Trung tõm o to Bt ng sn Nh Xanh Vn phũng : 48/3 Nguyn Hin Lờ, Phng 13, Qun Tõn Bỡnh, Tp H Chớ Minh in thoi : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com Chuyờn u t kinh doanh bt ng sn t I NHNG VN C BN V U T KINH DOANH BT NG SN I.1 nh ngha: u t c nh ngha l s hy sinh ngun lc hin ti i ly li ớch ngun lc mang li tng lai c bit, ngun lc õy bao gm ch s hu ca nh u t cng nh vay Bi vỡ, nh u t c hng li ớch t khon tin b nhng cng cú th s chu mt mỏt thua l, k c i vi u t t vay Bi vỡ khỏi nim u t c a nh trờn tng i rng nờn cn phi cht lc lm rừ mt s sau: (1) mi quan h gia u t v u c; (2) nhng thnh phn chớnh ca u t bt ng sn; (3) mi quan h gia ri ro v li ớch thu hi Vic tho lun nhng trờn s dn n khỏi nim mụ hỡnh u t s c s dng quyn sỏch ny: Mụ hỡnh nh giỏ ti sn Mụ hỡnh ny s cho phộp chỳng ta cú th phõn tớch mt cỏch h thng d ỏn u t bt ng sn vi vic xem xột mt cỏch tun t v logic tt c nhng Phng phỏp ny s cho phộp a nhng nguyờn tc quyt nh rừ rng nhng tng quỏt nh u t cú th quyt nh nn v khụng nờn u t vo õu Rừ rng, khụng ging nh cỏc cỏch tip cn khỏc, phõn tớch ny ng ý rng mt s d ỏn bt ng sn cú th s khụng hp dn, c bit i vi mt s nh u t nht nh, nhng mt s khỏc li cú th gia tng li ớch cho mt s nh u t khỏc Nhng phõn tớch v k thut tho lun quyn sỏch ny s cung cp nhng phng phỏp kim tra s thnh cụng v mt ti chớnh ca nhng nh u t bt ng sn I.2 u c v u t Mt s mun cú s phõn bit gia u c v u t Vi h, u c bao gm s chp nhn ri ro cao v vỏn bc mo him vi khon tin i vay nhm mc ớch nht l thu li nhanh bng nhng hot ng mo him Vi ngha ú, u c cũn liờn quan ti nhng t nh lộn lỳt, phi o c, tham nhng v khụng hiu qu Trong ú, nhng ngi khỏc, nhng ngi khụng giỏm mo him thng s dng ng tin ca mỡnh sinh lói thụng qua u t vo bt ng sn Nhng ngi u t ny l nhng ngi tt, c coi l mang li li ớch cho xó hi Nhng ni u c cú th lm nguy hi cho xó hi v ú tr thnh nhng ngi xu Chuyờn 3: u t kinh doanh Bt ng sn iu ngc nhiờn l nhng suy ngh ny tip tc c tha nhn bi rt nhiu ngi hin Tht ra, iờự ny s tr nờn rt khú khn khụng phõn bit c õu l u c õu l u t Thm chớ, nu cú th phõn bit c thỡ liu quan nim nh vy cú ỏng khụng Vớ d, nu mt ngoỡ mua mt mnh t thỡ liu ý nh ca l phỏt trin mnh t v sng ú 40 nm hay ch gi nguyờn chỳng nm ri bỏn thỡ khụng lm cho xó hi thay i nhiu lm Trong c hai trng hp, ngi mua t u da trờn c s ngi tr giỏ cao nht v s dng chỳng theo cỏch nh u t la chn Nu sau ú, ngi u t khỏc mun s dng mnh t bng cỏch hiu qu hn, ngi u t s tr giỏ cao hn cho ngi u c v tỏi phỏt trin mnh t Trong bt k trng hp no, vi nhng khon mua bỏn sau ú, mnh t s c s dng mt cỏch hiu qu trờn kh nng ca nhng ngi s hu mnh t ú Liu li ớch cho xó hi cú khỏc ngi u t cú chin lc di hn hay ngn hn? Vic tt c tin c s dng u t hoc dựng cho ngi u t vay thỡ cú khỏc gỡ khụng? Liu lý ngi ta mua bt ng sn cú to s khỏc bit khụng? Nu cõu tr li ca bt k cõu hi no trờn õy l cú thỡ h qu sau ú s l cỏ nhõn hoc th s quan tõm n vic mua li bt ng sn t nhng nh u t hoc nhng nh u c v s dng bt ng sn ú theo cỏch m h mun Nu vy, nhỡn chung xó hi s c hng li bi vỡ mi giao dch s m bo rng bt ng sn s n tay nhng ngi s dng mang li li ớch cao nht Vỡ vy, vic phõn bit gia u t v u c khụng nhng khụng quan trng m cú th lý lun rng ngi u c cng lm tng li ớch cho xó hi l lm th trng hot ng vi mc giỏ tt hn (v thng l cao hn) Khụng cú nhng hnh ng nh vy, giao dch trờn th trng bt ng sn s khú khn v giỏ th trng s nh hn giỏ tr ca ti sn m xó hi gn cho chỳng vo mt thi im nht nh I.3 u t bt ng sn l c nht u t BS bao gm nhiu phn Mi phn lý gii mt lý riờng bit ti u t BS li hp dn Kt hp cỏc phn li to mt c hi riờng bit lm cho u t BS hp dn hn so vi cỏc khon u t khỏc i vi nh u t Vỡ vy, vic xem xột cỏc phn u t BS l rt quan trng v phõn tớch ti chớnh u t BS cn phi xem xột mt cỏch h thng tng phn mt Li ớch ca u t BS cú th chia lm phn: - Li tc l li ớch c bn ca rt nhiu loi d ỏn Khon toỏn ca ngi s dng t cho ngi s hu t c gi l li ớch kinh t Cho dự t cú c cho ngi khỏc thuờ hay khụng thỡ ngi ch nh c hng li ớch kinh t Nu ngi ch cho thuờ t thỡ hp ng tho thun v giỏ thuờ chớnh l giỏ th trng sn sng tr cho ch t s dng mnh t ú Vỡ vy, nh u t s cú li ớch t vic s hu mnh t bng vic thu c li tc nu li ớch kinh tộ ca ming t cao so vi cỏc ti sn khỏc khu vc - Thay i giỏ núi n s thay i giỏ tr ca BS theo thi gian Mt s thay i cú th gõy lm phỏt, s khỏc cú th thay i cung, cu trờn th trng Vic thay i giỏ tr BS lm phỏt s khụng lm thay i s giu cú ca ngi ch u t Ch nhng thay i giỏ tr tng i ca BS mi lm cho nh u t quan tõm Nhng thay i ny cú th gõy nhiu lý khỏc bao gm s tng trng ca cng ng, nhng ci tin trờn mnh t, hn ch cung, thay i v s thớch ca ngi tiờu dựng, thay i nhu cu ca xó hi - Li ớch ti chớnh c hiu l mt nhng li ớch c bn ca nh u t Nh u t c hng li dựng tin vay u t chi phớ vay tin nh hn li ớch mang li u t Bi vỡ cỏc khon tr lói ngõn hng l cú tớnh thu nờn chớnh xỏc hn l so sỏnh gia chi phớ vay tin sau thu v lói sut u t sau thu Nhiu nh u t cú cm giỏc rng bi vỡ Nhaxanhs Training | phn ln s tin u t cho BS l i vay nờn li ớch ti chớnh u t BS ln hn so vi cỏc loi hỡnh u t khỏc - Kim soỏt u t l lý khỏc khin u t cho BS tr lờn hp dn Nhiu nh u t quan tõm n khớa cnh qun lý u t Nhiu nh u t mun ch ng qun lý khon u t ca mỡnh hn l ngi khỏc qun lý h nh i vi vic u t vo chng khoỏn hoc trỏi phiu cụng chỳng i vi nhng nh u t nh vy, c hi phỏt trin, ci to, qun lý v thay i BS chớnh l iu h dang tỡm kim - Khỏi nim BS l ro cn lm phỏt bt u tr lờn ph bin t u nhng nm 1970 iu m hay c a l BS l ro cn lm phỏt tt i vi cỏc nh u t so vi cỏc cụng c khỏc sn cú trờn th trng Ro cn lm phỏt l khon u t m li ớch mang v cho ch u t ln hn hoc bng t l lm