2011 ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CẢI TẠO- NÂNG CẤP CẢNG TÀU KHÁCH DƯƠNG ĐÔNG –PHÚ QUỐC MARINA LỚP : DT01 – VB2K12 NGÀNH : KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ GVHD : PHÙNG THANH BÌNH SVTH : MAI ĐỖ MINH VĂN MSSV : 1098120073 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH 5/22/2011 MỤC LỤC Xác nhận đơn vị đầu tƣ Nhận xét giáo viên hƣớng dẫn Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Phụ lục bảng GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Lý cần thiết đầu tƣ dự án 1.1.1 Những nét chung 1.1.2 Sự cần thiết đầu tƣ 1.2 Đặc điểm tự nhiên trạng Phú Quốc 1.2.1 Điều kiện tự nhiên 1.2.2 Điều kiện trạng MÔ TẢ DỰ ÁN 2.1 Tóm tắt dự án 2.1.1 Căn pháp lý để lập dự án 2.1.2 Mục tiêu dự án 2.1.3 Nội dung quy mô đầu tư 2.2 Lựa chọn hình thức đầu tƣ 10 2.3 Kế hoạch thực 11 2.3.1 Kế hoạch triển khai dự án 11 2.3.2 Kế hoạch PR _ Marketing cho dự án 12 2.3.3 Tổ chức quản lý 12 2.4 Nguồn vốn dự án 13 2.5 Các giả định tính toán liên quan đến nội dung phân tích 14 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 17 3.1 Các tiêu tài 17 3.1.1 Chi phí đầu tư xây dựng 17 3.1.2 Chi phí hoạt động 18 3.1.3 Doanh thu dự án 18 3.1.4 Kế hoạch vay vốn trả lãi 19 3.1.5 Lịch khấu hao 19 3.1.6 Báo cáo thu nhập 20 3.1.7 Biểu đồ dòng tiền tệ 21 3.2 Tính toán phân tích tài 23 3.3 Phân tích kết thẩm định 24 PHÂN TÍCH RỦI RO 25 4.1 Nhận diện biến rủi ro 25 4.2 Mô kết phƣơng pháp phân tích độ nhạy chiều 27 4.3 Mô kết phƣơng pháp phân tích độ nhạy chiều 29 4.3 Mô phổng kết phƣơng pháp phân tích kịch 30 PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 32 5.1 Ý tƣởng kiến trúc 32 5.2 Tác động dự án giải pháp xử lý 34 5.2.1 Lợi ích quy hoạch tổng thể 34 5.2.2 Tác động đến cảnh quan huyện đảo Phú Quốc 35 5.2.3 Tác động đến môi trường biện pháp xử lý 35 5.2.4 Phòng cháy chữa cháy 35 VI KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37 Tài liệu tham khảo Danh sách chữ viết tắt: B/C Phƣơng pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) DSCR Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) IRR Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) MIRR Suất sinh lợi nội điều chỉnh NPV Giá trị ròng (Net Present Value) WACC Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital) VL Giá trị dự án có vay nợ D Giá trị vay nợ E Giá trị vốn chủ sở hữu %D Phần trăm nợ vay %E Phần trăm vốn chủ sở hữu Re Suất hoàn vốn yêu cấu vốn chủ sở hữu GIỚI THIỆU CHUNG a LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP DỰ ÁN : 1.1.1 NHỮNG NÉT CHUNG :  Đã từ lâu, Phú Quốc địa điểm thu hút du khách nƣớc đến tham quan Đến Phú Quốc du khách đƣợc tắm biển, tắm suối, ngắm sông núi, thƣởng thức ăn tƣơi sống từ nguồn hải sản phong phú; tham quan rừng nguyên sinh, sở sản xuất nƣớc mắm, vƣờn tiêu  Thị trấn Dƣơng Đông đƣợc biết đến nhƣ trung tâm