TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Chuyên đề: XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN TRÊN HAI TUYẾN ĐƯỜNG NGUYỄN TIỂU LA VÀ NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GVHD : TS HAY SINH SVTH : NGUYỄN CHÍ THÀNH LỚP : VG1 KHỐ : 33 MSSV : 107201121 Tphcm, tháng năm 2011 MỤC LỤC Lí chọn đề tài Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Điểm đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản ý nghĩa hệ số điều chỉnh phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 1.2 1.3 1.4 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Thuộc tính bất động sản 1.1.4 Đặc trưng bất động sản 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tổng quan thị trường bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 12 1.2.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản 13 1.2.3 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản .15 1.2.4 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 16 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 18 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 18 1.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 18 1.3.3 Vai trò thẩm định giá bất động sản 19 1.3.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19 1.3.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản .23 Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 26 1.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 26 1.5 1.4.2 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07,2008) 27 1.4.3 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08,2008) 27 1.4.4 Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09 ,2008) 28 1.4.5 Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10,2008) 28 Khái niệm, phân loại cấp hẻm cách tính hệ số điều chỉnh hẻm mặt tiền theo quy định pháp luật 29 1.5.1 Khái niệm hẻm 29 1.5.2 Phân loại hẻm 29 1.5.3 Cách tính tốn hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường theo công văn 7575/HD-LS UBND Thành phố Hồ Chí Minh 30 1.6 Ý nghĩa hệ số điều chỉnh phương pháp so sánh trực tiếp 30 1.6.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh 30 1.6.2 Ý nghĩa hệ số điều chỉnh 31 1.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh 31 Kết luận chương 33 Chương 2: Quá trình nghiên cứu xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh 34 2.1 2.2 Giới thiệu đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát 34 2.1.1 Giới thiệu quận 10 Thành Phố Hồ Chí Minh 34 2.1.2 Giới thiệu đoạn đường Nguyễn Tiểu La 35 2.1.3 Giới thiệu đoạn đường Nguyễn Tri Phương 36 Bảng giá đất hai đoạn đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương từ 2007 đến 2011 36 2.3 Những biến động thị trường bất động sản 37 2.3.1 Thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh năm gần 37 2.3.2 Thị trường bất động sản hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương 41 2.4 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất hẻm mặt tiền đường thuộc khu vực đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp.Hồ Chí Minh 42 2.4.1 Cơ sở liệu thu thập thực tế 42 2.4.2 Xây dựng hệ số giá đất hẻm mặt tiền đường dựa sở liệu thực tế 51 2.4.3 Nhận xét kết hai hệ số hai đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương giải thích nguyên nhân dẫn đến sai khác 57 Kết luận chương 59 Chương 3: Những ưu điểm nhược điểm mơ hình nghiên cứu, kết luận kiến nghị 60 3.1 3.2 Những ưu điểm nhược điểm mơ hình 60 3.1.1 Những ưu điểm mơ hình 60 3.1.2 Những nhược điểm mơ hình 60 Mở rộng: tính tốn hệ số chênh lệch giá đất đường khảo sát phân tích nguyên nhân dẫn đến chênh lệch 60 3.3 Những đề xuất tiến hành tính tốn hệ số điều chỉnh trình thực 62 Kết luận chương 63 Phụ lục 64 Lý chọn đề tài Ngành thẩm định giá ngành xem mẻ Việt Nam, dù ngày hồn thiện cịn số đặc điểm cịn bất cập quy trình thẩm định, hệ số dùng để điều chỉnh yếu tố Mặt khác, định, thông tư nhà nước giấy tờ chưa xác so với tình trạng thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, số điểm bất cập hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền, đó, tơi xin nghiên cứu vấn đề: “Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh” Qua đề tài dựa số liệu thu thập thị trường thực tế tơi hy vọng giúp công ty thẩm định, người tham gia vào thị trường bất động sản có nhìn nhận định xác giá đất hai tuyến đường Đối tượng nghiên cứu Các bất động sản mặt tiền hẻm giao dịch vừa giao dịch thời điểm nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu - Đường Nguyễn Tiểu La, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh - Đường Nguyễn Tri Phương, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh (bắt đầu từ đường 3/2 đến đường Nguyễn Chí Thanh) Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường dựa số liệu cớ sở xây dựng hệ số có khoa học - Chỉ mức độ chênh lệch hệ số định nhà nước thực tế - Tìm mức chênh lệch giá đất tuyến đường khảo sát Điểm đề tài - Số liệu thu thập trược tiếp thị trường thời điểm nghiên cứu - Xây dựng hệ số dựa sở khoa học Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mạidịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta Phân cấp nhà Nhà cấp đặc biệt: chiều cao 30 tầng tổng diện tích sàn 15.000m2 Nhà cấp I: chiều cao từ 20 – 29 tầng tổng diện tích sàn từ 10.000 đến 15.000m2 Nhà cấp II: chiều cao từ – 19 tầng tổng diện tích sàn từ 5.000 đến 10.000m2 Nhà cấp III: chiều cao từ – tầng tổng diện tích sàn từ 1.000 đến 5.000m2 Nhà cấp IV: chiều cao từ tầng trở xuống tổng diện tích sàn 1.000m2 Phân loại nhà Nhà nơng thơn: Đây loại nhà thấp tầng có sân, vườn phục vụ cho gia đình nơng dân Mỗi gia đình thường khn viên độc lập với khoảng diện tích thổ cư sào (360m2) Trên lơ đất có phần kiến trúc nhà ở, phần sân vườn, chuồng trại vườn lâu năm Nhà thường tập hợp gồm nhà chính, nhà phụ, chuồng trại sân, sân coi trung tâm bố cục, bên cạnh sân vườn ao cá Biệt thự phố: Đây loại nhà thấp tầng ( đến tầng ) có sân vườn bao quanh, phục vụ cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi Ngôi nhà nằm khn viên có rào dậu cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 - 800m2 chủ yếu xây dựng vật liệu sang trọng kiên cố Biệt thự cần có cơng trình phụ garage ơtơ ( cho từ 1- xe ), chổ cho người phục vụ hay chổ để dụng cụ làm vườn v.v sân thoáng vườn cảnh bóng mát để nghỉ ngơi ngồi trời Mật độ xây dựng lô đất khoảng 25% đến 40% tối đa Nhà liền kề (liên kế): Đây loại nhà thường gặp thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ gia đình thị dân Để đảm bảo tính kinh tế tiết kiệm đất cho thành phố, gia đình có hướng tiếp xúc trước sau với thiên nhiên Mỗi gia đình sử dụng diện tích khơng gian suốt từ tàâng đến tầng thượng ( khối nhà thường cao từ dến tầng ) Ngồi diện tích dành cho nhà cịn có diện tích cho sân vườn ( với tỷ lệ từ 20% đến 30% diện tích lơ đất ) Loại nhà thường có diện tícch đất trung bình từ 60 - 120m2 thường chia làm hai loại sau : - Nhà liền kề phố : Nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố để lợi dụng tầng kinh doanh bn bán, cịn tầng dùng cho việc sinh hoạt nghỉ ngơi gia đình Ngơi nhà có sân ( chiếm 20% đến 25% lơ đất ) - Nhà liền kề sân vườn : Là loại nhà có vườn phía trước sân phía sau, mặt tiền từ đến10m, hình thức giống nhà liền kề phố nhà lùi vào khoảng 3m so với hàng rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30% đến 40% lô đất ) Nhà chung cư: Đây loại nhà tập thể gia đình Một ngơi nhà phục vụ cho nhiều gia đình Mỗi gia đình sử dụng độc lập hộ, hộ liên kết với hành lang chung, cầu thang công cộng dùng để nối liền tầng Đây loại nhà phổ biến thành phố lớn, thường xây dựng từ đến 26 tầng Với nhà tầng bắt buộc phải có máy Với kiểu nhà chung cư tiết kiệm đuợc nhiều đất đai kinh tế đầu tư sở hạ tầng Thuộc tính bất động sản 3.1 Tính bất động Đất đai hàng hoá đặc biệt dù đem mua bán việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác BĐS khơng thể di dời đến nơi mà người sử dụng mong muốn Vị trí BĐS quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Mỗi BĐS có vị trí cố định gắn liền với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Chính điều tác động tới phương thức sử dụng giá đất Đó lý hai BĐS kế cận giá lại khác (Cục quản lý giá Bộ tài 2007) 3.2 Tính nhất, độc đáo, cá biệt bất động sản Trong thời đại ngày có nhiều sản phẩm sản xuất hàng loạt Nhưng BĐS gắn với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Và tìm thấy hai BĐS giống hệt Chúng có nét tương đồng Ví dụ hai BĐS A B nằm kế đường Hai BĐS có nhiều đặc điểm giống nhau: chiều dài, chiều rộng, hướng, mục đích sử dụng… chúng không giống mà tương đồng khác nhua điểm BĐS A góc cịn BĐS B khơng… Chúng ta nhìn nhận theo hướng khác Cũng hai bất động sản tương đồng giá chúng lại khác Giá bất động sản mua bán thị việc phụ thuộc vào đặc điểm riêng có cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm lý người mua (Cục quản lý giá Bộ tài 2007) 3.3 Tính cá biệt khan Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 3.4 Tính bền vững theo thời gian Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hoá BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn 3.5 Chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 3.6 Tính kinh doanh tính tốn đường dài 10 Cầu thang, mái Phòng ngủ: 94 BĐS 3: 369 Nguyễn Tri Phương, Phường 5, Quận 10 95 Mặt tiền: 96 BĐS 4: 490/4c Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10 97 Mặt tiền: 98 Phòng khách Phòng ngủ 99 Cầu thang, nhà vệ sinh Bếp 100 BĐS 5: 468/16 Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10 101 Mặt tiền Đường trước nhà 102 Phòng khách, phòng ăn Phòng ngủ 103 Cầu thang 104 Nhà vệ sinh, trần 105 BĐS : 295/16 Nguyễn Tri Phương, Phường 5, Quận 10 106 Mặt tiền: 107 Trong nhà: 108 ... Nam, số điểm bất cập hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền, đó, tơi xin nghiên cứu vấn đề: ? ?Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương, Quận 10,. .. sản hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La Nguyễn Tri Phương 41 2.4 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất hẻm mặt tiền đường thuộc khu vực đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp .Hồ Chí Minh. .. Tri Phương, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh (bắt đầu từ đường 3/2 đến đường Nguyễn Chí Thanh) Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường dựa số liệu cớ sở xây dựng hệ