Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt

58 128 0
  • Loading ...
Loading...
1/58 trang

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 21/04/2017, 23:58

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .3 Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản Định giá bất động sản cần thiết phải định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.3.1 Mục đích định giá tài sản 2.3.2 Yếu tố khách quan 2.3.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất: 2.3.2.2 Các yếu tố tình trạng pháp lý 2.3.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế 2.3.2.4 Các yếu tố khác Nguyên tắc sở định giá bất động sản 3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 3.2 Cơ sở định giá BĐS .8 Các yếu tố trình lao động tạo BĐS Chi phí hội sử dụng đất công trình Dựa vào thay đổi kinh tế .8 Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quẩn thể BĐS khu vực .8 Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS Dựa vào khả cạnh tranh BĐS Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS Quy trình phương pháp định giá bất động sản 4.1 Các phương pháp định giá bất động sản 4.2 Quy trình định giá bất động sản 14 1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển 17 1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban Chi nhánh 19 Thực trạng định giá Bất động sản ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt 22 2.1 Các áp dụng định giá Bất động sản chi nhánh 22 2.2 Các loại BĐS chi nhánh 23 2.3 Quy trình định giá bất động sản Chi nhánh 24 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PVCOMBANK 45 3.2.1 Một số giải pháp chủ yếu 45 3.2.1.1 Ngân hàng PVcomBank cần nhanh chóng hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị trường 45 3.2.1.2 Nâng cao trình độ cán công tác định giá BĐS chấp .46 3.2.1.3 Tăng cường quản lý nâng cao hệ thống thông tin riêng phòng thẩm định 46 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 BẢNG CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng Thương mại BĐS : Bất động sản TCCC : Thế chấp cầm cố TS : Tài sản TSĐB : Tài sản đảm bảo NN : Nhà nước UBND : Uỷ ban nhân dân HĐQT : Hội đồng quản trị NVTĐ : Nhân viên thẩm định LỜI MỞ ĐẦU Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, với chất lượng sống ngày nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản (BĐS) bảo đảm, đặc biệt BĐS nhà đất Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm ngân hàng gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng… làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót, em mong giúp đỡ thầy giáo, cô giáo Trong thời gian tìm hiểu Ngân hàng PVcom Bank nhằm mục đích nghiên cứu kĩ sâu vấn đề định giá bất động sản góp phần nhỏ việc nghiên cứu hoàn thiện quy trình phương pháp định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam em chọn đề tài: “Quy trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcom Bank) chi nhánh Hoàng Quốc Việt” nhằm làm rõ hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho mục đích cho vay, chấp, bảo lãnh ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ lý luận BĐS, quy trình phương pháp định giá BĐS, vào lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS ngân hàng PVcom bank Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu áp dụng chuyên đề kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ phương pháp, quy trình định giá ngân hàng qua tìm hạn chế, ưu điểm phương pháp để bổ sung hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể Ngân hàng Ngoài phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề em kết cấu theo chương sau : Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàngPVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt Trong trình tìm hiểu Ngân hàng PVcom bank, nhờ có quan tâm thầy cô khoa Tài chính, em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Cô Bùi Thị Lan Hương, Khoa Tài chính- Học Viện Ngân Hàng tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp tích luỹ kinh nghiệm cho trình nghiên cứu, làm việc sau CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 bất động sản quy định sau Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm: • Đất đai • Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác Pháp luật quy định b) Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: • Tính cố định vị trí, khả di dời • Tính bền vững, có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao • Tính cá biệt khan phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan • Chịu ảnh hưởng văn hóa - xã hội • Tính ảnh hưởng lẫn • Có giá trị lớn • Chịu quản lý Nhà nước, mang tính pháp lý cao • Giá trị công năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực pháp lý 1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân loại thành:  Phân loại theo tình trạng sử dụng: • Đất đai tự nhiên • Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với đất • Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Phân loại theo chức sử dụng: • Nhóm 1: Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc …Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới • Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng … • Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp  Phân loại theo quyền tài sản: • BĐS có giấy chứng nhận: Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất • BĐS có hợp đồng: Cho thuê, góp vốn, chấp, hứa mua - hứa bán • BĐS chưa có giấy chứng nhận Việc phân loại BĐS cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta Định giá bất động sản cần thiết phải định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản (BĐS) việc ước tính tiền với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà BĐS tạo cho chủ thể sở hữu chủ thể sử dụng BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm cụ thể, thị trường cụ thể 2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản  Xuất phát từ nhu cầu kinh tế thị trường nước ta: • Khi kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu giao dịch BĐS phát triển định giá BĐS cần thiết thực theo yêu cầu thị trường Xuất phát từ vai trò Nhà nước kinh tế • Xuất phát từ vai trò Nhà nước kinh tế thị trường Định giá BĐS giúp Nhà nước: quản lý tốt mặt giá trị BĐS Nhà nước; quản lý tốt thị trường đảm bảo phát triển cách lành mạnh; giải tranh chấp liên quan đến tài sản Qua góp phần nâng cao lợi ích kinh tế  Định giá tài sản nghề, sản phẩm kinh tế thị trường: Khi kinh tế thị trường phát triển, phân công lao động xã hội ngày cao, với yêu cầu tính hợp lý, trung thực khách quan định giá BĐS, đòi hỏi có người chuyên làm công tác định giá, có trình độ, kiến thức, kinh nghiệm đạo đức để thực công việc Và nghề định giá BĐS đời xuất người chuyên làm định giá - thẩm định viên  Xu toàn cầu hóa khu vực giới đặc biệt nước ta gia nhập WTO: Hội nhập quốc tế hội thách thức với kinh tế nước ta Trên tiến trình mở cửa kinh tế, việc đảm bảo giá trị BĐS Nhà nước, xác định giá trị BĐS chủ thể nước nhằm đảm bảo lợi ích bên đặt yêu cầu cần thiết phải phát triển định giá BĐS Mặc dù có toàn loại giá trị khác BĐS thời điểm nào, phụ thuộc vào lý cho việc định giá; có giá thị trường số tiền mà BĐS chuyển chủ cháo bán thị trường mở 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.3.1 Mục đích định giá tài sản  Mục đích việc định giá tài sản bao gồm: • Định giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu • Định giá tài sản cho mục đích tín dụng • Định giá tài sản cho mục đích đầu tư • Định giá tài sản doanh nghiệp • Định giá tài sản nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý Mục đích định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho công việc định, coi yếu tố quan trọng mang tính chủ quan có tính định tới việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị BĐS định giá 2.3.2 Yếu tố khách quan 2.3.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất: Các yếu tố mang tính vật chất yếu tố thể tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS mang lại cho người sử dụng, đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo… Để định giá giá trị BĐS người định giá cần phải có hiểu biết định BĐS, thị trường trình xây dựng, sử dụng…để có kết định giá xác sát với giá thị trường 2.3.2.2 Các yếu tố tình trạng pháp lý Tình trạng pháp lý BĐS quy định quyền chủ thể việc khai thác thuộc tính BĐS trình sử dụng Thông thường quyền khai thác thuộc tính BĐS rộng giá trị BĐS cao ngược lại Tình trạng pháp lý yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Một hệ thống pháp lý phù hợp góp phần đảm bảo chế định giá BĐS đạt mục tiêu có giá trị BĐS phản ánh cách khách quan trung thực Để xác định giá trị BĐS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá 2.3.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế Đó cung cầu thị trường Hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị, giá trị BĐS tùy thuộc vào quan hệ cung cầu Điều kiện kinh tế phát triển kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá thị trường tăng cao, nhu cầu vốn cho sản xuất tăng theo làm gia tăng số lượng vốn vay NHTM qua ảnh hưởng đến công việc định giá số lượng chất lượng Để có sở đánh giá ước lượng giá trị BĐS cách hợp lý thiết phải thu thập, lưu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo biến động giá thị trường 2.3.2.4 Các yếu tố khác Các yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị BĐS Một mảnh đất đắt với người dễ chấp nhận với người khác Đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu tập quán dân cư có phân tích yếu tố tâm lý không gian văn hóa nhằm xác minh giá giao dịch chứng cớ coi giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Nguyên tắc sở định giá bất động sản 3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc định giá BĐS quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế, xã hội Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị BĐS a) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Nội dung nguyên tắc: Khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật cho phép - Cơ sở đề nguyên tắc: Con người có động khai thác tối đa lợi ích tài sản b) Nguyên tắc thay - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao giá trị tài sản không vượt chi phí có tài sản tương đương - Cơ sở đề nguyên tắc: Những người thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, họ tốn tiền số tiền với số tiền có tài sản tương tự để thay Đây nguyên tắc quan trọng, sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp áp dụng phổ biến hệ thống phương pháp thẩm định giá c) Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai - Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến khoản lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn chậm Một nguyên nhân lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không quy hoạch triệt để từ đầu - Việc sử dụng giá đất UBND Thành phố ban hành theo Căn Nghị số 14/2014/NQ-HĐND ngày 03/12/2014 Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIV, kỳ họp thứ 11 giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 để tính giá trị quyền sử dùng đất thấp so với giá thực tế thị trường, thường bằng1/3-1/5 giá thị trường, giá thành phố ban hành “mềm hoá” Căn Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Điều gây khó khăn cho ngân hàng áp dụng, ngân hàng áp dụng khung giá UBND vào định giá BĐS chấp giá trị BĐS thấp nhiều so với giá thị trường, điều làm nản lòng khách hàng không đáp ứng nhu cầu vay vốn họ Còn ngân hàng định giá theo giá thị trường trường hợp gặp rủi ro khả ngân hàng không thu đủ nợ gốc lãi khó tránh khỏi án xác định giá trị BĐS chấp lại áp dụng khung giá nhà nước Bên cạnh đó, việc chưa ban hành văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá quan nhà nước có thẩm quyền gây khó khăn cho ngân hàng định giá BĐS chấp Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS chấp chủ yếu phụ thuộc vào kinh nghiệm người định giá giá trị BĐS xác định mang tính chất tương đối, chưa thực sát với giá thị trường - Do biến động không ổn định thị trường bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành, non trẻ, chưa phát triển ổn định Mặc dù quan Nhà nước có thẩm quyền cố gắng đưa nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động thị trường BĐS nhiều bất cập Thị trường BĐS diễn phức tạp, xuất cầu ảo nhà đất dẫn đến giá nhà đất tăng cao, không phản ánh giá trị bất động sản thị trường Đây khó khăn, thách thức lớn cán tín dụng làm công tác định giá Agribank, việc định giá bất động sản chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, chỗ mức giá mang tính thời kỳ, phải trì tương đối khoảng thời gian hợp đồng tín dụng hiệu lực, điều 41 không thành vấn đề thị trường bất động sản ổn định, thực tế vậy, thị trường biến động, điều gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu bất động sản tương lai, cán tín dụng Không thế, việc thu thập phân tích thông tin từ thị trường gặp khó khăn với thị trường biến động thông tin dễ trở nên lạc hậu tính xác Nguyên nhân chủ quan - Định giá công việc phức tạp đòi hỏi trình độ, kiến thức chuyên sâu, am hiểu nhiều lĩnh vực, có nhiều kinh nghiệm Việc định giá bất động sản mang tính chủ quan Có thể nói việc định giá BĐS đảm bảo khâu then chốt hoạt động cho vay ảnh hưởng đến định cho vay Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay khả thu hồi nợ cho ngân hàng khoản vay không toán Nhưng việc định giá BĐS Chi nhánh chủ yếu cán tín dụng đảm nhiệm, mà cán tín dụng không nắm bắt hết thông tin thị trường mà đặc biệt thị trường BĐS, thông số kỹ thuật máy móc, thiết bị kèm với BĐS Do vậy, việc định giá khó xác - Các BĐS định giá Chi nhánh chủ yếu định giá đất Do định giá BĐS khác không tránh khỏi lúng túng, thiếu sót Để khắc phục hạn chế đòi hỏi Chi nhánh phải có nhiều cán thẩm định chuyên môn hóa hỗ trợ cho lĩnh vực - Với phát triển vũ bão khoa học kỹ thuật, loại máy, thiết bị thường bị giá nhanh, khiến cho hao mòn vô hình tài sản lớn Các cán tín dụng khó nắm bắt thông tin kịp thời Nếu có khó để đo lường mức độ hao mòn vô hình tài sản cách xác - Chi nhánh PVcomBank Hàng Quốc Việt cho vay tài sản đảm bảo mức cao Hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động ngành ngân hàng cải tiến nhiều cũn chưa đầy đủ thiếu tính khoa học, có chồng chéo chưa đồng làm cho việc xử lý theo luật lại mâu thuẫn với luật Ở nước ta chưa có luật sở hữu văn luật lĩnh vực Hệ thống pháp luật ban hành không đồng không phù hợp với yêu cầu hoạt động kinh doanh…Những sách ảnh hưởng nhiều đến công tác định hiệu đảm bảo tiền vay 42 - Việc định giá BĐS phụ thuộc nhiều vào nhân viên thẩm định nên nguyên nhân khả năng, ý thức, trách nhiệm NVTĐ trình thẩm định giá BĐS Hoặc NVTĐ có khả thẩm định tốt trình thẩm định, lòng tham xuất hiện, đạo đức người NVTĐ bị lu mờ đồng tiền, dẫn tới gian lận, thông đồng với khách hàng trình thẩm định làm tăng giá trị tài sản lên để hưởng hoa hồng 43 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK) 3.1 QUAN ĐIỂM CỦA NGÂN HÀNG PVCOMBANK VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Tài sản bảo đảm Ngân hàng PVcomBank nói riêng, hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò làm giảm rủi ro hoạt động tín dụng Mà theo quy định pháp luật giá trị tài sản đảm bảo phải lớn nghĩa vụ thực toán khoản vay bên vay Nên việc xác định giá trị tài sản đảm bảo cần thiết, rủi ro việc định giá lớn cán thẩm định giàu kinh nghiệm Theo Ngân hàng PVcomBank thực định giá tài sản bảo đảm cho có giá trị ước tính sát với thị trường, sở việc ước tính giá trị giao dịch thực hiện, đến buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ BĐS giao bán thị trường, điều khẳng định giá trị ước tính BĐS bảo đảm giá trị thị trường Nhưng theo mà cán thẩm định làm coi giá trị thị trường được, mang nặng tính chủ quan thẩm định viên Lấy ví dụ BĐS tương tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu báo mua bán không hợp lý; nhiều nguồn thông tin mà báo mua bán có cò mồi BĐS kiếm lợi mà chưa giao dịch thực diễn Để giải thích cho hạn chế đưa lý luận mà ngân hàng cho việc định hợp lý lý sau: + Giá cao khung giá lại thấp giá thị trường, để đảm bảo nhu cầu vay vốn định khách hàng, tạo khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng + Thấp mức giá thị trường rồi, khách hàng không vay toàn giá trị mà vay mức tối đa 70% - BĐS Khi khách hàng buộc phải có thiện chí tìm cách để hoàn thành nghĩa vụ ngân hàng, số tiền vay nhỏ mà ta bỏ tài sản lớn số tiền mà ta có Nếu đánh 44 giá sát thị trường đến thời gian thực nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả tính chi phí cho việc lý hợp đồng giá trị BĐS phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc Với quan điểm lý luận em xin tán thành việc định giá sát với giá thị trường, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều khiến cho ngân hàng thu hút nhiều khách hàng Vì đứng phương diện em việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt hoàn toàn không khả quan; em khẳng định người vay vay số tiền số tài sản thực họ đồng vốn chênh lệch giá trị thực tài sản với số tiền vay nằm chết mà khả sinh lời Mà hoạt động kinh doanh người ta hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PVCOMBANK 3.2.1 Một số giải pháp chủ yếu Để nâng cao uy tín Ngân hàng PVcomBank hệ thống NHTM, thu hút đông khách hàng đến giao dịch ngân hàng thị công tác định giá BĐS chấp, ngân hàng cần cho phép cán làm công tác định giá xác định giá trị BĐS chấp sát so với giá thị trường Tuy nhiên dây công việc khó yếu tố chuyên môn kinh nghiệm người định giá cần ổn định thị trường BĐS Một đặc thù định giá BĐS chấp người định giá phải dự báo thay đổi thị trường lạm phát kinh tế Trong trường hợp phải phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ việc đánh giá tài sản thời điểm chấp không ý nghĩa Do để đảm bảo thu hút khách hàng, nâng cao uy tín ngân hàng, vừa tránh rủi ro kinh doanh ngân hàng, em xin đề xuất số ý kiến sau: 3.2.1.1 Ngân hàng PVcomBank cần nhanh chóng hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị trường Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn khách hàng cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi ngân hàng phát mại định giá ý nghĩa định giá BĐS chấp , người định giá cần kiểm tra chặt chẽ thông tin 45 thị trường, giá thị trường BĐS khu vực có BĐS chấp, BĐS tương tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá tổ chức tư vấn nhà đất Từ Xây dựng khung giá đất công ty cách hoàn chỉnh Bằng cách nhân viên thẩm định trực tiếp khảo giá tuyến đường thông qua hội đồng thẩm định ngân hàng để xây dựng giá trị thị trường 3.2.1.2 Nâng cao trình độ cán công tác định giá BĐS chấp Một lợi ngân hàng PVcomBank là: Đội ngũ cán nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả có kinh nghiệm thực công việc Tuy nhiên trước biến động phức tạp thị trường BĐS, thay đổi quy định, sách Nhà nước PVcomBank cần: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống PVcomBank ngân hàng nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 3.2.1.3 Tăng cường quản lý nâng cao hệ thống thông tin riêng phòng thẩm định Điều có ý nghĩa to lớn việc giúp nhân viên thẩm định việc tìm kiếm thông tin tham khảo tăng cường độ công việc đảm bảo tính xác hiệu - Cần xây dựng thư mục quản lý văn bản, nghị định, công văn nhà nước hội sở, giấy tờ có liên quan đến công việc thẩm định - Cần xây dựng phần mềm để quản lý thông tin đầu vào để tham khảo Giúp dễ dàng cho nhân viên thẩm định việc tìm kiếm thông tin tham khảo 46 - Ngoài xây dựng phần mềm chung cho phòng để tham khảo kinh nghiệm thông tin đồng nghiệp 3.2.1.4 Đưa chế tài xử lý đạo đức NVTĐ Ngân hàng PVcomBank cần xây dựng chế tài riêng để xử lý đạo đức NVTĐ việc thẩm định giá BĐS ảnh hưởng tới hình ảnh công ty, tới khách hàng, tới giá trị thực BĐS 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 3.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản đảm bảo đảm bảo chấp cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp bất động sản yêu cầu bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua Tình hình góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng ngân hàng Phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở địa nhà đất Thành Phố Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn sở uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 47 3.3.1.2 Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Như biết, định giá bất động sản nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá bất động sản chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm toán, sở địa nhà đất), tổ chức thuê quy định văn Nhà nước Thế chấp bất động sản phận hoạt động thị trường bất động sản, thị trường bất động sản hình thành phát triển nên có phương pháp định giá chung, phương pháp định giá bất động sản nói riêng Đề nghị phủ liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu 3.3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền chuyển dịch hàng hoá thị trường bất động sản nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kể hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường bất động sản Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản.Thậm chí thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai bất động sản trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý bất động sản yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường bất động sản Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt 48 khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: - Sửa đổi luật hành việc mua bán nhà đất tổ chức cá nhân, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng thị trường bất động sản, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí Nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành Nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp Nhà nước - Tạo lập hành lang cho thị trường bất động sản, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản - Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Người bán người mua thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng toán Do cần đa dạng hoá hình thức tham gia vào thị trường bất động sản yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất - Giá yếu tố quan tâm thị trường bất động sản Đồng thời nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá điều đáng quan tâm, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề không khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại bất động sản khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thông qua khoản thuế, phí lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước tạo môi trường bất động sản chấp Tức bất động sản chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 3.3.1.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 49 Có điều nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sở hữu nhà ở, tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND tỉnh thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế, để bán trao đổi thị trường Mặc dù Ngân hàng thương mại có quy định phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để giúp người dân có hội vay nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận Ngân hàng cho vay bên bảo đảm phải thấp giá trị đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá, không vượt khung giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định mức tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cao giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Thế không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho khách hàng giá trị tài sản quy định thấp nhiều so với giá trị thực tế Điều khách hàng phía ngân hàng không muốn Do vậy, UBND tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa mức quy định giá trị đất, nhà cho sát với giá thị trường Điều giúp Ngân hàng thương mại có sở đầu tư mà người dân có hội vay nhiều vốn hơn, vay bên Đặc biệt giá trị tài sản tính đúng, tính đủ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước Để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá bất động sản chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Và có khung giá phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản chấp Hiện với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá bất động sản chấp nhiều làm cho giá trị tài sản thời điểm định giá chấp khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mãi, đặc biệt tài sản có biến động lên xuống thị trường Biên độ giao động khác loại tài sản, biên độ giao động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trường nhỏ 50 biên độ giao động tài sản biến động, để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn Một khung giá có biên độ giao động giúp cho giá trị bất động sản chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập trong thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, phủ cần phối hợp ban hành khung giá khác phù hợp 3.3.1.5 Cải cách hành thành lập quan định giá bất động sản Sự đổi đường lối phát triển kinh tế dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế phát triển nhanh khoa học công nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm biên chế; phẩm chất, lực trình độ Trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu công tác quản lý Cải cách hành phải thực mặt, ngành Những phận quan sáp nhập sáp nhập, thiếu phải bổ sung đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Hiện phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường bất động sản Trên thị trường bất động sản giá bất động sản quan trọng, quan trọng quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường 3.3.1.6 Hoàn thiện thủ tục chấp bất động sản Theo quy định Ngân hàng, khách hàng vay vốn điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, khách hàng tư nhân hộ gia đình, vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) để chấp Ngân hàng Khi chấp, khách hàng người trực tiếp giữ bảo quản tài sản, Ngân hàng giữ giấy tờ tài sản chấp Hầu hết người dân cho rằng: Ngân hàng nắm đằng chuôi giữ gốc giấy tờ tài sản Khách hàng chuyển nhượng tặng, cho… bất 51 kì hình thức Mặt khác, khách hàng bị ràng buộc hợp đồng vay vốn hợp đồng bảo đảm (hợp đồng chấp với Ngân hàng) hợp đồng chấp phải xác nhận công chứng chứng thực cấp theo luật định Phía cuối số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phần ghi ghi: “Người cấp giấy không tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền” Như vậy, giấy không quy định chấp phải mang đến quan có thẩm quyền để ghi thông tin chấp vào giấy Vậy lại ghi vào sổ đỏ Một khách hàng toán hết nợ cho Ngân hàng muốn bán tài sản với lí đáng khó thực bị ép giá, người mua ngại mua nhà chấp Từ thực tế trên, thiết nghĩ không Bộ tài nguyên môi trường mà quan chức cần xem lại việc quy định ghi thông tin ghi vào sổ đỏ người dân, thông tin chấp để vay vốn Ngân hàng Quy định không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà chí chồng chéo cách quản lí hồ sơ Các quan thuộc Bộ tài nguyên môi trường cần vào sổ theo dõi, khách hàng trả hết nợ Ngân hàng giải chấp mang giấy tờ gốc đến để quan thực xóa thể chấp 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Ngân hàng nhà Nước nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan công chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng 52 phiền hà tốn cho đơn vị, thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét điều khoản để có chấn chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi - Ngân hàng nhà nước cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật, xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại 53 KẾT LUẬN Thực trạng phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay PVcomBank có bước tiến quan trọng, ngân hàng làm được, là: Giá trị bất động sản chấp xác định dựa sở thị trường thời điểm định giá có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đáp ứng nhu cầu vốn người vay, hồ sơ pháp lý kiểm duyệt chặt chẽ cộng với quản lý nghiêm ngặt thời gian chấp PVcomBank hạn chế việc phải xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn phần chế sách chưa có pháp luật quy định cụ thể hoàn chỉnh vấn đề Vì mong ngành quan, ban ngành chức ngân hàng phối hợp đồng để hoàn thiện công tác Với mong muốn góp phần nhỏ công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay nên em thực đề tài "Quy trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Hoàng Quốc Việt" Với đề tài này, báo cáo chuyên đề vào giải vấn đề sau: - Hệ thống hoá mặt lý luận vấn đề liên quan tới hoạt động định giá bất động sản chấp - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - Đề biện pháp để nâng cao hoạt động Do trình độ thời gian có hạn, chuyên đề nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đóng góp ý kiến thầy cô môn bạn sinh viên để có viết hoàn chỉnh 54 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình giảng môn Định giá BĐS- Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt, Khoa Tài - Học viện ngân hàng Giáo trình Nguyên lý chung định giá Tài sản - Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt, Khoa Tài - Học viện ngân hàng Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân Báo cáo kết hoạt động chi nhánh từ năm 2012 - quý III/2015 Một số tài liệu tham khảo khác… 55 ... Việt Nam em chọn đề tài: Quy trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcom Bank) chi nhánh Hoàng Quốc Việt nhằm làm rõ hoàn thiện phương pháp. .. dụng thông tin định giá 16 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK) CHI NHÁNH HOÀNG QUỐC VIỆT Tổng quan Ngân hàng PVcomBank... trạng định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân
- Xem thêm -

Xem thêm: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt , Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt , Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt

Mục lục

Xem thêm

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn

Từ khóa liên quan

Nhận lời giải ngay chưa đến 10 phút Đăng bài tập ngay
Nạp tiền Tải lên
Đăng ký
Đăng nhập