Đang tải... (xem toàn văn)
Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt NamĐịnh giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
PHN M U Gii thiu nghiờn cu v mc tiờu nghiờn cu 1.1.Tớnh cp thit ca ủ ti lun ỏn nh giỏ bt ủng sn (BS) th chp l mt nhng nghip v quan trng hot ủng tớn dng ca ngõn hng thng mi (NHTM) Mt mt, trờn giỏc ủ ngõn hng vic ủnh giỏ giỳp cho ngõn hng xỏc ủnh ủc mc cho vay hp lý trờn c s tớnh toỏn v d bỏo ủc cỏc ri ro cú th xy ra, ủng thi tng tớnh cnh tranh ca cỏc ngõn hng thng mi vic to lp uy tớn v thu hỳt khỏch hng lnh vc cho vay, nõng cao cht lng hot ủng cho vay núi riờng v hot ủng tớn dng núi chung ca cỏc Ngõn hng thng mi Trờn giỏc ủ l khỏch hng, vic xỏc ủnh chớnh xỏc v hp lý giỏ tr BS th chp s thỳc ủy quỏ trỡnh chuyn húa sn xut kinh doanh, ủng thi to nim tin cho khỏch hng vo cht lng hot ủng ca cỏc NHTM Mt khỏc, ủng trờn phng din qun lý Nh nc, vic ủnh giỏ BS th chp giỳp cỏc c quan qun lý Nh nc, ủc bit l Ngõn hng Nh nc qun lý v ủỏnh giỏ cht lng hot ủng cho vay, v xỏc ủnh ủc mc ủ ri ro, ủ t ủú cú cỏc chớnh sỏch hp lý qun lý v ủiu hnh hot ủng cho vay ca cỏc NHTM v cú nhng ủnh hng ủỳng ủn vic phỏt trin th trng ti chớnh tin t T trng d n cú th chp bng BS chim khỏ ln (80-90%) bng d n cho vay cú ti sn ủm bo ca cỏc NHTM iu ny cho thy xu hng nhn BS lm ti sn th chp ủang ủc cỏc NHTM a chung Nhiu ngõn hng thng mi ủó ci tin qui trỡnh cho vay, coi trng vai trũ ca ủnh giỏ BS th chp, nõng cao hiu qu v cht lng hot ủng cho vay Tuy nhiờn bờn cnh ủú, vic ủnh giỏ bt ủng sn ủ xỏc ủnh mc cho vay cng cũn nhiu bt cp c v qui trỡnh v phng phỏp thc hin khin nhiu ngõn hng khỏ lỳng tỳng vic ủnh giỏ ti sn BS th chp i ng cỏn b ủnh giỏ cũn kiờm nhim, cụng tỏc ủnh giỏ cha cú s ủu t thớch ủỏng, nh hng ủn cht lng ủnh giỏ Thờm vo ủú th trng BS Vit Nam ủang giai ủon ủu phỏt trin, cú nhng bc phỏt trin nhanh nhng kộm n ủnh v thiu minh bch, gõy ri ro cho ngõn hng v bt li cho khỏch hng Nghiờn cu v th trng BS v ủnh giỏ BS Vit nam cha nhiu Bi vy ủnh giỏ BS ủang l khú khn ln cho nhiu ch th, ủú cú ngõn hng thng mi nhm khc phc nhng hn ch trờn, to ủiu kin cho vic phỏt trin hot ủng cho vay, gim ri ro cho cỏc ngõn hng thng mi, tỏc gi ủó la chn ủ ti: nh giỏ bt ủng sn th chp cỏc ngõn hng thng mi Vit nam hin lm ni dung nghiờn cu ca lun ỏn 1.2.Mc tiờu nghiờn cu - H thng húa c s lý lun v ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca Ngõn hng thng mi - Phõn tớch, ủỏnh giỏ thc trng ủnh giỏ bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit nam - xut ủnh hng v h thng gii phỏp nhm hon thin ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM Vit Nam 1.3 i tng v phm vi nghiờn cu - i tng nghiờn cu : nh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi - Phm vi nghiờn cu: T chc ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM Vit nam t nm 2005 ủn 1.4 Phng phỏp nghiờn cu Cỏc phng phỏp nghiờn cu truyn thng ủc s dng nh phng phỏp thng kờ, tng hp, so sỏnh, kho cu ti liu, nghiờn cu tỡnh v s kin, phng phỏp chuyờn gia v cỏc phng phỏp nghiờn cu ng dng khỏc ủiu tra kho sỏt thu thp thụng tin Tin hnh ủiu tra, kho sỏt v phng vn: mt s NHTM ch yu nh Ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin nụng thụn, Techcombank v Ocean Bank v cỏc qui ủnh liờn quan ủn ủnh giỏ BS th chp cng nh cỏch thc t chc v cỏc phng phỏp ủnh giỏ ỏp dng mi ngõn hng 1.5 í ngha khoa hc v thc tin ca lun ỏn Hỡnh thnh c s lý lun v ủnh giỏ BS th chp Phõn bit gia ủnh giỏ BS th chp vi ủnh giỏ cho cỏc mc ủớch khỏc t ủú ủt cỏc yờu cu v nguyờn tc c bn cho vic ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Xõy dng qui trỡnh v cỏc phng phỏp ủnh giỏ phự hp ỏp dng cho tng loi hỡnh ngõn hng, ủú ủi sõu vo loi hỡnh ngõn hng, ủú l ngõn hng thng mi Nh nc v ngõn hng thng mi c phn, to nờn s thng nht vic xỏc ủnh giỏ tr BS thay vỡ qui trỡnh m t mi ngõn hng ủang lm nh hin ti cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam Nhng kt qu nghiờn cu ca lun ỏn gúp phn vo vic xõy dng nn tng cho vic phỏt trin th trng BS th cp thụng qua vic to tớnh lng cho cỏc BS th chp hay ti chớnh húa cỏc ti sn l BS 1.6 B cc ca lun ỏn Ngoi phn m ủu, kt lun v danh mc ti liu tham kho, lun ỏn bao gm chng: Chng C s khoa hc v ủnh giỏ bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Chng Thc trng ủnh giỏ bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit Nam Chng Gii phỏp hon thin ủnh giỏ bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit Nam Tng quan nghiờn cu Trờn th gii ủó cú mt s cụng trỡnh nghiờn cu liờn quan ủn cụng tỏc ủnh giỏ bt ủng sn cho cỏc mc ủớch khỏc ti c lng giỏ tr ủt ủai ca Ted Gwartney v Arden Delaware (1999) l mt vớ d Trong ủú cỏc tỏc gi ủó nghiờn cu v mt s nguyờn tc, cng nh phng phỏp xỏc ủnh giỏ tr ca ủt ủai Nghiờn cu ca Catherine Nind (Australia -2002) v H thng qun lý mụi trng v ủỏnh giỏ giỏ tr ủt ủai ca Australia, ủú ch yu ủ cp ủn vic ủỏnh giỏ cỏc giỏ tr ca ủt ủai cú tớnh ủn cỏc yu t mụi trng Catheirine trung vo nghiờn cu cỏc phng phỏp nhm xỏc ủnh giỏ tr ngun ti nguyờn ủt ủai, ủ xỏc ủnh v phõn b ngun ti nguyờn ủt ủai hp lý, trờn c s ủm bo yu t mụi trng Vi vic nghiờn cu cỏc giao dch ca th trng BS khong thi gian t 1994-2000, Aluko v Bioye Tajudeen nghiờn cu ca mỡnh v nh hng ca giỏ BS th chp ủn hot ủng cho vay ca cỏc t chc tớn dng Nigeria ủó kt lun rng giỏ tr BS trờn th trng l mt c s cn bn cho vic c lng giỏ tr BS th chp Cỏc tỏc gi ủó ỏp dng mụ hỡnh hi qui bin ủ c lng giỏ tr th trng ca BS Giỏ tr ny s thit lp nờn mc gii hn ti m cỏc t chc tớn dng khụng ủc vt quỏ nhm trỏnh ri ro cho hot ủng cho vay Tuy nhiờn nghiờn cu ny cỏc tỏc gi cng ch rng, mc giỏ ny l mt ch s giỏ cho chỳng ta thy ủc mc ủ ri ro trc khan vay ủc thc hin nhng nú khụng cú gỡ ủm bo rng mc giỏ ủú s ủc trỡ tng lai Kwong Chaw, Wailai (2002) ủó nghiờn cu cỏc phng phỏp ủnh giỏ giỏ tr bt ủng sn ủ lm ti sn th chp vay cỏc ngõn hng v t chc tớn dng ca Trung Quc ti ny ch yu ủi sõu vo nghiờn cu cỏc phng phỏp ỏp dng ủnh giỏ th chp, ủú Kwong v Wai ủó ủi sõu vo nghiờn cu phng phỏp c bn ủú l phng phỏp chi phớ v thu nhp ủ nhm xỏc ủnh giỏ tr ca BS th chp Theo ụng giỏ tr ca BS ủc tớnh bng thu nhp (li ớch thu ủc t vic s dng bt ủng sn) v cỏc chi phớ cu thnh nờn nú [57] D ỏn hp tỏc gia Vit nam v Thy in B Ti nguyờn Mụi trng ch trỡ liờn quan ủn ủ qun lý ủt ủai ủó ủ cp ủn vic ủnh giỏ ủt cú tỏc ủng ca yu t v trớ v mụi trng. ti: Kh nng ỏp dng mt s phng phỏp xỏc ủnh giỏ tr quyn s dng ủt gúp phn lnh mnh húa th trng quyn s dng ủt Vit nam ca TS Nguyn Mnh Hi, B K hoch v u t ủó phõn tớch cỏc phng phỏp ủnh giỏ v kh nng ỏp dng Vit nam ng dng phng phỏp lý thuyt v th -cht lng ủnh giỏ BS, cỏc tỏc gi Nguyn Mnh Hựng, Trn Vn Trng, Lý Hng Thnh v Trn Hu Phờ ủó xõy dng mụ hỡnh ủnh giỏ BS vi mt hm phi tuyn tớnh gm cỏc bin s: P = f( X1, X2, X3, X4).Trong ủú: P l giỏ c hng húa BS; X1: Din tớch khuụn viờn BS; X2: l s tng xõy dng; X3 l khong cỏch ủn trung tõm; X4 l v trớ mt tin hoc ngừ Kt qu nghiờn cu ban ủu ca tỏc gi thụng qua vic nghiờn cu trờn bn thnh ph H Minh ủó khng ủnh ủc rng giỏ tr ca BS ph thuc ch yu vo nhúm yu t c bn l cht lng (din tớch v kt cu xõy dng) v v th (khong cỏch v v trớ mt tin) ca BS vi mc ủ tin cy 79,8% (R2 = 0,798) õy cú th l mt ủnh hng mi cho vic ng dng phng phỏp ny vo ủnh giỏ BS trờn th trng hoc ỏp dng cho ủnh giỏ hot ủng cho vay cỏc ngõn hng Cú mt s cỏc ủ ti nghiờn cu v ủnh giỏ BS th chp cỏc ngõn hng nhng li ch nghiờn cu mt ngõn hng c th, ch cha nghiờn cu mt cỏch tng quỏt ỏp dng cho ton b h thng ngõn hng, vớ d nh ủ ti nh giỏ v qun lý BS th chp ti ngõn hng Phỏt trin Vit Nam ca ThS Nguyn ỡnh Nam; lun ỏn tin s ca Phm th Ngc M Cỏc gii phỏp thỳc ủy s phỏt trin thm ủnh giỏ Vit Nam nhng nm ti Mc dự hin cha cú ủ ti no nghiờn cu mt cỏch h thng v chun mc v ủnh giỏ bt ủng sn phc v hat ủng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi, nhng cỏc ủ ti trờn s l ngun ti liu tham kho cho vic nghiờn cu tng hp v ủnh giỏ bt ủng sn v hon thin ủnh giỏ BS th chp cỏc ngõn hng thng mi Vit nam thi gian ti CHNG C S KHOA HC V NH GI BT NG SN TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI 1.1.Bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca NHTM 1.1.1 Hot ủng cho vay ca cỏc NHTM 1.1.1.1 Ngõn hng thng mi v vai trũ ca NHTM Ngõn hng thng mi l mt t chc kinh t chuyờn hot ủng lnh vc kinh doanh tin t v tớn dng, nhn tin gi t cỏc t chc, cỏ nhõn nn kinh t, sau ủú thc hin nghip v cho vay v ủu t nhm mc ủớch sinh li, ủng thi thc hin cung cp cỏc dch v ti chớnh, tớn dng v toỏn cho cỏc tỏc nhõn nn kinh t Ngõn hng thng mi l mt nhng t chc ti chớnh quan trng ca nn kinh t, thc hin vic chuyn cỏc khan tit kim t h gia ủỡnh thnh cỏc khan tớn dng ủu t cho cỏc t chc kinh doanh v cỏc tỏc nhõn khỏc ủ thc hin cỏc hot ủng ủu t;v cng l ni huy ủng v cung cp cỏc khan di hn, trung hn v ngn hn cho cỏc cỏ nhõn v t chc kinh t 1.1.1.2 Hot ủng cho vay ca NHTM Hot ủng cho vay ca NHTM l mt hỡnh thc cp tớn dng giao cho khỏch hng s dng mt khon tin ủ s dng vo mc ủớch v thi gian nht ủnh theo tho thun vi nguyờn tc hon tr c gc v lói Cú nhiu cỏch phõn loi hot ủng cho vay khỏc tựy theo yờu cu ca khỏch hng v mc tiờu qun lý ca khỏch hng * Theo mc ủớch cho vay Cho vay tiờu dựng; Cho vay thng mi; Ti tr d ỏn * Theo thi hn cho vay: Cho vay ngn hn; Cho vay trung hn; Cho vay di hn * Theo hỡnh thc bo ủm Cho vay khụng cú bo ủm; Cho vay cú ti sn bo ủm 1.1.1.3 Hot ủng cho vay cú th chp bng BS Cho vay cú ti sn ủm bo l BS l hỡnh thc ph bin cỏc NHTM Vit Nam, ủc coi l mt nhng bin phỏp cho vay an ton hot ủng ca cỏc NHTM 1.1.2 Bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca NHTM 1.1.2.1 Khỏi nim Bt ủng sn Bt ủng sn l cỏc ti sn khụng th di di bao gm: t ủai; Nh , cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi ủt ủai k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ủú; Cỏc ti sn khỏc gn lin vi ủt ủai; Cỏc ti sn khỏc phỏp lut qui ủnh [9, tr.105] 1.1.2.2.c ủim ca bt ủng sn Bt ủng sn l ti sn cú v trớ c ủnh Cú gii hn v qui mụ din tớch Cú tớnh nh hng ln Cú giỏ tr ln v thỡ gian s dng lõu di 1.1.2.3.Bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca NHTM l ti sn th chp hot ủng cho vay ca NHTM, BS cn tho cỏc ủiu kin sau: Thuc quyn s hu ca bờn th chp ti thi ủim ký kt giao dch th chp BS; BS khụng cú tranh chp; BS phi ủc phộp giao dch v cú kh nng bỏn ủc Ngõn hng cn phi cú phng phỏp v cỏch thc xỏc ủnh giỏ tr BS th chp hp lý ủ lm c s mc cho vay 1.2 nh giỏ BS th chp hat ủng cho vay ca NHTM 1.2.1 Giỏ tr v cỏc nhõn t nh hng ủn giỏ tr bt ủng sn 1.2.1.1 Quan nim v giỏ tr bt ủng sn Theo quan nim c ủin