ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THÙY DƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Hà Nội - 2015 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THÙY DƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Am Hiểu Hà Nội - 2015 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, kết luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả Nguyễn Thùy Dƣơng iii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm bán đấu giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm tính chất bất động sản 1.1.3 Khái niệm bán đấu giá bất động sản 11 1.1.4 Đặc điểm bán đấu giá bất động sản 14 1.1.5 Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản 19 1.2 Quá trình hình thành phát triển pháp luật bán đấu 21 giá bất động sản Việt Nam 1.2.1 Giai đoạn trước năm 1989 21 1.2.2 Giai đoạn từ năm 1989 - 1996 21 1.2.3 Giai đoạn từ năm 1996 – 2005 24 1.2.4 Giai đoạn từ năm 2005 đến 25 1.3 Kinh nghiệm pháp luật bán đấu giá số nước 26 giới 1.3.1 Bán đấu giá Pháp 26 1.3.2 Bán đấu giá Canada 30 1.3.3 Bán đấu giá Trung Quốc 31 iv 1.3.4 Đấu giá Hà Lan 33 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU 37 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá 37 2.2 Thủ tục bán đấu giá bất động sản 46 2.2.1 Lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuẩn bị hồ sơ 46 2.2.2 Xác định giá khởi điểm 51 2.2.3 Giám định bất động sản bán đấu giá 55 2.2.4 Hợp đồng bán đấu giá 55 2.2.5 Niêm yết, thông báo công khai 59 2.2.6 Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản 60 2.2.7 Trưng bày, xem bất động sản đấu giá 62 2.2.8 Tổ chức phiên đấu giá 63 2.2.9 Kết thúc phiên đấu giá 66 2.2.9.1 Bán đấu giá thành 66 2.2.9.2 Bán đấu giá không thành 68 2.2.9.3 Hủy kết qua bán đấu giá bất động sản 69 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT 71 ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Thực trạng bán đấu giá bất động sản 71 3.1.1 Những kết đạt 71 3.1.2 Một số tồn tại, hạn chế nguyên nhân 77 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản 82 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 v DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân năm 2005 BĐS Bất động sản BĐG Bán đấu giá vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đấu giá tài sản nói chung đấu giá BĐS nói riêng dịch vụ có từ lâu đời tương đối phát triển nước có kinh tế thị trường Tuy nhiên, nước ta, hoạt động đấu giá BĐS thực bắt đầu phát triển Đảng Nhà nước ta áp dụng sách mở cửa, chuyển đổi kinh tế từ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với hình thành phát triển pháp luật BĐS bán đấu giá tài sản qua giai đoạn cụ thể Đây cách thức linh hoạt nhằm làm tăng giá trị BĐS đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản lý hoạt động mua bán BĐS đạt hiệu quả, bảo đảm quyền lợi người có BĐS tiến hành chuyển nhượng hay chuyển quyền sở hữu BĐS, Cho đến trước Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản có hiệu lực, vấn đề BĐG tài sản điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Bộ luật dân 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm 2007, năm 2008), Pháp lệnh Thi hành án dân năm 2004, Nhưng BĐGBĐS chưa quy định cách đầy đủ, rõ ràng khó kiểm soát Các địa phương gặp khó khăn việc triển khai nhiều lý khách quan chủ quan khác như: Hoạt động dịch vụ tổ chức BĐG làm ạt nhu cầu chưa lớn; nhiều đầu mối quản lý hoạt động; doanh nghiệp bán đấu giá cạnh tranh không lành mạnh để lôi kéo khách hàng; mức phí tổ chức đấu giá BĐS cao; tổ chức BĐG thường cố tình ém nhẹm thông tin để trục lợi; việc thẩm định giá BĐS thiếu khách quan Trước thực trạng đó, việc sâu phân tích, làm rõ quy định pháp luật BĐGBĐS nhu cầu cấp thiết nước ta Để giải tồn tại, phòng ngừa sai phạm xảy ra, viết "Pháp luật bán đấu giá bất động sản" làm rõ số nội dung bất cập, hạn chế pháp luật hành vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Qua nghiên cứu tìm hiểu pháp luật BĐG BĐS cho thấy, có nhiều nhà nghiên cứu, nhà lập pháp đề cập đến