GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ -[\ [\ - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực : Nguyễn Thị Ngọc Dân Lớp : VG03_K33 TP.HCM 04/2011 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP MỤC LỤC Lời cảm ơn Nhận xét giảng viên đơn vị thực tập Lời mở đầu Mục lục Chương 1: Tổng quan lý thuyết thẩm định giá bất động sản 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản .2 1.2.1 Tổng quan bất động sản .2 1.2.1.1 Khái niệm bất động sản .2 1.2.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.2.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.2.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản a Giá trị thị trường làm sở cho việc thẩm định giá b Giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá 1.2.1.5 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu b Nguyên tắc thay c Nguyên tắc cung cầu d Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai .7 1.2.1.6 Quy trình thẩm định giá bất động sản a Xác định vấn đề b Lên kế hoạch thẩm định giá c Khảo sát trường, thu thập thông tin d Phân tích thông tin ứng dụng phương pháp thẩm định giá e Ước lượng giá trị bất động sản thẩm định f Báo cáo lập chứng thư thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Tổng quan thị trường bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 1.2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.2.3 Các khu vực thị trường bất động sản 1.2.2.4 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản 10 1.3 Các phương pháp thẩm định giá trị khách sạn 11 1.3.1 Phương pháp thu nhập 11 1.3.1.1 Khái niệm 11 13.1.2 Các bước tiến hành 11 1.3.2 Phương pháp chi phí .14 1.3.2.1 Khái niệm 14 1.3.2.2 Cơ sở giá trị .14 1.3.2.3 Nguyên tắc sử dụng 14 1.3.2.4 Các bước tiến hành 14 1.3.2.5 Ứng dụng 15 1.3.2.6 Ưu nhược điểm 15 Chương 2: Tổng quan tình hình kinh doanh khách sạn địa bàn TP HCM, nước khu vực lân cận 16 2.1 Tổng quan tình hình kinh doanh khách sạn TP HCM nước 16 2.2 Tổng quan tình hình kinh doanh khách sạn khu vực Châu Á – Thái Bình Dương 25 Chương 3: Thẩm định giá trị Khách sạn Xuân Lộc tọa lạc mặt tiền Lê Anh Xuân, Q1 28 3.1 Mô tả tài sản thẩm định 28 3.1.1 Mục đích, sở giá trị phương pháp thẩm định giá 28 3.1.2 Giới thiệu Khách sạn Xuân Lộc 28 3.2 Thẩm định giá trị Khách sạn Xuân Lộc 30 3.2.1 Cách tiếp cận dựa vào phương pháp thu nhập 30 3.2.1.1 Quy mô, diện tích Khách sạn .30 3.2.1.2 Kế hoạch đầu tư chi phí xây dựng Khách sạn 31 3.2.1.3 Cơ cấu nguồn vốn kế hoạch vay vốn 32 3.2.1.4 Ước tính dòng doanh thu 33 3.2.1.5 Ước tính dòng chi phí .35 3.2.1.6 Xác định tỷ suất vốn hóa 35 3.2.1.7 Dự kiến thông số khác 39 3.2.2 Xác định giá trị tài sản thẩm định 39 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 3.2.3 Cách tiếp cận dựa vào phương pháp chi phí 42 3.2.3.1 Những tài sản so sánh .42 3.2.3.2 Phân tích điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định 43 3.3 Kết thẩm định giá trị Khách sạn Xuân Lộc 48 3.4 Nhận xét, hạn chế kiến nghị .49 3.4.1 Nhận xét, hạn chế 49 3.4.2 Kiến nghị 50 Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Bảng giá đất sơ đồ địa tài sản thẩm định Phụ lục 2: Bảng tính toán theo phương pháp thu nhập Phụ lục 3: Các tài sản so sánh dùng để tính giá trị chênh lệch theo phương pháp chi phí SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, để phát triển kinh tế tạo dựng cho vị trường quốc tế Việt Nam phải nhanh chóng hội nhập vào kinh tế giới Đến năm 2020, VN trở thành nước công nghiệp, tốc độ đô thị hóa diễn cách nhanh chóng Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, hoạt động