Giỏ tr BS = giỏ tr quyn s dng ủt + giỏ tr cỏc cụng trỡnh trờn ủt Quan ủim ny ch ủc s dng cỏc quan h phi th trng, mi quan h gia nh nc v ngi s dng ủt ủ thc hin cỏc chớnh sỏch liờn quan ủn ủt ủai Theo quan ủim hin ủi, giỏ tr BS s cn c vo lung thu nhp mang li cho ngi s hu v s dng BS BS no cng cú mt lung thu nhp hin ti hoc lung thu nhp k vng tng lai 1.2.1.2 Cỏc yu t nh hng ủn giỏ tr BS - Cỏc chi phớ kt tinh v yu t ca bn thõn BS - a tụ v li th v v trớ BS - Tớnh cht phỏp lý ca BS - Mc sinh li v trin vng phỏt trin ca nn kinh t - Mc sinh li v trin vng phỏt trin ca lnh vc s dng BS 1.2.2 nh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca NHTM 1.2.2.1 Khỏi nim ủnh giỏ BS th chp nh giỏ BS th chp chớnh l vic xỏc ủnh giỏ tr bt ủng sn th chp c th bng hỡnh thỏi tin t ti mt thi ủim c th, lm cn c xỏc ủnh mc cho vay ca ngõn hng da trờn ti sn ủm bo l BS 1.2.2.2 S cn thit phi ủnh giỏ BS th chp nh giỏ BS l c s quan trng ủ Ngõn hng mc cho vay hp lý, trỏnh ri ro cho ngõn hng ủng thi tng tớnh cnh tranh hot ủng ca ngõn hng 1.2.2.3 Qui trỡnh ủnh giỏ BS th chp Lun ỏn ủó phõn tớch cỏc bc qui trỡnh ủnh giỏ v ủc th hin s ủ sau: - Bớc 3: Kiểm tra thông tin bất động sản so sánh thu thập đợc để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp Bớc 4: Phân tích giá bán điều kiện bất động sản so sánh để tìm sở điều chỉnh Bớc Ước tính giá trị BĐS chấp Quá trình ớc tính giá trị BĐS chấp theo phơng pháp so sánh đợc biểu diễn theo sơ đồ sau: Giá bán BĐS so sánh Điều chỉnh (+/ -) giỏ tr khỏc bit Giá trị BĐS chấp Xỏc ủnh ủ ủnh giỏ Lờn k hoch ủnh giỏ Thu thp v phõn tớch s liu Np dng phng phỏp ủnh giỏ ủ tin hnh ủnh giỏ BS mc tiờu i chiu giỏ tr thc t v giỏ tr cn c lng Hon thnh bỏo cỏo ủnh giỏ 1.2.2.4 Cỏc phng phỏp ủnh giỏ BS th chp 1.2.2.4.1 Phng phỏp so sỏnh C s lý lun ca phng phỏp Phng phỏp so sỏnh l phng phỏp ủnh giỏ bng cỏch so sỏnh trc tip BS mc tiờu vi cỏc BS tng t ủó ủc bỏn trờn th trng õy l mt phng phỏp ủc s dng rng rói, ph bin cỏc hot ủng ủnh giỏ, bi nú ủc thc hin khỏ ủn gin, khụng ủũi hi nhiu cỏc yờu cu k thut, v kt qu ca nú th hin giỏ tr th trng BS Cỏc bc tin hnh phng phỏp so sỏnh Bớc 1: Xác định bất động sản mục tiêu Bớc 2: Thu thập tìm kiếm thông tin bất động sản đ đợc bán khoảng thời gian gần với điều kiện tơng đồng 1.2.2.4.2 Phng phỏp chi phớ Cơ sở lý luận phơng pháp L phng phỏp dựa sở khả thay BĐS với giả định giá trị BĐS cần chấp cần định giá đợc tính chi phí để tạo bất động sản tơng tự với Theo phơng pháp giá trị bất động sản đợc tính bằng: Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chi phí đầu t xây dựng nên công trình BĐS - Các yếu tố giảm giá Phng phỏp chi phớ ủc s dng trng hp BS mang tớnh chuyờn bit, khụng cú kh nng so sỏnh trờn th trng 1.2.2.4.3 Phng phỏp ủu t õy l phng phỏp chuyển đổi dòng tiền tơng lai thành giá trị vốn Bao gồm kỹ thuật tính toán để phân tích khả BĐS tạo lợi ích Cỏc k thut ủu t: - Vn húa trc tip: phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi ớc lợng thu nhập kỳ vọng năm cụ thể thành số giá trị cách chia thu nhập đợc ớc lợng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp cách nhân thu nhập đợc ớc lợng với yếu tố thu nhập phù hợp : G = NOI/Ro hoc G = NOI x Y với : Y =1/Ro Trong : G giá bán BĐS ; NOI thu nhập ròng khoảng thời gian định ( thờng giá cho thuê ròng BĐS) ; Ro tỷ lệ vốn hóa chung Vn húa li tc (chit khu) : phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi lợi ích tơng lai thành giá trị cách chiết khấu lợi ích tơng lai tỷ lệ lợi tức phù hợp G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + + NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n Phng phỏp ny ủc s dng cỏc trng hp: Bất động sản cho thuê, thời hạn; Bất động sản chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, cha cho thuê; Bất động sản cho thuê nhng hợp đồng đ hết hạn 1.2.3 Hon thin ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca NHTM 1.2.3.1 Quan nim hon thin ủnh giỏ BS th chp Hon thin ủnh giỏ BS th chp ủc hiu ủú l vic ci tin qui trỡnh ủnh giỏ, ỏp dng cỏc phng phỏp ủnh giỏ phự hp vi tng trng hp c th, ủm bo cht lng ủnh giỏ tt nht, hon ho nht 1.2.3.2 Cỏc ch tiờu ủỏnh giỏ mc ủ hon thin Thi gian v chi phớ ủnh giỏ; Giỏ tr ủnh giỏ th chp/ giỏ tr th trng ca BS; Giỏ tr BS th chp/giỏ tr BS lý; Giỏ tr BS th chp/giỏ tr BS ủỏnh giỏ li 1.3 Cỏc nhõn t nh hng ủn ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM 1.3.1 Cỏc nhõn t ch quan bao gm: Quan ủim ca Lónh ủo NH v ủ ủnh giỏ BS th chp; Cỏch thc t chc v v xõy dng qui trỡnh ủnh giỏ BS th chp; La chn phng phỏp ủnh giỏ; H thng thụng tin ủnh giỏ; i ng nhõn lc; Cỏc nhõn t ch quan khỏc 1.3.2 Cỏc nhõn t khỏch quan bao gm: Mụi trng phỏp lý- c ch chớnh sỏch; Mụi trng kinh t; Hot ủng ca th trng BS, xu hng phỏt trin ca th trng BS 1.4 Kinh nghim v ủnh giỏ BS th chp mt s nc Lun ỏn ủó phõn tớch v nờu lờn kinh nghim ủnh giỏ ca mt s nc phỏt trin nh ủnh giỏ BS ca c; ủnh giỏ ca Phỏp v Anh v kinh nghim ca mt s nc Chõu nh Thỏi Lan, Singapore Malaysia Trờn c s kinh nghim ủnh giỏ ca cỏc nc lun ỏn ủó rỳt mt s bi hc kinh nghim cho ủnh giỏ BS th chp Vit Nam Nhng bi hc ủú l: - Th nht, v phng phỏp ỏp dng: Phng phỏp so sỏnh v chi phớ l ph bin cú s kt hp vi cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp thu nhp, phng phỏp li nhun v phng phỏp thng d - Th hai, v qui trỡnh ủnh giỏ Qui trỡnh ủc thc hin tng ủi cht ch, theo cỏc bc v ni dung ủc ghi rừ tng bc - Th ba, v cụng tỏc t chc ủnh giỏ BS: nh giỏ ủc coi l mt ngh hon ton ủc lp, cú th hot ủng vi t cỏch l t chc nh nc hoc cỏ nhõn Cỏc ngõn hng cú th thc hin cụng tỏc ủnh giỏ ủc lp hoc cú th phi hp vi cỏc t chc, Hip hi ủnh giỏ chuyờn nghip, thm l cỏc cụng ty ủnh giỏ t nhõn cú uy tớn CHNG THC TRNG NH GI BT NG SN TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI VIT NAM 2.1 Khỏi quỏt v cỏc NHTM Vit Nam 2.1.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin cỏc NHTM Vit Nam H thng NHTM nc ta bao gm: NHTM nh nc, 37 NHTM c phn ủụ th v nụng thụn, 33 chi nhỏnh ngõn hng nc ngoi, 05 ngõn hng liờn doanh Bng 2.1: S lng ngõn hng giai ủon 1991- 2009 Ngõn hng 1992 1993 1995 1997 1999 2001 2005 2007 2009 NHTMNN 4 5 5 5 NHTMCP 41 48 51 48 39 37 37 37 18 24 26 26 29 31 33 Chi nhỏnh NHNN Ngõn hng LD 4 4 5 Tng 56 74 84 83 74 75 78 80 (Ngun: SBV, Deutsche Bank, BVSC) 2.1.2 Kt qu hot ủng ch yu ca cỏc NHTM Vit Nam thi gian qua 2.1.2.1 Hot ủng huy ủng Vn ủiu l ca cỏc NHTM VN khụng ngng gia tng, Tng ch s hu ca 05 NHTMNN lờn trờn 20.000 t ủng tng gp ln so vi thi ủim cui nm 2000 2.1.2.2 Hot ủng cho vay D n cho vay ca h thng ngõn hng cú tc ủ tng trng khỏ mnh Nm 2009, tng mc 51,82% cao hn nhiu so vi mc 23,44% nm 2008, gúp phn ủỏp ng cú hiu qu ngun cho ủu t phỏt trin Tng trng tớn dng trung mnh m nht NHTM c phn, chi nhỏnh ngõn hng nc ngoi, ủt mc tng 105,27%; NHTM nh nc cú tc ủ tng 31,09% Bng 2.2 Tng trng tớn dng ca h thng NHTM 2005-2009 Ngõn hng Nm 2005 Nm 2006 Nm 2007 Nm 2008 Nm 2009 (t ủng) T ủng thng 542.892 671.423 23,68 1019.377 51,82 1.258.980 23,41 1.559.245 23,85 NHTMNN 400.884 459.409 14,60 578.175 25,85 687.768 18,95 861.105 25,20 NHTMCP 80.046 131.361 64,11 286.423 118,04 337.744 17,92 452.495 33,98 NH Liờn 6.455 8.711 34,95 % T ủng % T ủng % T ủng % Ton h 12.331 10 41,56 16.542 34,14 14.567 -11,94 doanh NHTMCP OCEANBANK NH nc ngoi 45.782 55.751 21,78 83.221 49,27 124.164 49,20 123.231 -0,75 (Ngun: S liu Ngõn hng Nh nc Vit nam) 2007 42 56,4 14,4 (Ngun: Bỏo cỏo hot ủng tớn dng ca cỏc NHTM ) T l cho vay th chp BS ca cỏc NHTM NN thp hn rt nhiu so vi cỏc NHTMCP Cỏc NHTMNN cng ủang ngy cng chỳ ý ủn vic tng t trng cho vay th chp BS 2009 NHTM NN NHTM NN NHTM CP NHTM CP NH Liờn Doanh NH Liờn Doanh NH Nc ngoi NH Nc ngoi 2.2.2 Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti mt s NHTM Vit Nam 2.2.2.1 Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin nụng thụn Vit nam Kt qu mt s hot ủng chớnh: V hot ủng huy ủng Tng trng huy ủng 2005-2009 500000 450000 Lun ỏn cng ủó phõn tớch nhng khú khn v thỏch thc, hn ch ca NHTM ú l h thng dch v ngõn hng nc cũn ủn ủiu, cht lng cha cao, cha ủnh hng theo nhu cu khỏch hng v nng v dch v ngõn hng truyn thng; C cu h thng ti chớnh cũn mt cõn ủi, h thng ngõn hng l kờnh cung cp trung v di hn cho nn kinh t ch yu; Ngoi tc ủ tng trng tớn dng nhanh ủang khin cho ngnh ngõn hng cú nhiu nguy c ủi mt vi ri ro ln t l tớn dng/ t l tin gi luụn mc trờn 90% 2.2 Thc trng ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam thi gian qua 2.2.1 Thc trng v hot ủng cho vay cú th chp bng BS Bng 2.4 T l d n cho vay TC BS ca mt s NHTM VN (%) Nm Tng/gim Ngõn Hng (+/-) 2007 2009 NHNo v PTNT 21,88 28,07 6.19 VietinBank 30,5 35,6 5.1 BIDV 34 38,5 4,5 Vietcombank 70,6 75.5 4,9 Techcombank 90,8 96,3 5.5 ACB 90,1 95 4.9 i Tớn 98 99,1 1.1 11 T ủng Hỡnh 2.1 Tng trng tớn dng 434331 375033 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 305671 231826 190657 50000 2005 2006 2007 2008 2009 Hỡnh 2.2.Tng trng huy ủng giai ủon 2005 -2009 (Ngun: Bỏo cỏo thng niờn ngõn hng NN v PTNT 2009) Agribank luụn ủm bo c cu ngun hp lý, dng v cú tớnh n ủnh cao Trong ủú ngun tin huy ủng ngn hn chim t trng ln (trờn 40%) C cu ngun 2009 21.50% 24.10% Tin gi khụng k hn K hn 24 T 42.70% 12 Hỡnh 2.3 C cu huy ủng 2009 (Ngun: Bỏo cỏo thng niờn NHNo &PTNT 2009) V hot ủng tớn dng: Tớnh ủn ngy 31/12/2009, d n cho vay nn kinh t ủt mc 354 112 t ủng, tng 69 495 t ủng (tng 24,4%) so vi nm 2008 i tng cho vay ch yu l cỏc h gia ủỡnh sn xut (48,6%) v cỏc Doanh nghip ngoi quc doanh (43,9%) C cu d n theo k hn 2009 C cu d n theo loi tin 2009 7.80% 39.70% Ngn hn VND Trung v di hn Ngoi t 60.30% 92.20% C cu d n theo ủi tng cho vay 2009 0.30% doanh nghip ủó qun lý, s dng; i vi ti sn khỏc thỡ phi thuc quyn s hu ca khỏch hng vay; - Ti sn ủc phộp giao dch - Ti thi ủim th chp, cm c, bo lónh ti sn khụng cú tranh chp - Ti sn m phỏp lut quy ủnh phi mua bo him thỡ khỏch hng vay phi mua bo him ti sn thi hn bo ủm tin vay V qui trỡnh v phng phỏp ủnh giỏ: L mt khõu qui trỡnh cp tớn dng, qui trỡnh ủnh giỏ ủc tin hnh theo cỏc bc sau ủõy: Bc Tip nhn h s khỏch hng; Bc Kho sỏt thc t v giỏm ủnh tớnh cht phỏp lý ca BS th chp, thu thp thụng tin; Bc Tin hnh ủnh giỏ v lp biờn bn ủnh giỏ; Bc Lp v ký hp ủng th chp BS; Bc Thc hin vic ủng ký giao dch ủm bo Phng phỏp ủc s dng ch yu l phng phỏp so sỏnh, cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp chi phớ, thu nhp rt ớt ủc s dng 2.2.2.2 Thc trng ủnh giỏ ti NHTMCP Techcombank 2.2.2.2.1 Khỏi quỏt tỡnh hỡnh hot ủng ca Techcombank Bng 2.6 Mt s ch tiờu ti