Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân PHùNG VĂN THANH NHữNG NHÂN Tố TáC ĐộNG ĐếN LựA CHọN ĐấT ĐAI CủA CáC DOANH NGHIệP QUA NGHIÊN CứU THựC Tế TạI THàNH PHố HảI PHòNG LUậN áN TIếN Sĩ KINH Tế Hà Nội - 2014 Bộ giáo dục đào tạo tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân PHùNG VĂN THANH NHữNG NHÂN Tố TáC ĐộNG ĐếN LựA CHọN ĐấT ĐAI CủA CáC DOANH NGHIệP QUA NGHIÊN CứU THựC Tế TạI THàNH PHố HảI PHòNG Chuyờn ngnh : Qun tr Kinh doanh Mó s : 62 34 01 02 LUậN áN TIếN Sĩ KINH Tế NGI HNG DN: PGS.TS HONG VN CNG Hà Nội - 2014 iii MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii DANH MC C T VIT TT vi DANH MC BNG vii DANH MC HèNH, S x M U CHNG 1: TNG QUAN NHNG VN Lí LUN V KINH NGHIM THC TIN V NHNG NHN T NH HNG N LA CHN T PHC V SN XUT CA DOANH NGHIP 1.1 t v mc tiờu s dng t nn kinh t 1.1.1 t v vai trũ ca t nn kinh t 1.1.2 Mc tiờu ca vic s dng t nn kinh t 18 1.2 Cỏc lý thuyt liờn quan n nhõn t nh hng n la chn t cho sn xut ca doanh nghip 20 1.2.1 Lý thuyt a tụ ca K.Mark v vic dng vo la chn t ca cỏc doanh nghip [21] 20 1.2.2 Cỏc lý nghiờn cu hin i v la chn t v cỏc nhõn t tỏc ng n la chn t phc v sn xut kinh doanh ca cỏc doanh nghip 22 1.2.3 Lý thuyt hm nh giỏ t thuờ [15] 23 1.3 Kinh nghim v h tr cỏc doanh nghip thuờ t phc v sn xut mt s a phng nc 25 1.3.1 Kinh nghim ca mt s tnh, thnh ph [32], [35] 25 1.3.2 Bi hc kinh nghim rỳt t thc tin 30 Tiu kt chng 31 CHNG 2: C IM A BN V PHNG PHP NGHIấN CU 32 2.1 Khỏi quỏt v c im a bn nghiờn cu, tỡnh hỡnh s dng t ca cỏc doanh nghip sn xut kinh doanh Thnh ph Hi Phũng 32 2.1.1 Khỏi quỏt v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi ti a bn nghiờn cu [5], [6],[23], [37], 32 iv 2.1.2 Khỏi quỏt chung v tỡnh hỡnh s dng t ca Thnh ph Hi Phũng [5], [6], [36], [37] 40 2.1.3 Tỡnh hỡnh s dng t cỏc doanh nghip trờn a bn Thnh ph Hi Phũng 47 2.2 Khung nghiờn cu, phng phỏp iu tra v x lý d liu 49 2.2.1 Mụ hỡnh nghiờn cu 49 2.2.2 Xõy dng bng hi 57 2.2.3 Phng phỏp phõn tớch v x lý d liu 64 CHNG 3: NH GI THC TRNG NHN T NH HNG N LA CHN T AI CA CC DOANH NGHIP TRấN A BN THNH PH HI PHềNG T KT QU IU TRA 66 3.1 Thc trng s dng t phc v sn xut ca doanh nghip 66 3.1.1 Tỡnh trng s dng t ca cỏc doanh nghip c iu tra 66 3.1.2 Nhu cu v din tớch t cn tng thờm ca cỏc doanh nghip iu tra 70 3.1.3 S tip cn vi vic thuờ t sn xut ca cỏc doanh nghip 74 3.2 ỏnh giỏ cỏc nhõn t nh hng n la chn t ca doanh nghip trờn a bn thnh ph Hi Phũng 77 