hành chánh du lịch Phú Quốc với hệ thống Resort danh lam thắng cảnh, điểm dừng chân lý tƣởng du khách lần đến với Phú Quốc  Nhìn chung, tốc độ phát triển du lịch Phú Quốc chƣa tƣơng xứng với tiềm vốn có Đảo Phú Quốc với vị trí địa lý đặc biệt điều kiện tự nhiên thuận lơi, thật vùng đất lý tƣởng cho phát triển du lịch biển đảo thị trấn Dƣơng Đông có 01 cảng tàu phục vụ du lịch nhƣng chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ tàu du lịch phải neo đậu chung với tàu đánh cá, tàu hàng địa phƣơng nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển du lịch ngày cao Từ thấy đƣợc cần thiết phải đầu tƣ Cảng tàu khách theo tiêu chuẩn Quốc tế 1.1.2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ DỰ ÁN:  Xuất phát từ tiềm lợi Phú Quốc, tháng năm 2010 Thủ Tƣớng Chính phủ ban hành định số 633/ QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến năm 2030 nhằm định hƣớng xây dựng Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch, chủ yếu du lịch sinh thái đảo, biển chất lƣợng cao, mang tầm cỡ khu vực quốc tế  Đặc biệt, sân bay quốc tế Phú Quốc hoàn thành, lƣợng du khách đến Phú Quốc đƣợc dự báo tăng đột biến Sân bay đón trực tiếp chuyến bay từ nƣớc đến Phú Quốc Bên cạnh đó, dự án khai thác tuyến du lịch biển Phú Quốc – Sihanoukville (Campuchia) Công ty đầu tƣ vào hoạt động góp phần làm tăng lƣợng khách du lịch đến với Phú Quốc  Nằm quy hoạch khu vực cảng tàu khách thị trấn Dƣơng Đông, dự án đầu tƣ xây dựng CẢNG DU THUYỀN DƢƠNG ĐÔNG – PHÚ QUỐC MARINA đƣợc xây dựng thực phù hợp chủ trƣơng quy hoạch phát triển Phú Quốc, không mục đích góp phần xây dựng Phú Quốc xứng đáng trở thành địa danh du lịch tiếng, đáp ứng tối đa nhu cầu du khách đến với Phú Quốc 1.2 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG 1.2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 1.2.1.1 Vị trí, giới hạn khu đất lập dự án Phú Quốc đảo lớn Việt Nam, nằm Vịnh Thái Lan, thuộc tỉnh Kiên Giang Vị trí địa lý đảo đƣợc tóm tắt để dễ hình dung nhƣ sau: mũi Đông Bắc đảo cách quốc gia láng giềng Campuchia hải lý Đảo cách thành phố Rạch Giá, thủ phủ tỉnh Kiên Giang 62 hải lý phía Đông cách thị xã Hà Tiên 25 hải lý Phạm vi lập dự án có tổng diện tích 5.659 m2( bao gồm diện tích đất mặt nƣớc) thị trấn Dƣơng Đông, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Nằm tiếp giáp đƣờng Bạch Đằng, trung tâm hành huyện đƣợc giới hạn nhƣ sau: - Phía Bắc cạnh IJ=20.17m giáp sông Dƣơng Đông; - Phía Nam cạnh PQ=23.56m, cạnh QR=9.11m, cạnh RS=28.86m, SA=14.54m, cạnh AB=22.73m giáp công viên hữu; - Phía Đông cạnh MN=29.67m giáp đƣờng Bạch Đằng; cạnh JK=59.27m, cạnh KL=70.70m, cạnh LM=16.22m, cạnh NO=16.27m, OP=30.45m giáp công viên hữu; - Phía Tây cạnh BC=19.90m, CD=13.82m, cạnh DE=58.92m, cạnh EF=30.45m, cạnh FG=11.98, cạnh GH=69.06m, cạnh HI=55.05m giáp sông Dƣơng Đông 1.2.1.2 Địa hình, địa