phỏt khong thi gian di Nhng khon u t nh vy cú ý ngha i vi nh u t mt s khon u t khụng bự li c lm phỏt v qua thi gian, s giu cú ca ch u t gim xung sc mua ca ng tiờn iu c cụng nhn l u t BS cn lm phỏt tt hn cỏc khon u t khỏc - An ton l mt nhng lý hp dn nh u t t l nhu cu c bn cuc sng hin i, khụng phi vỡ t cn gieo trng i vi thnh th m thnh th l trung tõm ca i sng kinh t hin i Nh vy, t nhng ch quan trng trỡ vai trũ ca nú nhng nm tip theo - BS cú th cũn cung cp li ớch cho ngi u t tỡm kim nhng ti sn u t Chỳng ta u bit, mc ri ro cú th gim thiu nu nh u t a dng hoỏ khon mc u t vi cỏc c tớnh ti chớnh khỏc Chớnh vỡ vy m BS sn thnh mc tiờu u t ca nhng cụng ty bo him, qu hu trớ, ngõn hng hay nhng cụng ty ln khỏc Trong nhng nm gn õy, mc tiờu nhm a dng hoỏ ri ro lm cho u t BS tr lờn hp dn I.4 Mc tiờu ca nh u t nh u t la chn d ỏn rt nhiu d ỏn u t, mt nhngc bc u tiờn quỏ trỡnh u t l la chn mc tiờu u t Mc dự cú th cú s khỏc gia cỏc nh u t v li suet, quan nim v ri ro, s thớch,nhiu ý kin cho rng mc tiờu ca hu ht cỏc nh u t l ti a hoỏ s giu cú Mc tiờu ny tng i rng v chung chung nhng nú cung cp khung kh phõn tớch u t BS I.5 La chn mc tiờu ca nh u t Nhng nh u t thng hay núi rng h cú nhiu lý khỏc u t vo BS - Mt s ngi tỡm kim li tc; s khỏc tỡm kim s tng giỏ; s khỏc vỡ lý lm phỏt; s khỏc vỡ li ớch ti chớnh Cng cú mt s vỡ nhng lý phi ti chớnh nh quyn kim soỏt i vi ti sn hu hỡnh v quyn c xõy dung trờn mt khong t no ú Mt s khỏc nhm trỏnh phi tr li tc cho ngi khỏc Nhng lý ny thc cht l u l mt phn ca mt cõu chuyn Tt c nhng lý ú ng ngha vi vic BS mang li c hi cho nhiu loi nh u t - Mt khỏc liờn quan n hnh vi ca nh u t Theo truyn thng, nh u t c gi nh l quan tõm ti a hoỏ mt t hp cỏc li ớch Vớ d, nh u t cú th la chn d ỏn mang li lng tin mt sau thu cao nht Tuy nhiờn, mt vi nh phõn tớch cú th khụng s dng mc tiờu ti a hoỏ m cú th nh u t ch cn tho mt mc nht nh v lng tin thu c Nhng nh u t ny s quan tõm n nhng d ỏn an ton, ỏp ng mt s tiờu nht nh Mt nhng loi d ỏn ú xut hin, h s la chn chỳng v dng vic tỡm kim d ỏn u t Nhaxanhs Training | Cui cựng, cú nhng nh u t quan tõm n nhiu loi mc ớch khỏc Nhng nh u t ny tỡm kim d ỏn ti thiu hoỏ mt s chi phớ Vớ d, cú nh u t cú mc tiờu ti tiu hoỏ n thu hoc ti thiu hoỏ yờu cu v ch u t cú th chn d ỏn khỏc vi nhng ngi cú mc tiờu khỏc Trong nhng trng hp nh vy, hon cnh ca nh u t cú th tc ng ln n s la chn d ỏn u t I.6 Th trng bt ng sn Nh u t BS phi t mi quan tõm ỏng k n th trng BS Th trng BS cú th c nh ngha l c ch ú hng hoỏ v dch v BS c trao i c ch c nh hng bi mong mun ca nhng ngi tham gia trờn th trng cng nh nhng can thip ca chớnh ph v h thng chớnh tr vo th trng Mc tiờu ca th trng BS l phõn b lng hng hoỏ khan him Hng hoỏ khan him ú l BS, bao gm c t v nhng hot ng trờn mnh t v nhng quyn ti sn liờn quan n s hu Th trng BS, ging nh mi th trng khỏc, phõn b hng hoỏ bng s dng c ch giỏ c Nhỡn chung, chỳng ta bit rng ngi sn sng tr giỏ cao nht cho BS s yờu cu cú quyn s hu i vi ti sn Trong mt s trng hp, chớnh ph s quyt nh vic phõn b ngun lc Vic thc hin kim soỏt s dng t nhng quy nh liờn quan n cỏc khu quy hoch cú th c coi l mt nhng loi phõn b ny Th trng BS kt ni cung v cu i vi BS Cú hai loi hoc l hỡnh thc cung v cu BS m nh u t phi quan tõm Th nht l cung cu v s dng BS iu ny liờn quan n quan im ca ngi i thuờ Th hai l cung cu s hu BS hoc l quan im ca nhng nh u t ch s hu Nh u t ch s hu phi quan tõm n c hai loi ny I.7 Quan im ca ngi i thuờ Nhu cu u t BS ph thuc vo nhng dch v m BS ú cú th to Vớ d, cu v cn h t quan im ca ngi i thuờ da vo dch v nh c cung cp Mt s nhng dch v ny l ch , d chu, gn ch bỳa, an ton v cú nhiu c hi hoỏ xó hi Nh vy, ngi thuờ mua mt lot nhng dch v i kốm ch khụng ch n gin l thuờ cn h v mt vt cht i vi nhng dch v ny, ngi i thuờ tr mt giỏ gi l giỏ thuờ Nhu cu v nhng dch v ny cng ln thỡ giỏ cng cao Nhỡn chung, chỳng ta khụng quan sỏt giỏ thuờ theo tng loi dch v m giỏ thuờ i vi tng cn h, vớ d nh giỏ thuờ c cn h hoc giỏ thuờ theo tng n v din tớch Vỡ vy, nh u t phi chc chn l phi u t nht nh phc v nhu cu v dch v I.8 Quan im ca u t ch s hu Mt loi phõn tớch cung v cu khỏc l mua v bỏn s hu ca u t Vớ d, gi s rng to nh gm 50 cn h c mua mt th trng BS mt thi gian nht nh Chỳng ta cú th kt lun ó cú nhu cu cho to nh 50 cn h ú Mua bỏn ny l s nh giỏ (hay giỏ bỏn) trờn c s c tớnh thu nhp d kin tng lai (t vic cho thuờ cn h) Giỏ tr th hin giỏ tr hin ti ca giỏ tr mong i tng lai cho d hiu, gi nh khon u t mong i lm 10000$ thu nhp rũng mi nm vũng 10 nm Thờm vo ú, khon u t cú giỏ bỏn mong i l 100000$ kt thỳc 10 nm Nh u t ũi hi 12% thu hi mi nm i vi khon u t Giỏ tr ca u t l bao nhiờu? tỡm giỏ tr, d bỏo thu nhp t vic hnh v bỏn ri chit khu chỳng vi t l thớch hp Giỏ tr hin ti ca 10000$ nhn c vo cui mi nm thi gian 10 nm, vi Nhaxanhs Training | yờu cu thu hi u t 12% l 56502$ Giỏ tr hin ti ca 100000$ thu c vo cui nm th 10, chit khu 12% l 32197$ Vỡ vy, giỏ tr ca khon u t ny l 88669$ Tuy nhiờn, quỏ trỡnh nh giỏ ny t nhiu cõu hi Thu nhp mong i c quyt nh nh th no? Ri ro gn vi thu nhp tng lai l gỡ, hay liu vic cú c khon thu nhp tng lai t u t l chc chn n mc no? T l chit khu thớch hp c xỏc nh nh th no? Tt c nhng cõu hi trờn (hoc khỏc na) phi c tr li t quan im ca ngi u t ch s hu õy chớnh l phõn tớch th trng Xem xột quan im ca ngi i thuờ s giỳp nh u t quyt nh thu nhp thun mong i v s dao ng mt thi k Phõn tớch th trowngf t quan im ca u t ch s hu s giỳp quyt nh mi quan h gia giỏ tr, ri ro v dũng tin thu c ca d ỏn u t Vỡ vy, phõn tớch th trng xỏc nh nhng yu t cung v cu trờn quan im ca c ngi i thuờ v ngi cho thuờ Chỳng cng giỳp phõn tớch iu kin th trng t quan im ca ngi bỏn v nh u t ch s hu Thay i nhng yu t m nh hng n s ngi i thuờ v giỏ thuờ l sn sng tr s cng nh hng n thu nhp mong i ca d ỏn u t Nhng thay i ny cú nh hng n giỏ tr ca u t trờn quan im ca u t ch s hu Cng nh vy, nhng yu t khỏc cú th nh hng n hnh vi ca u t ch s hu trờn th trng Vớ d, nu nh u t ch s hu nhn thc rng d ỏn u t s tr nờn mo him hn vỡ xu th ton cu, ụ th hoc khu vc hoỏ, s gia tng ri ro ny s c phn ỏnh qua vic nh giỏ u t I.10 Ra quyt nh u t bt ng sn: khỏi quỏt I.10.1 Nguyờn tc Ra quyt nh u t BS cú nhng nguyờn tc c bn riờng Mc dự cú nhiu tin b nhng nm gn õy, hin cũn nhiu cõu hi cha c tr li lnh vc phõn tớch u t BS Nghiờn cu v u t BS gia tng nhanh nhng nm gn õy T cun sỏch ca Wendt v Cerf xut bn nm 1969, phỏt trin mụ hỡnh dũng tin chit khu i vi BS sau thu, lnh vc ny cú th núi ó phỏt trin tng i chớn mui Nhiu bi bỏo v nghiờn cu tip tc c thc hin bi cỏc nh nghiờn cu, nhng nh u t Trong BS tip tc thu hỳt s quan tõm ca nhiu ngi v c coi l mt cụng c t c thnh cụng v ti chớnh thỡ trc nhng nm 1990, phõn tớch u t BS khụng cũn c phõn loi l truyn thng giu lờn nhanh chúng nh trc õy Nhng nguyờn lý c bn lnh vc ny v cng a mt s cõu hi chớnh cn gii quyt c bit, hai sỏch sỏch c lit kờ di õy: 1.10.2 Nm nguyờn tc quyt nh u t BS (CA 1986) Phõn tớch u t BS l loi hỡnh phõn tớch kinh t mt cỏch h thng Ri ro v thu nhp/thu hi cú liờn quan cht ch vi Mc tiờu ti a húa s giu cú s m bo s ti u ca u t Phõn tớch mụi trng th ch ca BS l ti quan trng Phõn tớch u t BS l phõn tớch ri ro 1.10.3 Nm nguyờn tc quyt nh u t BS (CA 1989) Nhaxanhs Training | Th trng BS hot ng hiu qu nh th no? Ti nh u t thớch BS nh mt cụng c u t? Cỏi gỡ nh hng n thu nhp hot ng? u t nhy cm th no i vi thay i chớnh sỏch thu v ti chớnh? Liu cú tng lai cho phõn tớch BS v danh mc u t? Vi nhng thay i gn õy th trng u t BS, c bit l thi k bt thng nhng nm 1980 v thay i mụi trng u t nhng nm 1990, õy l thi gian xem xột li nhng iu ó bit v nhng iu cha bit v u t BS Nh trc kia, chỳng ta gii hn danh sỏch vo im cho ngn gn Nghiờn cu v BS phc cú th cú nhiu nguyờn tc hn so vi cỏc loi th trng khỏc Tng t, mc dự cú rt nhiu tin b nhng nhn thc v BS nh nhiu cõu hi hin cha c tr li 1.10.4 Nm nguyờn tc mi quyt nh u t BS Mt l, phõn tớch u t BS l mt loi hỡnh phõn tớch kinh t mt cỏch h thng, cng ng cỏc th ch u t quan tõm ngy cng nhiu n vic chuyn i ý ngha ca vic phõn tớch ti chớnh Phõn tớch d ỏn BS l mi quan tõm ca hu ht cỏc nh u t Nhng nh u t cỏ nhõn cú th cnh tranh vi cỏc th ch ti chớnh th trng, mt vi th trng, quyt nh u t ngy cng tr lờn cnh tranh hn Cỏc nh u t cỏ nhõn b khuyn khớch v ng c kinh t xỏc nh tt c cỏc yờus t cú th tỏc ng n u t ng lai v xỏc nh mc nh hng ca chỳng nh th no Thờm vo ú, cỏc nh u t nh thng xp th t cỏc d ỏn u t tim nng theo mc hp dn ca chỳng i vi Cui cựng, cỏc nh u t cỏ nhõn cú th thay i nhng c tớnh ban u ca h v giỏ tr ỏp ng vi s thay i ca mụi trng, thay i quan nim ca h hoc thay i v tỡnh hỡnh kinh t Nhng s thay i thi gian gn õy l mt s yu t u tiờn, giỏ trờn th trng BS tr lờn cnh tranh hn bi s tham gia v rỳt th trng tr lờn nhanh hn, liờn tc v nhiu hn Th hai, vi tin b cụng ngh thụng tin v x lý s liu, trỡnh k thut ca cỏc nh phõn tớch u t c nõng lờn iu ú cú ngha l nhng mụ hỡnh ti chớnh trc õy c coi l phc thỡ tr lờn n gin Cú th ó n lỳc, vic quyt nh u t bng kinh nghim ó tr lờn rt him hoi Th ba, nhng thay i ca h thng ti chớnh nhng nm 1980 ó lm thay i nhiu quy tc quyt nh u t iu ny khụng ch liờn quan n thay i quy nh mi v ci cỏch thu m cũn liờn quan c n mụi trng u t d thay i, bt u v tahy i i vi vic bo v quyn s hu t nhõn hn l tip tc m rng s can thip ca nh nc hoc nhiu nhng cụng c ti chớnh mi v phc i vi th trng BS Chỳ ý l tt c cỏc nh u t phi ỏnh giỏ cn thn mi quan h ca d ỏn i vi nhng mụi trng khỏc Trong mụi trng mi, nh u t rt cú th s b thit hi nu la chn d ỏn mt cỏch ngu nhiờn v khụng cõn nhc n nhng thay i liờn quan n d ỏn Vỡ vy, nh u t phi m bo rng quyt nh ca h quyt nh ca h l la chn tt nht sau ó phõn tớch v la chn cỏc c hi sn cú iu ny cú hm ý l nh u t cú th hng li t vic phõn tớch k lng v sỏng sut nhng yu t kinh t nh hng n u t Nhng t chc u t thng b nhng ngun lc nht nh m bo rng h la chn d ỏn tt nht lỳc ú Hai l, ri ro v li ớch thu hi cú liờn quan mt thit vi nhau; tng lai, iu ny s cng cht ch hn V mt lý thuyt, rt ớt ngi nghi ng v mi quan h gia ri ro v li Nhaxanhs Training | ớch thu c Nu hai yu t ny khụng cú mi quan h thun chiu mnh m thỡ cỏc nh u t s cú nhng hnh vi giỏ trờn th trng thay i n lỳc mi quan h ú xy Tng t nh vy, giỏ ca cỏc u t khỏc trờn th trng s gim xung nu ớt nh u t thy rng d ỏn u t ú l hp dn Cng cú th l mt s nh u t li tham gia gia th trng vo thi im ú (nu chỳng ta ch ỏm ch s lng nh u t tham gia i vi loi d ỏn u t ú), nhng nhiu ngi mun u t vo cỏc d ỏn u t khỏc hn l nhng ngi ny Nhng nguyờn tc c bn liờn quan n mi quan h thun gia ri ro v thu hi l khỏi nim v khụng thớch ri ro v c hi thu c li ớch kinh t thụng qua mua bỏn chng khoỏn (Arbitrage) Khụng thớch ri ro ng ý l nh u t ũi hi nhng li ớch thu hi ln cú ri ro cao Nu khụng m bo c li ớch thu hi ln, h s tỡm d ỏn u t khỏc vi mc ri ro thp hn cựng mc ri ro hoc l mc thu hi thp hn nhng ri ro thp hn Khụng thớch ri ro ng ý rng nh u t ũi hi phi cú li ớch tng thờm h chu mc ri ro cao Mua bỏn chng khoỏn (Arbitrage) dựng mụ t qui trỡnh kinh t trờn th trng ni m ngi tham gia s hnh ng theo nguyờn tc ti a húa s giu cú khai thỏc nhng c hi trờn th trng m khụng cú ri ro Nhng c hi ú xut hin th trng hot ng khụng hiu qu, lý thụng tin hoc cỏc lý khỏc Cú ngha l c hi arbitrage l trng hp vi phm gi thit v mi quan h gia ri ro v li ớch V ú, nh u t s la chn c hi arbitrage trờn th trng bt ng sn bi vỡ khụng cú ri ro m li cú loi ớch Khi th trng cnh tranh hn, mi quan h gia ri ro v li ớch tr lờn rừ rng hn iu ny lý gii cho vic nhiu nh u t thu hi ln th trng BS Theo nhng nguyờn tc ny, thỡ vic thiu thụng tin, k nng v chuyờn gia, th trng BS s hot ng rt khú khn Ba l, mc tiờu ti a húa s giu cú s l c s la chn d ỏn cho nh u t , nhng nguyờn tc la chn d ỏn cng cn ũi hi phõn tỏn nhng ri ro khụng h thng Mt nhng c tranh lun rng rói trờn din n ca gii doanh nghip l mc tiờu hp lý ca cỏc nh u t l gỡ Nhiu ngi quan nim rng cỏc nh u t cú nhiu mc tiờu t cựng mt lc da vo s thớch, nhu cu v nhng mc ớc c bit khỏc Chỳng tụi lý lun rng mc tiờu chớnh ca cỏc nh u t ch s hu vo BS l ti a húa giỏ tr phn m h s hu Mc tiờu ny ng ngha vi mc tiờu ti a húa s giu cú Nu nh u t cỏ nhõn sn sng chp nhn mc tiờu ti a húa s giu cú, h s cú nhng li ớch nht nh Vớ d, nh u t cú th chp nhn u t BS ti a húa giỏ tr ch s hu, v ú l s la chn ca h Cú ngha l nh u t la chn nhng d ỏn m s gia tng s giu cú ca h hn so vi cỏc d ỏn u t khỏc Cui cựng, nu mc tiờu ti a húa s giu cú c chp nhn bi nh u t, h s t tin s dng phng phỏp n gin nu phn phỏp ú ch c nhng mc tiờu h mun: Giỏ tr hin ti thun Bn l, phõn tớch mụi trng th ch ca BS l iu thit yu hn bao gi ht Cú hai im xut phỏt lm cho phõn tớch ti chớnh u t BS khỏc vi cỏc loi hỡnh u t khỏc Th nht, Giỏ tr BS khụng ch quyt nh bng v trớ ca BS ú v nhng BS xung quanh m cũn quan h vi c khu vc thnh th a im cú nh hng n BS nờn yộu t ny quan trng i vi phõn tớch u t BS hn nhiu yu t khỏc Hn th na, khong cỏch l mt nhng yu t quan trng Nú nh hng n li tc, khỏch hng quan tõm n BS v quan tõm n nhng c s h tng xung quanh Th hai, c thự ca phõn tớch u t BS l nhng th ch BS nh hng n ngi tham gia Nhng th ch ny c phõn loi nh: th trng, lut phỏp, ti chớnh, thu Nhaxanhs Training | Nm l, phõn tớch u t BS c coi l phõn tớch ri ro Trong nhng nm trc, ngi ta hc cỏch lm th no lm cỏc phộp tớnh u t BS Thc t, quyn sỏch ny cú th giỳp bn nh giỏ d ỏn u t bng vic xem xột cỏc yu t quan trng mt cỏch h thng v cú t chc Cú cỏi tt l cỏch tip cn ny tt hn v c th thỏch nhiu hn cỏc cỏch khỏc Cú cỏi bun l phõn tớch u t trờn thc t phc hn nhiu Nu u t BS thnh cụng ch da trờn nhng tớnh toỏn n gin thỡ mi ngi cú th s tr lờn giu cú iu khú khn l phi la chn d ỏn no v b d ỏn no Hay núi cỏch khỏc, luụn cú ri ro i kốm vi cỏc d ỏn v ú l c s quyt nh d ỏn no hp dn hn Vỡ phõn tớch ri ro l quan trng nờn dự nh u t cú s dng nhng phn mm phõn tớch phc m khụng cú s ỏnh giỏ v ri ro thỡ cú th khụng bng nhng cỏch ỏnh giỏ n gin hn Vỡ vy, thc cht phõn tớch u t BS l phõn tớch ri ro 1.10.5 Nm cha cú cõu tr li quyt nh u t BS nhng nm 1990 Nghiờn cu th trng BS ch mt lng ỏng k nhng khon phi hiu qu khụng chớnh thc Liu nhng th trng ny cú tht s khụng hiu qu khụng, hoc liu cú nhng cỏch gii thớch khỏc khụng? Nu u t BS tr lờn hũa nhp vi th trng quc t, iu gỡ khin nh u t tip tc mun u t BS? Mi quan h gia chớnh sỏch kinh t v mụ v u t BS l gỡ? Nhng thay i v chớnh sỏch ti chớnh v thu quan trng i vi th trng BS nh th no? Phõn tớch hng mc u t s c m rng nh th no i vi nhng nh u t BS khỏc II TRèNH T, TH TC THC HIN MT D N U T KINH DOANH BT NG SN Mc I THM QUYN CHP THUN V CP GIY CHNG NHN U T iu 37 D ỏn Th tng Chớnh ph chp thun ch trng u t Cỏc d ỏn u t khụng phõn bit ngun vn, quy mụ u t nhng lnh vc sau: a) Xõy dng v kinh doanh cng hng khụng; ti hng khụng; b) Xõy dng v kinh doanh cng bin quc gia; c) Thm dũ, khai thỏc, ch bin du khớ; thm dũ, khai thỏc khoỏng sn; d) Phỏt thanh, truyn hỡnh; ) Kinh doanh casino; e) Sn xut thuc lỏ iu; g) Thnh lp c s o to i hc; h) Thnh lp khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao v khu kinh t D ỏn u t khụng thuc quy nh ti khon iu ny, khụng phõn bit ngun v cú quy mụ u t t 1.500 t ng Vit Nam tr lờn nhng lnh vc sau: Nhaxanhs Training | a) Kinh doanh in; ch bin khoỏng sn; luyn kim; b) Xõy dng kt cu h tng ng st, ng b, ng thu ni a; c) Sn xut, kinh doanh ru, bia D ỏn cú u t nc ngoi cỏc lnh vc sau: a) Kinh doanh ti bin; b) Thit lp mng v cung cp dch v bu chớnh, chuyn phỏt, vin thụng v internet; thit lp mng truyn dn phỏt súng; c) In n, phỏt hnh bỏo chớ; xut bn; d) Thnh lp c s nghiờn cu khoa hc c lp Trng hp d ỏn u t quy nh ti cỏc khon 1, v iu ny nm quy hoch ó c Th tng Chớnh ph phờ duyt hoc y quyn phờ duyt v ỏp ng cỏc iu kin theo quy nh ca phỏp lut v iu c quc t m Vit Nam l thnh viờn thỡ c quan cp Giy chng nhn u t thc hin th tc cp Giy chng nhn u t m khụng phi trỡnh Th tng Chớnh ph quyt nh ch trng u t Trng hp d ỏn u t quy nh ti cỏc khon 1, v iu ny khụng nm quy hoch ó c Th tng Chớnh ph phờ duyt hoc y quyn phờ duyt hoc d ỏn khụng ỏp ng cỏc iu kin m ca th trng quy nh ti iu c quc t m Vit Nam l thnh viờn thỡ c quan cp Giy chng nhn u t ch trỡ, ly ý kin B qun lý ngnh, B K hoch v u t v cỏc c quan khỏc cú liờn quan tng hp, trỡnh Th tng Chớnh ph quyt nh ch trng u t Trng hp d ỏn u t quy nh ti cỏc khon 1, v iu ny thuc lnh vc cha cú quy hoch thỡ c quan cp Giy chng nhn u t ly ý kin B qun lý ngnh, B K hoch v u t v cỏc c quan khỏc cú liờn quan tng hp, trỡnh Th tng Chớnh ph quyt nh ch trng u t iu 38 D ỏn y ban nhõn dõn cp tnh cp Giy chng nhn u t y ban nhõn dõn cp tnh thc hin vic ng ký u t, cp Giy chng nhn u t i vi cỏc d ỏn sau: D ỏn u t ngoi khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu kinh t, bao gm c cỏc d ỏn u t quy nh ti iu 37 Ngh nh ny ó c Th tng Chớnh ph chp thun ch trng u t D ỏn u t phỏt trin kt cu h tng khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao i vi nhng a phng cha thnh lp Ban Qun lý khu cụng nghip, khu ch xut v khu cụng ngh cao iu 39 D ỏn Ban Qun lý khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu kinh t cp Giy chng nhn u t Ban Qun lý khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu kinh t (sau õy gi l Ban Qun lý) thc hin vic ng ký u t, cp Giy chng nhn u t i vi cỏc d ỏn sau: D ỏn u t khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu kinh t, bao gm c cỏc d ỏn u t quy nh ti iu 37 Ngh nh ny ó c Th tng Chớnh ph chp thun ch trng u t D ỏn u t phỏt trin kt cu h tng khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao Nhaxanhs Training | iu 40 C quan tip nhn h s d ỏn u t S K hoch v u t tip nhn h s d ỏn u t thc hin trờn a bn quy nh ti iu 38 Ngh nh ny Ban Qun lý tip nhn h s d ỏn u t thc hin trờn a bn quy nh ti iu 39 Ngh nh ny i vi d ỏn u t thc hin trờn a bn cha c quy nh thuc qun lý hnh chớnh ca tnh, thnh ph trc thuc Trung ng hoc d ỏn u t thc hin trờn a bn nhiu tnh, thnh ph trc thuc Trung ng thỡ h s d ỏn u t c np ti S K hoch v u t ni nh u t t hoc d kin t tr s chớnh hoc chi nhỏnh hoc phũng iu hnh thc hin d ỏn u t ú C quan tip nhn h s d ỏn u t cú trỏch nhim hng dn, kim tra tớnh hp l ca h s d ỏn u t v lm cỏc th tc u t theo quy nh ca Ngh nh ny iu 41 Ni dung Giy chng nhn u t Mu Giy chng nhn u t B K hoch v u t quy nh ỏp dng thng nht trờn phm vi ton quc Giy chng nhn u t bao gm nhng ni dung ch yu sau: a) Tờn, a ch ca nh u t; b) a im thc hin d ỏn u t; nhu cu din tớch t s dng; c) Mc tiờu, quy mụ d ỏn u t; d) Tng u t; ) Thi hn thc hin d ỏn; e) Tin thc hin d ỏn u t; g) Xỏc nhn cỏc u ói v h tr u t (nu cú) Nh u t nc ngoi cú d ỏn u t gn vi vic thnh lp t chc kinh t thỡ Giy chng nhn u t cú ni dung bao gm ni dung quy nh ti khon iu ny v ni dung Giy chng nhn ng ký kinh doanh theo quy nh ca Lut Doanh nghip Giy chng nhn u t ng thi l Giy chng nhn ng ký kinh doanh Nh u t nc trng hp quy nh ti khon iu Ngh nh ny cú yờu cu thc hin th tc u t ng thi vi th tc thnh lp t chc kinh t thỡ thc hin cp Giy chng nhn u t theo nh quy nh ti khon iu ny III NI DUNG CC D N U T KINH DOANH BT NG SN Theo Ph lc C Ngh nh 108/2006/N-CP, kinh doanh bt ng sn (KDBS) thuc Danh mc lnh vc u t cú iu kin ỏp dng riờng cho nh u t (NT) nc ngoi Vic cú mt danh mc ỏp dng riờng khụng lm cho cỏc NT nc ngoi bn khon, cỏi lm h bn khon l hiu th no l iu kin u t Lut u t khụng a nh ngha v iu kin u t , Lut Doanh nghip li a khỏi nim iu kin kinh doanh Theo Khon iu ca Lut ny, iu kin kinh doanh l yờu cu m doanh nghip phi cú hoc phi thc hin kinh doanh ngnh , ngh c th, c th hin bng giy phộp kinh doanh, giy chng nhn iu kin kinh doanh, chng ch hnh ngh, giy chng nhn bo him trỏch nhim ngh nghip, yờu cu v phỏp nh hoc yờu cu khỏc Cng theo Lut Doanh nghip, hot ng u t l mt cụng an ca hot ng kinh doanh Nh vy, cú th hiu iu kin u t chớnh l cỏc iu kin kinh doanh c th c quy nh Lut Doanh nghip hoc cỏc lut Nhaxanhs Training | 10 chuyờn ngnh Tuy nhiờn, vic xỏc nh iu kin c th ny l khụng d dng i vi NT, c bit l NT nc ngoi vỡ cỏc iu kin c quy nh ri rỏc ti cỏc bn phỏp lut khỏc Có loại dự án thuộc diện phải thẩm tra đầu t, là: dự án đầu t có quy mô vốn đầu t từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên không thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện; dự án đầu t dới 300 tỷ đồng Việt Nam thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện; dự án đầu t có quy mô vốn đầu t từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện Quy định áp dụng chung cho dự án đầu t nớc dự án có vốn đầu t nớc Vỡ thuc Danh mc lnh vc u t cú iu kin, nờn d ỏn KDBS phi thm tra u t cho dự quy mụ ln nh bao nhiờu III.1 H s d ỏn bao gm: - Bn ngh cp GCNT - Bn Quyt nh thnh lp hoc GCNKKD i vi NT l t chc; bn h chiu i vi NT l cỏ nhõn - Bỏo cỏo nng lc ti chớnh - Gii trỡnh kh nng ỏp ng iu kin u t III.2 Trỡnh t thm tra - Np H s n S KH&T/BQL khu cụng nghip - C quan tip nhn kim tra tớnh hp l ca H s v gi ly ý kin thm tra ca cỏc b, ngnh liờn quan i vi d ỏn thuc thm quyn chp thun ca Th tng hoc gi ly ý kin cỏc s, ngnh hoc B (trong trng hp cn thit) i vi d ỏn khỏc III.3 Ni dung thm tra bao gm: - S phự hp vi quy hoch kt cu h tng k thut, quy hoch s dng t, quy hoch xõy dng, quy hoch s dng khoỏng sn v cỏc ngun ti nguyờn khỏc - Nhu cu s dng t - Tin thc hin d ỏn - Gii phỏp v mụi trng T gii trỡnh th tc thm tra d ỏn u t trờn õy cú th thy s ci tin ỏng k th tc hnh chớnh ca Nh nc Vit Nam, nhiu th tc rm r, khụng cn thit trc õy ó c bói b, quyn quyt nh u t ch yu thuc v NT Tuy nhiờn, iu ny khụng cú ngha l ó ht khú khn vng mc i vi cỏc NT lnh vc KDBS Vn cũn khụng ớt quy nh khụng rừ, khụng ớt quy nh trỏi ngc gia cỏc lut lm nh hng n mụi trng u t IV HP NG TRONG HOT NG KINH DOANH BT NG SN IV.1 Cỏc loi hp ng IV.1.1 Hp ng kinh oanh bt ng sn bao gm: a) Hp ng mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng; b) Hp ng chuyn nhng quyn s dng t; c) Hp ng thuờ bt ng sn; Nhaxanhs Training | 11 d) Hp ng thuờ mua nh, cụng trỡnh xõy dng IV.1.2 Hp ng kinh doanh dch v bt ng sn bao gm : a) Hp ng mụi gii bt ng sn; b) Hp ng nh giỏ bt ng sn; e) Hp ng t bt ng sn; d) Hp ng u giỏ bt ng sn; ) Hp ng qung co bt ng sn; e) Hp ng qun lý bt ng sn IV.1.3 Hp ng kinh doanh bt ng sn, hp ng kinh doanh dch v bt ng sn phi c lp thnh bn; Vic cụng chng, chng thc hp ng kinh doanh bt ng sn cỏc bờn tha thun, tr trng hp phỏp lut cú quy nh khỏc; vic ký kt hp ng phi tuõn theo cỏc quy nh ca Lut ny, B lut Dõn s v cỏc quy nh khỏc ca phỏp lut cú liờn quan IV.1.4 Giỏ mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn v giỏ kinh doanh dch v bt ng sn + Giỏ mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn cỏc bờn tha thun, thụng qua u giỏ hoc theo quy nh ca phỏp lut Cỏc bờn hp ng c tha thun la chn bờn th ba xỏc nh giỏ mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn; i vi cỏc bt ng sn thuc d ỏn c hng u ói ca Nh nc phc v cỏc i tng chớnh sỏch thỡ Nh nc quy nh khung giỏ hoc nguyờn tc hỡnh thnh giỏ bt ng sn + Giỏ kinh doanh dch v bt ng sn cỏc bờn tha thun; trng hp khụng tha thun c thỡ vic xỏc nh giỏ phi cn c vo giỏ th trng ca dch v cựng loi ti thi im ký hp ng v a im thc hin dch v + Trong quỏ trỡnh thc hin hp ng, trng hp cú tha thun trc v vic iu chnh giỏ hp ng thỡ cú nhng thay i nh hng n giỏ c xỏc nh hp ng, cỏc bờn cú th tha thun iu chnh giỏ hp ng Thanh toỏn giao dch bt ng sn + Vic toỏn giao dch bt ng sn cỏc bờn tha thun la chn theo cỏc phng thc sau õy: a) Thanh toỏn thụng qua t chc tớn dng hot ng ti Vit Nam; b) Thanh toỏn trc tip cho bờn bỏn, bờn chuyn nhng, bờn cho thuờ bờn cho thuờ mua bt ng sn + Vic toỏn giao dch bt ng sn cỏc bờn tha thun hp ng theo hỡnh thc tr mt ln, tr tin ng trc hoc tr chm, tr dn IV.2 Hp ng mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng IV.2.1 Ni dung Hp ng mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng a) Tờn, a ch ca bờn bỏn v bờn mua; b) Cỏc thụng tin v nh, cụng trỡnh xõy dng quy nh ti khon iu 11 ca Lut ny; c) Giỏ mua bỏn; d) Phng thc v thi hn toỏn; ) Thi hn giao, nhn nh, cụng trỡnh xõy dng v h s kốm theo; e) Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Nhaxanhs Training | 12 g) Bo hnh; h) Gii quyt tranh chp; i) Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh - Trng hp mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng theo hỡnh thc ng tin trc, tr chm, tr dn thỡ hp ng mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng phi bo m cỏc nguyờn tc quy nh IV.2.2 Nhng im cn lu ý IV.3 Hp ng chuyn nhng quyn s dng t IV.3.1 Ni dung Hp ng chuyn nhng quyn s dng t a) Tờn, a ch ca bờn chuyn nhng v bờn nhn chuyn nhng; b) Cỏc thụng tin v quyn s dng t theo quy nh ti khon iu 11 ca Lut ny; c) Giỏ chuyn nhng; d) Phng thc v thi hn toỏn; ) Thi hn giao, nhn t v h s kốm theo; e) Quyn v ngha v ca cỏc bờn; g) Gii quyt tranh chp; h) Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh Trng hp chuyn nhng quyn s dng t theo hỡnh thc tr chm, tr dn thỡ hp ng chuyn nhng quyn s dng t phi m bo cỏc nguyờn tc quy nh IV.4 Hp ng thuờ bt ng sn IV.4.1 Ni dung Hp ng thuờ bt ng sn Tờn, a ch ca bờn cho thuờ v bờn thuờ; Cỏc thụng tin v bt ng sn theo quy nh ti khon iu 11 ca Lut ny; Giỏ thuờ bt ng sn; Phng thc v thi hn toỏn; Thi hn cho thuờ bt ng sn; thi hn giao, nhn bt ng sn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Yờu cu s dng v trỏch nhim sa cha, ci to (nu cú); X lý cỏc ti sn trờn t thuờ (nu cú); Yờu cu v tỡnh trng bt ng sn tr li bờn cho thuờ; 10 Gii quyt tranh chp; 11 Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.5 Hp ng thuờ mua nh, cụng trỡnh xõy dng IV.5.1 Ni dung Hp ng thuờ mua nh, cụng trỡnh xõy dng a) Tờn, a ch ca bờn cho thuờ mua v bờn thuờ mua; b) Cỏc thụng tin v nh, cụng trỡnh xõy dng theo quy nh ti khon iu 11 ca Lut ny; c) Giỏ thuờ mua; Nhaxanhs Training | 13 d) Phng thc v thi hn toỏn; ) Thi hn cho thuờ mua; e) Tha thun v vic chuyn quyn s hu nh, cụng trỡnh xõy dng trc ht hn thuờ mua (nu cú); g) Thi im giao nh, cụng trỡnh xõy dng; h) Thi im, iu kin v th tc chuyn quyn s hu nh, cụng trỡnh xõy dng cho bờn thuờ mua; i) Quyn v ngha v ca cỏc bờn; k) Gii quyt tranh chp; l) Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh - Hp ng thuờ mua nh, cụng trỡnh xõy dng phi c cụng chng IV.6 Hp ng mụi gii bt ng sn IV.6.1 Ni dung Hp ng mụi gii bt ng sn Tờn, a ch ca bờn mụi gii v bờn c mụi gii; i tng v ni dung mụi gii; Yờu cu v kt qu dch v mụi gii; Thi hn thc hin mụi gii; Thự lao mụi gii, hoa hng mụi gii; Phng thc, thi hn toỏn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Gii quyt tranh chp; Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.7 Hp ng nh giỏ bt ng sn IV.7.1 Ni dung Hp ng nh giỏ bt ng sn Tờn, a ch ca bờn nh giỏ v bờn yờu cu nh giỏ; Bt ng sn c nh giỏ; Thi hn v tin thc hin; Giỏ dch v nh giỏ; Phng thc, thi hn toỏn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Gii quyt tranh chp; Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.8 Hp ng t bt ng sn IV.8.1 Ni dung Hp ng t bt ng sn Tờn, a ch ca bờn t v bờn yờu cu t vn; Ni dung, phm vi t vn; Thi hn, tin thc hin dch v t vn; Giỏ dch v t vn; Phng the, thi hn toỏn; Nhaxanhs Training | 14 Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Gii quyt tranh chp; Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.9 Hp ng u giỏ bt ng sn IV.9.1 Ni dung Hp ng u giỏ bt ng sn Tờn, a ch ca bờn u giỏ v bờn yờu cu u giỏ bt ng sn; Bt ng sn c u giỏ; Thi gian, a im u giỏ, hỡnh thc u giỏ; Giỏ im ca bt ng sn c em u giỏ; Thi hn, tin thc hin; Giỏ dch v u giỏ; Phng thc, thi hn toỏn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Gii quyt tranh chp; 10 Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.10 Hp ng qung cỏo bt ng sn IV.10.1 Ni dung Hp ng qung cỏo bt ng sn sn; Tờn, a ch ca bờn kinh doanh dch v qung cỏo v bờn yờu cu qung cỏo bt ng Bt ng sn c qung cỏo; Hỡnh thc, ni dung, phm vi, phng tin qung cỏo bt ng sn; a im, thi gian, thi lng qung cỏo bt ng sn; Giỏ dch v qung cỏo; Phng thc, thi hn toỏn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Gii quyt tranh chp, Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh IV.11 Hp ng qun lý bt ng sn IV.11.1 Ni dung Hp ng qun lý bt ng sn Tờn, a ch ca bờn qun lý v bờn thuờ qun lý bt ng sn ; Bt