3.2.1 T phớa doanh nghip 77 3.2.2 T phớa cỏn b qun lý 95 3.3 ỏnh giỏ chung v tỏc ng ca la chn t ca Doanh nghip iu tra trờn a bn thnh ph Hi Phũng 104 3.3.1 Mc tỏc ng ca cỏc nhõn t n quyt nh la chn t cho sn xut ca doanh nghip 104 3.3.2 Tỏc ng ca vic s dng t ca doanh nghip n kinh t xó hi Thnh ph Hi Phũng 106 3.3.3 ỏnh giỏ chung v cỏc nhõn t tỏc ng n la chn t ca cỏc doanh nghip trờn a bn thnh ph Hi Phũng [8], [9], [18], [19], [20], [22], [35], [36] 110 v CHNG 4: PHNG HNG, GII PHP KHUYN KHCH V IU CHNH CC DOANH NGHIP LA CHN T THUấ VN DNG CHO THNH PH HI PHềNG 124 4.1 nh hng phỏt trin kinh t xó hi Hi Phũng v nhu cu t ca doanh nghip nhng nm ti 124 4.1.1 nh hng phỏt trin kinh t ca Hi Phũng ti 2020 [14], [37], [38] 124 4.1.2 Nhu cu t ca doanh nghip trờn a bn thnh ph Hi Phũng thi gian ti 132 4.2 nh hng la chn t i vi cỏc doanh nghip trờn i bn Thnh ph Hi Phũng 134 4.2.1 inh hng la chn t i vi doanh nghip nhm nõng cao tỏc ng v kinh t 134 4.2.2 nh hng la chn t i vi doanh nghip nhm nõng cao tỏc ng v xó hi 135 4.2.3 nh hng la chn t i vi doanh nghip nhm nõng cao tỏc ng v mụi trng 136 4.3 Gii phỏp khuyn khớch v iu chnh vic la chn t thuờ ca cỏc doanh nghip trờn a bn thnh ph Hi Phũng 137 4.3.1 Hon thin quy hoch, k hoch phỏt trin kinh t xó hi 138 4.3.2 Tng cng trỡnh phỏt trin c s h tng 139 4.3.3 y mnh phỏt trin ca th trng lao ng v mc sn cú ca lc lng lao ng 140 4.3.4 Hon thin cụng tỏc h tr doanh nghip tip cn thụng tin thuờ t 141 4.3.5 Hon thin ci cỏch th tc hnh chớnh liờn quan n hot ng thuờ t ca doanh nghip 143 4.3.6 iu chnh chớnh sỏch giỏ thuờ t 143 4.3.7 Cỏc gii phỏp khỏc 144 Tiu kt chng 148 KT LUN 149 DANH MC CC CễNG TRèNH CễNG B CA TC GI DANH MC TI LIU THAM KHO PH LC vi DANH MC C T VIT TT ASEAN (Association of Southeast Asian Nations) Hip hi cỏc quc gia ụng Nam APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation) Din n Hp tỏc Kinh t chõu Thỏi Bỡnh Dng CSHT C s h tng DN Doanh nghip DNCBSM D bỏo s bin i v ca doanh nghip ch bin DNFDI Doanh nghip cú u t nc ngoi DNNN Doanh nghip nh nc DNTN Doanh nghip t nhõn EU (European Union) Liờn minh chõu u GDP (Gross Domestic Product) Tng sn phm ni a KCN Khu cụng nghip KDL Khu du lch KKT Khu kinh t KT-XH Kinh t xa hi LN Ngi lao ng NCDNCBSM D bỏo s bin i nhõn cụng lm vic cỏc doanh nghip ch bin NN&PTNT Nụng nghip v phỏt trin nụng thụn SX Sn xut SXKD Sn xut kinh doanh UBND y ban nhõn dõn UNESCO (United Nations Educational Scientific T