ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐINH THỊ THU PHƢƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐINH THỊ THU PHƢƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi Đinh Thị Thu Phƣơng xin cam đoan rằng: - Các kết nghiên cứu Luận văn trực tiếp nghiên cứu dƣới hƣớng dẫn TS Vũ Thị Thanh Thủy trung thực, khách quan chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ trình thực nghiên cứu viết Luận văn đƣợc cảm ơn, Tất thông tin trích dẫn Luận văn đƣợc ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Phƣơng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gia học tập trƣờng làm đề tài nghiên cứu sở nhận đƣợc giúp đỡ nhiệt tình Ban giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên thầy, cô giáo Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên; giúp đỡ tạo điều kiện Ban lãnh đạo cán chuyên môn thuộc Phòng Tài nguyên Môi trƣờng, thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giúp đỡ hoàn thành luận văn nghiên cứu Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy, cô giáo giảng viên Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình giảng dạy, giúp đỡ thời gian học tập trƣờng, đặc biệt hƣớng dẫn, bảo tận tình cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy trực tiếp giúp đỡ suốt trình nghiên cứu, thực hoàn thành luận văn Qua xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp thƣờng xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện dành cho động viên quý báu suốt trình học tập, nghiên cứu Một lần xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ hoàn thành chƣơng trình học tập Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Phƣơng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Định giá đất 1.1.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất số nƣớc Thế Giới 12 1.2.1 Trung Quốc 12 1.2.2 Nhật Bản 14 1.2.3 Australia 14 1.2.4 Một số nƣớc AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội nƣớc Đông Nam Á) 14 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 15 1.3.1 Thị trƣờng đất đai Việt Nam năm qua 15 1.3.2 Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3.3 Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá Việt Nam 20 1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn 26 1.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 26 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 1.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 28 1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành Phố Hồ Chí Minh 28 1.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 29 1.6 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 29 1.6.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất 29 1.6.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 30 Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 38 2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 38 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38 2.2 Nội dung nghiên cứu 38 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 38 2.2.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 38 2.2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 39 2.2.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua vấn cán chuyên môn ngƣời dân 39 2.2.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên 39 2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 39 2.3.1 Phƣơng pháp kế thừa tài liệu liên quan 39 2.3.2 Phƣơng pháp điều tra 39 2.3.3 Phƣơng pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 40 2.3.4 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 40 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 2.3.5 Phƣơng pháp chuyên gia 40 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Thực trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 48 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 53 3.2.1 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 53 3.2.2 Kết đấu giá đất số dự án cụ thể địa bàn thành phố Thái Nguyên 53 3.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án 67 3.3.1 Hiệu kinh tế 68 3.3.2 Hiệu xã hội 71 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 72 3.4 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn ngƣời tham gia đấu giá 73 3.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 77 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận QSD đất tài sản gắn liền với đất GCNQSD Giất chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất HTX Hợp tác xã KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội NXB Nhà xuất QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNTP Thành phố Thái Nguyên TW Trung Ƣơng UBND Ủy ban nhân dân WB World Bank (Ngân hàng Thế Giới) XDCB Xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết thực tiêu KT-XH chủ yếu năm 2014; kế hoạch năm 2015 45 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 48 Bảng 3.3: Quy hoạch tổng thể Khu dân cƣ số 7B phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 54 Bảng 3.4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cƣ số 7B phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 