GIỚI THIỆU MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Trang MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản 1.1.3 Giá trị 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 13 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN 14 1.3.1 Yếu tố chủ quan 15 1.3.2 Yếu tố khách quan 15 1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .17 1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNHQN) 17 1.4.2 Nguyên tắc thay 19 1.4.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai 20 1.4.4 Nguyên tắc đóng góp 20 1.4.5 Nguyên tắc cung cầu 21 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1.1 Bất động sản .23 2.1.2 Thị trường bất động sản 27 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 31 2.2.2 Phương pháp thu nhập .35 2.2.3 Phương pháp chi phí 39 2.2.4 Phương pháp thặng dư .46 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 51 3.1 TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ .51 3.1.1 Khái niệm máy, thiết bị 51 3.1.2 Đặc điểm máy, thiết bị .51 3.1.3 Phân loại máy, thiết bị 52 3.2 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ .53 3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị .53 3.2.2 Vai trò công tác định giá máy, thiết bị 53 Trang 3.2.3 Mục đích sở giá trị định giá máy, thiết bị 53 3.2.4 Sự khác định giá bất động sản định giá máy, thiết bị 54 3.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 55 3.3.1 Phương pháp so sánh .56 67 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 68 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 69 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 70 4.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh .70 4.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP .75 4.3.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 80 4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thương mại) 87 4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) .90 CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .94 5.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94 5.1.1 Xác định rõ đối tượng mục đích định giá tài sản 94 5.1.2 Lập kế hoạch định giá .95 5.1.3 Khảo sát trường thu thập tài liệu 96 5.1.4 Phân tích thông tin 98 5.1.5 Ước tính giá trị tài sản cần định giá 98 5.1.6 Lập báo cáo định giá 99 5.2 HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 99 5.2.1 Tổng quan hồ sơ định giá tài sản 99 5.2.2 Nội dung hồ sơ định giá 100 5.3 BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .100 5.3.1 Tổng quan báo cáo định giá tài sản 100 5.3.2 Nội dung báo cáo định giá 101 5.3.3 Mẫu báo cáo định giá .104 5.4 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 105 5.4.1 Tổng quan chứng thư định giá tài sản 105 5.4.2 Nội dung chứng thư định giá 105 5.4.3 Mẫu chứng thư định giá 105 5.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 109 5.5.1 Tổng quan hợp đồng định giá tài sản 109 Trang 5.5.2 Nội dung hợp đồng định giá tài sản 109 5.5.3 Mẫu hợp đồng định giá tài sản .109 BÀI TẬP 113 PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU .113 Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 113 Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 118 Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 122 PHẦN 2: LUYỆN TẬP 127 Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 127 Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 136 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 139 Trang CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản Theo tiêu chuẩn số 12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Ban hành kèm theo định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” - Vật: Gồm vật có vật hình thành tương lai (ví dụ: Công trình xây dựng, tàu thuyền đóng đóng ) - Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, - Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,… Ngoài ra, theo Viện Ngôn ngữ học: “ Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” Nhìn tổng quát, tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vô hình – gọi chung nguồn lực, xác định chủ thể định có khả mang lại lợi ích cho chủ thể 1.1.1.2 Phân loại tài sản Để đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung quản lý nói riêng, có nhiều cách phân loại tài sản Dưới số tiêu thức để phân loại tài sản:  Theo khả di dời, tài sản bao gồm: - Bất động sản Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với không gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác theo quy định pháp luật - Động sản Động sản tài sản bất động sản, có khả di dời Trang như: Máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,  Theo đặc điểm luân chuyển, tài sản bao gồm: - Tài sản cố định: + Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định hữu hình + Tài sản cố định vô hình: Là tài sản hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình, như: sáng chế, quyền, giấy phép nhượng quyền, quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, trung thành khách hàng, thị phần quyền tiếp thị - Tài sản lưu động: Là tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, như: tiền mặt ngân hàng tiền trao tay, đầu tư ngắn hạn, khoản nợ phải thu, hàng tồn kho Ngoài ra, phân loại tài sản theo số tiêu thức phân loại sau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản chia thành tài sản hữu hình tài sản vô hình + Theo tính chất sở hữu: Tài sản chia thành tài sản công cộng tài sản cá nhân 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản Sở hữu thể quan hệ sản xuất, phương thức chiếm hữu phân phối hình thái kinh tế - xã hội quan hệ xã hội định Sở hữu thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Sở hữu quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải pháp luật điều chỉnh, từ xuất khái niệm quyền sở hữu tài sản: “Quyền sở hữu tài sản quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, xuất sở quy phạm pháp luật” - Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác - Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội - Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại Chủ sở hữu nắm giữ quyền sử dụng khai thác công dụng, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại theo ý chí không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác Trang - Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ thực hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định pháp luật tài sản Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản có vai trò quan trọng công tác định giá Định giá tài sản thực chất định giá quyền người tài sản Vì vậy, thẩm định viên phải xác định rõ quyền tài sản gắn với yêu cầu thẩm định giá (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt) Cùng tài sản, quyền khác giá trị khác Càng nhiều quyền khả thu lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản cao giá trị tài sản cao 1.1.3 Giá trị Thuật ngữ giá trị sử dụng cách phong phú đời sống hàng ngày lĩnh vực kinh tế Trong ngành định giá tài sản mà nghiên cứu khái niệm giá trị hiểu sau: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Từ khái niệm trên, giá trị có đặc trưng sau: - Giá trị tài sản đo tiền - Giá trị tài sản có tính thời điểm Cùng tài sản, thời điểm có giá trị khác với thời điểm - Giá trị tài sản khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị tài sản cao hay thấp phụ thuộc vào hai yếu tố định là: Công dụng hữu ích vốn có tài sản khả khai thác chủ thể công dụng tài sản - Đo lường tiêu chuẩn giá trị tài sản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho chủ thể bối cảnh giao dịch định Giá trị mang tính chủ quan khách quan, cụ thể: Tính chủ quan thể chỗ tài sản đối tượng khác tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản sử dụng cho mục đích khác khai thác lợi ích, công dụng với mức độ khác Do vậy, giá trị tài sản đánh giá khác theo đối tượng sử dụng Chính thế, để đo lường phản ánh ý nghĩa giá trị có khái niệm giá trị: Giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, Như vậy, ý nghĩa chủ quan giá trị đánh giá chủ quan người giá trị tài sản Tính khách quan giá trị tài sản thể đánh giá chung số đông ý kiến cá nhân riêng lẻ giá trị tài sản, thừa nhận Trang thị trường giá trị tài sản Trong kinh tế thị trường, để phản ánh đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng khái niệm: Giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công Sự phân biệt tính chủ quan khách quan giá trị sở quan trọng để lựa chọn tiêu chuẩn phương pháp phù hợp việc thẩm định giá tài sản Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường 1.1.4 Định giá thẩm định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới Ở nước ta, năm gần đây, nghề định giá tài sản phát triển nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường đội ngũ cán định giá chuyên nghiệp Định giá tài sản hoạt động định giá, định giá mang tính chất khách tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường, có liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể khác Trên thực tế phân biệt rõ ràng định giá thẩm định giá công việc định giá thẩm định giá xác định giá trị để tìm giá tài sản định bán tập hợp giả định điều kiện thị trường định Công việc thực nhà chuyên môn đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước quy định Kết việc xác định giá thẩm định viên đưa sở để tổ chức, cá nhân có tài sản định mức giá phù hợp giao dịch a Định giá gì? Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Định giá tài sản việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trường Đối với loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá (các quan có thẩm quyền quy định) mức giá cụ thể loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực Đối với tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm sở cho hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi Trang b Thẩm định giá gì? Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác nhau: • Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” • Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” • Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn • Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Mặc dù có nhiều định nghĩa đề cập thẩm định có chung số yếu tố định là: - Thẩm định giá công việc ước tính giá trị tài sản thời điểm đánh giá; - Thẩm định giá đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá; - Giá trị tài sản biểu hình thái tiền tệ; - Thẩm định giá cho yêu cầu, mục đích định; - Xác định thời điểm, địa điểm cụ thể, thị trường định với điều kiện định; - Được thực dựa sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Do hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể phù hợp với thị trường Trang địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phí a Các khái niệm - Giá trị tài sản: Là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định - Giá cả: Là thuật ngữ dùng để số tiền yêu cầu, đưa trả cho tài sản, hàng hóa dịch vụ vào thời điểm định - Chi phí: Là số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hóa dịch vụ Khi hàng hóa hay dịch vụ hoàn tất chi phí thực tế lịch sử Mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ trở thành chi phí người mua b Phân biệt giá trị, giá chi phí  Giống nhau: - Đều thể hình thức tiền tệ - Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể  Khác nhau: + Giá trị: Không phải thực tế, mà mức giá phù hợp với khả cao chấp nhận để mua bán tài sản, hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị không thiết hình thành dùng quan hệ trao đổi, mua bán + Giá cả: Là thực tế lịch sử, phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa + Chi phí: Là dạng đặc biệt giá Khi hàng hóa hay dịch vụ hoàn tất chi phí thực tế lịch sử, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Nhìn chung, giá trị, giá chi phí khái niệm khác chúng có mối liên hệ với điều kiện định giá cả, chi phí giá trị như: + Giá coi chứng giá trị thị trường bên mua, bán, điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa giá trị thị trường + Chi phí thước đo giá trị chi phí xây dựng công trình đáp ứng yêu cầu sử dụng cao tốt nhất; chi phí không giá trị tạo 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.1.6.1 Khái niệm, phân loại thị trường Trang đấu giá thành công với mức giá 2500USD/m2 Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm giải trí Bài 16: Bất động sản nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng 2000m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000 đ/m2xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà 50 năm, tuổi thọkinh tế lại 20 năm Bài 17: BĐS nhà cổ xuống cấp, có diện tích 60m 2, diện tích xây dựng 150 m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đồng/m2 Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000 đồng/m2 xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị BĐS Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi thọ kinh tế lại 20 năm Bài 18: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tong cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin có liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh có diện tích 250 m giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Theo quy định hành để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định toàn diện tích - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/m - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dụng nhà có kết cấu tương tự 1.500.000 đồng/m - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng Bài 19: Một BĐS giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện Trang 132 lấn chiếm đất công, tranh chấp, trạng đất sử dụng đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có đặc điểm sau: - Diện tích đất 500m2 - Công trình xây dựng đất: + Nhà tầng, diện tích tầng 250m2 + Tình trạng hao mòn kết cấu sau: móng hao mòn 34%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42% Giá trị kết cấu tổng giá trị công trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% mái 11% + Đơn giá xây nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/ m2 + Chi phí để làm lại nhà tắm sửa bếp 150 triệu đồng Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu Biết rằng: - Có đất trống gần có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi BĐS ước tính 140 triệu đồng, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, bán với giá 3.000 triệu đồng - Giá đất theo quy định UBND địa phương triệu đồng/ m Hạn mức đất khu vực 300 m2 Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Nhà nước IV PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Bài 20: Chính quyền A vừa duyệt cho công ty Mai Anh đầu tư vào mảnh đất với thông tin sau: - Đây khu đất có diện tích 1,5 (1ha = 10.000 m2) - Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ đất cấp phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất, tương đương tổng diện tích xây dựng 9.000 m 2; 60% diện tích xây dựng để xây dựng chung cư cao 10 tầng, 40% diện tích sàn xây dựng lại phân lô để bán, dùng cho việc xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, lô có diện tích 100 m2) Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất đưa lời tư vấn với công ty Mai Anh Biết rằng: - Giá bán hộ chung cư bình quân 15 triệu đồng/m Đất phân lô dự kiến bán 25 triệu đồng/m2 - Chi phí giải phóng mặt 1.200 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bình quân 1.000.000 đồng/m Trang 133 - Chi phí xây dựng nhà chung cư + Chi phí xây dựng nhà trực tiếp: 2.000.000 đồng/m2 + Chi phí xây dựng nhà gián tiếp: 10% chi phí xây dựng nhà trực tiếp - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm Trong riêng chi phí xây dựng nhà chung cư tài trợ thành lần, lần nửa số chi phí cần thiết, lần cách lần tháng - Chi phí công ty nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận từ việc xây dựng nhà chung cư 20%/ tổng doanh thu dự án tỷ suất lợi nhuận 20%/tổng số vốn đầu tư vào đất Bài 21: Cần thẩm định giá khu đất có diện tích 15.000m 2, Quận X thành phố thuộc đô thị loại II, trước dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 9.000 m2; 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, lô có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành thời hạn năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m - Chi phí quảng cáo bán nhà 1,5% doanh thu - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đồng/m - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đồng/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.100 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi 25% Trang 134 giá trị lại nhà xưởng - Chi phí xây dựng nhà chung cư trang trải vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đồng/m 2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 23 triệu đồng/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Bài 22: Diện tích mảnh đất trống 50.000m2 Giá bán sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô 100m vào khoảng triệu đồng/m2 Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất cấp phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 300 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 triệu đồng/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 900 triệu đồng Yêu cầu:Hãy cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 23: Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô 100 m2 vào khoảng 1.000.000 đồng/m2 - Theo quy định quyền địa phương: Tỷ lệ đất phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 200.000 đồng/m Thuế thu nhập mà nhà đầu tư phải nộp 300.000.000 đồng, lãi dự kiến khoảng 600.000.000 đồng Yêu cầu: Nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 24: Cần thẩm định giá BĐS lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m2 vùng ven đô, phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại Tỷ lệ đất xây dựng theo quy định 50% Dự kiến lô đất phép đầu tư kinh doanh BĐS, phần xây dựng chung cư 10 tầng, lại dùng cho phân lô bán Số diện tích đất bán đểxây dựng 20 liền kề 100m2 đất/nền xây dựng biệt thự có diện tích 250m2/nền Trang 135 - Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng khu vực bình quân: 200.000đồng/m2 - Chi phí quy hoạch: 300 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 3triệu đồng/m2 sàn xây dựng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm - Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước địa điểm này: đất 800.000đồng/m 2, đất nông nghiệp 72.000 đồng/m2 - Chi phí nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Giá bán hộ chung cư bình quân triệu đồng/m 2, tổng diện tích hộ bán 75% tổng diện tích sàn xây dựng Giá bán đất theo thị trường khu vực: loại 100m2/nền triệu đồng/m2, loại 250m2/nền 2,7 triệu đồng/m2 - Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ Bài 1: Hãy định giá xe ô tô tải Ben (đơn vị tính đồng)? Biết xe tải Ben cần định giá cótrọng tải 20 sản xuất năm 2005, kiểu động Diesel turbo, công suất kw(hp) 243(330) tốcđộ tối đa: 92 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người Hiện xe tải Ben sản xuất năm 2005 có trọng tải10 tấn, Kiểu động Diesel turbo, công suất kw(hp) 169(230) Tốc độ tối đa: 91 km/h, Số chỗngồi: 03 người có giá trị thị trường 362.000.000 đồng Hệ số điều chỉnh loạixe tải theo kinh nghiệm 0,5 Bài 2: Một dây chuyền sản xuất có tuổi thọ kỹ thuật 15 năm, tuổi thọ kinh tế 10 năm, tuổihiệu năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệu đồng) Biết rằng:Hiện thị trường không tồn dây chuyền sản xuất này, sau tính toán lại cácchi phí để tạo dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng Tuy nhiên nhà kỹ thuật ước tính suất chế tạo sản phẩm dây chuyền sảnxuất 4/5 so với dây chuyền sản xuất công nghệ tiên tiến Do đócác chuyên gia định giá đánh giá mức giá dây chuyền tương đương 1/5 giátrị dây chuyền sản xuất Bài 3: Cần định giá xe ô tô vận tải sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải tấn,nguyên giá 800 triệu đồng, qua sử dụng năm, tổng số số xe chạy Trang 136 1.000.000 km Tổng sốkm cho đời xe loại xe loại xác định 2.000.000 km Để đảm bảo cho xehoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết cụm chi tiết có giá thị trường sau: – Lốp ô tô 1200-200: 10.000.000 đ – Hộp số trục đăng 12.000.000 đ – Má phanh ô tô 6.000.000 đ – Ắc quy2.000.000 đ Bài 4: Hãy định giá xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota Nhật Bản, sử dụng để chởhàng cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt, sản xuất năm 2000 trọng tải tấn, quasử dụng năm Biết thông tin ôtô sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô có giá 750 triệu đồng, thuế VAT 10%, chi phí chạy thử là10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiếtước tính khoảng 26 triệu đồng - VAT tính theo phương pháp khấu trừ Bài 5: Hãy định giá xe ôtô 16 chỗ ngồi nhãn hiệu Toyota Nhật Bản, sử dụng để chở cán công nhân viên cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt, sản xuất năm 2005 trọng tải tấn, đãqua sử dụng năm Biết thông tin ôtô sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô có giá CIF 1.500 triệu đồng, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt 30%, thuế nhập 20% VAT 10%, chi phí chạy thử 10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng - VAT tính theo phương pháp khấu trừ Bài 6: Cần định giá lô hàng điều hòa nhiệt độ công suất từ 90.000 BTU trở xuống nhập từ Pháp có tuổi thọ kinh tế 20 năm đưa vào khai thác sử dụng năm Căn vào hồ sơ nhập có thông tin sau: - Lô hàng nhập với giá FOB cửa xuất ghi hợp đồng Trang 137 ngoại thương 100.000 USD - Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn 5.000 USD - Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền 5.000 USD - Thuế suất thuế nhập máy móc thiết bị 15% Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt áp dụngcho máy móc thiết bị 20% - Thuế suất VAT 10% DN hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ Trang 138 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Bài 1: Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn doanh nghiệp X ngày 31/12/N Đơn vị tính: triệu đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A TSLĐ đầu tư ngắn hạn 700 A Nợ phải trả 900 B TSCĐ đầu tư dài hạn 1800 B Nguồn vốn chủ sở hữu 1600 2500 Tổng nguồn vốn 2500 Tổng tài sản Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Một số khoản phải thu khả đòi 80 triệu đồng Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán 60 triệu đồng TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 200 triệu đồng Doanh nghiệp X phải trả tiền thuê TSCĐ 10 năm, năm 50 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự thời điểm hành thường phải trả 60 triệu đồng năm Tỷ suất hóa 20% Đầu tư chứng khoán vào công ty B:(2.000 cổ phiếu) theo giá trị sổ sách kế toán 200 triệu đồng Giá chứng khoán công ty B Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 95.000 đồng/ cổ phiếu Số vốn góp liên doanh theo giá trị sổ sách kế toán 400 triệu đồng đánh giá lại tăng 20 triệu đồng Sau tập hợp hồ sơ công ty có đầy đủ tài liệu chứng minh có số khoản phải trả đến thời diểm đánh giá công ty toán 200 triệu Yêu cầu:Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X Bài 2: Công ty Bắc Nam có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N Trang 139 ĐVT: triệu đồng Tài sản A TSLĐ đầu tư ngắn hạn 1.Tiền mặt Chứng khoán ngắn hạn Các khoản phải thu Hàng tồn kho B TSCĐ đầu tư dài hạn 1.Giá trị lại TSCĐHH TSCĐ thuê tài Đầu tư chứng khoán vào công ty Hoàng Quân (200.000 cổ phiếu) Góp vốn liên doanh TSCĐ cho thuê Tổng tài sản Số tiền 6.000 Nguồn vốn A Nợ phải trả 500 1.000 3.000 1.500 19.000 8.000 2.000 2.000 Vay ngắn hạn Các khoản phải trả Vay dài hạn 2.000 1.000 6.000 B Nguồn vốn chủ sở hữu 1.Nguồn vốn kinh doanh Lãi chưa phân phối 16.000 14.500 1.500 5.000 2.000 25.000 Tổng nguồn vốn Số tiền 9.000 25.000 Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 20 triệu đồng không rõ nguyên nhân Một số khoản phải thu khả đòi 100 triệu đồng; 200 triệu đồng xác suất thu 70%; số lại xếp vào dạng khó đòi; công ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại khoản với số tiền 40% giá trị Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 100 triệu đồng; số lại phẩm chất; theo kết đánh giá lại giảm 30 triệu đồng TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 300 triệu đồng Công ty Bắc Nam phải trả tiền thuê TSCĐ 16 năm, năm 125 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự thời điểm hành phải trả 150 triệu đồng năm Giá chứng khoán công ty Hoàng Quân Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 15.000 đồng/cổ phiếu Số vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 1.000 triệu đồng Theo hợp đồng thuê tài sản, người thuê phải trả dần 15 năm, năm trả lượng tiền 300 triệu đồng Trong khoản nợ phải trả có 400 triệu đồng nợ vô chủ Trang 140 Yêu cầu: Ước tính giá trị công ty Bắc Nam theo phương pháp giá trị tài sản thuần, biết tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị trường 15%/năm Bài 3: Công ty cổ phần ABC lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán thị trường 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho cổ đông năm N 540 triệu đồng: Trong năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỷ lệ 2%/ năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình vốn đầu tư thị trường xác định 10%/năm Yêu cầu: Trên quan điểm nhà đầu tư thiểu số ước tính giá trị thực cổ phần công ty ABC cho nhận xét mức giá cổ phiếu ABC giao dịch thị trường? Giả định rằng, cổ phiếu tương ứng với cổ phần Ông John bà Rosie xem xét hội đầu tư vào công ty ABC Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu ông John 8%, bà Rosie 12% Hãy cho biết định hai người giá cổ phiếu công ty hạ xuống mức 68.850 đ/cp 60.000đ/cp? Bài 4: ABC công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán niêm yết thị trường tài lớn giới, báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/N, sau: Đơn vị: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Số tiền Doanh thu 12.474 Giá vốn hàng bán 9.208 Chi phí bán hàng 695 Chi phí quản lý doanh nghiệp 704 Lợi nhuận trước thuế lãi vay 1.867 Lãi tiền vay 256 Lợi nhuận trước thuế 1.611 Thuế thu nhập 644 Lợi nhuận sau thuế 967 10 Lợi tức cổ phần 450 11 Lợi nhuận để lại 517 12 Lợi tức cổ phần 0.045 Yêu cầu: Giả định thị trường tài giới hoạt động ổn định, Trang 141 Nhà nước kiểm soát yếu tố đầu cơ, chi phí hội trung bình vốn thị trường 12%/ năm Hãy xác định mức giá giao dịch cổ phiếu thường công ty ABC, khi: 1- Công ty ABC theo đuổi sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC phát hành cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi 2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đặn mức 2%/năm Bài 5: Doanh nghiệp A có thu nhập ròng cổ phiếu 5.000đ Tỷ lệ chi trả cổ tức công ty 70% dự kiến tương lai giữ mức chi trả cổ tức Công ty phát hành triệu cổ phiếu lãi suất chiết khấu công ty ước tính 15% Yêu cầu: Định giá doanh nghiệp A hai trường hợp sau: a Dự kiến tương lai cổ tức công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% b Dự kiến năm tới cổ tức công ty tăng mức 5% sau tăng mức 8% sau tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% tương lai Bài 6: Có tài liệu sau doanh nghiệp A: Trích báo cáo kết kinh doanh năm gần