chớnh ch yu ca NHTMCP Techcombank n v tớnh: T ủng 2005 2006 2007 2008 2009 Tng trng 2009/2008 (%) 293 811 20 603 26 019 42 092 61.77 10 666 17 326 39 543 59 523 92 581 55.54 009 1762 573 5500 7232 31.49 286 356 709 600 252 40.75 206 256 510 425 700 19.30 ROA (%) 2,25 1,8 1,29 2,39 1.84 ROE (%) 27,05 18,5 19,1 25.91 23.51 Ch tiờu 7.20% DNNN 48.60% DN NQD H sn xut 43.90% Cho vay khỏch hng HTX (t ủng) Hỡnh 2.4 C cu d n 2009 (Ngun: Bỏo cỏo thng niờn Ngõn hng No v PTNT 2009) Tng ti sn (t ủng) Vn t cú (t ủng) Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti Ngõn hng No v PTNT Thỏng 12 nm 2007, NHNNo v PTNT ủó quyt ủnh 1300/Q HQT qui ủnh cỏc ủiu kin ủi vi ti sn nhn lm ti sn ủm bo v qui trỡnh phng phỏp ủnh giỏ V ủiu kin ủi vi ti sn nhn lm ủm bo tin vay qui ủnh - Ti sn phi thuc s hu hoc quyn s dng, qun lý ca khỏch hng vay, bờn bo lónh v ủc th chp theo quy ủnh sau ủõy: i vi giỏ tr quyn s dng ủt, phi thuc quyn s dng ca khỏch hng vay, bờn bo lónh v ủc th chp theo quy ủnh ca phỏp lut v ủt ủai; i vi ti sn ca doanh nghip nh nc thỡ phi l ti sn Nh nc giao cho 13 Li nhun trc thu (t ủng) Li nhun sau thu (t ủng ) ( Ngun: Bỏo cỏo thng niờn Ngõn hng TMCP Techcombank ) 14 Tớnh ủn 31/12/2009, tng d n bỏn l ca Techcombank ủt 10.471 t ủng, hon thnh 101% k hoch ch tiờu ủ cho nm 2009 S d huy ủng dõn c ủt trờn 43 000 t ủng, tng 46,87% so vi nm 2008, chim 67, 44% tng huy ủng Tng d n ca khỏch hng doanh nghip ủt mc 30.750 t ủng, tng 70% so vi nm 2008 Trong ủú trung mnh vo mng khỏch hng doanh nghip va v nh Loi hỡnh DN C cu cho vay theo loi hỡnh DN 3576.00 10400.00 10601.00 6172.00 0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 T ủng Doanh nghip ln Doanh nghip va Doanh nghip nh Doanh nghip siờu nh Hỡnh 2.5 D n cho vay theo loi hỡnh doanh nghip 2009 (Ngun: Bỏo cỏo thng niờn Techcombank 2009) Bng 2.7 Kt qu cho vay cú th chp bng BS n v tớnh: T ủng Ch tiờu 2005 2006 2007 2008 2009 % so vi tng d n 2009(%) Tng d n cho vay 1276839 2545784 4362778 12904946 33112000 Tng d n cú ủm bo bng BS Trong ủú: - Th chp bng giỏ tr quyn s dng ủt - Th chp bng quyn s dng ủt v cụng trỡnh xõy dng gn lin vi ủt - Th chp bng ti sn gn lin vi cụng trỡnh xõy dng - Th chp bng ti sn hỡnh thnh tng lai - Th chp bng ti sn khỏc 100 254784 435648 427780 1199746 30794160 93.00 45346 54675 33533 375921 9647810 31.33 Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti Techcombank Techcombank ủó hỡnh thnh ủc mt b phn ủnh giỏ ủc lp vi ủi ng cỏn b ủc chuyờn nghip húa Xõy dng ủc qui trỡnh ủnh giỏ tng ủi rừ rng v ủy ủ phc v cho cụng tỏc ủnh giỏ Phng phỏp ỏp dng ch yu l phng phỏp so sỏnh v phng phỏp chi phớ Giỏ tr BS th chp ủc tớnh bng trung bỡnh cng gia khung giỏ theo cỏch tớnh trờn v mc giỏ th trng m cỏn b ủnh giỏ xỏc ủnh v khụng quỏ K khung giỏ U ban nhõn dõn Tnh, Thnh ph ban hnh (theo tng nm) H s K Tng Giỏm ủc ban hnh tng thi k cn c vo trỡnh ủ phỏt trin ca tng phng 2.2.2.3 Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti NH TMCP i Dng Ocean Bank ủc ủỏnh giỏ l ngõn hng cũn non tr nhng cú nhng bc ủt phỏ kinh doanh ca h thng ngõn hng thng mi Bng 2.9 Kt qu hot ủng ca Ocean Bank 2008-2009 n v: t ủng 2009/2008 2008 2009 TT Ch tiờu (%) Tng ti sn 14.093 33.829 240 Tng huy ủng 12.430 31.829 256 6.412 23.430 365 Huy ủng t th trng I 6.018 7.650 127 Huy ủng t th trng II Tng d n 6.539 10.189 156 3.237 5.776 178 Ngn hn, 3.302 4.413 134 Trung v di hn Li nhun trc thu 62,134 301,308 485 (Ngun: Bỏo cỏo tỡnh hỡnh hot ủng 2008, 2009 ca OceanBank) D n tớn dng the o loi ti n 324219 153453 354982 779803 20016204 65.00 D n t n d n g t h e o t h i g i a n 15.73% 29.71% 23421 13423 25100 16295 418801 1.36 Ngn hn VND Tr ung hn Ngoi t 56.69% Di hn 13.61% 23148 21459 134654 13443 12965 1200 24227 3500 622042 89303 2.02 0.29 82.18% Ngun: (Bỏo cỏo hot ủng tớn dng 2007,2008, 2009 Techcombank) TT 15 Hỡnh 2.6 Kt qu d n 2009 (Ngun: Bỏo cỏo tớn dng nm 2009 ca OceanBank) Bng 2.10 Kt qu ủm bo tin vay bng cỏc loi ti sn Nm 2008 Nm 2009 Ch tiờu Triu T trng Triu T 16 ủng (%) ủng trng (%) 100,00 56,40 Tng d n 6.539.000 100,00 10.188.901 Tng d n ủc ủm bo bng 2.476.380 42,00 5.746.540 BS Tng d n ủc ủm bo bng ụ tụ 85.007 1,30 128.646 1,26 196.170 Tng d n ủc ủm bo bng 3,00 652.334 6,4 c phiu Tng d n ủc ủm bo bng 1.307.800 20,00 957.008 9,39 s tit kim Tng d n ủc ủm bo bng 1.242.410 19,00 951.883 9,34 ti sn khỏc 961.233 Tng d n khụng cú ti sn 14,70 1.752.491 17,20 ủm bo (Ngun: Bỏo cỏo cho vay BS nm 2008, 2009 ca OceanBank) T l cho vay cú th chp bng quyn s dng ủt v BS l nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi ủt ủai, v cỏc ti sn gn lin vi cỏc cụng trỡnh xõy dng chim t l ln nht Bng 2.11 Giỏ tr BS th chp phõn loi theo loi BS 2008 TT Ch tiờu T trng (%) 4.200.501 100,00 1.638.196 39,00 55,00 2.310.276 (Triu ủng) 2009 (Triu T trng ủng) (%) 8.309.433 100,00 2.536.842 30,53 5.650.353 68,00 Tng giỏ tr BS th chp Quyn s dng ủt Nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi ủt, k c cỏc ti sn gn lin vi nh v cụng trỡnh xõy dng ủú Cỏc ti sn gn lin vi ủt 168.020 4,00 18.070 0,22 BS khỏc theo qui ủnh ca Phỏp lut 84.010 2,00 103.867 1,25 (Ngun: Bỏo cỏo bo ủm tin vay nm 2008,2009 ca Oceanbank) Thc trng ủnh giỏ BS th chp ti NH OceanBank Ocean Bank ủó xõy dng ủc qui