GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETINBANK SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU SVTH : TRÀ VĂN TÂM MSSV : 107201035 LỚP : THẨM ĐỊNH GIÁ 01 – K33 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngày 10 Tháng 01 Năm 2011Lời mở đầu Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản coi hoạt động đặc thù kinh tế, lẽ: thị trường BĐS có vị trí vai trò vô quan trọng kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá BĐS thị trường Do định giá BĐS có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU thành, ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta nói chung ngân hàng nói riêng trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, có phương pháp so sánh Phương pháp áp dụng cách phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá giá trị thị truờng, sử dụng chứng thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Từ thực tế việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháo so sánh em chọn đề án môn học “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS VietinBank” Kết cấu chuyên đề : gồm ba chương: Chương I : Cơ sở lý luận tín dụng bất động sản, vấn đề liên quan tín dụng, thị trường bất động sản thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp Chương II : Giới thiệu khái quát ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam VietinBank Chương III : Ứng dụng phương pháp so sánh vào thẩm định giá trị bất động sản VietinBank SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG, BẤT ĐỘNG SẢN, NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TÍN DỤNG , THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.2.1 Hoạt động chấp 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp 1.2.2.1 Thẩm định bất động sản 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích chấp 1.2.3.1 Phương pháp so sánh 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 1.2.3.3 Phương pháp đầu tư 1.2.3.4 Phương pháp thặng dư 1.2.3.5 Phương pháp lợi nhuận 1.2.4.Quy trình thẩm định giá 1.3 KHÁI QUÁT VỀ TÍN DỤNG 1.3.1 Khái niệm tín dụng 1.3.2 Vai trò chức tín dụng phát triển kinh tế doanh nghiệp kinh tế đất nước 1.3.2.1 Vai trò tín dụng 1.3.2.2 Chức tín dụng 11 1.4 ĐẶC ĐIỂM TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 12 1.5 Phân loại tín dụng, loại hình tín dụng 13 1.5.1 Căn vào mục đích tín dụng 13 1.5.2 Căn vào thời hạn tín dụng 13 1.5.3 Căn vào mức độ tín nhiệm khách hàng 13 SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU 1.5.4 Căn theo phương thức cho vay 13 1.5.5 Căn vào phương thức hoàn trả nợ vay 14 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 15 CHƯƠNG II : GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM VIETINBANK 16 2.1 Lịch sử hình thành 16 2.2 Cơ cấu tổ chức mạng lưới hoạt động 20 2.3 Nhiệm vụ, quyền hạn phận 21 2.4 Các hoạt động ngân hàng 23 2.5 Tình hình sử dụng vốn 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 32 CHƯƠNG III : ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETINBANK 33 3.1 Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định bất động sản Lô P29, đường E2, KP 4, Phường Tân Thới Nhất, Quận 12 (khu tái định cư 38 Phường Tân Thới Nhất) 33 3.1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định 33 3.1.2 Giới thiệu bất động sản so sánh 37 3.2 Nguyên tắc sử dụng 38 3.3 Phương pháp thẩm định giá 38 3.3.1 Kết ngân hàng 39 3.3.2 Kết người viết đề tài tiến hành điều chỉnh 39 3.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (PP chính) 39 3.3.2.2 Phương pháp chi phí (kiểm định) 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 44 TỔNG KẾT 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ƒ BĐS : bất động sản ƒ CBCNV : cán công nhân viên ƒ KH : khách hàng ƒ HSTS : hồ sơ tài sản ƒ NHTMCP : ngân hàng thương mại cổ phần ƒ NHCT : ngân hàng công thương ƒ NHNN : ngân hàng nhà nước ƒ TCTD : tổ chức tín dụng ƒ DTKV : diện tích khuôn viên ƒ DTXD : diện tích xây dựng ƒ ĐGXD : đơn giá xây dựng ƒ TLCLCL : tỷ lệ chất lượng lại ƒ TLGT : tỷ lệ giá trị ƒ TSTĐ : tài sản thẩm định ƒ TSSS : tài sản so sánh SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản coi hoạt động đặc thù kinh tế, lẽ: thị trường BĐS có vị trí vai trò vô quan trọng kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá BĐS thị trường Do định giá BĐS có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành, ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta nói chung ngân hàng nói riêng trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, có phương pháp so sánh Phương pháp áp dụng cách phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá giá trị thị truờng, sử dụng chứng thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Từ thực tế việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháp so sánh em chọn đề án môn học “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS VietinBank” SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản ngân hàng công thương Việt Nam quy trình thực hiện, đối tượng khách hàng công tác cho vay đặc biệt cách áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng Từ có nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu khắc phục khó khăn thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh Ứng dụng lý thuyết định giá vào thưc tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tương nghiên cứu bao gồm nhà phố, nhà liên kế, nhà xưởng, chung cư khu vực thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu : Tìm kiếm, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, ứng dụng phương pháp so sánh vào thẩm định giá bất động sản Kết cấu chuyên đề : Chuyên đề gồm ba chương: Chương I : Cơ sở lý luận tín dụng bất động sản, vấn đề liên quan tín dụng, thị trường bất động sản thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp Chương II : Giới thiệu khái quát ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam VietinBank Chương III : Ứng dụng phương pháp so sánh vào thẩm định giá trị bất động sản VietinBank SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG, BẤT ĐỘNG SẢN, NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TÍN DỤNG , THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản : Theo điều 174 luật dân : Bất động sản tài sản bao gồm : Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai ; Các tài sản khác pháp luật quy định Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 : Bất động sản định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất 1.1.2 Thuộc tính bất động sản : Tính bất động : bất động sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm Người ta di chuyển bất động sản hay nói cách khác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Tính khan : diện tích bề mặt trái đất có giới hạn Khi dân số ngày tăng cung đất lại co giãn tạo nên tính khan Điều xét lâu dài làm giá đất có xu hướng tăng Tính không đồng : tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản ó tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí, không gian không giống nhau, kể hai công trình cạnh có thiết kế Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài : bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài Có tính sở hữu chung : Luật đất đai 1993 quy định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Đây điểm mấu chốt quan trọng việc quy định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Việt Nam khác với nước khác giới SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU 1.1.3 Đặc trưng bất động sản : ¾ Cung bất động sản co giãn : nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá nguyên nhân sau : ƒ Tổng cung toàn đất đai không đổi ƒ Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn ¾ Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao : bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thị trường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao ¾ Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt : thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, dẫn đến khả chuyển hóa thành tiên mặt bất động sản linh hoạt ¾ Sự can thiệp quản lý Nhà Nước chặt chẽ : bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội, tính chất quan trọng bất động sản nên Nhà Nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.2.1 Hoạt động chấp: Thế chấp việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu chấp để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm (điều 346 luật dân sự) 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp 1.2.2.1 Thẩm định bất động sản : Thẩm định bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích chấp: 1.2.3.1 Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page 10 GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU ¾ Nhà Nước yêu cầu ngân hàng xây dựng chế cụ thể chung để xác định giá trị việc sử dụng bất động sản cho mục đích chấp, bảo lãnh vay vốn theo giá chuyển nhượng thực tế địa phương cho vay ¾ Nhà Nước cần xây dựng kênh thông tin bất động sản giao dịch , mua bán cho thị trường Điều tạo điều kiện cho ngân hàng tìm kiếm bất động sản so sánh để ước tính giá trị bất động sản cho mục đích chấp với độ tin cậy xác cao - Đối với ngân hàng : ¾ Cần nâng cao công tác tập huấn cho cán bộ, công nhân viên ngân hàng liên quan đến công tác thẩm định giá nhằm mục đích cho vay, chấp ¾ Cần thành lập ngân hàng thông tin thị trường tài sản giao dịch thành công thị trường nhằm làm tăng độ xác cho bất động sản cần thẩm định cho hoạt động tín dụng ngân hàng SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page 51 GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - NXB tài _ năm 2006 - Luật đất đai 2005 luật sửa đổi bổ sung số điều luật luật đất đai 2005 - Các giảng bất động sản, tài liệu chuyên ngành thẩm định giá - Các tài liệu ngân hàng công thương Việt Nam cung cấp - Một số chuyên đề tốt nghiệp khóa 30, 31, 32 - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( Ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng tài ) - Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (Quyển II) – NXB Hà Nội – 2007 - Một số trang web : www.vietinbank.com www.thamdinhgia.org www.muaban.net www.diaoconline.vn www.metvuong.com SVTH : TRÀ VĂN TÂM Page 52 GVHD : NGUYỄN THỊ HỒNG THU PHỤ LỤC I Thang điểm yếu tố: Thang điểm cho yếu tố vị trí Thang điểm Tiêu chí – 10 Mặt tiền, lộ giới từ 40m trở lên 8–9 Mặt tiền, lộ giới từ 30 - 40m 7–8 Mặt tiền, lộ giới từ 20 - 30m 6–7 Mặt tiền, lộ giới từ 16 - 20m 5–6 Mặt tiền, lộ giới từ 12 - 16m 4–5 Mặt tiền đường nội bộ, lộ giới từ - 12m 3–4 Hẻm cấp 1, bề rộng hẻm từ 5-8m, xe lưu thông tốt 2–3 Hẻm cấp 1, bề rộng hẻm từ 3-5m, xe lưu thông khó khăn 1–2 Hẻm cấp 2, bề rộng hẻm từ 1.5-3m, có xe máy lưu thông 0–1 Hẻm cấp 2, bề rộng hẻm