58 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cƣ tổ 4, phƣờng Tân Long, thành phố Thái Nguyên 61 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cƣ số 1, phƣờng Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên 64 Bảng 3.7: Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSD đất qua số dự án 68 Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất giá thị trƣờng giá trúng đấu giá 70 Bảng 3.9: Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 74 Bảng 3.10: Kết điều tra ngƣời tham gia đấu giá QSD đất 75 Bảng 3.11: Kết điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất 76 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 41 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Hình 3.2: Sơ đồ Khu dân cƣ 7B phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 56 Hình 3.3: Sơ đồ Khu dân cƣ tổ phƣờng Tân Long, TPTN 61 Hình 3.4: Sơ đồ Khu dân cƣ số phƣờng Quang Vinh, TPTN 63 Biểu đồ 3.2: Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 65 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 Có tới 20% cho công tác tuyên truyền, quảng bá hiệu cần đƣợc mạnh để công tác đấu giá khu dân cƣ đến đƣợc với ngƣời có nhu cầu thực Thực tế cho thấy, đất trúng đấu giá phải phải thực qua nhiều phiên phần việc giải phóng mặt chậm, ngƣời dân không hợp tác nên công tác đấu giá chậm tiến độ không đạt đƣợc tiêu mà thành phố đề Mặt khác, đấu giá lại trở thành nơi dành cho ngƣời có điều kiện vật chất ngƣời có nhu cầu nhƣng lại khả tài nên không trúng đấu giá Thực tế cho thấy, hạn chế mặt xã hội gia đình có nhân chung nhà mà khả mua đất Nói chung, vấn đề làm để đất đƣợc chuyển giao với giá thoả đáng cho ngƣời thực có nhu cầu có khả trực tiếp sử dụng, khai thác đất cách có hiệu Do vậy, góc độ đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề đƣợc phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong trƣờng hợp nên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất? Làm để giá đất đƣợc xác định thông qua đấu giá phản ánh đƣợc giá trị thật đất việc đấu giá tác dụng làm đất tăng giá cách không bình thƣờng? Bên cạnh đó, phƣơng diện hiệu kinh tế việc giao đất, cho thuê đất, có vấn đề bảo đảm việc thực thi cam kết sử dụng đất mục đích, đặc biệt cam kết thực dự án đầu tƣ tiến độ * Kết vấn 20 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 3.11: Kết điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất Số TT Nội dung vấn Có (phiếu) Tỷ lệ (%) Không (phiếu) Tỷ lệ (%) Giá đất trúng đấu giá có phù hợp không? 20 100,0 0 Thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp không? 18 90,0 10,0 Cơ sở hạ tầng có đủ điều kiện? 17 85,0 15.0 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có thuận lợi không? 20 100,0 0.0 So với nơi có thuận lợi không? 18 90,0 10,0 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 Qua điều tra, vấn đối tƣợng trúng đấu giá thực xây dựng nhà đất đấu giá khu dân cƣ cho thấy đa phần ý kiến cho điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tốt thuận lợi so với nơi trƣớc Riêng khu dân cƣ tổ phƣờng Tân Long có 02 phiếu cho địa điểm nơi trúng đấu giá không thuận lợi so với nơi họ sinh sống họ có nhu cầu chuyển nhƣợng lại cho có nhu cầu Về giá đất trúng đấu giá 100% ý kiến cho giá đất phù hợp Cho thấy, nhà nƣớc xác định giá đấu khu dân cƣ phù hợp với đối tƣợng có nhu cầu mua Nhƣ vậy, thông qua kết trực tiếp cán làm công tác quản lý đất đai; Kết vấn ngƣời trực tiếp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; Kết vấn ngƣời trúng đấu giá quyền sử đất hầu hết trí công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố diễn theo trình tự, quy trình quy định đảm bảo công khai, minh bạch Các thủ tục hành trƣớc thực đấu giá sau đối tƣợng trúng đấu giá tƣơng đối phù hợp với nhu cầu điều kiện họ Về giá đất đƣợc UBND tỉnh Thái Nguyên quy định để thực công tác đấu giá dự án nêu đƣợc đánh phù hợp với đặc điểm, địa hình khu đất nhu cầu ngƣời tham gia đấu giá Ngoài ra, việc đấu giá tồn số điểm mà cán nhƣ đối tƣợng tham gia đấu giá cho chƣa phù hợp nhƣ: việc tuyên truyền quảng bá vị trí khu đất đấu giá nhƣ thời gian đấu giá chƣa đƣợc truyền tải đến đối tƣợng thực có nhu cầu đất; Một số nơi chƣa hoàn thiện sở hạ tầng… 3.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1.1 Đối với Nhà nước - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chƣa khoa học, mang nặng tính hành dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất dƣa đấu giá không sát với giá đất chuyển nhƣợng thị trƣờng dẫn đến tình trạng lợi dụng ổn định đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 - Một số khu đất đƣa đấu giá quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí tài nguyên - Việc phổ biến thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù đƣợc công khai nhƣng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chƣa cao - Quy chế đấu giá có hạn chế, bất cập dẫn đến số dự án áp dụng Quy chế đấu giá không thống - Các khu dân cƣ địa bàn thành phố thực đấu giá quyền sử dụng đất công tác xây dựng sở hạ tầng chƣa đảm bảo, khu quy hoạch đƣợc bán công tác giải phóng mặt chƣa hoàn thiện, hệ thống sở hạ tầng chƣa đƣợc xây dựng ảnh hƣờng đến việc đấu giá thu tiền sử dụng đất 3.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Ngƣời tham gia đấu giá không hình dung đƣợc phát triển khu vực đấu giá nên giá đƣa đấu giá thƣờng thấp giá thị trƣờng; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Bắt buộc ngƣời tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Cả ba dự án đấu giá đất có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực chiếm phần nhỏ - Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trƣớc bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thƣờng cao nhiều lần so với giá quy định) Ngƣời tham gia đấu giá đƣợc trông đợi, theo giả thiết, ngƣời có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu sống thiết thân Thực ra, việc ngƣời tham gia đấu giá để tìm kiếm thứ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt việc gặp sống dân Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trƣờng hợp thu hút quan tâm ngƣời kinh doanh chuyên nghiệp giới đầu Những khu đất, lô đất đƣợc cho tốt phƣơng diện, đƣợc đem đấu giá, có khả đặt ngƣời dân có nhu cầu thực đất cạnh tranh không cân sức với ngƣời Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 muốn mua đất để bán lại Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đất dùng để xây nhà nhỏ, lẻ đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trƣờng mặt lý thuyết nhƣng ngƣời mua đƣợc đất để xây nhà ngƣời trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian ngƣời trúng đấu giá, chí qua nhiều trung gian khác nữa, với giá đắt Thực tế, nhu cầu đất ngƣời dân có nhƣng giá đất cao, tài khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế chế cho vay nên ngƣời có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất không đủ khả tham gia đấu giá Trong đó, số lô đất “sinh lợi” không nhiều, chủ yếu lô đất, đất xa trung tâm Vì vậy, việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thiếu sôi động Quỹ đất đƣa đấu giá so với trƣớc đây, nhiều lô đất ngƣời tham gia đấu giá đấu giá không thành, ngƣời tham gia đấu giá mua đất làm nhà chủ yếu Các yếu tố ảnh hƣởng đến kết bán đấu giá đất đô thị huyện đồng bằng, ảnh hƣởng đến thu ngân sách chung Ngoài ra, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng diễn phổ biến chƣa có thống cách quản lý khu đất sau đƣa đấu giá đất 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.2.1 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hệ thống tra cứu thông tin điện tử đấu giá quyền sử dụng đất đồng thời có sở liệu thông tin khu đất, lô đất đấu giá - Giá đất Nhà nƣớc quy định cần đủ mức chi tiết trƣờng hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trƣờng Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá theo trình tự cho nƣớc cụ thể hóa cho địa phƣơng Nới rộng quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến tới ngƣời dân, cần tạo chế thông thoáng thủ tục hành ngƣời tham gia đấu giá trúng đấu giá - Quy định chi tiết việc xây dựng công trình đất đấu giá ô đất tham gia đấu giá khu dân cƣ theo quy hoạch nhƣ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 vụ ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.5.2.2 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trƣờng BĐS theo hƣớng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trƣờng Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cách công khai, minh bạch hiệu - Bổ sung quy định công khai kết đấu giá quyền sử dụng đất Hiện tại, theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản, việc niêm yết, thông báo rộng rãi thực giai đoạn đầu trƣớc thực bán đấu giá; kết bán đấu giá nhƣ ngƣời tham gia phiên bán đấu giá số ngƣời có liên quan đƣợc biết Điều phù hợp với tài sản thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân có yêu cầu không công khai rộng rãi, song với tài sản nhà nƣớc, đặc biệt quyền sử dụng đất thực cần thiết Nó không làm tăng tính công khai, minh bạch xử lý tài sản, mà quan trọng, đáng tin cậy xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, kiểm tra, giám sát việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất - Tiếp tục tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc, quan hệ phối hợp công tác tra, kiểm tra công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để có chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng bán đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới 3.5.2.3 Giải pháp sách - Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết phải quy định để đối tƣợng có nhu cầu đƣợc tham gia đấu giá, song phải bảo đảm không đƣợc lợi dụng để trục lợi nhu cầu cá nhân; cần tạo hành lang pháp lý cho chủ thể tham gia hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm minh bạch bình đẳng trƣớc pháp luật - Hiện nay, theo chế độ sách Luật đất đai năm 2013 văn kèm theo chƣa có đƣợc thống Thông tƣ 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính quy định quan tài đơn vị thẩm định, trình Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 