mạo: Khu đất làm dự án có địa hình tƣơng đối phẳng, độ dốc dƣới 5%, cao độ giao động từ +0.99m đến +2.09m 1.2.1.3 Các yếu tố khí hậu: Do vị trí đặc điểm Đảo Phú Quốc nằm vĩ độ thấp lại lọt sâu vào vùng vịnh Thái Lan, xung quanh biển bao bọc nên thời tiết mát mẻ mang tính nhiệt đới gió mùa Khí hậu chia hai mùa rõ rệt, mùa khô tháng 11 âm lịch đến tháng âm lịch năm sau mùa mƣa tháng âm lịch đến tháng 10 âm lịch năm sau Mùa khô: Đảo Phú Quốc chịu ảnh hƣởng gió mùa Đông Bắc có cƣờng độ tƣơng đối mạnh, tốc độ gió trung bình m/s Khi gió Đông Bắc mạnh, tốc độ đạt từ 20 đến 24 m/s Mùa khô có độ ẩm trung bình 78% Nhiệt độ cao 35 độ C vào tháng tháng Mùa mƣa: Đảo Phú Quốc cửa ngõ đón gió mùa Tây - Tây Nam, tốc độ gió trung bình 4,5 m/s Mùa mƣa mây nhiều, độ ẩm cao, từ 85 đến 90% Lƣợng mƣa trung bình 414 mm/tháng (Cả năm trung bình 3000 mm) Trong khu vực Bắc đảo đạt 4000 mm/năm; có tháng mƣa kéo dài 20 ngày liên tục Chính điều kiện khí hậu nhƣ nên Phú Quốc có đƣợc nguồn tài nguyên vô giá rừng nhiệt đới, có nhiều giống, loài đặc hữu Đây vốn quý để phát triển du lịch sinh thái đảo Bên cạnh rừng, thân Phú Quốc đảo đảo lớn, nguồn tài nguyên khác nhƣ: tài nguyên biển, tài nguyên đất, tài nguyên nƣớc,… có tiềm lớn để khai thác phát triển kinh tế + Nhiệt độ:  Mang đặc điểm chế độ nhiệt nội chí tuyến, chịu ảnh hƣởng gió mùa  Nhiệt độ trung bình năm khoảng 27 – 27,50C, vào loại cao nƣớc ta, tổng nhiệt độ hàng năm lên tới 9.700 – 10.0000C, vƣợt xa cận dƣới tiêu chuẩn nhiệt độ + Mƣa: Là vùng có lƣợng mƣa lớn Nam  Lƣợng mƣa trung bình năm: 2.068mm  Số ngày mƣa: 126 – 170 ngày  Mùa mƣa Phú Quốc tháng kết thúc vào tháng 11, mùa khô tháng 12 kết thúc tháng + Độ ẩm:  Độ ẩm trung bình năm Phú Quốc khoảng 80-82%, đặc trƣng phân hóa không rõ rệt phân hóa theo mùa, độ ẩm trung bình tháng mùa khô đạt mức 76 – 80% tháng mùa mƣa đạt lên tới 83 – 88%, chênh lệch độ ẩm – 12%  Độ ẩm cao trung bình mùa mƣa 93 – 94% tháng mùa khô 90 – 94%, chênh lệch mùa mƣa mùa khô không lớn + Mây nắng: Mây: Lƣợng mây đất trung bình 6/10 bầu trời (mùa mƣa – 6.5/10, mùa khô – 5.5/10 bầu trời), lƣợng mây nhiều vào tháng 9, tháng 10 Lƣợng mây vào tháng 1, 2, Nắng: Trung bình năm phú Quốc có khoảng 2.400 nắng Vào mùa mƣa nắng đáng kể so với mùa khô, trung bình mừa mƣa (từ tháng đến tháng 11) + Gió: Hƣớng gió thịnh hành: Đăc điểm bật thay đổi tần suất hƣớng gió gió thịnh hành theo mùa  Mùa nắng: Thịnh hành gió Bắc Đông, đầu mùa tháng 11, 12 gió Bắc Đông chiếm ƣu rõ rệt, tần suất hƣớng 30%, có 50%, từ mùa thịnh hành gió Đông với tần suất không đáng kể Nhƣ từ đầu mùa mƣa đến cuối mùa Đông gió thịnh hành chuyển từ Bắc, Đông Bắc sang hƣớng Đông Đông Nam  Mùa mƣa: Thịnh hành gió Tây Tây Nam, gió Tây Nam chiếm ƣu với tần suất từ 37-50% so với gió Tây tần suất từ 24-41%, gặp hai hƣớng gió thịnh hành lên tới 60%, chí 90% 1.2.1.4 Thuỷ văn: Đảo Phú Quốc có nguồn nƣớc mặt phong phú, mật độ sông suối 0.42km/km2 lớn đảo nƣớc ta Phú Quốc có hệ thống sông có diện tích lƣu vực 10km2 trở lên Tổng diện tích lƣu vực 456,5km2 (chiếm 78% tổng diện tích đảo) Phú Quốc có nguồn nƣớc ngầm phong phú, phân bố khắp đảo Chất lƣợng nƣớc tƣơng đối tốt, sử dụng sinh hoạt, chất lƣợng nƣớc mặt loại nƣớc mềm dùng ăn uống (theo Viện vệ sinh dịch tễ) 1.2.1.5 Địa chất: Đá trầm tích cát kết, bột kết tạo nên đảo Bề mặt địa hình bị phong hóa tạo nên lớp phủ sét cát pha dặm sạn dày từ 5-15m Do địa hình có nhiều núi cao sông, suối nên số khu vực vùng bồi lắng ven sông, ven biển Địa chất động lực ổn định, không xảy động đất, sụt lún khu vực 1.2.2 CÁC ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG 1.2.2.1 Hiện trạng dân cƣ lao động Thị trấn Dƣơng Đông có dân cƣ tập trung hộ kinh doanh cá thể, doanh nghiệp, hệ thống nhà hàng, khách sạn, resort,… quan hành thị trấn huyện, nơi tập trung lực lƣợng lao động đông đáp ứng đƣợc nhu cầu tuyển dụng lao động sau 1.2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất STT Loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất công trình công cộng 326 5,76 Mặt nƣớc 4.847 85,65 Đất giao thong 486 8,59 Tổng diện tích tự nhiên 5.659 100,00 1.2.2.3 Hiện trạng xây dựng công trình kiến trúc Hiện nay, khu đất quy hoạch thực dự án có 01 công trình kiến trúc hữu làm trụ sở Ban Quản lý Đầu tƣ Phát triển đảo Phú Quốc 1.2.2.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật  Hiện trạng giao thông: Các tuyến đƣờng bao quanh khu đất tuyến đƣờng đƣợc trải nhựa, bề rộng mặt cắt ngang 12m, thuận tiện cho giao thông vận chuyển dụng cụ trang thiết bị phục vụ dự án  Hiện trạng cấp, thoát nƣớc: Hiện nguồn cấp nƣớc sinh hoạt nƣớc máy đƣợc phân bố dọc theo tuyến đƣờng bao quanh khu đất Nƣớc sinh hoạt nƣớc mƣa đƣợc đƣa vào hệ thống cống thoát nƣớc thị trấn  Hiện trạng cấp điện : Hiện nay, thị trấn Dƣơng Đông sử dụng nguồn điện từ trạm điện lực Phú Quốc Hiện tại, hệ thống điện lực chƣa hoàn thiện, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu sử dụng, tƣợng điện thƣờng xuyên xảy Vì vậy, cần bố trí máy phát điện phục vụ nhu cầu điện dự án  Hiện trạng hệ thống thoát nƣớc mƣa: Trong khu vực thực dự án chƣa có hệ thống thoát nƣớc mƣa, chủ yếu nƣớc mƣa thoát theo độ dốc địa hình đồ sông Dƣơng Đông  Hiện trạng thoát nƣớc bẩn vệ sinh môi trƣờng: Nƣớc bẩn khu vực mà chủ yếu nƣớc thải sinh hoạt đƣợc thải hệ thống cống thoát nƣớc thị trấn đƣợc bố trí dọc theo trục đƣờng lƣu thông MÔ TẢ DỰ ÁN 2.1 TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1.1 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ LẬP DỰ ÁN  Luật Đầu tƣ 2005, Luật Xây dựng năm 2003 văn hƣớng dẫn thi hành  Các Quyết định Thủ tƣớng Chính phủ có liên quan đến đầu tƣ phát triển đảo Phú Quốc:  Số 633/QĐ-TTg ngày 11/05/2010; Số 1197/QĐ-TTg ngày 09/11/2005; Số 38/2006/QĐ-TTg ngày 14/02/2006; Số 01/2007/QĐ-TTg ngày 08/01/2007; Thông tƣ số 10/2007/TT-BTC ngày 05/02/2007 Bộ Tài Chính Thông báo số 275/TP-VP ngày 05/12/2008 UBND Tỉnh Kiên Giang Hợp đồng số 02/HDKT-TCKH ngày 28/5/2010 Phòng Tài Chính – Kế Hoạch huyện Phú Quốc công ty CPDL Ngôi Sao Biển cho thuê trụ sở làm việc số Bạch Đằng, TT Dƣơng Đông, Phú Quốc, Kiên Giang  Biên bàn giao tài sản số 09/BBBG-TCKH ngày 20 tháng 12 năm 2010  Căn chức năng, nhiệm vụ, hoạt động sản xuất kinh doanh khả tài Công ty 1.1.2 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN Xuất phát từ định hƣớng chung, việc đầu tƣ xây dựng CẢNG TÀU KHÁCH DƢƠNG ĐÔNG – PHÚ QUỐC MARINA với mục tiêu yêu cầu cụ thể nhƣ sau:  Từng bƣớc cụ thể hóa Quy hoạch chung Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Phú Quốc Khai thác triệt để tiềm năng, lợi Phú Quốc, đa dạng hóa loại hình dịch vụ du lịch – thƣơng mại  Đầu tƣ xây dựng quản lý Cảng du thuyền Dƣơng Đông – Phú Quốc Marina đáp ứng nhu cầu du lịch đƣờng biển ngày tăng hƣớng tới xây dựng Cảng du thuyền Dƣơng Đông thành trung tâm du thuyền Việt Nam khu vực  Đầu tƣ xây dựng nhà chờ tàu, khu vực neo đậu với trang thiết bị chuyên dùng đại phục vụ cho công tác làm thủ tục xuất nhập cảnh thu hút ngày đông du khách Quốc tế đến với Phú Quốc từ Phú Quốc nƣớc khác mở hƣớng phát triển du lịch biển Phú Quốc Ngân lƣu ròng theo quan điểm vốn chủ sở hữu (NCF_EPV) đƣợc xác định dựa tổng ngân lƣu ròng theo quan điểm đầu tƣ (NCF _TIPV) ngân lƣu tài trợ dự án 3.2 Tính toán phân tích tài : 3.2.1 Bảng tính suất chiết khấu dự án : Theo số liệu tính toán suất hoàn vốn yêu cầu vốn chủ sở hữu (re)2 dự án đạt 22.83% ( năm 2011) Ngân lƣu tái trợ dự án =Vay - trả re=WACC1 +( WACC1 – lãi suất tài trợ danh nghĩa)* D/E 3.2.2 Bảng tính giá : 3.2.3 Bảng tính thời gian hoàn vốn : 3.3 Phân tích kết thẩm định : 3.3.1 Theo quan điểm tổng đầu tư : Kết phân tích mô hình dự án cho thấy với suất chiết khấu (WACC1=23.28%) dự án khả thi mặt tài theo quan điểm tổng đầu tƣ  NPV(TIPV) =4,8 tỷ đồng ( > 0) : dự án cảng tàu Dƣơng Đông mang lại thu nhập tiềm cho nhà đầu tƣ với số vốn đầu tƣ ban đầu 64 tỷ đồng Căn theo tiêu chuẩn NPV dự án nên đƣợc quan tâm đầu tƣ mang lại hiệu cao  IRR(TIPV) = 24.57% ( > WACC = 23.28%) : với lãi suất chiêt khấu mà NPV dự án = , thấy lãi suất > suất chiết khấu dự án Điều cho thấy dự án chấp nhận suất chiết khâu cao suất chiết khấu dự án  PP(TIPV) = 22.71 năm : Với tính khả thi dự án chƣa hết nửa vòng đời dự án (50 năm) đạt đƣợc mức hoàn vốn ban đầu  DSCR (bình quân) = 2.52 lần : Bình quân dòng tiền ròng sau thuế năm dự án tạo lớn gấp 2.52 lần so với số tiền gốc lãi vay mà chủ đầu tƣ phải trả cho ngân hàng Chỉ số cho thấy khả toán nợ dự án tốt 3.3.2 Theo quan điểm vốn chủ sở hữu : Cũng với kết phân tích mô hình dự án cho thấy với suất chiết khấu (re=22.83%) dự án khả thi mặt tài theo quan điểm chủ đầu tƣ  Với IRR(EPV) = 26.07% ( > re = 22.83%) : với lãi suất chiêt khấu mà NPV dự án = , thấy lãi suất > suất chiết khấu dự án Điều cho thấy dự án chấp nhận suất chiết khâu cao suất chiết khấu dự án theo quan điểm chủ đầu tƣ  PP(EPV) = 18.71 năm : với quan điểm chủ đầu tƣ cần 18.15 năm dự án đạt mức hoàn vốn  Nhƣ : Xét cà hai quan điểm tổng đầu tư quan điểm chủ đầu tư dự án cảng tàu Dương Đông đảm bảo tính khả thi Và chủ đầu tư có quyền mong đợi khả sinh lời hấp dẫn từ dự án PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN 4.1 Nhận diện rủi ro : Với tình hình kinh tế Việt Nam đƣơng đầu với thách thức lớn tỷ lệ lạm phát tăng cao vài năm gần (11.75% năm 2010 năm 2011 đƣợc dự đoán tiếp tục vƣợt ngƣỡng số đạt mức 13.3%) Nhƣ kinh tế có tốc độ tăng trƣởng kinh tế từ 7-8 %/ năm dự án đầu tƣ xây dựng chứa đựng rủi ro cao : - Chỉ số giá tiêu dùng tháng đầu năm 2011 tăng mức cao kể từ tháng 3/2008, ngành vật liệu xây dựng nhóm mặt hàng tăng cao ( trung bình 3.67% - 4.38% so với tháng trƣớc), ngành du lịch lại thuốc nhóm ngành có số giá tiêu dùng tăng thấp - Lãi suất vay liên tục tăng cao bất chấp sức kìm chế ngân hàng nhà nƣớc Với chế khống chế lãi suất huy động 14%/năm nhƣng buông lãi suất cho vay, điều kiện khoản căng thẳng, lạm phát phi mã số lĩnh vực phi sản xuất chấp nhận mức vay 25% dẫn đến lãi suất thị trƣờng vƣợt trần 14%/năm, chí 20% Mặc dù dự án đƣợc hƣởng chế độ vay ƣu đãi từ phía NHNo&PTNT nhƣng với tình hình thị trƣờng tài bất ổn ngầm chứa rủi ro cao cho tính khả thi dự án - … Trƣớc rủi ro đƣợc dự báo nhƣ việc phân tích yếu tố rủi ro cho dự án phải đƣợc xem xét cụ thể Đối với dự án cảng tàu Dƣơng Đông : - Chi phí hoạt động (bao gồm CP lƣơng, CP bảo trì, CP quản lý ) đƣợc nhả quản lỷ dự án kiểm soát phạm vi tránh rủi ro ảnh hƣởng đáng kể đến dự án Nhƣng riêng chi phí xây dựng thân loại chi phí bị ảnh hƣởng lớn từ biến động thị trƣờng mối quan hệ với nhà cung cấp nên nhà quản lý khó kiểm soát đƣợc - Giá sản phẩm/ dịch vụ chứa đựng nhiều rủi ro nhu cầu khả kinh tế khách du lịch trƣớc biến động nên kinh tế thị trƣờng mang lại - Mặc dù vốn huy động chiếm 40% toàn dƣ án nhƣng xem thƣờng ảnh hƣởng chi phí lãi vay đến tính khả thi dự án 4.2 Mô kết PP phân tích độ nhạy chiều : 4.2.1 Thay đổi Chi phí xây dựng: Giả định rủi ro thị trƣờng giá nguyên vật liệu hay nhân công biến động mạnh làm ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng án Dự đoán rủi ro cách thay đổi chi phí xây dựng dao động giảm từ 10% đến tăng lên 20% Mô kết dự án nhƣ sau : Kết cho thấy : - Với chi phí xây dựng giảm mang lại hiệu dự án tốt Tại mức giảm 10 % làm tăng NPV (TIPV) từ 4,809 lên 8,584 triệu đồng ( tăng 3,775 triệu đồng, tƣơng ứng +92%) - Với mức tăng chi phí xây dựng 15% trở lên kết dự án bị thay đổi theo chiều hƣớng xấu ( NPV