MỤC LỤC Lời mở đầu……………………………………………………………… Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN……….6 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò bất động sản……………………6 1.1.1Khái niệm bất động sản……………………………………….….6 1.1.2 Đặc điểm bất động sản ………………………………….….6 1.1.3.Vai trò bất động sản…………………………………… …9 1.2 Thị trường bất động sản………………………………………… …9 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản………………………….… 1.2.2 Đặc điểm Thị trường BĐS…… …………………… … 11 1.2.3 Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản… …… … …14 1.3 Khái quát kinh doanh BĐS…………… ………………… …15 1.3.1 Khái niệm kinh doanh BĐS…………… .……………….….15 1.3.2 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá………………… … 16 1.3.3 Các nguyên tắc kinh doanh BĐS……………….… 17 1.3.4 Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS…………………18 1.3.5 Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến…………………….… 19 1.4 Nghiên cứu thị trường BĐS……………………………….……… 20 1.4.1 Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS………………………….… 20 1.4.1.1 Cầu hàng hoá BĐS…………………………………….……20 1.4.1.2.Cung hàng hoá BĐS………………………………… ….….23 1.4.2 Phân tích cân cung cầu:…………… ………….….… 25 Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS …………………………………………………………………… …… 27 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS…………….27 2.1.1 Giai đoạn trước 1993……………………………………… ….27 2.1.2 Sau năm 1993…………………………………………….….….28 2.2 Thực trạng thị trường BĐS Việt nam nay……………… ….29 2.2.1 Thực trạng cung hàng hoá BĐS Việt Nam nay… … 29 2.2.2 Thực trạng cầu hàng hoá BĐS Việt Nam .29 2.2.3 Thực trạng giá đất Việt Nam 30 2.3 Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS .33 2.3.1 Hiện trạng nguồn vốn vay 34 2.3.2 Những trở ngại việc vay vốn .34 Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÁC BẤT CẬP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM 36 KẾT LUẬN 40 LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia,mỗi kinh tế,của gia đình cá nhân.nó đóng vai trò quan trọng,là tư liệu sản xuất đặc biệt,là điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Cùng với phát triển sản xuất hàng hoá bất động sản mua bán trở thành hàng hoá,từ thị trường bất động sản hình thành phát triển Ở Việt Nam từ luật đất đai 1993 đời,thị trường bất động sản chinh thức hình thành bắt đầu có hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường mua bán Do thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ 1993 nên thị trường giai đoạn sơ khai non trẻ, có nhiều bất cập ,thiếu sót chưa phát triển mạnh mẽ chưa phổ biến Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý chồng chéo thiếu quán văn pháp qui Thủ tục hành rườm rà rắc rối Trình độ kiến thức thị trường bất động sản người dân hạn chế nhiều Các sách Nhà nước bất cập nhiều, chưa thực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Tình hình thị trường bất động sản nước ta nhiều biến động, chưa ổn định, nhiều vấn đề bất cập giá cả, cung cầu… Do em chọn đề tài Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS 2.1.1 Giai đoạn trước 1993 Ở nước ta, trước thời kỳ đổi thị trường BĐS không tồn mặt pháp lý Tuy nhiên, thực tế có giao dịch nhà, đất với pham vi quy mô nhỏ bé, chủ yếu chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để sang nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước Cách thức thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… thực theo truyền thống, tập quán cộng đồng Các bên giao dịch tự tìm đến tự thoả thuận giá Tuy nhiên thừa nhận làm thủ tục cho giao dịch mua bán thu lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Thị trường BĐS lúc thị trường tự phát, chưa xuất cấc tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất đai nên Nhà nước không ban hành hệ thống văn pháp luật cho thị trường BĐS Thế nhu cầu hình thành thị trường BĐS trở nên cấp thiết sau năm 1986 đất nước bắt tay vào công đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai Quốc hội thông qua Sau luật đất đai ban hành, hang loạt văn pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng đời từ quan Trung ương quan địa phương Luật đât