vấn đề pháp luật BĐG Việt Nam phần lớn góc độ BĐG tài sản nói chung chưa chuyên khảo Cụ thể số viết, nghiên cứu pháp luật BĐG tài sản đăng Tạp chí dân chủ pháp luật Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn triển vọng tác giả Đỗ Khắc Trung (số chuyên đề tháng 10/2006); Một số bất cập pháp luật BĐG tài sản tác giả Nguyễn Văn Mạnh (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc cần tháo gỡ công tác BĐG tài sản tác giả Phạm Văn Chung (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc việc áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu tác giả Minh Đức (số chuyên đề tháng 11/2007); Có hay không khác BĐG quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất tác giả Nguyễn Vĩnh Diện ( số 6/2007); hay chuyên đề "Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản" Đặc san tuyên truyền pháp luật số tháng 08/2010 Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Do đó, chưa có công trình nghiên cứu toàn diện hệ thống pháp luật bán đấu giá bất động sản Việt Nam Luận văn "Pháp luật bán đấu giá bất động sản" công trình chuyên khảo nghiên cứu vấn đề sở sử dụng viết, nghiên cứu công bố làm tài liệu tham khảo Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung vào việc nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn áp dụng quy định pháp luật BĐG BĐS: Xây dựng khái niệm BĐG BĐS; Các đặc điểm BĐG BĐS; Các nguyên tắc BĐG BĐS; Phân tích nội dung pháp luật BĐG BĐS, qua số hạn chế quy định đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề Phƣơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành đề tài tác giả kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu chung chuyên ngành như: Phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – Lê nin; Phương pháp nghiên cứu lịch sử; Phương pháp phân tích để làm rõ nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu; Phương pháp so sánh sử dụng để làm rõ mức độ tương quan quy định, quan điểm để từ có đánh giá, nhận định khách quan nội dung nghiên cứu; Phương pháp tổng hợp sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu cách có hệ thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu; Phương pháp thống kê đem đến cách nhìn cụ thể thông qua số vụ việc cụ thể v.v Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Mục đích nghiên cứu luận văn hệ thống hoá văn pháp luật BĐG BĐS Việt Nam; tìm hiểu sâu nội dung hoạt động BĐG BĐS, nhu cầu BĐG số vấn đề lý luận đặt hoạt động BĐG BĐS, để từ đề xuất giải pháp mang tính hệ thống, đồng nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu hoạt động loại hình mua bán tài sản Để đạt mục đích trên, tác giả luận văn đặt giải nhiệm vụ sau: - Hệ thống hoá vấn đề lý luận BĐG cách làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, chất BĐS BĐG BĐS; phân tích quy định pháp luật dân số nước giới tìm hiểu lịch hình thành phát triển pháp luật Việt Nam vấn đề - Phân tích đánh giá nội dung pháp luật BĐG BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam hành, nhu cầu sử dụng hình thức BĐG BĐS; tìm hiểu áp dụng vấn đề lý luận đặt để có biện pháp hoàn thiện thời gian tới - Phân tích thực trạng pháp luật BĐG BĐS, từ đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu hoạt động hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐGBĐS Những điểm luận văn Luận văn công trình nghiên cứu có tính hệ thống vấn đề liên quan đến quy định pháp luật BĐG BĐS Những đóng góp luận văn bao gồm: - Hoàn thiện khái niệm BĐG BĐS; phân tích đặc điểm, nguyên tắc BĐG BĐS; - Phân tích đánh giá nội dung pháp luật BĐG BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam hành (các loại BĐS BĐG; hình thức BĐG BĐS; trình tự, thủ tục BĐG;…); tìm hiểu áp dụng vấn đề lý luận đặt để có biện pháp hoàn thiện thời gian tới - Phân tích thực trạng pháp luật BĐG BĐS, đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu hoạt động hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐG BĐS Cơ cấu luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận điều kiện