chc Giỏo dc, Khoa hc and Cultural Organization) v Vn húa Liờn Hip Quc vii DANH MC BNG Bng 2.1: úng gúp ca nhúm lnh vc nụng nghip, cụng nghip, dch v vo s phỏt trin kinh t ca Hi Phũng 37 Bng 2.2: S doanh nghip tham gia vo hot ng kinh t Hi Phũng 38 Bng 2.3: S lng lao ng tng thờm t s tham gia vo cỏc loi hỡnh doanh nghip trờn a bn thnh ph .40 Bng 2.4: Tỡnh hỡnh giao v s dng t cỏc cm cụng nghip Hi Phũng .47 Bng 2.5: Cỏc doanh nghip d nh iu tra theo mu thit k hi ca tỏc gi 58 Bng 2.6: Mt s cõu hi lc phiu iu tra doanh nghip 61 Bng 2.7: Mt s cõu hi lc phiu iu tra cỏn b qun lý .62 Bng 2.8: Mt s cõu hi nh danh phiu iu tra doanh nghip .62 Bng 2.9: Mt s cõu hi úng phiu iu tra doanh nghip, cỏn b qun lý (dng tr li cú khụng) 62 Bng 2.10: Mt s cõu hi úng phiu iu tra doanh nghip, cỏn b qun lý (dng la chn phng ỏn cho sn) 63 Bng 2.11: Mt s cõu hi m phiu iu tra doanh nghip, cỏn b qun lý .63 Bng 3.1: Din tớch t c s dng ca cỏc doanh nghip iu tra ti thnh ph Hi Phũng nm 2010 66 Bng 3.2: Din tớch t c s dng theo loi hỡnh doanh nghip iu tra ti thnh ph Hi Phũng nm 2010 67 Bng 3.3: Din tớch t c s dng cỏc doanh nghip theo quy mụ lao ng c iu tra ti Hi Phũng nm 2010 68 Bng 3.4: Din tớch t c s dng cỏc doanh nghip theo quy mụ c iu tra ti thnh ph Hi Phũng nm 2010 69 Bng 3.5: Nhu cu s dng t trờn din tớch c giao ca doanh nghip theo loi hỡnh doanh nghip 71 Bng 3.6: Nhu cu s dng t ca cỏc nhúm doanh nghip theo quy mụ 72 viii Bng 3.7: Nhu cu s dng t ca cỏc nhúm doanh nghip theo quy mụ lao ng .74 Bng 3.8: Cỏc khú khn m doanh nghip gp phi vic tip cn thuờ t cho sn xut .74 Bng 3.9: ỏnh giỏ nh hng t cỏc yu t mụi trng phỏp lý i vi vic tip cn t ca doanh nghip phõn theo loi hỡnh doanh nghip 78 Bng 3.10: ỏnh giỏ nh hng t cỏc yu t mụi trng phỏp lý ti vic tip cn t ca doanh nghip phn theo quy mụ 79 Bng 3.11: ỏnh giỏ nh hng t cỏc yu t mụi trng phỏp lý i vi vic tip cn t ca doanh nghip phn theo quy mụ lao ng 80 Bng 3.12: ỏnh giỏ nh hng t s phỏt trin kinh t xó hi ti vic tip cn t ca doanh nghip theo loi hỡnh doanh nghip .81 Bng 3.13: ỏnh giỏ yu t nh hng t s phỏt trin kinh t xó hi vi vic tip cn t ca doanh nghip theo quy mụ 82 Bng 3.14: ỏnh giỏ nh hng t cỏc yu t s phỏt trin kinh t xó hi vi vic tip cn t ca doanh nghip theo quy mụ lao ng 83 Bng 3.15: ỏnh giỏ nh hng t cỏc yu t v kh nng huy ng nhn lc cho sn xut thuờ t ca doanh nghip theo quy mụ 85 Bng 3.16: Nhn nh theo quy mụ v vic tip cn i vi thụng tin thuờ t nhm m rng hot ng sn xut 87 Bng 3.17: Nhn nh theo quy mụ lao ng v vic tip cn i vi thụng tin thuờ t nhm m rng hot ng sn xut 87 Bng 3.18: Nhn nh theo loi hỡnh doanh nghip v th tc hnh chớnh ca a phng n quyt nh m rng t sn xut 88 Bng 3.19: Nhn nh theo quy mụ doanh nghip v th tc hnh chớnh ca a phng n quyt nh thuờ t sn xut 89 Bng 3.20: Nhn nh theo quy mụ lao ng doanh nghip v th tc hnh chớnh ca a phng n quyt nh thuờ t sn xut 90 ix Bng 3.21: ỏnh giỏ v k vng tip cn thuờ thờm t phc v sn xut theo cỏc loi hỡnh doanh nghip 91 Bng 3.22: ỏnh giỏ v k vng tip cn t ca nhúm doanh nghip theo quy mụ 92 Bng 3.23: ỏnh giỏ v k vng vic tip cn t ca nhúm doanh nghip theo quy mụ lao ng 93 Bng 3.24: ỏnh giỏ ca doanh nghip v yu t nh hng t giỏ thuờ t n quyt nh u t m rng sn xut 94 Bng 3.25: ỏnh giỏ ca s ban ngnh v m bo mụi trng phỏp lý nhm thu hỳt cỏc doanh nghip m rng din tớch t sn xut .96 Bng 3.26: ỏnh giỏ theo nhúm cỏn b qun lý v m bo h tng k thut vic thu hỳt cỏc doanh nghip thuờ t sn xut 98 Bng 3.27: ỏnh giỏ ca cỏc s ban ngnh v cỏc bin phỏp h tr doanh nghip huy ng nhn lc thuờ t 100 Bng 3.28: ỏnh giỏ ca cỏc s ban ngnh v vic cung cp thụng tin thuờ i vi cỏc doanh nghip cú nhu cu 101 Bng 3.29: ỏnh giỏ ca cỏc s ban ngnh v nng lc ca i ng cỏn b vic qun lý hot ng t cho doanh nghip thuờ 103 Bng 3.30: Kt qu hot ng sn xut kinh doanh ca doanh nghip iu tra 107 Bng 3.31: Thu nhp bỡnh quõn ngi lao ng lm vic ti cỏc doanh nghip c iu tra 116 Bng 4.1: D bỏo mt sụ ch tiờu phỏt trin kinh t-xó hi Hi Phũng n 2020 132 Bng 4.2: D bỏo v s doanh nghip ch bin, tỡnh hỡnh nhõn cụng lm vic ti cỏc doanh nghip v t dnh cho hot ng kinh t phi nụng nghip ca Hi Phũng n 2020 134 x DANH MC HèNH, S HèNH: Hỡnh 2.1: S doanh nghip ngnh cụng nghip ca Hi Phũng 38 Hỡnh 2.2: Ngun ca cỏc doanh nghip nn kinh t Hi Phũng 39 Hỡnh 2.3 : Thc trng qu t theo phõn theo nhúm 40 Hỡnh 2.4: Din tớch t ca Hi Phũng giai on 2005 - 2010 42 Hỡnh 2.5: La chn u t vo t ca doanh nghip da trờn mc sn sng ca th trng lao ng a phng 54 Hỡnh 3.1: Nhu cu s dng t da trờn din tớch c giao ca doanh nghip 70 Hỡnh 3.2: Mc ỏp ng nhu cu s dng t ca cỏc nhúm doanh nghip theo loi quy mụ .71 Hỡnh 3.3 Mc ỏp ng nhu cu s dng t ca cỏc nhúm doanh nghip theo quy mụ lao ng 73 Hỡnh 3.4: Cỏc khú khn m cỏc loi hỡnh doanh nghip gp phi vic tip cn t cho sn xut 75 Hỡnh 3.5: Cỏc khú khn xột theo quy mụ m cỏc doanh nghip gp phi vic tip cn t cho sn xut 76 Hỡnh 3.6: Cỏc khú khn xột theo quy mụ lao