định giá cho nhiều mục đích khác ngày đóng vai trò quan trọng Thẩm định giá bất động sản hoạt động tồn khách quan, độc lập đời sống kinh tế xã hội, cung cấp tranh tổng quát giá trị tài sản đó, sở phục vụ cho đối tượng sử dụng kết thẩm định đưa định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho vay, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản… cách hợp lý Trong giai đoạn nay, nhu cầu thẩm định giá tài sản trước đem giao dịch ngày cao, làm cho bên tham gia giao dịch yên tâm Đặc biệt giao dịch bất động sản có giá trị lớn khách sạn cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, vay vốn nhu cầu định giá cấp thiết Đặc biệt khách sạn nằm vị trí có giá trị cao, nhu cầu định giá giá trị thực chúng quan trọng hơn, đòi hỏi việc định giá phải diễn cách độc lập khách quan Nhận thức tầm quan trọng để làm rõ vấn đề trên, kết hợp với tìm hiều thực tế Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP HCM (HD Bank) định chọn đề tài: “Thẩm định giá trị Khách sạn ba Xuân Lộc theo phương pháp thu nhập phương pháp chi phí” làm đối tượng nghiên cứu Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo không tránh khỏi nhầm lẫn thiếu sót Vì mong nhận hướng dẫn Cô để giúp cho chuyên đề thực tập xác hoàn thiện Chân thành cảm ơn Cô SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác Dưới số định nghĩa thẩm định giá giới Việt Nam: Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp” Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing AVO, Úc.: “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn” Theo Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 giá: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền tài sản bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản có vai trò vị trí đặc biệt quan trọng hoạt động thẩm định giá toàn giới nước ta Điều thể giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho việc phát triển thị trường tài sản thị trường tài toàn cầu 1.2 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.2.1 Tổng quan bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm phía hay mặt đất Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai công trình xây dựng đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, công trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 1.2.1.2 Các thuộc tính bất động sản Tính bất động : Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác Người ta di chuyển bất động sản đến nơi mà họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận nhau, tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang tính chất địa phương Tính không đồng : Sự khác hình thể, vị trí, quy mô, diện tích lô đất công trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ đổi mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó thể tìm kiếm hai tài sản giống hoàn toàn, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản Tính khan : Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có nhiều nguyên nhân: - Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm - Do nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu chỗ tăng lên Vì vậy, phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài : Bất động sản bao gồm đất đai công trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững 1.2.1.3 Đặc trưng bất động sản Khả co giãn cung bất động sản kém: Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá Khả co giãn thể mặt sau: - Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường - Việc xây dựng công trình đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức tiền bạc - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ, tùy tiện chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch Thời gian mua bán dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao chủ sở hữu nên giao dịch liên quan đến phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý, dẫn đến thời gian giao dịch thường dài so với tài sản khác Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: Giá trị cao với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay bán để chuyển quyền sở hữu Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liến với đời sống sinh hoạt nhân dân nên có tầm quan trọng kinh tế, xã hội Mọi biến động đất đai có ảnh hường đến đời sống, tình hình trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp, có quy định để điều tiết quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 1.2.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản a Giá trị thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Theo Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài Chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN01) định nghĩa: Giá trị thị trường tài sản: mức giá ước tính tài sản mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, sau trình tiếp thị công khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường b Giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường; nhiên có loại tài sản chuyên dùng giao dịch phổ biến thị trường Mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi phải ước tính dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản khả mua bán thị trường tài sản Những sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị khác kết ước tính giá trị tài sản đạt dựa sở gọi giá trị phi thị trường Đây giá trị chung để loại giá trị sở giá trị khác giá trị thị trường Giá trị phi thị trường định nghĩa sau: Giá trị phi thị trường tổng số tiền ước tính mà thẩm định giá trị tài sản dựa vào công dụng kinh tế chức tài sản khả mua, bán thị trường tài sản thẩm định giá tài sản điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường ¾ Các loại giá trị phi thị trường bao gồm Giá trị sử dụng, Giá trị bán tháo hay buộc bán, Giá trị đặc biệt, Giá trị hoạt động, Giá trị tính thuế, Giá trị bảo hiểm, Giá trị lý, Giá trị đầu tư, Giá trị chấp cho vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 10 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2019 2020 2021 2022 2023 10 11 12 Tổng doanh thu 64,193,738,039 69,971,174,462 69,971,174,462 74,969,115,495 81,716,335,890 Cho thuê phòng khách sạn 33,786,177,915 36,826,933,927 36,826,933,927 39,457,429,208 43,008,597,837 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 13,514,471,166 14,730,773,571 14,730,773,571 15,782,971,683 17,203,439,135 Khu phòng họp 11,825,162,270 12,889,426,875 12,889,426,875 13,810,100,223 15,053,009,243 Tổng chi phí 25,603,732,274 29,251,277,561 29,251,277,561 30,440,261,427 34,818,600,401 25,603,732,274 29,251,277,561 29,251,277,561 30,440,261,427 34,818,600,401 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 38,142,619,364 40,272,510,501 40,272,510,501 44,081,467,668 46,450,349,088 - - - - - Thu nhập trước thuế 38,142,619,364 40,272,510,501 40,272,510,501 44,081,467,668 46,450,349,088 Thuế thu nhập 9,535,654,841 10,068,127,625 10,068,127,625 11,020,366,917 11,612,587,272 Thu nhập ròng 23,776,178,556 24,938,826,172 24,938,826,172 27,419,432,854 28,688,343,809 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 37 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2024 2025 2026 2027 2028 13 14 15 16 17 Tổng doanh thu 81,716,335,890 81,716,335,890 