thành lập hoạt động doanh nghiệp BĐG chưa cụ thể, dễ dãi Quy định trình tự, thủ tục BĐG chưa chặt chẽ, không phù hợp như: việc công khai giá khởi điểm, công khai danh sách người đăng ký tham gia đấu giá, niêm yết, thông báo công khai việc BĐG Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thiếu số hướng dẫn cụ thể việc lựa chọn tổ chức BĐG dẫn tới có biểu doanh nghiệp “sân sau” hoạt động BĐG, đáng ý BĐG tài sản thi hành án, tài sản nhà nước (nhất quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất) Việc số địa phương chậm ban hành Quy chế BĐG tài sản nội dung Quy chế chưa phù hợp với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn liên quan gây khó khăn, trở ngại, hạn chế hiệu hoạt động BĐG địa phương Thứ hai, quan quản lý nhà nước BĐG tài sản nhiều địa phương hạn chế nguồn lực phục vụ cho công tác quản lý Một số địa phương, Sở Tư pháp chưa thành lập Phòng Bổ trợ tư pháp (Phòng chuyên môn quản lý hoạt động bổ trợ tư pháp, có BĐG tài sản), thiếu cán nghiệp vụ có chuyên môn sâu BĐG tài sản Thứ ba, điều kiện kinh tế - xã hội: điều kiện kinh tế - xã hội địa phương có chênh lệch lớn dẫn đến phát triển không đồng tổ chức hoạt động BĐG tài sản địa phương Hơn nữa, khủng hoảng tài suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng mạnh mẽ đến ngành dịch vụ giao dịch thị trường, đặc biệt thị trường BĐS dẫn đến hiệu hoạt động BĐG tài sản có chiều hướng không thuận lợi b) Nguyên nhân chủ quan Thứ nhất, công tác tuyên truyền, phổ biến quán triệt pháp luật BĐG tài sản số địa phương chưa vào chiều sâu nên hiệu chưa cao, chưa sâu vào nhận thức đông đảo cá nhân, quan, tổ chức Thứ hai, nhận thức chủ trương chuyên nghiệp hóa, xã hội hóa hoạt động BĐG tài sản quy định pháp luật BĐG tài sản 75 phận quan, cán quản lý Nhà nước đấu giá, người dân số quan, tổ chức khác chưa đầy đủ Vẫn tâm lý e ngại lực, hiệu hoạt động tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, với doanh nghiệp BĐG Thứ ba, công tác tra, kiểm tra đạt số kết định, chưa đáp ứng yêu cầu trình chuyên nghiệp hóa, xã hội hóa hoạt động BĐG tài sản Công tác theo dõi, giám sát việc tuân thủ pháp luật chưa thực hiệu quả, việc phát hiện, xử lý sai phạm chưa kịp thời Thứ tư, công tác hướng dẫn địa phương việc thi hành, áp dụng pháp luật BĐG tài sản chưa kịp thời nên địa phương lúng túng trình thực Thứ năm, công tác quản lý nhà nước BĐG tài sản cấp Trung ương địa phương tập trung vào việc xây dựng thể chế, hướng dẫn nghiệp vụ BĐG, tiến hành tra, kiểm tra, thẩm tra hồ sơ, cấp Chứng hành nghề đấu giá, theo dõi hoạt động tổ chức BĐG tài sản Cơ quan quản lý chưa có chế giám sát hoạt động nghề nghiệp đấu giá viên, chế độ kiểm tra chưa thường xuyên, sâu sát; thiếu thông tin hoạt động thường xuyên đấu giá viên, đặc biệt đấu giá viên làm việc doanh nghiệp BĐG tài sản; số quan quản lý nhà nước chưa phát huy hết trách nhiệm việc thực chức quản lý nhà nước BĐG tài sản Vai trò Sở Tư pháp số địa phương chưa phát huy Một phận cán làm công tác quản lý nhà nước BĐG tài sản yếu lực chuyên môn đạo đức dẫn đến tượng tiêu cực thực tế Thứ sáu, công tác bồi dưỡng nghiệp vụ cho đấu giá viên chưa thực thường xuyên nguyên nhân dẫn đến chất lượng đội ngũ BĐG tài sản chưa thực bảo đảm, chất lượng hoạt động BĐG tài sản chưa cao Thứ bảy, số tổ chức hành nghề BĐG tài sản số đấu giá viên chạy theo lợi nhuận nên thực công việc không theo quy định pháp luật nhằm trục lợi 76 Xuất phát từ thực tiễn thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn pháp luật có liên quan đến hoạt động BĐG tài sản, để nâng cao hiệu công tác BĐG tài sản đáp ứng nhu cầu phát triển dịch vụ bán đấu giá kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cần thiết ban hành văn chuyên ngành có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh cách toàn diện, thống tổ chức, hoạt động BĐG tài sản 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Để hoạt động BĐG tài sản ngày phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tạo kênh thông tin cho việc góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đấu giá tài sản, tác giả xin đề xuất, kiến nghị số giải pháp sau: Một là, cần có quy định khung tối thiểu tối đa việc xác định bước giá Theo quy định khoản Điều 2, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “Bước giá mức chênh lệch lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá tổ chức bán đấu giá quy định phù hợp với BĐG tài sản” Căn vào khoản Điều Dự thảo Luật: “Bước giá mức chêch lệch lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá tổ chức BĐG tài sản thoả thuận văn với người có tài sản” Như vậy, so với quy định Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, quy định bước giá Dự thảo Luật có bước tiến, tránh “chủ quan, độc lập” việc xác định bước giá tổ chức BĐG, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch có tham gia người có tài sản việc xác định bước giá Tuy nhiên, thực tiễn thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP cho thấy, tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp gặp nhiều khó khăn việc xác định bước giá Nghị định chưa có quy định nguyên tắc xác định bước giá, chưa có khung giới hạn bước giá Việc xác định bước giá thấp hay cao dẫn đến việc BĐG tài sản không hiệu Việc quy định bước giá cao hạn chế khách hàng trả giá lần trả giá khách hàng phải 77 tuân theo bước giá Ngược lại, xác định bước giá thấp dẫn đến việc kéo dài BĐG không cần thiết Theo quy định khoản Điều 15 Thông tư số 23/2010/TT-BTP Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “Đấu giá viên công bố bước giá từ bắt đầu BĐG tài sản điều chỉnh bước giá cho phù hợp với vòng đấu giá điều hành BĐG” Như vậy, đấu giá viên có quyền điều chỉnh bước giá theo ý chí chủ quan mà không phạm luật Tiêu cực xảy xác định người trúng đấu giá đấu giá viên muốn cho khách hàng “ruột” trúng đấu giá cách tăng bước giá lên thật cao Khách hàng muốn mua tài sản bắt buộc phải trả cao bước giá với khách hàng “ruột” trả giá cao Theo quy định Dự thảo Luật bước giá phải thoả thuận người có tài sản với tổ chức BĐG, việc thoả thuận bước giá vấn đề bỏ ngỏ Hai bên thoả thuận bước giá 1% giá trị tài sản thoả thuận đến 50% giá trị tài sản không vi phạm pháp luật Vì vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người tham gia đấu giá, Luật đấu giá tài sản cần quy định khung phù hợp việc xác định bước giá, chẳng hạn từ 1% đến 5% giá trị tài sản Tổ chức BĐG người có tài sản có quyền thoả thuận bước giá giới hạn này, tránh tuỳ tiện việc xác định bước giá Hai là, vấn đề niêm yết, thông báo công khai bán đấu giá tài sản Nghị định 17/2010/NĐ-CP dự thảo Luật quy định: “Đối với tài sản BĐS tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản trụ sở tổ chức đấu giá tài sản, nơi có BĐS, nơi thực việc đấu giá tài sản Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có BĐS đấu giá chậm 15 ngày trước ngày mở đấu giá” Quy định không phù hợp với thực tiễn không đảm bảo tính khả thi Vì thực tế việc niêm yết loại tài sản BĐG BĐG quyền sử dụng đất, tài sản thi hành án đấu giá viên, tổ chức BĐG tài sản niêm yết nơi có BĐS (nhà, đất) người có tài sản phải BĐG đối tượng thiện chí phối hợp chí có 78 hành vi cản trở, chống đối mà tổ chức BĐG tài sản điều kiện, phương tiện hỗ trợ cho việc niêm yết nơi có BĐS dự thảo quy định Quy định này, qua trình thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP gặp nhiều vướng mắc nên số trường hợp vụ việc BĐG bị hủy vi phạm thủ tục Mặt khác chất mục đích việc niêm yết tài sản BĐG nhằm công khai để người dân biết thấy tài sản rao bán, thực tế người dân chủ yếu theo dõi phương tiện thông tin đại chúng, nên bỏ quy định việc niêm yết nơi có BĐS cho phù hợp với thực tế Ba là, bổ sung điều luật quy định nội dung quy chế BĐG tài sản Đây điều luật quan trọng việc định hướng tổ chức BĐG xây dựng quy chế BĐG cần phải có nội dung Điểm b, khoản Điều 24 Dự thảo Luật quy định nghĩa vụ tổ chức BĐG tài sản có quy định ngắn gọn là: “Ban hành quy chế BĐG phù hợp với quy định Luật văn pháp luật có liên