BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG    CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK CHI NHÁNH NINH BÌNH Họ và tên sinh viên : PHẠM THỊ DUNG MSV : 11G4000043 Lớp : LTĐH11TCA Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : VŨ THỊ YẾN ANH Hà Nội, tháng 12 năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tên em là: PHẠM THỊ DUNG Sinh viên lớp: LTĐH11TCA Khoa: Tài Khóa: 2014-2016 Trường: Học Viện Ngân Hàng Em xin cam đoan chuyên đề “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Chi nhánh Ninh Bình” công trình nghiên cứu riêng em giúp đỡ Giảng viên VŨ THỊ YẾN ANH Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, tuân thủ nguyên tắc, kết trình bày chuyên đề thu thập trình nghiên cứu trung thực, xuất phát từ thực tế Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2015 Sinh viên DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS TMCP TSBĐ CVKH CVĐG : : : : : CVKS & HTKD : ĐGTS ĐGTSBĐ MB KSV TP QSD QSH GCNQSD GCNQSH UBND TMCP TSSS : : : : : : : : : : : : Bất động sản Thương mại cổ phần Tài sản bảo đảm Chuyên viên khách hàng Chuyên viên định giá Chuyên viên kiểm soát hỗ trợ kinh doanh Định giá tài sản Định giá tài sản bảo đảm Mẫu biểu Kiểm soát viên Thành phố Quyền sử dụng Quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sở hữu Ủy ban nhân dân Thương mại cổ phần Tài sản so sánh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản định giá bất động sản .3 1.1.1 Khái quát BĐS .3 1.1.2 Khái quát chung định giá bất động sản .4 1.1.3 Khái niệm chấp bất động sản 1.2 Quy định ngân hàng BĐS chấp 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp .7 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS định giá BĐS 1.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS .9 1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS 11 1.4 Phương pháp định giá BĐS 12 1.4.1 Phương pháp so sánh 12 1.4.2 Phương pháp chi phí 14 1.4.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá) 15 1.5 Quy trình định giá BĐS 17 1.5.1 Xác định tổng quát tài sản cần định giá loại hình giá trị làm sở định giá 17 1.5.2 Lập kế hoạch định giá 17 1.5.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin .17 1.5.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 19 1.5.6 Lập báo cáo chứng thư định giá 19 CHƯƠNG 20 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK .20 CHI NHÁNH NINH BÌNH 20 2.1 Khái quát tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam .20 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 20 2.2.2 Chức nhiệm vụ 21 2.1.3 Cơ cấu tổ chức .21 2.1.4 Hoạt động phòng Quản lý tải sản bảo đảm - Khối tín dụng chi nhánh Ninh Bình phòng quan hệ khách hàng chi nhánh 22 2.2 Quy định TechcomBank bất động sản chấp 23 2.2.1 Điều kiện hồ sơ chấp 23 2.2.2 Kiểm tra trạng bất động sản làm chấp 24 2.3 Quy trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng TechcomBank .26 2.3.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản chấp khách hàng 26 2.3.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 27 2.3.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 28 2.3.4 Định giá tài sản bảo đảm .28 2.3.5 Kiểm soát .29 2.3.6 Quy định thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm 29 2.4 Nội dung thẩm định bất động sản 30 2.5.1 Quy định Ngân hàng phương thức định giá, tỷ lệ cho vay tối đa .31 2.5.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp TechcomBank 34 2.6 Đánh giá chung công tác định giá BĐS làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam 39 2.6.1 Kết đạt 39 2.6.2 Hạn chế nguyên nhân 41 CHƯƠNG 44 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 44 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI 44 NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 44 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng tương lai 44 3.1.1 Tầm nhìn chiến lược 44 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động chấp bất động sản 45 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình .46 3.2.1 Giải pháp từ phía Ngân hàng 46 3.2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 49 3.3 Một số kiến nghị 52 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền .52 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam .56 3.3.3 Kiến nghị với TechcomBank 56 KẾT LUẬN 58 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản định giá bất động sản .3 1.1.1 Khái quát BĐS .3 1.1.2 Khái quát chung định giá bất động sản .4 1.1.3 Khái niệm chấp bất động sản 1.2 Quy định ngân hàng BĐS chấp 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp .7 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS định giá BĐS 1.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS .9 1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS 11 1.4 Phương pháp định giá BĐS 12 1.4.1 Phương pháp so sánh 12 1.4.2 Phương pháp chi phí 14 1.4.