89,070,806,120 89,070,806,120 89,070,806,120 Cho thuê phòng khách sạn 43,008,597,837 43,008,597,837 46,879,371,642 46,879,371,642 46,879,371,642 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 17,203,439,135 17,203,439,135 18,751,748,657 18,751,748,657 18,751,748,657 Khu phòng họp 15,053,009,243 15,053,009,243 16,407,780,075 16,407,780,075 16,407,780,075 Tổng chi phí 34,818,600,401 34,818,600,401 42,631,797,466 42,631,797,466 42,631,797,466 34,818,600,401 34,818,600,401 42,631,797,466 42,631,797,466 42,631,797,466 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 46,450,349,088 46,450,349,088 45,991,622,254 45,991,622,254 45,991,622,254 - - - - - Thu nhập trước thuế 46,450,349,088 46,450,349,088 45,991,622,254 45,991,622,254 45,991,622,254 Thuế thu nhập 11,612,587,272 11,612,587,272 11,497,905,563 11,497,905,563 11,497,905,563 Thu nhập ròng 34,837,761,816 34,837,761,816 34,493,716,690 34,493,716,690 34,493,716,690 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 38 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2029 2030 2031 2032 2033 18 19 20 21 22 Tổng doanh thu 97,087,178,670 97,087,178,670 97,087,178,670 112,880,026,401 112,880,026,401 Cho thuê phòng khách sạn 51,098,515,090 51,098,515,090 51,098,515,090 59,410,540,211 59,410,540,211 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 20,439,406,036 20,439,406,036 20,439,406,036 23,764,216,084 23,764,216,084 Khu phòng họp 17,884,480,281 17,884,480,281 17,884,480,281 20,793,689,074 20,793,689,074 Tổng chi phí 49,256,161,031 49,256,161,031 49,256,161,031 58,768,315,472 58,768,315,472 49,256,161,031 49,256,161,031 49,256,161,031 58,768,315,472 58,768,315,472 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 47,383,631,240 47,383,631,240 47,383,631,240 53,664,324,529 53,664,324,529 - - - - - Thu nhập trước thuế 47,383,631,240 47,383,631,240 47,383,631,240 53,664,324,529 53,664,324,529 Thuế thu nhập 11,845,907,810 11,845,907,810 11,845,907,810 13,416,081,132 13,416,081,132 Thu nhập ròng 35,537,723,430 35,537,723,430 35,537,723,430 40,248,243,397 40,248,243,397 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 39 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2034 2035 2036 2037 2038 23 24 25 26 27 Tổng doanh thu 112,880,026,401 123,039,228,777 123,039,228,777 123,039,228,777 134,112,759,367 Cho thuê phòng khách sạn 59,410,540,211 64,757,488,830 64,757,488,830 64,757,488,830 70,585,662,825 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 23,764,216,084 25,902,995,532 25,902,995,532 25,902,995,532 28,234,265,130 Khu phòng họp 20,793,689,074 22,665,121,090 22,665,121,090 22,665,121,090 24,704,981,989 Tổng chi phí 58,768,315,472 68,206,381,533 68,206,381,533 68,206,381,533 79,406,635,426 58,768,315,472 68,206,381,533 68,206,381,533 68,206,381,533 79,406,635,426 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 53,664,324,529 54,385,460,844 54,385,460,844 54,385,460,844 54,258,737,540 - - - - - Thu nhập trước thuế 53,664,324,529 54,385,460,844 54,385,460,844 54,385,460,844 54,258,737,540 Thuế thu nhập 13,416,081,132 13,596,365,211 13,596,365,211 13,596,365,211 13,564,684,385 Thu nhập ròng 31,753,657,100 31,529,996,570 31,529,996,570 31,529,996,570 30,601,635,176 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 40 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2039 2040 2041 2042 2043 28 29 30 31 32 Tổng doanh thu 134,112,759,367 134,112,759,367 146,182,907,710 146,182,907,710 146,182,907,710 Cho thuê phòng khách sạn 70,585,662,825 70,585,662,825 76,938,372,479 76,938,372,479 