1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HIỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHI LĂNG GIAI ĐOẠN 2006-2010 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên - 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài sản quý giá quốc gia, đất đai cần thiết phục vụ cho nhiều lợi ích tất ngành, lĩnh vực song đất đai nguồn tài nguyên vô hạn việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất cần thiết Đặc biệt trình công nghiệp hóa đại hóa đất nước nay, việc sử dụng quản lý đất đai vấn đề xúc mà Đảng Nhà nước đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu Ý thức tầm quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai cách phù hợp hiệu quả, nhà nước ta sớm ban hành hoàn thiện văn luật để quản lý tài nguyên quý giá Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ)là hoạt động diễn thường xuyên từ xưa tới nay, tồn nhiều hình thức đa dạng quyền lợi người sử dụng đất quy định Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền trình tự, thủ tục thực Trong trình thực sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đời, hoàn thiện khắc phục tồn Luật Đất đai năm 1993, vấn đề chuyển QSDĐ quy định chặt chẽ cụ thể Việc quy định hình thức chuyển quyền sở pháp lý vững nhằm đơn giản hóa thủ tục hành quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực đầy đủ quyền nghĩa vụ Nhà nước chủ sử dụng, góp phần phân phối phân phối lại đất đai nước Huyện Chi Lăng huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn Những năm qua, đặc biệt nhiều năm trở lại đây, việc thực quyền nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ sở hữu chủ sử dụng đất quản lý sử dụng đất đai đạt nhiều thành tích đáng kể song gặp nhiều khó khăn định trình thực Luật Đất đai Và có nhiều điểm khác việc thực công tác chuyển QSDĐ khu vực nông thôn khu vực đô thị Do đó, để thấy mặt tồn hạn chế công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ nhà nước chủ sử dụng trình quản lý sử dụng đất đai, ta cần đánh giá cách khách quan Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn kết đạt được, từ rút học kinh nghiệm nhằm quản lý quản lý sử dụng đất đai cách hiệu Xuất phát từ vấn đề trên, trí ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, hướng dẫn thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2006 - 2010” Mục đích nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010, nhằm đưa kết đạt hạn chế tồn công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện đề xuất giải pháp giải tồn đó; - Tìm hiểu mức độ quan tâm mức độ đánh giá cán quản lý người dân công tác chuyển QSDĐ Yêu cầu đề tài - Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện - Đánh giá kết chuyển QSDĐ theo hình thức chuyển quyền quy định Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp hai khu vực nghiên cứu - Đánh giá hiểu biết cán quản lý trực tiếp công tác chuyển QSDĐ người dân, đánh giá theo phiếu điều tra khu vực nghiên cứu - Đề xuất giải pháp Ý nghĩa đề tài Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng kiến thức học vào thực tế Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết chuyển QSDĐ giúp học viên hiểu rõ công tác quản lý nhà nước đất đai địa phương, từ đưa giải pháp khả thi để giải khó khăn hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai thời gian Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn CHƢƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở pháp lý đề tài Cơ sở pháp lý đề tài tất văn liên quan đến công tác chuyển QSDĐ, bao gồm văn sau: - Hiến pháp năm 1992 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Đất đai năm 2003; - Bộ luật Dân năm 2005; - Luật thuế sử dụng đất nhà ở; - Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai năm 2003 - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ xử phạt hành lĩnh vực đất đai - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ giá đất - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai - Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện, số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất (gọi tắt Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai (gọi tắt Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT) - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa (gọi tắt Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT) - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất (gọi tắt Thông tư số 117/2004/TT-BTC) - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 Thủ tuớng Chính phủ việc ban hành quy chế thực theo chế “ Một cửa liên thông” quan hành nhà nước địa phương - Quyết định số 1105/QĐ-UBND ngày 25/6/2009 Chủ tịch UBND tỉnh việc quy định thẩm quyền ban hành định việc thực chế cửa, chế liên thông quan hành nhà nước tỉnh Lạng Sơn - Công văn hướng dẫn số 901/HD-STNMT ngày 27/11/2009 sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lạng Sơn thủ tục, trình tự thực chế cửa lĩnh vực đất đai UBND huyện, thành phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Quyết định số 2889/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 Chủ tịch UBND huyện Chi Lăng ban hành quy định thủ tục, trình tự thực chế cửa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền UBND huyện Chi Lăng 1.1.2 Cơ sở lý luận đề tài Việc chuyển QSDĐ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong trình sử dụng đất đai từ trước tới luôn có biến động chuyển QSDĐ Mặc dù, Luật Đất đai 1987, Nhà nước qui định phạm vi hạn hẹp việc chuyển QSDĐ qui định cho phép chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, khả chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế loại đất khác bị cấm đoán; thực tế quyền diễn sôi động trốn tránh kiểm soát Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước ghi nhận thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng coi loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng quyền chuyển quyền rộng rãi theo qui định pháp luật hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế QSDĐ Các quyền nêu Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy luật đất đai 1993 soạn với tinh thần đổi hiến pháp 1992 trình thực bổ sung hai lần (vào năm 1988 năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực thu nhiều kết đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai nhà nước thời kì đổi mới, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Song, trình thực Luật đất đai năm 1993 bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với đổi phát triển đất nước thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục tồn Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ đất đai, kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền chuyển QSDĐ người sử dụng đất Luật Đất đai 1993 cụ thể hoá quyền chuyển quyền bổ sung thêm việc chuyển quyền hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn bảo lãnh giá trị QSDĐ thủ tục nhiều vấn đề khác liên quan Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Như vậy, việc thực quyền cụ thể không đất nông nghiệp mà loại đất Nhà nước không cho phép chuyển QSDĐ trường hợp sau: - Đất sử dụng giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho tổ chức mà pháp luật qui định không chuyển quyền sử dụng; - Đất có tranh chấp 1.1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài Cùng với phát triển toàn cầu, Việt Nam dần đổi với xu đại hoá đất nước Xã hội ngày phát triển, thị trường đất đai ngày sôi động nhu cầu chuyển QSDĐ người sử dụng công tác quản lý nhà nước lĩnh vực tất yếu khách quan nhằm đạt tới phát triển cao hơn, phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu ngày cao người sử dụng toàn xã hội Huyện Chi Lăng huyện có tuyến đường quốc lộ 1A, 1B, tuyến đường sắt Hà – Lạng – Trung qua lại cách thủ đô Hà Nội không xa, nơi dân cư đông đúc, kinh tế phát triển tương đối so với huyện khác toàn tỉnh Huyện có tuyến đường quốc lộ 1A-tuyến đường huyết mạch thông thương với Trung Quốc nên phần làm cho hoạt động kinh tế, xã hội diễn sôi động Vì đất đai huyện trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng, cho phát triển ngành tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn mà chuyển QSDĐ trở thành vấn đề quan tâm lớn không người dân mà cấp, ngành quan quản lý đất đai địa phương Thực tế cho thấy thời gian qua, kể từ Luật đất đai 2003 đời có hiệu lực, tạo sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý sử dụng đất sở hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước đất đai hoàn thiện điều chỉnh mối quan hệ đất đai Các cấp lãnh đạo UBND Huyện ngành liên quan xây dựng nhiều kề hoạch cho hoạt động lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ địa phương, từ góp phần vào nghiệp phát triển kinh-tế xã hội nói chung phát triển thị trường đất đai nói riêng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 quy định có hình thức chuyển QSDĐ là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSDĐ * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ phương thức đơn giản việc chuyển QSDĐ Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai - Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải người xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Điều 113 Luật Đất đai 2003) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “Dồn điền đổi thửa” nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3] * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ hình thức phổ thông việc chuyển QSDĐ, việc chuyển QSDĐ cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSDĐ tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi đất có đủ điều kiện nêu Điều 106 đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp qui định Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ + Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [3] * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê cho thuê lại QSDĐ việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác theo thoả thuận thời gian định hợp đồng theo qui định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác đất có nguồn gốc từ thuê đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 việc cho thuê lại diễn với loại đất mà người sử dụng thuê Nhà nước số trường hợp định, Luật Đất đai 2003 không cấm việc [3] * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ việc người sử dụng đất chết để lại QSDĐ cho người khác theo di chúc theo pháp luật Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị cho phép người sử dụng chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định pháp luật Từ đó, QSDĐ coi tài sản dân đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền chủ yếu tuân theo qui định Bộ luật Dân để thừa kế Dưới vài qui định thừa kế - Nếu người hưởng thừa kế QSDĐ người mà không tự thoả thuận quan nhà nước có thẩm quyền phải vào di chúc mà chia; - Nếu toàn di chúc hợp pháp phần di chúc hợp pháp chia theo di chúc; - Nếu di chúc toàn di chúc không hợp pháp phần không hợp pháp chia phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật chia theo hàng thừa kế, người hàng hưởng nhau, không người hàng trước người hàng sau hưởng; - Hàng gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết; - Hàng gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết; - Hàng gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, ruột [3] * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên không loại trừ quan hệ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2006 - 2010” Mục đích nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn. .. chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010, nhằm đưa kết đạt hạn chế tồn công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện đề xuất giải pháp giải tồn... quý giá Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ)là hoạt động diễn thường xuyên từ xưa tới nay, tồn nhiều hình thức đa dạng quyền lợi người sử dụng đất quy định Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển