BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG PHẠM THỤC ANH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành : Kinh tế giới Quan hệ Kinh tế Quốc tế LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ÁNH HÀ NỘI - 2007 -1- LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia nào, phát triển kinh tế với phát triển dự án bất động sản Là nước có kinh tế đổi mới, Việt nam lại cần thiết phải ý vào việc phát triển sở hạ tầng, có dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước phát triển nguồn lực nước Trong hai thập kỷ gần đây, thay đổi mà người dân nhận thấy, xuất nhà văn phòng, khách sạn, hộ, trung tâm thương mại… nước đầu tư xây dựng quản lý Những công trình làm cho thành phố trở nên đại hơn, ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, Việt nam gia nhập WTO, nhu cầu văn phòng, khách sạn, nhà ở,… dịch vụ có liên quan tăng lên nhanh chóng Để có thể trở thành thủ đô ngang tầm với nước phát triển khác khu vực, Hà nội cần có thêm nhiều dự án Bên cạnh đó, làm thể để quản lý, vận hành phát triển có hiệu dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư thách thức quan quyền nhà đầu tư, kinh doanh quản lý bất động sản nước Nhận thấy tầm quan trọng việc quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Hà nội, tác giả định chọn đề tài “Quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Hà nội: Thực trạng Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ -2- Tình hình nghiên cứu Trên giới có nhiều đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí diễn đàn quản lý phát triển bất động sản “Kinh tế học đô thị thị trường bất động sản” tác giả Denise DePasquale & William C Wheaton; “Xây dựng thị trường bất động sản kinh tế chuyển đổi” Gavin Adlington nhiều tác giả, “Các thể chế đất đai thị trường bất động sản” Klaus Deininger, báo cáo tổ chức quốc tế Ngân hàng Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới, Tại Việt nam có nhiều báo số công trình nghiên cứu bất động sản, tiêu biểu : “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế xã hội thị trường bất động sản” (PGS TS Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển, Bộ Kế hoạch Đầu tư TS Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu ngành dịch vụ, Viện Chiến lược Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản” Tuy nhiên, chưa có công trình nghiên cứu sâu dự án bất động sản khía cạnh đầu tư nước việc quản lý, phát triển dự án Vì vậy, luận văn nghiên cứu cách hệ thống việc quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề sở lý luận bất động sản, tình hình đầu tư nước vào dự án bất động sản Việt nam Hà nội Tác giả thu thập tổng hợp quan điểm, ý kiến quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư dự án bất động sản nhà quản lý bất động sản vấn đề Mục đích nghiên cứu Đề tài có mục đích sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh quản lý bất động sản; -3- - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Việt nam Hà nội; - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước tốt hơn, để Hà nội ngày phát triển trở thành thủ đô có tầm cỡ sánh ngang nước khu vực giới bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 Tổ chức Thương mại Thế giới Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nói trên, đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Hệ thống hoá vấn đề lý luận bất động sản, thị trường bất động sản quản lý kinh doanh bất động sản - Đánh giá chung thực trạng quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Việt nam Hà nội, - Đề xuất số giải pháp nhằm quản lý phát triển dự án tốt Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: + Các lý luận chung bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản + Tình hình quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước việc quản lý, kinh doanh phát triển bất động sản nhà đầu tư công ty bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn thời gian có hạn, đề tài nghiên cứu số lý luận chung bất động sản, thị trường bất động sản quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Tuy nhiên, khái niệm bất động sản -4- rộng lớn số lượng dự án bất động sản Việt nam nhiều nên phạm vi luận văn này, tác giả giới hạn tập trung vào nghiên cứu quản lý phát triển dự án bất động sản với ý nghĩa công trình xây dựng vốn đầu tư nước đưa vào kinh doanh văn phòng, hộ, khách sạn trung tâm thương mại Hà nội Phương pháp nghiên cứu Đề tài dựa phương pháp luận nghiên cứu chủ nghĩa Mac- Lênin vật biện chứng vật lịch sử Ngoài ra, đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu khác nghiên cứu địa bàn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp vấn số người có trách nhiệm quan quản lý nhà nước công ty kinh doanh quản lý bất động sản Kết cấu luận văn Luận văn gồm có chương Chương 1: Tổng quan bất động sản quản lý bất động sản Chương 2: Tình hình quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Hà nội Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Hà nội Do hạn chế thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm thân, nội dung luận văn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp nhà khoa học, thầy cô giáo, độc giả người quan tâm đến luận văn Xin trân trọng cảm ơn -5- Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm dùng phổ biến nhiều quốc gia giới Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói BĐS: “Về mặt luật pháp, khái niệm đất hầu hết thứ gắn với với quyền sở hữu từ lòng đất lên đến không gian Về mặt kinh tế, khái niệm tài sản dạng đất đai công trình xây dựng hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng tài sản này” [25] Theo cách định nghĩa trên, BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với công trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định bao gồm quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng kèm theo Ở Việt Nam, trước ban hành Bộ luật Dân năm 1995, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, sử -6- dụng thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế trước thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động xác định nội hàm chúng Bộ Luật Dân Việt Nam năm 2005 phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản Trong đó, điều 174 quy định: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản” [6] Trong khái niệm yếu tổ di dời coi tiêu thức việc xác định BĐS Ngoài ra, khái niệm liệt kê thứ tự yếu tố di dời nhà xây đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà tài sản cố định khác pháp luật qui định BĐS chứa tài sản cố định Như vậy, không kể tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị ) vật di dời song BĐS, BĐS bao gồm tài sản cố định gắn với đất nhà mà Khái niệm Bộ Luật Dân Việt Nam đưa nhìn nhận BĐS cách bao quát nhất, phổ biến đất vật kiến trúc đất Khái niệm tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Theo khái niệm nêu BĐS có nhiều loại Tuỳ theo mục đích nghiên cứu tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS Về mặt quản lý xây dựng phát triển BĐS, chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ -7- sở làm việc, Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản., tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm tác động lớn đến trình phát triển kinh tế phát triển đô thị bền vững Nhóm chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS tất nước giới + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất + BĐS đặc biệt: Là BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang, Nhóm có đặc điểm khả tham gia thị trường thấp Về mặt kinh tế, nhiều luật gia nhà kinh tế giới phân chia bất động sản thành loại chủ yếu theo lĩnh vực: + Nhà loại bất động sản sử dụng làm nơi cư ngụ cho gia đình, cá nhân + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước + Bất động sản nông nghiệp bao gồm đồn điền, trang trại, vườn lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng thuỷ sản, + Bất động sản thương mại bao gồm toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, bãi đỗ xe, tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao, + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý sử dụng, -8- Dù phân loại theo cách nào, thấy cách hiểu phổ biến BĐS là: BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu năm Như vậy, tài sản coi BĐS có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được sở hữu (chiếm giữ) cá nhân hay cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi; - Tồn lâu dài 1.1.1.3 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác, đặc điểm bật BĐS BĐS có tính cố định giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng + Tính cố định: đặc trưng khác biệt BĐS so với loại hàng hoá khác Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác Với hàng hoá khác, người bán người mua di chuyển hàng hoá tuỳ ý điều thực BĐS Hàng hoá BĐS đem trưng bày nơi khác mà thường phải giới thiệu thông qua hình ảnh, vẽ tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc điểm mà việc quản lý BĐS thực dễ dàng cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật qui định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư quyền sử dụng phải đăng ký với quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu Tính cố định làm cho hàng