ng m cỏc doanh nghip gp phi vic tip cn t cho sn xut 77 Hỡnh 3.7: ỏnh giỏ yu t nh hng v kh nng huy ng nhn lc cho sn xut kinh doanh tip cn t theo loi hỡnh doanh nghip 84 Hỡnh 3.8: nh hng t cỏc yu t v kh nng huy ng nhõn lc cho sn xut thuờ t ca doanh nghip theo quy mụ lao ng 85 Hỡnh 3.9: Nhn nh theo loi hỡnh doanh nghip v vic tip cn i vi thụng tin thuờ t nhm m rng hot ng sn xut 86 Hỡnh 3.10: Mc ỏnh giỏ bỡnh quõn ca s ban ngnh v m bo mụi trng phỏp lý nhm thu hỳt cỏc doanh nghip m rng din tớch t phc v sn xut 97 Component 2 715 699 699 -.715 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Score Coefficient Matrix Component CPHALY 233 072 CPHTRIEN 566 -.336 CNHLUC 154 167 CMMUON 335 -.038 CTHTIN -.104 400 CNGLUC 226 581 -.212 089 CPDAT Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores Component Score Covariance Matrix Component 1.000 2.154E-16 2.154E-16 1.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores Cn c vo cỏc kt qu kim nh KMO and Bartlett's Test ta thy phõn tớch nhõn t l phng phỏp phự hp phõn tớch m trn tng quan v cỏc yu t nh hng n quyt nh u t t m rng sn xut ca doanh nghip Phng trỡnh c vit c th nh sau: Cnhucaudat = 0,233Cphly + 0.566Cphtrien + 0,154Cnhluc +0,335Cmmuon - 0,104Cthtin + 0,226Cngluc - 0.212 Cpdat Theo nh kt qu ca mụ hỡnh, m bo h tng c s l yu t cú nh hng ln nht n quyt nh u t m rng t phc v sn xut ca doanh nghip Yu t ny cũn cao hn c yu t k vng (mong mun) ca doanh nghip Nhúm yu t cú nh hng ln th ba n quyt nh u t vo t ca doanh nghip chớnh lm mụi trng phỏp lý Vic m bo mụi trng phỏp lý tt s giỳp cỏc doanh nghip nhỡn vo cỏc bn quy hoch ca a phng s nhn thc c nhng thun li u t t phc v sn xut ca h, s bit c cỏc nhúm ngnh m a phng u tiờn, v kh nng huy ng ngun lc phc v cho sn xut cn thit Yu t ny c ỏnh giỏ cú mi quan h gn gi vi yu t th tc hnh chớnh liờn quan n thuờ t ca doanh nghip im ỏng lu ý t kt qu mụ hỡnh l yu t : (i) mụi trng phỏp lý, (ii) m bo h tng c s, (iii) kh nng huy ng nhõn lc, (iv) k vng ca ch doanh nghip, (v) th tc hnh chớnh v t cú quan h cựng chiu vi quyt nh u t m rng t cho sn xut ca doanh nghip, yu t l (i) vic cung cp thụng tin v cỏc khu t cho thuờ v (ii) giỏ thuờ t li cú mi quan h ngc chiu vi quyt nh u t t m rng sn xut ca doanh nghip Kt qu ny cho thy s bin ng v giỏ thuờ t cng nh nhng hn ch v tip cn thụng tin thuờ t ang l ro cn i vi ý nh u t m rng t phc v sn xut ca doanh nghip 5.2 Bi toỏn d bỏo v s phỏt trin ca cỏc doanh