đai năm 1988 cho phép: “Người phép thừa kế nhà người chưa có nhà người khác chuyển nhượng nhà sau quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có nhà đó” (trang 45) Tuy nhiên thực tế giao dịch mua bán nhà thực chất giao dịch mua bán đất đai ngầm không pháp luật thừa nhận Chính giai đoạn từ năm 1980-1990 thị trường BĐS thị trường ngầm hình thành cách tự phát 2.1.2 Sau năm 1993 Từ năm 1993 thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn Giai đoạn đánh dấu đời luật đất đai năm 1993 hệ thống văn pháp quy triển khai nội dung luật Luật đất đai năm 1993 khẳng định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai loại hàng hoá đặc biệt” (Trang 37) Tiếp đó, Bộ Luật dân năm 1995 có quy định điều kiện, nội dung, hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất Đây thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trường BĐS Tuy hình thành thị trường BĐS bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế xã hội đất nước Mặc dù thị trường BĐS nước ta giai đoạn manh nha nên nhiều hạn chế Bên cạnh thị trường BĐS thức tồn song song thị trường BĐS không thức Theo ước tính có 30% số giao dịch BĐS đăng ký, chủ yếu thực thông qua tổ chức như: Nhà nước giao đất, cho thuê dất, chấp lại 70% giao dịch mua bán, trao đổi cho thuê,… thực trao tay số trường hợp Ủy ban nhân dân xã, phường,thị trấn xác nhận Để tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh BĐS thực trở thành nguồn lực to lớn phục vụ nghiệp công nghiệp hoá đại hoá, năm 2003 Luật đất đai ban hành thay Luật đất đai cũ năm 1998 nhằm tăng cường công tác quản ký Nhà nước hoạt động thị trường BĐS 2.2 Thực trạng thị trường BĐS Việt nam 2.2.1 Thực trạng cung hàng hoá BĐS Việt Nam BĐS bao gồm đất đai công trình xây dựng đất Trong đất đai thành phần quan trọng BĐS Do nghiên cứu nguồn cung BĐS trước hết bắt đầu nghiên cứu nguồn cung đất đai thị trường BĐS Tổng cung đất đai quốc gia nói chung khu vuc cụ thể nói riêng đại lượng không đổi, cung cho mục đích cụ thể,hay nói cách khác cấu cung đất đai thay đổi tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2.2.2 Thực trạng cầu hàng hoá BĐS Việt Nam Cầu BĐS nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa người dùng BĐS để sử dụng cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá bán thu lợi nhuận Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực Hiện nay, nguồn cầu lên nhanh chóng nhiều nguyên nhân Trước hết, cầu thực BĐS tăng lên gia tăng dân số Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên nước ta khoảng 1,4%/năm Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người Với mức nhà bình quân vào khoảng 10m2/người diện tích nhà cần xây dựng thêm năm 11,2 triệu m2 Thứ hai, thu nhập tăng làm tăng trực tiếp cầu nhà Ngoài việc thu nhập tăng GDP tăng Việt Nam có nguồn thu nhập lớn từ khoản kiều hối, khoản tiền người Việt Nam định cư nước gửi cho thân nhân nước Theo thống kê thức số khoảng tỷ USD/ năm phần không nhỏ số tiền dung để mua BĐS, tạo lượng cầu đáng kể thị trường BĐS Việt Nam Sau Việt Nam gia nhập WTO, có nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam làm cho cầu BĐS nhà ở, văn phòng làm việc, nhà xưởng, nhà kho v.v…tăng lên mạnh mẽ Cầu BĐS thông qua hoạt động đầu Hoạt động đầu BĐS tượng mà cá nhân doanh nghiệp nhu cầu sử dụng BĐS họ mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi nguồn vốn huy động khác bạn bè, họ hang vay tổ chức tín dụng để bán kiếm lời giá BĐS tăng Hoạt động gây “sốt ảo” giá, đẩy giá đất lên cao, làm cho người thực có nhu cầu BĐS kho tiếp cận với hầng hoá BĐS thị trường Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM Để giải bất cập để phát triển thị trường BĐS ta cần tiến hành đồng nhiều lĩnh vực thời gian tương đối dài Tuy nhiên đưa số giải pháp tổng quát sau:  Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐS bảo đảm đồng bộ, thống Cần xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoạt động kinh doanh BĐS Đồng thời cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS, công khai, áp dụng tin học để góp phần cải cách thủ tục hành  Đa dạng hoá hàng hoá