hoá BĐS mang tính địa điểm tính địa phương cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Ví dụ, loại BĐS giống vị trí trung tâm thành phố giá trị khác với -9- ngoại ô, đô thị lớn khác với thị trấn nhỏ tỉnh lẻ Tính cố định đặt vấn đề phải có điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo kế hoạch tạo lập chủ động quyền địa phương để điều tiết cung cầu + Giá trị BĐS: BĐS thường coi tài sản có giá trị lớn gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…) Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư đơn giản để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ đối tượng thu hút đầu Giá trị BĐS đất đai có đặc thù khác biệt so với BĐS khác Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, phụ thuộc vào tác động yếu tố người làm tăng khả sinh lời BĐS Ví dụ, đất đai quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp thường có giá trị thấp so với trường hợp đất đai quy hoạch phát triển nhà kinh doanh dịch vụ, thương mại, Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định giá trị BĐS nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng + Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai loại tài sản bị hạn chế mặt gia tăng số lượng Bản thân đất không tự sinh sôi thêm mà có công trình xây đất Quỹ đất có giới hạn đó, việc xây dựng vô hạn Đặc điểm làm cho có lúc đất đai trở nên khan cho mục đích đầu tư giá đất bị biến động theo Vì vậy, đòi hỏi nhà hoạch định sách phải có nghiên cứu kỹ trước đưa quy hoạch phát triển cho vùng, khu vực để tránh đầu tư lãng phí, hiệu 1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá Theo định nghĩa kinh tế học cổ điển, để cải nói chung trở thành hàng hoá xã hội phải có phần công lao động đến mức độ định, -10- đồng thời phải có cách biệt tương đối chủ thể sản xuất Đối với hàng hoá đặc biệt phải có điều kiện đặc biệt Đất tài nguyên tuý sản vật tự nhiên, thiên nhiên mang đến cho người Đất có khả sinh lời không sinh lời bàn tay lao động người Đất trở thành hàng hoá hàng hoá đặc biệt hội tụ điều kiện sau: + Đất phải sản phẩm lao động người bỏ công sức khai phá, giữ gìn + Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt cách rõ ràng pháp luật thừa nhận đem trao đổi, giao dịch đem cho thuê, đem chuyển nhượng, chấp, Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần ý sau: + Hàng hoá theo nghĩa cần phải vật có ích, tính có ích phải người tạo thiên nhiên trao tặng phải có ích cho người khác, cho xã hội cho thân người làm Như vậy, đất có giá trị trao đổi + Bản thân đất quý quyền sở hữu sử dụng có giá trị trao đổi Có cấp độ khác quyền sở hữu, quyền sở hữu tuyệt đối quyền thuê đất thời gian định theo hợp đồng thuê đất với nhà nước người sở hữu đất Tài sản cố định đất có quyền sở hữu sử dụng có giá trị trao đổi + Ở Việt nam số nước giới có tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng đất Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước người đại diện, có quyền sử dụng đất hàng hoá Điều quy định rõ Luật Đất đai Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8] Luật Đất đai đồng -11- thời quy định loại đất tham gia thị trường BĐS điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS 1.1.2 Kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh hiểu sau: “Kinh doanh khoa học xã hội việc quản lý người để tổ chức trì suất tập thể để hoàn thành mục đích sản xuất sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu lợi nhuận” [20] Một cách diễn giải khái niệm kinh doanh hoạt động người nhằm mục đích thu lợi nhuận Luật Doanh nghiệp Việt nam đưa khái niệm: “Kinh doanh việc thực liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi” [7] Kinh doanh bất động sản theo có nghĩa hoạt động người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo lợi nhuận Vì bất động sản loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản có điểm khác với kinh doanh loại hàng hoá khác Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12] Như vậy, lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Cũng theo định nghĩa Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam “Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” [13] Các đối tượng thực hoạt động nhà đầu tư phát triển BĐS, quỹ phát triển BĐS, nhà đầu BĐS, đối tác góp vốn dự án hình thức tiền, đất, công nghệ, Trong “Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá -12- BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”[14] Tham gia vào hoạt động có công ty tư vấn đầu tư, công ty môi giới BĐS, công ty quản lý BĐS, đại lý marketing, công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán, Tuy khái niệm tách rời hoạt động kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS luôn gắn liền có tác động qua lại ảnh hưởng tới việc phát triển BĐS Việc kinh doanh BĐS thành công tồn hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Cũng vậy, hoạt động kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS không tồn Ví dụ, tìm đất đầu tư xây dựng chủ đầu tư (người kinh doanh BĐS) phải có giúp đỡ công ty tư vấn, môi giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu các nhà đầu tư BĐS công ty tư vấn, môi giới quản lý phát triển đựơc công việc kinh doanh họ Khi có nhiều dự án kinh doanh BĐS đời có nhiều người tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường khái niệm thường xuyên nhắc tới kinh doanh Một khái niệm chung thị trường là: “Thị trường đặt xã hội cho phép người mua người bán tìm hiểu thông tin thực việc trao đổi tự nguyện hàng hóa dịch vụ” [24] Hiện chưa có khái niệm tắc đưa cho thị trường BĐS Tuy nhiên, đặc điểm riêng hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có cách hiểu thị trường BĐS sau: + Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường quản lý nhà nước -13- + Thị trường BĐS tổng hoà giao dịch BĐS địa bàn định, thời gian định + Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến BĐS cho chúng trao đổi lấy giá trị cá nhân chủ thể tham gia thị trường Các quyền độc lập với đặc tính vật chất BĐS Khái niệm nghiêng thị trường BĐS mô hình, tổ chức để quyền liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy nhiên, cách hiểu có điểm chung khái quát thị trường BĐS, tổng hoà quan hệ giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ Cụ thể hơn, tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu BĐS) thực quan hệ chuyển dịch giá trị BĐS Như vậy, đời phát triển thị trường BĐS gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hoá tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế xã hội Trên thực tế, nội dung thị trường BĐS cách quan niệm phổ biến thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất thị trường BĐS, thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trường nhà đất hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng dịch vụ gắn liền với hàng hoá Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác Bất động sản khác với hàng hoá khác chỗ không mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Kinh doanh BĐS hoạt động cá nhân tổ chức thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời Các hoạt động đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… dịch vụ kèm theo môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị -14- trường BĐS hoàn chỉnh quan hệ người mua người bán BĐS mà nơi diễn giao dịch liên quan đến BĐS cho thuê, chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… giao dịch thị trường BĐS chịu tác động quy luật quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, thị trường hàng hoá khác 1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS nhìn nhận sở tổng thể yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm: + Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình đất, + Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê cho thuê BĐS, + Cơ sở vật chất hạ tầng thị trường BĐS: Nơi diễn hoạt động trao đổi, phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, sở pháp lý, + Cơ chế vận hành thị trường: Sự quản lý nhà nước điều tiết quy luật thị trường Như vậy, phát triển thị trường BĐS thúc đẩy phát triển yếu tố nêu trên, mà cụ thể là: + Mở rộng quy mô tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng giá trị sử dụng hàng hoá BĐS + Phát triển lực lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình đẳng công cho lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo quy định pháp luật + Có chế đảm bảo thị trường vận hành theo quy luật thị trường + Phát triển hệ thống sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi BĐS, -15- + Phát triển phương thức công cụ điều tiết nhà nước nhằm đảm bảo tính định hướng ổn định thị trường 1.1.3.3 Đặc điểm thị trường bất động sản + Những đặc điểm giống với thị trường hàng hoá khác: - Thị trường BĐS phải chịu tác động qui luật thị trường thị trường hàng hoá khác quy luật giá trị, quy luật cung cầu, qui luật cạnh tranh,…và chịu ảnh hưởng nhân tố cung, cầu BĐS, số lượng giao dịch BĐS, giá cả, cạnh tranh, sách nhà nước quyền địa phương - Quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS pháp luật bảo vệ Việc giao dịch kinh doanh BĐS yêu cầu minh bạch, công khai + Những đặc điểm riêng thị trường BĐS: - Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS hàng hoá thông thường, quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bị tách rời nên mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có chế để quyền sở hữu thực mặt kinh tế Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS kèm theo hợp đồng, chứng thư - Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS có chi phí giao dịch BĐS thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin, Theo thông lệ tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS Việc định giá khung tổng hợp chi phí giao dịch, dịch vụ thuế quan chức nhà nước thực Thuế sử dụng đất thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu đất Nhìn chung thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất xem yếu tố giúp định giá BĐS xác -16- - Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS Bởi muốn thị trường BĐS hình thành phát triển phải có chế tín dụng BĐS tín dụng cho người mua, tín dụng chấp, khoản vay đầu tư dài hạn Ở nước có thị trường BĐS phát triển lượng tín dụng BĐS lại cao có xu hướng hình thành ngân hàng chuyên nghiệp tín dụng BĐS kinh tế 1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản quản lý bất động sản Một khái niệm khái quát quản lý là: “Quản lý trình lãnh đạo hướng dẫn toàn phần tổ chức, thường doanh nghiệp, thông qua việc triển khai điều khiển nguồn lực (con người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức tài sản vô hình)”[25] Trong lĩnh vực BĐS, quản lý trình thực phối hợp chức hoạch định, tổ chức, lãnh đạo kiểm soát hoạt động thị trường BĐS tác động hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt mục tiêu thông qua việc sử dụng công cụ sách quản lý Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ: 1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản Vai trò quản lý thị trường bất động sản thuộc trách nhiệm nhà nước Quản lý nhà nước thị trường BĐS trình thực phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo kiểm soát giao dịch thị trường BĐS nhằm thúc đẩy phát triển tích cực thị trường Đối với thị trường BĐS, quản lý nhà nước có vai trò sau: + Định hướng: Nhà nước định hướng hướng dẫn doanh nghiệp hoạt động đầu tư kinh doanh thị trường BĐS nhằm khai thác tiềm phát triển thị trường thông qua chiến lược, quy hoạch, chương trình mục tiêu, kế hoạch, sách quy định pháp luật -17- + Tạo lập môi trường kinh doanh: nhà nước tạo lập cải thiện môi trường kinh doanh cho doanh nghiệp thông qua việc khai thông quan hệ thương mại thị trường BĐS ban hành hệ thống pháp luật đồng ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế, Nhà nước thông qua quan hệ đối ngoại để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS + Hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS: Trong trình quản lý kinh tế thương mại, nhà nước sử dụng quyền lực khả để hỗ trợ doanh nghiệp thông qua sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, loại quỹ đầu tư, công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, nhà nước quan tâm phát triển lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho hoạt động thị trường bất động sản thông tin, xúc tiến thương mại, + Giải mâu thuẫn thị trường: Nhà nước chỗ dựa cho doanh nghiệp việc giải mâu thuẫn phát sinh giao dịch thị trường mâu thuẫn chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn việc thực quy định thuế, thủ tục hành pháp luật, thông qua hệ thống luật pháp, quy định, chuẩn mực máy tổ chức nhằm lành mạnh hoá quan hệ kinh tế, xã hội lĩnh vực BĐS tạo động lực phát triển kinh tế Thị trường doanh nghiệp tự giải mâu thuẫn + Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu giá theo hai hướng tích cực tiêu cực Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo nhận thức chủ động sử dụng biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực Nhà nước không trực tiếp tham gia vào nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà tạo môi trường thuận lợi giúp chủ thể kinh doanh pháp huy lợi so sánh, khai thác nội lực nâng cao hiệu hoạt động -18- 1.1.4.2 Quản lý bất động sản Bên cạnh việc quản lý nhà nước thị trường bất động sản có hoạt động quản lý BĐS chủ đầu tư dự án BĐS công ty đứng quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư dự án Ở Việt Nam , nói đến quản lý BĐS, trước người ta nghĩ tới việc quản lý nhà nước sách, biện pháp áp dụng bất động sản việc kinh doanh BĐS (mà chủ yếu đất đai) Tuy nhiên, sau thực sách mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real estate management/ property management) ngày trở nên phổ biến nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án bất động sản thương mại xây dựng đưa vào hoạt động nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành BĐS này, phần lớn chúng đem vào bán cho thuê Do đó, thị trường BĐS, với việc tăng lên số lượng nhà đầu tư dự án BĐS, tập đoàn, công ty quản lý tiếp thị BĐS đời ngày mở rộng hoạt động Trên giới, quản lý BĐS hiểu là: “Việc quản lý đất đai công trình xây dựng gắn liền với loạt chức liên quan đến đất đai công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà/đất, toán chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc nhân viên, đàm phán với khách hàng (thuê mua) khách hàng tiềm ” [27] Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam đưa khái niệm dịch vụ quản lý BĐS là: “Hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ sở hữu chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực thực việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản” [15] Như vậy, bản, quan điểm nhà nước Việt Nam quản lý BĐS gần với khái niệm đưa giới -19- Phạm vi công việc trách nhiệm quản lý chủ sở hữu (chủ đầu tư) BĐS khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào điều khoản điều kiện thuê BĐS Chủ đầu tư tự thực công việc giao lại số toàn hạng mục cho công ty đại lý BĐS thực Toàn thoả thuận chủ đầu tư công ty quản lý thể hợp đồng quản lý ký kết hai bên Trong có quy định quyền hạn trách nhiệm bên, bao gồm việc toán chi phí Quản lý phân chia doanh thu, lợi nhuận lỗ từ việc kinh doanh Về chất, quản lý BĐS loại dịch vụ kinh doanh BĐS Dịch vụ cung cấp công ty chuyên nghiệp ngày chứng tỏ ưu việc kinh doanh dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, cung cấp từ công ty xây dựng thương hiệu uy tín cho 1.2 Vai trò việc quản lý phát triển BĐS kinh tế quốc dân 1.2.1 Làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển Trong phát triển dự án BĐS, đặc biệt BĐS thương mại, dễ dàng nhận thấy số lượng công trình xây dựng ngày tăng lên Điều làm phong phú thêm hình thức tài sản BĐS làm tăng thêm giá trị đất nơi có công trình xây dựng Đồng thời, việc phát triển dự án BĐS kéo theo nhu cầu loạt nhu cầu vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin Khi phát triển dự án BĐS ngành sản xuất cung cấp hạng mục phát triển theo, từ hạng mục sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn, đến máy móc thiết bị máy phát điện, điều hoà, bơm nước, hàng hoá tiêu dùng đồ nội thất, đồ nhà bếp, Nếu việc quản lý BĐS tốt thị trường [...]... 1.1.4.2 Quản lý bất động sản Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án Ở Việt Nam , nói đến quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS... trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ: 1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản Vai trò quản lý thị trường bất động sản là thuộc trách nhiệm của nhà nước Quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phối hợp bốn loại... thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế 1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản. .. nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real estate management/ property management) ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê... coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản [15] Như vậy, về cơ bản, quan điểm của nhà nước Việt Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới -19- Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư) BĐS và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện thuê BĐS Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công... tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt động của mình Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là: “Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa,... BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ, Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá -12- BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”[14] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, ... thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS + Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư, và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, nhà nước cũng... các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận Vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản [12] Như vậy, trong lĩnh vực bất động sản, ... hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh dịch vụ BĐS cũng không tồn tại Ví dụ, khi tìm đất đầu tư và xây dựng thì chủ đầu tư (người kinh doanh BĐS) luôn phải có sự giúp đỡ của công ty tư vấn, môi giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu của các các nhà đầu tư BĐS thì các công ty tư vấn, môi giới và quản lý mới phát triển