quan” Tuy nhiên, vấn đề mà tổ chức BĐG quan tâm quy chế theo quy định pháp luật cần phải có nội dung gì? Quy chế BĐG tài sản coi “luật chơi” tổ chức BĐG, người có tài sản, người tham gia đấu giá BĐG tài sản Đối với người có tài sản BĐG quy chế BĐG việc thể chế hoá thoả thuận người có tài sản BĐG tổ chức BĐG thực việc bán tài sản với giá nào, hình thức nào, bước nào, địa điểm nào…? Đối với tổ chức BĐG quy chế quy định bắt buộc phải tuân thủ BĐG tài sản tổ chức BĐG không ban hành quy chế BĐG có điều khoản trái quy định pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích người có tài sản BĐG, khách hàng tham gia đấu giá Còn khách hàng tham gia đấu giá phải nghiêm chỉnh chấp hành quy chế BĐG, vi phạm tuỳ trường hợp dẫn đến việc bị đấu giá viên truất quyền tham gia đấu giá, xử lý khoản tiền đặt trước Do đó, Luật Đấu giá tài sản cần phải có điều luật quy định nội dung quy chế BĐG, làm sở cho tổ chức BĐG xây dựng quy chế, tránh tuỳ tiện, cục địa phương 79 việc ban hành quy chế, bảo đảm công khai, minh bạch thủ tục BĐG, bảo vệ quyền lợi ích người có tài sản BĐG, người tham gia đấu giá Nhà làm luật tham khảo quy định Điều 13 Thông tư số 23/2010/TTBTP Bộ Tư pháp quy định hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Bốn là, quy định trường hợp người có quan hệ huyết thống không đăng ký tham gia đấu giá tài sản tránh việc thông đồng, dìm giá Có thể nói việc thông đồng, dìm giá hoạt động BĐG tài sản toán nan giải Để lành mạnh, minh bạch hoạt động BĐG xây dựng dịch vụ BĐG chuyên nghiệp việc hạn chế tối đa việc thông đồng, dìm giá quan trọng Theo quy định điều 33, Dự thảo luật đăng ký tham gia đấu giá quy định cấm người có quan hệ gia đình bố, mẹ, anh, chị em hộ không đăng ký tham gia đấu giá 01 tài sản Trên thực tế cho thấy người có quan hệ huyết thống gia đình tham gia đấu giá tài sản dễ thông đồng, dìm giá Hiện nay, việc cấm người hộ gia đình có quan hệ thuyết thống đăng ký tham gia đấu giá áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế BĐG quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Tại khoản điều Quyết định quy định sau: “Một hộ gia đình cá nhân tham gia đấu giá; tổ chức đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên Tổng công ty doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ công ty con, doanh nghiệp liên doanh với bên góp vốn liên doanh doanh nghiệp tham gia đấu giá” Tuy nhiên, định hết hiệu lực phạm vi áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất Do đó, tác giả kiến nghị, Dự thảo Luật đấu giá nên nghiên cứu quy định để áp dụng tài sản BĐG, ngăn chặn việc thông đồng, dìm giá người đăng ký tham gia đấu giá 80 Năm là, bổ sung chế tài xử lý người mua tài sản BĐG mà không nộp tiền thời hạn Dự thảo Luật đấu giá tài sản kế thừa quy định Nghị định số 17/NĐCP nghĩa vụ người mua tài sản BĐG: “Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản cho tổ chức đấu giá tài sản; Nhận tài sản mua, thực đầy đủ quyền nghĩa vụ xác định hợp đồng mua bán tài BĐG” Thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất, tiến độ nộp tiền người trúng đấu giá chậm pháp luật quy định cụ thể việc chậm nộp tiền bị xử lý nào? Mặt khác, pháp luật BDG tài sản Nghị định số 17/NĐ-CP Thông tư số 23/TT-BTP quy định việc bị xử lý khoản tiền đặt trước phiên BĐG khách hàng rút lại giá trả, phiên BĐG sau đấu giá viên công bố người trúng đấu người từ chối mua tài sản Dự thảo Luật quy định cụ thể việc sau BĐG kết thúc, người trúng đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản người mua tài sản BĐG không nộp tiền hạn bị xử lý vi phạm vấn đề nào? Trên thực tế, tổ chức BĐG thường vận dụng trường hợp khách hàng không nộp tiền mua tài sản coi trường hợp từ chối mua xử lý theo quy định Điều 39, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP từ chối mua tài sản Tuy nhiên, việc vận dụng không việc từ chối mua áp dụng BĐG sau BĐG kết thúc, bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán người mua lại cố tình không nộp tiền hay đấu giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất có biên BĐG thành, xác định người mua tài sản BĐG người không nộp tiền Điều 47 dự thảo Luật quy định từ chối mua tài sản lấy nguyên nội dung quy định Điều 39 Nghị định số 17/NĐ-CP, cần phải có quy định cụ thể việc xử lý người mua tài sản BĐG không nộp tiền mua tài sản hạn Sáu là, sửa quy định từ chối mua tài sản Điều 47 Dự thảo Luật việc xác định người mua tài sản đấu giá trả giá liền kề 81 “Đối với BĐG hình thức bỏ phiếu, trường hợp từ chối mua nêu có từ hai người trở lên trả giá liền kề, giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước giá trả người từ chối mua tài sản bán cho người trả giá liền kề đó, sau đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn người mua tài sản BĐG” Quy định chưa phù hợp với thực tế BĐG tài sản, nhiều trường hợp BĐG hình thức bỏ phiếu với số lượng khách hàng đông, đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, có tới 05 đến 07 khách hàng có mức trả giá liền kề Và người trả giá cao từ chối mua 05 - 07 khách hàng trả giá thuộc diện trả giá liền kề xét trúng đấu giá Rất nhiều khách hàng trả giá liền kề muốn đấu giá tiếp để xác định người trúng đấu giá không muốn bốc thăm để xác định người trúng đấu giá Với quy định nêu trên, dù họ có khả năng, điều kiện để trả giá cao hơn, họ hội Dự thảo Luật quy định cứng phải bốc thăm để xác định người trúng đấu giá Bảy là, huỷ kết bán đấu giá tài sản thi hành án dân Trong thực tiễn BĐG tài sản thi hành án dân sự, có nhiều trường hợp người mua tài sản BĐG nộp đủ tiền mua tài sản, sau có kháng nghị Viện kiểm sát Toà án, lý khách quan chủ quan mà quan thi hành án dân cưỡng chế bàn giao tài sản thi hành án dân cho người mua tài sản BĐG Vì vậy, người mua tài sản BĐG đề nghị huỷ kết BĐG để nhận lại số tiền nộp Tuy nhiên, người phải thi hành án không đồng ý thoả thuận huỷ kết BĐG Do không huỷ kết BĐG, không nhận lại tiền, không bàn giao tài sản nên người mua tài sản BĐG khiếu nại khắp nơi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP BĐG tài sản không quy định việc hủy kết BĐG cần thỏa thuận người phải thi hành án Nghị định số 17/2010/NĐ-CP BĐG tài sản bổ sung quy định Tuy nhiên, việc áp dụng quy định vướng, tài sản thi hành án dân loại tài sản đặc thù, người phải thi hành án không tự nguyện thi hành bị cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án Khi BĐG 82 tài sản thi hành án không cần đồng ý hay hỏi ý kiến người phải thi hành án Trên thực tế, người phải thi hành án thường không hợp tác họ không chịu thỏa thuận Do gần khó để đạt thỏa thuận người phải thi hành án muốn hủy kết BĐG Mà hủy kết BĐG thoả thuận với người phải thi hành án vi phạm pháp luật Ngoài ra, khoản Điều 35 Nghị định số 17/NĐ-CP quy định, tài sản BĐS ký kết hợp đồng mua bán tài sản phải có công chứng Như vấn đề đặt huỷ hợp đồng mua bán tài sản phải công chứng theo quy định pháp luật có cần công chứng viên không hay cần người (người có tài sản BĐG, người mua tài sản BĐG tổ chức BĐG tài sản, người phải thi hành án) đủ; mà có công chứng viên việc hủy hợp đồng lại phải thực theo quy định Luật Công chứng Xuất phát từ thực tế này, khoản 1, điều 67, Dự thảo Luật cần bỏ quy định, việc huỷ kết BĐG phải có thoả thuận người phải thi hành án Khi chấp hành viên BĐG tài sản người phải thi hành án không cần có đồng ý họ, nên huỷ kết BĐG không cần thiết phải có thoả thuận người phải thi hành án Nên chăng, việc huỷ kết BĐG tài sản thi hành án dân cần có tham gia chứng kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp phụ trách việc giám sát thi hành án khách quan, minh bạch Đồng thời, bổ sung quy định, việc huỷ kết BĐG tài sản BĐS phải có tham dự công chứng viên thay cho việc người mua tài sản BĐG phải khởi kiện Toà án đợi phán Toà án Tám là, vấn đề tiền đặt trước xử lý tiền đặt trước Về vấn đề xử lý tiền đặt trước, Dự thảo quy định người đấu giá không nhận lại tiền đặt trước nếu: “Tham gia đấu giá không trả giá” Quy định không phù hợp với chất hoạt động BĐG Theo quy định Dự án