76,938,372,479 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 28,234,265,130 28,234,265,130 30,775,348,992 30,775,348,992 30,775,348,992 Khu phòng họp 24,704,981,989 24,704,981,989 26,928,430,368 26,928,430,368 26,928,430,368 Tổng chi phí 79,406,635,426 79,406,635,426 92,728,481,673 92,728,481,673 92,728,481,673 79,406,635,426 79,406,635,426 92,728,481,673 92,728,481,673 92,728,481,673 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 54,258,737,540 54,258,737,540 53,007,039,637 53,007,039,637 53,007,039,637 - - - - - Thu nhập trước thuế 54,258,737,540 54,258,737,540 53,007,039,637 53,007,039,637 53,007,039,637 Thuế thu nhập 13,564,684,385 13,564,684,385 13,251,759,909 13,251,759,909 13,251,759,909 Thu nhập ròng 30,601,635,176 30,601,635,176 28,754,544,131 28,754,544,131 28,754,544,131 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 41 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2044 2045 2046 2047 2048 33 34 35 36 37 Tổng doanh thu 159,339,369,404 159,339,369,404 159,339,369,404 173,679,912,650 173,679,912,650 Cho thuê phòng khách sạn 83,862,826,002 83,862,826,002 83,862,826,002 91,410,480,342 91,410,480,342 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 33,545,130,401 33,545,130,401 33,545,130,401 36,564,192,137 36,564,192,137 Khu phòng họp 29,351,989,101 29,351,989,101 29,351,989,101 31,993,668,120 31,993,668,120 Tổng chi phí 95,858,334,665 95,858,334,665 95,858,334,665 99,269,874,427 99,269,874,427 95,858,334,665 95,858,334,665 95,858,334,665 99,269,874,427 99,269,874,427 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 63,033,648,338 63,033,648,338 63,033,648,338 73,962,651,823 73,962,651,823 - - - - - Thu nhập trước thuế 63,033,648,338 63,033,648,338 63,033,648,338 73,962,651,823 73,962,651,823 Thuế thu nhập 15,758,412,085 15,758,412,085 15,758,412,085 18,490,662,956 18,490,662,956 Thu nhập ròng 47,275,236,254 47,275,236,254 47,275,236,254 55,471,988,867 55,471,988,867 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 42 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2049 2050 2051 2052 2053 38 39 40 41 42 Tổng doanh thu 173,679,912,650 189,311,104,788 189,311,104,788 189,311,104,788 206,349,104,219 Cho thuê phòng khách sạn 91,410,480,342 99,637,423,573 99,637,423,573 99,637,423,573 108,604,791,694 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 36,564,192,137 39,854,969,429 39,854,969,429 39,854,969,429 43,441,916,678 Khu phòng họp 31,993,668,120 34,873,098,250 34,873,098,250 34,873,098,250 38,011,677,093 Tổng chi phí 99,269,874,427 102,988,452,767 102,988,452,767 102,988,452,767 107,041,703,158 99,269,874,427 102,988,452,767 102,988,452,767 102,988,452,767 107,041,703,158 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 73,962,651,823 85,875,265,621 85,875,265,621 85,875,265,621 98,860,014,661 - - - - - Thu nhập trước thuế 73,962,651,823 85,875,265,621 85,875,265,621 85,875,265,621 98,860,014,661 Thuế thu nhập 18,490,662,956 21,468,816,405 21,468,816,405 21,468,816,405 24,715,003,665 Thu nhập ròng 55,471,988,867 64,406,449,216 64,406,449,216 64,406,449,216 74,145,010,996 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 43 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2054 2055 2056 2057 2058 43 44 45 46 47 Tổng doanh thu 206,349,104,219 206,349,104,219 224,920,523,599 224,920,523,599 224,920,523,599 Cho thuê phòng khách sạn 108,604,791,694 108,604,791,694 118,379,222,947 118,379,222,947 118,379,222,947 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 43,441,916,678 43,441,916,678 47,351,689,179 47,351,689,179 47,351,689,179 Khu phòng họp 38,011,677,093 38,011,677,093 41,432,728,031 41,432,728,031 41,432,728,031 Tổng chi phí 107,041,703,158 107,041,703,158 111,459,746,084 111,459,746,084 111,459,746,084 107,041,703,158 107,041,703,158 111,459,746,084 111,459,746,084 111,459,746,084 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 447,386,400 98,860,014,661 98,860,014,661 113,013,391,115 113,013,391,115 113,013,391,115 - - - - - Thu nhập trước thuế 98,860,014,661 98,860,014,661 113,013,391,115 113,013,391,115 113,013,391,115 Thuế thu nhập 24,715,003,665 24,715,003,665 28,253,347,779 28,253,347,779 28,253,347,779 Thu nhập ròng 74,145,010,996 74,145,010,996 84,760,043,336 84,760,043,336 84,760,043,336 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 44 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2059 2060 2061 48 49 50 Tổng doanh thu 245,163,370,723 245,163,370,723 245,163,370,723 Cho thuê phòng khách sạn 129,033,353,012 129,033,353,012 129,033,353,012 Dịch vụ ăn uống (nhà hàng) 51,613,341,205 51,613,341,205 51,613,341,205 Khu phòng họp 45,161,673,554 45,161,673,554 45,161,673,554 Tổng chi phí 116,275,412,874 116,275,412,874 116,275,412,874 116,275,412,874 116,275,412,874 116,275,412,874 447,386,400 447,386,400 447,386,400 128,440,571,449 128,440,571,449 128,440,571,449 - - - Thu nhập trước thuế 128,440,571,449 128,440,571,449 128,440,571,449 Thuế thu nhập 32,110,142,862 32,110,142,862 32,110,142,862 Thu nhập ròng 96,330,428,587 96,330,428,587 96,330,428,587 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Khấu hao Thu nhập trước thuế lãi vay Trả lãi vay SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 45 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP PHỤ LỤC 2H: PHÂN TÍCH DÒNG NGÂN LƯU Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV 2009 2010 10,737,273,600 2,684,318,400 10,737,273,600 16,829,836,364 18,512,820,000 2,684,318,400 3,505,909,091 3,856,500,000 (1,682,983,636) (350,590,909) (6,092,562,764) (821,590,691) 2014 58,893,337,650 58,893,337,650 40,515,967,349 23,689,459,424 3,435,927,552 4,889,359,705 8,501,220,668 18,377,370,301 0.6117 11,242,101,319 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 2011 54,030,585,000 54,030,585,000 2012 54,030,585,000 54,030,585,000 2013 54,030,585,000 54,030,585,000 37,681,405,121 20,787,234,720 4,563,341,280 4,489,747,271 7,841,081,850 16,349,179,879 1.0000 16,349,179,879 37,287,705,089 20,787,234,720 4,187,536,704 4,489,747,271 7,823,186,394 16,742,879,911 0.8489 14,212,971,062 37,005,851,657 20,787,234,720 3,811,732,128 4,489,747,271 7,917,137,538 17,024,733,343 0.7206 12,268,451,134 2015 58,893,337,650 58,893,337,650 2016 58,893,337,650 58,893,337,650 2017 64,193,738,039 64,193,738,039 2018 64,193,738,039 64,193,738,039 40,234,113,917 23,689,459,424 3,060,122,976 4,889,359,705 8,595,171,812 18,659,223,733 0.5193 9,689,746,388 36,365,769,255 22,479,578,879 4,894,597,283 8,991,593,093 22,527,568,395 0.4408 9,930,882,985 40,469,731,958 25,603,732,274 5,330,344,842 9,535,654,841 23,724,006,081 0.3742 8,878,023,371 40,469,731,958 25,603,732,274 5,330,344,842 9,535,654,841 23,724,006,081 0.3177 7,536,522,387 46 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2019 64,193,738,039 64,193,738,039 2020 69,971,174,462 69,971,174,462 2021 10 69,971,174,462 69,971,174,462 2022 11 74,969,115,495 74,969,115,495 2023 12 81,716,335,890 81,716,335,890 40,469,731,958 25,603,732,274 5,330,344,842 9,535,654,841 23,724,006,081 0.2697 6,397,726,984 45,123,666,305 29,251,277,561 5,804,261,119 10,068,127,625 24,847,508,157 0.2289 5,688,204,843 45,123,666,305 29,251,277,561 47,683,377,348 30,440,261,427 53,206,890,081 34,818,600,401 5,804,261,119 10,068,127,625 24,847,508,157 0.1943 4,828,696,811 6,222,749,004 11,020,366,917 27,285,738,147 0.1650 4,501,295,373 6,775,702,408 11,612,587,272 28,509,445,808 0.1400 3,992,503,355 2024 13 81,716,335,890 81,716,335,890 2025 14 81,716,335,890 81,716,335,890 2026 15 89,070,806,120 89,070,806,120 2027 16 89,070,806,120 89,070,806,120 2028 17 89,070,806,120 89,070,806,120 53,206,890,081 34,818,600,401 53,206,890,081 34,818,600,401 61,494,960,979 42,631,797,466 61,494,960,979 42,631,797,466 61,494,960,979 42,631,797,466 6,775,702,408 11,612,587,272 28,509,445,808 0.1189 3,389,221,863 6,775,702,408 11,612,587,272 28,509,445,808 0.1009 2,877,098,356 7,365,257,950 11,497,905,563 27,575,845,141 0.0857 2,362,378,463 7,365,257,950 11,497,905,563 27,575,845,141 0.0727 2,005,414,655 7,365,257,950 11,497,905,563 27,575,845,141 0.0617 1,702,389,351 2029 2030 2031 2032 2033 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 47 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 18 97,087,178,670 97,087,178,670 19 97,087,178,670 97,087,178,670 20 97,087,178,670 97,087,178,670 21 112,880,026,401 112,880,026,401 22 112,880,026,401 112,880,026,401 69,118,132,898 49,256,161,031 69,118,132,898 49,256,161,031 69,118,132,898 49,256,161,031 81,497,914,359 58,768,315,472 81,497,914,359 58,768,315,472 8,016,064,058 11,845,907,810 27,969,045,772 0.0524 1,465,758,501 8,016,064,058 11,845,907,810 27,969,045,772 0.0445 1,244,277,165 8,016,064,058 11,845,907,810 27,969,045,772 0.0378 1,056,262,449 9,313,517,755 13,416,081,132 31,382,112,041 0.0321 1,006,076,649 9,313,517,755 13,416,081,132 31,382,112,041 0.0272 854,054,880 2034 23 112,880,026,401 112,880,026,401 2035 24 123,039,228,777 123,039,228,777 2036 25 123,039,228,777 123,039,228,777 2037 26 123,039,228,777 123,039,228,777 2038 27 134,112,759,367 134,112,759,367 81,497,914,359 58,768,315,472 91,936,520,414 68,206,381,533 91,936,520,414 68,206,381,533 91,936,520,414 68,206,381,533 103,995,221,080 79,406,635,426 9,313,517,755 13,416,081,132 31,382,112,041 0.0231 725,004,143 10,133,773,671 13,596,365,211 31,102,708,362 0.0196 609,973,879 10,133,773,671 13,596,365,211 31,102,708,362 0.0166 517,804,651 10,133,773,671 13,596,365,211 31,102,708,362 0.0141 439,562,522 11,023,901,268 13,564,684,385 30,117,538,287 0.0120 361,323,850 2039 2040 2041 2042 2043 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 48 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 28 134,112,759,367 134,112,759,367 29 134,112,759,367 134,112,759,367 30 146,182,907,710 146,182,907,710 31 146,182,907,710 146,182,907,710 32 146,182,907,710 146,182,907,710 103,995,221,080 79,406,635,426 103,995,221,080 79,406,635,426 117,969,561,284 92,728,481,673 117,969,561,284 92,728,481,673 117,969,561,284 92,728,481,673 11,023,901,268 13,564,684,385 30,117,538,287 0.0102 306,726,528 11,023,901,268 13,564,684,385 30,117,538,287 0.0086 260,379,056 11,989,319,703 13,251,759,909 28,213,346,425 0.0073 207,059,847 11,989,319,703 13,251,759,909 28,213,346,425 0.0062 175,772,366 11,989,319,703 13,251,759,909 28,213,346,425 0.0053 149,212,534 2044 33 159,339,369,404 159,339,369,404 2045 34 159,339,369,404 159,339,369,404 2046 35 159,339,369,404 159,339,369,404 2047 36 173,679,912,650 173,679,912,650 2048 37 173,679,912,650 173,679,912,650 124,707,684,058 95,858,334,665 124,707,684,058 95,858,334,665 124,707,684,058 95,858,334,665 132,052,237,882 99,269,874,427 132,052,237,882 99,269,874,427 13,090,937,308 15,758,412,085 34,631,685,345 0.0045 155,481,615 13,090,937,308 15,758,412,085 34,631,685,345 0.0038 131,987,788 13,090,937,308 15,758,412,085 34,631,685,345 0.0032 112,043,963 14,291,700,499 18,490,662,956 41,627,674,768 0.0027 114,327,761 14,291,700,499 18,490,662,956 41,627,674,768 0.0023 97,052,428 2049 2050 2051 2052 2053 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 49 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV Năm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 38 173,679,912,650 173,679,912,650 39 189,311,104,788 189,311,104,788 40 189,311,104,788 189,311,104,788 41 189,311,104,788 189,311,104,788 42 206,349,104,219 206,349,104,219 132,052,237,882 99,269,874,427 140,057,801,549 102,988,452,767 140,057,801,549 102,988,452,767 140,057,801,549 102,988,452,767 148,783,865,947 107,041,703,158 14,291,700,499 18,490,662,956 41,627,674,768 0.0020 82,387,460 15,600,532,377 21,468,816,405 49,253,303,239 0.0017 82,750,197 15,600,532,377 21,468,816,405 49,253,303,239 0.0014 70,246,347 15,600,532,377 21,468,816,405 49,253,303,239 0.0012 59,631,873 17,027,159,123 24,715,003,665 57,565,238,273 0.0010 59,164,079 2054 43 206,349,104,219 206,349,104,219 2055 44 206,349,104,219 206,349,104,219 2056 45 224,920,523,599 224,920,523,599 2057 46 224,920,523,599 224,920,523,599 2058 47 224,920,523,599 224,920,523,599 148,783,865,947 107,041,703,158 148,783,865,947 107,041,703,158 158,295,276,140 111,459,746,084 158,295,276,140 111,459,746,084 158,295,276,140 111,459,746,084 17,027,159,123 24,715,003,665 57,565,238,273 0.0009 50,224,176 17,027,159,123 24,715,003,665 57,565,238,273 0.0007 42,635,124 18,582,182,277 28,253,347,779 66,625,247,459 0.0006 41,889,074 18,582,182,277 28,253,347,779 66,625,247,459 0.0005 35,559,486 18,582,182,277 28,253,347,779 66,625,247,459 0.0005 30,186,321 2059 SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 2060 2061 50 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA I Ngân lưu vào Tổng doanh thu Vay nợ II Ngân lưu Tổng chi phí Trả nợ ngân hàng Thuế VAT phải nộp Thuế thu nhập Ngân lưu ròng Hệ số chiết khấu (R=17.8%) PV CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 48 49 50 245,163,370,723 245,163,370,723 245,163,370,723 245,163,370,723 245,163,370,723 245,163,370,723 168,662,713,251 116,275,412,874 168,662,713,251 116,275,412,874 168,662,713,251 116,275,412,874 20,277,157,515 32,110,142,862 76,500,657,472 0.0004 29,423,290 20,277,157,515 32,110,142,862 76,500,657,472 0.0003 24,977,326 20,277,157,515 32,110,142,862 76,500,657,472 0.0003 21,203,163 Î Giá trị Khách sạn Xuân Lộc Theo Vốn hóa trực tiếp V = I1 / R = 33,243,350,280/23.7% = 140,267,300,759 đồng Ö Làm tròn: 140,267,000,000 đồng (Một trăm bốn mươi tỷ hai trăm sáu mươi bảy triệu đồng) Theo DCF V = Tổng PV + V lý = 138,473,229,067 + 3,963,423,727 đồng = 142,436,652,700 đồng Ö Làm tròn: 142,437,000,000 đồng (Một trăm bốn mươi hai tỷ bốn trăm ba mươi bảy triệu đồng) SVTH: NGUYỄN THỊ NGỌC DÂN – LỚP VG3 – K33 51 ... khác, giá bất động sản thị trường giá cân cung cầu 1.3 Các phương pháp thẩm định giá trị khách sạn 1.3.1 Phương pháp thu nhập 1.3.1.1 Khái niệm Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa... loại giá trị phi thị trường bao gồm Giá trị sử dụng, Giá trị bán tháo hay buộc bán, Giá trị đặc biệt, Giá trị hoạt động, Giá trị tính thu , Giá trị bảo hiểm, Giá trị lý, Giá trị đầu tư, Giá trị. .. 1.3.2 Phương pháp chi phí 1.3.2.1 Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá 1.3.2.2