81 UBND cấp thẩm quyền định phê duyệt giá đất cụ thể, giá khởi điểm phê duyệt kết đấu giá Thông tƣ liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Bộ Tƣ Pháp lại quy định việc thẩm định, trình UBND cấp thẩm quyền phê duyệt lại thuộc quan tài nguyên môi trƣờng Bên cạnh đó, thông tƣ thể số thủ tục hành rƣờm rà gây lợi thời điểm công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian để hoàn thiện thủ tục nhiều Giải pháp chủ yếu sách phải thống chế, sách rõ ràng, minh bạch, giảm thiểu thủ tục hành không cần thiết Đồng thời giao trách nhiệm cụ thể cho cấp, ngành để không tƣợng chồng chéo khâu thẩm định, trình duyệt Bên cạnh đó, chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đƣợc đặc biệt quan tâm coi “đầu vào” hoạt động khai thác tiềm kinh tế đất Do đó, cần ƣu tiên bố chí nguồn vốn cho công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng để tạo quỹ đất sạch, có lợi hạ tầng kỹ thuật cảnh quan môi trƣờng chắn Nhà nƣớc nâng cao nguồn thu từ đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Kế hoạch Đầu tƣ, Bộ Tài chính, Bộ Tƣ Pháp cần sớm thống ban hành Thông tƣ liên tịch quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất, để tránh tình trạng nội dung chồng chéo, hạn chế lẫn nhƣ văn quy phạm pháp luật hành mà thực tế công đấu giá quyền sử dụng đất địa phƣơng gặp khó khăn, chí triển khai thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 82 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Trong năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ tạo đƣợc nguồn thu đáng kể cho ngân sách thành phố, góp phần vào đầu tƣ phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Tính đến tháng năm 2015 địa bàn thành phố Thái Nguyên thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 161.999,4 m2, tổng số hộ trúng đấu giá 1518 hộ, tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 472.236.920.181 đồng Trong đó, dự án mà đề tài nghiên cứu thu đƣợc kết sau: + Dự án Khu dân cƣ 7B phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 23.524,3m2, tổng số hộ trúng đấu giá 190 hộ tổng số 243 lô đất, tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 134.730.427.000 đồng + Dự án Khu dân cƣ tổ phƣờng Tân Long thành phố Thái Nguyên thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 1.534,0m2; tổng số hộ trúng đấu giá hộ tổng số lô đất; tổng số tiền tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 1.654.834.000 đồng + Dự án Khu dân cƣ số phƣờng Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 1.400,0m2, tổng số hộ trúng đấu giá 10 hộ tổng số 14 lô đất, tổng số tiền tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 6.092.000.000 đồng Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua nghiên cứu dự án trên: Vị trí khu đất, độ rộng đƣờng quy hoạch, sở hạ tầng, điều kiện xã hội, an ninh, giá đất, công tác tuyên truyền quảng cáo, độ rộng ô đất, tình trạng môi trƣờng, mức độ minh bạch Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên mang lại hiệu thiết thực mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng đất đai Các giải pháp chủ yếu đề xuất để nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử sụng đất quản lý quỹ đất sau đấu giá là: tiếp tục cải cách thủ tục hành thực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 83 sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; Quy định chi tiết công trình xây dựng đất đấu giá ô đất tham gia đấu giá khu dân cƣ theo quy hoạch nhƣ nghĩa vụ ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cƣờng lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá Đề nghị - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, SDĐ, thành phố thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn quốc nói chung toàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp ngƣời tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Để dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu kinh tế cao cần: + Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá đƣợc hoàn thiện nhƣ: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu ngƣời tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phƣơng pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp + Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trƣớc đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá + Đối với dự án đấu giá đất cần đƣợc phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phƣơng tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Tạo quỹ đất để thực đấu giá: Kiểm tra rà soát tình hình SDĐ tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích đất sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đƣa đấu giá - Tăng cƣờng công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt: Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm định giá, Chƣơng trình đào tạo Thẩm định giá giai đoạn 1, Hà Nội Bộ tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chƣơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường BĐS, Hà Nội 10 Hiến pháp năm 1959, (NXB trị quốc gia) 11 Hiến pháp năm 1980, (NXB trị quốc gia) 12 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 13 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), giáo trình thị trường BĐS, Hà Nội 14 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nƣớc, Hà Nội 15 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Hà Nội 16 Quốc hội (1993), Luật đất đai (1993), Hà Nội 17 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003, Hà Nội 18 Quốc hội (2013) Luật đất đai 2013, Hà Nội 19 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Phạm Văn Vƣợng (2011), Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, Luận văn Thạc sỹ địa chính, Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội 21 Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ - TTg việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định 33/2010/QĐ-UBND ngày 15/10/2010 việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Thái Nguyên Website: 23 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trƣờng 24 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 25 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam 26 http://batdongsan.com.vn/ 27 http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ 28 Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHỤ LỤC Phụ lục 01: Mẫu phiếu điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ LÀM CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Họ tên:……………………………………Tuổi:………………… Chức vụ:……………………………………………………………… Đơn vị công tác:……………………………………………………… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1: Mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư theo anh (chị) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo anh (chị) giá đất thực đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm đấu giá? Đồng ý Không đồng ý Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 3: Theo anh (chị) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 4: Theo anh (chị) việc đấu giá quyền sử dụng đất khu có đất đấu giá diễn công khai, minh bạch không? Có Không Câu hỏi 5: Theo anh (chị) có nên đẩy mạnh công tác quảng bá, tuyên truyền khu đất đấu giá? Có Không Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Câu hỏi 6: Theo anh (chị) Công tác giao đất sau đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phù hợp Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 7: Theo anh (chị) nhà nước nên tập trung tạo mặt “ sạch” để giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau đấu giá? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 8: Anh (chị) có ý kiến đóng góp cho trình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất không? …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Xin trân thành cảm ơn anh (chị)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Ngƣời đƣợc điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA NGƢỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án:………………………………………………………………………… Họ tên:…………………………………… …Tuổi……………………… Nghề nghiệp:….……………………………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………………… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1:Theo ông (bà) giá đất đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 2: Công tác tuyên truyền, quảng bá khu có đất đấu giá có kịp thời với nhu cầu ông (bà) không? Có Không Câu hỏi 3: Phiên đấu ông (bà) tham gia có công khai, minh bạch không? Có Không Câu hỏi 4: Đánh giá chung ông (bà)về thủ tục đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Đơn giản Bình thƣờng Khó khăn Câu hỏi 5: Theo ông (bà) nhà nước cần điều chỉnh giá không? Có Không Câu hỏi 6: Ông (bà) có ý kiến đóng góp cho trình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất không? …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Xin trân thành cảm ơn ông (bà)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Ngƣời đƣợc điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA NGƢỜI TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án:………………………………………………………………………… Họ tên:……………………………………… Tuổi……………………… Nghề nghiệp:….……………………………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………… ……… …… Nội dung câu hỏi: Câu hỏi 1: Giá đất trúng đấu giá hộ ông (bà) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo ông (bà) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………………… Câu hỏi 3: Cơ sở hạ tầng nơi ông (bà) trúng đấu giá có đủ điều kiện? Có Không Câu hỏi 4: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi không? Tốt Bình thƣờng Không tốt Câu hỏi 5: So với nơi nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi nơi ông (bà) không? Có Không Câu hỏi 6: Ông (bà) có ý kiến đóng góp cho trình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất không? …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Xin trân thành cảm ơn ông (bà)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Ngƣời đƣợc điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Phụ lục 02: Một số hình ảnh liên quan đến đề tài Hình 1: Khu đất trƣớc đấu giá Hình 2: Khu đất sau đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn