Đang tải... (xem toàn văn)
SO SÁNH Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường. Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như : các căn hộ, các chung cư, dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; các mảnh đất trống, … Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS... Thay thế : Sự đóng góp Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận; Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác ... Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Chức đựng yếu tố chủ quan Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS cần thẩm định Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản (BĐS so sánh; BĐS thẩm định) Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4: Phân tích và điều chỉnh. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
SO SÁNH CƠ SỞ Dựa sở phân tích LÝ LUẬN mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường THU NHẬP − Phương pháp cho giá CHI PHÍ − Dựa giả định giá trị thị trường BĐS với giá trị tất khoản thu nhập ròng tương lai nhận từ BĐS THẶNG DƯ − Định giá BĐS không ước BĐS cần định giá đo chi phí làm BĐS tương tự − − − TRƯỜNG − Để định giá BĐS HỢP ÁP có tính đồng DỤNG : hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu; mảnh đất trống, … − Là phương pháp chung áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, chấp, để đánh thuế BĐS − Áp dụng cho định giá lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư − Định giá BĐS mà dự tính thu nhập ròng năm tương lai − Định giá BĐS không ước − − − − − NGUYÊN − Thay : TẮC − Sự đóng góp THẨM ĐỊNH − Dự báo lợi ích tương lai − Cung cầu − Sử dụng cao tốt ƯU ĐIỂM − Là phương pháp gặp − Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng; tính dòng tiền tương lai, BĐS giao dịch thị trường; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Định giá cho mục đích đấu thầu; Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt như: bệnh viện, trường học Bất động sản chuyên dùng: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu − Thay − − Được sử dụng thích hợp − − tính dòng tiền tương lai, BĐS giao dịch thị trường; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Định giá cho mục đích đấu thầu; Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển Các BĐS đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo Đóng góp Dự kiến dòng lợi ích tương lai − Để định giá bất động sản − − NHƯỢC ĐIỂM CÁC BƯỚC khó khăn mặt kỹ thuật; Phương pháp dựa vào giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận; Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng đến kết thẩm định Các thông tin thường mang tính chất lịch sử Chức đựng yếu tố chủ quan − Có độ xác tương đối cao có chứng thương vụ so sánh để tìm thu nhập ròng − Thích hợp để đưa mức giá Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt tham gia đấu giá − Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (cho thuê) tối thiểu Việc định giá theo phương pháp phải điều chỉnh nhiều mặt chi phí phải dựa vào − Các tham số để tính toán giá trị liệu thị trường BĐS đòi hỏi độ xác cao, − Chi phí nói chung không việc xác định chúng lại với giá trị không tạo giá trị − phải tiến hành điều kiện − Việc ước tính số khoản phải dự kiến trước giảm giá trở nên chủ − Thường áp dụng tỷ lệ vốn quan khó thực − hóa cố định − Để áp dụng phương pháp đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng − Bước : Tìm kiếm − Bước 1: Ước tính doanh thu − Bước 1: Chọn bất động sản thông tin hàng năm BĐS thị trường cải tạo BĐS giao dịch − Bước 2: Ước tính chi phí tạo có đặc điểm tương đồng mức thời gian gần doanh thu năm Trừ chi phí độ hao mòn với bất động sản so sánh với hàng năm khỏi thu nhập hàng cần thẩm định giá; ước tính giá BĐS cần thẩm định năm ta thu nhập bất động sản tương đồng − Bước 2: Thẩm định hàng năm (bất động sản so sánh) trạng bất động sản − Bước : Xác định tỷ lệ lãi (tỷ − Bước 2: Chiết trừ giá đất khỏi (BĐS so sánh; BĐS suất vốn hóa) thích hợp để tính giá bán bất động sản so thẩm định) toán sánh để tìm giá trị hao mòn − Bước 3: Lựa chọn đơn Thu nhập vĩnh viễn: ( đất ) công trình đất − − Phân tích thương vụ cần − chứng thị trường thích hợp để so sánh − có khả phát triển − Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt − Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường − Phương pháp thường không tính đến giá trị thời gian đồng tiền Giá trị phát triển Chi phí phát triển (bao gồm lãi nhà đầu tư) = Giá trị BĐS hay giá trị lại Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu Bước 2: Ước tính tổng doanh thu Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn − Bước 4: Phân tích điều chỉnh − Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn để xác định mức giá tài sản cần thẩm định − Thu nhập có thời hạn k đều: − Thu nhập có thời hạn đều: − V: giá trị BĐS − At: thu nhập ròng năm t T: giá trị lý năm n − t: năm thứ t (t=1,n) n: số năm hoạt động − i: tỷ lệ lãi đòi hỏi − − Bước 3: Ước tính chi phí (thay tái tạo) công trình tương tự, 100% Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế công trình thời điểm thẩm định giá (bước trừ (-) bước 2) Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3) Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu (năm) công trình so sánh Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm công trình (bước 5: bước 6) Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn công trình cần thẩm định vào công trình so sánh Tuổi đời hiệu Kết cấu H : Hao mòn công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị công trình; Bước 4: Ước tính giá trị bất động sản + Giá trị phát triển: Là giá trị doanh thu thu từ phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt hiệu như: bán, kinh doanh, cho thuê… + Chi phí phát triển: Bao gồm chi phí trình đầu tư vào công trình xây dựng đất như: o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất o Chi phí phá dỡ dọn dẹp mặt o Chi phí xây dựng o Chi phí lãi vay o Chi phí khác có liên quan o Lợi nhuận nhà thầu xây dựng + Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư TÀI SẢN LÀ TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI Các quyền, quyền lợi lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa chủ sở hữu hưởng số quyền lợi, lợi ích định làm chủ tài sản KHÁI NIỆM ĐẶC ĐIỂM SỰ KHÁC BIỆT GIÁ CẢ Số tiền YÊU CẦU trả cho tài sản vào thời điểm định Có thể < , > , = giá trị TIÊU CHUẨN TĐG VIỆT NAM BĐS, Doanh nghiệp, Tài sản quyền tài sản GIÁ TRỊ Số tiền ĐƯỢC ƯỚC TÍNH CHI PHÍ Số tiền BỎ RA để tạo tài sản Trừu tương Thước đo lường giá trị tài sản ĐẶC TÍNH Tính hữu ích Tính khan Tính yêu cầu Có thể chuyển giao Chi phí: giá trị lao động & NVL Giá trị: quyền lợi ích tương lai THU NHẬP Số tiền THU ĐƯỢC từ việc sở hữu, vận hành tài sản Phụ thuộc vào DN CP Giá trị tỉ lệ thuận với TN Cơ sở quan trọng ước tính GT tài sản MỤC TIÊU THẨM ĐỊNH GIÁ: Mục đích quyền Đầu tư Thuê mướn MỤC TIÊU Cổ phần hóa Bảo hiểm Mua bán sát nhập Xác định vấn đề Lập kế hoạch thẩm định giá Khảo sát trường thu thập tài liệu Phân tích tài liệu Xác định giá trị tài sản QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: 1940 1945 1950 1967 1981 Hoạt động riêng lẻ Thiết lập quy tắt, nghiệp vụ Được công nhận ngành nghề Hội nhà TĐ nước ASEAN AVA 198 198 Uỷ ban TCTĐG – IVSC thành lập 1986 Hoạt động riêng lẻ Báo cáo Thẩm định giá ĐẠO ĐỨC CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN: • • • • • Khách quan Bí mật Công khai Độc lập Chính trực DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ: • • • • Có TĐV chuyên nghiệp; Nếu hợp danh tất phải TĐV; Nếu DNTN chủ DN phải TĐV; Quy định tổ chức; SO SÁNH TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI VÀ TĐG VIỆT NAM THỜI GIAN BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ GIỚI IVS 1985,1994,1997,2000,2001,2003,200 2007 Ấn thứ - 2007 coi ấn quan trọng TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM tiêu chuẩn từ 01 đến 04 ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính, tiêu chuẩn 05 06 ban hành theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài tiêu chuẩn từ 07 đến 12 ban hành theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài BAO GỒM TƯƠNG ỨNG Tiêu chuẩn số 01 (IVS1): Cơ sở thị trường Tiêu chuẩn số 01 thẩm định giá Tiêu chuẩn số 02 (IVS2): Cơ sở giá trị khác Tiêu chuẩn số 02 giá trị thị trường thẩm định giá Tiêu chuẩn số 03 (IVS3): Báo cáo thẩm Tiêu chuẩn số 04 định giá Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh; Tiêu chuẩn số 08: Phương pháp chi phí; Tiêu chuẩn số 09: Phương pháp thu nhập; Tiêu chuẩn số 10: Phương pháp thặng dư; Tiêu chuẩn số 11: Phương pháp lợi nhuận; Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản NGUYÊN TÁC ĐI CHUNG VỚI PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ CÓ HIỆU QUẢ NHẤT KHÁI NIỆM CÁC NGUYÊN TẮC KHÁC THAY THẾ ĐÓNG GÓP Một người thận trọng không trả giá cao chi Sử dụng tốt có hiệu phí tạo mua sử dụng tài sản thay Mỗi tài sản có nhiều tài sản thuộc vật chất, thị trường phận; tổng thu nhập sử dụng cách hợp lý, thời điểm từ toàn tài sản phép pháp lý, khả thi Nói cách khác: Khi hai tài đóng góp tài mang lại giá trị sản có tính hữu ích phận tài sản cao tài sản nhau, tài sản chào bán định giá mức giá thấp tài sản bán trước Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Nguyên tắc dự đoán thay đổi mô hình kinh tế - xã hội CUNG CẦU Giá trị thị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường vào ngày thẩm định giá ... 6: Xác định tuổi đời hiệu (năm) công trình so sánh Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm công trình (bước 5: bước 6) Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn công trình cần thẩm định vào công trình... 02 giá trị thị trường thẩm định giá Tiêu chuẩn số 03 (IVS3): Báo cáo thẩm Tiêu chuẩn số 04 định giá Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 02: Giá. .. vào giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận; Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng đến kết thẩm định