Đang tải... (xem toàn văn)
Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị.Người dân đã dần hình thành thói quen ở nhà chung cư. Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thị hiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phía người dân tuy nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này.
Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc LỜI NÓI ĐẦU Trong năm gần dự án nhà chung cư xây dựng ngày nhiều Việt Nam đặc biệt đô thị.Người dân dần hình thành thói quen nhà chung cư Phát triển nhà chung cư đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày nhận qua tâm từ phía người dân nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư chưa đầy đủ thống từ phát sinh nhiều rủi ro cho người dân tham gia vào quan hệ lĩnh vực này.Hiện hoạt động kinh doanh nhà chung cư điều chỉnh chủ yếu văn luật luật nhà 2005,luật kinh doanh bất động sản hệ thống văn liên quan.các văn điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư hoạt động kinh doanh nhà khác nhà chung cư có nhiều nét riêng biệt Từ trình nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư thực tế, tác giả chọn để tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu bất cập quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư từ nêu lên giải pháp hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày bền vững Khảo sát trình nghiên cứu: Trong trình nghiên cứu tác giả tham khảo luận văn sau: Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam” Nguyễn Thế Phong, năm 2006 Luận văn nghiên cứu tổng quan hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê , tập trung nghiên cứu quy định vốn đầu tư xây dựng nhà , cụ thể hình thức huy động vốn, văn pháp luật điều chỉnh vấn đề vốn, thực tiễn huy động vốn chủ đầu tư … Luận văn thạc sỹ “ số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Bùi Đức Thảo , năm 2006 Đề tài tập trung nghiên cứu khái niệm bất động sản vai trò thị trường bất động sản thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sỹ “pháp luật hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng kinh doanh bất động sản” Huỳnh Văn Vinh năm 2010 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 1- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Công trình nghiên cứu hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng theo luật kinh doanh bất động sản Qua nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng Nhìn chung công trình nghiên cứu cách khái quát thị trường bất động sản, thị trường nhà nói chung, chưa vấn thị trường kinh doanh nhà chung cư Mặt khác, tác giả chủ yếu nghiên cứu phương diện quy định, lý luận, chưa có nhìn cụ thể quy định thực tế, chưa đánh giá mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật trình điều chỉnh Ngoài tham khảo Luận án tiến sỹ sau: Phát triển thị trường nhà đô thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009 Định hướng phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002 Đổi hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đất Việt Nam Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996 Các công trình chủ yếu nghiên cứu góc độ kinh tế, đem lại nhìn khái quát thị trường nhà ở, vai trò nhà đô thị tình hình Đối tượng nghiên cứu Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cư hoạt động kinh doanh nhà chung cư Trên sở lý luận này, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cư Từ đó, tìm điểm tích cực hạn chế quy định pháp luật Nêu kiến nghị để hoàn thiện Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật nhà chung cư thương mại theo quy định pháp luật nhà 2005 luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành Không nghiên cứu nhà chung cư thuộc nhóm khác nhà tái định cư… Phương pháp nghiên cứu Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn Với phương pháp nghiên cứu sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa Mác – LêNin , kết hợp với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư , phân tích mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật hoạt SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 2- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc động kinh doanh thực tế Qua đó, nêu kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà chung cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu Chương I : Khái quát nhà chung cư kinh doanh nhà chung cư Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư kiến nghị Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 3- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Khái niệm “chung cư” (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước công nguyên Trong tiếng Anh đại, từ “condominium” (được viết tắt “condo”), từ sử dụng phổ biến để công trình chung cư thay cho từ “apartment”, tiếng Latin “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium hình thức quyền sở hữu hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt công trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, người có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia xẻ (undivided share) tất “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Khái niệm chung cư condominium thường sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn dự án chung cư dùng để hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để dự án chung cư , từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ chung cư đơn lẻ Tại Singapore1- quốc gia phát triển hệ thống nhà chung cư khái niệm “chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment AuthorityURA quy định, chung cư phân thành hai dạng : dạng flat dạng condominium Trong chung cư dạng Flat loại dự án nhà không sở hữu đất (nonlanded housing development) Mỗi hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà flat tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho khu dự án flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?t=5699&page=1 9h ngày 9/5/2011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 4- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Không dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn với mục đích để xây dựng tiện ích công cộng giải trí nghỉ ngơi bên khuôn viên; tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung toàn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án condominium 4.000 m2 mật độ xây dựng tối đa 40 % Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” hiểu nghĩa tương tự với khái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” nhà có nhiều hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống Tùy vào thời điểm mà người ta sử dụng thuật ngữ Vào thời điểm nay, thuật ngữ “nhà chung cư” sử dụng phổ biến thay cho “ cư xá” ,“nhà tập thể” khái niệm “nhà chung cư” văn luật nhà quy định Theo quy định khoản điều 70 Luật nhà : “ nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình , cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà chung cư” theo quy định luật nhà ở, nhà chung cư nhà thương mại, phát triển theo dự án xây dựng tổ chức , cá nhân có chức kinh doanh nhà Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà có nét tương đồng với khái niệm “nhà chung cư” tiếng anh cách hiểu nhà chung cư Singapore Theo đó, nhà chung cư hiểu nhà cao tầng, có nhiều hộ để ở, người sở hữu hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên hộ phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sống nhà chung cư Việc phát triển dự án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà sở khai thác mật độ xây dựng quỹ đất Nhà chung cư Việt Nam xem nhà thương mại tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường; Theo Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Nhà thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự nhà riêng lẻ Tuy nhà thương mại, nhiên loại nhà có khác Theo Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng không ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trông sân vườn, có diện tích xây dựng không vượt 50% diện tích khuôn viên đất, xác định khu chức quy hoạch đô thị cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong luật nhà chưa có khái niệm nhà riêng lẻ , hiểu nhà riêng lẻ nhà SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 5- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc riêng biệt , xây dựng theo thiết kế quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không khắt khe quy định diện tích xây dựng kiến trúc nhà riêng lẻ Nhìn chung, nhà biệt thự nhà có điểm chung chỗ chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với tất diện tích thuộc nhà mình, hai kiểu nhà này, sở hữu chung nhà chung cư Mặt khác, xét mật độ xây dựng nhà chung cư thông thường có mật độ cao hơn, dự án nhà chung cư tận dụng khai thác tối đa không gian thẳng đứng , xây dựng hộ để bán cho chủ sở hữu Theo đó, lợi nhuận thu từ dự án xây dựng nhà chung cư lớn dự án xây dựng nhà thương mại khác Trong thời gian gần đây, với phát triển nhanh chóng đô thị, tòa nhà cao tầng dần xuất vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng Các tòa nhà thường sử dụng diện tích phía làm trung tâm thương mại, cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng diện tích phía hộ dùng để Thực chất, nhà chung cư mà nhà phức hợp Bởi nhà chung cư bao gồm hộ để nhà phức hợp vừa có phần chung cư nghĩa, vừa có vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư bên thứ ba để khai thác thu lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu hộ dân Cũng pháp luật chưa có quy định cụ thể loại hình nhà phức hợp nên người dân có nhầm lẫn hai loại nhà Tóm lại, nhà chung cư mô hình nhà đời nước ta từ lâu, nhiên khái niệm “nhà chung cư” pháp luật quy định Luật nhà năm 2005 Cũng từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ ngày phổ biến Việc phát triển nhà chung cư đem lại mặt cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Từ khái niệm nhà chung cư, thấy nhà chung cư có đặc điểm sau: Thứ , nhà chung cư nhà thương mại , tổ chức, cá nhân có chức kinh doanh nhà đầu tư xây dựng theo dự án Dự án đầu tư phải có phê duyệt , kiểm tra quan có thẩm quyền Theo quy định Luật nhà nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán cho thuê theo nhu cầu thị trường Như vậy, phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu thị trường, giá chịu chi phối quan hệ cung cầu Cũng nhà thương mại mà chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư phải có chức kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh doanh ( thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư nước ) mà nhà nước quản lý hoạt động dự án xây dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà minh bạch SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 6- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Thứ hai , nhà chung nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hình thức hộ khép kín Nếu với loại nhà riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sống nhà riêng với diện tích lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với nhà khác nhà chung cư tập hợp hộ khép kín xắp xếp theo không gian thẳng đứng Trong hộ có kết cấu không gian đáp ứng nhu cầu sinh hoạt phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, toalet… Thứ ba , nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào;Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng phần diện tích gắn liền với hộ, đảm bảo nhu cầu không gian sinh hoạt, diện tích thuộc sở hữu chung phần diện tích lại, có vai trò việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cư hết ảnh hưởng tới số nhu cầu người dân sống nhà chung cư bãi gửi xe, lồng xả rác….Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng gắn liền với nhà chung cư, hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho người dân sống nhà chung cư 1.1.3 Vai trò nhà chung cư Nhà chung cư phát triển mạnh Việt Nam năm gần góp phần tích cực việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu mặt nhà cho người dân, đặc biệt người dân đô thị Vai trò nhà chung cư thể tập trung góc độ kinh tế góc độ xã hội Cụ thể : Thứ nhất, góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả tài khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh doanh nhà chung cư SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 7- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Thật vậy, giá bất động sản nước ta mức cao so với nhiều nước giới, m2 nhà có mặt tiền trung tâm Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh lên tới 5.000 USD, thu nhập trung bình người dân vốn vào khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm.2 Trong tình hình kinh tế lạm phát nay, giá nhà tăng lên nhanh chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà riêng lẻ qua sở hữu hộ chung cư lựa chọn hợp lý người dân đặc biệt gia đình trẻ Bởi giá hộ không cao , nhà chung cư trung bình giá từ 600 triệu/ hộ có diện tích 70 m2 , đó, nhà riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ tỷ đồng Trong đó, thiết kế hộ hợp lý, diện tích nhỏ đáp ứng nhu cầu không gian sinh hoạt người dân Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư Là nhà thương mại, nhà chung cư xây dựng theo dự án đầu tư So với loại nhà thương mại khác biệt thự, nhà phố …thì nhà chung cư chủ đầu tư lựa chọn đem lại nguồn lợi nhuận lớn Trong trình đầu tư , diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép, đặc biệt vị trí đất không giới hạn độ cao công trình Các nhà chung cư thường xây dựng nhà cao tầng, có nhiều hộ, vậy, chủ đầu tư thu nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng nhà chung cư Thứ hai, góc độ xã hội, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà người dân, tạo nên môi trường sống đô thị văn minh, khang trang , đại Trong năm gần đây, nhà nước có nhiều sách khuyến khích phát triển dự án nhà chung cư Chính phủ thực chủ trương chuyển việc phát triển nhà có qui mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà theo mô hình nhà chung cư đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Đảm bảo việc phát triển nhà đồng thời với việc xây dựng đồng sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, trường học, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống vật chất tinh thần người dân Hiện nay, nước có 2.500 dự án nhà triển khai thực hiện, Các dự án không tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà góp phần tạo mặt đô thị đất nước ta ngày văn minh đại ( dự thảo ) Ví dụ khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận …ở Thành Phố Hồ Chí Minh Tài liệu từ website: http://hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp? idcha=3107&cap=3&id=3904 2h ngày 11/5/2011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 8- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Mặt khác nhà chung cư tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên nghiệp xóa tâm lý không tốt khu nhà tập thể chung cư cũ trước đây, thu hút quan tâm tầng lớp dân cư đô thị, bước góp phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, đại Phát triển nhà chung cư tạo không gian sống hoà đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho công tác quản lý dân cư Vai trò xã hội nhà chung cư thể việc nhà chung cư cung cấp lượng nhà lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà người dân, đặc biệt người dân đô thị , góp phần thực sách nhà Đảng nhà nước Thật ,nhu cầu nhà khu vực đô thị năm tới đến năm 2020 lớn nước ta thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - đại hóa, với tốc độ đô thị hóa nhanh Nhu cầu nhà khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên học thay đổi cấu hộ gia đình Ở thành phố lớn, lượng người tập trung để học tập, làm việc ngày nhiều, đất đai ngày khan hiếm, phát triển nhà theo mô hình nhà chung cư đem lại hiệu tích cực, giải toán nhà cho người dân đô thị Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh công ty Savills Việt Nam quý II năm 2010 có khoảng 11.200 hộ để bán thị trường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với Q1 2010 Nguồn cung sơ cấp chủ yếu quận : Bình Tân, Bình Thạnh Quận dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng 14%, 14% 12% Mặt khác có khoảng 49.400 hộ thị trường thứ cấp Thành Phố Hồ Chí Minh tăng 2.160 so với quý 2010 Quận 7, Quận Bình Thạnh Quận ba quận dẫn đầu số lượng hộ thị trường thứ cấp với thị phần tương ứng 25%, 12% 10% Ước tính vào năm 2012 , có 50 dự án nhà chung cư xây dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng 80.000 hộ Trong đó, Hà Nội, nguồn cung hộ gia tăng tương ứng Tổng nguồn cung sơ cấp quý năm 2010 1.400 từ 13 dự án bán thuộc chín quận/ huyện Huyện Từ Liêm chiếm gần nửa nguồn cung sơ cấp Cầu Giấy đứng vị trí thứ hai với gần 20% thị phần Ước tính thị trường sơ cấp quý năm 2010 nhận nguồn cung với khoảng 2.900 hộ từ năm dự án Quý ước tính có thêm 1.500 hộ từ chín dự án Ngoài ra, 26 dự án dự kiến gia nhập thị trường vào năm 2011, cung cấp cho thị trường 11.800 hộ Như vậy, dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn hộ cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân, hỗ trợ tích cực sách nhà cho người dân đô thị nhà nước, góp phần ổn định xã hội Tóm lại, vai trò nhà chung cư thể tập trung mặt kinh tế xã hội Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá vừa phải, phù hợp với khả tài SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 9- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà Mặt khác , việc phát triển dự án nhà chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà , qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách Về mặt xã hội , nhà chung cư có vai trò to lớn việc xây dựng mặt đô thị đại, tạo dựng nếp sống đô thị văn minh, hết vai trò tạo nguồn cung nhà cho người dân, hỗ trợ tích cực sách nhà Đảng nhà nước Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 ,Bộ xây dựng đề tiêu : tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo sống đô thị văn minh, công nghiệp đại Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà chung cư khu vực đô thị nước đạt 15% (hiện 4%); Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25-30% (hiện 17%); thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cư đạt 18-20% (hiện 6%); đô thị loại I tỷ lệ nhà chung cư đạt 15% (hiện 4-6%); đô thị khác tỷ lệ nhà chung cư đạt 5-7%; Với vai trò quan trọng, việc phát triển nhà cư hiện là yêu cầu và xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại 1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư Hiện có nhiều quan điểm khác khái niệm “kinh doanh” hay “hoạt động kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý “kinh doanh” hiểu là: " Việc thực liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi" (Theo khoản Điều Luật Doanh nghiệp 2005) Hoạt đông kinh doanh số trường hợp hiểu hoạt động thương mại, khoản Điều Luật Thương mại 2005 giải thích: Hoạt động thương mại hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác Dưới góc độ kinh tế “ kinh doanh” hoạt động bỏ chi phí để tiến hành đầu tư với mục đích thu phần chênh lệch mà gọi lợi nhuận Như vậy, cho dù hiểu theo góc độ kinh tế hay pháp lý mục đích cuối kinh doanh lợi nhuận mà người đầu tư thu Trong kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh tiến hành rộng rãi với nhiều hình thức, từ kinh doanh sản phẩm tới kinh doanh dịch vụ … Như ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư mang ý nghĩa khái niệm “ kinh doanh” , khác khái niệm bao gồm đối tượng kinh doanh cụ thể nhà chung cư Vậy “ kinh doanh nhà chung cư” hoạt động bỏ vốn để đầu tư xây dựng , bán , cho thuê nhà chung cư chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 10- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư Khoản Điều 225 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu hộ nhà phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác có thoả thuận tất chủ sở hữu Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng phần diện tích thiết bị chung” Vấn đề sở hữu chung – riêng quy định điều 49 NĐ 71.2010 , điều QĐ 08.2008 số văn liên quan khác Tuy nhiên quy định phần sở hữu chung văn pháp luật nhiều bất cập , chưa điều chỉnh vấn đề sinh Cụ thể : Thứ , quy định mang tính chất liệt kê , chung chung , chưa cụ thể, chưa giải thích nghĩa khái niệm dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, nguyên nhân nhiều tranh chấp thời gian gần Thứ hai, định nghĩa sở hữu chung có sở hữu chung tất hộ nhà chung cư mà chưa đề cập đến sở hữu chung hai chủ sở hữu trở lên Tại điểm a, khoản 2, điều 49 NĐ 71.2010 quy định “tường phân chia hộ” sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư chưa hợp lý Bởi SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 38- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc tường ngăn cách hai hộ thuộc sở hữu hai chủ sở hữu hộ đó, chủ sở hữu hộ khác quyền can thiệp vào Vì định nghĩa sở hữu chung chưa rõ ràng nên xảy tranh chấp chủ sở hữu hộ với chưa có hướng giải thỏa đáng Thứ ba, chưa xây dựng chế tài xử lý rõ ràng, cụ thể, nghiêm khắc trường hợp có vi phạm sở hữu chung – riêng nhà chung cư Tại điều 52 ND 23.2009 xử phạt chủ sở hữu , người sử dụng nhà vi phạm quy định quản lý nhà chung chung, chưa có quy định cụ thể để xử phạt trường hợp vi phạm sở