HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ VŨ LINH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Xuân Phương NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lê Vũ Linh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS Hoàng Xuân Phương tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức UBND thành phố Hạ Long giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lê Vũ Linh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Phạm vi không gian 1.3.2 Phạm vi thời gian .2 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp mới: 1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .3 Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Tình hình thực quyền sở hữu đất đai số nước giới 2.2.1 Thụy Điển .9 2.2.2 Ôxtrâylia 10 2.2.3 Trung Quốc 11 2.2.4 Thái Lan 13 2.2.5 Malayxia 14 2.2.6 Những học kinh nghiệm rút từ việc thực QSD đất số nước .15 2.3 Cơ sở pháp lý việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam .17 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam .17 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 20 2.3.3 Tình hình thực quyền người sử dụng đất Việt Nam .24 iii 2.3.4 Những tồn việc thực QSDĐ Việt Nam .29 2.3.5 Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 30 3.1 Địa điểm nghiên cứu 30 3.2 Thời gian nghiên cứu .30 3.3 Đối tượng nghiên cứu 30 3.4 Nội dung nghiên cứu 30 3.5 Phương pháp nghiên cứu .31 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 31 3.5.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu .31 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp địa bàn phường 31 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu .32 3.5.5 Phương pháp so sánh , đánh giá .33 Phần Kết thảo luận 34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh .34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 36 4.1.5 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 38 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất 40 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015 40 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long .42 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011- 2015 42 4.3.1 Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 4.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 4.3.3 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ 49 4.3.4 Tình hình thực quyền chấp, giá trị QSDĐ 53 4.3.5 Tình hình thực quyền thuê cho thuê quyền sử dụng đất 57 4.3.6 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất tiến hành giao dịch 62 4.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn thành phố Hạ Long 65 4.4.1 Giải pháp sách 65 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 66 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất .67 4.4.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 67 iv Phần Kết luận kiến nghị 68 5.1 Kết luận 68 5.2 Kiến nghị .69 Tài liệu tham khảo .70 Phụ lục 72 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ tài nguyên môi trường CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CT Chỉ thị ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng NĐ Nghị định QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên TP Thành phố TTHC Thủ tục hành TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất 41 Bảng 4.2 Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ địa bàn thành phố giai đoạn 2011 – 2015 .43 Bảng 4.3 Ý kiến người dân việc thực quyền chuyển đổi QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 44 Bảng 4.4 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố giai đoạn 2011 – 2015 46 Bảng 4.5 Ý kiến người dân việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 .47 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015 .50 Bảng 4.7 Ý kiến người dân việc thực quyền tặng, cho QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 51 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.9 Ý kiến người dân việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2015 .56 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 58 Bảng 4.11 Ý kiến người dân việc thực quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 59 Bảng 4.12 Ý kiến người dân việc thực quyền thuê QSDĐ địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 61 Bảng 4.13 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước .63 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ TP Hạ Long 34 Hình 4.2 Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 37 Hình 4.3 Vịnh Hạ Long 38 Hình 4.4 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 thành phố Hạ Long 40 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Vũ Linh Tên luận văn: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015” Chuyên nghành: Quản lý Đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn: TS Hoàng Xuân Phương Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp quyền theo quy định pháp luật Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp địa bàn phường Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu Phương pháp so sánh, đánh giá Kết nghiên cứu - Điều kiện kinh tế xã hội thành phố Hạ Long - Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Hạ Long - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011- 2015 - Đánh giá đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn thành phố Hạ Long Kết luận chủ yếu - Luận văn nghiên cứu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Hạ Long, thực trạng Quản lý Nhà nước đất đai tình hình việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố phường chọn để nghiên cứu Luận văn có đóng góp khoa học thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất theo pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung thành phố Hạ Long nói riêng ix Bảng 4.13 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước Đánh giá hộ Tỷ lệ (%) Đánh giá hộ Ttỷ lệ Đánh (%) giá hộ Cao 105 38,46 Vừa phải 158 57,88 Thấp 1,1 Rất thấp Cao 81 29,67 Vừa phải 155 56,78 Thấp 18 6,59 Rất thấp Thủ tục thực QSDĐ Đơn giản 118 43,22 Bình thường 113 41,39 Phức tạp 32 11,72 Thời gian để hoàn thành thủ tục Nhanh chóng 125 45,79 Bình thường 108 39,56 Lâu Dễ hiểu 123 45,05 Hiểu 114 41,76 Dễ thực 105 38,46 Thực 132 Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Cao 33 12,09 Vừa phải Cán thực hiện, tiếp nhận Nhiệt tình 101 37 TT Chỉ tiêu đánh giá Giá đất (giá quyền sử dụng thị trường) Giá bồi thường đất nhà nước thu hồi Các văn hướng dẫn Khả thực quy định 14 5,13 Khác 1,83 Rất phức tạp 10 3,66 Khác - 29 10,62 Rất lâu 11 4,03 Khác - Khó hiểu 27 9,89 Rất khó hiểu 3,3 Khác - 48,35 Khó thực 29 10,62 Rất khó thực 2,56 Khác - 214 78,39 Thấp 22 8,06 Rất thấp - Khác Đúng mực 166 60,81 Ít nhiệt tình 2,2 Gây phiền hà - Khác 10 3,66 Rất khó khăn 0,37 Khác 20 7,33 Rất khó 0,37 Khác Vay 161 58,97 110 40,29 Tạm 142 52,01 15 3,3 5,49 Sợ Sợ 40 36 14,65 13,19 Khó khăn Khó tìm Ít sợ Ít sợ 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay đổi Rất sợ 20 7,33 Sợ 38 13,92 Ít sợ 63 - Tỷ lệ (%) 2,56 35,53 11 Lo ngại sách thay đổi 12 Rủi ro giao dịch Tỷ lệ Đánh hộ (%) giá 97 10 Tìm kiếm thông tin giao dịch hộ Khác Dễ dàng Dễ dàng Rất sợ Rất sợ Vay vốn, chấp từ ngân hàng Tỷ lệ Đánh giá (%) 1,47 - 1,47 - 85 31,14 Không sợ 119 43,59 Khác 73 26,74 Không sợ 133 48,72 Khác 20 16 7,33 5,86 71 26,01 Không sợ 130 47,62 Khác 14 5,13 Từ kết tổng hợp bảng 4.13 cho thấy 13 tiêu dựa vào câu hỏi vấn phần điều tra mang tính định tính có liên quan đến việc thực QSDĐ giao dịch quan có liên quan cho thấy: Về giá đất (giá quyền sử dụng đất thị trường: 96,34% số hộ hỏi trả lời cao vừa phải; lại 3,66% trả lời thấp ý kiến khác Về bồi thường nhà nước thu hồi: 56,78% trả lời vừa phải; 29,67% trả lời cao; 6,59% trả lời thấp 6,96% trả lời thấp ý kiến khác Về thủ tục thực QSDĐ: đa số cho với thủ tục đơn giản bình thường với 84,62%; 11,72% cho phức tạp; số lại cho phức tạp Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 45,79% trả lời nhanh chóng; 39,59% trả lời bình thường 10,62% số hộ hỏi trả lời lâu 4,03% trả lời thời gian lâu Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 45,05% trả lời dễ hiểu; 41,76% trả lời hiểu 9,89% số hộ trả lời khó hiểu; 3,30% trả lời khó hiểu Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 48,35% số hộ trả lời thực được; 38,46% trả lời dễ thực hiện; 10,62% trả lời khó thực hiện; 2,56% trả lời khó thực Về phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 78,39% số hộ trả lời vừa phải; lại 21,61% số hộ trả lời cao, thấp ý kiến khác Về Cán thực hiện, tiếp nhận: 60,8% trả lời mực; 37,00% trả lời nhiệt tình 2,20% trả lời nhiệt tình Về vay vốn, chấp ngân hàng: 94,51% số hộ trả lời dễ dàng vay được; lại 5,49% trả lời khó khăn, khó khăn ý kiến khác 10 Về tìm kiếm thông tin giao dịch: 92,31% trả lời dễ dàng tạm được; 7,69% trả lời khó tìm khó 11 Về lo ngại sách thay đổi, rủi ro giao dịch, nguồn thu nhập thay đổi: Đa số số hộ hỏi trả lời sợ không sợ chiếm 74,60%; 13,92% trả lời sợ; lại 11,48% trả lời sợ ý kiến khác Tình hình thực quyền sử đất địa bàn thành phố sôi động, làm cho thành phố ngày phát triển Bên cạnh đó, tình hình thực hiện QSD đất địa bàn thành phố ưu điểm tồn cần khắc phục: 64 *) Ưu điểm: + Một phần giúp cho thành phố Hạ Long ngày phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư đến + Thủ tục hành đơn giản nhanh gọn, dễ thực giảm thời gian giải quyết, làm cho người dân thực QSD đât muốn đến quan nhà nước khai báo giải hồ sơ + Giúp cho lãnh đạo UBND thành phố có nhìn thực tế việc thực QSD đất địa bàn, để đưa sách phù hợp *) Tồn tại: + Lượng hồ sơ tồn đọng văn phòng đăng ký QSD đất nhiều, chưa cấp GCN quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực quyền sử dụng đất người dân + Cán tiếp nhận hồ sơ đất đai người dân phận cửa thành phố chưa có kinh nghiệm trình tiếp nhận hồ sơ cấp QSD đất, điều dẫn đến nhiều hồ sơ chưa đủ giấy tờ quy định luật đất đai quy định cấp GCN quyền sử dụng đất tồn đọng Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố + Việc trao đổi ,bàn giao phối hợp Văn phòng đăng ký QSD đất với UBND phường giải hồ sơ cấp GCN chưa hiệu + Việc hiểu biết người dân thực số QSD đất hoang mang, Điều dẫn đến nhiều trường hợp tham gia QSD đất chưa đến khai báo quan quản lý nhà nước đất đai Điều phần làm cho công tác thống kê, kiểm kê, cập nhật thông tin đất khó khăn 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG 4.4.1 Giải pháp sách Thành phố Hạ Long trình đô thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng, nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cần Nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất 65 Thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Tỉnh thành phố cần tiếp tục thực cải cách TTHC để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Trong điều kiện kinh tếxã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách TTHC đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm thực QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, hoàn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thông tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để người dân hiểu quyền nghĩa vụ để đến đăng ký theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền 66 - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Đa dạng hóa hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, thủ tục hành tìm kiếm thông tin thực QSDĐ 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Một phần hộ gia đình, cá nhân điều tra cho thời gian hoàn thiện thủ tục chuyển QSDĐ dài Do cần giảm bớt thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho công dân trình thực quyền người sử dụng đất, rút ngắn thời gian giải TTHC Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân TTHC, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức giải công việc công dân - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời vi phạm phát sinh 4.4.