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá) 15 1.5 Quy trình định giá BĐS 17 1.5.1 Xác định tổng quát tài sản cần định giá loại hình giá trị làm sở định giá 17 1.5.2 Lập kế hoạch định giá 17 1.5.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin .17 1.5.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 19 1.5.6 Lập báo cáo chứng thư định giá 19 CHƯƠNG 20 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK .20 CHI NHÁNH NINH BÌNH 20 2.1 Khái quát tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam .20 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 20 2.2.2 Chức nhiệm vụ 21 2.1.3 Cơ cấu tổ chức .21 2.1.4 Hoạt động phòng Quản lý tải sản bảo đảm - Khối tín dụng chi nhánh Ninh Bình phòng quan hệ khách hàng chi nhánh 22 2.2 Quy định TechcomBank bất động sản chấp 23 2.2.1 Điều kiện hồ sơ chấp 23 2.2.2 Kiểm tra trạng bất động sản làm chấp 24 2.3 Quy trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng TechcomBank .26 2.3.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản chấp khách hàng 26 2.3.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 27 2.3.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 28 2.3.4 Định giá tài sản bảo đảm .28 2.3.5 Kiểm soát .29 2.3.6 Quy định thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm 29 2.4 Nội dung thẩm định bất động sản 30 2.5.1 Quy định Ngân hàng phương thức định giá, tỷ lệ cho vay tối đa .31 2.5.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp TechcomBank 34 2.6 Đánh giá chung công tác định giá BĐS làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam 39 2.6.1 Kết đạt 39 2.6.2 Hạn chế nguyên nhân 41 CHƯƠNG 44 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 44 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI 44 NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 44 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng tương lai 44 3.1.1 Tầm nhìn chiến lược 44 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động chấp bất động sản 45 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình .46 3.2.1 Giải pháp từ phía Ngân hàng 46 3.2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 49 3.3 Một số kiến nghị 52 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền .52 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam .56 3.3.3 Kiến nghị với TechcomBank 56 KẾT LUẬN 58 LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Để phục vụ công tác cho vay ngân hàng tài sản dùng chấp cần thiết để phòng ngừa rủi ro chủ yếu BĐS thực tế việc định giá BĐS chấp thường diễn tình trạng bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… từ bất cập trên, sau thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam em chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Ninh Bình” làm chuyên đề tốt nghiệp 2.Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ sở khoa học hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - chi nhánh Ninh Bình nhằm thấy mặt mạnh mặt hạn chế công tác định giá BĐS chấp qua đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ công tác cho vay ngân hàng Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Ninh Bình Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp TechcomBank chi nhánh Ninh Bình Phương pháp nghiên cứu Đó phương pháp phân tích so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh…ngoài sử dụng mô hình kinh tế thuyết thị trường, kết hợp với hệ thống bảng biểu đồ thị để minh họa phương pháp có mối liên hệ mật thiết với nhau, phương pháp phương pháp thống kê thu nhập sử lý số liệu quan trọng sở cho phương pháp so sánh phân tích, sau thu nhập xử lý số liệu xác giúp đánh giá yếu tố tích cực yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Ngoài ra, đề tài xem xét hoạt động thực tiễn công tác định giá BĐS tham khảo thêm số công trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu chuyên đề Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề bao gồm chương: Chương I: Tổng quan định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình Đó tất vấn đề nêu giải ba chương chuyên đề tốt nghiệp Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, cô giáo khoa để viết em hoàn thiện CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản và định giá bất động sản 1.1.1 Khái quát BĐS 1.1.1.1 Khái niệm Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 Bất động sản tài sản bao gồm Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản - Tính bất động : đất đai hàng hoá đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi mà họ muốn - Tính không đồng nhất: hàng hoá đa dạng phức tạp nên ta khó tìm kiếm hai tài sản mà tương đồng đặc điểm - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững: Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tài sản thay mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính vĩnh viễn 1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản kém: nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với