Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập MỤC LỤC 1.1 Khái quát chung Bất động sản .5 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản .6 1.1.3 Phân loại Bất động sản 1.2 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 10 1.2.1 Giá bất động sản .10 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS 12 1.3 Định giá Bất động sản 15 1.3.1 Khái niệm vai trò định giá BĐS 15 1.3.2 Mục đích vai trò Định giá Bất động sản .16 1.3.3 Căn nguyên tắc Định giá Bất động sản 17 1.3.4 Quy trình Định giá Bất động sản .21 1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản 22 Ý nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp: 23 Các nguyên tắc trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 24 Các bước tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp: 24 Những hạn chế ưu điểm phương pháp so sánh: 25 Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TĐV : Thẩm định viên CTCP : Công ty cổ phần GTTT : Giá trị thị trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) Bộ tài Cục quan lý giá Trang web: www.thamdinhgia.org Trang web: http://freebookvn.com Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá Bộ tài Cục quản lý giá ban hành ( I+II) Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp Bộ công nghiệp Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, hoạt động mua, bán, giao dịch, dự án đầu tư,…về Bất động sản trở nên đa dạng phức tạp định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Ở Việt Nam, định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dưng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lý vận hành kinh tế thi trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hoàn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ bước đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu vấn đề công tác định giá BĐS công ty CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ tồn vấn đề chưa thành công qua nêu ý kiến đóng góp công tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ, em chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Trong chuyên đề em sử dụng phương pháp: • Phân tích Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá Bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài nhiều thiếu sót Em mong cô giáo góp ý để em hoàn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài em Em xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến có nhiều quan niệm khác có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có vài điểm tương đối thống là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di rời Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản tài sản, bao gồm: Đất đai Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai công trình người tao nên gắn liền với đất Quyền chủ thể BĐS: Với BĐS có nhiều loại hình quyền lợi khác Một số loại phổ biến kể đến:  Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có hình thức chiếm hữu đất đai: • Sở hữu vĩnh viễn: hình thức sở hữu đất cao Sở hữu đất đai công nhận giấy chứng nhận quan có thẩm quyền nhà nước cấp • Thuê theo hợp đồng: hình thức đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn đất công nhà nước đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn ngắn hạn Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập • Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động định vùng đất cho thuê ( du lịch hay nghề rừng…) Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thông quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai  Đối với công trình Có hai hình thức sở hữu: • Sở hữu vĩnh viễn: chủ sở hữu đất sở hữu công trình khu đất • Thuê theo hợp đồng: công trình nằm khu đất đem cho thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt BĐS chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cưỡng pháp luật bị giới hạn quyền phủ Các chủ thể khác có quyền khác BĐS Do vậy, giá trị BĐS không giống loại hình sở hữu chủ BĐS 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản BĐS có yếu tố vật lý khác so với tài sản khác, điều tạo nên giá trị khác mà TĐV muốn thực nghiệp vụ cách hợp lý nên biết, hiểu nắm rõ đặc điểm BĐS phổ biến sau:  Cố định vị trí BĐS loại tài sản đặc biệt, khả di dời Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế Khi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Các TĐV phải nắm điều để thực thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh áp mức giá vùng cho Đó giá tham khảo sử dụng chúng điều chỉnh cho phù hợp vùng  Tính bền vững: Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ công trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn công trình theo thông số xây dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà công trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Những điều có lợi cho TĐV, định giá cần phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS  Tính khác biệt: Đặc điểm nói quan trọng mà TĐV phải quan tâm Trên thực tế, BĐS có khác biệt đáng kể, hai BĐS hoàn toàn giống khác về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môi trường… Khi định giá BĐS phải ý khai thác tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh như: xây nhà riêng chắn ánh sáng lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hệ thống giao thông thuận lợi xây dựng BĐS có tuyến đường giao thông chạy qua thay đổi mặt cảnh quan giá trị Điều khiến cho TĐV phải có nhìn tổng quát xung quanh BĐS cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS định giá, có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá  Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…chính mà BĐS tài sản có giá trị lớn mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, có nhiều tượng đầu BĐS, nên giá BĐS có xu hướng tăng lên nhiệm vụ quan trọng TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó; giúp cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo thị trường BĐS  Có giá trị lớn: Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Giá trị BĐS thường cao, điều xấy xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn Do vậy: • Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn dài hạn • Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán • Khi định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS  Khả co giãn cung BĐS Nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: • Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi • Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế vầ tự nhiên có hạn chế quy hoạch hạn chế bật nhất, vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng địa phương  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao: Do BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài so với tìa sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn giao dịch người mua người bán không trực tiếp phải qua “cò” nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới Đồng thời phát triển đât nước theo hướng công nghiệp hóa đại hóa, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: BĐS hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập BĐS tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội  Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ : Chính BĐS có tầm quan trọng nên kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch BĐS BĐS chịu can thiệp nhà nước 1.1.3 Phân loại Bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tùy theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến:  Theo đặc tính vật chất: BĐS chia làm loại, bao gồm: • Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng • Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc • Các tài sản gắn liền với đất đai  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: BĐS chia thành hai loại, gồm đất đai công trình kiến trúc Trong đó: • Công trình kiến trúc: loại: - Nhà dùng thuê bán - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất - Công trình kiến trúc có tính chất thương mại - Khách sạn văn phòng cho thuê - Công trình kiến trúc khác • Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng chia thành nhóm: - Nhóm đất nông nghiệp - Nhóm đất phi nông nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,… Ngoài có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS cso khả hay khả phát triển) Về phân loại BĐS có ý nghĩa quan trọng Nhà nước với nhà đầu tư: • Đối với Nhà nước: sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội • Đối với nhà đầu tư: sở đề người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.2 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 1.2.1 Giá bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng thước đo kinh tế BĐS đó, giá bất động biểu tiền giá trị BĐS thị trường BĐS 1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT) GTTT loại giá trị thông dụng TĐV sử dụng Tuy vậy, thuật ngữ đối tượng nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành thuật ngữ có tính pháp lý quốc gia IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 định nghĩa khái niệm sau: “Giá thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua môt bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Như vậy, GTTT mức giá trị thị trường thừa nhận Nó tiêu chuẩn giá trị chủ yếu hoạt động định giá hầu hết loại tài sản, có BĐS Trong trình định giá, TĐV cần phải vào giá trị thị trường để đánh giá giá trị BĐS mục tiêu Tuy nhiên, tiêu chuẩn định tính, vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn cách đắn, đòi hỏi phải có Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập định giá BĐS nói riêng hoạt động phức tạp, muốn làm cần phải hiểu vận dụng văn pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm TĐV cần phải: - Tạo điều kiện để nhân viên công ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá Các văn pháp luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên thay đổi, vậy, TĐV phải thường xuyên cập nhật Trên sở đó, tiến hành phân tích vận dụng cách linh hoạt văn hoàn cảnh cụ thể Qua đó, TĐV tự rút thành công bất cập cảu nó, đồng thời rút kinh nghiệm thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chuyên gia luật giảng dạy cho nhân viên công ty công ty - Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho TĐV kiến thức khác lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại công trình xây dựng, Đây mảng kiến thức rộng lớn cần thoất hoạt động định giá Việc đào tạo tổ chức nước, chí cử học nước Các TĐV tham gia khoá học ngắn hạn hặc dài hạn phù hợp với cá nhân Trên sở kiến thức học được, TĐV cần phải xây dựng hệ thống tiêu quan trọng áp dụng lĩnh vực định giá, đồng thời thường xuyên tìm hiểu đặc điểm văn hoá, tập quán tâm lý đối tượng khách háng khác có anhe hưởng đến giá trị BĐS - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty - Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm TĐV việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, đưa Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập hệ thống tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu Bên cạnh giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho TĐV vấn đề đặt Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ cần phải bổ sung đội ngũ TĐV Là công ty vào hoạt động nên nguồn nhân lực công ty hạn chế; đó, công việc thẩm định cần phải thực hiến nhiều khâu với tính chất công việc khác nhau, số lượng khách hàng ngày nhiều lên Do đó, thời gian tới công ty cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lưc, có đảm bảo chất lượng tiến độ thực công việc Nguồn tuyển dụng thích hợp mà công ty tìm kiếm là: người có kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến định giá đào tạo nhân viên làm việc công ty phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên hiệu đăng tuyển qua mạng phương tiện thông tin đại chúng khác, Có thể nói, lực chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp yêu cầu đầu tiên, quan trọng chuyên viên định giá Đó điều kiện cần để đảm bảo thực tốt quy trình phương pháp định giá công ty Tuy nhiên, vấn đề phức tạp tương đối nhạy cảm, muốn thực đòi hỏi phải có nỗ lực lãnh đạo toàn nhân viên công ty, dồng thời cần phải có khoảng thời gian định 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thông tin yếu tố quan trọng toàn kinh tế, dặc biệt thời đạ công nghệ thông tin Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Việc áp dụng cac phương pháp định giá BĐS Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ hạn chế công tác thu Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập thập phân tích thông tin chưa tốt Để hoàn thiện công tác này, sử dụng số giải pháp sau: - Trước tiến hành thu thập thông tin, TĐV cần xác định đựơc thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến: - Thông tin tài sản mục tiêu - Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh, - Thông tin văn pháp lý Nhà nước quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS - Thông tin tônge hợp kinh tế, trị, văn hoá, xã hội, Việc xác định thông tin cần thu thập giúp cho TĐV tránh khả bỏ sót thông tin, thông tin quan trọng Trong loại thông tin, TĐV cần phải liệt kê thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu có sở đánh giá giá trị BĐS Để đạt hiệu cao hơn, trình thu thập thông tin, TĐV nên lập biẻu mẫu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất BĐS Chẳng hạn, điều tra thông tin thương vụ so sánh sử dụng biểu mẫu bao gồm tiêu sau: Các tiêu chí SS Giống Khác BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3 Vị trí Căn pháp lý Mục đích sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Kết cấu hạ tầng Môi trường Tài sản đất Tình trạng mua bán Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Thời gian giao dịch Nguồn thông tin Đồng thời, sau thu thập thông tin nên lưu giữ thông tin máy tính để làm thành sở liệu chung cho hoạt động định giá khác - TĐV cần phải xác định nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra độ tin cậy thông tin Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá thu từ nhiều nguồn khác như: - Khách hàng cung cấp - Qua khảo sát thực tế - Qua sở liệu - Qua tổ chức có liên quan như: quan chuyên môn, ngân hàng, Chính phủ, Xác định nguồn thu thập thông tin sở để TĐV kiểm tra độ tin cậy thông tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh Từ đó, TĐV có để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, TĐV sử dụng giá đất mà quyền địa phương ban hành mà phải vào giá giao dịch điều tra thời gian gần Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin tính chất thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy, TĐV khả kiểm tra để làm đẻ định giá Việc lựa chọn nguồn thông tin co chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà - Việc thu thập thông tin không dựa vào môt chiều mà phải có thẩm tra định, không công nhận thông tin cách máy móc Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hoàn toàn đáng tin cậy - Để hoạt động thu thập thông tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản - Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá BĐS, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, TĐV trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định 3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm định Công việc phân tích thông tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định - Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hai không, có dựa sở “ người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay không Muốn vậy, với thương vụ, xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng 17 câu hỏi: 1) Thương vụ có thật không? 2) Thời điểm thực thương vụ? 3) Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác không? 4) Phương thức bán đấu giá hay thoả thuận? 5) Đấu giá có đông người đến dự có tính cạnh tranh không? Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập 6) Tại người bán định bán, người mua định mua? 7) Người mua có cân nhắc đến việc mua BĐS khác trước định mua BĐS không? 8) Người mua có quen thuộc địa bàn không? 9) Điều ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS người mua? 10) Người mua định trả nào? 11) Giá mua có phải giá định trả không? 12) Người mua có hài lòng với việc mua BĐS không? 13) Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS hay BĐS khác không? 14) Người mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? 15) Người mua có lợi từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp? 16) Người mua có nhận thức ảnh hưởng quy hoạch đến BĐS không? 17) Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất người khác BĐS gì? - Khi ước tính chất lượng lại công trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nước - Khi lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Ngoài ra, công ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chuyên môn TĐV Đây tảng bền vững hoạt động 3.2.4 Hoàn thiện quy trình phương pháp công tác định giá BĐS Quy trình định giá đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá, có tính chất định đến thành công tổ chức định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Do đó, để hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá Quy trình định giá áp dụng Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đầy đủ, song mang tính chất chung, không cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hoá cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực công việc - Trong bước lập kế hoạch định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần phải thực công việc: Nhận biết loại tài liệu cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu chứng cớ động thái thị trường Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm: • Lập danh mục thứ tự công việc: thu thập phân tích số liệu • Xác định thời hạn cho phép công việc • Xác định phần việc uỷ nhiệm Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá • Cần tách việc thu thập xử lý thông tin thành bước quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá Tuy nhiên, trình nêu bước không cụ thể hoá cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV trình thực Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau lập kế hoạch xác định trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin Dựa tài liệu có, TĐV cần tiến hành loại phân tích chủ yếu sau: - Phân tích thị trường: nhằm nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập - Phân tích tài sản: nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị - Phân tích so sánh: lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực phương pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp giao dịch chứng cớ - Phân tích sử dụng tốt hiệu 3.2.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác Công ty Thẩm định giá Thê Kỷ, biện pháp cụ thể nêu công ty cần phải: • Nâng cao chất lượng hoạt động phòng kiểm soát chất lượng Đây người kiểm tra, đánh giá kết cuối định giá trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá Bộ phận hoạt động độc lập với phòng thẩm định quy tụ TĐV giỏi công ty Sau kiểm tra, đánh giá cần phải thành công, hạn chế đề xuất kiến nghị TĐV rút kinh nghiệm trình thực Trong số trường hợp phức tạp, phận tham gia cố vấn cho phòng thẩm định • Hoàn thiện máy tổ chức Một cấu tổ chức hoàn chỉnh điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt đươc hiệu cao Công ty trình xây dựng phát triển nên thời gian tới, việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có phân cấp quản lý rõ ràng hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phòng, ban, phận hoạt động có hiệu nhất, phát huy tiềm cá nhân, phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho toàn công ty • Công ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu định giá Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho TĐV tham gia khoá học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nước Tóm lại, vào thực trạng hoạt động định hướng phát triển Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, chương đề cập số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS công ty Hy vọng rằng, thời gian tới, với giải pháp này, công Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập ty khắc phục hạn chế mắc phải, hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS, góp phần thực mục tiêu phát triển công ty tương lai Các giải pháp đưa dựa thực trạng, hạn chế nguyên nhân hạn chế việc áp dụng phương pháp quy trình định giá Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Để thu hiệu quả, giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, toàn diện thường xuyên, liên tục Đồng thời trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước cấp ngành liên quan 3.3 Một số kiến nghị Định giá không vấn đề giai đoạn nay, song nhận thức kinh nghiệm lĩnh vực Việt Nam nhiều hạn chế Để hoàn thiện công tác định vận dụng cách rộng rãi thực tiễn đơn vị làm mà đòi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nước Bộ tài lãnh đạo tổng cộng Sau số kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải có biện pháo tích cực hơn, cụ thể: • Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn để nan giải, toán khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Việc mở rộng quy mô đào tạo thực cách thành lập trường đại hoc, cao đẳng mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lượng sinh viên trường đào tạo Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nước ta nhìn chung thiếu trình đọ chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo ửo nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết Ngoài việc tổ chức đào tạo nước, trường đại học nên liên kết đào tạo với nước có ngành định giá phát triển Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng nâng cao trình độ đào tạo lĩnh vực có liên quan như: quy hoạch, phong thuỷ, • Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa toàn diện, thiếu đồng nên kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá TĐV Vấn đề đặt Nhà nước cần pahỉ ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập • Cần thành lập trung tâm định giá BĐS Định giá BĐS nhu cầu có thật ngày phát triển theo tốc độ giao dịch Việc định giá không cần thiết khách hàng mua, bán, cầm cố, chấp, BĐS mà kể người có nhà đất muốn biết giá trị thật tài sản Hiện nay, chưa có trung tâm định giá BĐS nghĩa theo dõi biến động giá trung tâm định giá miền Bắc miền Nam thuộc ban Vật giá Chính phủ Việc quản lý định giá bị buông lỏng, nhiều trường hợp việc định giá thấp hay cao gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán Do vậy, thời gian tới Nhà nước nên thành lập trung tâm định giá BĐS chuyên nghiệp để đáp ứng tốt cho hoạt động quản lý Nhà nước hoạt động đầu tư, kinh doanh chủ thể xã hội • Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Để làm điều Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch BĐs minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng BĐS niêm yết chứng BĐS công ty BĐS thị trường chứng khoán, luật môi giới BĐS, Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động định giá cần tăng cường Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế • Thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán nơi cung cấp thông tin đầy đủ tương đối xác Phát triển thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV việc thu thập Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập thông tin liên quan Một thị trường chứng khoán minh bạch nguồn cung cấp thông tin phong phú tin cậy Nhà nước nên tạo điều kiện cho nhiều công ty tham gia niêm yết chứng khoán thị trường, đặc biệt công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động cuả tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá cúng hoạt động TĐV, cụ thể: • Bộ Tài cần phải ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Có thực tế Luật “chờ” Nghị định, Nghị định “chờ” thông tư, tốc độ ban hành thông tư hướng dẫn chậm, không theo kịp phát triển kinh tế động thái thị trường Định giá BĐS lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, quan nên tốc độ ban hành văn chậm trễ, ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp định giá cac TĐV Để khắc phục hạn chế cần: - Đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn - Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế - Các thông tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan • Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Hiện nay, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhận công tác Do đó, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều không cao Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài thời gian tới nên: - Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá - Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đơn vị Ban quy tụ chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty - Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm • Tổ chức có hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân Trong năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng, công ty BĐS Tuy nhiên, số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời nhằm hoàn thiện công tác này, cụ thể: - Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Trong trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm - Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao - Quản lý chặt chẽ hoạt động nhũng TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ, quản lý thẻ thẩm đinh viên Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Trong thời gian tới, để có hiệu quả, Bộ Tài giao công tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam.Đây tổ chức chuyên môn lĩnh vực định giá, vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao hơn, Bộ định hướng đạo hoạt động công tác Ngoài ra, Bộ Tài Chính nên nâng cao chất lượng hoạt động hai trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Trung tâm thông tin Định giá miền Nam Trung tâm Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Định giá miền Bắc để đáp ứng tốt vai trò tư vấn định giá cho Nhà nước đáp ứng nhu cầu toàn xã hội Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập KẾT LUẬN Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trượng Sự phát triển xu toàn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao công tác thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Do vậy, việc hoàn thiện công tác định giá BĐS tổ chức định giá chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế với mục tiêu đưa ngành địng giá BĐS sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế Trên sở nhận thức lý luận định giá BĐS với trình thực tập Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hoàn thịên công tác định giá BĐS Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ.Bên cạnh đưa vài ý kiến với nhà nước với quan quản lý ngành định giá Tài nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS Trong trình thực hiện, số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để luận văn hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Bất Động Sản Kinh Tế Tài Nguyên, đặc biệt cô giáo, Ths Nguyễn Thị Hải Yến giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang ... GTTT : Giá trị thị trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) Bộ tài Cục quan lý giá Trang web: www.thamdinhgia.org Trang web: http://freebookvn.com Tài... BĐS thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Các TĐV phải nắm điều để thực thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh áp mức giá vùng cho Đó giá tham khảo sử dụng chúng... chiều cao, diện tích đất xây dựng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng địa phương  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao: Do BĐS tài sản quan trọng có giá