trỡnh ủnh giỏ rừ rng v ủy ủ, bao gm cỏc bc sau: Bc Tip nhn h s khỏch hng; Bc Kim tra tỡnh hỡnh thc t ni BS ta lc.Bc Thm ủnh BS; Bc Tin hnh ủnh giỏ BS; Bc Lp biờn bn ủnh giỏ bỏo cho khỏch hng 17 V phng phỏp ủnh giỏ: Theo qui ủnh ca Ocean Bank, xỏc ủnh giỏ tr BS th chp phi cn c vo khung giỏ ca Nh nc ti thi ủim ủnh giỏ v ủiu chnh theo cỏc ủc ủim kinh t k thut v hin trng thc t ca BS Vic ủiu chnh ny khụng ủc vt quỏ ln khung giỏ ca UBND tnh, thnh ph qui ủnh ti thi ủim ủnh giỏ 2.3 ỏnh giỏ thc trng ủnh giỏ BS th chp ti cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam 2.3.1 Nhng kt qu ủt ủc Bng 2.14 Mt s ch tiờu hot ủng ca cỏc NHTM n v: T ủng 31/12/2008 31/12/2009 2009/2008 TT Ch tiờu (%) Ti sn cú 2120340,17 2651248,15 25,04 Khi NHTM Nh nc 1143155,94 1291445,97 12,97 Khi NHTM c phn 720538,28 1066083,75 47,96 Khi NHLD, NN 256645,95 293718,43 14,44 Vn ch s hu 190706,88 246145,53 29,07 Khi NHTM Nh nc 71971,29 100731,75 39,96 Khi NHTM c phn 96149,85 113854,74 18,41 Khi NHLD, NN 22585,74 31559,04 39,73 Chờnh lch Thu Chi 21716,71 32515,19 49,72 Khi NHTM Nh nc 7839 16801,96 114,34 Khi NHTM c phn 10546,9 12623,39 19,69 Khi NHLD, NN 3330,81 3089,84 -7,23 ROA 1,2 Khi NHTM Nh nc 0,69 1,3 Khi NHTM c phn 1,46 1,18 Khi NHLD, NN 1,3 1,05 ROE 10,74 12,54 Khi NHTM Nh nc 10,89 16,68 Khi NHTM c phn 10,97 11,09 Khi NHLD, NN 14,75 9,79 (Ngun: Bỏo cỏo tỡnh hỡnh thc hin nhim v ngõn hng nm 2009, NHNN Vit Nam) 18 Vic ủnh giỏ BS ủó gúp phn tớch cc vo kt qu kinh doanh ca ngõn hng Tc ủ tng trng tớn dng tng ủu qua cỏc nm Cht lng tớn dng ủm bo, kh nng khon ca cỏc ngõn hng thng mi ủc ủm bo, ủỏp ng ủ nhu cu toỏn cho nn kinh t Cụng tỏc ủnh giỏ ủó cú nhng bc phỏt trin, qui trỡnh ngy cng ủc hon thin, Cht lng ủnh giỏ ngy cng ủc nõng cao Kt qu ủnh giỏ ngy cng phự hp, chớnh xỏc, ủm bo quyn li cho khỏch hng ủi vay Hn ch ủc nhng tiờu cc hot ủng cho vay núi chung v ủnh giỏ núi riờng 2.3.2 Nhng hn ch v nguyờn nhõn 2.3.2.1 Nhng hn ch: - Giỏ tr BS th chp hin cỏc NHTM cũn cỏch xa nhiu so vi giỏ tr th trng ca BS th hin thụng qua ch tiờu giỏ tr BS th chp/giỏ th trng - Th hai t l n khú ủũi cú ủm bo bng BS / tng d n cho vay cũn tng cao, ủú ch yu l cỏc khon n cú th chp BS nhng khú cú kh nng gii chp tớnh khon ca ti sn ủú l rt thp - Th ba l chờnh lch gia giỏ tr BS th chp v giỏ tr BS lý - Vic ủnh giỏ cũn kộo di thi gian v tn kộm chi phớ Bng 2.15 ỏnh giỏ vic ủm bo qui ủnh v thi gian ủnh giỏ ti ti mt s NHTM T l s T l s T l s v ủnh v ủnh v ủnh giỏ kộo Thi gian giỏ ủm giỏ kộo di thi theo qui bo thi di thi Ngõn hng gian t ủnh (ngy) gian theo gian t 1ngy tr qui ủnh ngy lờn (%) (%) (%) NHNo v PTNT 60 30 10 NH u t v PTVN 50 40 10 NHTM CP Techcombank 70 30 NHTMCP OceanBank 70 20 10 NHTM CP Chõu 80 20 NHTM CP Tiờn Phong 80 10 10 (Ngun: Tớnh toỏn da trờn kt qu kho sỏt ca tỏc gi) 19 2.3.3 Nguyờn nhõn 2.3.3.1 Nguyờn nhõn ch quan Th nht l quan ủim ca lónh ủo Ngõn hng v ủnh giỏ BS th chp; Vic la chn phng phỏp ủnh giỏ cha hp lý;Cỏch thc t chc v qui trỡnh ủnh giỏ; C s d liu v h thng thụng tin khụng ủy ủ cng l mt nguyờn nhõn khin cho vic ủnh giỏ BS gp nhiu khú khn, mt nhiu cụng sc ca cỏn b ủnh giỏ v chi phớ cho ngõn hng; i ng cỏn b ủnh giỏ cũn thiu v cha ủ trỡnh ủ chuyờn mụn Bng 2.16 ỏnh giỏ nhng khú khn v hn ch s dng cỏc phng phỏp ủnh giỏ BS th chp mt s ngõn hng thng mi Phng phỏp s dng Khú thu thp thụng tin Tn kộm chi phớ v thi gian ủnh giỏ Mc giỏ ủnh giỏ quỏ thp so vi giỏ th trng 10% Phng phỏp so sỏnh 80% 10% Phng phỏp chi phớ 40% 60% S dng khung giỏ ca Nh nc 10% 90% x h s k Trung bỡnh cng gia giỏ nh 10% 10% 80% nc v giỏ th trng theo kho sỏt (Ngun: Tớnh toỏn da trờn kt qu kho sỏt ca tỏc gi) 2.3.3.2 Nguyờn nhõn ch quan Trc ht ủú l vic cha hon thin v thng nht c ch chớnh sỏch ca Nh nc v phỏp lut; S hot ủng bt n ca th trng BS; Cha cú tớnh thng nht v chun mc gia cỏc Ngõn hng; 20 CHNG GII PHP NHM HON THIN NH GI BS TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI VIT NAM THI GIAN TI 3.1 nh hng hon thin ủnh giỏ bt ủng sn th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM 3.1.1 nh hng phỏt trin hot ủng cho vay th chp ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit nam 3.1.1.1 nh hng phỏt trin ca cỏc NHTM Vit Nam Cỏc NHTMNN v NHTMCP ủúng vai trũ ch lc v ủi ủu h thng ngõn hng v qui mụ hot ủng, nng lc ti chớnh, cụng ngh v qun lý hiu qu Xõy dng v phn ủu hon thnh cỏc mc tiờu cho giai ủon 2010-211 nh sau: + Tng phng tin toỏn v d n tớn dng ủi vi nn kinh t tng khong 20-25% so vi cui nm 2009 + Lói sut v t giỏ ủc ủiu hnh mc hp lý nhm phự hp vi cỏc cõn ủi v mụ, ủm bo n ủnh hot ủng v an ton h thng 3.1.1.2 nh hng phỏt trin hot ủng cho vay th chp ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit Nam 3.1.2 Mc tiờu v quan ủim hon thin ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM Vit Nam 3.1.2.1 Mc tiờu Xõy dng mt h thng thng nht hot ủng tớn dng cho vay ca NHTM c v t chc, qui trỡnh v dng cỏc phng phỏp ủnh giỏ ti sn BS th chp; Xõy dng c ch chớnh sỏch thng nht hot ủng ủnh giỏ ti sn BS th chp cỏc NHTM, ủc bit l ủi vi NHTMNN v NHTMCP nhm nõng cao hiu qu ca cụng tỏc ny; Kt hp v gn lin vi vic xõy dng c ch phỏt trin th trng ti chớnh BS Vit Nam 3.1.2.2 Quan ủim Nht quỏn quan ủim thng nht cho c h thng NHTM.; Quan ủim phự hp vi ủiu kin thc