hữu chung, sở hữu riêng nên có vi phạm khó áp dụng Mặt khác, hình thức xử phạt nhẹ , với mức phạt tối đa 30 triệu đồng chưa đủ sức răn đe Từ bất cập trên, tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật sở hữu chung riêng nhà chung cư : Thứ , cần có quy định cụ thể khái niệm quy định sở hữu chung riêng nhà chung cư Giải thích rõ khái niệm tạo cách hiểu thống để xảy tranh chấp có sở để giải Thứ hai, cần có quy định sở hữu chung hai chủ sở hữu trở lên , xét chất sở hữu chung cộng đồng cư dân nhà chung cư sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư hoàn toàn khác Vì luật cần quy định rõ để tranh chấp giải nhanh chóng thỏa đáng Mặt khác, cần có quy định đặc thù sở hữu chung riêng khu nhà phức hợp – vừa có hộ vừa có khu thương mại, siêu thị …không nên gộp chung quy định sở hữu chung riêng nhà chung cư với sở hữu chung – riêng nhà phức hợp Bởi nhà phức hợp có mối quan hệ chủ sở hữu tài sản khu phức hợp chủ hộ Mà quan hệ chủ yếu điều chỉnh theo pháp luật dân Vì dùng quy định sở hữu chung riêng nhà chung cư để điều chỉnh nhà phức hợp không hợp lý Thứ ba , cần xây dựng hệ thống chế tài cụ thể, rõ ràng để xử lý trường hợp vi phạm Chế tài phải đủ mạnh , mang tính chất răn đe Ngoài cần hoàn thiện chế đảm bảo thi hành để quy định pháp luật vào thực tế Vì quy định xử phạt có thực tế chưa áp dụng Tóm lại , sở hữu chung – riêng nhà chung cư vấn đề nhạy cảm , thời gian quan xảy nhiều tranh chấp người dân chủ đầu tư Tình trạng xảy mặt người dân giao kết hợp đồng mua hộ chung cư chủ quan, không xem xét kỹ điều khoản hợp đồng từ phía chủ đầu tư đưa ra, mặt khác quy định pháp luật vấn lỏng lẻo, chung chung nên tranh chấp xảy khó áp dụng để giải Từ thực trạng , nhà làm luật cần sớm ban hành quy định cụ thể hơn, rõ ràng vấn đề Đối với SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 39- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc trường hợp vi phạm cần có chế tài xử lý nghiêm minh, kịp thời để đảm bảo quyền lợi người dân b Về sở hữu chung cư có thời hạn Với phát triển nhanh chóng dân số đô thị việc phát triển mô hình nhà chung cư , tạo văn hóa nhà chung cư việc làm cần thiết Nhà chung cư đóng vai trò tích cực việc tạo lượng lớn quỹ nhà đáp ứng nguồn cung cho thị trường, vậy, sách nhà nước liên quan đến nhà chung cư thu hút quan tâm người dân Thời gian qua, dư luận quan tâm đến vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn sở hữu chung cư có thời hạn kiến nghị đáng ý Bộ Xây dựng số giải pháp phát triển nhà trình Chính phủ hồi cuối năm 2010 Theo đề xuất Bộ Xây dựng, người dân sở hữu nhà chung cư có thời hạn, hết hạn định phải trả lại nhà.8 Theo Bộ Xây Dựng việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, quy hoạch đô thị; Góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo hội cho đối tượng thu nhập trung bình thu nhập thấp có hội mua nhà; Và xuất phát từ thực tế Nhà nước thực nhiều sách để làm tăng nguồn cung nhà cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình có khả tạo lập chỗ Hiện đô thị Thành Phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ … Việc chung cư cũ tồn đô thị gây cảnh quan đô thị quan trọng ảnh hưởng tới sống người dân sống chung cư cũ song việc cải tạo khó khăn người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa Vì việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn giúp việc cảu tạo chung cư cũ cách nhanh chóng dễ dàng Hơn nữa, nước giới áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn để dễ dàng công tác quản lý Tại Trung Quốc, số thành phố lớn Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến , hộ chung cư bán hình thức có thời hạn Luật sở hữu nhà đất Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc chất lượng nhà địa tòa chung cư Đối với Thái Lan pháp luật quy định người dân lựa chọn sở hữu vĩnh viễn có thời hạn tòa nhà chung cư Nếu chọn hình thức sở hữu có thời hạn sở hữu vòng 30 năm, hết thời gian người dân gia hạn Theo giá mua hộ chung cư tòa nhà đương Tài liệu từ website : http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/02/de-xuatso-huu-chung-cu-co-thoi-han-gay-nhieu-tranh-cai/ 12h ngày 15/5/2011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 40- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc nhiên khác Vào thời điểm ký kết, giá hộ mua có thời hạn khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn Ở Singapore9 , pháp luật cho phép sở hữu nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm Tiền mua nhà trả theo kỳ, giống thuê nhà Trong nước châu Á bán có thời hạn với nhà chung cư quốc gia phương Tây, đặc biệt Mỹ, bán có thời hạn với loại hình nhà chung cư, trang trại hay biệt thự Theo thống kê nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ bán hình thức có thời hạn Thời gian sử dụng tối đa 99 năm Xuất phát từ thực tế việc cải tạo nâng cấp chung cư cũ gặp nhiều khó khăn giá nhà chung cư cao việc nhiều nước áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn nên giải pháp phát triển nhà trình Chính phủ, Bộ Xây Dựng đưa đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn Tuy nhiên nhìn nhận vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn từ khía cạnh tâm lý xã hội khía cạnh pháp luật thấy nhiều bất cập Thứ , góc độ tâm lý xã hội người dân Việt Nam Cần phải khẳng định số nước Mỹ, Anh, Singapore hình thức sở hữu chung cư có thời hạn áp dụng từ lâu thu hút ủng hộ người dân , quốc gia này, người dân không xem nặng vấn đề nhà Tuy nhiên, người dân Việt Nam với tâm lý “ an cư lạc nghiệp” , nhà ổn định lâu dài , tài sản giá đình chí dòng họ Nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn vô hình chung việc mua nhà chung cư – tài sản có giá trị lớn – giống thuê hộ , trả tiền thuê lần Hơn việc nhà chung cư thực quan tâm thời gian gần đây, người dân chưa thực thích nhà chung cư mô hình nhà khác Vì vậy, quy định sở hữu chung cư có thời hạn e người dân “quay lưng” với nhà chung cư tập trung vào việc mua đất nền, mua nhà riêng lẻ… Tạo nên hệ dự án nhà chung cư bán , mà giá đất lại tăng cao…Như gây khó khăn công tác quản lý không thực chiến lược phát triển quỹ nhà , đảm bảo nhu cầu nhà cho người dân Thứ hai, nhìn nhận góc độ luật dân sự, luật nhà vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn có nhiều bất cập Theo Luật Dân sự, người dân mua nhà, bao gồm nhà chung cư, có quyền sở hữu nhà Chưa có văn pháp luật quy định quyền sở hữu có thời hạn Điều 171 Luật Dân quy định trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, quy định hết thời hạn sở hữu Tài liệu từ website : http://hgi.com.vn/Desktop.aspx/News/Tinbds/Nha_chung_cu_co_thoi_han_cang_d e_dau_co/ 11h ngày 9/5/1011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 41- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Luật Nhà năm 2005 quy định công dân có quyền có chỗ thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, nhờ nhà theo quy định pháp luật Người tạo lập nhà hợp pháp có quyền sở hữu nhà Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu nhà chủ sở hữu Nhà thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà nước định trưng mua trưng dụng nhà Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà theo giá thị trường thời điểm toán tạo điều kiện để họ tạo lập nhà khác Theo Luật nhà nhà ở, bao gồm chung cư tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp lợi ích quốc phòng, an ninh Nếu sở “hữu có thời hạn” thời hạn lại, chủ sở hữu hộ công dân “hết hạn sở hữu” Đó nhà nước, hay chủ đầu tư chung cư? Cả hai trường hợp không hợp lý không khác hành vi xâm phạm quyền sở hữu Ngoài ra, điều 58 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn tài sản khác doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác; đất Nhà nước giao sử dụng theo quy định điều 17 điều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp quyền thừa kế công dân” Quy định cho thấy, quyền sở hữu hợp pháp người dân nhà nước bảo hộ, chưa có quy định pháp luật quy định sở hữu nhà có thời hạn Hơn Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước giao cho người dân để sử dụng; Vì quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, kể nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào tồn quyền sử dụng đất.Trường hợp đất giao có thời hạn cho thuê, nhà chung cư, dù tập hợp phần chung phần riêng, tồn tối đa đến hết thời hạn giao cho thuê đất Nhưng đất giao để sử dụng ổn định lâu dài, chắn quyền xây dựng người sử dụng đất tồn ổn định lâu dài Nếu hộ chung cư hiểu phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, quyền sở hữu hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải loại quyền không bị giới hạn thời gian Khi nhà chung cư bị cải tạo, phá dỡ theo quy định pháp luật thì, mặt lý thuyết, chủ sở hữu hộ có quyền xây dựng hộ phần không gian thuộc quyền sở hữu Trên thực tế, chủ sở hữu thực quyền hình thức tham gia vào dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Bởi thời gian sở hữu hộ chung cư thời gian tồn chung cư hai vấn đề hoàn toàn khác Nếu “thời gian sở hữu chung cư” nói đến quyền chủ sở hữu quyền định đoạt, quyền sử dụng, quyền mua bán trao đổi, thừa kế Thì “thời gian tồn nhà chung cư” liên quan đến khía cạnh kỹ thuật Quyền sở hữu đất công trình xây dựng đất quyền lâu dài (có thể nói SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 42- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc vĩnh viễn) công dân luật pháp bảo hộ, kể công trình lý không tồn Như vậy, cho dù nhà chung cư bị cải tạo, phá dỡ chủ sở hữu có quyền sở hữu hộ chung cư hình thức sở hữu hộ nhà chung cư Mặt khác , sở mà Bộ Xây dựng đưa cho việc sở hữu chung cư có thời hạn tạo thuận lợi cho việc cải tạo nhà chung cư xuống cấp không hợp lý Bởi nhà bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư thực theo quy định Điều 81, 83, 85, 86, 87, 88 Điều 89 Luật nhà ở; Điều 51, 52 Nghị Định 71.2010 văn khác Chính vậy, để tiến hành việc cải tạo chung cư cũ dễ dàng nhà nước cần xây dựng chế để quy định pháp luật cải tạo nhà chung cư ban hành vào thực tế, không nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn để giải vấn đề Tóm lại, sở hữu chung cư có thời hạn nhiều nước giới áp dụng , có Mỹ, Anh, Singapore … nhiên để áp dụng vào Việt Nam nhà làm luật cần phải cân nhắc, tâm lý người dân quy định pháp luật nước ta có khác biệt định Để pháp luật vào sống, trở thành công cụ điều tiết quan hệ xã hội cách tích cực quy định pháp luật phải phù hợp với điều kiện xã hội người dân ủng hộ Vì vậy, ban hành quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhà làm luật nên cân nhắc, quan tâm đến quyền lợi người dân , tâm lý người dân để luật vào sống 2.3.2 Quy định pháp luật cho thuê nhà chung cư Kinh doanh nhà chung cư việc mua bán chuyển nhượng hoạt động cho thuê hộ thu hút giới đầu tư Bởi, nhà chung cư, khách hàng sử dụng dịch vụ mà nhà riêng lẻ thường , ví dụ dịch vụ bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh , mặt khác hộ với tiện nghi đầy đủ , phù hợp cho khách hàng thuê Tuy nhiên, thói quen nhà chung cư thuê người Việt Nam chưa phổ biến Khi loại hình nhà chung cư phát triển mạnh thời gian gần , giá thuê cao so với việc thuê nhà riêng lẻ Vì thế, hộ cho thuê chủ yếu dành cho đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Việt Nam làm việc du lịch Trong xu hướng toàn cầu hóa , doanh nghiệp nước đầu tư Việt Nam ngày nhiều, theo đó, lượng người nước làm việc Việt Nam ngày gia tăng Tính riêng thành phố Hồ Chí Minh theo thống kê cho thấy có 60.000 người nước sinh sống làm việc Với tốc độ gia tăng nguồn vốn SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 43- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc đầu tư nước triển khai thêm nhiều dự án ODA, ngày có thêm người nước có nhu cầu thuê hộ dịch vụ thành phố Phần lớn khách thuê hộ làm việc công ty đa quốc gia quan ngoại giao, phần lớn người Đài Loan, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore Mỹ Nhận thấy tiềm lớn từ thị trường nên có nhiều dự án xây dựng hộ dịch vụ cho thuê triển khai Royal Centre, Vista, Savico Tân Bình, Times Square Kumho Asiana Plaza Những dự án cung cấp 3.000 hộ với tổng diện tích xây dựng 340.000 m Giá thuê khoảng 30 USD/m2/tháng.10 Nắm bắt nhu cầu thuê nhà đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước nên pháp luật nhà , Luật kinh doanh bất động sản có quy định vấn đề này, nhiên thực tế pháp luật nhiều bất cập, ảnh hưởng tới hoạt động cho thuê nhà chung cư Điều 131 luật nhà quy định tổ chức ,cá nhân nước phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên người Việt Nam định cư nước thuê nhà hình thức nhà riêng lẻ hộ khép kín Việc quy định thời hạn ba tháng liên tục trở lên tổ chức, cá nhân nước theo quy định chưa hợp lý Thị trường hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ cho người nước ngoài, mà đối tượng người nước trường hợp phép vào Việt Nam với thời hạn từ tháng liên tục trở lên Có trường hợp, người nước vào Việt Nam để phục vụ nhu cầu công tác, du lịch…trong thời gian ngắn Hiện nay, đối tượng phổ biến Nếu pháp luật quy định mức thời hạn từ tháng liên tục trở lên gây khó khăn việc cho thuê Mặt khác, theo quy định điều 28 Luật kinh doanh bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản Thiết nghĩ quy định không cần thiết Bởi hợp đồng cho thuê nhà chung cư có thời gian ngắn, thông thường năm Mặt khác, giá thuê không lớn Việc quy định hợp đồng thuê nhà chung cư phải qua sàn ảnh hưởng đến chủ động chủ đầu tư việc cho thuê, giao dịch qua sàn nhiều thời gian, trải qua nhiều thủ tục Từ hạn chế trên, tác giả đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ tạo hành lang pháp lý giúp cho thị trường cho thuê hộ ngày phát triển 10 Tài liệu từ website : http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx? ArticleID=293153&ChannelID=204 10h ngày 16/5/2011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 44- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Thứ nhất, nên quy định điều kiện để tổ chức, cá nhân nước thuê nhà chung cư có thời hạn vào Việt Nam từ tháng trở lên Khoảng thời gian tháng hợp lý, phù hợp với thời gian công tác, du lịch phận người nước vào Việt Nam Thông