Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com Đặt vấn đề Chuyên đề Định giá bất động sản I CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhìn chung, sách quản lý đất đai nói chung sách liên quan đến giá đất Việt Nam chia làm giai đoạn Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 gắn liền với việc Nhà nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai (năm 1998 năm 2001) Giai đoạn từ năm 2003 đến với việc Nhà nước ta ban hành Luật đất đai năm 2003 thay cho Luật đất đai năm 1993 II.1 Chính sách liên quan đến giá đất từ năm 1993-2003 Đất đai tài nguyên vô giá quốc gia nguồn lực quan trọng trình sản xuất Năm 1993, đánh dấu cột mốc quan trọng Quốc hội thông qua ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hoá quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan đoàn thể, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài Ngoài ra, Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân nước thuê đất gọi chung người sử dụng đất (Điều 1) Điều đáng ý lần quy định Nhà nước đất đai quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất nộp thuế sử dụng đất theo quy định Để có xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất làm loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất sau (Điều 11): 1- Đất nông nghiệp; 2- Đất lâm nghiệp; 3- Đất khu dân cư nông thôn; 4- Đất đô thị; 5- Đất chuyên dùng; 6- Đất chưa sử dụng Căn vào loại đất điều kiện phát triển kinh tế-xã hội địa phương theo thời gian, Chính phủ quy định khung giá loại đất (Điều 12) Mặc dù Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất Luật chưa quy định cụ thể Nhaxanh’s Training | đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, bước đầu Nhà nước thể chế hoá quy định quản lý đất đai đối tượng sở hữu đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, v.v Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật bổ sung, sửa đổi số điều Luật đất đai năm 1993 Điểm sách liên quan đến giá đất “Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức trị, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất” quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất đối tượng thuê đất Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 chưa quy định cụ thể nguyên tắc xác định khung giá loại đất mà giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định dựa vào Luật chuyên ngành khác Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v để xác định giá đất Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001, có số điều liên quan đến giá đất Theo điều 12 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001 giao cho “Chính phủ quy định khung giá loại đất cho vùng, theo thời gian nguyên tắc, phương pháp xác định giá loại đất” địa phương vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định giá đất địa phương Đây điểm so với Luật đất đai năm 1993 Để cụ thể hoá quy định Luật đất đai, Chính phủ ban hành Nghị định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất bị thu hồi Theo điều Nghị định giá chuẩn loại đất tính theo hạng đất chia theo vùng đồng bằng, trung du, miền núi Căn vào tiêu chí trên, Chính phủ ban hành khung giá chuẩn tối thiểu cho loại đất: (1) đất nông nghiệp, lâm nghiệp; (2) đất dân cư nông thôn; (3) đất dân cư vùng ven đô thị, thị trấn; (4) đất đô thị loại đất lại chia theo hạng khác tuỳ thuộc vị trí, địa hình loại đất Để khung giá đất sát với điều kiện thực tế địa phương, Nghị định quy định cho UBND tỉnh/thành phố vào khung giá tối thiểu quy định Nghị định để ban hành giá đất theo loại đất, hạng đất theo điều kiện địa phương theo nguyên tắc không thấp mức khung giá tối thiểu Trong trường hợp giá đất có biến đổi lớn thấp 20% so với mức giá chuẩn, quan quản lý nhà nước điều chỉnh lại mức khung giá chuẩn Việc ban hành khung giá chuẩn loại đất, bước đầu Nhà nước tiền tệ hoá đất đai, coi đất đai loại hàng hoá tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai bất động sản Tuy nhiên, tiêu chí để xác định giá đất quy định Nghị định mang tính hành (ban hành khung giá chuẩn tối thiểu loại đất), chưa có khoa học để tính giá đất Cụ thể, Nghị định chưa đưa cách tính giá đất để đưa bảng giá chuẩn Do vậy, áp dụng vào thực tế tính giá đất để đền bù đất công trình công cộng đường xá thấp so với giá thị trường dẫn đến khiếu kiện người dân tính giá đất bồi thường Nhằm đưa khung giá sát với thị trường, ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 87/NĐ-CP quy định khung giá loại đất, thay cho Nghị định 80/NĐ-CP Chính phủ Theo đó, Nghị định bổ sung tiêu chí vào khả sinh lợi, giá trị sử dụng Nhaxanh’s Training | giá đất địa phương vào tính giá đất đô thị khu thương mại, khu du lịch, v.v tiêu chí khác để chia nhiều hạng đất khác để tính giá đất (Xem bảng 1) Một điểm đáng ý khác Nghị định 87/NĐ-CP đưa hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,81,2 lần mức giá loại đô thị, loại đường phố vị trí đất để địa phương vận dụng làm tính giá đất đô thị Bảng 4.1: So sánh Nghị định 80/NĐ-CP 87/NĐ-CP khung giá đất Xác định khung giá đất Đất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất nông thôn Đất vùng ven đô thị, khu thương mại, du lịch Đất đô thị Nghị định 80 Nghị định 87 Giá đất xác định theo Nghị định 80 hạng đất chia theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Giá đất xác định theo Nghị định 80 hạng đất chia theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi giá đất chia làm loại chia làm loại chia thành hạng đất giá đất xác định theo phân loại đô thị (5 loại), theo loại đường phố (3-4 loại) theo vị trí ( vị trí đường phố) giống Nghị định 80/CP bổ sung thêm yếu tố sinh lợi đất (K), mức độ hoàn thiện sở hạ tầng để tính giá đất Tiếp theo, ngày 21 tháng năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP sửa đối, bổ sung khoản 2, điều Nghị định 87/NĐ-CP Theo đó, mức điều chỉnh tăng giảm hệ số K không vượt 50% theo quy định Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ Ngoài ra, số loại đất đất nông nghiệp, đất sử dụng có liên quan đến yếu tố nước ngoài, đền bù đất lại chịu điều chỉnh Luật khác Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v Nhìn chung, văn pháp quy quy định đến giá đất tương đối phức tạp, chồng chéo nhiều loại đất với Cụ thể: - Đối với loại đất nông nghiệp, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 quy định loại đối tượng đất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng loại không thuộc diện nộp thuế Đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư sử dụng đất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế lại theo quy định nộp thuế Luật đầu tư nước Việt Nam Theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, để xác định giá đất để tính thuế là: (1) diện tích; (2) hạng đất; (3) định suất thuế Nhìn chung, việc quy định Luật tính thuế sử dụng đất nông nghiệp phức tạp, gây khó khăn cho quan thuế xác định giá trị nộp thuế người sử dụng đất - Đối với đối tượng thuộc diện nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994) Luật sửa đổi năm 1999 tính thuế dựa vào: diện tích đất tính thuế diện tích thực tế quyền sử dụng đất; giá đất tính thuế giá UBND tỉnh/thành phố quy định theo khung giá Chính phủ, phù hợp với giá đất thực tế địa phương Nhaxanh’s Training | - Đối với quy định tiền thuê đất chịu điều chỉnh văn pháp quy như: Quyết định số 1417/TC/TCĐN ngày 31/12/1994 Bộ Tài ban hành quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam; Quyết định số 179/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 Bộ trưởng Bộ Tài sửa đổi Quyết định 1417; Thông tư số 81/TT-BTC ngày 30/6/1999 Quyết định số 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 Bộ trưởng Bộ Tài quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất Theo văn pháp quy quy định tiền thuê đất tính sau: + Đối với mặt đất thuộc khu vực đất đô thị tính theo khung giá với mức tiền thuê đất áp dụng cho nhóm đô thị (5 nhóm đô thị) theo công thức sau: Tiền cho thuê đất (USD/m2/năm) = (Mức quy định cho loại đô thị) x (hệ số địa điểm) x (hệ số kết cấu hạ tầng) x (hệ số ngành nghề) + Đối với đất thuộc khu vực đô thị, có mức tiền thuê đất: mức thứ áp dụng vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng; mức thứ hai áp dụng vùng đất khác + Đối với mặt đất, mặt nước, mặt biển, tiền thuê đất áp dụng cho tổ chức nước tính hàng năm đơn vị diện tích cho toàn diện tích theo hợp đồng văn pháp luật khác Nhà nước Giá cho thuê đất UBND tỉnh/thành phố nơi có đất cho thuê quy định theo Nghị định 87/NĐ-CP, có phân theo ngành kinh tế-xã hội Ngoài ra, văn nêu quy định nguyên tắc xác định mức tiền thuê đất, quy định thời điểm tính tiền thuê đất, phương pháp tính tiền thuê đất, miễn giảm thuê đất v.v + Về bồi thường thiệt hại thu hồi đất quy định văn như: Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ thay cho Nghị định 90/NĐ-CP Theo đó, giá đất để tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố định cho dự án Việc xác định giá đất đền bù xây dựng sở giá đất địa phương ban hành theo quy định Chính phủ nhân với hệ số (K) để đảm bảo giá đất đền bù phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Tóm lại, Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998 2001, văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai văn pháp lý quan trọng thể đường lối đổi Đảng Nhà nước ta Những kết đạt việc thực Luật đất đai tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng kinh tế-xã hội, pháp luật đất đai hành bộc lộ số điều bất cập, đặc biệt vấn đề sở hữu xác định giá đất, cụ thể sau: Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành mang nặng tính bao cấp, mối quan hệ kinh tế điều chỉnh Chưa có đủ chế định cần thiết định giá đất, điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường thu hồi đất, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất; Tình trạng vi phạm pháp luật, tranh chấp khiếu nại đất đai, đặc biệt việc đền bù giải phóng mặt tiếp tục vấn đề xúc quy định chế tài giải thiếu chưa có tính khả thi; Nhaxanh’s Training | Luật đất đai năm 1993 phân loại đất thành loại Việc phân loại đất vừa theo tiêu chí mục đích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến đan xen, chồng chéo loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý, tính giá đất Ngoài ra, Luật lại quy định riêng việc sử dụng, thuê đất người sử dụng có yếu tố nước II.2 Chính sách liên quan đến giá đất từ năm 2003 đến Để khắc phục thiếu sót Luật đất đai năm 1993, Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai năm 2003, thay cho Luật đất đai năm 1993 Một số điểm Luật đất đai năm 2003 liên quan đến xác định giá đất sau: Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thực chức quản lý đất đai thông qua thực quyền: định mục đích sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất; Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua sách tài đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; Luật đất đai đưa khái niệm định nghĩa “ giá quyền sử dụng đất hay gọi giá đất” “giá trị quyền sử dụng đất” để có xác định giá đất (Điều 4); Để tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2003 phân chia đất thành loại nhóm sau: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất Điểm khác biệt Luật đất đai so với Luật đất đai năm 1993 liên quan đến giá đất quy định rõ nguồn hình thành giá đất nguyên tắc xác định giá đất Điều 55 Điều 66 Luật Về nguồn hình thành giá đất, bao gồm: Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Về nguyên tắc xác định giá đất: Nhaxanh’s Training | - Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Tiếp theo đó, Bộ Tài có Thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định 188/NĐ-CP Theo Điều Nghị định 188/NĐ-CP, có phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Trên sở phương pháp xác định giá đất trên, Chính phủ giao cho UBND tỉnh lựa chọn phương pháp kết hợp phương pháp để xác định giá đất địa phương theo nhóm đất cho phù hợp với điều kiện thực tế (bảng 2) Ngoài ra, bên cạnh phương pháp xác định giá đất trên, sách Nhà nước liên quan đến giá đất đề cập đến văn pháp quy khác như: Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bảng 4.2: Phân cấp thẩm quyền xác định giá đất Việt Nam Khung giá đất Chính phủ Chính phủ ban hành khung giá đất nhóm đất trừ số loại đất rừng phòng hộ/rừng đặc dụng, đất sử dụng mục đích công cộng, quan, nhóm đất chưa sử dụng Điều chỉnh - Chính phủ điều chỉnh khung giá đất khung giá đất trường hợp giá đất biến động +/30% so với khung giá ban hành Phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố vị trí đất Nhaxanh’s Training | UBND tỉnh/thành phố - UBND tỉnh quyền giá đất cụ thể nhóm đất vào khung giá Chính phủ (nhưng giới hạn +/20% khung giá) - UBND tỉnh ban hành giá đất loại đất rừng phòng hộ/rừng đặc dụng, đất sử dụng mục đích công cộng, quan, nhóm đất chưa sử dụng - UBND tỉnh điều chỉnh giá đất cụ thể giá đất biến động địa phương không vượt mức tăng/giảm tối đa (+20%) (-10%) so với khung giá CP - Do UBND tỉnh thực Nguồn: tổng hợp từ Nghị định 188/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất: quy định Điều cần phải bổ sung xem xét cho hợp lý tính theo phương pháp thu nhập có bất cập sau: Thứ nhất, hai đất liền kề nhau, hạng đất, trồng hai loại khác có mức sinh lợi khác giá đất khác không hợp lý Thứ hai, giá đất vào lãi suất tiền gửi tiết kiệm mà phải vào diễn biến thị trường Thứ ba, tính theo phương pháp (đối với đất nông nghiệp) bị ảnh hưởng thay đổi hàng năm lớn yếu tố giá nông sản Thứ tư, tính theo phương pháp giá đất cao không phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường giá đất phản ánh không thực Mặt khác phương pháp so sánh (phương pháp loại trừ) cần cân nhắc kỹ theo phương pháp giá đất có tài sản nhà cửa vật kiến trúc đất giá đất trống Nhưng thực tế hầu hết giá đất có tài sản nhà cửa vật kiến trúc đất thường nhỏ giá đất trống phương pháp tính thực tiễn Đối với trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất có công trình đầu tư xây dựng đất (có tài sản đất), giá trị lại tài sản đất khấu trừ vào giá ghi sổ sách kế toán (nguyên giá tổng chi phí đầu tư xây dựng) chưa phản ánh giá trị thị trường thời điểm định giá Để giải khó khăn, vướng mắc trên, ngày 13/3/2006, Bộ Tài ban hành Thông tư số 17/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 3/8/2005 thẩm định giá Theo đó, tuỳ theo điều kiện cụ thể địa phương áp dụng theo phương pháp xác định giá đất kết hợp phương pháp khác sau đây: i) Phương pháp so sánh; ii) Phương pháp chi phí; iii) Phương pháp thu nhập; iv) Phương pháp thặng dư; v) Phương pháp lợi nhuận Một điểm ý khoản 1, Điều 10 Nghị định 188 quy định khái niệm đô thị thực tế thành phố trực thuộc Trung ương thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hay tỉnh có thành phố, thị xã thuộc tỉnh có diện tích rộng, có nhiều xã xa trung tâm thành phố, thị xã xã miền núi huyện Sóc Sơn thuộc thành phố Hà Nội, xã huyện Cần Giờ thuộc thành phố Hồ Chí Minh v.v Do xếp xã vào đô thị khung giá áp dụng Điều khó khăn (giá đất thực tế nhỏ khung) Song xếp vào loại xã khung giá lại không phù hợp theo khái niệm đơn vị hành xã lại thuộc đô thị (thành phố trực thuộc Trung ương v.v.); coi xã xã nông thôn giá đất xã cận nội thành cao nên vượt khung quy định Điều Do đề nghị quy định vấn đề xã (các xã coi xã ven đô cách xác định giá đất v.v.) Về xác định giá đất: Nhìn chung, việc xác định giá đất vào giá chuyển nhượng, khả sinh lợi v.v mức giá đất nông nghiệp khu vực dân cư cao đất nông nghiệp bình thường khác không nằm khu dân cư chi phí sản xuất thấp, khả sinh lợi cao v.v (mức giá loại trừ yếu lợi ích kỳ vọng - giá ảo chờ quy hoạch) Do theo sách hành, có quy định giá đất nông nghiệp nằm khu dân cư gấp hai lần giá đất nông nghiệp cao vùng khó thực thực sách có liên quan đến tài đất đai bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Nhaxanh’s Training | Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, tổ chức, cá nhân lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thuê đất Giá thuê đất theo mức giá Uỷ ban nhân dân tỉnh công bố vào ngày 1/1 hàng năm (ổn định năm) đấu giá quyền sử dụng đất để xác định giá thuê Tuy nhiên thời hạn thuê đất lên đến 50 hay 70 năm mức giá thuê tổ chức đấu giá xác định mức giá có thời hạn dài vậy, lúc chưa có văn quy định cụ thể mức giá đấu giá lại có hiệu lực nào, đề nghị cần có quy định cụ thể vấn đề Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp quy định Nghị định 188 Tuy nhiên, Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường thường giá đất hay đất nông nghiệp giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, loại đất tham gia thị trường bất động sản Hiện hầu hết tỉnh, thành phố quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tỷ lệ % so với đất liền kề (thường từ 40% đến 70%); việc quy định tùy theo quan điểm tỉnh, thành phố, trực tiếp ảnh hưởng đến nguồn thu tiền thuê đất hay thu hút nguồn vốn đầu tư Tuy nhiên, để hạn chế chênh lệch lớn tỉnh, thành phố, Nghị định cần có quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tối đa, tối thiểu % so với đất liền kề II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ ĐẤT ĐAI II.1 Thực tế áp dụng phương pháp xác định giá đất Việt Nam Mặc dù có nhiều nghiên cứu liên quan đến đất đai Việt Nam, chủ yếu nghiên cứu tập trung chủ yếu đến quyền sử dụng đất, sách quản lý đất đai, ảnh hưởng thị trường đất đai đến vấn đề xoá đói giảm nghèo, v.v mà đề cập đến phương pháp tính giá đất Ví dụ, nghiên cứu “ Thị trường đất công nghiệp, thương mại ảnh hưởng tới người nghèo” (ADB, 2006) Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá mức độ hiệu quả, minh bạch quán bước thực Luật đất đai đất công nghiệp,và thương mại, bao gồm trình quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuê đất, giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp dựa điều tra số tỉnh Ở tỉnh miền Nam, phát quan trọng nghiên cứu liên quan đến giá đất khung giá địa phương đưa thường không sát với chuyển nhượng thực tế nên gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt Trong số 120 hộ điều tra, có 48,76% số hộ lòng với mức giá đền bù, đa phần hộ cho đơn giá đền bù không thoả đáng Việc thu hồi đất theo giá đền bù chưa thoả đáng dẫn đến phần lớn hộ gia đình cho đời sống họ sau nhận tiền đền bù không trước lúc nhận tiền đền bù Vì vậy, nghiên cứu đưa kiến nghị cụ thể liên quan đến khung giá đất sau: - Nhà nước cần điều chỉnh hạng đất theo với điều kiện thực tế để tránh người dân bị thiệt thòi thu hồi đất; Giao cho UBND tỉnh thực việc phân hạng đất quan chịu trách nhiệm ban hành khung giá đất địa phương Một nghiên cứu khác nhóm nghiên cứu CoKIP-CIEM (2006) ADB tài trợ tập trung vào thị trường đất đai khu vực công nghiệp thương mại doanh nghiệp hộ dân tỉnh Quảng Nam Bình Định cho thấy có sách khác giá đất bồi thường giải phóng mặt tỉnh Tại Quảng Nam, giá đất để tính bồi thường giá đất có mục đích sử dụng với đất bị thu hồi thời điểm có định thu hồi đất, UBND tỉnh công bố vào ngày 1/1 hàng năm Về loại đất bồi thường: giá đất bồi thường xác định Nhaxanh’s Training | theo loại đất tùy theo trường hợp Ví dụ, nhóm đất nông nghiệp có trường hợp sau: đất nông nghiệp xen kẽ liền kề với đất khu vực dân cư; đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức; đất giao khoán sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường; đất lâm nghiệp; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã Trong đó, Bình Định, UBND tỉnh xây dựng khung giá riêng cho đối tượng tái định cư theo đánh giá người dân giá tương đối phù hợp với giá bồi thường Tuy nhiên, phần lớn hộ dân tỉnh điều tra cho đơn giá đến bù đất phi nông nghiệp thấp, đặc biệt khó khăn hộ gia đình có đông nhân bị lấy đất khả họ chuyển nghề sang lĩnh vực phi nông nghiệp khó khăn Ngoài ra, báo cáo nghiên cứu đưa số kết luận đáng ý: - Cơ chế giá đền bù đất đai (10/2005) theo áp theo khung giá năm 1994; - Việc thu hồi đất hộ gia đình làm đất KCN thực nội cộm nhiều vấn đề: (i) phương pháp thu hồi đất quan chức áp dụng gặp nhiều phản ứng người dân; (ii) giá đất nông nghiệp sử dụng để thực đền bù thấp; (iii) việc thu hồi đất gắn liền với việc tái định cư hộ bị thu hồi đất chưa hoạch định đầy đủ, đồng bộ, vấn đề quy hoạch “ bị treo” bị lấy đất chưa có nơi tái định cư Tương tự kết nghiên cứu trên, kết nghiên cứu thị trường đất đai tỉnh Hà Tây, Phú Thọ (ADB, 2006) phản ảnh giá đất đền bù thấp so với giá đất thị trường Mặc dù nghiên cứu không đề cập đến phương pháp xác định giá đất để tính giá đất đền bù, kết nghiên cứu phản ánh phần việc phương pháp xác định khung giá đất toàn quốc chưa đáp ứng yêu cầu sát với diễn biến giá trị thị trường Do đòi hỏi cần phải có nghiên cứu xác định lại phương pháp xác định giá đất cho phù hợp với điều kiện thực tế Trên thực tế, nay, có nghiên cứu liên quan đến phương pháp xác định giá đất Việt Nam Một vài nghiên cứu xác định giá đất số địa phương khu công nghiệp thử nghiệm phương pháp định giá đất dự án thử nghiệm định giá đất địa bàn thị xã Phủ Lý, tỉnh Hà Nam (2003) hay nghiên cứu “định giá đất cho thuê khu công nghiệp” Hải Phòng (1998) Do vậy, để xác định giá đất nghiên cứu đưa phương pháp xác định giá đất: Phương pháp chi phí: phương pháp dựa vào yếu tố chi phí mua đất, chi phí xây dựng sở hạ tầng, chi phí thường xuyên hàng năm cho đất Theo phương pháp có cách tính giá đất cho thuê là: Giá trị đất: a = N x P (trả tiền thuê hàng năm) hay Giá trị đất: p (1+p)n a = N x -(1+p)n - Trong đó: a: giá trị đất; n: thời gian cho thuê; p: % rủi ro + lạm phát + lãi suất thực tế N: chi phí đầu tư (gồm chi phí xây dựng sở hạ tầng cộng với giá đất thuê; Nhaxanh’s Training | Phương pháp thị trường: phương pháp sử dụng có đầy đủ thông tin giá đất, giá thuê Phương pháp lấy mảnh đất có điều kiện tương tự để so sánh giá đất Một nghiên cứu khác Bùi Ngọc Tuân (2005) “ Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta” tập trung nghiên cứu xác định giá đất khu vực đô thị Trên sở điều tra phân tích giá đất đô thị, tác giả đưa nhóm nhân tố tác động đến giá đất đô thị: - Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên đất an tòan pháp lý quyền sử dụng đất; - Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết sở hạ tầng bên đất; - Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội môi trường; - Nhóm yếu tố kinh tế-thị trường Trên sở phân tích nhóm nhân tố tác động đến giá đất đô thị phương pháp xác định giá đất giới (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập phương pháp chi phí), tác giả lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với điều kiện phát triển Việt Nam Theo cách tiếp cận phương pháp cho rằng: (i) giá trị thị trường đất có mối quan hệ thiết với giá trị đất có đặc điểm tương tự chuyển nhượng thị trường; (ii) giá trị thị trường đất kết tổng hòa giá trị chủ quan (giá trị nội tại) giá trị khách quan (giá trị yếu tố khách quan tác động sinh ra) Thực tế qua triển khai thực Nghị định 188 Thông tư 114 số phương pháp xác định giá đất, địa phương nhiều vướng mắc triển khai thực hiện, đặc biệt phương pháp xác định giá đất theo quy định chưa đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường Tại Hà Nội, qua thực tế triển khai thực giá đất UBND thành phố ban hành theo khung giá tùy theo khu vực đạt 40-70% giá chuyển nhượng thực tế Nguyên chủ yếu văn hướng dẫn thực Luật đất đai chưa làm rõ cách xác định giá chuyển quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường dẫn đến việc xác định giá đất dựa chủ yếu sở kết điều tra mà chưa tính đến điều kiện, tiêu kinh tế-xã hội địa phương Một nguyên nhân khác hai phương pháp xác định giá đất Thông tư 114 chủ yếu tập trụng vào việc định giá cho “thửa đất”, phù hợp với đất tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng thị trường, việc áp dụng hai phương pháp khó áp dụng trường hợp phải xác định giá đất tổng thể tòan thành phố Ví dụ, có đất điều tra giá chuyển nhượng thị trường, loại đất khác chuyển nhượng đủ thông tin để xác định giá loại đất Trường hợp thành phố Hồ Chí Minh tương tự Hà Nội giá đất thời khoảng 40-60% giá thị trường Tại thành phố Hồ Chí Minh, việc xác định giá đất tuyến đường chủ yếu dựa vào thông tin liệu giao dịch phổ biến thị trường để xác định giá bình quân tuyến đường số lượng tuyến đường địa bàn thành phố lớn, đồng thời thông tin khảo sát chưa có độ tin cậy cao xác định mức Nhaxanh’s Training | 10 giá bình quân, áp dụng phương pháp điều chỉnh phương pháp so sánh trực tiếp cách đơn Còn phương pháp thu nhập áp dụng loại đất có thu nhập hàng năm đất nông nghiệp việc xác định theo Nghị định Thông tư hướng dẫn lại phức tạp thông tin liệu thị trường hạn chế Tại tỉnh Đắc Lắc, giá đất địa bàn tỉnh chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, không sử dụng phương pháp thu nhập, bên cạnh sử dụng việc so sánh giá trị sử dụng loại đất để xác định loại đất không diễn chuyển nhượng giá đất lâm nghiệp, đất sông ngòi, v.v Nguyên do, tỉnh không sử dụng phương pháp thu nhập đất tỉnh chủ yếu đất đỏ Bazan nên thích hợp cho việc trồng số công nghiệp dài ngày nên năm lãi suất trồng cao áp dụng theo phương pháp khác xa với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường Mặt khác theo phương pháp thu nhập hai đất liền kề nhau, hạng đất, hai loại khác có mức sinh lợi khác giá đất khác không hợp lý Một khó khăn tỉnh xác định giá đất đất có vườn ao khu dân cư đất có giao dịch thực giá đất theo phương pháp so sánh khó khăn nguyên tắc áp dụng phương pháp phải mang tính phổ biến Tại tỉnh An Giang, hai phương pháp chủ yếu xác định giá đất so sánh trực tiếp thu nhập, tỉnh vận dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất đường, khu vực giá đất giáo dịch chuyển nhượng thực tế Bằng cách lấy giá đất đường khác khu vực khác để so sánh với điều kiện áp dụng như: - Cùng mục đích sử dụng đất tại; Cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch; Cùng điều kiện tự nhiên, khả sinh lợi; Cùng điều kiện kết cấu hạ tầng Tuy nhiên, theo đánh giá địa phương giá đất theo cách tính chưa đảm bảo sát với giá thị trường Đối với tỉnh Nghệ An, để xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh chia đất làm nhiều nhóm đất khác ứng với nhóm đất áp dụng phương pháp xác định giá đất riêng Cụ thể sau: - Nhóm đất nông nghiệp: chủ yếu áp dụng theo phương pháp thu nhập; - Nhóm đất phi nông nghiệp: xác định chủ yếu dựa mức giá đất xác định phương pháp so sánh trực tiếp - Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: sau xác định giá đất ở, mức giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp xác định 70% so với mức giá đất có điều kiện hạ tầng; - Nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng: giá đất xác định giá đất ở; - Nhóm đất sông ngòi, kênh, rạch mặt nước chuyên dùng: xác định theo giá đất nông nghiệp hạng Tuy nhiên, triển khai thực tế địa phương số vấn đề nảy sinh thực xây dựng bảng giá đất sau: - Chưa có quy đinh áp dụng mức giá đất có diện tích lớn; Nhaxanh’s Training | 11 - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: địa phương quy định theo tỷ lệ % giá đất ở, tỷ lệ địa phương lại quy định khác áp dụng theo hình thức mức giá cao so với thuê đất để sản xuất kinh doanh; - Chưa có quy định giá đất khu đất quy hoạch chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiêp II.2 Kiến nghị Với mặt mạnh, mặt yếu phương pháp điều kiện để thực phương pháp xác định giá đất khác nhau, số giải pháp cho việc áp dụng phương pháp thấy sau: - Cần phải minh bạch hoá thị trường đất đai, bất động sản giảm thiểu chi phí giao dịch Trên sở minh bạch hoá giá bất động sản giao dịch, qui hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội v.v giúp cho việc xác định giá trị đất đai cách xác Minh bạch hoá thông tin chủ sử dụng đất, chủ dự án bất động sản v.v giúp cho việc giám sát có hiệu việc sử dụng đất lãng phí v.v - Không cần thiết minh bạch hoá thị trường bất động sản mà cần minh bạch hoá quan hệ kinh tế bên thị trường bất động sản, thị trường đất đai/bất động sản không hoạt động riêng rẽ mà hoạt động kinh tế khác ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị đất đai: ví dụ cần minh bạch hoạt động tài doanh nghiệp, cấp có thẩm quyền nhà định giá - Thực tốt quyền đất đai, đảm bảo người dân có thực quyền quyền Khi giao dịch đất đai thực dễ dàng, rào cản thị trường, để khả chuyển nhượng nhanh chóng, thủ tục dễ dàng Nếu thực điều này, thị trường vận hành tốt nhanh chóng trở vị trí “cân bằng” thị trường đảm bảo việc người sử dụng tốt sử dụng mảnh đất - Rà soát lại việc sử dụng đất, đất DNNN, công sở, loại đất công, bất động sản công, đất dự án Xoá bỏ bao cấp nghĩa vụ liên quan đến đất đai Cần tính toán giá đất quan, doanh nghiệp làm đưa vào cấn đối tài quan doanh nghiệp - Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá công trình cần khuyến khích áp dụng rộng rãi công khai Thông qua chế đấu giá, đấu thầu công khai này, chủ đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng phương án đầu tư, sử dụng sau Cần tiếp tục áp dụng giá đấu giá để làm sở cho việc tính toán nghĩa vụ thuế đất Các chủ đầu tư phải đẩy nhanh tốc độ xây dựng công trình, tránh tình trạng bị “bỏ hoang” lãng phí, nông dân không ruộng vườn để canh tác (trong trường hợp thu hồi đất từ nông dân) - Không nên áp dụng phương pháp (ví dụ phương pháp so sánh trực tiếp) cho loại đánh giá Điều đất hay bất động sản khác có đặc điểm khác thích hợp với phương pháp khác có mục tiêu tìm giá trị thị trường đất đai (hay bất động sản) - Trong điều kiện có thể, việc xác định giá đất cho đất bất động sản cụ thể (đặc biệt định giá đất đai/bất động sản riêng lẻ) nên sử dụng phương pháp khác để xác định giá, từ đối chiếu, phân tích chênh lệch (nếu có) giá trị ước lượng để tìm giá trị sát với giá trị thực đất đai/bất động sản Nhaxanh’s Training | 12 - Ngay từ cần xây dựng hệ thống sở liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy giao dịch thị trường đất đai, bất động sản Các loại liệu như: giá giao dịch, thông tin kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường chí tâm lý người tham gia vào thị trường đất đai/bất động sản v.v Cập nhật thường xuyên sở liệu để có sở liệu đồng thời điểm khác nhau, phục vụ cho trình ước lượng phân tích giá đất - Xây dựng phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai Để đạt độ xác cao ước lượng giá đất, phần mềm giúp thực ước lương tốt giá đất số lượng quan sát, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lớn Các phần mềm chuyên dụng cho mục đích giúp nhanh chóng tìm giá trị thị trường đất đai điều kiện, môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội biến đổi (chỉ cần thay đổi tham số đưa vào mô hình) - Cần hình thành nghề nghiệp định giá đất đai/bất động sản nước ta để chuyên nghiệp hoá hoạt động định giá bất động sản Để đạt điều trước hết cần đào tạo có chất lượng (cả chuyên môn đạo đức nghề nghiệp) đội ngũ nhà định giá đất đai/bất động sản, cấp chứng hành nghề tương tự nước có kinh tế thị trường giới vùng III ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở III.1 Mục tiêu Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu Mục tiêu khác giá khác Sách lược định giá thực sơ hình thành định định vị thị trường Chẳng hạn, người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giáu có ngụ ý bán cho họ với giá cao, xây dựng nhà chung cư với hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình thấp hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua họ Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực mục tiêu Mục tiêu là: - Để tồn lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh kịch liệt thị hiếu thay đổi v.v Lúc việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, người đầu tư hạ giá bán, miễn trả nợ ngân hàng đủ chi phí cần thiết Tuy thế, mục tiêu tồn thời lâu bền Vì phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua; Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng hội thuận lợi vừa xuất để bán giá cao Nên ý mục tiêu không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây phản ứng đối thủ cạnh trảnh chí vượt khống chế pháp luật; - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, trọng "cầu' Nhiều nhà đầu tư tin đạt doanh thu tối đa dẫn đến lợi nhuận tối đa lâu dài, nâng cao thực lực uy tín doanh nghiệp Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, vào thị trường bất động sản khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thế, hạ giá bán chút Nhaxanh’s Training | 13 Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt chỗ lúc đầu bán giá tương đối thấp số bất động sản để thu hút khách hàng, khách hàng đổ xô đến nhiều nâng cao giá trì trạng thái đông khách, qua mà kiếm lợi nhuận thị trường tối đa; - Để chiếm vị trí dẫn đầu nghề hay số mặt hàng Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng hình thức công trình, bán nhà với giá tương đối cao chiếm giữ thị phần tương đối lớn, tôn vinh "anh cả" lĩnh vực bất động sản - Để phục vụ định hướng Chính phủ Đó doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách khác, kiếm lãi nâng cao mức sống nhân dân, quyền tín nhiệm tạo nhiều điều kiện thuận lợi III.2 Trình tự Định giá bất động sản nhà công việc phức tạp, phải tuân theo trình tự định nói chung gồm bước sau : Bước : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng; Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh ; Bước 3: ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng; Bước : Lựa chọn phương pháp định giá; Bước 5: Xác định giá chuẩn ; Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác v.v Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lượt tiêu thụ thân doanh nghiệp IV ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG IV.1 Định giá hướng vào giá thành Phương pháp giá thành: định giá cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách khác người đầu tư muốn kiếm tỷ lệ lợi nhuận cố định Đây phương pháp biểu thị công thức sau (quy đơn vị diện tích) : Giá đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị tính sau nộp thuế, Lợi nhuận ĐV sau thuê: giá ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị Nếu gọi giá đơn vị P, giá thành đơn vị C, R tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) T tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào công thức (1) ta có : RC = P – C – TP (2) Từ suy giá đơn vị : C(1 + R) P= -1–T Nhaxanh’s Training | 14 C- Giá thành đơn vị đ/m2 R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) T- Tỷ lệ thuế (%) Nói chung phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý bỏ qua quy luật cung cầu, trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua đối thủ cạnh tranh, nhiều nhà đầu tư dùng phương pháp họ hiểu rõ giá - thành hơn, phương pháp lại đơn gián, lại nhà đầu tư khác quen dùng phương pháp nên giá tương tự, giảm bớt cạnh tranh Mặt khác họ cho rãng phương pháp định giá tương đối công bằng, không quan hệ cung cầu căng thẳng mà nâng giá - Phương pháp định giá mục tiêu : Định giá dựa sở tổng doanh thu lượng tiêu thụ dự kiến Phương pháp sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị ngang tổng doanh thu với tổng giá thành Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần: Phần giá thành cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào lượng tiêu thụ Tại điểm H nơi giao cắt hai đường tổng giá thành tổng doanh thu tổng giá thành tổng doanh thu nhau, tức lợi nhuận Điểm H gọi điểm hoà vốn lượng tiêu thụ Lo ứng với gọi lượng hoà vốn Tại điểm H ta có : Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí) PLo = Kc + CLo Vậy lượng hoà vốn Lo : Trong đó: Kc : Giá thành cố định Khi 1ượng tiêu thụ L>Lo thu tổng lợi nhuận Theo định nghĩa : Tổng lợi nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV Tổng giá thành = Giá thành đơn vị x lượng tiêu thụ = CL Tổng doanh thu = Giá đơn vị x lượng tiêu thụ = PL Vì tổng doanh thu = Tổng giá thành + Tổng lợi nhuận ta có PL = CL + RV Và suy công thức để tính giá đơn vị P : P P = C + R -L Trong : - V : Tổng kim ngạch đầu tư - L : Lượng tiêu thu (L>Lo) Nói chung người đầu tư muốn có tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi không thuận lợi lắm) đến 30% (khi thuận lợi) Dĩ nhiên thực tế tỷ lệ lợi nhuận vượt phạm vi Nhược điểm phương pháp định giá mục tiêu xuất phát từ lượng tiêu thụ để định giá, giá lại nhân tố ảnh hướng đến lượng tiêu thụ IV.2 Định giá hướng vào người mua Phương pháp định giá nhận biết giá trị: dựa hình thành xác lập nhận biết giá trị bất động sản người mua để định giá cho phù hợp với nhận biết giá trị Phương pháp phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường Sự thành công phương pháp định giá dựa vào kết đánh giá đắn nhận biết giá trị sản phẩm người mua Nếu đảnh giá sai giá định cao hay thấp Nguyên tắc định giá "giá cao, giá trị cao" Nhaxanh’s Training | 15 Thương hiệu có ảnh hướng lớn đến nhận biết giá trị sản phẩm người mua Nếu người mua tin tưởng vtin thương hiệu bất động sản giá dù có cao người mua vui vẻ tìm mua Do doanh nghiệp cần trọng quảng cáo thương hiệu hình ảnh doanh nghiệp - Phương pháp định giá giá thị : phương pháp định giá nhận biết giá trị có quy trình định giá khác triết lý kinh doanh Trong phương pháp định giá trị nhận biết giá trị dựa tư tưởng "Giá cao, giá trị cao", phương pháp định giá giá trị quan niệm "giá phải chăng, giá trị cao", nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng người mua thuộc tầng lớp thu nhập trung bình vốn số đông xã hội mà tiến hành kinh doanh với phương châm “thu lợi vừa phải bán nhiều”, vừa tạo uy tín xã hội vừa ủng hộ - quyền, có lợi cho phát triển lâu dài doanh nghiệp IV Định giá hướng vào cạnh tranh Cạnh tranh thị trường bất động sản mạnh mẽ, việc định giá phải xét đến nhân tố tuỳ thuộc vào vị trí người đầu tư cạnh tranh ấy, mà tiến hành theo phương pháp sau đây: - Phương pháp định giá dẫn đầu: nhằm phục vụ cho sách lược đẫn đầu thị trường Công ty đầu tư có thực lực hùng hậu, uy tín cao định giá bất động sản tương đối cao bất động sản loại thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu tư nước vào nước ta bỏ vốn xây dựng cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi nhuận lớn ; - Phương pháp định giá khiêu chiến: nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến người đầu tư cách định giá thấp nhiều so với giá nhà đầu tư dẫn đầu thị trường Người khiêu chiến phải có thực lực có giá thành thấp hơn, dám chấp nhận lợi nhuận mở rộng thị phần, nâng cao uy tín để trở thành người dẫn đầu thị trường; Phương pháp định giá theo: nhằm phục vụ cho sách lược "chung sống hoà bình" người đầu tư, họ chưa nắm giá thành phản ứng người tiêu dùng đối thủ cạnh tranh Phương pháp định giá dựa giá đối thủ cạnh tranh mà không trọng đến giá thành lượng cầu sản phẩm Vì người đầu tư cho giá phản ảnh "trí tuệ tập - thể" ngành nghề, đem lại lợi nhuận hợp lý mà không gây lộn xộn Phương pháp nhiều người đầu tư sử dụng Phương pháp định giá theo gọi phương pháp định giá so sánh, dựa giao dịch tiền tệ tiến hành so sánh điều chỉnh cần thiết cho phù hợp thời gian không gian cụ thể Thế áp dụng phương pháp có khó khăn tính di biệt bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo cũ, thời gian vượt 1-2 tháng Còn loại bất động sản định giá lại không phổ biến đưa trí trường lần đầu dùng phương pháp định giá so sánh V HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN IV.1 Hồ sơ, Báo cáo chứng thư định giá BĐS - Báo cáo định giá thể kinh nghiệm kỹ nhà định giá sản pthẩm cuối toàn công việc định giá Báo cáo định giá tóm tắt liệu phân tích, phương pháp áp dụng lý dẫn đến kết luận giá trị Nhaxanh’s Training | 16 - Báo cáo định giá riêng phải nêu nội dổng sau đây: + Loại bất động sản riêng định giá + Khách hàng định giá + Mục đích định giá + Thời điểm định giá + Đặc điểm pháp lý kinh tế-kỹ thuật bất động sản định giá + Cơ sở giá trị định giá + Các để định giá - Ứng dụng phương pháp định giá + Kết định giá + Những hạn chế kết định giá Kết luận TRUNG TÂM ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER) • • • • • Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Hotline : o Phụ trách chuyên môn : 0986102065 (Mr Phạm Hoàng Hữu Bắc) o Phụ trách đào tạo, ghi danh : 0938770977 - 0938770877 (Ms Huỳnh Thị Nhã Vi) Email : nhaxanhs@gmail.com Website : training.nhaxanhs.com Nhaxanh’s Training | 17 ... • • • • • Văn phòng : 48/ 3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam Tel : ( 08) 9127361 - Fax : ( 08) 81 03639 Hotline : o Phụ trách chuyên môn : 0 986 102065 (Mr Phạm Hoàng... Hoàng Hữu Bắc) o Phụ trách đào tạo, ghi danh : 09 387 70977 - 09 387 7 087 7 (Ms Huỳnh Thị Nhã Vi) Email : nhaxanhs@gmail.com Website : training.nhaxanhs.com Nhaxanh’s Training | 17 ... hành Nghị định 188 /NĐ-CP ngày 16/12/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Tiếp theo đó, Bộ Tài có Thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định 188 /NĐ-CP Theo Điều