nghip sn xut v nhõn cụng lm vic cỏc doanh nghip ti Hi Phũng n nm 2020 Gi s: St giỏ tr c lng ca s doanh nghip, nhõn cụng thi im t Tt Yu t xu th Vt Yu t v Mụ hỡnh cng yt +1 = St + Tt + Vt Trong ú: St = [ yt V (t h) ] + (1 ) St + T(t 1) (1.1) Tt = ( St St ) + (1 )T( t 1) (1.2) Vt = ( yt St ) + (1 )V( t h ) (1.3) Vi , , , , l cỏc tham s san bng nhn giỏ tr on [0;1] nhn giỏ tr tt nht tng bỡnh phng sai s l nh nht SSE = ( yt $y t ) Kt qu c lng mụ hỡnh cng cú yu t xu th v yu t v c trỡnh by, nh sau Date: 11/15/12 Time: 11:16 Sample: 2001 2010 Included observations: 10 Method: Holt-Winters No Seasonal Original Series: Doanh nghiep che bien (DNCB Original Series: Nhan cong doanh nghiep che bien (NCDNCB) Forecast Series: DNCBSM Parameters: Forecast Series: NCDNCBSM Alpha 0.4500 1.0000 Beta 1.0000 0.0000 Sum of Squared Residuals 19505.82 2.68E+08 Root Mean Squared Error 44.16539 5175.995 Mean 1094.398 182979.0 Trend 44.16539 11764.00 End of Period Levels: K hoch kho sỏt v phiu kho sỏt Tng s phiu: 150 phiu Trong ú: Giỏm c doanh nghip: 70 phiu C quan qun lý nh nc 80 phiu Khi doanh nghip: tng s 70 doanh nghip thuc ngnh cụng nghip ch bin Mu phiu M1 1.1 Phõn theo ngnh kinh t Doanh nghip ch bin thy sn Doanh nghip sn xut ung Doanh nghip Dt may Doanh nghip sn xut dy dộp Doanh nghip sn xut giy, bỡa , ng nha Doanh nghip sn xut gang thộp Doanh nghip sn xut dng c in Doanh nghip sn xut mỏy múc cỏc loi Doanh nghip sn xut xe mỏy, ụ tụ, ụ tụ ti 10.Doanh nghip úng tu 1.4 Phõn theo thnh phn kinh t Doanh nghip nh nc: Doanh nghip ngoi nh nc Doanh nghip cú u t nc ngoi 30 DN 20 DN 20 DN Khi qun lý nh nc: 80 phiu Mu M2 - Lónh o thnh ph; lónh o v chuyờn viờn cỏc s ban ngnh TNMT, NN&PTNT, Cụng thng, K hoch v u t, Ban qun lý cỏc KCN: 30 - Lónh o qun huyn v lónh o v chuyờn viờn cỏc phũng TNMT, NN&PTNT, Cụng thng, K hoch v u t ti 14 qun huyn: 50 PHIU KHO ST, PHNG VN LNH O DOANH NGHIP Mu Kớnh gi: hon thin cụng tỏc giao quyn s dng t cho doanh nghip v nõng cao hiu qu s dng t trờn a bn Thnh ph, xin Quý ễng (b) cung cp mt s thụng tin v doanh nghip v tr li cỏc cõu hi theo mu phiu sau õy Xin cỏm n s cng tỏc ca Quý ễng (B) I THễNG TIN CHUNG V DOANH NGHIP 1- Tờn v a ch doanh nghip : Tờn giao dch: a ch : in thoi : Fax: Nm thnh lp doanh nghip: Thuc DNNN DN t nhõn DN cú FDI Sn phm sn xut chớnh ca doanh nghip: Quy mụ v lao ng ( Xin ỏnh du X vo ụ phự hp) Quy mụ ca doanh nghip Quy mụ lao ng ca doanh nghip Vn t 5-