BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 ii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu ñộc lập riêng Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 iv tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mô hình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 121 5.2.1 Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà TMXDM 121 5.2.2 Hoàn thiện xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 129 5.2.3 Xây dựng ñội ngũ nhân cho phận ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 135 5.2.4 Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 137 5.2.5 Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 139 5.3 Một số kiến nghị 146 KẾT LUẬN 149 PHỤ LỤC 158 v tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh GPMB Giải phóng mặt NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà tính ñến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê hộ TP.HCM, năm 2012 78 Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá DN ñịnh giá mức giá bình quân giao dịch thành công thị trường số dự án 109 Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124 Bảng 5.2: Kết phân tích hồi quy ña biến phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết phân tích phương sai 127 vii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ ñồ, hình vẽ Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM Trang 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 60 Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ ñồ 3.4: Mô hình nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng 19 Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 87 Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá thời ñiểm DN ñược phép bán nhà 88 TMXDM Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 92 Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 94 Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 96 Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá 138 Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà TMXDM ñề xuất cho DNðTXD&KD 140 nhà Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận viii án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 128 CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Ngày kinh tế vận hành theo chế thị trường, buộc phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất ñịnh ñến phương hướng sản xuất trao ñổi thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất doanh nghiệp với mức hao phí lao ñộng cá biệt khác lên mặt trao ñổi, thông qua giá thị trường Chỉ doanh nghiệp có hao phí lao ñộng cá biệt ñơn vị sản phẩm hàng hoá thấp giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình doanh nghiệp ñó tồn có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñầu tư kinh doanh nhà không nằm quy luật chung ñó Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên giới, phương pháp ñể ñịnh giá nhà thương mại xây dựng thường dựa vào hàm hồi quy ñó thuộc tính nhà thương mại xây dựng vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng biến số ñộc lập giá nhà biến số phụ thuộc; ñó, việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường ñất ñai, nhà cửa giá quy ñịnh thức thường sai lệch nhiều dẫn ñến bất cập công tác ñền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất ñộng sản lành mạnh Trong ñó mảng thị trường nhà xây doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá doanh nghiệp ñưa phản ứng thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; ñó nhiều dự án nhà có chất lượng, ñiều kiện mua có vị trí tương ñồng, ñặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí ñược ñưa bán trước có khách hàng quan tâm Bên cạnh ñó xu chung hầu hết dự án nhà thương mại từ trước Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án1 tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 tới mức giá “gốc” doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp nhiều so với mức giá thị trường thời ñiểm; làm nẩy sinh các vấn ñề tiêu cực có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà thương mại Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp ñã sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với thông số ñặc trưng cấu trúc ñô thị cụ thể, ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mô toàn thành phố Vậy câu hỏi ñược ñặt là, mô hình ñịnh giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có ñiều kiện ñể áp dụng hiệu mô hình Việt Nam Xuất phát từ lý ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu công trình nghiên cứu khoa học vấn ñề xác ñịnh giá nhà nói riêng ñịnh giá bất ñộng sản nói chung thân NCS nhận thấy ñã có nhiều công trình nghiên cứu vấn ñề này, nhiên hầu hết nghiên cứu ñề cập ñến số góc ñộ xác ñịnh giá nhà Trong ñó có số tác giả nước ñã ñi vào nghiên cứu sâu vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, công trình nghiên cứu ñược coi sở tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà cụ thể là: a Tác giả Max Kummerow Galfalvy Với công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81] Hai tác giả ñã ñưa cách tiếp cận việc xác ñịnh giá cách xây dựng mô hình ñịnh giá dự báo lỗi phân tích làm cho việc xác ñịnh giá nhà Về mặt chất lý thuyết sử dụng mức giá khác thị trường ñể xây dựng mô hình giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ giá, ñồng thời xác ñịnh mức sai số hay dự báo lỗi Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án2 tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23550.597 7850.199 2904.594 302 9.618 26455.191 305 23627.930 5906.983 2827.260 301 9.393 26455.191 305 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 816.210 000 628.878 000 511.195 000e a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 169 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 c d Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 170 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 171 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Kết ñưa biến DV_GX (Chất lượng dịch vụ giữ xe) vào Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Chất lượng dịch vụ giữ xe 3.69 1.132 306 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 172 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Chất lượng dịch vụ giữ xe Tình hình an ninh Khoảng cách ñến nơi mua sắm Variables Removed Method Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) a Dependent Variable: Giá chung cư Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 173 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23669.591 7889.864 2785.600 302 9.224 26455.191 305 23827.623 5956.906 2627.568 301 8.729 26455.191 305 23887.031 4777.406 2568.160 300 8.561 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 855.377 000 682.391 000 558.073 000e c d a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 174 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 175 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 176 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Kết hồi quy ña biến phương pháp enter với biến ñược chọn từ phương pháp stepwise Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 177 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Variables Entered/Removedb Model Variables Entered Variables Removed Method Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng Enter cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắma a All requested variables entered b Dependent Variable: Giá chung cư ANOVAb Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F 511.195 Sig .000a a Predictors: (Constant), Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắm b Dependent Variable: Giá chung cư Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 178 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Maximum Mean Std Deviation N 14.23 42.69 33.47 8.811 306 -11.726 10.181 000 3.018 306 Std Predicted Value -2.184 1.046 000 1.000 306 Std Residual -3.853 3.345 000 992 306 Residual a Dependent Variable: Giá chung cư Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 179 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 180 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Phụ lục số Các biến thường ñược sử dụng hàm Hedonic 3.1 Hai mươi ñặc ñiểm thường xuất nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic Số thứ tự Số lần xuất Số lần mang dấu dương Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Kích thước lô 52 45 Ln Kích thước lô 12 3 Diện tích mặt sàn 69 62 4 Ln Diện tích mặt sàn 12 12 0 Gạch 13 Tuổi ñời 78 63 Số tầng 13 Sồ phòng tắm 40 34 Số phòng 14 10 10 Số phòng ngủ 40 21 10 11 Phòng tắm ñầy ñủ 37 31 12 Lò sưởi 57 43 11 13 ðiều hòa 37 34 14 Tầng hầm 21 15 15 Không gian ñể xe 61 48 14 16 Sân 12 10 17 Bể bơi 31 27 18 Khoảng cách 15 5 19 Thời gian thị trường 18 20 Xu hướng thời ñiểm 13 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 181 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 3.2 Nhóm tám ñặc ñiểm hàng ñầu mô hình ñịnh giá Hedonic Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Số lần xuất Số lần mang dấu dương Diện tích mặt sàn 52 45 Tuổi ñời 69 62 Số phòng tắm 78 63 Số phòng ngủ 40 34 37 31 Lò sưởi 57 43 11 ðiều hòa 37 34 21 15 Không gian ñể xe 61 48 13 Lớp phủ 12 10 Bể bơi 31 27 Mái hiên Bãi ñậu xe 1 Nhà ñể xe Cảnh nhìn hồ 5 0 Có hồ trước mặt 5 0 Cảnh nhìn biển 4 Tầm nhìn tốt Vị trí Tôi phạm 15 5 9 0 Nhóm Biến Kích thước lô Nội thất nhà Phòng tắm ñầy ñủ Phòng tắm ñơn Sàn gỗ Tầng hầm Tiện nghi bên nhà Môi trường-Tự nhiên Khu dân cư vị trí Khoảng cách Sân golf Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 182 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 Cây cối 6 0 10 % Dân tộc thiểu số trường Hệ thống thoát nước 1 Chất lượng nhà thẩm ñịnh ðiều kiện thẩm ñịnh 10 Thời gian thị trường 18 Xu hướng 13 Tài trợ FHA 3 Tài sản bị tịch thu 5 Ưu ñãi tài trợ 0 Môi trường- Dịch vụ công Trường ñịa phương Tiếp thị, cư ngụ & nhân tố bán Bỏ không Chủ nhà cư ngụ Vấn ñề tài trợ Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận 183 án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 [...]... tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp • Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD... cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu 14tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất,... giá nhà ở TMXDM? 1.4 ðối tư ng và phạm vi nghiên cứu 1.4.1 ðối tư ng nghiên cứu Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh giá, phương pháp ñịnh giá. .. hoạt gia ñình và con người Hiện nay có nhiều loại hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại Trong ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước 2.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.1.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại ðiều 3 của... sự thay ñổi khi doanh nghiệp muốn ñảm bảo quyền lợi cho những khách hàng của mình thì sẽ ñiều chỉnh theo mức giá mới nếu mức giá bán mới giảm so với mức giá bán ñã xác ñịnh trước ñó 2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.1.2.1 Mục ñích Khi ñịnh giá nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà phải xác ñịnh... các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng từ chính sách của Chính phủ ñặc biệt là quy hoạch trong tư ng lai Giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược xác ñịnh là giá cả nhà ở ñược xác ñịnh ở một thời ñiểm nhất ñịnh, tuy nhiên giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể lên xuống thay ñổi không ngừng ngay trong quá trình xây dựng dự án Vì vậy, việc ñịnh giá nhà ở cho một dự án. .. giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá ðối với các doanh nghiệp ñầu tư xây. .. Như vậy ñịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh • Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới Nhà ở thương mại xây dựng mới là nhà ở do các tổ chức, cá nhân ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê Vì vậy, mục ñích của việc ñịnh giá ñối với ñối tư ng nhà ở thương mại là ñã ñược... ñịnh Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12] Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn toàn, hay nói cách... doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà, việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác ñịnh giá trị cho sản phẩm nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp với tư cách là nhà “sản xuất” ra sản phẩm nhà ở xây dựng mới Trong ñó, giá thành sản xuất sản phẩm là một phạm trù của sản xuất hàng hóa, phản ánh lượng 18tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com