảm bảo tiếp nhận lưu giữ hồ sơ bất động sản sử dụng làm tài sản đảm bảo Đồng thời phận tiến hành lập Biên định giá tài sản theo mẫu Sacombank vào thông tin tài sản mức giá trị định giá nêu Báo cáo định giá tài sản 2.4 Đánh giá chung công tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 2.4.1 Kết đạt công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long Mặc dù nhiều yếu tố bên bên tác động tới hoạt động tín dụng ngân hàng, song với nỗ lực cố gắng cán tín dụng, công tác định giá chấp chi nhánh đạt kết đáp ứng yêu cầu đặt Việc định giá tài sản chấp đòi hỏi phải có lợi cho bên khách hàng- ngân hàng Chính vậy, chi nhánh đạt kết mà Ban giám đốc đặt hoạt động tín dụng Những ưu điểm thể hiện: • Công tác định giá tiến hành dựa phối hợp đồng phòng ban, phận định giá, phận văn thư, quản lý khách hàng, hỗ trợ tín dụng… đảm bảo trình định giá diễn thuận lợi, nhanh chóng, xác • Các cán định giá chăm chỉ, động, nhiệt tình công việc, tích cực tìm tòi thông tin, trao đổi với khách hàng, cung cách chuyên nghiệp làm tăng thêm uy tín, niềm tin khách hàng vào Ngân hàng nói chung chi nhánh nói riêng • Các quy trình, quy định định giá xây dựng dựa văn pháp quy, chuẩn mực định giá nói chung có tính chất đặc thù ngân hàng • Những thông tin sử dụng nguồn thông tin cán định giá thu thập qua nhiều nguồn khác báo, mạng internet, tham khảo ý kiến văn phòng, công ty bất động sản, tham khảo ý kiến người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá , kết định giá phản ánh diễn biến thị trường 2.4.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân 2.4.2.1 Hạn chế Thứ nhất, thông tin giá thị trường thiếu xác, biến động thất thường, không phản ánh xác giá trị thực bất động sản cần định giá Ngoài việc thu thập thông tin khó, nhiều thông tin thu thập lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu Do sử dụng thông tin để định giá bất động sản làm cho kết định giá bất động sản chấp thiếu xác, không phản ánh giá thị trường bất động sản Thứ hai, công tác định giá, cán định giá chi nhánh thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Tuy nhiên, theo hướng dẫn phương pháp so sánh trực tiếp, giá bất động sản so sánh sử dung tính toán phải giá giao dịch cán định giá lại thường sử dụng giá rao bán Do dẫn đến chênh lệch kết định giá Thứ ba, tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo, cán định giá chưa nêu thông tin thêm như: yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua- người bán tiềm năng… yêu cầu quy trình định giá tài sản đảm bảo 2.4.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan • Khách hàng đến vay tiền thông báo thông tin sai lệch, không thật giả mạo giấy tờ…với mong muốn vay số tiền lớn mà tốn thời gian xét duyệt Điều dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn công tác định giá • Thị trường bất động sản nước ta chưa thực ổn định, tồn tình trạng đầu cơ, lách luật Trong giao dịch mua bán bất động sản, bên mua – bán thường có xu hướng không muốn công khai giá giao dịch thực sự, thông tin mua bán chưa thực phản ánh giá trị thực bất động sản Do mà thông tin cán định giá thu thập chưa phản ánh giá trị thị trường, phản ánh giá trị bất động sản chấp • Nhà nước đóng vai trò quan trọng việc điều tiết thị trường bất động sản chưa phát huy hết vai trò , chưa thể hết hiệu sách ban hành, hệ thống vãn pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản nhiều chồng chéo , bất cập, chưa thống Ngoài ra, việc thu thập thông tin cán định giá đòi hỏi phải có cộng tác với quan hữu quan khác Tuy nhiên quan cung cấp thông tin chậm kéo theo không đáp ứng nhu cầu kịp thời Nguồn thông tin từ phương tiện thông tin đại chúng dù nhanh chóng nhiều lại không phản ánh giá thực chuyển nhượng bất động sản b Nguyên nhân chủ quan • Việc ước tinh giá trị bất động sản mang tính chủ quan cán tín dụng Giá trị bất động sản chưa thực sát với nguyên tắc sử dụng tốt hiệu • Ngân hàng ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mà quên việc khách hàng vay số tiền nhiều hơn, khả phát triển từ nguồn vốn vay đạt hiệu cao ngân hàng thực tốt việc giám sát khách hàng Giá trị bất động sản đảm bảo sau định giá thấp giá trị thực tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng Cũng điều này, ngân hàng bỏ lỡ khách hàng thực tốt • Trong biên định giá, cán định giá không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo thị trường từ nguồn thông tin nào, khó kiểm soát cấp có thẩm quyền ngân hàng • Chưa có hệ thống sở liệu thu thập cách nhanh thông tin định giá bất động sản thực hiện, gây khó khăn công tác tìm kiếm bất động sản tương tự thị trường KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương 2, khóa luận có khái quát lịch sử hình thành kết hoạt động chi nhánh Sacombank Thăng Long; đưa quy trình định giá bất động sản chi nhánh đánh giá mặt hạn chế Đây tiền đề cho giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện công tác định giá bất động sản dùng để đảm bảo tiền vay chi nhánh Sacombank Thăng Long CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Định hướng phát triển hoạt động Sacombank thời gian tới Bước sang năm 2016, bối cảnh tình hình chung nhiều khó khăn, để tạo bước phát triển đột phá, tiếp tục vững tiến lộ trình thực thi Chiến lược phát triển 2015-2020, Sacombank bám sát chủ trương điều hành sách tiền tệ Chính phủ NHNN, không ngừng đổi mới, sáng tạo, phát huy tối đa điểm mạnh, mạnh dạn điều chỉnh, khắc phục mặt hạn chế, tiếp tục khẳng định vị tiên phong, nâng cao khả thích ứng với biến động thị trường, tăng cường đẩy mạnh kinh doanh, điều tiết hợp lý nguồn lực Được cụ thể hóa hoạt động sau: • Tăng trưởng nguồn vốn huy động vững chắc, trọng đến yếu tố giá để nâng cao khả sinh lời, yếu tố trung dài hạn để giảm thiểu rủi ro kỳ hạn • Tăng trưởng tín dụng có chọn lọc, ưu tiên khách hàng bán lẻ tăng cường quan hệ với doanh nghiệp cung ứng nhiều SPDV để khai thác hệ khách hàng doanh nghiệp • Tập trung giải nợ cấu, nợ xấu kể nợ bán cho VAMC để đảm bảo cấu nợ lành mạnh, đáp ứng yêu cầu theo sách NHNN Tái cấu Tài sản nợ- Tài sản có theo hướng tăng dần tỷ trọng TSC sinh lời, giảm khoản không sinh lời đặc biệt khoản phải thu • Phát huy hệ thống mạng lưới theo chiều sâu, nâng dần quy mô, nghiệp vụ hoạt động PGD bối cảnh NHNN hạn chế việc mở thêm điểm giao dịch; Khảo sát, đánh giá, củng cố liệt PGD hiệu Đồng thời phát huy vai trò đầu tàu Chi nhánh việc định hướng, quản lý đơn vị trực thuộc, đảm bảo hoạt động an toàn có hiệu ngày cao • Đa dạng hóa SPDV theo hướng thiết kế sản phẩm trọn gói, sản phẩm đặc thù • Hoàn thiện công tác tái cấu trúc, tăng cường lực bán hàng song hành với chế quản lý, kiểm soát rủi ro • Tiếp tục nâng cao hoạt động truyền thông, nâng tầm vị thế, hình ảnh Sacombank thị trường Với mục tiêu đặt công tác định giá mang tầm quan trọng lớn, đảm bảo cho ngân hàng hoạt động an toàn, thu hồi nguồn vốn đầy đủ trường hợp khách hàng gặp rủi ro 3.2 Bài học hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Sacombank cần phải thực cách toàn diện, đồng từ việc xác định mục tiêu ĐGBĐS, lựa chọn áp dụng phương pháp ĐGBĐS, quy trình ĐGBĐS đến việc tổ chức thực ĐGBĐS Việc xây dựng hoàn thiện mục tiêu, lựa chọn áp dụng phương pháp, quy trình tổ chức thực ĐGBĐS phải đảm bảo đầy đủ vấn đề bản, cần thiết thiếu định giá hoạt động tín dụng Kết công việc sở để thực công việc Do ĐGBĐS, người định giá phải có trình độ tối thiểu định giá kiến thức chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp 3.3 Giải pháp nhằm hoạn thiện công tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 3.3.1 Xác định mục tiêu định giá bất động sản Việc xác định mục tiêu giúp cho ngân hàng lựa chọn xác định phương pháo, quy trình tổ chức thực ĐGBĐS, đảm bảo thu thập đầy đủ thông tin chứng thích hợp để đưa ý kiến giá trị bất động sản Mục tiêu lớn đinh giá bất động sản cần ngân hàng, khách hàng vay vốn VN bắt buộc tuân thủ phù hợp với điều kiện VN: “ Kết ĐGBĐS ngân hàng phải khách hàng thừa nhận xây dựng dựa quy trình, phương pháp ĐGBĐS phù hợp với đặc điểm cụ thể BĐS dựa chuẩn mực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp phù hợp với thông lệ, chuẩn mực quốc tế, pháp luật VN quy định.” Cụ thể việc xác định mục tiêu ĐGBĐS ngân hàng kết ĐGBĐS thỏa mãn: tính đầy đủ, tính trọng yếu, tính khách quan, tính hợp lý, hợp lệ, hợp pháp Ngoài ngân hàng phải xác định mục tiêu bao trùm toàn hoạt động ĐGBĐS hoạt động khách hàng, khách hàng 3.3.2 Hoàn thiện quy trình định giá Thứ nhất, hoàn thiện công tác lập kế hoạch Tại Sacombank, bước lập kế hoạch định giá chưa quy định chi tiết quy trình Việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định rõ bước công việc cần làm thời gian thực bước công việc để hoàn thành công tác định giá thời hạn Cụ thể, cán định giá cần: Ÿ Lên kế hoạch thu thập tài liệu liên quan đến bất động sản tình trạng chung bất động sản như: quy hoạch, môi trường, sách Nhà nước, tình hình thị trường, cung cầu… cán định giá cần xác định nơi tiến hành thu thập tài liệu Ÿ Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần định giá bất động sản so sánh sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh Ÿ Lên thời gian biểu làm việc, lên chương trình công tác phù hợp với thời gian cần hoàn thành công tác định giá Ÿ Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá Thứ hai, trọng bước phân tích thông tin Trong quy trình định giá sáu bước Sacombank, cóthể nhận thấy bước phân tích thông tin thu thập chưa quy định chi tiết cụ thể Phân tích thông tin công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá Tuy nhiên, quy trình nêu bước không cụ thể hoá cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán định giá trình thực Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau thu thập thông tin trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin.Dựa tài liệu có, cán định giá cần tiến hành phân tích cần thiết Thứ ba, hoàn thiện việc lập báo cáo định giá giấy tờ liên quan Trong trình soạn thảo văn bản, biên định giá, tờ trình, Sacombank nên xây dựng hệ thống dành cho cán thẩm định để xuất hồ sơ thẩm định thống thay cần phải nhập soạn thảo vào nhiều giấy tờ, văn khác Điều tiết kiệm thời gian cho cán thẩm định, đồng thời hệ thống hóa báo cáo thẩm định giúp việc phát sai sót dễ dàng xác 3.3.3.Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá Tại chi nhánh Thăng Long, chủ yếu cán định giá thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Tuy nhiên, tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, có tính đặc thù, không bất động sản giống bất động sản nào,giá bất động sản phụ thuộc lớn vào giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả toán người tiêu dùng, đặc điểm, vị trí…cho nên với bất động sản khác có lại có phương pháp định giá phù hợp khác Vì vậy, ngân hàng không nên định giá bất động sản dừng lại phương pháp so sánh trực tiếp – phương pháp sử dụng cho tài sản có giao dịch phổ biến thị trường hay phương pháp chi phí, mà nên sử dụng linh hoạt phương pháp khác để thay kiểm tra chéo tính thực tế kết đánh giá Bên cạnh đó, ngân hàng cần trọng vào nghiên cứu, tham khảo, áp dụng phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan.Trên sở ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng phương pháp đánh giá cụ thể loại tài sản, để việc định giá thực trở thành quy trình chuẩn hóa, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc thẩm định giá tài sản bảo đảm dựa kinh nghiệm, cảm tính, góp phần giảm thiểu bất đồng quan điểm tổ định giá chi nhánh tham gia đánh giá tài sản 3.3.4 Nâng cao lực trách nhiệm cán định giá Nguồn nhân lực nhân tố sống tổ chức nào, sách nhân phù hợp quan trọng Thứ nhất, tăng cường đào tạo, nâng cao kinh nghiệm Đối với chi nhánh Sacombank Thăng Long, đội ngũ nhân thẩm định giá trẻ, đó, ngân hàng cần thường xuyên tổ chức, tạo điều kiện cho cán định giá học lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá tài sản, mời giảng viên trường đại học, chuyên gia đầu ngành quan hướng dẫn, trao đổi để cán định giá có nhìn bản, tảng kinh nghiệm thực tiễn công việc định giá Tổ chức buổi chia sẻ kinh nghiệm thực tế cán nhân viên hệ thống Sacombank Thứ hai, cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá Hiện nay, văn pháp,luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trường Vì vậy, cán định giá phải thường xuyên cập nhật Trên sở đó,cán định giá ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa vận dụng cách linh hoạt văn hoàn cảnh cụ thể Qua đó, cán định giá tự rút thành công bất cập nó, đồng thời rút kinh nghiệm thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, Sacombank nên tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chuyên gia luật giảng dạy, hướng dẫn văn pháp luật cho nhân viên ngân hàng Thứ ba, chế độ khen thưởng Ngân hàng có chế độ khen thường cho cán dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên Thứ tư, gắn trách nhiệm cán định giá với kết định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, để cán định giá tận tâm, tích cực, công việc, ngăn chặn tiêu cực xảy 3.3.5 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá, thông tin, xây dựng sở liệu thống Thông tin yếu tố cốt lõi cho trình định giá bao gồm thông tin khách hàng, tài sản bảo đảm, vĩ mô vi mô Ngoài việc cập nhập thu thập thông tin từ hệ thống Ngân hàng Nhà nước trung tâm thông tin tín dụng CIC hay từ hệ thông nội ngân hàng từ hệ thống thông tin từ ngân hàng khác, tổ chức kinh tế khác… Ngân hàng cần đổi công nghệ, tăng cường thêm hệ thống thông tin và theo dõi khách hàng để tăng thêm nguồn cung cấp thông tin cho cán thẩm định sử dụng hoạt động thẩm định giá Thứ nhất,thu thập phân tích xử lý thông tin Ngoài nguồn thông tin mà ngân hàng cán định giá dễ dàng thu thập ngân hàng nên mở rộng nguồn thông tin liên quan dựa mối quan hệ sẵn có nguồn thông tin tiềm Từ đó, kiểm tra độ tin cậy, chất lượng tính liên quan thông tin để phân tích xử lý cho hợp với yêu cầu công việc Và sau đó, thông tin đưa vào để hoàn thiện hệ thống sở liệu ngân hàng Thứ hai, lưu trữ thông tin Có hệ thống lưu trữ thông tin tốt giúp cho cán tín dụng có thị trường cách xác giảm thiểu thời gian cho trình thu thập thông tin Để xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán tín dụng lần thẩm định Chi nhánh cần phải có biện pháp để kiện toàn hệ thống thông tin, sau: Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Tăng cường sở hệ thống thông tin chi nhánh Phát triển trang thông tin nội chi nhánh Thường xuyên cập nhật thông tin vào sở liệu Hệ thống hóa nguồn liệu lưu trữ để tăng tính tiện ích cho người dùng Hiện nay, ngành ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin nhiều để đơn giản hoá hoạt động mình.Công tác định giá đòi hỏi phải có hệ thống máy móc hỗ trợ, quan trọng ngân hàng cần xây dựng hệ thống sở thông tin bất động sản Hệ thống ghi chép lại trường hợp định giá, tình gặp phải thực tế cách thức giải quyết, vừa phục vụ công tác định giá, vừa nguồn tư liệu tự học tập nghiên cứu quý giá cho đội ngũ cán ngân hàng 3.3.6.Tăng cường liên kết hợp tác với công ty định giá chuyên nghiệp tổ chức định giá khác Có thể thấy thời điểm công tác định giá ngày coi trọng kinh tế thị trường với đòi hỏi ngày khắt khe hơn, mà thân ngân hàng chưa đủ nguồn lực, yếu tố chuyên môn cần thiết để đánh tổ chức định giá chuyên nghiệp Do đó, tương lai chi nhánh Thăng Long nên tăng cường mối liên hệ hợp tác với công ty định giá, tổ chức định giá uy tín, chuyên nghiệp để có thông tin xác thị trường nâng cao chất lượng công tác định giá Và chí theo quy định tài sản đảm bảo có giá trị lớn 200 tỉ đồng 50 tỉ đồng (đối với khoản tín dụng cho bên có liên quan với ngân hàng) bắt buộc công tác định giá phải thực thông qua tổ chức định giá chuyên nghiệp cấp phép 3.3 Những kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Sacombank Tại Sacombank chi nhánh Thăng Long, tồn vấn đề liên quan đến định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo khoản vay, là: Ÿ Cán định giá sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Ÿ Hệ thống kho liệu thông tin hạn chế, chưa xây dựng đồng Là chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín, chi nhánh Thăng Long có kiến nghị với hội sở Sacombank phép giải pháp tháo gỡ cho vấn đề tổ chức chương trình đào tạo định giá tài sản để cán định giá có kiến thức kỹ hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, ngân hành cần có phận kiểm tra kiểm soát riêng hoạt động định giá, hoạt động độc lập suốt trình xét cấp tín dụng 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước Công tác định giá bất động sản có vai trò quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng Vì việc nâng cao chất lượng định giá BĐS chấp điều cần thiết Ngoài yếu tố bên ngân hàng yếu tố bên có ảnh hưởng lớn tới hoạt động chấp, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Thứ nhất, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho công tác ĐGBĐS đồng thời thống văn pháp luật Hệ thống pháp lý ĐGBĐS đầy đủ, phù hợp với thông lệ quốc tế đặc điểm hoạt động ĐGBĐS Việt Nam đảm bảo cho công tác ĐGBĐS thực hiện, góp phần nâng cao chất lượng hiệu ĐGBĐS ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM VN chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá gây nhiều khó khăn cho NHTM Do thời gian tới, Bộ Tài cần ban hành văn pháp luật quy định ĐGBĐS gồm đầy đủ nội dung mục đích định giá, phương pháp, quy trình định giá, tổ chức thực định giá Điều góp phần tạo chuẩn mực chung NHTM, giảm thiểu chênh lệch lớn giá BĐS định giá ngân hàng khác Mỗi Chính phủ có văn ban hành định giá tài sản có văn hướng dẫn bên liên quan Thực tế cho thấy nhiều lần văn hướng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động chi nhánh.Vì vậy, cần có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hóa văn liên quan đến hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng nói riêng để tạo điều kiện thuận lợi cho cán định giá trình công tác Thứ hai, tiếp tục xây dựng phát triển thị trường bất động sản Cần có biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định,xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, trục lợi Khi thị trường phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trường diễn thuận lợi thông tin thu thập tương đối xác., phản ánh giá trị thật bất động sản Khi thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trường Thứ ba, tinh giản thủ tục hành Cần giảm thời gian thủ tục hành như: công chứng, cấp giấy tờ pháp lý bất động sản…Ở nước ta thủ tục hành phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, ví để cấp giấy tờ pháp lý bất động sản người dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến việc đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh bị chậm trễ Do quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách, đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành Thứ tư, cần sớm xây dựng chế giám sát, kiểm tra chất lượng hoạt động ĐGBĐS hoạt động cho vay Bất khâu hay hoạt động ngân hàng cần có trình tra, kiểm tra để đảm bảo tránh xảy sai xót giảm thiểu rủi ro hoạt động lâu dài Tuy nhiên, công tác tra, giám sát NHTM thời gian vừa qua chưa phát huy hết hiệu việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm, rủi ro hoạt động cấp tín dụng NHTM, đặc biệt việc ĐGBĐS, nên giá trị BĐS đưa mang tính chủ quan cao, dẫn đến nguy nợ xấu tăng Vì vậy, NHNN cần xem xét thực công tác tra triệt để đặc biệt hoạt động có văn pháp luật quy định ĐGBĐS Hoạt động tra giám sát cần tổ chức thường xuyên hàng năm, hàng quý hàng tháng tùy theo tình hình ngân hàng điều kiện tổ chức 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng Một đối tượng quan trọng hợp đồng tín dụng, có quyền lợi trách nhiệm gắn liền với kết ĐGBĐS bên vay Bên vay giữ vị khách hàng , người có nhu cầu vốn sử dụng BĐS đem chấp để NHTM cấp vốn.Như vậy, kết ĐGBĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên vay Bên vay đơn giữ vị bị động, chấp nhận theo kết định phận thẩm định ngân hàng đưa Quyền lợi bên vay lúc phụ thuộc vào yếu tố khách quan độ tin cậy, mức độ lành mạnh khả tài chính, lịch sử mối quan hệ với NHTM… dựa yếu tố chủ quan-giá trị thực BĐS Do vậy, bên vay cần: • Nắm vững tự trang bị cho kiến thức bất động sản sở hữu kiến thức ĐGBĐS • Tìm hiểu nắm rõ quy định pháp luật có liên quan tới tài sản sở hữu, trách nhiệm chủ sở hữu, chấp hành quy định Nhà Nước yêu cầu từ phía ngân hàng • Cần có thái độ hợp tác với ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác,phục vụ cho công tác định giá Ngoài sau giải ngân khoản vay, bên vay cần có ý thức chấp hành quy định ngân hàng việc sử dụng vốn vay, tránh tình trạng sử dụng vốn không mục đích, lãng phí vốn vay đồng thời sử dụng bảo quản tốt bất động sản bảo đảm thời gian vay Những điều kiện thực tốt nâng cao hiệu công việc, tạo thuận lợi công tác định giá tài sản cho vay khách hàng ngân hàng KẾT LUÂN CHƯƠNG Thông qua trình nghiên cứu lí luận thực tiễn công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay, chương khóa luận đưa số giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện, phát triển công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Sacombank Thăng Long ... Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín, em định chọn đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương. .. kĩ công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản đảm bảo tiền vay, em tiếp xúc thực tế với công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thương. .. Đề tài chia thành ba chương sau: Chương 1: Lý luận chung công tác định giá bất động sản Chương 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương