Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com Chuyên đề Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản Đặt vấn đề I GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Môi giới Việc môi giới bất động sản (BĐS) dựa sở nào? Người môi giới ai? Họ phải thực hoạt động để phục vụ khách hàng? Trả lời câu hỏi hoàn toàn không đơn giản Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt môi giới định nghĩa sau: "chủ thể (một cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng ) làm trung gian cho nhiều chủ thể khác tạo quan hệ giao tiếp, kinh doanh" Chúng ta thấy hoạt động môi giới phát sinh hội đủ yếu tố sau: - Xuất quan hệ bên - Các bên giải công việc, hay giải không hiệu - Tồn người thứ ba, nhà môi giới, có đủ lực, điều kiện để giải công việc liên quan đến bên Trước tiên xem xét khái niệm môi giới nói chung Môi giới hoạt động kết nối hai bên với Trong thực tế có dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới loại hàng hóa nói chung Chúng ta định nghĩa loại hình nghề nghiệp thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp nghề môi giới Vậy môi giới bất động sản gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho hình dung rõ ràng, nhận thức cụ thể hoạt động Tên gọi nghề nghiệp nhắc cho liên tưởng nhóm người cụ thể, hoạt động thị trường BĐS Tuy lúc hiểu đầy đủ hoạt động nhà môi giới Để hiểu rõ vấn đề này, cần phân tích, làm rõ nghĩa từ cụm từ “môi giới BĐS”, để tiến dần đến chất việc Trước tiên xem xét từ Môi giới Có thể định nghĩa môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải công việc liên quan hai bên, người môi giới lúc đóng vai trò cầu nối Ngoài việc môi giới xác định công việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì môi giới công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên Tiếp theo từ bất động sản Từ lĩnh vực môi giới làm nhầm lẫn Ở đối tượng việc môi giới hoàn toàn thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Tiếp theo phải nhớ có nhiều dạng quyền liên quan Nhaxanh’s Training | đến BĐS quyền luân chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề môi giới: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu công trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Định nghĩa làm xuất quyền quan nhất, liên quan đến BĐS quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình Ngoài BĐS có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không quyền vật chất có liên quan đến BĐS mà có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất liên quan Những quyền hạn hữu dạng quan hệ vấn đề cần quan tâm môi giới BĐS I.2 Bản chất môi giới bất đọng sản Từ tính chất kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, khẳng định môi giới thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lí thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền BĐS II VAI TRÒ CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN II.1 Vai trò môi giới bất động sản Phần lớn người môi giới BĐS khách hàng họ cho khó khăn để xác định công việc nhà môi giới Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới công việc dẫn dắt bên đến việc ký kết thương vụ, mà bên chủ sở hữu, hay người có số quyền sử dụng BĐS, muốn bán, cho thuê bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng Khái niệm hiểu cách thông thường, không rõ ràng phạm vi hẹp vấn đề so với chất đầy đủ việc môi giới Dĩ nhiên yếu tố quan trọng việc môi giới dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ Tuy bên cạnh vấn đề này, công việc nhà môi giới xuất yếu tố khác khả tìm hướng giải tốt cho khách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng qua tất bước xảy giai đoạn khác thương vụ Vì việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp việc kết nối thương vụ theo nghĩa rộng dịch vụ với dãy hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ Có thể hiểu rõ chất việc môi giới ta nhìn vấn đề theo hai mặt: chất vai trò việc Cách nhìn nhận việc không làm việc trở nên mâu thuẫn mà nhận thức vấn đề hai cách khác Tổng thể hai cách nhìn nhận bổ sung cho cho nhìn đầy đủ khái niệm việc môi giới BĐS Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu bên khách hàng thực dịch vụ định cho khách hàng họ Nhà môi giới cần tìm bên thứ hai thương vụ, người mà chấp nhận điều kiện đưa khách hàng đàm phán với họ điều kiện Bản chất việc môi giới đơn giản hành động máy móc Vai trò việc môi giới tìm bên thứ hai thương vụ cho khách hàng mình, tìm người phù hợp với hàng hóa Nhaxanh’s Training | điều kiện đặt Đây hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, kiên nhẫn khả giới thiệu, thuyết phục hàng hóa Vai trò việc môi giới khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề chất môi giới cho ta biết nhà môi giới cần hành động nào, hoạt động cần thực để hoàn thành nhiệm vụ cách tốt nhất, chuyên nghiệp Vì vai trò việc môi giới không dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà vấn đề thực cách để bảo đảm tốt