thường đối tượng không đáp ứng quy định thời gian ba tháng cư trú họ không phép thuê hộ mà đa số họ khách sạn với giá cao, sinh hoạt gặp nhiều khó khăn Vì thế, quy định thời gian cư trú xuống tháng tạo điều kiện thu hút người nước vào Việt Nam, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi để thị trường hộ phát triển Thứ hai, cần bỏ quy định việc cho thuê nhà chung cư phải qua sàn giao dịch bất động sản Có vậy, chủ đầu tư thực chủ động việc cho khách hàng thuê, đáp ứng nhu cầu khách hàng vấn đề thời gian, thủ tục…Khi cho thuê không qua sàn giao dịch nhà nước quản lý giao dịch trên, nhà chung cư nhà thương mại, doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản đầu tư Tóm lại, hoạt động cho thuê nhà chung cư có vai trò quan trọng việc tạo nguồn thu cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân đặc biệt người nước Vì , pháp luật cần có quy định rộng mở tạo điều kiện cho loại hình kinh doanh phát triển , góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững 2.4 Quy định pháp luật vấn đề liên quan khác 2.4.1 Về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Nhà chung cư bao gồm nhiều hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống Những cá nhân sống nhà chung cư phải đóng phí để cung cấp dịch vụ nhà chung cư giữ xe, bảo vệ , truyển hình cáp ….những dịch vụ có vai trò quan trọng, tác động đến sống hàng ngày người dân, ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân hộ chung cư Thời gian qua pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh nhiên thực tế có nhiều bất cập nảy sinh, quy định chưa vào thực tế, dẫn đến tranh chấp người dân chưa giải Cụ thể Thứ , quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ nhà chung cư chưa đầy đủ hệ thống ,thiếu chế đảm bảo thi hành dẫn đến khó áp dụng Trong Quyết định 08.2008 quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Thông tư 37 2009 Bộ xây dựng có quy định nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư , phương pháp xác định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cư ; Quy định quyền hạn Ban quản trị nhà chung cư việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng nhà chung cư, lấy ý kiến người dân để đánh giá chất lượng dịch vụ nhà chung cư Quy định chủ đầu tư mức thu tối đa khung giá dịch vụ Ủy ban nhân SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 45- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc dân cấp tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương quy định để tính toán lập dự án lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm sở ký kết hợp đồng mua bán hộ, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư… Tuy nhiên thực tế, quy định chưa bên tuân theo Ban quản trị nhà chung cư chưa phát huy hết vai trò , quyền hạn nghĩa vụ mang tính hình thức Trong đó, hợp đồng mua bán hộ không rõ ràng phí dịch vụ , sau bán hộ chủ đầu tư tìm cách để cung cấp dịch vụ với giá cao, chất lượng ảnh hưởng đến sống người dân Mặt khác , , Uỷ Ban nhân dân tỉnh chưa đưa mức giá trần khung giá dịch vụ nhà chung cư để chủ đầu tư lấy làm tuân theo Ở số địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh văn quy định mức giá cho dịch vụ gửi xe….tuy nhiên chủ đầu tư không tuân theo Đơn cử chung cư Sky City Towers (88 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội ) chi phí quản lí vận hành tòa nhà hộ 8.000 đồng/m2/tháng (nhân với tổng diện tích hộ), khối văn phòng dịch vụ 21.000 đồng/m2/tháng; Phí đỗ xe sân ô-tô 30.000 đồng/giờ, xe máy 10.000 đồng/giờ Phí gửi xe khu vực tầng hầm chủ đầu tư đưa hộ gửi xe ô-tô du lịch chỗ; hai xe máy xe đạp Giá phí gửi xe ô-tô 2.500.000 đồng/tháng, xe máy 150.000 đồng/tháng; xe đạp: 50.000 đồng/tháng Rõ ràng mức phí cao so với mức quy định Quyết Định 107/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội quy định phí trông giữ xe ô-tô tháng 1.250.000 đồng/tháng.11 Ở nhiều chung cư dịch vụ Internet, truyền hình cáp, nhà thầu giữ xe đơn vị cung cấp, người dân quyền lựa chọn từ chất lượng đến giá Hiện nay, địa bàn TPHCM chưa có văn quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư, giá thu chung cư mang tính tự phát, chưa thống có số trường hợp phát sinh tranh chấp, khiếu nại Sở Xây dựng hoàn tất dự thảo quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư, nhiên theo ý kiến dư luận dự thảo nhiều điểm chưa hợp lý không nên quy định mức giá theo hạng chung cư mà nên phân phí dịch vụ hai loại Loại thứ mức chi phí cho dịch vụ thiết yếu mà chung cư bắt buộc phải có bảo vệ, thu gom rác, chiếu sáng công cộng, vệ sinh chung… thành phố quy định mức giá cho loại phí dịch vụ Loại thứ hai mức chi phí khác (cao hay thấp tùy theo chất lượng dịch vụ) thỏa thuận cư dân ban quản trị chung cư Ví dụ, 11 Tài liệu từ website : http://haiphat.com.vn/tintuc/phi-dich-vu-chung-cu-khong-nen- tinh-theo-hang-23-03-2010-0821 10h ngày 16/5/2011 SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 46- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc chung cư cao cấp, dịch vụ nói có hồ bơi, sân đánh cầu lông, tennis… Hoặc dịch vụ bảo vệ bảo vệ ngồi yên cổng khác với bảo vệ thường xuyên tuần tra giữ gìn an ninh trật tự… Việc thu phí cho dịch vụ phải thể hợp đồng mua bán hộ để ràng buộc trách nhiệm dân chủ đầu tư người mua … Thứ hai, chưa có chế kiểm tra, giám sát , xử lý trường hợp vi phạm vấn đề cung cấp dịch vụ nhà chung cư Tại điểm c, khoản điều 52 Nghị định 23.2009 quy định xử phạt từ triệu đến 10 triệu đồng cho hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư không quy định quy định xử phạt hành vi thu phí dịch vụ không quy định pháp luật Mặt khác, chưa có chế kiểm tra , giám sát việc chủ đầu tư thực cam kết dịch vụ nhà chung cư Dẫn đến lợi ích người dân không bảo đảm Từ bất cập tác giả đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Thứ , cần ban hành đầy đủ, cụ thể quy định kinh doanh dịch vụ nhà chung cư tạo chế bảo đảm thi hành thực tế Cần có quy định ràng buộc chủ đầu tư thực cam kết với khách hàng , mở rộng quyền người dân việc kiểm tra, giám sát , góp ý chất lượng giá dịch vụ Uỷ ban nhân dân tỉnh cần đưa khung giá trần cho dịch vụ nhà chung cư để chủ đầu tư lấy làm việc định giá Việc đưa khung giá trần cần tham khảo ý kiến người dân để mức giá không thấp không cao Nếu giá thấp chất lượng dịch vụ không đảm bảo, giá cao gây khó khăn cho sống người dân Thứ hai, cần xây dựng chế tài để xử lý trường hợp vi phạm : cung cấp dịch vụ cao mức quy định, bắc buộc người dân phải sử dụng dịch vụ chủ đầu tư cung cấp …ngoài , quan có chức cần nâng cao vai trò kiểm tra giám sát việc tuân theo quy định chủ đầu tư Bởi phí dịch vụ chất lượng dịch vụ vấn đề nhạy cảm, liên quan đến tài nên dễ bị chi phối, việc tuân thủ pháp luật mang tính hình thức Tóm lại, để sống người dân sống nhà chung cư đảm bảo nhà nước cần có quy định để bảo vệ quyền lợi cho người dân, đặc biệt vấn đề dịch vụ nhà chung cư Bởi, thật khó khăn người dân sở hữu hộ , sống hộ làm chủ lại phải chịu chi phí không cần thiết , giá cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sống