nhất: Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Chỉ tiêu Doanh thu Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 6.Lợi nhuận từ HĐTC lợi nhuận khác 7.Tổng lợi nhuận trước thuế 8.Thuế thu nhập phải nộp (25%) Lợi nhuận sau thuế N–2 N–1 N 25.000 19.000 2.100 1.800 2.100 700 2.800 700 2.100 27.000 20.500 2.200 1.800 2.500 800 3.300 825 2.475 30.000 23.000 2.300 1.900 2.800 900 3.700 925 2.775 Các thông tin bổ sung: - Các khoản thu nhập từ hoạt động tài hoạt động khác phát sinh mang tính bất thường, khả dự báo doanh nghiệp - Doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu t, khấu hao không đáng kể - Kết điều tra trắc nghiệm cho thấy chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số Trang 142 sinh lời năm: N-2; N-1 N so với tương lai là:1; - Chi phí sử dụng vốn trung bình thị trường 12%/năm Yêu cầu:Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hoá lợi nhuận Bài 7: Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 triệu đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 triệu đồng Trích báo cáo kết kinh doanh năm N: - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng - Thuế suất thuế TNDN 25% Số tiền trích khấu hao hàng năm 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập tăng bình quân 2%/năm Doanh nghiệp tiếp tục hoạt động thêm năm Ước tính sau doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị lý TSCĐ thu hồi 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn lần dự án kết thúc Tỷ suất sinh lời trung bình vốn thị trường 10%/năm Bài 8: Định giá doanh nghiệp X biết: - Giá trị tài sản doanh nghiệp X đánh giá 100 tỷ đồng - Lợi nhuận điều chỉnh lại tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn năm gần 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận tăng 10% năm, năm tới - Ước tính giá trị tài sản tăng hàng năm 6%/năm - Tỷ suất lợi nhuận trung bình DN có điều kiện SXKD tương tự 13% Lãi suất trái phiếu Chính phủ 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình thị trường ck 3% Bài 9: Doanh nghiệp B có lợi nhuận trung bình nhiều năm 200 triệu đồng Doanh nghiệp có 100.000 cổ phần Giá bán cổ phần thị trường vào thời điểm hành 60.000 đồng/cổ phần Nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận tương lai hàng năm 220 triệu đồng Giá bán cổ phần vào thời điểm 90.000 đồng/cổ phần Yêu cầu: Tính tỷ lệ P/E khứ? Ước tính giá trị doanh nghiệp? Trang 143 Ước tính giá trị thực cổ phiếu? Cho nhận xét? Trang 144 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, nhà xuất Thống kê TS Nguyễn Minh Hoàng, ThS Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình Định giá tài sản, nhà xuất Tài TS Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp Thẩm định giá Máy móc thiết bị Nhà xuất Khoa học Kỹ Thuật Hà Nội Hội Thẩm định giá Việt Nam (2011), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá Luận án TS Trần Văn Dũng: Hoàn thiện công tác định giá doanh nghiệp Việt Nam Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ, thu tiền sử dụng đất Quyết định 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 04 năm 2005 Bộ tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 10 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 11 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 11 tháng 12 năm 2008 Bộ tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) 12 Tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá khoa Kinh tế phát triển Trường Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 13 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 14 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2003 2005 Diễn đàn Thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp: www.thamdinhgia.org Trang 145 NHÀ XUẤT BẢN THỜI ĐẠI B15- Lô - Mỹ Đình I - Hà Nội - Việt Nam Tel: (04) 6287 2617 - (04) 6287 2348 - Fax: (04) 6287 1730 E-mail: nxbthoidai@nxbthoidai.vn Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh Số 1101 Trần Hưng Đạo, P.5, Q.5, Hồ Chí Minh Tel: (08) 3922 5769- Fax: (08) 39225770 E-mail: cnnxbthoidai@gmail.com – Website: http://nxbthoidai.vn Chịu trách nhiệm xuất bản: Giám đốc VŨ VĂN HỢP Chịu trách nhiệm nội dung: Phó giám đốc NGUYỄN THANH Biên tập NXB: Nguyễn Thủy Thiết kế bìa : Trần Minh Nguyệt Sửa in: Tạ Ngọc Trưởng In 800 cuốn, khổ 19 x 27 cm Công ty Cổ phần in Cầu Giấy 281 Đội Cấn – Ba Đình – Hà Nội - Việt Nam Giấy đăng ký KHXB số 2024 – 2013/CXB/07 – 105/TĐ Quyết định xuất số 1167/QĐ-NXBTĐ ngày 31 tháng 12 năm 2013 In xong nộp lưu chiểu Quý I năm 2014 Mã số ISBN: 978-604-936-517-1 Trang 146