BĐS, bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng công trình công cộng chế hoạt độg thị trường BĐS Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, sở sản xuất kinh doanh Đồng thời có biện pháp kích cầu hợp lí thị trường nhà cho người có thu nhập thấp…  Tiếp tục nhanh chóng hoàn thiện sách đất đai Nhà nước chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất, đẩy nhanh tiến đọ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai nhằm thu hút vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS nguồn ngấn sách nhà nước, vốn thành phần kinh tế, vốn đầu tư tổ chức tín dụng…  Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sở, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước  Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm công việc lập lại kỷ cương quản lý đất đai  Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Tuy nhiên để thực mục tiêu thời gian ta cần có biện pháp nhằm giải tồn trước mắt thị trường BĐS Và giải pháp cần thiết cấp bách cho thị trường BĐS Việt Nam Hiện có hai vấn đề nhà chuyên môn nghiên cứu đánh giá, tìm nhiều cách để giải tình trạng đóng băng thị trường BĐS tượng đầu thị trường BĐS  Giải pháp cho tình trạng đóng băng thị trường BĐS Thời gian qua, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng Vừa qua Bộ tài nguyên môi trường đề xuất số giải pháp phá băng cho thị trường BĐS Sự phá băng thị trường BĐS gây giảm nguồn thu cho Nhà nước thời gian định, bước cần thiết để đưa thị trường vào ổn định với mức giá phù hợp với khả toán đa số có nhu cầu Vì trước mắt cần tiến hành phá băng cho thị trường BĐS hướng phát triển thị trường phù hợp với kinh tế xã hội Việt Nam Một số biện pháp Bộ tài nguyên môi trường đề xuất cụ thể là:  Nhà nước cần có giải pháp kích cầu để người co thu nhập thấp trung bình có khả toán thông quan số hình thức toán như: trả chậm, trả góp, thuê…  Nhà nước trước mắt cần giảm cung quỹ đất để thực dự án nhà riêng lẻ để tránh cho doanh nghiệp đâu tư  Có biện pháp tháo gỡ vốn cho nhà đầu tư bị ngân hang đòi toán nợ không giải dẫn tới phá sản hang loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dẫn tới phá sản ngân hang, tác động xấu đến thị trường… Tuy nhiên giải pháp mang tính tổng thể Chính phủ cần có biện pháp cụ thể để giải tình trạng đóng băng cho thị trường BĐS Trong chế thị trường Nhà nước khuyến khích cạnh tranh lành mạnh không ép giá Bên cạnh Nhà nước cần thông qua số sách như: Tài tín dụng, thuế… cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh  Giải pháp chống đầu thị trường BĐS Để chống đầu thị trường BĐS giải pháp là: giao dịch nhà đất phải thông qua quyền địa phương quan pháp luật Tuy nhiên không giải pháp hay nhìn chung quan hành can thiệp vào thủ tục cần thiết quan trung gian người mua người bán Một giải pháp công nhận nhà hợp pháp tên giấy tờ song chủ hộ cho người nhờ cho thuê, nên chưa phải phương án hay Để chống đầu công khai bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi dân chúng, thông báo công khai dự án công ty kinh doanh BĐS triển khai để người dân nắm Việc mua bán phải kèm theo quyền sử dụng đất BĐS cần đăng ký chứng thực để lần sau đứng tên chủ họ có nhu cầu chuyển nhượng chứng thực tài sản có giá trị Việc đăng ký tạo minh bạch mà ngành Thuế vào để áp thuế Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản Điều đáng lo ngại vướng mắc từ thủ tục Nhà nước Thường xuyên kiểm tra quỹ đất giao Luật quy định sau năm không triển khai thu hồi, sau hai năm triển khai không tiến độ tiến hành thu hồi Qua kiểm tra tỉnh báo cao có 30% phải thu hồi sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, có nơi để trống đến năm mà không tiến hành thu hồi dự án triển khai không tiến độ nhiều Vì cần thực nghiêm túc đắn chủ trương thu hồi đất động lực để nhà đầu ta có trách nhiệm 10 KẾT LUẬN Thị trường BĐS hoạt động kinh doanh BĐS hình thành phát triển với phát triển toàn kinh tế Sự phát triển hoạt động KD BĐS góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống vật chất tinh thần người dân Trước năm 1993 kinh tế nước ta kinh tế kế hoạch hoá tập trung nhu cầu BĐS tổ chức, cá nhân xã hội Nhà nước định nói khoảng thời gian thị trường BĐS không phát triển, Chỉ có giao dịch nhà đất với phạm vi quy mô nhỏ bé Thị trường BĐS lúc thị trường tự phát chưa tồn hoạt động KD BĐS theo nghĩa ngành KD lợi nhuận Sau chuyển đổi sang kinh tế thị trường, đặc biệt đời Luật đất đai 2003, sau Luật đất đai 2003 tạo hành lang pháp lý cho đời phát triển thị trường BĐS Trong đề tài mình, em có đề cầp đến khái niệm BĐS, thị trường BĐS hoạt động KD BĐS nghiên cứu vấn đề như: nghiên cứu thị trường BĐS, thực trạng thị trường BĐS nước ta… Trên sở đó, em đưa số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động KD BĐS Việt Nam giai đoạn gồm có giải pháp tổng quát biện pháp cấp bách trước mắt Các giải pháp đề xuất là: Thứ nhất, sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐS bảo đảm đồng bộ, thống Thứ hai, đa dạng hoá hàng hoá BĐS, bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Thứ ba, tiếp tục nhanh chóng hoàn thiện sách đất đai 11 Thứ tư, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Thứ năm, hoàn thiện máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm công việc lập lại kỷ cương quản lý đất đai Thứ sáu, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Các giải pháp đưa xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường KD BĐS Việt Nam, vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS dựa ưu, nhược điểm tồn thị trường BĐS nước ta Tuy nhiên đề tài không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Em mong góp ý thầy cô để em hoàn thiện đề tài 12 Tài liệu tham khảo - Bộ luật dân 2005, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội - Bộ tài chính, thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 - Bộ Tài Nguyên Môi Trường : www.monre.gov.vn - Bộ Xây Dựng : www.moc.gov.vn - Nghị định 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 - Luật đất đai 2003 - Luật nhà 2005 - Luật kinh doanh Bất động sản 2007 13 [...]... bé Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát và chưa tồn tại hoạt động KD BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành KD vì lợi nhuận Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai 2003, sau đó là Luật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS Trong đề tài của mình, em có đề cầp đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường. .. BĐS Trong đề tài của mình, em có đề cầp đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và hoạt động KD BĐS và nghiên cứu các vấn đề chính như: nghiên cứu thị trường BĐS, thực trạng thị trường BĐS ở nước ta… Trên cơ sở đó, em đã đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển hoạt động KD BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay gồm có các giải pháp tổng quát và các biện pháp cấp bách trước mắt... nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường KD BĐS ở Việt Nam, căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên những ưu, nhược điểm tồn tại trên thị trường BĐS nước ta... tỉnh báo cao mới chỉ có 30% phải thu hồi do sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, có nơi để trống đến 5 năm mà vẫn không tiến hành thu hồi và những dự án triển khai không đúng tiến độ thì càng nhiều Vì vậy cần thực hiện nghiêm túc và đúng đắn chủ trương thu hồi đất là động lực để các nhà đầu ta có trách nhiệm hơn 10 KẾT LUẬN Thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển cùng với... Quốc gia Hà Nội - Bộ tài chính, thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 - Bộ Tài Nguyên Môi Trường : www.monre.gov.vn - Bộ Xây Dựng : www.moc.gov.vn - Nghị định 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 - Luật đất đai 2003 - Luật nhà ở 2005 - Luật kinh doanh Bất động sản 2007 13 ... toàn bộ nền kinh tế Sự phát triển của hoạt động KD BĐS góp phần kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần của người dân Trước năm 1993 nền kinh tế của nước ta là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung nhu cầu về BĐS của các tổ chức, cá nhân trong xã hội đều do Nhà nước chỉ định và có thể nói trong khoảng thời gian này thị trường BĐS hầu như không phát triển, Chỉ