ng sn c qun lý; Ni dung v phm vi qun lý bt ng sn; Yờu cu i vi bờn qun lý bt ng sn; Giỏ dch v qun lý; Phng thc, thi hn toỏn; Quyn v ngha v ca cỏc bờn; Thi hn qun lý bt ng sn; Gii quyt tranh chp; Nhaxanhs Training | 15 10 Cỏc ni dung khỏc cỏc bờn tha thun hoc phỏp lut quy nh V THễNG TIN V H S BT NG SN V.1 Khỏi nim Cụng ngh thụng tin ó to nờn bc ngot quỏ trỡnh phỏt trớn cụng ngh ca xó hi loi ngi Cụng ngh c khớ ó giỳp ngi thay th lao ng th cụng bng mỏy múc v cụng ngh thụng tin ó to iu kin thay th tng bc lao ng trớ úc ca ngi S phỏt phỏt trin ca cụng ngh thụng tin ó lm thay i phng thc sn xut v trỡnh dõn trớ c nõng cao dn n nhu cu xõy dng mt c s d liu quc gia thng nht trờn nn tng cụng ngh thụng tin H thng cỏc CSDL quc gia l mt cỏc thnh phn nn tng ca kt cu h tng v thụng tin CSDL quc gia bao gm cỏc CSL chuyờn ngnh to thnh mt h thng CSDL thng nht Mi CSDL thnh phn cú tớnh c 1p tng i, c to thnh t thụng tin ca mt s ngnh v a phng H thng CSDL quc gia to mi liờn kt ngang gia cỏc CSDL thnh phn vi cỏc chc nng trao i, chia s thụng tin ng thi to mi liờn kt dc theo cu trỳc phõn cp ca h thng chc nng qun lý Nh nc V.2 C s d liu v ti nguyờn t/bt ng sn (Di õy gi chung l c s d hu ti nguyờn t - CSDLTN) V.2.1- Cỏc thnh phn ca CSDLT Cỏc thnh phn cu thnh ca CSDL TN gm : Thụng tin v h thng quy chiu Thụng tin v h to , cao Nh nc Thụng tin v h thng bn a hỡnh c bn Thụng tin v ng biờn gii v a gii hnh Chớnh Thụng tin v mụ hỡnh cao a hỡnh Thụng tin v cỏc loi t phõn theo hin trng s dng Thụng tin v quy hoch, k hoch s dng t Thụng tin v bn tha t (bao gm nh ca, ti sn trờn t) Thụng tin v ch s dng t 10 Thụng tin v cỏc d liu cú liờn quan ti ngi dõn V.2.2 Vai trũ ca CSDL v ti nguyờn t - To c s a lý thng nht th hin thuc tớnh khụng gian cho cỏc CSDL khỏc nh dõn c, t chc, kinh t, xó hi, ti chớnh, k hoch, phỏp lut, phc v cho cụng tỏc quy hoch, k hoch, phõn tớch cỏc hot ng kinh t xó hi theo cỏc yu t a lý - To mi liờn h cht ch gia cỏc CSDL h thng CSDL quc gia hỡnh thnh mt h thng qun lý thng nht, mt quy hoch phỏt trin thng nht v mt cụng c kim soỏt quỏ trỡnh trin khai cỏc hot ng kinh t xó hi - Hu ht cỏc d liu ca cỏc c quan u cú liờn quan n thuc tớnh khụng gian ca d liu ú; Cỏc hot ng Chớnh tr, kinh t, xó hi u gn vi ti nguyờn t v quan h t nờn yu t t luụn cn thit cho CSDL ca cỏc ngnh khỏc Nhaxanhs Training | 16 - CSDL ti nguyờn t phc v cho cỏc mc ớch qun lý Nh nc v dõn s hnh chớnh, lónh th, quy hoch, k hoch - CSDL ti nguyờn t phc v trc tip cỏc hot ng sn xut, nghiờn cu khoa hc, giỏo dc o to, phc v an ninh quc phũng - CSDL ti nguyờn t phc v nhu cu xó hi hoỏ thụng tin v nõng cao dõn trớ - CSDL ti nguyờn t cú tớnh liờn ngnh rt cao, vic xõy dng h CSDL v ti nguyờn t v cỏc ti nguyờn thiờn nhiờn v mụi trng phi cú s phi hp ca nhiu ngnh khỏc V.2.3 Phõn loi CSDLTN V.2.3.1 Theo dng thụng tin: - CSDL ho - CSDL bn - Theo ngun thụng tin a Thụng tin u vo - D liu bn Thu thp t bn trờn giy, bn s, s liu o mt t s liu o nh hng khụng, v tr - D liu thuc tớnh Thu thp t ni dung bn c, iu tra thc a, s sỏch ti liu, h s, s liu iu tra c bn b Thụng tin u - Phc v yờu cu qun lý Nh nc ca chớnh quyn Trung ng, a phng - Phc v trc tip yờu cu qun lý ca ngnh a Chớnh - Phc v cho qun lý cỏc ngnh khỏc - Phc v thụng tin t cho nhu cu sinh hot ca ngnh V.2.3.2 Cu trỳc h thng thụng tin t a T chc CSDLTN V nguyờn tc mt h thng thụng tin ca ngnh hp lý nht l cú t chc da trờn c cu t chc ca ngnh ch qun C cu t chc c phõn thnh cỏc cp trung ng v a phng Thụng thng, cỏc a phng úng vai trũ l ni thu thp, cp nht cỏc thụng tin chi tit, cung cp thụng tin u vo cho ton b h thng v cng s l ni qun lý v s dng ch yu cỏc thụng tin chi tit, cũn cp Trung ng nhu cu ch yu li l cỏc thụng tin tng hp t cỏc thụng tin chi tit b Cỏc phng ỏn qun lý CSL Cú phng ỏn lu tr v qun lý d liu bao gm: Qun lý trung; Phõn tỏn bn sao; Phõn tỏn d liu; Phõn tỏn d liu chi tit trung s liu tng hp cn c: Trỡnh qun lý, mc n nh ca quy trỡnh qun lý, phõn b tn xut s dng thụng tin gia cỏc n v xỏc nh phng ỏn thớch hp Phng ỏn ln tr d liu trung: Tp trung s liu chi tit ti mt im, thng c s dng cỏc thụng tin chi tit c tra cu vi tn xut tng i u t cỏc n v s dng thụng tin hoc nhu cu tng hp thụng tin rt a dng khú cú th quy nh sn Mt vớ d thớch hp i vi phng ỏn ny l s liu iu tra dõn s, s liu thụ c s dng nhiu ln tng hp phõn tớch theo nhiu khớa cnh ỏnh giỏ khỏc Phng ỏn ny cú u im l Nhaxanhs Training | 17 gõy phc cho cụng vic qun tr h thng, lm gim chi phớ cho ton b h thng (bao gm chi phớ xõy dng v c bit l chi phớ bo trỡ h thng) Cỏc nhc im ca nú l: thụng tin phi chuyn ti nhiu v thng xuyờn gia trung ng v a phng, lng d liu CSDL tng lm gim tc x lý v tỡm kim Phng ỏn Phõn tỏn bn d liu: Phng ỏn ny l s liu c lu thnh cỏc bn ging ht nhiu im khỏc Mi s liu c cp nht ti mt im thỡ ng thi cng c chộp vo cỏc bn cũn li Phng ỏn ny thng dựng cỏc bi toỏn qun lý ngõn hng i vi phng ỏn phõn tỏn bn sao, chi phớ tn kộm nht l vic trỡ nht qun d liu ton b h thng Phng ỏn phõn tỏn d liu: D liu c ct khỳc v lu gi nhiu a im khỏc Khi cú tra cu ti d liu, h thng s t t chc ngi dựng tỡm c thụng tin cn thit m khụng cn bit n v trớ thc s ca d liu l õu, õy l mụ hỡnh lý tng i vi cỏc h thng thụng tin thụng tin chi tit thng c s dng ni b cỏc a phng H thng li hon ton sut v mi v trớ vt lý H thng dng nh khụng tn kộm cho vic bo ton tớnh nht quỏn, cng nh trỏnh c hin tng tc nghn trờn ng truyn Mụ hỡnh ny l mụ hỡnh tt nht s liu c lu gi ti im thu thp v c tra cu t mi im cn thụng tin Tuy nhiờn vic thit k h thng nh vy gp phi rt nhiu phc v kộo theo ú l chi phớ cho ton b h thng Trc ht mụ hỡnh ny ũi hi mt c s h tng mng nn hon ton n nh 24/24 gi ngy bo m truy nhp trc tuyn, cng nh vic trỡ cỏc trung tõm qun tr CSDL ti cỏc im lu gi s liu Phng ỏn phõn tỏn d liu chi tit trung d liu tng hp: Vi phng ỏn ny, h thng c chia nh thnh cỏc h thnh phn qun lý thụng tin trờn phm vi a phng, h thng cp trung ng thc hin cỏc chc nng tng hp cỏc thụng tin c thu thp ti a phng Phng ỏn ny núi chung khỏ hiu qu, song cng s cú mt s nhc im thng xuyờn cú nhu cu tra cu chi tit t mt a phng ti thụng tin ca mt a phng khỏc hoc cú nhu cu phõn tớch mi trờn ton b s liu ng thi cng phi xỏc nh c ch cp nht v quy tc tng hp thụng tin quỏ trỡnh hnh V.3 Gii phỏp mng cho CSDLTN V.3.1 S mng tng th V.3.1.1 Cỏc yờu cu c bn Nh i vi tt c cỏc c s d liu khỏc, CSDL ti nguyờn t phi tho cỏc yờu cu chung t i vi mt CSDL Ngoi ra, i vi cỏc d liu t l cỏc thụng tin mang tớnh cht khụng gian, cũn cú nhng yờu cu riờng nh sau: + H thng cú kh nng lu tr v x lý mt lng thụng tin ln, ú cỏc d liu ho (graphic) chim mt t trng rt cao + H thng cú kh nng ỏp ng nhu cu tra cu, truyn cỏc thụng tin mt cỏch nhanh chúng, Chớnh xỏc v an ton trờn phm vi ton quc gia trung ng v a phng, cng nh gia cỏc a phng + Mng mỏy tớnh ỏp ng c cỏc yờu cu c bn + tin cy cao, an ton trờn mng Cú kh nng khc phc nhanh chúng s c + Thit k theo cụng ngh hin i, vi nguyờn tc m v cỏc chun quc t thụng dng + D dng ghộp ni vo mng quc gia tng 1ai Nhaxanhs Training | 18 V.3.1.2 S tng th V tng th ỏp ng cỏc yờu cu ó nờu, nht l cỏc yờu cu v tỡm kim, truyn thụng tin vi dung lng ln v c bit l thụng tin ho, mng mỏy tớnh phc v CSDL Quc gia v ti nguyờn t c chia lm nhiu mng con, va cú kh nng hot ng c lp, li va liờn kt c vi mt mng din rng thng nht, cú tin cy cao V.4 Thc trng h thng thụng tin t/ bt ng sn nc ta (Di õy gi chung l h thng thụng tin t ai) V.4.1 Mc tiờu xõy dng H thng thụng tin t Mc tiờu chớnh l tin hnh vic thit lp v trin khai H thng thụng tin t trờn quy mụ quc gia ú l mt h thng a chc nng hot ng cỏc cp trung ng v a phng phc v cho cụng tỏc qun lý nh nc v t nhng phm vi nh sau: - Thụng tin ca LIS cú tớnh cht a chớnh, nhng thụng tin khỏc nh mng li ta , a hỡnh, a lý, th nhng, khụng thuc vo LIS - Phn d liu: Thụng tin ca US bao gm bn a Chớnh v ng ký t ai, bt ng sn n v mang thụng tin l tng tha t chi tit v thụng tin v ch s dng t - Phn cụng c: cỏc th tc v k thut cho phộp thu thp, cp nht, x lý v phõn phỏt cỏc thụng tin núi trờn H thng thụng tin t ai, hon tt s to cỏc li ớch nh tng cng vic qun lý v bo m quyn s dng t, i vi nh nc cng nh i vi ngi s dng t, gúp phn vo vic lp quy hoch, k hoch s dng t, nh giỏ t (H tr quy hoch phỏt trin kinh t xó hi, thu hỳt õu t) V.4.2 Phm vi hot ng ca H thng thụng tin t Phm vi hot ng ca h thng thụng tin t liờn quan n h thng ng ký, bn a chớnh, lnh vc phỏp lý V.4.2.1 H thng ng ký H thng ng ký l ni dung thụng tin c s ca H thng thụng tin t ai, nú cha cỏc thụng tin c bn bo m cho trc ớch ng ký t Khỏc vi bn l phm vi cú tớnh cht liờn i, h thng ng ký luụn c coi l bao hm H thng thụng tin t Cỏc gii hn ca h thng khụng ch dng li phm vi ng ký m s phỏt trin cỏc ng dng khỏc nh thu, nh , trờn c s thụng tin ng ký V.4.2.2 Bn a chớnh i vi H thng thụng tin t ai, bn a chớnh trc ht l nn t liu k thut, cung cp cỏc thụng tin c bn cho cụng tỏc ng ký, sau ú l ni dung c bo trỡ v khai thỏc song song cựng vi d liu h s a chớnh bn H thng bn nm phm vi ca H thng thụng tin t nhu cu cn phi trỡ thụng tin bn mi trng hp (kt qu cng nh giao din), song hnh vi thụng tin ch s V.4.2.3 Nh v cỏc h nhiu tng khu vc ụ th Nhu cu qun lý vic ng ký t v nh ụ th c t vi H thụng tin t So vi t khu vc nụng thụn, khu vc ny cú nhng im khỏc sau õy: - Nh t ụ th thuc phm vi qun lý ca nhiu ngnh Nhaxanhs Training | 19 - Tha t ngoi nhng thụng tin t nh khu vc nụng thụn cũn bao gm cỏc thụng tin v nh Cỏc thụng tin ny c phn ỏnh trờn giy chng nhn - i vi nh nhiu tng v nhiu cn h cú th cú nhiu ch s dng V.4.2.4 Phỏp lý Vai trũ phỏp lý cú nh hng rt ln i vi hot ng ca H thng thụng tin t lm cho H thng thụng tin t t mt H thng k thut thun tuý tr nờn mt cụng c qun lý y quyn lc Ngoi tin cy ca d liu phớa H thng k thut bo m thỡ cng cn phi ban hnh cỏc iu lut v quy nh bo m cho d liu lu gi h thng v phõn phỏt bi h thng cú giỏ tr v mt phỏp lý ch khụng ch l ti liu hay thụng tin h tr V.4.2.5 Cỏc lnh vc khỏc Ngoi nhng thụng tin liờn quan n t ngnh a chớnh chu trỏch nhim qun lý cú nhng thụng tin cú liờn quan n cỏc ngnh khỏc Nhng thay i v t phi c phn ỏnh ú thỡ mi bn m c giỏ tr ca thụng tin v h thng thụng tin t bn m ỏp ng yờu cu lnh vc ti chớnh (thuờ), th chp, ngõn hng (cho vay) TRUNG TM O TO BT NG SN NH XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER) Vn phũng : 48/3 Nguyn Hin Lờ, Phng 13 Qun Tõn Bỡnh Tp H Chớ Minh, Vit Nam Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Hotline : o Ph trỏch chuyờn mụn : 0986102065 (Mr Phm Hong Hu Bc) o Ph trỏch o to, ghi danh : 0938770977 - 0938770877 (Ms Hunh Th Nhó Vi) Email : nhaxanhs@gmail.com Website : training.nhaxanhs.com Nhaxanhs Training | 20 ... Lut Doanh nghip li a khỏi nim iu kin kinh doanh Theo Khon iu ca Lut ny, iu kin kinh doanh l yờu cu m doanh nghip phi cú hoc phi thc hin kinh doanh ngnh , ngh c th, c th hin bng giy phộp kinh doanh, ... dng v kinh doanh cng hng khụng; ti hng khụng; b) Xõy dng v kinh doanh cng bin quc gia; c) Thm dũ, khai thỏc, ch bin du khớ; thm dũ, khai thỏc khoỏng sn; d) Phỏt thanh, truyn hỡnh; ) Kinh doanh. .. sn; e) Hp ng qun lý bt ng sn IV.1.3 Hp ng kinh doanh bt ng sn, hp ng kinh doanh dch v bt ng sn phi c lp thnh bn; Vic cụng chng, chng thc hp ng kinh doanh bt ng sn cỏc bờn tha thun, tr trng hp