Đang tải... (xem toàn văn)
Lời mở đầu Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với con người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ của Nhà nước Ở Việt Nam là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Thời gian qua các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có nhiều thay đổi đáng kể, chính vì vậy em xin lựa chọn đề tài số 9 với nội dung : “ Bình luận các điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”.Bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót , rất mong nhận được sự góp ý từ phía các thầy cô, em xin chân thành cảm ơn
Mục Lục Mục Lục .1 I- Khái quát chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.Yêu cầu cấp thiết việc đưa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất II-Những điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất .3 1.Nội dung điểm 1.1.Quy định tên gọi .3 1.2.Các trường hợp cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.3.Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.4 Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.5 Nghĩa vụ tài người sử dụng đất 2.Ý nghĩa điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất I- Khái quát chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”(khoản 20 Điều LĐĐ 2003) GCNQSDĐ có số đặc điểm sau: - GCNQSDĐ đảm bảo pháp lí quan trọng Nhà nước cho người sử dụng đất ( Khoản Điều 10 LĐĐ 2003) - Là điều kiện để người sử dụng đất thực quyền lợi ích theo quy định pháp luật ( Khoản Điều 106 LĐĐ 2003) - Là điều kiện để người sử dụng đất Nhà nước bồi thường thiệt hại đất tài sản Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật ( Khoản Điều 136 LĐĐ 2003) - Là sở pháp lí để có tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân giải theo quy định pháp luật ( Khoản Điều 136 LĐĐ 2003) - GCNQSDĐ cấp theo mẫu thống loại đất Tài nguyên Môi trường phát hành thực thông nước (Khoản Điều 48 LĐĐ 2003) 2.Yêu cầu cấp thiết việc đưa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do hoàn cảnh kinh tế - xã hội thay đổi, đặc biệt từ năm 1986 – sau đại hội đổi mới, nước ta phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Từ đặt yêu cầu pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng phải có đổi mạnh mẽ.Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện tiên để thực hoạt động quan hệ luật đất đai Do cần có thay đổi để thích nghi với điều kiện mà pháp luật khác không quy định pháp luật đất đai trước chưa quy định, có chung chung, rườm rà.Ngoài ra, đời thị trường bất động sản – thị trường biến động phức tạp không ngừng, khiến nhu cầu cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tăng lên đòi hỏi pháp luật đất đai phải có quy định chặt chẽ hơn.Chính việc đổi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu cấp thiết II-Những điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.Nội dung điểm Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống việc quản lý đất đai tài sản gắn liền với đất, năm 2009 Quốc hội thống việc cấp chung giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Dưới điểm quy định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.Quy định tên gọi Hoạt động mà quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức gọi “hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Nhưng thời kì khác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có tên gọi khác phù hợp cho thời kì Ví dụ : Dưới thời kì chế độ cũ thời kì nhà nước VNDCCH, giấy tờ hợp lệ đất liệt kê đầy đủ :Bằng khoán điền thổ; Trích lục, trích sao, đồ điền thổ, đồ phân chiết thửa, chứng thư đoạn thị thực, đăng tịch, sang tên Văn phòng chưởng khế, Ty điền địa, Nha trước bạ Sang LĐĐ 2003( sửa đổi, bổ sung 2001) xác định tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, thường gọi sổ đỏ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng mới) cấp theo Luật Nhà 2005 NĐ 90/2006/NĐ-CP Tới năm 2009, nghị định 88/2009/NĐ-CP ban hành có hiệu lực Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009 – 2010) xác định giấy chứng nhận đổi tên gọi thành : “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Đây tên gọi sử dụng thống 1.2.Các trường hợp cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các trường hợp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định cụ thể chi tiết Điều 48,49 LĐĐ 2003 theo : “1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo loại thống nước Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành; nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định khoản có yêu cầu chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cấp theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng pháp luật dân trước ngày 01 tháng năm 2009 có giá trị pháp lý đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật này; trường hợp người cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi đổi sang loại giấy theo quy định Luật nộp lệ phí Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật Trường hợp chưa cấp loại giấy chứng nhận quy định khoản thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật Chính phủ quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.” Điều 49 bổ sung khoản 10 với trường hợp khác theo quy định phủ, việc quy định đầy đủ trường hợp người sử dụng đất thực tế Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ nhiều nguồn, tạo cách hiểu thống luật, bao trùm tất chủ thể sử dụng đất mà Nhà nước cần có bảo đảm pháp lý cho quyền sử dụng họ Ngoài ra, Điều 50, 51 LĐĐ 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định rõ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất 1.3.Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất LĐĐ 2003 đời (sửa đổi bổ sung 2009, 2010) tạo thuận tiện thông thoáng việc cấp GCNQSDĐ cho người dân với điểm sau : - Thứ nhất, Trình tự cấp GCNQSDĐ vấn đề quan trọng nhằm thực công việc quản lí nhà nước LĐĐ 1987, 1993 không quy định vấn đề cấp GCNQSDĐ chương điều luật cụ thể dẫn tới việc có nhiều cách hiểu khác số cách hiểu sai lầm Để khắc phục vấn đề LĐĐ 2003 quy định thủ tục xin cấp GCNQSDĐ chương V, gắn với trường hợp cụ thể như: giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng… - Hai là, việc cấp GCNQSDĐ quy định LĐĐ 2003 rút gọn nhiều bước, bãi bỏ điều 123 chương V, nhiều quan trình tiến hành thủ tục, đặc biệt phân định nơi tiếp nhận hồ sơ quy định bao gồm: văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất theo chế mở cửa giúp người sử dụng đất khó khăn việc xác định quan tiếp nhận hồ sơ - Ba là, bước tiến hành cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 quy định diễn gọn nhẹ, giản đơn dễ dàng cho bên sử dụng đất thực nghĩa vụ bảo vệ quyền lợi Ngoài quy định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể hóa điều chương III Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.4 Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai 2003 quy định rõ thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất điều 52 Đây điểm Luật Đất đai 2003 so với luật trước “1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định khoản Điều ủy quyền cho quan quản lý tài nguyên môi trường cấp Chính phủ quy định cụ thể điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan quản lý tài nguyên môi trường cấp tỉnh cấp huyện đầu mối tiếp nhận hồ sơ thực thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp quy định khoản khoản Điều để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.” Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định LĐĐ 2003 cho phép quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ủy quyền cho quan chuyên môn quản lý đất đai cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây hoạt động áp dụng chế ủy quyền, điểm LĐĐ 2003 quy định khoản Điều 52.Hơn nữa, luật đất đai 2003( sửa đổi bổ sung 2009-2010) xác định rõ chức đầu mối tiếp nhận hồ sơ quan quản lý tài nguyên môi trường cấp tỉnh cấp huyện Chính quy định tạo thuận tiện cho người sử dụng muốn đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.5 Nghĩa vụ tài người sử dụng đất LĐĐ 2003 ban hành với văn hướng dẫn thi hành, có điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất kéo theo thay đổi nghĩa vụ tài người sử dụng đất Ví dụ nghĩa vụ nộp Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - nghĩa vụ tiền đề để người sử dụng đất xem xét cấp GCNQSD đất qua quy định LĐĐ hành (cụ thể khoản 6,7 Điều 50 LĐĐ 2003 Điều NĐ 88/NĐ-CP) ta thấy điểm bật LĐĐ hành thu hẹp phạm vi chủ thể phải nộp tiền sử dụng đất mở rộng phạm vi chủ thể nộp tiền sử dụng đất tạo động lực lớn thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất nhiều trường hợp sử dụng đất giấy tờ hợp lệ Chủ trương đáp ứng nguyện vọng người dân đồng thời đáp ứng quy luật vận động phát triển kinh tế thị trường 2.Ý nghĩa điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Những thay đổi thay đổi tích cực cần thiết, vừa khắc phục hạn chế pháp luật , vừa đáp ứng nhu cầu phát triển tình hình thực tế Đây bước tiến cải cách thủ tục hành liên quan đến vấn đề cấp GCNQSDĐ, từ giảm bớt tiêu cực hoạt động này, thống việc quản lý đất đai tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất đai, đặc biệt nhà đầu tư nước tham gia quan hệ đất đai mục đích kinh tế.Trên sở sửa đổi, bổ sung, phát triển quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất văn pháp luật khác, pháp luật đất đai hành có thống nhất, rõ ràng tên gọi, trình tự thủ tục , thẩm quyền, nghĩa vụ tài Từ góp phần hoàn thiện quy định hoạt động cấp GCNQSDĐ dự thảo luật đất đai sửa đổi