Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com Chuyên đề Quy trình phương pháp định giá bất động sản Đặt vấn đề I XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Mục tiêu định giá Mục đích việc định giá bất động sản xã hội trước hết nhằm phục vụ cho lợi ích Nhà nước, làm để thu thuế khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập tầng lớp dân cư người lao động xã hội thông qua sách tài chính, sau nhằm đáp ứng nhu cầu người chủ sở hữu bất động sản, người có quyền lợi ích liên quan cần biết giá trị thực bất động sản việc thực chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải tranh chấp giá trị bất động sản v.v bất động sản có nhiều loại có loại dùng để (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học v.v Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu Mục tiêu khác giá khác Sách lược định giá thực sơ hình thành định định vị thị trường Chẳng hạn, người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giáu có ngụ ý bán cho họ với giá cao, xây dựng nhà chung cư với hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình thấp hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua họ Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực mục tiêu Mục tiêu là: - Để tồn lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh kịch liệt thị hiếu thay đổi v.v Lúc việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, người đầu tư hạ giá bán, miễn trả nợ ngân hàng đủ chi phí cần thiết Tuy thế, mục tiêu tồn thời lâu bền Vì phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua; Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng hội thuận lợi vừa xuất để bán giá cao Nên ý mục tiêu không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây phản ứng đối thủ cạnh trảnh chí vượt khống chế pháp luật; - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, trọng "cầu' Nhiều nhà đầu tư tin đạt doanh thu tối đa dẫn đến lợi nhuận tối đa lâu dài, nâng cao thực lực uy tín doanh nghiệp Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, vào thị trường bất động sản khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thế, hạ giá bán chút Nhaxanh’s Training | Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt chỗ lúc đầu bán giá tương đối thấp số bất động sản để thu hút khách hàng, khách hàng đổ xô đến nhiều nâng cao giá trì trạng thái đông khách, qua mà kiếm lợi nhuận thị trường tối đa; - Để chiếm vị trí dẫn đầu nghề hay số mặt hàng Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng hình thức công trình, bán nhà với giá tương đối cao chiếm giữ thị phần tương đối lớn, tôn vinh "anh cả" lĩnh vực bất động sản - Để phục vụ định hướng Chính phủ Đó doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách khác, kiếm lãi nâng cao mức sống nhân dân, quyền tín nhiệm tạo nhiều điều kiện thuận lợi I.2 Trình tự định giá bất động sản Định giá công việc phức tạp, phải tuân theo trình tự định nói chung gồm bước sau : Bước : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng; Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh ; Bước 3: ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng; Bước : Lựa chọn phương pháp định giá; Bước 5: Xác định giá chuẩn ; Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác v.v Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lượt tiêu thụ thân doanh nghiệp II KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG THU THẬP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN II.1 Vai trò thu thập thông tin Thu thập thông tin quan trọng, bao gồm: i) thông tin chung điều kiện tự nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước pháp luật, ii) Các thông tin chi tiết thị trường đất đai (bất động sản) thân bất động sản Đối với loại thông tin trên, có nhiều thông tin chi tiết cần thu thập Ví dụ: thông tin điều kiện tự nhiên - môi trường bao gồm thông tin địa hình, tài nguyên thiên nhiên, đặc điểm thời tiết, loại mức độ ô nhiễm địa phương Nhóm thông tin kinh tế là: Thu nhập cấu thu nhập từ ngành chính, thu nhập GDP bình quân đầu người địa bàn, sở hạ tầng số km chiều dài loại đường giao thông, tình hình cung cấp điện, nước sinh hoạt, lãi suất ngân hàng hay lãi suất tín dụng vùng, loại thuế liên quan đến bất động sản, tỷ lệ lạm phát qua mốc thời gian v.v Nhóm thông tin xã hội dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu hướng phát triển lực lượng lao động xã hội, cấu dân số nguồn lao động theo trình độ văn hóa, cấu người theo tôn giáo chính, an ninh, trật tự v.v Nhóm thông tin nhà nước pháp luật gồm: qui hoạch tổng thể kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương, Nhaxanh’s Training | số qui hoạch, hệ số sử dụng đất, qui hoạch xây dựng, chương trình phát triển kinh tế - xã hội địa phương v.v Các thông tin thị trường đất đai/bất động sản thông tin loại thị trường bất động sản vùng (như thị trường đất đai/bất động sản để ở, thị trường bất động sản thương mại - dịch vụ, thị trường BĐS công nghiệp, nông nghiệp, thị trường BĐS đặc biệt v.v ) Các thông tin chi tiết bất động sản đối tượng: bao gồm thông tin thân bất động sản đối tượng cần định giá thông tin bất động sản tương tự (có nhiều đặc điểm tương đồng) với tài sản đối tượng Các thông tin chung bất động sản là: Mô tả pháp lý: hồ sơ đất, trích lục đồ, biên xác định rang giới đất v.v Kích thước, hình thể đất, vị trí, sở hạ tầng xung quanh, môi trường, loại thuế mức thuế, qui hoạch sử dụng đất, hạn chế (nếu có) việc sử dụng bất động sản, tình trạng pháp lý bất động sản v.v Việc phân tích thông tin bước nhằm tìm hệ số ảnh hưởng yếu tố tác động lên giá bán BĐS so sánh Với việc phân tích số kỹ thuật điều chỉnh để tính mức độ ảnh hưởng yếu tố biểu hệ số K Kết bước xác định hệ số K chuẩn, làm sở để ước lượng tính giá cho bất động sản chủ thể II.1 Kiểm nghiệm thực tiễn Theo báo cáo nghiên cứu thử nghiệm định giá đất địa bàn thị xã Phủ Lý, để xây dựng mô hình định giá đất cần tiến hành bước, bao gồm: - Điều tra thu nhập thông tin số liệu thị trường; - Phân tích liệu thị trường bổ sung thông tin; - Sơ khoanh vùng giá trị; - Đánh giá kết khoanh vùng giá trị thức; - Xây dựng mô hình định giá; - Kiểm tra mô hình; - Điều chỉnh mô hình III PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Theo mô hình định giá đất vùng giá xác định giá chuẩn cho vùng, đơn giá chuẩn vùng giá xác định giá bất động sản có yếu tố xem chuẩn quy mô diện tích (60-80 m2), vị trí mặt tiền tính giá trị cho bất động sản thuộc vùng đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến bất động sản cần định giá như: - Hệ số ảnh hưởng vị trí; Hệ số ảnh hưởng pháp lý; Hệ số ảnh hưởng quy hoạch; Hệ số ảnh hưởng hình thể; Hệ số ảnh hưởng quy mô diện tích; Hệ số ảnh hưởng hướng đất; Hệ số ảnh hưởng mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh; Nhaxanh’s Training | - Hệ số ảnh hưởng vị trí đất khu vực định giá Như vậy, giá thị trường đất giá chuẩn nhân với diện tích khu đất nhân với hệ số yếu tố ảnh hưởng đến khu đất Đối với nghiên cứu “định giá đất cho thuê khu công nghiệp”, nghiên cứu áp dụng phương pháp định giá đất Thụy Điển, bao gồm yếu tố tác động đến giá đất là: đầu vào lao động; trình độ phát triển xã hội; định hướng phát triển; thể chế sách Chính phủ; nhân tố tự nhiên môi trường Ngoài ra, số yếu tố khác tác động đến giá thuê khu công nghiệp như: vị trí, diện tích, sở hạ tầng khu công nghiệp IV LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN IV.1 Lựa chọn phương pháp Ở bước có hai phần công việc chính: i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá trị đất đai bất động sản, ii) Điều chỉnh chênh lệch nhỏ xác định giá trị đất đai/bất động sản Việc lựa chọn phương pháp linh hoạt phụ thuộc vào kinh nghiệm chuyên gia định giá Tuy nhiên yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp liệt kê bao gồm: mục đích, qui mô đặc điểm bất động sản cần định giá Do đất đai hàng hóa đặc biệt với tính chất độc vô nhị nó, hai đất bất động sản giống hoàn toàn phương diện Ngoài ra, phương pháp xác định giá trị đất đai có mặt mạnh mặt yếu nó, vậy, việc điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm giá trị thị trường đất đai/bất động sản “trong điều kiện bình thường” điều tất nhiên cần thiết Tuy vậy, điều chỉnh gọi “nhỏ” lựa chọn tài sản so sánh có “tương tự” cao đất bất động sản đối tượng định giá Nội dung điều chỉnh sai khác tất mặt như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng pháp lý đất đai/bất động sản v.v IV.2 Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng hiệu chỉnh giá trị Đây bước cuối trình định giá để đến kết cuối giá trị đất đai xác định Ở giai đoạn phân làm công việc chính: - Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại liệu tính toán, phương pháp kiểm tra yếu tố tác động đến giá đất mô hình - Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ xác số tính toán - Hiệu chỉnh giá trị: Sau số tính toán rà soát lại, giá trị ước tính hiệu chỉnh lại cho kết giá đất đai bất động sản đối tượng Tuy nhiên, qui trình trình xác định giá trị đất đai/bất động sản Trong thực tế, tùy theo điều kiện có mà bước vận dụng linh hoạt V XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN V.1 Đặc trưng chủ yếu giá bất động sản Nhaxanh’s Training | Cơ sở để hình thành giá bất động sản mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu tương đối mức cầu người mua So sánh với giá hàng hoá khác, giá bất động sản có đặc trưng sau: + Tính song trùng, tức bao gồm giá đất công trình; + Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; + Hai cách thể hiện: giá mua bán giá cho thuê; + Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền lợi mà bất động sản đem lại, quyền lợi không giống giá khác nhau; + Được hình thành giao dịch riêng lẻ, việc chịu ánh hướng tính bất động tính dị biệt bất động sản, phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt người mua người bán; + Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất động sản luôn có khuynh hướng tăng lên tài nguyên đất đai có hạn - Các loại hình giá bất động sản Giá bất động sản nhiều cách phân loại khác nhau, có cách phân loại thông dụng sau đây: + Giá mua bán giá thuê (đốỉ với đất đai, giá thuê gọi địa tô); + Giá đất, giá công trình giá bất động sản (giá đất thực chất địa tô tư hoá) + Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) + Giá thị trường, giá lý thuyết giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch biến động theo thời gian gồm giá thị trường công không công bằng, giá lý thuyết giá bất động sản giả thiết hình thành cách hợp lý thị trường công khai Giá ước tính giá bình nghị phương pháp định giá đó, thường dùng rộng rãi mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v giá bất động sản Căn vào công dụng loại giá sau : + Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán (market Value); + Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê (Rentai Value); + Giá chấp, dùng để chấp vay tiền (Montgage Value); + Giá đền bù, dùng giải phóng mặt (Compensation Value); + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); + Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); + Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose); + Giá sử dụng thời (Cunent use Value); + Giá phát triển (Development Value) dùng nâng cấp, cải tạo bất động san; + Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); + Giá tính thuế (Value for Taxation); + Giá trưng mua Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) V.2 Giá thành bất động sản Nhaxanh’s Training | Giá thành bất động sản bao gồm chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình lúc tiêu thụ xong Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí chi phí dự phòng Giá thành sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả cạnh trảnh v.v Giá bất động sản thường biến động chịu ảnh hưởng nhân tố hành chính trị, kinh tế, xã hội, trả nhiên số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trảng thiết bị, phong thuỷ ) VI LẬP HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ - Báo cáo định giá thể kinh nghiệm kỹ nhà định giá sản phẩm cuối toàn công việc định giá Báo cáo định giá tóm tắt liệu phân tích, phương pháp áp dụng lý dẫn đến kết luận giá trị - Báo cáo định giá riêng phải nêu nội dung sau đây: + Loại bất động sản riêng định giá + Khách hàng định giá + Mục đích định giá + Thời điểm định giá + Đặc điểm pháp lý kinh tế-kỹ thuật bất động sản định giá + Cơ sở giá trị định giá + Các để định giá - Ứng dụng phương pháp định giá + Kết định giá + Những hạn chế kết định giá VII CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VII.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường) VII.1.1 Các nguyên tắc thị trường ứng dụng VII.1.1.1 Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chạn mà có hữu ích Nguyên tắc đóng góp: Quả trình điều chỉnh có ước tỉnh tham gia đồng góp yếu tố hay phận tài sản tổng số giá trị thị trường) VII.1.1.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng để định giá trị tài sản trường hợp sau: Nhaxanh’s Training | - Các tài sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng Các nhà kho mặt bằng, nhóm văn phòng nhóm cửa hiệu - Đất trồng … VII.1.2 Phương pháp luận bước tiếp cận VII.1.2.1 Phương pháp luận - Vì phương pháp thực cách so sánh giá tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản riêng tthẩm định VII.1.2.2 Các bước tiếp cận (4 bước) Bước 1: Tìm kiếm tập hợp thông tin bất động sản định giá bất động sản so sánh - Lựa chọn bất động sản có tính hữu ích tương đương so sánh - Thu thập thông tin: + Thông tin tổng hợp; + Thông tin đặc biệt; + Thông tin cụ thể - Kiểm tra độ xác thông tin xem xét điều kiện giao dịch bất động sản so sánh lựa chạn Bước 2: Thẩm định trạng bất động sản định giá bất động sản so sánh Nội dung thẩm định: BĐSTĐG Pháp lý Kỹ thuật Kiểm tra môi trường Giá bán (giá thị trường) Các BĐSSS x x x Bước 3: Phân tích thực việc điều chỉnh x x x x - Phân tích + Phân tích sử dụng tốt hiệu nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi pháp lý, khả tài sử dụng tối đa BĐS định giá + Phân tích thị trường: xác định lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung - cầu bối cảnh thị trường, ) động thái người mua tiềm + Phân tích bất động sản định giá bất động sản so sánh pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút điểm tương đồng, khác biệt, nêu ưu nhược điểm, thuận lợi khó khăn BĐS định giá so với BĐS so sánh + Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua người bán tiềm Nhaxanh’s Training | + Phân tích nguồn thu thập thông tin độ tin cậy thông tin, + Phân tích điều kiện giao dịch - Thực việc điều chỉnh để tìm giá bán điều chỉnh + Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS định giá làm chuẩn, yếu tố tồn BĐS định không tồn BĐS so sánh cộng thêm vào ngược lại + Thực điều chỉnh để tìm giá bán điều chỉnh - Xác định yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS + Pháp lý + Quy mô điện tích + Kích thước hình dáng + Điều kiện hạ tầng + Điều kiện kinh tế + Môi trường sống + Quy hoạch + Lợi ích tương lai - Có cách điều chỉnh: - Điều chỉnh gộp - Điều chỉnh theo tỷ lệ Bước 4: Ước tính giá trị thị trường bất động sản định giá: - Căn vào giá bán điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, động thái người mua tiềm thời điểm định giá, thẩm định viên ước tính giá trị thị trường BĐS VII.1.3 Những hạn chế điều kiện riêng phải có VII.1.3.1 Điều kiện riêng phải có để thực hiện: - Chất lượng thông tin - Thông tin thu thập phải có khả so sánh - Thị trường phải ổn định VII.1.3.2 Các hạn chế phương pháp: - Riêng phải có thông tin - Dữ liệu mang tính lịch sử VII.2 Phương pháp chi phí VII.2.1 Các nguyên tắc trường hợp ứng dụng Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm có đầy đủ thông tin hợp lý không trả giá cho tài sản lớn so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng công trình có lợi ích tương tự Nhaxanh’s Training | Các trường hợp áp dụng - Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt bệnh viên, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu tài sản có chứng có so sánh thị trường - Định giá cho mục đích bảo hiểm - Phương pháp chi phí thường sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp định giá khác VII.2.2 Phương pháp luận bước tiếp cận VII.2.2.1 Phương pháp luận Khi tiến hành định giá bất động sản ta nhận thấy không tìm thị trường tài sản tương đồng mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, không sở để so sánh Phương pháp chi phí áp dụng cho tài sản nhà thờ, bệnh viên, mà thị trường bất động sản cho tài sản Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng tìm tài sản tương đồng giao dịch để so sánh Vì sở định giá sở phi thị trường VII.2.2.2 Các bước tiếp cận Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu thẩm định, coi miếng đất đất trồng Giả định sử dụng sử dụng cao tốt Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng miếng đất Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp khấu hao tích lũy công trình xây dựng có miếng đất Sau khấu trừ khoản khấu hao tích lũy khỏi chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có miếng đất, để có chi phí trừ khấu hao Bước 4: Cộng chi phí trừ khấu hao vào giá trị ước tính miếng đất để có giá trị tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ) VII.2.3 Phân loại chi phí Trong phương pháp chi phí để định giá bất động sản có cách xác định chi phí VII.2.3.1 Chi phí tái tạo Là chi phí hành việc xây dựng công trình xây dựng thay giống hệt với công trình định giá, bao gồm điểm lỗi thời công trình mục tiêu VII.2.3.2 Chi phí thay Là chi phí hành việc xây dựng công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình định giá có loại bỏ phận có chức lỗi thời Thông thường phương pháp chi phí thay cho số lượng tính toán thấp phương pháp chi phí tái tạo, không tính đến phận lỗi thời không riêng biệt, tính toán việc sử dụng vật liệu kỹ thuật hành Phương pháp chi phí thay coi phương pháp thực chi phí bỏ thấp VII.2.4 Phương pháp xác định chi phí Nhaxanh’s Training | VII.2.4.1 Phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng Phương pháp sử dụng chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm ước tính chi phí công trình xây dựng có quy mô lớn, hoàn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết xây dựng Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng làm cẩn thận cho kết ước tính chi phí xác Sự áp dụng phương pháp đòi hỏi nhiều công sức thời gian Trong thực tế nhà định giá thường không huấn luyện kỹ thuật trình độ để tiến hành nghịên cứu chi phí chi tiết tỷ mỉ VII.2.4.2 Phương Pháp khảo sát số lượng Phương pháp tương đối đơn giản việc áp dụng tốn thời gian so với phương pháp vừa nêu, nhà kiến trúc sử dụng việc ước tính chi phí kết cấu nhà Theo phương pháp chi phí cho công việc xây dựng tổng hợp từ nhà thầu phụ theo hạng mục Phương pháp khảo sát số lượng áp dụng thành thạo cho kết tương đối xác Cụ thể sau: - Chi phí trực tiếp + Đất đai + Nền móng VII.2.4.3 Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp nhà kiến trúc, xây dựng định giá sử dụng việc ước tính cần có kết nhanh chóng Theo phương pháp chi phí theo loại công việc loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tùy m2 m3 Giá trị công trình cần định giá xác định vào diện tích xây dựng kết cấu loại nhà xưởng Khó khăn chủ yếu nguyên nhân gây không xác phương pháp so sánh thị trường thực tế có bất động sản hoàn toàn giống nhau, hoàn toàn kiểu loại chất lượng xây dựng Dù tính theo phương pháp đòi hỏi nhà định giá phải có kiến thức định xây dựng VII.2.5 Những thuật ngữ khấu hao VII.2.5.1 Khái niệm khấu hao Sự khấu hao tích luỹ lý nào, tạo khác chi phí thay xây dựng lại tài sản phải bỏ chi phí so với giá trị thị trường tài sản giống thời điểm định giá gọi khấu hao tích luỹ Các dạng khấu hao tích tụ: Hao mòn vật chất: hao mòn hư hỏng công trình sử dụng, thời gian, thời tiết bảo dưỡng Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng công trình bị giảm tương đối thiết bị lạc mốt hay thiết kế công trình có lỗi trần cao thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu Nhaxanh’s Training | 10 Hao mòn kinh tế: Giá trị bị yếu tố bên tài sản sử dụng đất không tương thích suy thoái kinh tế… VII.2.5.2 Cách xác định mức khấu hao tích luỹ Đối với hao mòn vật chất: Căn vào tuổi thọ thời hạn sử dụng để tính hao mòn từ tính giảm giá công trình Căn vào hư hỏng, hai mòn kết cấu chủ yếu để tính chất lượng lại công trình Chất lượng lại công trình (%) = Tổng (tỷ lệ chất lượng lại kết cấu x tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị công trình) chia cho (/) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị công trình Đối với hao mòn lỗi thời chức năng: Căn vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức côgn trình Đối với giảm giá lỗi thời bên ngoài: Trương hợp quy định xây dựng quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút để tính giảm giá Trường hợp sử dụng đất không tương thích suy thoái kinh tế yếu tố kinh tế khác vào tình hình thị trường để tính giảm giá VII.2.6 Những hạn chế Chi phí lúc với giá trị có chi phí không tạo giá trị Giống phương pháp so sánh trực tiếp phải dựa vào số liệu lấy thị trường nên cần có thông tin đầy đủ xác giá thành xây dựng Người định giá phải có kiến thức định xây dựng, giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm để áp dụng đựoc phương pháp Ngoài áp dụng phương pháp so sánh thịt trường để tính chi phí xây dựng có hạn chế vừa nêu VII.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư VII.3.1 Các nguyên tắc trường hợp ứng dụng VII.3.1.1 Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai VII.3.1.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp thu nhập hay Phương pháp đầu tư dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn thường thẩm định tài sản có khả tạo thặng dư tài vượt chi phí trực tiếp việc sử dụng Những tài sản tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng Nhaxanh’s Training | 11 - Một đầu tư có mang lại lợi nhuận VII.3.2 Phương pháp luận bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống VII 3.2.1 Phương pháp luận - Dựa sở chuyên đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, tồng số tiến nhận ngày hôm có giá trị nhiều số tiến nhận tương lai Điều để cập đến việc tỉnh chiết kháu giá trị tương lai thu nhập - Cơ sở lý luận phương pháp giá trị thị trường bất động sản giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ bất động sản - Dựa nguyên tắc chuyên đổi dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn biết đến trình vốn hoá Công thức Giá trị vốn hoá = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn a Khái niệm thu nhập ròng, Lãi suất vốn hoá - Lãi suất vốn hoá gọi suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn b Cách xác định thu nhập ròng lãi suất vốn hoá - Thu nhập ròng : Thu nhập ròng - Doanh thu - Chi phí - thuế - Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc): suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rùi + Phụ phi rủi ro Trong : Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến VII.3.2.2 Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập trayền thống Bước : Ước tỉnh Doanh thu bất động sản Bước 2: Ước tỉnh Tổng chi phí tạo thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…) Bước 3: Tỉnh thu nhập nhập ròng Bước 4: Xác định lãi xuất vốn hoá Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tỉnh giá trị bất động sản VII.3.3 Các hạn chế phươngpháp thu nhập trayền thống - Riêng phải có tài liệu xác đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng nghiệp vụ Khó khăn việc xác định dòng tiến chiết kháu - Khi có nhiều dạng đầu tư riêng phải biết xếp dạng đầu tư khác VII.3.4 Kỹ thuật dòng tiến chiết khấu Trong trình chuyển hoá dòng tiền riêng ý đến thực tế số tiến nhận hôm có giá trị nhiều số tiền nhận sau thời gian đó, riêng tính đến việc chiết kháu giá trị thu nhập tương lai Nhaxanh’s Training | 12 - Có 02 kỹ thuật dòng tiến chiết khấu VII.3.4.1 Phương pháp giá trị ròng (Giá trị chuẩn (NPV- Net Present Value): Giá trị ròng (NPV) đầu tư chênh lệch giá trị tất dòng tiền tương lai chi phí đầu tư Giá trị ròng dương cho thấy tài sản gia tăng theo suất lợi tức mong muốn Phương pháp sử dụng để xác định giá trị tài sản có tiềm phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua tài sản VII.3.4.2 Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR- lnternal Rate of Return) Suất lợi tức nội hoàn (IRR) tỷ lệ chiết khấu riêng giá trị lợi nhuận từ đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu Đây tỷ suất chiết khấu mà với giá trị ròng (NPV) đầu tư Một công trình đứng vững IRR lớn suất lợi tức mong muồn Trong định giá, phương pháp giá trị ròng (NPV) sử dụng để xác định giá trị đất lại tài sản có tiềm phát triển để xác định mua/bán tài sản VII.4 Phương pháp thặng dư VII.4.1 Các nguyên tắc trường hợp ứng dụng Các nguyên tắc định giá - Nguyên tắc sử dụng cao tốt - Nguyên tắc lợi ích tương lai Các trường hợp áp dụng: - Phương pháp thặng dư sử dụng để tthẩm định bất động sản có tiềm phát triển Một tài sản coi có tiềm phát triển phân giá trị tiềm tàng giải thoát đầu tư vốn tài sản Có ví dụ tình phát sinh vậy: - Có miếng đất trồng chưa phát triển song cho phép phát triển, có khả đạt cho phép - Có tài sản với công trình xây dựng tồn có tiềm để nâng cấp thông qua việc thay đổi sử dụng cải tạo chúng - Có tàì sản với công trình xây dựng tồn mà giá trị kinh tế, song phép có khả cấp phép phá huỷ thay VII.4.2 Phương pháp luận Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn vị trí phát triển mà phương pháp khác ước tỉnh thấp mức giá trị vị trí - Phương pháp thặng dư sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm phát triển Nó dựa nguyên tắc: Giá trị bất động sản giá trị lại nhận từ giá trị ước tính phát triển dự kiến tương lai trừ tất chi phí để tạo phát triển Nhaxanh’s Training | 13 Công thức tính: Vtd = Vpt - Cpt Trong đó: Vtd: Giá trị thặng dư, giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư Vpt : Giá trị phải triển, Cpt : Chi phí phát triển VII.4.2.1 Ước tính Giá trị phát triển (Vpt) : - Cách tính Tổng giá trị phát triển quy tại: ∑ DT n ∨ pt = (l ÷ r ) t =l Trong đó: ∑ DT n n t =l Là tổng doanh thu phát triển n: thời gian hay dòng đời dự án r: lãi suất tỉnh số thập phân VII.4.2.2 Ước tính chi phí phát triển (Cpt): - Cách tính: Tổng chi phí phát triển quy tại: ∑ CP n Cpt = l +r (1 + r ) Trong ∑ CP n t =l Tổng chi phí phát triển n: thời gian hay dòng đời dự án r: lãi suất tỉnh số thập phân VII.4.3 Các bước tiếp cận phương pháp thặng dư (4bước) Bước Xác định sử dụng cao có hiệu Bước Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản (dự kiến) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển công trình xây dựng đất (dự kiến) Bước Ước tính giá trị bất động sản Giá trị bất động sản (khu đất) = Giá trị phát triển gộp bất động sản phát triển dự kiến VII.4.4 Những hạn chế phương pháp - Chi phí phát triển dự kiến bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư - Khó khăn việc xác định cách sử dụng cao tốt Nhaxanh’s Training | 14 - Tất ước tính chi phí giá bán thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường VII.5 Phương pháp lợi nhuận VII.5.1 Cách tiếp cận Phương pháp dựa nguyên lý giá trị số bất động sản có quan hệ với lợi nhuận từ việc sử dụng chúng tạo Trong thực tế, hầu hết bất động sản giá trị lớn chúng không sử dụng vào mục đích sinh lợi bất động sản sử dụng mà tạo lợi nhuận tính tiền Mặt khác, trường hợp, lợi nhuận đất đai hay bất động sản tạo phản ánh giá trị bất động sản Phương pháp thực nên áp dụng trường hợp phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi Thông thường, phương pháp lợi nhuận sử dụng có mức độ độc quyền định bất động sản Có hai loại độc quyền xảy trình định giá đây: độc quyền mặt pháp lý độc quyền thực tế Độc quyền mặt pháp lý tồn có số hạn chế (ngăn cản) mặt pháp lý ngăn cản cạnh tranh với người sử dụng tài sản từ người sử dụng tài sản khác Điều xảy có yêu cầu giấy phép để thực giao dịch thương mại Độc quyền thực tế xảy có số yếu tố không xuất phát từ hệ thống luật pháp ngăn cản cạnh tranh Một ví dụ kinh điển loại độc quyền thấy trường hợp khách sạn hay nhà hàng đỉnh núi khu du lịch tiếng, nơi mà khách sạn nhà hàng khác cạnh tranh Khi có độc quyền này, rõ ràng khó sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp gần đối tượng so sánh với đất đai bất động sản Công thức chung áp dụng cho phương pháp lợi nhuận sau: Trong đó: P n = G – P u – Ew Pn: Lợi nhuận (cũng dùng để ước lượng giá trị cho thuê bất động sản) G: Tổng doanh thu Pu: Các chi phí hoạt động kinh doanh Ew: Các chi phí khác: tiền công, tiền thưởng cho người điều hành, khoản lãi vốn mà người thuê nhà nhận từ vốn họ (không kể tiền thuê đất hay thuê bất động sản) Thông thường phương pháp dùng để đánh giá giá trị cho thuê bất động sản giá trị vốn thân đất đai/bất động sản Lợi nhuận thường tính theo năm tất đại lượng khác tính đơn vị thời gian Tuy nhiên phương pháp kết hợp với phương pháp đầu tư để đánh giá giá trị bất động sản khách sạn, nhà hàng, tòa nhà công cộng, rạp hát, rạp chiếu phim v.v Trước hết giá trị lợi nhuận (tính theo phương pháp lợi nhuận) ước lượng cho năm, coi “thu nhập” hàng năm từ ước lượng giá trị bất động sản phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) VII.5.2 Ưu điểm phương pháp: Nhaxanh’s Training | 15 - Áp dụng tốt với việc xác định giá trị lợi tức (địa tô) loại đất đai/bất động sản có khả tạo lợi nhuận - Thích hợp với loại tài sản có mức độ độc quyền định, khó có khả áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp VII.5.3 Hạn chế yêu cầu sử dụng phương pháp: - Chỉ áp dụng với đất đai/bất động sản có tạo lợi nhuận - Giá trị lợi nhuận phụ thuộc vào trình độ quản lý người điều hành nên có nhiều khả không đại diện cho giá trị cho thuê giá trị thân bất động sản Với bất động sản tạo lợi nhuận khác với nhà quản lý khác Mặc dù có nét đặc thù áp dụng cho việc định giá số loại tài sản định, chất phương pháp thặng dư phương pháp lợi nhuận coi dạng đặc biệt phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) VII.6 Phương pháp đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính VII.6.1 Cách tiếp cận Các phương pháp “truyền thống” trình bày đây, nguyên tắc chung áp dụng nguyên tắc kế toán Điều có nghĩa rằng, ước lượng giá trị đất đai hay bất động sản áp dụng phương pháp tính toán phương trình mang tính chất đẳng thức kế toán Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (CAMA) xây dựng mô hình toán học ước lượng hàm hồi qui giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với biến số độc lập đặc tính đất bất động sản đó, trước hết đặc tính vị trí độ lớn đất Phương pháp nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (CAMA) phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa ý nghĩa “thụ hưởng” (hedonic pricing) Nói cách chung phương pháp đánh giá dựa ý nghĩa thụ hưởng phương pháp dựa nguyên tắc giá trị hàng hóa kinh tế phụ thuộc vào tất đặc tính hàng hóa dịch vụ mà hàng hóa cung cấp Với phương pháp này, giá hàng hóa tổng giá trị tất thuộc tính Đất đai loại hàng hóa đặc biệt đặc tính phức tạp Tuy nhiên đặc tính đất đai phân loại theo nhóm yếu tố sau: - Nhóm yếu tố yếu tố tự nhiên đất như: độ lớn, vị trí, chất đất v.v - Nhóm yếu tố độ tiếp cận, vùng lân cận: ví dụ gần sở hạ tầng trường học, bệnh viện, yếu tố xã hội tỷ lệ thất nghiệp v.v - Nhóm yếu tố môi trường: tiếng ồn, bụi, ô nhiễm không khí v.v Vì vậy, có nhiều “giá” đất tùy theo số lượng thuộc tính mức độ thuộc tính “gắn” vào với mảnh đất trống Về mặt lý thuyết “thụ hưởng”, thuộc tính có “giá” (cả dương âm) tác động vào giá đất đai Bản thân đất hàng hóa phức hợp (composite good) với đặc tính gắn liền với Ngay mảnh đất trống không túy “khoảng đất không gian túy với lối vào” vậy, giá đất đai (kể đất trống) phải bao gồm yếu tố khác gắn liền với Trong thực tế, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai phức tạp số lượng yếu tố tương tác chúng Các mô hình toán học xây dựng Nhaxanh’s Training | 16 nhằm mục đích có tính đến yếu tố tác động chất mối quan hệ đơn giản hóa Công thức tổng quát mô hình giá trị đất đai/bất động sản với yếu tố “thụ hưởng” sau: P = f (z1, z2, , zn) + u i Trong đó: P: Giá đất đai/bất động sản Zi: Đặc tính i N: Số lượng đặc tính đất ui: Sai số Dạng hàm số f quan tâm trình ước lượng phụ thuộc vào giả định mối quan hệ cụ thể thuộc tính với đất địa phương xem xét Một ví dụ đơn giản mô hình hóa mối quan hệ giá đất với vị trí so với trung tâm thành phố: mặt lý thuyết đô thị giả sử giá đất đai tỷ lệ nghịch với khoảng cách tới trung tâm thành phố (với tỷ lệ phần trăm định) dạng hàm số biểu diễn quan hệ giá đất đai khoảng cách hàm bán lô-ga-rit Mô hình cụ thể biểu diễn sau: Trong đó: ln P ( x ) = ln P0 − γx + ε P(x): giá đất đai (cho đơn vị diện tích) khoảng cách x so với trung tâm thành phố; Po: Giá đơn vị diện tích trung tâm thành phố γ: Tỷ lệ phần trăm giảm giá trị đất đai đơn vị tính độ dài (đang sử dụng) ε: Sai số phương trình Đây mô hình dạng đơn giản xét đến yếu tố (thuộc tính) tác động đến giá đất đai Trong thực tế, mô hình phức tạp nhiều xét với số lượng lớn yếu tố (thuộc tính) tác động đưa vào mô hình độ đa dạng mối quan hệ thuộc tính với giá đất đai Việc lượng hóa yếu tố tác động môi trường đến giá trị đất đai phức tạp Trong mô hình cụ thể, mối quan hệ thể với giả định đơn giản hóa Để lượng hóa cụ thể số yếu tố thị trường (non-marketed factors) có phương pháp đặc thù khác mà không trình bày cụ thể Kỹ thuật số hóa hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép nhà đánh giá bất động sản ghi lại thông tin địa đất đai thông tin khác liên quan đến đất đai (kể giá bán giá trị đất đai) Kỹ thuật dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh với phương pháp khác Quá trình ước lượng khác với việc ước lượng phương trình toán học chỗ, có phát triển trình phân tích không gian (vị trí địa lý, v.v ) GIS để ước lượng tác động yếu tố vị trí địa lý, không gian v.v đến giá trị đất đai so sánh với giá bán thực tế liệu đánh giá từ Nhaxanh’s Training | 17 phương pháp khác Kỹ thuật GIS giúp cung cấp liệu cho phương pháp đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (CAMA) kết hợp với phương pháp để trở công cụ tốt quản lý đất đai xác định giá trị đất đai cách hệ thống, đồng đại VII.6.2 Ưu điểm phương pháp: - Ước lượng tác động nhiều yếu tố đến giá trị đất đai tính chất “động” mối quan hệ tính đến - Công cụ ước lượng đại với kỹ thuật máy tính nên linh hoạt xác định giá trị đất đai có thay đổi yếu tố kinh tế - xã hội điều kiện khác liên quan đến đất đai - Có cách nhìn tổng thể giá trị đất đai vùng, tỉnh, hay nước VII.6.3 Hạn chế yêu cầu sử dụng phương pháp: - Cần có số lượng lớn quan sát (cơ sở liệu) yêu cầu giá trị quan sát có độ tin cậy cao - Kết phụ thuộc nhiều vào dạng hàm số mô hình Vì vậy, việc chọn dạng hàm số xác quan trọng - Nếu mô hình có độ tin cậy thống kê không cao, không cho kết sát với thực tế thị trường - Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết không đơn giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn phương pháp toán thống kê - Thời gian thực chi phí thường cao phương pháp truyền thống Nhaxanh’s Training | 18 ... hiện: giá mua bán giá cho thuê; + Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quy n lợi mà bất động sản đem lại, quy n lợi không giống giá khác nhau; + Được hình thành giao dịch riêng lẻ, việc chịu... phương pháp lợi nhuận sử dụng có mức độ độc quy n định bất động sản Có hai loại độc quy n xảy trình định giá đây: độc quy n mặt pháp lý độc quy n thực tế Độc quy n mặt pháp lý tồn có số hạn chế (ngăn... yêu cầu giấy phép để thực giao dịch thương mại Độc quy n thực tế xảy có số yếu tố không xuất phát từ hệ thống luật pháp ngăn cản cạnh tranh Một ví dụ kinh điển loại độc quy n thấy trường hợp khách