hàng ngày Vì nhà nước cần phải có quy định chặt chẽ, cụ thể vấn đề để đảm bảo sống cho người dân sống nhà chung cư 2.4.3 Về minh bạch thông tin kinh doanh nhà chung cư SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 47- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Thông tin yếu tố quan trọng hoạt động kinh doanh đặc biệt hoạt động kinh doanh yêu cầu vốn lớn kinh doanh nhà chung cư Thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư liên quan đến loại ,vị trí ,quy mô, diện tích đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng , giá bán, giá thuê, thực trạng công trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến nhà chung cư Và thông tin tình trạng pháp lý bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà chung cư giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập; lịch sử sở hữu, sử dụng nhà chung cư Nắm bắt thông tin người mua có nhiều khả để lựa chọn, giá điều chỉnh theo quan hệ cung cầu, thị trường minh bạch, tránh nạn đầu đẩy giá lên cao Thị trường nhà chung cư theo phát triển bền vững Biết vai trò quan trọng thông tin hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh nhà chung cư nói riêng, điều 11 luật kinh doanh bất động sản 2006 điều 36 luật nhà 2005 có quy định việc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh luật KDBDS) , công khai trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án phương tiện thông tin đại chúng quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà bán, cho thuê; số lượng nhà bán, cho thuê; số lượng nhà lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện mua, thuê nhà ở….( luật nhà ) Tuy nhiên thực tế, quy định pháp luật không phát huy vai trò điều chỉnh, quy định pháp luật chưa đầy đủ , thiếu chế để thực , nên vấn đề minh bạch thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư chưa đảm bảo, từ dẫn đến nhiều hệ lụy mà người bị thiệt hại cuối người dân Hệ thống sàn giao dịch bất động sản hoạt động mang tính hình thức, thông tin bất động sản bưng bít, sai lệch Thị trường nhà thiếu nguồn thông tin thống từ phía nhà nước, thông tin chủ yếu cung cấp từ phía doanh nghiệp, chưa có kiểm chứng Bộ Xây Dựng thành lập Trung tâm nghiên cứu nhà thị trường bất động sản nhiều năm, nhiên Trung tâm chưa cung cấp thông tin cho thị trường Mặt khác, pháp luật chưa xây dựng hệ thống chế tài đủ mạnh để răn đe doanh nghiệp, chủ đầu tư có sai phạm vấn đề không cung cấp thông tin, cung cấp thông tin sai lệch….Nghị Định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;quản lý phát triển nhà công sở quy định xử phạt doanh nghiệp, chủ đầu tư có sai phạm vấn đề cung cấp thông tin Từ lỗ hổng pháp luật, từ quản lý yếu quan nhà nước, vấn đề minh bạch thông tin thị trường nhà nói chung thị trường SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 48- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc nhà chung cư nói riêng ngày có nhiều vi phạm, ảnh hưởng đến lợi ích người dân Khác với lĩnh vực kinh doanh nhà khác , thông tin lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư đóng vai trò đặc biệt quan trọng Bởi, nhà chung cư có đặc trưng sở hữu chung- riêng, sở hữu người mua , sở hữu chủ đầu tư , vấn đề phí dịch vụ, vấn đề sửa chữa, bảo hành …Đó vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh tranh chấp không thỏa thuận trước giao kết hợp đồng mua bán Muốn có thỏa thuận khách hàng phải chủ đầu tư cung cấp thông tin dự án cách xác, đầy đủ , kịp thời Thông thường mua hộ người mua có quyền sử dụng tiện ích xung quanh Tuy nhiên, quyền nhắc đến mơ hồ thực tế thị trường xảy không tranh chấp khách hàng chủ đầu tư vấn đề sở hữu chung – riêng, phí dịch vụ nhà chung cư Phú Mỹ Hưng, The Manor Thông tin không rõ ràng minh bạch ảnh hưởng đến quyền lợi người dân hoạt động góp vốn, mua nhà hình thành tương lai dự án xây dựng nhà chung cư Pháp luật điều chỉnh hoạt động góp vốn, mua bán nhà hình thành tương chưa chặt chẽ, thông tin dự án không công khai minh bạch , khiến nhiều chủ đầu tư lợi dụng để trục lợi Hiện có đến 90% dự án có vấn đề mặt pháp lý12 , mà chủ yếu dự án huy động vốn hạn mức cho phép, bán nhà hình thành tương lai không tiến độ chí có dự án bán chưa quan có thẩm quyền phê duyệt… Khảo sát phương tiện thông tin đại chúng mạng giao dịch điện tử thấy, thông tin nhà chung cư chào bán nhiều, song tiếp cận thông tin thật khó Thông tin không minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu làm giá, đẩy giá nhà lên cao, tạo “ sốt” ảo Hiện nay, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở Việt Nam vẫn cao nhiều so với các nước thế giới và khu vực (ở Việt Nam từ 24,5 đến 26,6), ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, Châu Phi là 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và Caribê là 2,38 ( dự thảo , tr 36 ) Nạn đầu khiến thị trường nhà méo mó, phát triển không bền vững , gây ảnh hưởng tiêu cực đến sách phát triển kinh tế xã hội Từ bất cập trên, tác giả đề xuất kiến nghị để hoàn thiện quy định minh bạch thông tin thị trường kinh doanh nhà chung cư Cụ thể sau: Thứ cần hiểu “ minh bạch thông tin“ không gian mà thông tin cung cấp cách xác , rõ ràng, kịp thời, có bình đẳng hội tiếp cận thông tin người dân với chủ đầu tư người dân với Vì nhà nước cần xây dựng kênh thông tin thống nhà chung cư, đăng tải thông tin lên mạng internet, phương tiện truyền thông đại chúng, báo chí từ 12 Tài liệu từ website : http://giau.org/wp/1363.html SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 49- 15h ngày 17/5/2011 Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc doanh nghiệp, người dân có hội tiếp cận thông tin xác, rõ ràng, kịp thời , bình đẳng, giúp thị trường nhà chung cư minh bạch , tránh nạn đầu Thứ hai, tiếp tục phát triển hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản , kiểm tra, giám sát việc đăng tải thông tin sàn , tránh móc nối chủ đầu tư dự án nhà chung cư với sàn giao dịch nhằm đăng tin thất thiệt Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà chung cư hình thành tương lai, góp vốn đầu tư hết vấn đề sở hữu chung – riêng nhà chung cư Thứ tư, cần bổ sung quy định việc thông báo công khai thông tin, lấy ý kiến góp ý người dân có liên quan tất trình triển khai thực dự án phát triển nhà chung cư (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà chung cư quản lý sử dụng ) phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) trụ sở quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát Thứ năm, xây dựng chế tài xử lý trường hợp vi phạm Chế tài phải đủ mạnh để mang tính răn đe phòng ngừa Từ lợi ích kinh tế, doanh nghiệp, chủ đầu tư công khai thông tin, hạn chế sai phạm Tóm lại, minh bạch thông tin thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng ,đối với hoạt động kinh doanh nhà chung cư thông tin minh bạch có vai trò cần thiết Bởi nhà chung cư có đặc trưng riêng , thông tin gắn với hoạt động từ đầu tư tạo lập , đến trình kinh doanh, sử dụng Nếu thông tin không minh bạch, kịp thời dễ nảy sinh tranh chấp, tạo bất ổn cho thị trường Pháp luật nhà kinh doanh bất