tahy đổi giá - Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao - Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: BĐS hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt 46 vốn khả thi hiệu Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng hạn chế có biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cho vay chấp BĐS tới đông đảo tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thông… 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình 3.2.1 Giải pháp từ phía Ngân hàng 3.2.1.1 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định Bộ phận tín dụng phận thẩm định hai phận có vai trò quan trọng TechcomBank Hoạt động hai phận đảm bảo cho hoạt động tín dụng ngân hàng diễn thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn ngân hàng phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn Để đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng, cán tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý BĐS chấp khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ chấp mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, cán phận thẩm định cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai xót, tài liệu thiếu phận tín dụng bổ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá 3.2.1.2 Giải pháp nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản * Tuân thủ quy trình định giá theo quy định TechcomBank Các CVĐG cần tuân thủ đầy đủ bước quy trình định TechcomBank quy định cho toàn hệ thống, không tự ý cắt bỏ trình hay công đoạn định giá * Nâng cao tính xác, hợp lý thông tin sử dụng trình định giá Quy trình định giá yêu cầu CVĐG phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không hoàn toàn dựa vào thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp Các CVĐG cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý thông tin, 47 tránh trường hợp đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng nhiều ý kiến khách hàng Để tăng tính xác kết định giá, CVĐG cần điều tra nghiên cứu kỹ thông tin thị trường, sau phân tích xử lý thông tin thu thập thật cẩn thận, tỷ mỷ Công việc đòi hỏi CVĐG phải có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm công tác định giá BĐS để từ đưa mức giá hợp lý, sát với giá trị thực BĐS thị trường Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ BĐS trở lên, CVĐG cần đầu tư thời gian thu thập BĐS bán thị trường, thông tin BĐS rao bán dùng để tham khảo * Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh tờ trình báo cáo kết định giá Khi viết tờ trình báo cáo kết định giá tài sản chấp BĐS theo quy định Techcombank phải mô tả địa chỉ, vị trí BĐS Thông qua thuyết minh cho kết định giá, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trưởng phận thuận tiện cho việc phê duyệt tờ trình Tuy nhiên, công cụ tác nghiệp chưa cung cấp đầy đủ cho CVĐG, CVĐG phải sử dụng chung máy ảnh với nên báo cáo kết định giá thiếu hình ảnh cụ thể số BĐS chấp Do vậy, thông tin vị trí đất, thông tin đặc điểm, cấu trúc công trình đất, sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh nơi BĐS tọa lạc cách rõ ràng hồ sơ định giá Chính vậy, thông tin BĐS chưa rõ ràng gây khó khăn cho người phê duyệt tờ trình hình ảnh BĐS định giá cách trực quan Vì vậy, cần bổ xung thêm hình ảnh tờ trình định giá sở trang bị cho CVĐG máy ảnh để thuận tiện việc có hình ảnh BĐS định giá Đồng thời, nên quy định việc chụp ảnh BĐS bao gồm: hình ảnh đất, ảnh bên toàn công trình đất, ảnh sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc, ảnh kiến trúc, nội thất bên BĐS * Quy định cách xác định giá trị nhà công trình gắn liền với đất Trong giá trị BĐS chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị QSD đất Tuy vậy, mà CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Không đất, giá trị nhà công trình đất bị hao mòn giảm dần theo thời gian Vì 48 vậy, định giá CVĐG cần quan tâm đến vấn đề này, tính giá trị lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thọ ngắn yếu tố tuổi thọ dài Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị lại nhà thiếu xác Do đó, tính giá trị lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thọ ngắn định giá * Áp dụng cách tính tỷ lệ hao mòn phù hợp Việc TechcomBank quy định thời gian khấu hao công trình đất từ 10-15 năm chưa thực hợp lý Hiện nay, Nhà nước có quy định công trình BĐS thời gian khấu hao từ 30-50 năm Trên thực tế có công trình có thời gian khấu hao lâu nhiều Để xác định tỷ lệ hao mòn, cần vào thời gian mà công trình đưa vào sử dụng tuổi thọ kinh tế công trình theo thiết kế Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng TechcomBank cộng thêm số năm mà công trình chấp vào thời gian đưa vào sử dụng chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm tỷ lệ hao mòn * Kết hợp phương pháp định giá sử dụng phương pháp thu nhập định giá BĐS chấp Đối với BĐS tạo thu nhập nhà hàng, khách sạn tài sản hình thành từ vốn vay nên sử dụng phương pháp thu nhập Hiện nay, toàn hệ thống TechcomBank phương pháp định giá sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây hạn chế sử dụng hai phương pháp định giá BĐS tạo thu nhập Bởi lượng thông tin so sánh không nhiều, nữa, định giá theo phương pháp chi phí vào toán công trình độ xác không cao bị thổi phồng biến động thị trường mà mức giá đưa không phù hợp, không sát với giá thị trường thời điểm Vì vậy, trình định giá CVĐG nên kết hợp phương pháp định giá lại với 3.2.1.3 Giải pháp nhân * Nâng cao trình độ cho chuyên viên định giá Đa số CVĐG từ chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm kiến thức định giá BĐS hạn chế Do vậy, ngân hàng cần cử 49 cán bộ, CVĐG tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho CVĐG Ngoài ra, cán CVĐG cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá tổ chức, công ty khác đặc biệt công ty, tổ chức nước có uy tín tổ chức, quan chuyên nghiên cứu định giá BĐS để nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS * Sử dụng hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực công tác cho cán CVĐG Ngân hàng cần có sách khen thưởng cán CVĐG có thành tích công tác định giá chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc cán ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng cần có chế tài xử lý vi phạm cán bộ, CVĐG có vi phạm 3.2.1.4 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá bất động sản Đây giải pháp cần thực toàn hệ thống TechcomBank Trong chế thị trường, thông tin BĐS thay đổi, biến động Vì vậy, để định giá xác giá trị BĐS chấp ta phải lưu trữ phân tích thông tin từ thị trường, từ chọn lọc thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thông tin này, CVĐG phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thông tin nhanh, xác có việc tìm kiếm internet 3.2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 3.2.2.1 Giải pháp quản lý Đất đai nhà nhu cầu thiết yếu xã hội, yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS Trong năm qua, kinh tế nước ta có bước phát triển mạnh mẽ Thị trường BĐS nước ta giai đoạn hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Vì vậy, Nhà nước có vai trò quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Nhà nước thông qua việc xây dựng chế, sách, hoàn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: 50 Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp GCNQSD đất Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh…) Thứ hai, thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian phận chịu trách nhiệm Thứ ba, thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch UBND cấp, quyền cấp…; tới Bộ, ngành như: Bộ tài nguyên môi trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thông thoáng làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn 3.2.2.2 Giải pháp sách pháp lý – Hoàn thiện quy định pháp luật quyền đất đai nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh BĐS – Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan – Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có BĐS (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư 51 – Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh QSD đất, QSH nhà BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) – Xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý giải pháp quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS chấp – Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai nhà tạo sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan hệ đất đai nhà Thứ nhất, sách giá đất: Sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất Nhà nước ban hành cho giá đất theo qui định Nhà nước giá thị trường gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nước Thứ hai, tiếp tục xây dựng hoàn thiện sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS chấp Hiện nay, công tác định giá chấp thiếu pháp lý quan trọng đặc biệt phương pháp định giá BĐS chấp chuẩn để tổ chức làm để tiến hành định giá Bởi vậy, với chức quản lý mình, Nhà nước cần sớm đưa điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp, tạo quy trình định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân công tác định giá BĐS chấp 3.2.2.3 Giải pháp xây dựng quy trình định giá BĐS chấp chuẩn quốc gia Trong điều kiện thị trường BĐS nước ta nay, công tác định giá BĐS chấp ngân hàng có nhiều hạn chế, không theo quy trình định giá chuẩn Chính vậy, việc xây dựng quy trình định giá BĐS chấp chuẩn quốc gia cần thiết Trên thực tế, văn hướng dẫn nghiệp vụ quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục định giá BĐS chấp, quản lý giá BĐS thiếu chưa có Do đó, việc thống bước định giá làm tăng tính xác định giá tăng tính chuyên môn CVĐG, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá BĐS chấp nước ta 52 3.2.2.4 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương pháp thông dụng giới Một nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá BĐS chấp nước ta trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá CVĐG không cao có nhiều hạn chế Trong đó, lại đòi hỏi cần thiết để thực đuợc bước trình định việc nâng cao chất lượng định giá Nhà nước ta nên quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện lực, nâng cao trình độ phong cách làm việc chuyên nghiệp nhà định giá nước cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá người công tác quan, tổ chức có hoạt động định chưa có chứng hành nghề Để thực việc đòi hỏi Nhà nước phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và quan Nhà nước có thẩm quyền * Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có TSBĐ bảo đảm chấp cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn chấp BĐS yêu cầu BĐS chấp phải có GCNQSD đất GCNQSH nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp vay vốn được, đành hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng ngân hàng Hiện nay, Hà Nội (cũng số nơi nước) nhiều nhà, đất chưa cấp QSD đất QSH nhà Thực trạng nhiều nguyên nhân Sở địa nhà đất Thành Phố Hà Nội có giải pháp để 53 thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất GCNQSH nhà cho số khu vực chưa cấp Ví dụ sở ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh * Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản chấp Như biết, định giá BĐS chấp nước ta ngành mẻ, lý luận thực tiễn Mặt khác, văn pháp luật lại chưa có văn quy định, hướng dẫn chi tiết quy trình định giá BĐS chấp, điều gây nhiều khó khăn cho quan, tổ chức thực công tác Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, trường hợp phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm toán, Sở địa nhà đất) tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn Nhà nước Thế chấp BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói chung định giá BĐS nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị Chính phủ với bộ, ngành liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu * Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân QSD đất lại giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy nhiên, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch hàng hoá BĐS thị trường BĐS nửa hợp pháp Những văn pháp lý liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Hiện nay, Nhà nước chưa có văn thức quy định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp 54 quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục QSH nhà, QSD đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát giao dịch ngầm BĐS Thậm chí thị trường hoạt động tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS… yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi quản lý Nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đất Thực tế Nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa thực phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí Nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền đưa văn pháp lý để giữ QSH có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS + Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều việc tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS chấp + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Nhà nước cần nghiên cứu đưa chế lãi suất phù hợp, nên quy định giao dịch phải theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng Giải pháp cho vấn đề không khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp Nhà nước thông qua khoản thu thuế, phí lệ phí Như vậy, việc quản lý thúc đẩy 55 thị trường BĐS phát triển, Nhà nước tạo môi trường thuận lợi cho BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng * Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá lại tác động ngược trở lại cung – cầu làm thay đổi cung – cầu BĐS BĐS loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm so với biến động cầu BĐS Khi cầu nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất… tăng lên có cung mà phải sau thời gian cung đáp ứng cầu Vì vậy, cầu tăng mạnh giảm sức ép tăng giá BĐS thị trường Nhưng thị trường BĐS, nước ta nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu BĐS thị trường việc khó khăn làm đủ thông tin, giao dịch BĐS Chủ yếu giao dịch giao dịch ngầm, giao dịch thông qua sàn, chúng dạng đơn lẻ, manh mún Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến khó khăn việc xác định giá trị BĐS cách xác Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho mục đích khác nhau, Chính phủ ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 khung giá loại đất UBND thành phố Hà Nội vào NĐ 87/1994/NĐ-CP ban hành bảng giá đất Hà Nội, hai bảng giá không phù hợp so với thực tế Vì vậy, BĐS chấp ngân hàng vào khung giá Nhà nước để xác định giá trị giá trị BĐS thấp, không đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng, điều khách hàng phía ngân hàng không muốn Do vậy, để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Khi có khung giá Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện nay, với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản chấp thời điểm định giá khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mại, đặc biệt tài sản có biến động theo biến động lên xuống thị trường Biên độ dao động khác loại tài sản, biên độ dao động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trường 56 nhỏ biên độ dao động tài sản biến động Để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn hơn, khung giá có biên độ dao động phù hợp giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát mại để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, Chính phủ, bộ, ngành cần phối hợp với để ban hành khung giá khác phù hợp * Cải cách hành thành lập quan định giá bất động sản Hiện nay, Chính phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường BĐS Trong thị trường BĐS, giá BĐS quan trọng, quan trọng việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường Vì vậy, tồn quan chuyên định giá BĐS cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến vấn đề định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật kết luận 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định QSH tài sản đặc biệt nhà cửa, GCNQSD đất; sớm hoàn tất thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS chấp tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn.Đối với BĐS sử dụng tài sản chấp nhiều lần bên cho vay để vay vốn ngân hàng cần có văn hướng dẫn để giao dịch diễn thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn 3.3.3 Kiến nghị với TechcomBank Quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán trẻ có lực, có kiến thức, trình độ công tác định giá chấp Bên cạnh đó, ngân hàng cần có sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc nhân viên 57 Có hệ thống thông tin, liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, xác đầy đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp Đầu tư sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị phương tiện nhằm phục vụ tốt công tác tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi công nghệ, cung cấp thêm phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc hệ thống mạng đại 58 KẾT LUẬN Định giá BĐS chấp khâu quan trọng hoạt động cấp tín dụng TechcomBank Thông qua kết định giá, ngân hàng đưa định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm đến mức thấp rủi ro mang lại vừa thu lợi nhuận Trong năm vừa qua, hoạt động định giá BĐS chấp cấp lãnh đạo TechcomBank quan tâm tạo nhiều điều kiện Tuy nhiên, bên cạnh thành công đạt ngân hàng không tránh khỏi sai xót công tác định giá Chuyên đề sâu vào nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề có liên quan đến định giá chấp: khái niệm, cứ, nguyên tắc định giá BĐS chấp, nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp, quy trình định giá BĐS Chuyên đề nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thươngViệt Nam chi nhánh Ninh Bình Qua đó, thấy mặt mạnh mặt chưa hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Trên sở nghiên cứu, phân tích lý luận thực trạng, chuyên đề mạnh dạn đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Ngoài ra, chuyên đề đưa số kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền, kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, kiến nghị với TechcomBank nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1, Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 02/09/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá 2, Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 3, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 4, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 5, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 6, Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1) 7, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá 8, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 9, Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 10, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11, Quyết định 1065/2003/QĐ-TGĐ ngày 10/11/2003 Tổng giám đốc TechcomBank hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm 12, Giáo trình “Định giá tài sản”- Học viện Ngân Hàng 13, Giáo trình “Định giá bất động sản hoạt động tín dụng- cách tiếp cân từ ngân hàng thương mại” – TS.Phạm Tiến Đạt (khoa Tài – HVNH) chủ biên 14, Trang web: http://thamdinhgia.org http://muaban.net 15, Hồ sơ định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam ... Học Viện Ngân Hàng Em xin cam đoan chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Chi nhánh Ninh Bình công trình... định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động. .. công tác định giá bất động sản phục vụ công tác cho vay ngân hàng Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Ninh Bình Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp TechcomBank