Luật Đấu giá phương thức đấu giá trả giá lên, khách hàng sau phải trả giá cao khách hàng trước Luật nên quy định phải có mức giá cụ thể để đấu giá thực tế giá trị tài sản nhỏ số lượng người tham gia trả giá tham gia đông phải bắt buộc trả mức giá cao người trước mức đấu giá 83 vượt xa giá trị thực tài sản đấu giá phải xử lý Do đó, nên bổ sung điều quy định cụ thể người đăng ký tham gia đấu giá trả giá đến mức vượt sau người không tham gia trả giá tiền đặt trước phù hợp không mâu thuẫn với nguyên tắc đấu giá Một nội dung bộc lộ nhiều hạn chế quy định người đấu giá không nhận lại tiền đặt trước nếu: “Không ký biên đấu giá” Trong thực tế, có trường hợp vụ việc BĐG có hàng chục, chí hàng trăm người tham gia đấu giá bắt buộc toàn người tham gia phải ký biên Như vậy, trường hợp người không trả lại tiền đặt trước không phù hợp, gây thiệt hại cho người tham gia đấu giá Vì vậy, đề nghị bỏ quy định phù hợp Chín là, hủy kết đấu giá buộc đấu giá lại có thông đồng dìm giá người bán đấu giá Với thủ đoạn thông đồng dìm giá, có tham gia người BĐG, quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần kiên hủy bỏ kết đấu giá buộc phải đấu giá lại theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP có quy định từ chối mua tài sản Điều 39 quy định việc xác định người trúng đấu giá trường hợp người trả giá cao bị phạm quy Do đó, tổ chức BĐG tài sản không “linh hoạt vận dụng” cho người trả giá lại cao vòng trúng đấu nêu Các quan có thẩm quyền phải thường xuyên kiểm tra, tra xem xét dấu hiệu hồ sơ, phản ánh đơn thư quần chúng , đặc biệt ý phiên đấu giá có người tham gia chênh lệch giá khởi điểm giá bán thấp Cơ quan quản lý nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể biểu mẫu, sổ sách, báo cáo, quy trình BĐG, xây dựng quy tắc đạo đức hành nghề cho đấu giá viên, thường xuyên tổ chức tập huấn, sơ kết, rút kinh nghiệm mặt nghiệp vụ để giảm bớt ngăn chặn thủ đoạn nêu Mười là, tổ chức hình thức bỏ phiếu khác 84 Để tránh tình trạng băng nhóm xã hội đen khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá tài sản, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người tham gia đấu giá tổ chức BĐG tài sản cần áp dụng biện pháp như: + Tổ chức bỏ phiếu kín nhiều vòng nhiều ngày: Muốn làm tốt biện pháp phải tổ chức bảo vệ nghiêm ngặt hòm phiếu lại phải tạo điều kiện thuận lợi thời gian cho người tham gia đấu giá nộp hồ sơ xin đấu giá, phải thông báo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều người tham gia đấu giá, phải công khai minh bạch kết sau vòng bỏ phiếu + Tổ chức cho bỏ phiếu qua bưu điện: Muốn làm tốt biện pháp phải lập sổ theo dõi riêng thư phiếu, có giám sát chặt chẽ từ khâu nhận thư phiếu đến vào sổ, bỏ thư vào hòm phiếu, mở hòm phiếu thư phiếu phải nguyên vẹn, giữ bí mật tuyệt đối lúc mở hòm phiếu mở thư + Tổ chức đấu giá qua mạng: Đây biện pháp có tính chiến lược lâu dài phụ thuộc vào nhiều yếu tố trình độ cán người tham gia đấu giá, sở vật chất, thiết bị máy móc, phần mềm…Nhưng thực mang lại ưu tuyệt đối so với biện pháp khác Mười là, quy định hạn chế hiệu lực thi hành định giải tỏa kê biên dành cho người trúng đấu giá tài sản Như vậy, có người trúng đấu giá tài sản mang tài sản bị kê biên giao dịch 85 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, với trình xây dựng kinh tế thị trường, đấu giá có bước phát triển mạnh mẽ đối tượng, chủ thể, loại hình phương thức thực Đồng thời, thiết chế đấu giá bước củng cố phát triển Bên cạnh Trung tâm dịch vụ BĐG Nhà nước, có nhiều doanh nghiệp BĐG thành lập theo chủ trương xã hội hóa hoạt động đấu giá Để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đấu giá Việt Nam bước xây dựng dần hoàn thiện Hoạt động BĐG BĐS quy định văn luật luật như: Bộ luật Dân năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản (thay Nghị định số 05/2005/NĐ-CP) Đây sở pháp lý quan trọng cho hoạt động BĐG BĐS, góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động BĐG BĐS Việt Nam; bước củng cố phát triển thiết chế BĐG