1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐAỊ HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN BÌNH ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN, THÁNG NĂM 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Trong trình phát triển kinh tế thị trƣờng nƣớc ta, với việc hình thành đồng thể chế kinh tế thị trƣờng đời nhiều loại thị trƣờng nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tài chính,… Thị trƣờng bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần vào thị trƣờng hóa phận tài sản khổng lồ đất nƣớc, huy động chúng cho mục tiêu hoạt động kinh tế - xã hội Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nƣớc đất đai bất động sản bƣớc tiến bộ, hệ thống quản lý đƣợc tăng cƣờng bƣớc phân cấp cho địa phƣơng Khung pháp lý điều tiết hoạt động giao dịch bất động sản dần đƣợc nghiên cứu hình thành Trong thời gian qua, hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản có đóng góp tích cực cho trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực thu hút đầu tƣ nƣớc đất đai (quyền sử dụng đất) với tƣ cách nguồn vốn quan trọng để liên doanh với đối tác nƣớc đƣợc huy động có hiệu Tuy nhiên tình hình thị trƣờng bất động sản nƣớc ta năm qua bộc lộ nhiều khuyết điểm diễn biến phức tạp, bật tình trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thƣờng, ảnh hƣởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh lĩnh vực khác Thực trạng nêu trên, đặt hàng loạt vấn đề lớn cấp bách cần giải quyết, để Việt Nam tạo lập đƣợc thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh, góp phần làm đồng loại thị trƣờng, nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hƣớng công nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh, đóng vai trò nhƣ “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho máy thị trƣờng bất động sản hoạt động hiệu Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thiếu đƣợc coi nghề có tính chuyên nghiệp cao Đa số giao dịch liên quan đến thị trƣờng bất động sản thành công vai trò đóng góp trung tâm môi giới bất động sản Thành phố Hạ Long thành phố trẻ đƣợc thành lập năm 1993 nhƣng có bƣớc phát triển đáng kể mặt: Kinh tế, văn hóa, xã hội… thị trƣờng bất động sản thành phố đƣợc hình thành phát triển sôi động, mục tiêu đề xây dựng thành phố Hạ Long theo hƣớng công nghiệp, du lịch dịch vụ theo hƣớng đại Với vị trí địa lý thuận lợi thành phố trung tâm tỉnh Quảng Ninh năm vừa qua thành phố trọng đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, quy hoạch, mở rộng nhiều khu đô thị mới… điều tác động mạnh mẽ đến phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung hoạt động môi giới bất động sản nói riêng Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động sản, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo pháp luật, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, tƣ̀ đó đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc tình hình thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh có ảnh hƣởng đến môi giới bất động sản - Đánh giá đƣợc thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá đƣợc thực trạng hoạt động môi giới bất động sản t ại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ đƣợc khó khăn , tồn giải pháp tăng cƣờng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh tƣơng lai YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm vững sở khoa học, sở pháp lý hoạt động môi giới giao dịch bất động sản - Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp số số liệu, tài liệu liên quan đến thị trƣờng bất động sản địa bàn nghiên cứu cách đầy đủ, xác, khách quan, trung thực - Khái quát đƣợc tình hình hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long - Tổng hợp, đánh giá khách quan loại hình môi giới giao dịch bất động sản thị trƣờng bất động sản địa bàn nghiên cứu từ đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai có lĩnh vực chuyên môn quản lý thị Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng bất động sản hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài - Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long, để từ có giải pháp tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh - Kết nghiên cứu đề tài giúp ích cho đối tƣợng tham gia vào thị trƣờng bất động sản muốn tìm đến hỗ trợ trung tâm môi giới giao dịch bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CƢ́U 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài Trong thị trƣờng hàng hóa nói chung, có cầu sản phẩm có cung hàng hóa, sản phẩm Thị trƣờng đất đai không nằm quy luật trên, thị trƣờng có nhu cầu nhà, đất có ngƣời đáp ứng nhu cầu đó, nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, thƣờng xuyên biến động Vì đất đai tài sản, hàng hóa đặc biệt, nhiều ngƣời muốn mua mua đất đâu, họ thƣờng phải tự chủ động tìm kiếm thông qua số mối quan hệ giới thiệu bất động sản cần bán thông thƣờng họ nhiều thông tin xác liên quan đến bất động sản họ tìm kiếm, ngƣời muốn bán bán nhà, mảnh đất cho thông thƣờng việc chiếm nhiều thời gian, việc định giá bất động sản muốn bán thƣờng thỏa thuận bên việc thiệt hại cho ngƣời mua ngƣời bán bị chi phối yếu tố khách quan khác Để khắc phục điều này, phận ngƣời xã hội đứng làm nhiệm vụ cầu nối ngƣời mua - ngƣời bán ngƣời hoạt động môi giới bất động sản Theo quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị, đến năm 2015 tỷ lệ đô thị hoá nƣớc ta đạt khoảng 38%, nƣớc có khoảng 870 đô thị loại, tăng khoảng 125 đô thị so với Tốc độ đô thị hóa nƣớc ta ngày tăng, cấu dân số có chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn thành thị, dân số có xu hƣớng tập trung đông thành phố lớn, khu đô thị ngày đƣợc hình thành nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân kéo theo giao dịch bất động sản diễn mạnh mẽ, liền với hoạt động dịch vụ bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng không hoàn hảo, bất động sản tài sản có giá trị lớn, bất động sản lại có đặc điểm giá trị riêng nó, không đƣợc bày bán thông tin phổ biến, ngƣời mua bán thƣờng kinh nghiệm giao dịch, bất động sản đƣợc nhà nƣớc quản lý chặt chẽ nhiều văn luật phức tạp, thực giao dịch ngƣời mua ngƣời bán phải thực quyền nghĩa vụ pháp lý Nhà nƣớc, thông thƣờng ngƣời dân không nắm đƣợc đầy đủ xác quy định Do thực giao dịch bất động sản cần phải có chuyên gia môi giới, tƣ vấn họ ngƣời đƣợc đào tạo đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ liên quan đến thị trƣờng bất động sản, hiểu biết đầy đủ pháp luật, nắm nhiều nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, cầu nối giúp cho thị trƣờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, giao dịch bất động sản đƣợc diễn nhanh hơn, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch đƣợc đảm bảo phù hợp quy định pháp luật 1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài Thực tế từ Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị cho phép ngƣời sử dụng chuyển quyền rộng rãi địa phƣơng phát sinh chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đời tất yếu khách quan Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản phần hoạt động kinh doanh bất động sản, có ảnh hƣởng lớn thị trƣờng bất động sản Chính vậy, thị trƣờng bất động sản hoạt động công khai, pháp luật cần phải đánh giá nghiêm túc hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ thấy đƣợc mặt ƣu điểm tồn tại, từ đƣa giải pháp tăng cƣờng hiệu hoạt động Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Kể từ luật Kinh doanh bất động sản đời có hiệu lực quy định cụ thể hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản nghề môi giới bất động sản mẻ nhƣng đƣợc công nhận nghề thực tế nhân viên tƣ vấn muốn hoạt động đƣợc bắt buộc phải trang bị cho kiến thức pháp luật, xây dựng, đất đai… phải đáp ứng yêu cầu đơn vị hành nghề môi giới bất động sản đề nhƣ kỹ giao tiếp, văn hóa ứng xử, cách thức tƣ vấn… Để trở thành nhân viên tƣ vấn chuyên nghiệp, ngƣời hoạt động môi giới phải có kỹ làm việc, kỹ quản lý kỹ giao tiếp với khách hàng Rõ ràng môi giới bất động sản có mặt tích cực, phủ nhận vai trò nhà môi giới họ chất xúc tác đƣa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trƣờng bất động sản Nó thị trƣờng không hoàn hảo, thông tin thị trƣờng, hàng hoá không thật đầy đủ không đƣợc phổ biến rộng rãi nhƣ hàng hoá khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản không xác nhƣ hàng hoá khác Chính hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng vận hành thị trƣờng trƣờng bất động sản Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trƣờng bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chuyên nghiệp mức độ hoàn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế đƣợc nhiều rủi ro cho đối tƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản Do thị trƣờng bất động sản ngƣời mua ngƣời bán hội đầy đủ lƣợng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trƣờng phù hợp với Thị trƣờng bên cạnh hoạt động thức dƣới quản lý Nhà nƣớc thị Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng hoạt động không thức kiểm soát nhà nƣớc Thị trƣờng phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá cao khiến tất ngƣời biết đƣợc giá "thực" giá "ảo" Vì mà thị trƣờng "lạnh" số lƣợng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trƣớc bờ phá sản.Đồng thời không nắm bắt đƣợc thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan nhƣng có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trƣờng Rõ ràng thị trƣờng cần phải có tƣ vấn trình độ cao, loại tƣ vấn dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới - ngƣời qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm đƣợc thông tin thị trƣờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tƣợng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính toán kĩ lƣỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin đƣợc hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tƣ bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trƣờng phản ánh mối quan hệ cung cầu, đƣa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức môi giới có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Thị trƣờng bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lƣợng chất lƣợng Nhƣng đặc tính bất động sản thông tin thƣờng không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm nhà nƣớc kiểm soát đƣợc giao dịch đó, nên việc thu thuế ngƣời có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trƣờng nhà nƣớc thực đƣợc Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản đƣợc thực thông qua tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc Mà thuế nguồn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 thu nhà nƣớc để trang trải cho hoạt động, chi phí nƣớc Vì vật tổ chức, cá nhân môi giới đƣợc công nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiệu đồng thời thông qua giao dịch nhà nƣớc tăng thu nhập thuế Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng ngƣời dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động sản thị trƣờng có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác Mà thị trƣờng bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phƣơng, cộng đồng khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trƣờng thƣờng không hoàn hảo Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghiệp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản đƣợc cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Một thị trƣờng phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hoàn thiện Là quan trọng cho Nhà nƣớc việc điều tiết vĩ mô kiểm soát hoạt động thị trƣờng, đồng thời giúp cho đối tƣợng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật 1.1.3 Cơ sở pháp lí đề tài Đề tài dựa sở pháp lý văn quy phạm pháp luật sau: - Luật Đất đai năm 2003 - Luật Xây dựng năm 2003 - Luật Nhà năm 2005 - Bộ luật Dân năm 2005 - Luật Doanh nghiệp năm 2005 - Luật Đầu tƣ năm 2005 - Luật Thƣơng mại năm 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... đƣợc thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá đƣợc thực trạng hoạt động môi giới bất động sản t ại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ đƣợc khó khăn... triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc tình hình thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh có ảnh hƣởng đến môi giới bất động sản - Đánh giá... vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đời tất yếu khách quan Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản phần hoạt động kinh doanh bất động sản, có ảnh hƣởng lớn thị trƣờng bất động sản Chính