quyền lợi khách hàng Vai trò việc môi giới thể thông qua chuyên nghiệp người thực công việc Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế mặt khác trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế Những ảnh hưởng thị trường BĐS đến kinh tế quốc dân thể qua mặt: II.1 Vị trí tổng sản phẩm quốc dân II.1.1 Vị trí dự trữ quốc dân Dự trữ định nghĩa tổng giá trị đất đai nhà cửa Thị trường BĐS cung cấp mặt cần thiết cho việc thực hoạt động kinh tế Giá thuê mặt chi phí liên quan đến ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động doanh nghiệp hiệu tài hoạt động Sự tham gia đông đảo lực lượng lao động II.1.2 Vị trí việc thu thuế Thường thuế đánh vào việc làm BĐS, thuế bán BĐS, thuế giá trị gia tăng BĐS… Khả “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc chấp Khả huy động vốn có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho tăng trưởng kinh tế Trong kinh tế thị trường ổn định, đạt chức mình, khu vực BĐS góp phần vào ổn định kinh tế Xuất phát từ ảnh hưởng đến kinh tế trên, nhận thấy khu vực BĐS có năm chức góp phần tạo yếu tố cho phát triển Thứ BĐS, có công trình hạ tầng sở, yếu tố sản xuất, tạo nên sở vốn cho việc tạo sản phẩm dịch vụ Thứ hai, BĐS cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội kinh tế gia đình thời gian làm việc Thứ ba, BĐS đối tượng để đầu tư thời gian dài, nơi dụng vốn Nó nơi gom vốn chuyển gom vốn từ người sang người khác bán Thứ tư, BĐS có giá trị vốn thị trường Điều cho phép thực việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng chấp Thứ năm, thân vận hành khu vực BĐS mang đến hiệu lớn theo cấp số nhân vòng quay kinh tế, nhờ liên hệ mật thiết đa dạng, tạo cầu hàng hóa dịch vụ sản xuất kinh tế nước Từ tình hình thực tiễn kinh tế trình chuyển đổi cấu kinh tế tạo khuyến khích thị trường việc tái đặt nguồn tài sản từ chức nông nghiệp, công nghiệp nặng sang công nghiệp nhẹ dịch vụ Tính hợp lí thị trường tạo áp lực làm thay đổi phương thức hoạt động kinh tế trước Ví dụ cụ thể dịch chuyển xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ven đô, hình thành khu công nghiệp tập trung năm gần tỉnh lân cận thành phố, việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa phương nước… Vì tồn nhu cầu Nhaxanh’s Training | cấp thiết việc tái đặt lại nguồn BĐS cần thực phạm vi lớn nước Trên bình diện vĩ mô, việc tái đặt lực lượng lao động hay vốn tài vào lĩnh vực hiệu cách tương đối đơn giản bao nhiêu, việc luân chuyển nguồn vốn BĐS, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng cách chuẩn mực khó khăn nhiều nhiêu Hơn việc tạo nguồn cung BĐS (dạng tài sản thu hút nhiều vốn) tốn tình hình vốn đất đai có hạn Vì để đối phó với tình hình này, thiết phải tạo sức ép lớn việc sử dụng hợp lí nguồn BĐS có, thông qua biện pháp tái đặt cách khoa học Việc đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS thị trường cách hiệu Không hết, trách nhiệm nặng nề việc hỗ trợ cho trình chuyển đổi diễn suôn sẻ nhà môi giới BĐS Họ "dầu nhớt" giúp cho máy nặng nề thị trường BĐS vận hành cách trôi chảy, hiệu Việc phát triển thị trường BĐS cách hiệu chuẩn mực, có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp đường để chỉnh sửa cách hiệu méo mó việc đặt vị trí BĐS hệ thống kinh tế trước Ngoài biện pháp để bước làm hợp lí việc quản lí sử dụng nguồn tài sản BĐS không gian, để giãn tập trung vào khu vực trung tâm Thị trường BĐS hoạt động cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho người, mà việc sử dụng họ hiệu Làm tạo điều kiện cho họ có không gian hợp lí địa điểm thích hợp thông qua đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê BĐS thị trường Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng BĐS từ người sử dụng hiệu Việc nhân rộng thương vụ hiệu thông qua tái đặt có ảnh hưởng quan trọng đến phát triển kinh tế đất nước Những kết có chế thị trường hoạt động hướng, dựa vào nhu cầu BĐS người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS họ có hiệu cao, thông qua vận hành tự minh bạch thị trường BĐS Một điều tiên thị trường cần “chèo lái” cách chuyên nghiệp nhà chuyên môn lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài tư vấn BĐS Như nhắc đến phần trên, BĐS chiếm vị trí quan trọng kinh tế VN Tuy vị trí chúng tổng sản phẩm quốc dân (GDP) thấp Có thể nói rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo nhiệm vụ chúng kinh tế, chúng có tiềm lớn bên cạnh giả thiết rằng, kinh tế VN phát triển phải cần tiếp tục thực thay đổi cấu Khu vực BĐS VN lâu đạt tầm vai trò cần thiết thực kinh tế thị trường Khi chưa đạt điều chưa thể đóng vai trò động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nền kinh tế VN tìm đường để tăng trưởng cách cân ổn định Để có điều đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt nữa, nhiều thay đổi cấu thực khu vực sản xuất thị trường tài Chúng ta nhận thấy rõ tượng hiệu kinh tế thấp khu vực thành thị, nơi mà vốn đầu tư vào BĐS bị xói mòn 50 năm qua với quản lí thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu nhạy cảm với nguyên lý kinh tế, với nhu cầu thị trường “mạch đập” kinh tế thị trường Việc thành phố bị “chia năm xẻ bảy” đòi hỏi tái thiết quy hoạch diện rộng cách khẩn trương thận trọng Vấn đề nhiệm vụ thị trường BĐS Thị trường cần hoạt động cách thận trọng bước, phù hợp với ngân sách liên quan hữu với lĩnh vực khác Việc đòi hỏi trình tập trung cao việc tái đặt nguồn vốn, chức đối tượng chiếm hữu BĐS Điều trực tiếp làm tăng động lực quay vòng BĐS Thị trường hoạt động lành mạnh bắt đầu lựa chọn chức năng, địa điểm hợp lí với người sử dụng hiệu Nhaxanh’s Training | Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS góp phần to lớn việc làm ổn định thị trường Để nghề môi giới BĐS phát triển cần tạo môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với dịch vụ có chất lượng cao III NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: Trước tiên hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Không hành vi, động thái phép sai lệch với luật lệ, quy định ban hành Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa công bằng, minh bạch thông tin Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích bên khách hàng, hài hòa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới Thứ tư hoạt động môi giới phải thực dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt toàn trình tác nghiệp IV ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN IV.1 Yêu cầu pháp lý Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân, tổ chức cần hội đủ điều kiện sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản VI.2 Những yêu cầu chuyên môn Một thị trường BĐS phát triển mức cao hay phát triển cần đến loại hình dịch vụ khác phục vụ cho thị trường Những dịch vụ cần bảo đảm cho khách hàng chuyên nghiệp, thích hợp với lượng thông tin, kiến thức định phải hoạt động dựa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Chính hội đủ tiêu chuẩn để thực dịch vụ Những thương vụ thực thị trường BĐS thường thu hút khoản tiền lớn, lớn Điều có ý nghĩa không đối tượng để môi giới cao ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản hộ nhỏ Người mua thường đặt vào thương vụ toàn tiền tiết kiệm họ phần tiết kiệm phần lại vay tín dụng Vì vấn đề đặc biệt quan trọng người môi giới, tư vấn, định giá, hay người khác hoạt động phục vụ khách hàng thị trường BĐS phải người thẳng, trực có chuyên môn cao Hơn nữa, phát triển thị trường kéo theo ngày nhiều yêu cầu, nhiệm vụ Sự phát triển buộc nhà dịch vụ phải thực ngày nhiều Nhaxanh’s Training | dịch vụ cho khách hàng Nó đòi hỏi nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực Tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp lớn, mang tính định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thông báo cho khách hàng họ trông đợi từ nhà môi giới Thông qua gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì cần phải nhấn mạnh vai trò đặc biệt quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp nhóm nghề nghiệp thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Ta thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết cho nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối thiểu mức dịch vụ có làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Khách hàng biết trước họ mong đợi trả tiền cho dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ cần phải có ý thức tiêu chuẩn nghề nghiệp “rào chắn” hạn chế tự tác nghiệp họ, mà “bộ mặt”, lời giới thiệu thân họ Đây cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ hành vi cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hành động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết văn phòng môi giới, xoa dịu bất đồng hay loại bỏ nguyên nhân gây chúng Dịch vụ môi giới BĐS thực tế hình thành nghề nghiệp đòi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kĩ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng… Để thực tốt nghề bắt buộc phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới văn hóa thân, lịch thiệp nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung Cần phải nhận thấy thực tế việc môi giới vòng quay BĐS hoạt động chuyên biệt Để làm tốt công việc đòi hỏi kiến thức rộng nhiều lĩnh vực khoa học xã hội Nhà môi giới không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn Phạm vi kiến thức cần thiết đề cập đến phần sau Trong mục cần phải cụ thể hóa lượng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới thông qua việc thiết lập chương trình đào tạo tối thiểu Bởi khả tiếp nhận loại kiến thức khác người thường xuyên thay đổi, đồng thời phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo hoàn cảnh khác nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện Thực tế người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS họ đầu tư vào khoản tiền lớn Người môi giới giúp khách hàng đầu tư tiền cần phải ý đến điều này, phải người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảo đảm để mang lại an toàn cho toàn thương vụ Trong tương lai gần, thực việc cấp chứng cho người môi giới cần phải quy định rõ đòi hỏi nguyên tắc cho chương trình đào tạo cung cấp đầy đủ kiến thức cần thiết cho người muốn hành nghề môi giới V NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Có thể khẳng định môi giới BĐS hoạt động thiếu thị trường phát triển Theo nghiên cứu Hiệp hội Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, Việt Nam có tới 80% giao dịch BĐS thị trường thực thông qua nhà môi giới tư Nhaxanh’s Training | nhân, môi giới tự phát, công ty môi giới chuyên nghiệp đếm đầu ngón tay Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ "cò đất" hoạt động không chuyên nghiệp góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường Nghề môi giới BĐS phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS động Hiện Luật kinh doanh BĐS công nhận nghề môi giới BĐS qui định người làm nghề môi giới phải có chứng Đây hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành phát triển nghề môi giới BĐS Tuy có nhiều yếu tố khách quan chủ quan tác động đến vòng quay BĐS thị trường Để phân tích tác động đến xu hướng phát triển nghề môi giới BĐS, cần xem xét yếu tố cụ thể tác động đến thị trường quay vòng BĐS V.1 Những tác động đến cầu - Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến phát triển thị trường BĐS làm thay đổi lớn cung cầu BĐS Tuy nhiên VN thời gian qua xảy tình trạng cầu nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển kinh tế Vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm - Sự thay đổi cầu BĐS liên quan đến thay đổi nhu cầu sức mua kinh tế gia đình thành phần kinh tế thị trường Vấn đề lại phụ thuộc mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số Ngoài môi trường tài ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả vay vốn, tín dụng, chấp, trái phiếu BĐS V.2 Sức cung bất động sản - Cung thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng suy thoái loại BĐS khác Sự tăng số lượng BĐS, dao động BĐS dựa giá BĐS thị trường chi phí xây dựng ngược lại Nói chung vấn đề cung BĐS phụ thuộc vào chu kỳ phát triển kinh tế - Cung BĐS phụ thuộc vào bùng phát xây dựng Cung BĐS xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị Yếu tố làm cho giai đoạn chuyển đổi cấu kinh tế có lượng cung BĐS lớn giai đoạn kinh tế trưởng thành ổn định - Cũng cầu, cung BĐS phụ thuộc phần vào sách xã hội nhà nước, vào tính động thị trường tài V.3 Chuyển đổi cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho phát triển nghề môi giới BĐS thay đổi cấu phát triển ngành kinh tế quốc dân Kết thay đổi cấu cung cầu BĐS Chúng ta cần phân biệt hai mảng yếu tố lớn tác động đến thay đổi mảng nước quốc tế V.3.1 Chuyển đổi cấu kinh tế nước Sự thay đổi cấu ngành kinh tế liên quan đến chuyển đổi cấu kinh tế xuất phát từ tải lao động số ngành công nghiệp nặng, dư thừa lao động nông nghiệp sang ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ lưu thông phân phối Hiện nước ta xu hướng thay đổi cấu kinh tế tiếp diễn nhiều năm tới Việt Nam tâm trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 Vì việc chuyển đổi cấu kinh tế ngành diễn mạnh mẽ nhiều năm tới Chính điều tạo tình trạng thay đổi liên tục nhu cầu không gian, diện tích để phát triển ngành sản xuất, Nhaxanh’s Training | phân phối dịch vụ Việc giảm lao động nông nghiệp, tăng lao động nhiều ngành công nghiệp dịch vụ đồng nghĩa với biến động BĐS liên quan đến chúng Điều có nghĩa xảy thay đổi lớn nhu cầu cầu với dạng BĐS khác ngành cụ thể Ví dụ lao động ngành dịch vụ tăng cường, phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối nhu cầu khách sạn nhà nghỉ Sự phân bố mặt địa lí tượng diễn không đồng nước, dẫn đến tập trung dạng BĐS vùng, làm sâu sắc thêm cân đối thị trường BĐS Từ tượng đòi hỏi nhà môi giới ngày phải chuyên môn hóa dịch vụ cho thị trường BĐS Sự chuyển đổi cấu nước liên quan đến thay đổi cấu phân bổ dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét thị trường đất đai, nhà Nguyên nhân thay đổi cấu tăng dân số tự nhiên, tỉ lệ kết hôn cao (Việt Nam dân tộc “trẻ”), mức độ thấp thu nhập tầng lớp tham gia thị trường lao động Cơ cấu phân bổ dân số bị thay đổi theo vùng dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, trình đô thị hóa Việc theo dõi sát diễn biến cộng với trình phân tích dự đoán cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn BĐS kinh nghiệm, dẫn quý báu mức độ hướng thay đổi cầu BĐS Ví dụ phát triển mạnh ngành công nghiệp dẫn đến nhu cầu nhà thuê cho công nhân, gia tăng số lượng nhóm viên chức trẻ tuổi dẫn đến tăng cầu nhà chung cư giá rẻ… V.3.2 Khía cạnh quốc tế Khía cạnh quốc tế việc thay đổi cấu tác động đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam Vấn đề liên quan đến trình tiến triển toàn cầu hóa hiệp định thương mại Việt Nam với nước vùng giới Nền kinh tế quốc dân Việt Nam thị trường BĐS ngày nhạy cảm, tham gia tích cực tác động vòng quay kinh tế giới Sẽ có vài dạng BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS giới (siêu thị, văn phòng, resort…) Một số khu vực thị trường BĐS tham gia vào thị trường giới như: (a) quay vòng BĐS (cho thuê); (b) quay vòng tài liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu công ty kinh doanh BĐS, cho vay); (c) dịch vụ liên quan đến quay vòng tài BĐS (định giá, môi giới, quản trị) Ngoài Bộ Xây dựng trình xây xựng đề án cho phép người nước mua BĐS Việt Nam Nếu đề án thông qua tác động mạnh đến việc kinh doanh BĐS Việt Nam V.4 Khả tài Hiện thị trường BĐS Việt Nam có số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa phá sản nhiều công ty kinh doanh BĐS thua lỗ ngân hàng cho vay chấp hay để kinh doanh BĐS Đây hậu tất yếu giai đoạn phát triển “nóng” trước Tuy tình trạng lại có tính tích cực Đó học cho nhà đầu tư Họ phải thận trọng nhiều trình đầu tư vào BĐS Tình trạng tái đặt lại thị trường đầu tư vào BĐS Chỉ có công ty đủ mạnh, có chiến lược phương án phát triển phù hợp trụ lại thị trường Thị trường BĐS thị trường đòi hỏi cung tài lớn Sự phát triển thị trường phụ thuộc phần lớn vào khả tìm nguồn cung tài lớn ổn định Thành công tập đoàn kinh doanh BĐS giới dựa vào dòng vốn ổn định, lưu thông vốn dễ dàng tự Tuy nhiên Việt Nam trở thành thành viên WTO, thị trường dịch vụ tài mở rộng, ngân hàng nước thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước “chảy” vào lĩnh vực có tiềm phát triển Các Nhaxanh’s Training | ngân hàng nước thường đưa sản phẩm dịch vụ BĐS phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp xã hội sử dụng Đương nhiên với việc hội nhập ngân hàng Việt Nam đổi nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn giới Chắc chắn động lực để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn vay nước để tránh tình trạng phát triển nóng, dẫn đến bị lệ thuộc Ngoài việc thành lập, sát nhập công ty kinh doanh BĐS để tạo vốn, hay việc định chế tài bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS làm tăng nguồn tài cho thị trường BĐS V.5 Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản Từ học thị trường BĐS lịch Việt Nam nước phát triển giới cho thấy rằng, thị trường tồn bất ổn định tự nhiên Thị trường BĐS trải qua thời kì dao động mạnh (có lúc mạnh dao động kinh tế) nhiều không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế Ngoài giai đoạn khủng hoảng, suy thoái kinh tế, tồn chu kì dao động tự nhiên với phản ứng chậm thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, kinh tế phát triển mạnh thị tăng trưởng thị trường BĐS xảy chậm Tại nước phát triển, theo quy luật giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư tập trung vào ngành mũi nhọn, có hiệu kinh tế cao Lợi nhuận thu từ thường hấp dẫn việc đầu tư vào BĐS Ngược lại, giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, chí kinh tế suy thoái dòng vốn chảy vào BĐS bị chậm trễ khó rút vốn đầu tư vào khu vực kinh tế khác trước Một thị trường BĐS ổn định, hoạt động chuẩn mực khó tránh tình trạng Quy luật thường diễn nước phát triển, Việt Nam tình trạng bất ổn định thị trường BĐS diễn nhiều năm Ngoài nguyên nhân khách quan vận đông thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: sách Nhà nước, hành lang pháp lí kinh doanh, non yếu kinh doanh nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài hạn hẹp… Chính yếu tố làm cho thị trường BĐS Việt Nam có tính bất ổn cao Điều đồng nghĩa với hội hoạt động cho nhà môi giới BĐS V.6 Môi giới bất động sản công nghệ thông tin Việc toàn cầu hóa thông tin giải pháp hữu hiệu cho khía cạnh hoạt động văn phòng môi giới Nó giúp cho thân văn phòng môi giới có thống bên tổ chức, tin học hóa tất mối quan hệ với môi trường bên phạm vi quốc gia quốc tế Sự thống tổ chức cho phép nâng cao suất làm việc, giảm chi phí sớm hay muộn giá thành dịch vụ giảm cho khách hàng thị trường tạo sức ép cạnh tranh văn phòng môi giới với Hiện nhiều công ty môi giới đưa dịch vụ lên mạng internet Đây công ty đầu việc chuẩn hóa dịch vụ Công nghệ thông tin bước phổ thông hóa cho ngày nhiều tầng lớp người dân, sở để văn phòng môi giới thực chiến lược kinh doanh nhờ công nghệ thông tin Từ phân tích cho ta thấy triển vọng để phát triển nghề môi giới BĐS Việt Nam lớn Với thị trường thiếu thông tin, nhiều nhân tố tầm vĩ mô vi mô gây ổn định thị trường vai trò người trung gian quan trọng Tuy nhiên từ thực tế hoạt động “cò” đất làm đau đầu nhà quản lí Ở mặt tích cực, "cò" môi giới góp phần làm sôi động thị trường BĐS, "cò" Nhaxanh’s Training | lũng đoạn thị trường này, đẩy giá đất thực tế chuyển nhượng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn Nhà nước Chưa kể nhiều khách hàng mua đất giới thiệu "cò" phải "tiền tật mang" … Nhưng không phủ nhận vai trò họ việc tạo thị trường BĐS sôi động rộng khắp Ðể hoạt động tầng lớp trung gian thị trường bất động sản hiệu hơn, đến lúc cần phải đào tạo chuyên gia thực dịch vụ môi giới Để dịch vụ môi giới tồn phát triển niềm tin khách hàng điều kiện sống Đã đến lúc phải thay khái niệm “cò đất” “Nhà môi giới BĐS” thông qua việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới Đây công việc dễ dàng, làm sớm chiều Môi trường dịch vụ BĐS Việt nam tồn nhiều bất cập cần tháo gỡ chỉnh sửa Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản đặt kiểm soát nhà nước với quy định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới phải đăng ký kinh doanh Một vấn đề mấu chốt để định hình phát triển lớp nhà môi giới chuyên nghiệp tương lai vấn đề đào tạo Nhà nước cần dành nhiều quan tâm cho ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS Với tình hình đào tạo thị trường dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam tồn lỗ hổng lớn, mà chiến lược xây dựng từ tụt hậu xa với nước, chí khu vực chưa nói đến giới Điều cho thấy thiếu vắng trầm trọng nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Việt Nam Sự hình thành phát triển nghề nghiệp môi giới đòi hỏi cấp bách Việc đào tạo cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới BĐS bước tất yếu mang tính chiến lược, phát triển kinh tế thị trường vai trò họ thiếu Phạm vi hoạt động nhà môi giới BĐS Việt Nam chắn ngày mở rộng Từ kinh nghiệm nước phát triển, nơi mà thị trường BĐS công cụ tài phát triển mạnh mẽ, nhà môi giới với cải cách thị trường ngày có vai trò lớn hơn, có nhiệm vụ nặng nề Vai trò họ trình mua hay bán BĐS phát triển rộng Họ không người tìm kiếm công trình hay khách hàng thích hợp, mà trở thành đối tác ngân hàng, tạo điều kiện tìm kiếm khoản tín dụng, nhận giữ tiền đặt cọc, tiền trả trước… Vì nhiều nước giới, để hành nghề môi giới, nhà môi giới buộc phải lập tài khoản với mức tài thích hợp để bảo hành cho công việc Chứng cho nhà môi giới bước đường chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp Đến với nhà môi giới có chứng chỉ, khách hàng phải có chắn họ gặp dịch vụ thích hợp với chất lượng bảo đảm VI KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Để có nhìn toàn diện chức năng, vị trí tầm quan trọng nhà môi giới lĩnh vực kinh doanh BĐS, cần khái quát vài khía cạnh việc hình thành phát triển lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS số nước giới Dưới giới thiệu khái quát nghề môi giới nhà môi giới số nước giới VI.1 Nghề môi giới Thụy Điển Vào năm 1984, Thụy Điển bắt đầu thực việc đăng kí hành nghề nhà môi giới BĐS Mục đích quy định việc bảo vệ quyền lợi khách hàng thông qua dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt thông qua quy định việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay thị trường nhà Nhaxanh’s Training | 10 thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian việc giải quyết, hoạch định nguồn cung nhà Vào thời điểm quyền yêu cầu hoạt động môi giới BĐS trung tâm đăng kí riêng quyền cấp tỉnh Những quy định hệ thống ghi rõ luật Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền định điều luật Bộ Tư pháp Thụy Điển Để hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm ứng viên cần đạt yêu cầu sau: a Tốt nghiệp từ trung học trở lên, b Nộp khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD), c Quyết định cho phép hành nghề quan có thẩm quyền Đơn khiếu nại trường hợp bị từ chối cấp chứng hành nghề nộp Tòa hành Trong luật tập trung điều chỉnh hành vi, thuộc lĩnh vực dân - pháp lí, trình thực yêu cầu môi giới khách hàng, cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa điều chỉnh luật môi giới, có bốn mảng điều chỉnh là: a Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề, b Kiểm tra theo dõi việc thực nghề nghiệp người đăng kí c Vai trò nhà môi giới bên khách hàng, d Điều chỉnh quy định cho phù hợp với môi trường chung Châu Âu Cho đến thời điểm tại, so với năm 1984 từ ban hành, luật môi giới BĐS Thụy Điển sửa đổi Một điểm sửa đổi việc xác định nhà môi giới chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng họ người có khả thực trọn vẹn Ngoài điểm thay đổi quan trọng luật kể đến là: a Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ), b Loại trừ khả nhà môi giới đại diện ủy quyền cho bên khách hàng, c Cấm mua BĐS tiền trình thực thương vụ cho khách hàng, d Cấm kinh doanh BĐS hoạt động khác chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy vai trò việc môi giới, e Những yêu cầu BĐS nước trở nên có giá trị BĐS nằm nước ngoài, f Thực việc môi giới mà không đăng kí bị coi phạm tội, g Các vụ tranh chấp với khách hàng giải phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng VI.2 Nghề môi giới Ba Lan Có thể gọi lĩnh vực Kinh tế Bất động sản lĩnh vực Ba Lan với lịch sử hình thành khoảng 15 năm Tại Ba Lan biến động trị năm 1989 mở điều kiện cần thiết để tiến hành cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống Quá trình tư nhân hóa Ba Lan tiến hành nhanh chóng thận trọng Nền kinh tế thị trường hình thành với đặc trưng trội khu vực kinh tế tư nhân tự cạnh tranh Sự chuyển đổi Nhaxanh’s Training | 11 sở hữu, đặc biệt sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu kinh tế, buộc thành phần kinh tế phải tận dụng cách tốt nguồn lực thông qua thị trường vốn thị trường ngoại tệ Song song với trình tư nhân hóa, thị trường BĐS dần hình thành vào hoạt động tích cực Để đáp ứng cho thị trường hoạt động hướng, có hiệu quả, lĩnh vực đào tạo bắt đầu hình thành Ba Lan vào khoảng năm 94 - 95, lĩnh vực đào tạo nhà môi giới, định giá quản lí BĐS Các sở đào tạo thực việc đào tạo, bồi dưỡng bậc đại học, thạc sĩ tiến sĩ Để có chứng hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải trải qua trình thực hành nửa năm công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành nghiệp vụ môi giới (ít 15 BĐS) Ngoài sau hội đủ điều kiện thí sinh phải trải qua kỳ thi quốc gia tổ chức Hội đồng Giám định Quốc gia lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kì thi tổ chức theo hình thức thi viết thi vấn đáp Để tham dự kì thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp đại học) phải trình chứng tốt nghiệp khóa đào tạo sau ĐH chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu Sở Nhà đất Phát triển Đô thị Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài tháng, kết thúc kì thi Sau vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành tháng công ty môi giới phải trực tiếp thực 15 thương vụ môi giới thức vượt qua kì thi quốc gia Song song với trình chuyển đổi kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà diễn sôi động, đòi hỏi đội ngũ nhà môi giới đầy đủ số lượng chất lượng Đây hội cho đội ngũ nhà môi giới phát triển trưởng thành nhanh chóng Trong giai đoạn đầu phát triển, nhà môi giới hoạt động riêng lẻ Qua trình hoạt động tích lũy kinh nghiệm, nhà môi giới nhận cần có tập hợp, thống sức mạnh để nâng cao hiệu hoạt động Họ dần tập hợp thành Hiệp hội nhà môi giới theo vùng Cho đến Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội nhà môi giới thuộc 16 tỉnh nước Các Hiệp hội lại tập hợp lại Liên hiệp Hiệp hội môi giới BĐS Ba Lan Tại Ba Lan nước phát triển khác, để hành nghề môi giới cần phải có chứng hành nghề Để có chứng nghề môi giới, ứng viên phải trải qua trình đào tạo thực hành nghiêm túc Ngoài họ phải đáp ứng đủ nhiều yêu cầu theo quy định Để có chứng hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, ứng viên phải nộp hồ sơ bao gồm giấy tờ sau: Đơn đề nghị cho phép tiến hành thủ tục chuyên môn, Đơn đề nghị cấp chứng nghề nghiệp, Đơn đề nghị cấp chứng dạng quy định theo điều 232 khoản 1, điểm Luật kinh tế BĐS, Các giấy tờ mức học vấn (bản gốc bảo có công chứng), Giấy chứng nhận không phạm tội, Giấy chứng nhận lực hành vi pháp lí, Giấy xác nhận người trực tiếp nhà môi giới cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, phải nêu rõ thời gian thực trình bày rõ bước trình thực hiện, Nhaxanh’s Training | 12 Giấy tờ chứng nhận tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS, tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS, tốt nghiệp khóa học chuyên môn lĩnh vực môi giới (bản có công chứng), Sổ nhật kí thực tập nhận xét sở thực tập, 10 Ba thương vụ thực ba thương vụ giả định mô đầy đủ 11 Bản tường trình trình thực công việc chuyên môn thời điểm 12 Bản thu hoạch sau tham gia thực hành nghề nghiệp 13 Giấy chứng nhận việc đăng kí hoạt động kinh doanh (bản gốc copy có công chứng) 14 Giấy xác nhận nơi công tác hợp đồng lao động 15 Nhận xét thủ trưởng đơn vị, phạm vi trách nhiệm nhân viên 16 Bản đăng kí kinh doanh có xác nhận dăng kí dịch vụ môi giới BĐS tổ chức nơi người xin cấp chứng công tác 17 Giáy xác nhận nộp tiền phí cho kì thi (bản copy) 18 02 ảnh 19 Những giấy tờ khác có liên quan 20 Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân 21 Đơn đề nghị trả lại chi phí chưa dùng đến Chứng cấp cho nhà môi giới có số chứng Khách hàng kiểm tra tư cách, trình hoạt động nhà môi giới thông qua internet trang web Bộ Hạ tầng sở Chỉ cần điền vào giao diện trang web tìm thấy tài liệu đầy đủ nhà môi giới Việc có chứng môi giới bước đường hoạt động chuyên nghiệp nhà môi giới Các Hiệp hội khuyến khích hội viên tham gia khóa đào tạo để nâng cao lực, nghiệp vụ môi giới Thông qua nhà môi giới chấm điểm Nhà môi giới nhiều điểm tôn trọng nghề nghiệp thuận lợi công việc Dưới nội dung điểm số cho hoạt động nâng cao lực nhà môi giới Ba Lan Chỉ thời gian ngắn (khoảng 15 năm) với nỗ lực đồng quan, tổ chức, việc đào tạo nhà chuyên môn phục vụ thị trường BĐS đẩy nhanh Các nhà hoạch định chiến lược, nhà kinh tế Ba Lan xác định rõ rằng, lớp nhà chuyên môn có lực (chính phần mềm) phục vụ cho thị trường BĐS khó phát triển thị trường đầy tiềm trình hội nhập với Châu Âu Dưới số lượng chứng chuyên môn khác cấp tính đến ngày 22/7/2004 Ba Lan VI.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới Thượng Hải, Trung Quốc Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kết hợp tình hình thực tế thành phố ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp đương Về lĩnh vực đào tạo thành phố số qui định gồm số nội dung sau: - Người đủ 18 tuổi, có hộ thường trú thành phố, trình độ văn hóa phổ thông trung học qua lớp huấn luyện thống cục quản lí nhà đất thành phố tốt nghiệp Nhaxanh’s Training | 13 sau cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, đề nghị hoạt động môi giới bất động sản - Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức lớp huấn luyện sát hạch thống trước hành nghề Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ - Người qua huấn luyện, tốt nghiệp nguyên nhân hai năm không nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, sau nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề tổ chức môi giới bất động sản tự hành nghề phải sát hạch lại Giấy tốt nghiệp chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản cấp tất nhiên bị thủ tiêu - Cứ hai năm lần phải kiểm chứng lại nhân viên có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Công tác kiểm chứng quan quản lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống cục nhà đất thành phố - Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách người không tham gia kiểm chứng lí không hoạt động môi giới bất động sản - Có thể thấy rõ chặt chẽ quy định thành phố Thượng Hải việc đào tạo, quản lí nhà môi giới BĐS Những quy định cho thấy đòi hỏi việc đào tạo liên tục nhà môi giới Điều buộc nhà môi giới phải cập nhật thông tin, tham gia khóa đào tạo nhiều hình thức VII ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Mối quan hệ trung gian mối quan hệ uỷ thác Theo giáo sư Warren A Seavey: “người uỷ thác người mà chức hoạt động lợi ích người khác giải vấn đề nằm thẩm quyền anh ta” Các ví dụ cổ điển người uỷ thác người thực di chúc, người giám hộ tài sản, người bảo vệ tài sản Rõ ràng nhà môi giới bất động sản người hình thành nên mối quan hệ trung gian với uỷ quyền người mua người bán người uỷ thác Khi người uỷ thác, nhà môi giới có số trách nhiệm định với người uỷ quyền cho đồng thời thêm số nhiệm vụ liệt kê thoả thuận hợp đồng lao động khác Các trách nhiệm người uỷ thác bao gồm: - Trung thành - Phục tùng tuân thủ - Rõ ràng - Thận trọng, cẩn thận - Cần cù, siêng - Có tính toán Một tiêu chuẩn quan trọng việc đánh giá hoạt động nhà môi giới nước phát triển họ có hoạt động tuân theo tiêu chuẩn nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp hay không Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến vào phong tục tập quán tốt hình thành, chấp nhận Nhaxanh’s Training | 14 xã hội Vấn đề quan trọng thước đo trưởng thành nghề nghiệp Những quy tắc đạo đức cần đóng vai trò chủ đạo việc định hướng, điều chỉnh mảng quan hệ môi trường liên quan đến nhà môi giới như: quan niệm khách quan nhà môi giới, nhà môi giới - khách hàng, nhà môi giới - quan nhà nước… Dưới góc độ kinh tế - xã hội, quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao đẳng cấp nghề nghiệp, tăng phần trách nhiệm người hành nghề môi giới Những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp thị trường BĐS hình thành từ lâu nước phát triển Tại Mĩ chúng có truyền thống khoảng 70 năm Đạo đức luân lí tiêu chuẩn hành vi, cách suy nghĩ, ứng xử chung chấp nhận buộc tuân theo thời đại, tổ chức xã hội định Tập hợp tiêu chuẩn xác định trách nhiệm mang tính đạo đức, liên quan đến hoạt động trực tiếp tác nghiệp, quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, gọi đạo đức nghề nghiệp Yêu cầu đạo đức kinh doanh BĐS nói chung môi giới BĐS nói riêng vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu kinh doanh hay chí tồn doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp môi giới Tuy VN chưa ý đến việc xây dựng luật đạo đức cho nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung môi giới nói riêng Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức trách nhiệm nhà môi giới Khi tuân thủ theo tiêu chuẩn đạo đức nhà môi giới nhận hành vi gây hại đến khách hàng, tìm hướng hành động thích hợp Không có câu trả lời cụ thể hợp đạo đức hướng dẫn tập hợp hành vi coi hợp đạo đức Ranh giới hành vi thiếu đạo đức thiếu văn hóa cá nhân (do lực yếu kém, tính cách riêng nhà môi giới) khó nhận Tuy nhiên tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới hình thành trước tiên để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới Ngoài khó xác định nguyên tắc ứng xử đắn thành viên văn phòng môi giới hay nhà môi giới cạnh tranh với Nếu nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua nguyên tắc đạo đức việc cung cấp dịch vụ họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh túy Kết luận Nhaxanh’s Training | 15 TRUNG TÂM ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER) • • • • • Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Hotline : o Phụ trách chuyên môn : 0986102065 (Mr Phạm Hoàng Hữu Bắc) o Phụ trách đào tạo, ghi danh : 0938770977 - 0938770877 (Ms Huỳnh Thị Nhã Vi) Email : nhaxanhs@gmail.com Website : training.nhaxanhs.com Nhaxanh’s Training | 16