BĐS; thống pháp luật trình tự, thủ tục BĐG; đáp ứng phần lớn nhu cầu cá nhân, tổ chức lĩnh vực Qua đó, quyền lợi ích hợp pháp bên đấu giá tôn trọng bảo vệ; giá trị hàng hóa BĐS phát huy; BĐS cá nhân, tổ chức Nhà nước bảo vệ; hạn chế vi phạm pháp luật lĩnh vực đấu giá; tạo môi trường giao dịch cạnh tranh, lành mạnh Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật hành đấu giá BĐS phát sinh số hạn chế, bất cập Hoạt động BĐG BĐS điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật chưa có thống quy định pháp luật chuyên ngành BĐG Văn pháp lý chuyên ngành có giá trị cao BĐG BĐS Nghị định nên phạm vi, đối tượng điều chỉnh hạn chế chưa khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo quy trình, thủ tục BĐG BĐS văn hành, làm giảm hiệu hoạt động BĐG, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước BĐG, tiềm ẩn nhiều nguy dẫn tới tiêu cực, gây thất thoát tài sản, tài sản nhà nước, không 86 phù hợp với thực tiễn thông lệ quốc tế quy định thiếu, chưa dự liệu hết vấn đề xảy trình xã hội hóa hoạt động BĐG Để thúc đẩy phát triển hoạt động BĐG BĐG, nhằm đưa BĐS tiếp cận với đại chúng người mua, qua phát huy cao giá trị hàng hóa BĐS đáp ứng cao mục đích khác mà người bán BĐS đấu giá mong muốn đạt việc hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐG BĐS luôn vấn đề đặt hàng đầu, bối cảnh Hiến pháp năm 2013 Quốc hội Khóa XIII thông qua nhiều văn quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động BĐG BĐS sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Xử lý vi phạm hành chính, Luật Thi hành án dân (sửa đổi), Bộ luật Dân (sửa đổi), Bộ luật Tố tụng dân (sửa đổi) 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Luật học, (5) Đỗ Thị Hoa (2010), Bán đấu giá tài sản theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ Luật học Hoàng Quốc Hùng, Sáu vấn đề cảnh báo sai phạm bán đấu giá tài sản giải pháp phòng ngừa, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Các quy định pháp luật nước bán đấu giá tài sản, (Tài liệu tham khảo), Hà Nội PoKKin - Cục Quản lý nhà (2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, website Thongtinphapluatdansu Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ (2010), "Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản", Đặc san tuyên truyền pháp luật Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Luật bán đấu giá tài sản Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, ( Tài liệu tham khảo), Hà Nội Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản (Tài liệu tập huấn nghiệp vụ), Nxb Tư pháp, Hà Nội Từ điển luật học (1999), Nhà xuất Từ điển Bách khoa Hà Nội 10 Bô ̣ Tư pháp (2014), Bộ Tư pháp tiế p tục phiên làm viê ̣c xây dựng Bộ luật Dân sự, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/hoat-dong-cua-Bo-Tu-Phap 11 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 13 Quốc hội (2012), Luật xử lý vi phạm hành chính, Hà Nội 14 Quốc hội (2008), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội 15 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 16 Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội 17 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 88 18 Bộ Tài (2012), Thông tư số 09/2012/TT-BTC ngày 19/01/2012 sửa đổi Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 Quy định thực số nội dung Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội 19 Bộ Tài (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản, Hà Nội 20 Bộ Tài (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đát để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 21 Bộ Tài (2010), Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm tài sản nhà nước bán đấu giá chế độ tài Hội đồng bán đấu giá tài sản, Hà Nội 22 Bộ Tài (2008), Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn số 12), Hà Nội 23 Bộ Tư pháp (2014), Báo cáo số 180 /BC-BTP ngày 18/7/2014 Bộ Tư pháp việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội 24 Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 89