t Vit Nam; Quan ủim gn lin vi xu th phỏt trin quc t v th trng ti chớnh BS Quan ủim bo ủm hi hũa li ớch ca ngõn hng v ngi vay cú ti sn BS th chp 3.2 D bỏo nhu cu ủnh giỏ BS th chp ti cỏc NHTM VN 3.2.1 Nhu cu tớn dng ti cỏc NHTM Vit Nam Nhu cu tớn dng ti cỏc NHTM Vit Nam thi gian ti ủc th hin bng hm hi qui tuyn tớnh Y = aX + b Trong ủú: Yc: l lng tin d bỏo cho vay ca NHTM ủi vi cỏc t chc, cỏ nhõn; X: s th t thi gian ly theo cỏc nm; a: 21 h s bin thiờn cú s thay ủi v thi gian; b: nhu cu tớn dng ti thiu ti cỏc NHTM; Y: nhu cu tớn dng thc t ca cỏc t chc, cỏ nhõn ti cỏc NHTM Bng 3.1 Nhu cu tớn dng ca NHTM qua cỏc nm v cỏc tham s tớnh toỏn mụ hỡnh X*Y Yc =290306*X Nm Y (t ủng) X X2 +2294 2006 671.423 1 671.423 2007 1.019.377 2.038.754 2008 1.258.980 3.776.940 2009 1.559.245 16 6.236.980 Tng 2010 4.509.025 10 30 12.724.097 1.744.135,623 2.034.442,523 2011 Theo hm hi qui ủó thit lp, nhu cu tớn dng nm 2010 ti cỏc NHTM Vit Nam l khong 744 135,6 t ủng, nm 2011 l khong 2034442,5 t ủng 3.2.2 D bỏo nhu cu s dng BS lm ti sn th chp vay ti NH Trc nhu cu tớn dng ngy cng ln nh theo d bỏo trờn thỡ cỏc khon vay ti cỏc NHTM cú ti sn bo ủm th chp s ngy cng ln S lng BS s dng lm ti sn th chp cho cỏc khon vay ti NHTM v cỏc TCTD s cú xu hng tng lờn vi chng loi dng phc tp, cú s bin ủng v giỏ tr theo nhng bin ủng ca th trng BS 3.3 Gii phỏp nhm hon thin ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM Vit Nam thi gian ti 3.3.1 i mi nhn thc ca lónh ủo NH v ủnh giỏ BS th chp 3.3.2 Hon thin cụng tỏc t chc ủnh giỏ BS th chp 3.3.3 Hon thin qui trỡnh ủnh giỏ 3.3.4 ng dng linh hot cỏc phng phỏp ủnh giỏ 3.3.5 Xõy dng h thng thụng tin v BS ti NHTM 3.3.6 o to ủi ng nhõn s 3.4 Mt s kin ngh y mnh vic cp giy chng nhn quyn s dng ủt v s hu nh Ban hnh bn di lut quy ủnh phng phỏp trỡnh t th tc ủnh giỏ bt ủng sn Qun lý hot ủng ca th trng bt ủng sn Ban hnh bng khung giỏ ủt v giỏ ti thiu xõy dng nh mi Thnh lp c quan chuyờn mụn lm tham mu v thm ủnh giỏ ủt 22 KT LUN nh giỏ BS th chp l mt nhng nhim v rt quan trng hin nay, ủc bit giai ủon m ca hi nhp kinh t quc t ủm bo an ton cho cỏc khon vay tớn dng, cỏc ngõn hng thng mi ủó hỡnh thnh b phn thm ủnh giỏ ti sn Mc tiờu nghiờn cu ca lun ỏn l nghiờn cu nhng ủ liờn quan ủn ủnh giỏ BS th chp ti cỏc NH TM, qui trỡnh, phng phỏp v cỏc nhõn t nh hng ủn ủnh giỏ BS th chp, lun ỏn ủó trung nghiờn cu nhng ủ v c s khoa hc ca ủnh giỏ ti sn BS th chp, phõn tớch ủỏnh giỏ thc trng qui trỡnh, phng phỏp v cỏch thc t chc ủnh giỏ mt s ngõn hng thng mi thi gian qua, trờn c s ủú lun ỏn ủ mc tiờu phng hng v nhng gii phỏp ch yu ủ hon thin cụng tỏc ủnh giỏ ti sn BS th chp ti cỏc NHTM Vit Nam Lun ỏn ủó hon thnh ủc mt s ni dung sau ủõy: H thng húa cú b sung nhng ủ v c s khoa hc ca ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca cỏc NHTM; ó h thng húa v lm rừ c s khoa hc v ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca ngõn hng thng mi Lun ỏn cng dnh mt thi lng thớch ủỏng cho vic nghiờn cu nhng ủ v ủnh giỏ BS th chp hot ủng cho vay ca ngõn hng thng mi.Lun ỏn cng ủó nghiờn cu phng phỏp c bn m cỏc ngõn hng thng mi hin ủang ỏp dng nh phng phỏp so sỏnh, phng phỏp chi phớ v phng phỏp húa, qui trỡnh v cỏc nhõn t nh hng ủn ủnh giỏ BS th chp ca cỏc ngõn hng thng mi; Lun ỏn cng ủó nghiờn cu, phõn tớch cỏc kinh nghim v ủnh giỏ BS núi chung v ủnh giỏ BS th chp mt s nc trờn th gii v nhng bi hc rỳt cho ủnh giỏ BS th chp Vit Nam Lun ỏn ủó phõn tớch khỏi quỏt thc trng cụng tỏc ủnh giỏ BS th chp cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam hin nay, phõn tớch ủy ủv tng ủi ton din hot ủng cho vay ca ngõn hng thi gian qua Lun ỏn ủó trung phõn tớch ủỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủnh giỏ BS th chp ngõn hng thng mi Vit nam ủỏnh giỏ khỏch quan v cú c s hn lun ỏn ủó phõn tớch thc trng cụng tỏc ủnh gỏi BS th chp mt s ngõn hng thng mi ủin hỡnh nh Ngõn hng No &PTNT, Ngõn hng TMCP OceanBank NHTM C phn Techcombank Trờn c s phõn tớch thc trng ca cỏc ngõn hng ny cụng tỏc ủnh giỏ BS th chp, lun ỏn ủó rỳt nhng nhn xột v hot ủng ủnh giỏ ti cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam, 23 ủng thi cng ch nhng khú khn vng mc cụng tỏc ny v nguyờn nhõn ca nú Nhng nhn xột v kt lun ny l c s cho vic nghiờn cu nhng ni dung m lun ỏn ủó ủ ủ hon thin cụng tỏc ủnh giỏ BS th chp cho cỏc ngõn hng thng mi Vit nam thi gian ti Lun ỏn ủó ủ mc tiờu phng hng, quan ủim v nhng gii phỏp ch yu nhm hon thin cụng tỏc ủnh giỏ ti sn BS th chp cỏc NHTM Vit Nam thi gian ti im mi v ủúng gúp khoa hc ca lun ỏn l ln ủu tiờn tỏc gi nghiờn cu mt cỏch cú h thng nhng ủ c bn ca ủnh giỏ ti sn BS th chp ủi vi cỏc ngõn hng thng mi v ủt nú mi quan h mt thit vi giai ủon phỏt trin mi ca th trng BS tng lai- giai ủon ti chớnh húa th trng BS- gn vi nú chớnh l s phỏt trin ca th trng ti chớnh, m ủc bit l th trng ti chớnh BS ủó ủc hỡnh thnh v phỏt trin cỏc nc trờn th gii Nhng phõn tớch v ủỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủnh giỏ BS ca cỏc NHTM Vit nam mi m, v mi ngõn hng tin hnh theo nhng kinh nghim v nhn thc riờng ca mỡnh v qui trỡnh v phng phỏp, t chc thc hin nhng lun ỏn cng ủó c gng rỳt nhng nhn xột chung nht m cỏc ngõn hng cú th thc hin v ủú cng l c s cho quan ủim v nhng ủ xut ca lun ỏn nờu v mt s thng nht v qui trỡnh, phng phỏp v c v t chc thc hin cho ton h thng ngõn hng thng mi Vit nam thi gian ti iu ủú xut phỏt t chc nng nhim v v vai trũ rt quan trng ca h thng ngõn hng thng mi Vit Nam mt t chc ti chớnh quan trng ca nn kinh t Trong ủiu kin nn kinh t hi nhp thỡ t chc ny cng cú ý ngha quan trng vic huy ủng cho ủu t v phỏt trin 24 [...]... qui trình và các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá BðS thế chấp của các ngân hàng thương mại; Luận án cũng ñã nghiên cứu, phân tích các kinh nghiệm về ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá BðS thế chấp ở một số nước trên thế giới và những bài học rút ra cho ñịnh giá BðS thế chấp ở Việt Nam Luận án ñã phân tích khái quát thực trạng công tác ñịnh giá BðS thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện... ðỊNH GIÁ BðS THẾ CHẤP TRONG HOẠT ðỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI 3.1 ðịnh hướng hoàn thiện ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của các NHTM 3.1.1 ðịnh hướng phát triển hoạt ñộng cho vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại Việt nam 3.1.1.1 ðịnh hướng phát triển của các NHTM Việt Nam Các NHTMNN và NHTMCP ñóng vai trò chủ lực và ñi ñầu trong hệ thống ngân. .. ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của các NHTM; ðã hệ thống hóa và làm rõ cơ sở khoa học về ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của ngân hàng thương mại Luận án cũng dành một thời lượng thích ñáng cho việc nghiên cứu những vấn ñề về ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của ngân hàng thương mại. Luận án cũng ñã nghiên cứu 3 phương pháp cơ bản mà các ngân hàng thương mại. .. ngân hàng trong thời gian qua Luận án ñã tập trung phân tích ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân hàng thương mại Việt nam ðể ñánh giá khách quan và có cơ sở hơn luận án ñã phân tích thực trạng công tác ñịnh gái BðS thế chấp ở một số ngân hàng thương mại ñiển hình như Ngân hàng No &PTNT, Ngân hàng TMCP OceanBank NHTM Cổ phần Techcombank Trên cơ sở phân tích thực trạng của các. .. ñịnh giá BðS thế chấp, luận án ñã tập trung nghiên cứu những vấn ñề về cơ sở khoa học của ñịnh giá tài sản BðS thế chấp, phân tích ñánh giá thực trạng qui trình, phương pháp và cách thức tổ chức ñịnh giá ở một số ngân hàng thương mại trong thời gian qua, trên cơ sở ñó luận án ñề ra mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếu ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp tại các NHTM Việt. .. vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại Việt Nam 3.1.2 Mục tiêu và quan ñiểm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của các NHTM Việt Nam 3.1.2.1 Mục tiêu Xây dựng một hệ thống thống nhất trong hoạt ñộng tín dụng cho vay của NHTM cả về tổ chức, qui trình và vận dụng các phương pháp ñịnh giá tài sản BðS thế chấp; Xây dựng cơ chế chính sách thống nhất trong hoạt ñộng ñịnh giá tài sản. .. các ngân hàng này trong công tác ñịnh giá BðS thế chấp, luận án ñã rút ra những nhận xét về hoạt ñộng ñịnh giá tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, 23 ñồng thời cũng chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó Những nhận xét và kết luận này là cơ sở cho việc nghiên cứu những nội dung mà luận án ñã ñề ra ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá BðS thế chấp cho các ngân hàng thương. .. trong năm 2010 tại các NHTM Việt Nam là khoảng 1 744 135,6 tỷ ñồng, năm 2011 là khoảng 2034442,5 tỷ ñồng 3.2.2 Dự báo nhu cầu sử dụng BðS làm tài sản thế chấp khi vay vốn tại NH Trước nhu cầu tín dụng ngày càng lớn như theo dự báo ở trên thì các khoản vay tại các NHTM có tài sản bảo ñảm thế chấp sẽ ngày càng lớn Số lượng BðS sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại NHTM và các TCTD sẽ có... hòa lợi ích của ngân hàng và người vay có tài sản BðS thế chấp 3.2 Dự báo nhu cầu ñịnh giá BðS thế chấp tại các NHTM VN 3.2.1 Nhu cầu tín dụng tại các NHTM Việt Nam Nhu cầu tín dụng tại các NHTM Việt Nam thời gian tới ñược thể hiện bằng hàm hồi qui tuyến tính Y = aX + b Trong ñó: Yc: là lượng tiền dự báo cho vay của NHTM ñối với các tổ chức, cá nhân; X: số thứ tự thời gian lấy theo các năm; a: 21 hệ... hàng thương mại Việt nam thời gian tới Luận án ñã ñề ra mục tiêu phương hướng, quan ñiểm và những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp trong các NHTM Việt Nam trong thời gian tới ðiểm mới và ñóng góp khoa học của luận án là lần ñầu tiên tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn ñề cơ bản của ñịnh giá tài sản BðS thế chấp ñối với các ngân hàng thương mại và ñặt ... BĐS với giả định giá trị BĐS cần chấp cần định giá đợc tính chi phí để tạo bất động sản tơng tự với Theo phơng pháp giá trị bất động sản đợc tính bằng: Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chi phí... thông tin bất động sản so sánh thu thập đợc để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp Bớc 4: Phân tích giá bán điều kiện bất động sản so sánh để tìm sở điều chỉnh Bớc Ước tính giá trị... 1/(1+r)n Phng phỏp ny ủc s dng cỏc trng hp: Bất động sản cho thuê, thời hạn; Bất động sản chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, cha cho thuê; Bất động sản cho thuê nhng hợp đồng đ hết hạn 1.2.3