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi - Cần có hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý để khuyến khích, động viên tinh thần làm việc hiệu rèn luyện ý thức trách nhiệm thi hành công vụ cán bộ, công chức, viên chức giải hồ sơ thực QSDĐ 67 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố hạ Long trung tâm văn hóa, kinh tế - trị tỉnh Quảng Ninh khu vực Đông Bắc Bộ, với tổng diện tích đất tự nhiên 27.195,03 ha, diện tích đất phi nông nghiệp 16403.18ha, diện tích đất nông nghiệp 9451.54ha lại 1340.31ha diện tích đất chưa sử dụng Trong năm gần kinh tế thành phố phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với tốc độ nhanh, tình hình thực quyền SDĐ địa bàn thành phố ngày phát triển Từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật đời tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp công tác quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố ngày chặt chẽ, dần vào nề nếp hiệu Những năm gần đây, công tác cấp GCN lần đầu hoàn thành điều kiện thuận lợi để người SDĐ địa bàn thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Qua điều tra sơ cấp 290 hộ gia đình, cá nhân địa bàn 03 phường thành phố Hạ Long thực QSDĐ là: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê, cho thuê lại; quyền tặng cho; quyền chấp QSDĐ nhận thấy: Địa bàn có tỷ lệ người SDĐ thực quyền phường Bãi Cháy (85/290 hộ, chiếm 33, 79% tổng số hộ điều tra) phường có điều kiện kinh tế xã hội, thương mại dịch vụ phát triển Tiếp đến phường Trần Hưng Đạo có 57/290 hộ thực quyền, chiếm 22,35% tổng số hộ điều tra phường Đại Yên có 32/290 hộ thực quyền, chiếm 12,55% tổng số hộ điều tra xã có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, xa khu vực trung tâm Thế chấp QSDĐ quyền thực nhiều (92/290 hộ, chiếm 31,72% tổng số hộ điều tra) cho thấy người dân địa bàn cần nhiều nguồn vốn để đầu tư, hỗ trợ sản xuất ổn định đời sống chuyển đổi QSDĐ thực (2/290 hộ, chiếm 0,68% tổng số hộ điều tra chủ yếu phường Đại Yên phường sát nhập vào thành phố, điều kiện kinh tế xã hội thấp) Còn lại, chuyển nhượng QSDĐ có 69/290 hộ; tặng cho QSDĐ có 32/290 hộ; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ có 38/290 hộ điều tra 68 Qua việc điều tra sâu địa bàn phường cho thấy việc thực QSDĐ địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011-2015 phần lớn có đăng ký thực quan nhà nước theo quy định Tuy nhiên, tình trạng thực QSDĐ không khai báo xảy Đặc biệt, việc thực cho thuê, cho thuê lại QSDĐ xảy chưa có trường hợp thực đầy đủ thủ tục quan nước theo quy định tâm lý e ngại TTHC phiền hà, giá, phí, Quá trình thực quyền người SDĐ thể số khó khăn, tồn người dân phản ánh như: TTHC số điểm phiền hà, phí, lệ phí cao, thời gian thực thủ tục lâu, Mặt khác, tập quán, nhận thức, tâm lý e ngại người dân pháp luật đất đai hạn chế sở hạ tầng chật chội, sở vật chất, trang thiết bị thiếu thốn, chưa đại cần thiết phải thực đồng thời 04 giải pháp, là: Giải pháp chế sách; Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ; Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất đầy đủ theo quy định pháp luật 5.2 KIẾN NGHỊ Do hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài nghiên cứu đánh giá việc thực quyền người SDĐ gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp với đối tượng hộ gia đình cá nhân phạm vi hẹp địa bàn thành phố Hạ Long Để nghiên cứu có giá trị đánh giá toàn diện việc thực quyền người sử dụng đất, thời gian tới đề nghị: - Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu sách, quy định pháp luật thực QSDĐ; - Đánh giá việc thực quyền người QSDĐ với đầy đủ quyền quy định Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác phạm vi không gian rộng toàn địa bàn tỉnh Quảng Ninh - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định - Đẩy nhanh việc thực thành lập Văn phòng đăng ký cấp để việc thực hiện, trao đổi hồ sơ diễn nhanh chóng 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành Đảng thành phố Hạ Long (2014) Báo cáo trị tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Hạ Long, năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Quyết định số 1467/QĐ-UBND ngày 21/7/2014 Phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2013 Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Đinh Sỹ Dũng (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 – 64, Hà Nội Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài nguyên môi trường, Tr 48-51, Hà Nội Hoàng Huy Biều (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lê Xuân Bá cộng (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng cộng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng 70 đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 12 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hạ Long (2015) Báo cáo kết công tác QLDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2011- 2015 13 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(1980) Hiến pháp Việt Nam năm 1980 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(1992) Hiến pháp Việt Nam năm 1992 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(2013) Hiến pháp Việt Nam năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam( 1993) Luật đất đai 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam( 2003) Luật đất đai 2003 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam( 2005) Luật dân 2005 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam( 2013) Luật đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 21 Trần Thị Minh Hà (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 22 UBND thành phố Hạ Long (2015a), Báo cáo kiểm kê đất đai thành phố Hạ Long năm 2015 23 UBND thành phố Hạ Long(2015b) Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất thành phố Hạ Long đến năm 2020 71 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 72 Tỉnh: Quảng Ninh Mã phiếu Thành phố: Hạ Long Phường: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI o0o PHIẾU ĐIỀU TRA (Phục vụ đề tài nghiên cứu) Họ tên chủ hộ:…………………… ……… ………… Họ tên điều tra viên: Lê Vũ Linh Ngày điều tra: I THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐIỀU TRA: Họ tên chủ hộ: …………………… ….; Giới tính: Nam Nữ Địa chỉ: ………………… , xã/phường……………, thành phố Trình độ văn hoá: Ngành, nghề chính: + Thuần nông + Buôn bán, kinh doanh, dịch vụ + Tiểu thủ công nghiệp + Ngành nghề Khác Kinh tế gia đình: + Giàu + Khá + Nghèo + Trung Bình II THÔNG TIN ĐẤT ĐAI CỦA HỘ ĐIỀU TRA: Tổng diện tích hộ sử dụng:……….m2 Trong đó: + Đất ở:………… m2 + Đất ao, vườn liền kề:……….m2 + Đất khác:……….m2 Gia đình cấp GCNQSDĐ chưa? Có Chưa - Năm cấp: - Diện tích cấp: m2 Trong đó: + Đất ở:…… … m2 + Đất ao, vườn liền kề:……….m2 + Đất khác:…… m2 Gia đình có thuê đất không? Có Không + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 Gia đình có cho thuê đất không? Có Không + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 Gia đình có mua thêm đất không? Có Không + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 + Đất: ……………… Diện tích:……….m2 Gia đình có bán đất không? Có Không 73 Diện tích:……….m2 Diện tích:……….m2 + Đất: ……………… + Đất: ……………… III TÌNH HÌNH SỬ DỤNG CỦA HỘ ĐIỀU TRA: Thực quyền chuyển đổi QSDĐ: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ (vụ) Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chuyển đổi QSDĐ (vụ) Có khai Giấy tờ Hoàn Không GCNQSD; Giấy tờ Không báo viết tay Giấy tất hợp có giấy QĐ giao, UBND có người tờ viết có giấy tờ cam cấp đất tạm pháp tờ cấp làm tay thủ tục lệ khác kết thời phường chứng 2011-2013 2014-2015 * Lý chuyển đổi QSDĐ: - Chuyển sang nơi khác làm việc: - Lấy tiền mua vận dụng gia đình: - Chuyển đến nơi mới: - Lấy tiền trả nợ: - Đầu đất: - Lấy tiền gửi tiết kiệm: - Lấy tiền đầu tư, sản xuất, KD: - Lấy tiền chi cho sinh hoạt: - Lấy tiền để xây dựng: - Lý Khác: * Quan hệ với người chuyển đổi QSDĐ: - Anh, chị, em ruột, bố me, con: - Đối tượng khác: - Họ hàng, bạn bè: - Người không quen biết: - Người quen biết: Thực quyền chuyển nhượng QSDĐ: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ (vụ) Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chuyển nhượng QSDĐ (vụ) Có khai Giấy tờ Hoàn Không GCNQSD; Giấy tờ báo viết tay Giấy Không tất có giấy QĐ giao, hợp UBND có người tờ viết có giấy tờ cam cấp đất tạm pháp cấp làm tay tờ lệ khác thủ tục kết thời phường chứng 2011-2013 2014-2015 * Lý chuyển nhượng QSDĐ: - Chuyển sang nơi khác làm việc: - Lấy tiền mua vận dụng gia đình: 74 - Chuyển đến nơi mới: - Lấy tiền trả nợ: - Đầu đất: - Lấy tiền gửi tiết kiệm: - Lấy tiền đầu tư, sản xuất, KD: - Lấy tiền chi cho sinh hoạt: - Lấy tiền để xây dựng: - Lý Khác: * Quan hệ với người chuyển nhượng QSDĐ: - Anh, chị, em ruột, bố me, con: - Đối tượng khác: - Họ hàng, bạn bè: - Người không quen biết: - Người quen biết: Thực quyền tặng, cho QSDĐ: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền tặng, cho (vụ) Giấy tờ GCNQS Giấy Không Giấy tờ viết tay DĐ; QĐ Không tờ có giấy hợp có người giao, cấp có giấy viết tờ cam pháp lệ làm đất tạm tờ khác tay kết chứng thời Tình hình thực quyền tặng, cho (vụ) Giai đoạn Loại Diện tích Hoàn Có khai tất báo đất (m2) UBND thủ cấp tục phường, 2011-2013 2014- 2015 Thực quyền chấp, QSDĐ: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Tình hình thực quyền chấp QSDĐ (vụ) Hoàn Giấy tờ Giấy < 1-3 >3 tất tất viết tay có tờ năm năm năm người làm viết thủ tục chứng tay Thời hạn chấp (vụ) Giai Đoạn Loại đất Diện Tích (m2) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chấp QSDĐ (vụ) GCNQS; Giấy tờ Không QĐ giao, hợp có giấy cấp đất pháp tờ tạm thời khác 2011-2013 2014- 2015 * Lý chấp, : - Vay vốn đầu tư, sản xuất, kinh doanh: ……………………………… - Lý khác: …………………………………………………………… * Đối tượng nhận chấp, : - Tổ chức tín dụng: …………………………………………………… - Cá nhân: …………………………………………………………… - Khác: …………………………………………………………… 75 Thực quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Giai Đoạn Cho Thực trạng giấy tờ thuê, Thời hạn thuê, Tình hình thực thời điểm thực Thuê cho cho thuê, cho quyền cho thuê, cho thuê quyền cho thuê QSDĐ đất thuê thuê lại (vụ) lại QSDĐ (vụ) (vụ) lại Loại Diện Hoàn Giấy tờ Giấy đất Tích GCNQS; < 1-3 >3 tất tất viết tay Giấy tờ Không (m2) QĐ giao, năm năm năm có người tờ hợp có giấy cấp đất làm viết tay pháp tờ thủ tạm thời chứng khác tục 2011-2013 2014- 2015 IV Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Giá đất (giá quyền sử dụng thị trường): Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác Giá bồi thường đất nhà nước thu hồi: Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác Thủ tục thực QSDĐ: Đơn giản Bình Thường Phức tạp Rất phức tạp Khác Thời gian để hoàn thành thủ tục: Nhanh chóng Bình thường Lâu Rất lâu Khác Các văn hướng dẫn: Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất Khó hiểu Khác Khả thực quy định: Dễ thực Thực Khó thực Rất khó thực Khác Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Khác Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Vay Khó khăn Rất khó khăn Khác 10 Tìm kiếm thông tin giao dịch: Dễ dàng Tạm Khó tìm Rất khó Khác 11 Lo ngại sách thay đổi: 76 Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ 12 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay đổi: Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ Xác nhận Chủ hộ (Ký tên) Khác Khác Khác Người vấn (Ký tên) Lê Vũ Linh 77