động sản có quy định yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin chưa thực đạt hiểu Với kiến nghị việc xây dựng hệ thống thông tin thống quan nhà nước, tăng cường kiểm tra giám sát, nâng cao hiệu sàn giao dịch bất động sản xây dựng hệ thông chế tài xử lý vi phạm , hi vọng thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư minh bạch để quyền lợi người dân đảm bảo, thị trường nhà chung cư phát triển bền vững KẾT LUẬN CHƯƠNG II SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 50- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Nhìn định pháp luật kinh doanh nhà chung cư đầy đủ để điều chỉnh vấn đề lực, điều kiện chủ đầu tư tạo lập nhà chung cư, tiêu chuẩn xâu dựng nhà chung cư, vấn đề mua bán cho thuê nhà chung cư Tuy nhiên, quy định pháp luật vấn đề chưa mang tính hệ thống,một số quy định mang tính hình thức mà chưa có chế thực thi thực tế Vì vậy, nhà làm luật nên xây dựng quy định pháp luật từ góc độ chủ đầu tư khách hàng để pháp luật phù hợp,nâng cao hiệu điều chỉnh KẾT LUẬN SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 51- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Nhà chung cư phát triển việt nam năm gần có vai trò to lớn việc phát triển đô thị, tạo quỹ nhà cho người dân điều kiện quỹ đất ngày hạn hẹp.Nắm bắt nhu cầu người dân,các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư theo dự án với quy mô khác đáp ứng nhu cầu ngày đa dạng người dân Tuy nhiên thời gian vừa qua, với thay đổi sách lãi xuất tín dụng, thuế dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư ngày gặp khó khăn, ảnh hưởng tới tiến độ hoàn thành dự án,khiến thị trường nhà chung cư khó khăn lại khó khăn Các quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư quy định luật nhà 2005,luật kinh doanh bất động sản 2006 văn liên quan Tuy nhiên với phát triển nhà chung cư quy định ngày không phù hợp, không phát huy hiệu điều chỉnh Từ đó, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh nhà chung cư thực tế Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả tìm hiểu hết vấn đề phát sinh Công trình dừng lại việc nghiên cứu quy định pháp luật góc độ đối chiếu thực tiễn áp dụng Đề tài mở hướng nghiên cứu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư sở so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nhà khác so sánh đối chiếu quy định pháp luật chung cư Niệt Nam với nước, từ tìm học kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam Với quỹ đất ngày hạn hẹp nhu cầu nhà người dân ngày tăng cao, việc phát triển thị trường nhà chung cư tất yếu năm tương lai xa Hi vọng với vai trò quan trọng nhà chung cư nhận quan tâm quan chức Từ có điều chỉnh quy định pháp luật lĩnh vực cách hợp lý, để minh bạch hóa thị trường vốn nhạy cảm giảm thiểu rủi ro đáng tiếc cho người dân SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 52- [...]... triển thị trường nhà ở Dự án nhà SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 11- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc chung cư cung cấp cho thị trường khối lượng nhà ở lớn , đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Mặt khác, kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, giúp ổn định kinh tế xã hội 1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những... trường nhà chung cư phát triển mạnh mẽ Năm 2005 với sự ra đời của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng Từ đó, tạo tâm lý an toàn cho người dân khi tham gia vào thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển KẾT LUẬN CHƯƠNG I Nhà chung cư, hoạt động kinh. .. phát triển của thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ 2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhà chung cư có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung cư để tham gia vào thị... CHƯƠNG I Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là chế định mới mẻ trong các quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản Hình thành và SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 16- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc phát triển ở Việt Nam khá lâu,tuy nhiên đến luật nhà ở năm 2005 định nghĩa nhà chung cư chính thức được ban hành Nhà chung cư với kiến trúc sang trọng, đồng bộ.. .Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Trong quá trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ một số vốn nhất định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng có nhắc đến hoạt... nhà ở Là hoạt động đầu tư nhà ở thương mại , việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được pháp luật về Kinh doanh bất động sản và luật nhà ở qui định về các loại chủ đầu tư , điều SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 17- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc kiện của chủ đầu tư cũng như qui định vê các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung. .. dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cư với giá ban đầu Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kinh tế Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng để bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cư có vai trò quan trọng trong... hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực Đây là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cư Nét chung thể hiện ở chỗ, nhà ở luôn có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau Bởi bất động sản là không đồng nhất Nét riêng là bởi, nhà chung cư là tập hợp nhiều... hữu chung – riêng , về phí dịch vụ nhà chung cư mà lý do là trong hợp đồng không có quy định rõ ràng SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 33- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc Các quy định của Luật nhà ở về nội dung của hợp đồng mua bán nhà nói chung và mua bán nhà chung cư còn quá chung cư và sơ sài Trước khi Thông tư 01.2009 được ban hành thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư được... đề sơ hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà chung cư Có thể nói, các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý điều chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư Tuy vẫn còn một số hạn chế, nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối với thị trường nhà chung cư là không thể phủ nhận Các văn bản luật trên đã tạo hệ thống các quy định khá thống ... KẾT LUẬN CHƯƠNG I Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư chế định mẻ quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản Hình thành SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 16- Pháp luật kinh doanh. .. định pháp luật kinh doanh nhà chung cư , phân tích mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật hoạt SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 2- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc động kinh doanh. .. định pháp luật kinh doanh nhà chung cư kiến nghị Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo SVTH: Hồ Thị Lan -Trang 3- Pháp luật kinh doanh nhà chung cư Thái GVHD: TS Lưu Quốc CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG