Mơc lơc Trang MỞ ĐẦU Chương 1: Tỉng quan nh÷ng vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 1.1 Khái niệm nhà cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà 1.1.1.2 Phân loại nhà 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại cơng trình xây dựng 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng 1.1.2.2 Phân loại cơng trình xây dựng 1.2 Khái niệm nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng 13 trình xây dựng 13 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 15 1.2.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 17 dựng 1.2.2.1 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản 17 1.2.2.2 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 20 dựng 1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 20 1.3 22 Khái qt pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 26 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 27 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến 1.4 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài 27 sản số nước giới 29 1.4.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhật Bản 30 1.4.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Hàn Quốc 33 1.4.3 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Liên bang Nga 1.4.4 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Australia 33 1.4.5 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Trung Quốc 35 1.4.6 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc 36 nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số 37 nước giới 39 Chương 2: Thùc tr¹ng pháp luật Việt Nam 41 đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 2.1 Phỏp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 43 2.1.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng 2.2 Tác động pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng 43 trình xây dựng hoạt động quản lý nhà nước bất động 43 sản 48 2.2.1 Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 50 2.2.2 Về xác định tính pháp lý nhà cơng trình xây dựng tham gia giao dịch thị trường bất động sản 2.2.3 Về cung cấp thông tin pháp lý trạng nhà ở, cơng trình xây dựng 50 52 2.2.4 Về giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3 53 Đánh giá pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.1 Kết thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 55 2.3.2 Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình 57 xây dựng 2.3.3 Tính quán quy định đăng ký quyền sở hữu nhà 57 cơng trình xây dựng 2.3.4 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà 62 công trỡnh xõy dng Chng 3: định hướng v giải pháp nhằm thống 64 pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 66 viÖt nam 3.1 Yêu cầu xu hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở 68 hữu nhà cơng trình xây dựng 3.1.1 Sự phát triển kinh tế - sở thực tiễn để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.1.2 Sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - yêu cầu để 68 thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình 68 xây dựng 3.1.3 Yêu cầu nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà cơng trình xây dựng 70 3.1.4 Yêu cầu xu hướng thống hệ thống pháp luật 3.2 Định hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 3.2.1 3.2.2 72 Thống hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với đăng ký quyền sử 73 dụng đất 75 Xác định đăng ký quyền sở hữu việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, đồng thời thực công nhận trạng, kỹ thuật loại tài sản 75 3.2.3 Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình 77 xây dựng sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền dân tài sản thị trường bất động sản 3.2.4 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với chế định hợp đồng, giao dịch bất 79 động sản thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản 3.3 Giải pháp thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà 80 cơng trình xây dựng 3.3.1 Thống văn quy phạm pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng 81 quyền sử dụng đất 3.3.2 Thống hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với đăng ký quyền sử dụng đất 3.3.3 81 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với quyền sử dụng đất 3.3.4 Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý nhà ở, cơng trình xây 82 dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho 84 thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 86 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 90 Mở đầu Tớnh cp thit ca vic nghiờn cu đề tài Nhà cơng trình XD tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, phản ánh điều kiện sống người dân trình độ phát triển kinh tế (KT) địa phương, khu vực, quốc gia chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Do vậy, tài sản cần phải Nhà nước quản lý bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu Đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD khơng có ý nghĩa đối kháng người thứ ba việc thực giao dịch dân tài sản mà sở pháp lý để xác lập quyền chủ sở hữu nhà ở, cơng trình XD Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ trạng kỹ thuật loại tài sản này, từ có biện pháp quản lý hiệu hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan khơng gian; đồng thời góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD có ý nghĩa quan trọng không chủ sở hữu mà Nhà nước Trong thời gian vừa qua, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực chưa đầy đủ chưa hoàn thiện Các quy định việc đăng ký quyền sở hữu tản mát nhiều văn khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác Thực trạng gây khơng khó khăn cho quan chức trình thực thi pháp luật gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sở hữu tài sản Để khắc phục tồn này, nước ta cần có hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu BĐS nhà cơng trình XD thống nhất, hồn chỉnh, làm sở để Nhà nước thực quản lý có hiệu giao dịch thị trường Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Hệ thống hố góp phần phát triển sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành đặt mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước giới Trên sở đó, đề xuất định hướng giải pháp khắc phục, nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác Tuy nhiên, khuôn khổ có hạn luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Các quy định nằm đạo luật: Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 năm 1992; Bộ Luật dân (BLDS) năm 2005; Luật XD năm 2004; Luật Nhà năm 2005; Luật đầu tư năm 2005; Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 văn quy phạm hướng dẫn thi hành áp dụng Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng xây dựng KT thị trường vấn đề quyền sở hữu tài sản; Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp phân tích, bình luận, quy nạp; Phương pháp diễn giải, lập luận Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm chương: - Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam Chương Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 1.1 Khái niệm nh v công trình xây dựng 1.1.1 Khỏi nim, c im v phõn loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà Theo Điều Luật nhà năm 2005 nhà "cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân" Như vậy, để gọi nhà cần phải có hai yếu tố, là: nhà phải cơng trình XD người tạo lập nên sức lao động kết hợp với loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà thông qua biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD, đồng thời công trình XD phải XD để phục vụ nhu cầu nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác hộ gia đình, cá nhân như: để trì sống, khơng gian văn hố tập hợp người có quan hệ gia đình 1.1.1.2 Phân loại nhà Có nhiều cách phân loại nhà khác nhau, vào mục đích XD có loại: nhà thương mại; nhà riêng lẻ; nhà công vụ; nhà xã hội; vào vật liệu XD, chất lượng nhà thiết bị gắn kết với nhà có cấp (từ cấp đến cấp 4) Nếu vào mục đích sử dụng nguồn gốc XD, pháp luật nhà lại phân nhà thành loại: Nhà chung cư: nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân; Nhà liền kề: loại nhà XD liền kề mặt đường, mặt phố ngõ, hẻm ; Nhà biệt thự: nhà riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa ), có tường rào lối vào riêng biệt.; Nhà vườn: loại nhà XD diện tích đất độc lập giống nhà biệt thự, có diện tích nhà diện tích đất vườn để trồng 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại cơng trình xây dựng 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng Theo quy định Điều Luật XD năm 2004 "Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế" Nếu theo Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất Đà Nẵng xuất năm 2008 khái niệm cơng trình thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh cơng trình XD, cơng trình hiểu tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp cơng trình kiến trúc, cơng trình đường hầm vượt biển ; (ii) Theo khía cạnh khác, cơng trình hiểu cơng trình nghiên cứu, tác phẩm nghệ thuật Tóm lại, cơng trình XD ln tọa lạc vị trí định, khu vực, địa điểm định từ XD đến khơng tồn (bị phá dỡ bị tiêu hủy) Trong trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu, sử dụng không làm đặc điểm ban đầu cơng trình XD 1.1.2.2 Phân loại cơng trình xây dựng Khác với nhà ở, vào quy mơ mục đích sử dụng, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình chia cơng trình XD thành nhiều loại khác nhau, gồm: Cơng trình xây dựng dân dụng: Là cơng trình XD để phục vụ mục đích dân sinh làm việc; Cơng trình cơng nghiệp, bao gồm: cơng trình khai thác than, khai thác dầu khí, cơng trình hố chất, hố dầu ; Cơng trình giao thơng, bao gồm: cơng trình đường bộ, đường sắt, cơng trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay; Cơng trình thuỷ lợi, lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm bơm, giếng, hệ thống cơng trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê ; Các công hạ tầng kỹ thuật, gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà máy xử lý nước thải, cơng trình xử lý chất thải 1.2 kh¸i niƯm v nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 1.2.1 Khỏi nim v quyn sở hữu nhà cơng trình xây dựng Hiện nay, có nhiều quan niệm quyền sở hữu, theo Từ điển Luật học Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn thì: “Quyền sở hữu: Phạm trù pháp lý phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định; Tổng hợp quy phạm pháp luật vấn đề sở hữu tồn xã hội thời điểm lịch sử định (theo nghĩa khách quan) Các quy phạm pháp luật vấn đề sở hữu bao gồm nhóm quy phạm về: hình thức sở hữu; phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; Quyền chủ thể tài sản thuộc quyền sở hữu (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt chủ sở hữu theo quy định pháp luật Quyền sở hữu chế định pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật dân sự, yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” Còn theo Bộ luật Dân (BLDS) Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật” (Điều 164) Tóm lại, quyền sở hữu quyền tối cao chủ thể xã hội 1.2.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 1.2.2.1 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản Tuỳ vào hệ thống pháp luật quốc gia mà nước có quy định đăng ký quyền sở hữu tài sản khác Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý tài sản giao dịch dân sự, kinh tế yêu cầu quản lý nhà nước tài sản mà pháp luật quy định loại tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu Theo Từ điển Tiếng Việt Viện ngôn ngữ học xuất năm 2008 “đăng ký việc ghi vào sổ quan quản lý để thức cơng nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” Còn theo Từ điển Luật học Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn thì: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận chứng thực phương diện pháp lý quyền chủ sở hữu tài sản quan hệ dân Đăng ký quyền sở hữu thủ tục pháp luật quy định Tùy thuộc loại tài sản mà pháp luật dân quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình tự, thủ tục khác quan có thẩm quyền khác nhau” Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: Đăng ký quyền sở hữu tài sản Đăng ký trạng, lý lịch pháp lý tài sản 1.2.2.2 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD trước hết việc xác định trạng lý lịch pháp lý loại tài sản Xác định trạng vật lý làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích, cơng nhà ở, cơng trình XD xác định trạng pháp lý tình trạng sở hữu, biến động mặt pháp lý tài sản Thông qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của bên tham gia giao dịch thị trường cơng khai hố Nội hàm hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD, bao gồm: đăng ký quyền đăng ký trạng tài sản Mục đích việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD để Nhà nước cơng nhận chủ thể có quyền tài sản này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý tài sản đăng ký 1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD phải dựa nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, việc đăng ký quyền sở hữu thực hệ thống quan đăng ký thống Nhà nước; Thứ hai, phải thực đồng thời hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản với đăng ký QSDĐ; Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD phải thực đồng thời hai nội dung đăng ký trạng đăng ký công nhận quyền; Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD phải bảo đảm u cầu đơn giản thủ tục, nhanh chóng thời gian, hạn chế phiền hà tốn cho người đăng ký; Thứ năm, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu để Nhà nước cấp cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình XD Đây chứng thư pháp lý quan trọng Nhà nước để công nhận người có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, cơng trình XD, đồng thời xác lập sở pháp lý để đối kháng với người thứ ba giao dịch liên quan đến nhà ở, cơng trình XD 1.3 khái quát pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 1.3.1 Giai on từ năm 1945 đến năm 1991 Trong giai đoạn này, Đảng Nhà nước ta chưa ban hành quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD mà chủ yếu quan tâm đến vấn đề đất đai Sau năm 1954, miền Bắc Nhà nước chưa có quy định cụ thể vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD, cịn miền Nam, đất đai cơng trình kiến trúc XD đất coi BĐS, cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu BĐS Chủ sở hữu tư nhân BĐS cấp Bằng khoán điền thổ Sau đất nước thống (năm 1975), Hiến pháp 1980 khẳng định công dân có quyền có nhà Tiếp đó, Luật đất đai năm 1987 quy định: “Người thừa kế nhà chưa có chỗ ở, người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có ngơi nhà đó” (Điều 17) Tuy có quy định thực tế Nhà nước thực đăng ký QSDĐ mà chưa đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 Trong giai đoạn này, Nhà nước có thay đổi lớn sách phát triển quản lý nhà Theo Pháp lệnh nhà năm 1991 Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu nhà phải thực đăng ký để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Ngày 05 tháng năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP quyền sở hữu nhà QSDĐ thị, theo đó: “Tất nhà đất phải đăng ký Chủ sở hữu hợp pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở” (Điều 3) Nghị định thực từ năm 1994 đến năm 2003 bị dừng thực Đến có Luật đất đai năm 2003 Nhà nước thống cấp mẫu 10 GCNQSDĐ cho loại đất; tài sản đất ghi nhận vào giấy chứng nhận, cịn việc đăng ký quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật đăng ký BĐS (Điều 48) Tuy nhiên, chưa có Luật đăng ký BĐS nên quyền sở hữu nhà không đăng ký Để xử lý vướng mắc này, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2005 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình XD 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến Mặc dù Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ban hành, điểm bất hợp lý sách quy định BĐS chủ sở hữu phải có hai loại giấy chứng nhận, bao gồm: GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên nhiều địa phương không thực Để xử lý vấn đề này, Quốc hội thông qua Luật Nhà năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 khẳng định tiếp tục thực sách cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (gọi “Sổ hồng”) Theo đó, “chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất chủ sở hữu hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở” (gọi giấy quyền áp dụng cho nhà đất); “trường hợp chủ sở hữu nhà khác với chủ sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (gọi giấy quyền áp dụng cho nhà ở), đất có nhà cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai Tóm lại: Mặc dù cịn số vấn đề đặt cần phải tiếp tục nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD, khẳng định rằng, sở pháp lý quan trọng để thực đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện để chủ sở hữu người có liên quan yên tâm tham gia giao dịch v BS 1.4 kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký quyền sở hữu ti sản số n­íc trªn thÕ giíi 1.4.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhật Bản Theo pháp luật Nhật Bản, đất đai, nhà ở, vật kiến trúc đất thuộc hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân Do người có quyền sở hữu đất đai đồng thời có quyền sở hữu tài sản đất Tuy nhiên, BLDS Nhật Bản không quy định bắt buộc chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản, vật kiến trúc đất thiết lập quyền cầm cố phải tiến hành đồng thời với chuyển QSDĐ Pháp luật quy định xác lập hợp đồng mua bán đất đai tài sản đất, bên làm thủ tục cơng chứng; khơng cần có phê duyệt hay báo cáo quan có thẩm quyền việc chuyển dịch BĐS, phải thực đăng ký quyền sở hữu đất đai cơng trình kiến trúc với Nhà nước 11 1.4.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Hàn Quốc Tìm hiểu pháp luật đăng ký tài sản Hàn Quốc cho thấy có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đăng ký tài sản Nhật Bản Hàn Quốc khơng có đạo luật riêng BĐS, quan hệ BĐS điều chỉnh chủ yếu Luật đất đai Người dân có quyền sở hữu tư nhân đất đai Việc đăng ký quyền sở hữu thực chung cho đất cơng trình đất Pháp luật Hàn Quốc quy định đăng ký để đối kháng với người thứ ba, khơng nhằm mục đích xác lập quyền cho chủ sở hữu 1.4.3 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Cộng hòa Liên bang Nga Theo pháp luật Cộng hòa Liên bang Nga, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu BĐS, bao gồm đất đai công trình kiến trúc, nhà ở, khách sạn, nhà hàng XD đất Hoạt động đăng ký quyền BĐS giao dịch BĐS điều chỉnh quy định BLDS, Luật Liên bang đăng ký quyền BĐS giao dịch BĐS (được Duma quốc gia Nga thông qua năm 1997) quy phạm pháp luật khác bang Phạm vi đăng ký vật quyền BĐS hạn chế quyền giao dịch, chấp, quản lý, uỷ quyền, quyền thuê BĐS 1.4.4 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Australia Pháp luật BĐS Australia có số điểm giống với pháp luật nhà Việt Nam nên việc đăng ký BĐS có số nét tương đồng Pháp luật Australia điều chỉnh quan hệ BĐS Luật đất đai Liên bang Ở Australia, đất đai tài sản đất chủ yếu thuộc chủ sở hữu Việc xác định chủ sở hữu tài sản cơng trình XD thực theo ngun tắc suy luận: “người có quyền sở hữu đất đai có quyền sở hữu cơng trình đất” Công tác quản lý BĐS Liên bang giao cho Bộ quản lý đất đai thực Việc quản lý BĐS bang quan trực thuộc Bộ quản lý đất đai cấp bang đảm nhiệm Các nguyên tắc đăng ký BĐS áp dụng chung cho đất cơng trình đất Pháp luật đăng ký BĐS Australia quy định người đăng ký quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận chung cho nhà đất Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thực Văn phòng đăng ký BĐS đặt bang chi nhánh cấp quận Pháp luật Australia quy định việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho người yêu cầu đăng ký thực đăng ký lần đầu Khi có thay đổi quyền chấp, cầm cố, thay đổi tên chủ sở hữu người tiếp nhận tài sản thực đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận sở hữu ghi vào Sổ đăng ký 12 1.4.5 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Trung Quốc Trung Quốc nước có chế độ sở hữu đất đai giống Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân QSD đất đai Căn để SDĐ định giao đất thuê đất Nhà nước Người SDĐ quyền sở hữu cơng trình XD Giữa QSDĐ quyền sở hữu cơng trình có tách biệt nhau, người có QSDĐ chủ sở hữu cơng trình khơng phải chủ sở hữu đất đất cho thuê Theo Luật quản lý nhà đất thị, người có QSDĐ Nhà nước cấp GCNQSDĐ, người sở hữu nhà, công trình Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình Ở khu vực có quan quản lý nhà đất thống cấp loại giấy chứng nhận cho nhà đất Như vậy, Trung quốc chủ yếu tồn hai loại giấy chứng nhận cho BĐS, GCNQSDĐ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình đất Trong giấy chứng nhận ghi đặc điểm trạng BĐS tên người sở hữu, sử dụng BĐS 1.4.6 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới Từ việc nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu BĐS nước nêu trên, rút số học kinh nghiệm nước ta q trình XD hồn thiện pháp luật đăng ký BĐS nói chung đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD nói riêng: - Đăng ký quyền sở hữu BĐS cần thực việc đăng ký trạng đăng ký quyền BĐS; - Việc đăng ký quyền sở hữu BĐS nên thực quan nhà nước nhằm bảo đảm tính thống khơng gây phiền hà cho người đăng ký; - Đăng ký quyền sở hữu BĐS nhằm xác lập quyền mà công nhận mặt pháp lý người có quyền sở hữu, đồng thời nhằm mục đích đối kháng với người thư ba; - Đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD đất cần thực đồng thời với đăng ký QSDĐ; - Đối với đất có cơng trình nên cấp mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản QSDĐ thống Giấy chứng nhận sở để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người có quyền, đồng thời sở pháp lý để chủ sở hữu đưa tài sản tham gia giao dịch thị trng BS 13 Chng Thực trạng pháp luật việt nam đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 2.1 pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 2.1.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà Trước có Luật đất đai năm 2003, việc đăng ký quyền sở hữu nhà thực theo Nghị định số 60/CP Sau có Luật đất đai năm 2003, việc đăng ký quyền sở hữu nhà tạm thời bị dừng lại Luật đất đai quy định thống cấp GCNQSDĐ loại đất Đến ngày 15 tháng năm 2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP quy định tiếp tục cấp quyền sở hữu nhà bổ sung quy định cấp quyền sở hữu cơng trình xây dựng Theo đó, người tạo lập hợp pháp nhà cơng trình xây dựng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; cịn QSDĐ cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai Sau đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP bị thay quy định Luật Nhà năm 2005 Theo Luật Nhà năm 2005 đăng ký quyền sở hữu nhà việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà Qua nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cho thấy: quan có thẩm quyền có nhiều cố gắng việc rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định nhằm bảo đảm thống Luật nhà Luật đất đai vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà QSDĐ; song kết đạt chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn Do vậy, ngày 20 tháng 11 năm 2007, Quốc hội thông qua Nghị số 07/2007/QH12 kế hoạch phát triển KT - XH năm 2008, quy định: rà sốt, sửa đổi những vướng mắc Luật đất đai, Luật Nhà luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để thống cấp loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, vướng mắc nguyên tắc lập pháp, nên quy định Nghị số 07/2007/QH12 thực Đến tháng năm 2009 Quốc hội thông qua Luật số 38/2009/QH12 việc sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng 14 (Luật có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2009) Trong quy định thống cấp loại giấy chứng nhận cho nhà đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, đến thời điểm chưa có văn hướng dẫn thi hành 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng Mặc dù Quốc hội có quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD quyền sử dụng đất theo mẫu giấy chứng nhận thống nhất, thực tế việc đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD điều chỉnh Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2005 Chính phủ Thơng tư số 13/2005/TT-BXD ngày 01 thỏng 11 nm 2005 ca B XD 2.2 tác động pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng hoạt động quản lý nh nước bất động sản 2.2.1 V công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Nhìn chung, hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD chưa thống chưa đồng Tính đến trước ngày 01 tháng năm 2009, pháp luật có phân chia, tách biệt hoạt động đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản thành hai hệ thống với quy định khác Cùng BĐS, nhà công trình XD ln ln gắn liền với đất đai, hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản lại có khác nhau, với hai cách thức khác nhau, ngành TN&MT thực quản lý nhà nước hoạt động đăng ký QSDĐ, ngành XD thực quản lý nhà nước hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD 2.2.2 Về xác định tính pháp lý nhà cơng trình xây dựng tham gia giao dịch thị trường bất động sản Xác định tính pháp lý BĐS việc xác định giấy tờ BĐS có hợp pháp hay không Giấy tờ BĐS coi hợp pháp tuân thủ quy định nội dung hình thức, trình tự, thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quản lý sử dụng BĐS Theo quy định hành, nhà ở, cơng trình XD phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu quan có thẩm quyền cấp Chỉ sau có giấy chứng nhận quyền sở hữu, có 15 đủ sở pháp lý để khẳng định chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản thông qua giao dịch mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chấp, để thừa kế 2.2.3 Về cung cấp thông tin pháp lý trạng nhà ở, cơng trình xây dựng Đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nhằm ghi nhận thông tin nguồn gốc, trạng sử dụng lý lịch pháp lý nhà cơng trình XD Các thơng tin quan đăng ký lưu giữ để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước cung cấp cho chủ thể có yêu cầu xác lập giao dịch nhà cơng trình XD Chỉ thơng qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD có sở để xác định tính đắn thơng tin liên quan diện tích, địa điểm, số tầng, kết cấu, mục đích sử dụng BĐS, hạn chế việc sử dụng…Trong hoạt động quản lý nhà nước, thông tin BĐS giúp quan chức có sở sở để giải công việc liên quan Đối với người dân nắm thông tin pháp lý nhà ở, cơng trình XD tránh rủi ro giao dịch nhà cơng trình XD 2.2.4 Về giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Do thị trường BĐS phát triển ngày mạnh mẽ làm tăng giá trị đất đai, nhà cơng trình XD; góp phần làm gia tăng tranh chấp, khiếu kiện BĐS Một nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp việc xác định tính pháp lý liên quan đến quyền sở hữu nhà QSDĐ Do buông lỏng công tác quản lý nhà nước nhà, đất thời gian dài, quan quản lý không lưu trữ đầy đủ hồ sơ, thông tin, giấy tờ pháp lý nhà, đất, nên phát sinh tranh chấp, khiếu kiện nhà, đất, quan có thẩm quyền giải rơi vào tình trạng lúng túng, bị động nhiều thời gian để điều tra, xác minh để tìm thật chủ sở hữu hợp pháp BĐS nhà, đất; nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện nhà đất chưa đăng ký quyền sở hữu cán thụ lý sơ xuất, cẩu thả việc kiểm chứng thông tin nhà dẫn đến thông tin đăng ký khơng xác Tóm lại: Hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD có tác động lớn đến hoạt động xét xử, giải tranh chấp Tồ án Nó khơng sở để Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền đưa phán luật, xử lý nhanh, dứt điểm, mà cịn đóng vai trị hạn chế tranh chấp xảy ra, góp phần làm ổn định trật tự an toàn XH 16 2.3 đáNH GIá pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 2.3.1 Kt thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình xây dựng - Giai đoạn sau năm 1991 đến năm 2005: Đây thời Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định số 60/CP Chính phủ Theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2004, nước có 40/60 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP, với tổng số giấy cấp khoảng 1.128.000 giấy - Giai đoạn từ cuối năm 2005 đến năm 2006: Sau Nghị định số 60/CP bị dừng thực hiện, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Qua thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, có khoảng gần 10 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương triển khai cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP, tổng cộng có khoảng 1.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp theo Nghị định - Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến nay: Đây giai đoạn thực quy định pháp luật nhà Qua thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, đến nước có 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo pháp luật nhà ở, với tổng số giấy cấp đạt khoảng 300.000 giấy Như vậy, tính đến hết quý I năm 2009, tính số giấy chứng nhận cấp theo Nghị định số 60/CP, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Luật Nhà ở, nước đăng ký cấp quyền sở hữu khoảng 1.700.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà cơng trình XD 2.3.2 Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD ban hành nhiều văn có giá trị pháp lý khác nhau, từ Luật nhà đến văn luật Nghị định, Thông tư Quyết định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, xét tính tổng thể, tính hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cịn tản mạn nhiều văn khác nhau, chưa tập trung vào văn có hiệu lực pháp lý cao Các quy định phức tạp, có hàng trăm văn điều chỉnh từ cấp cao đến địa 17 phương Đất đai, cơng trình XD (trong có nhà ở) có đặc điểm giống tham gia giao dịch thị trường, BĐS, chịu điều tiết kiểm soát Nhà nước, hệ thống quy định vấn đề lại nằm rải rác nhiều văn khác 2.3.3 Tính quán quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Có thể khẳng định rằng, tính đến trước ngày 01 tháng năm 2009, pháp luật đăng ký BĐS nói chung pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD nói chung cịn thiếu qn, văn có nhiều nội dung khơng thống nhất, chí cịn mâu thuẫn Cùng tài sản gắn liền với đất, lại có hai mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hai loại nhà cơng trình XD khác Đối với nhà cấp giấy chứng nhận chung cho nhà đất, công trình XD lại cấp riêng thành hai giấy (một giấy cấp quyền sở hữu cơng trìnhXD, giấy cấp cho QSDĐ), nhiều trường hợp cơng trình XD QSDĐ thuộc chủ sử dụng Quy định gây khơng khó khăn cho tổ chức tín dụng làm thủ thủ tục chấp cho vay vốn, đặc biệt thực giao dịch mua bán, tặng cho, để thừa kế 2.3.4 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Xét tổng thể, văn quy phạm pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình XD có hiệu lực pháp lý tương đối cao, Luật nhà ở, Nghị định Chính phủ Trong lĩnh vực cơng trình XD, văn pháp luật ban hành bao gồm: Nghị định Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn Bộ XD Tuy nhiên, xét mối quan hệ nhà cơng trình XD, hiệu lực pháp lý văn pháp luật lĩnh vực chưa có thống Trong lĩnh vực nhà ở, có Luật nhà - văn pháp lý có hiệu lực cao nhất, cơng trình XD, pháp luật “dừng lại” hình thức Nghị định Chính phủ Vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà, đất - sở pháp lý để Nhà nước thực việc bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng người dân tài sản lại không điều chỉnh văn quy phạm pháp lut thng nht 18 Chng định hướng v giải pháp nhằm thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng Việt nam 3.1 Yêu cầu v xu hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 3.1.1 S phỏt trin ca kinh tế - sở thực tiễn để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Kinh tế (KT) pháp luật hai yếu tố quan trọng mối quan hệ sở hạ tầng kiến trúc thượng tầng, KT yếu tố trước định đến tồn phát triển pháp luật Để tạo điều kiện thúc đẩy quan hệ KT phát triển bền vững, hạn chế tiêu cực tranh chấp phát sinh, pháp luật cần phải bổ sung kịp thời hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu tiến trình phát triển Trong đó, việc thống hệ thống pháp luật với quy định đồng bộ, tương thích có tính khả thi cao yêu cầu đặt lên hàng đầu Trong lĩnh vực BĐS, hệ thống pháp luật lĩnh vực chồng chéo không đồng (đặc biệt vấn đề đăng ký quyền sở hữu) không ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động quản lý Nhà nước mà gây nhiều rủi ro cho chủ thể tham gia Hậu thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định không minh bạch Các quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD khơng rõ ràng, bất tương thích gây trở ngại cho chủ sở hữu thực việc đăng ký quyền sở hữu tài sản Vì vậy, việc thống pháp luật nói chung pháp luật đăng ký BĐS nói riêng yêu cầu tất yếu trình phát triển KT - XH 3.1.2 Sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - yêu cầu để thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Đối với quốc gia nào, đặc biệt nước phát triển vấn đề quản lý BĐS hoàn thiện thị trường BĐS quan trọng; lẽ, thị trường BĐS phát triển không cải thiện điều kiện sống cho người dân mà tạo điều kiện cho thị trường trường vốn mở rộng địa bàn cho vay đầu tư phát triển v.v Phát triển thị trường BĐS cần trọng đến việc tạo lập đối tượng hàng hoá BĐS, bảo đảm cho chủ thể tham gia có đầy đủ quyền sở hữu, giao dịch xác lập cách hợp pháp XD hệ thống thơng tin BĐS xác, đồng công chúng dễ dàng tiếp cận, truy cập….Điều thực Nhà nước XD hệ thống đăng ký quyền sở hữu BĐS thống minh bạch 19 3.1.3 Yêu cầu nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà cơng trình xây dựng Mục tiêu đặt cấp quyền từ trung ương tới sở nâng cao hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đời sống KT - XH Lĩnh vực quản lý BĐS lĩnh vực đặc biệt, có liên quan đến nhiều lĩnh vực y tế, vệ sinh môi trường, quy hoạch, mỹ quan thị, kiến trúc, giao thơng…Vì vậy, để nâng cao hiệu quản lý nhà nước BĐS nói chung, nhà cơng trình XD nói riêng cần thực đồng bộ, tổng thể nhiều giải pháp khác nhau, dựa phối hợp chặt chẽ quan chức Bên cạnh yêu cầu phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đầu tư XD; quản lý, sử dụng; đăng ký sở hữu, chuyển dịch quyền cần phải quy định rõ trách nhiệm quan đầu mối thực việc phối hợp, đạo công tác quản lý BĐS 3.1.4 Yêu cầu xu hướng thống hệ thống pháp luật Yêu cầu thống pháp luật tất yếu khách quan, đòi hỏi nhà làm luật phải quán triệt sâu sắc soạn thảo đạo luật đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Trong lĩnh vực đăng ký BĐS, yêu cầu thống pháp luật để loại bỏ mẫu thuẫn tản mạn nhiều văn pháp luật cần thiết Trong bối cảnh Việt Nam trở thành thành viên thức Tổ chức thương mại giới (WTO) tích cực tham gia nhiều thể chế KT song phương đa phương khác địi hỏi hệ thống pháp luật nước ta phải có thống tương thích với luật lệ WTO pháp luật nc trờn th gii 3.2 định hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng Việt Nam 3.2.1 Thng nht hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với đăng ký quyền sử dụng đất Hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD gắn liền với QSDĐ thực theo quy định nhiều văn pháp luật khác Việc tồn nhiều văn pháp luật khác quy định đăng ký nhà ở, đất đai, cơng trình XD gây nhiều phiền hà cho người dân làm cản trở phát triển lành mạnh thị trường BĐS Mặc dù Nhà nước quy định thống cấp loại giấy chứng nhận cho QSDĐ loại tài sản gắn liền với đất với tên gọi Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, việc gộp quy định đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD vào hệ thống pháp luật đất đai biện pháp tạm thời, chưa mang tính tổng thể lâu dài Việc gộp quy định nêu 20 vào Luật chuyên ngành mà đạo luật quy định riêng đăng ký BĐS chưa đáp ứng yêu cầu thống hệ thống pháp luật Đây giải pháp tạm thời nhằm đơn giản hóa thủ tục hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS Để xây dựng hệ thống pháp luật thống đăng ký BĐS cần thiết phải nghiên cứu, ban hành đạo luật riêng, điều chỉnh tổng thể vấn đề liên quan đến đăng ký QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bãi bỏ quy định đạo luật khác liên quan đến vấn đề Hướng xử lý phù hợp với xu chung thống pháp luật 3.2.2 Xác định đăng ký quyền sở hữu việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho chủ sở hữu, đồng thời thực công nhận trạng, kỹ thuật loại tài sản Việc thực đăng ký quyền sở hữu sở để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho chủ sở hữu Chủ sở hữu thực đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD khơng để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tài sản, mà thông qua hoạt động này, Nhà nước công nhận trạng, kỹ thuật nhà ở, cơng trình XD Bằng cách ghi thông tin tài sản Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản, tổ chức, cá nhân có liên quan quan nhà nước biết tình trạng nhà ở, cơng trình XD 3.2.3 Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình xây dựng sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền dân tài sản thị trường bất động sản Quyền dân tài sản quyền tối cao chủ sở hữu Hiến pháp, BLDS đạo luật liên quan quy định bảo hộ Quyền dân quyền chủ sở hữu đưa tài sản giao dịch thị trường thông qua hình thức bán, cho thuê, tặng cho, đổi, chấp, để thừa kế tài sản…Chỉ có chủ sở hữu hợp pháp, Nhà nước công nhận thực quyền dân tài sản Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản quan nhà nước có thẩm quyền, chủ sở hữu Nhà nước bảo vệ, ngăn ngừa xâm phạm từ người khác quyền thực giao dịch BĐS 3.2.4 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu với chế định hợp đồng, giao dịch bất động sản thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản Hiện nay, quy định việc lập hợp đồng mua bán, cho th nhà ở, cơng trình XD hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có khác hình thức nội dung Việc cơng chứng, chứng thực hai loại hợp đồng không giống Ngoài ra, quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình 21 XD gắn liền với QSDĐ với quy định chuyển quyền sở hữu tài sản gắn với QSDĐ có khơng thống với Chính khơng tương thích quy định Luật nhà ở, Luật đất đai đăng ký quyền sở hữu nhà đăng ký QSDĐ gây trở ngại cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà QSDĐ mu giy chng nhn thng nht 3.3 giải pháp thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nh v công trình xây dựng 3.3.1 Thng nht mt văn quy phạm pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng quyền sử dụng đất Mặc dù Nhà nước quy định gộp hai loại giấy chứng nhận (“sổ đỏ” cấp cho người có QSDĐ, “sổ hồng” cấp cho người có quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD) thành loại giấy thống nhất, phương án mang tính giải pháp tình thế, chưa mang tính tồn diện đồng bộ; quy định Luật nhà ở, Luật đất đai BLDS đăng ký BĐS tồn chưa thống Luật Nhà quy định đăng ký quyền sở hữu nhà không bắt buộc, Luật đất đai lại quy định bắt buộc người SDĐ phải đăng ký QSDĐ Như vậy, cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng văn pháp luật thống để quy định vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD QSDĐ 3.3.2 Thống hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với đăng ký quyền sử dụng đất Mặc dù, kể từ ngày 01 tháng năm 2009, Nhà nước quy định thống hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS Song thực tế việc xử lý trường hợp cụ thể nhiều vướng mắc, tên gọi giấy chứng nhận không phản ánh thực tế BĐS, có người có QSDĐ mà khơng có quyền sở hữu nhà ngược lại mảnh đất lại có nhiều ngơi nhà chủ khác (nhà XD đất thuê, đất mượn) giấy chứng nhận có tên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, cần thiết phải nghiên cứu để chỉnh sửa lại không tên gọi giấy chứng nhận mà thiết kế mẫu giấy chứng nhận thể chất hoạt động đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu BĐS Không nên gọi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi Giấy đăng ký BĐS; nội dung thể rõ trường hợp: trường hợp vừa có QSDĐ vừa có quyền sở hữu nhà cơng trình XD, trường hợp có QSDĐ trường hợp có quyền sở hữu nhà cơng trình XD mà khơng có QSDĐ để 22 tránh việc hiểu lầm người có QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3.3.3 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với quyền sử dụng đất Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà cơng trình XD người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba hồ sơ khác cho ba loại tài sản Theo dự thảo Nghị định Chính phủ hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường soạn thảo việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải sử dụng hồ sơ chung cho nhà đất Cơ quan TN&MT giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cấp ký giấy chứng nhận Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy, quy trình đăng ký nhiều bất cập Do pháp luật đơn quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào đầu mối mà khơng có quy định cụ thể trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp xác định tính pháp lý thực trạng BĐS, nên quan khơng có phối hợp chặt chẽ thực Để khắc phục tồn này, cần thiết phải nghiên cứu XD quy định cụ thể nhằm xác định rõ trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp xác định tính pháp lý, trạng BĐS, cung cấp giấy tờ có liên quan làm sở trình UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS 3.3.4 Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý nhà ở, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS việc Nhà nước xây dựng “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua biện pháp kỹ thuật đo đạc, lập đồ trạng để ghi nhận đặc điểm BĐS (gồm diện tích, quy mơ, trạng, kết cấu, năm XD…) Ngồi việc đăng ký trạng, Nhà nước cịn thực cơng nhận mặt pháp lý BĐS, cơng nhận BĐS có chủ sở hữu hợp pháp, làm sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền định đoạt BĐS Hiện nay, có hai quan tham gia quản lý thơng tin BĐS, quan quản lý nhà quan TN&MT Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cần thiết phải thống đầu mối quan có trách nhiệm cung cấp thơng tin BĐS, có thơng tin nhanh chóng đến với thị trường bảo đảm tính minh bạch, xác cao 23 KẾT LUẬN Q trình nghiên cứu phân tích cho thấy, chất đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD hoạt động thống phải thực đồng thời với việc đăng ký QSDĐ Nó gọi hoạt động đăng ký BĐS Hoạt động đăng ký hoạt động đăng ký trạng đăng ký quyền chủ sở hữu nhằm xác lập trạng nhà ở, cơng trình XD gắn liền với QSDĐ cơng khai hố thông tin để phục vụ cho thị trường BĐS Thực trạng pháp luật đăng ký BĐS gây nhiều khó khăn, vướng mắc q trình thực hiện, gây khơng phiền hà cho người dân, tạo mâu thuẫn, bất cập không đồng hệ thống pháp luật Đây nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực tính thực thi hệ thống pháp luật tác động tiêu cực đến hoạt động quản lý nhà nước BĐS Sự thiếu thống quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD QSDĐ ảnh hưởng xấu đến phát triển lành mạnh thị trường BĐS Thực tiễn đòi hỏi phải nghiên cứu xây dựng hệ thống pháp luật thống đăng ký BĐS, giải triệt để mâu thuẫn, không đồng mảng pháp luật vấn đề này, nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước BĐS xu hội nhập phát triển Xuất phát từ thực tiễn pháp luật Việt Nam trình triển khai thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD, kinh nghiệm xây dựng lập pháp tiếp thu từ quốc gia giới giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật đăng ký BĐS, bảo đảm thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD QSDĐ cần phải xuất phát từ lý luận thực tiễn để đáp ứng yêu cầu đặt Đó xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh toàn diện vấn đề liên quan đến BĐS Từ việc thống quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS với quy định soạn thảo hợp đồng, giao dịch BĐS; chuyển quyền sở hữu BĐS, thống quan có thẩm quyền tiếp nhận xử lý hồ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hồ sơ BĐS đến việc thống quan cung cấp thông tin pháp lý BĐS Quy định đăng ký BĐS cần điều chỉnh đạo luật riêng, không gộp chung vào luật chuyên ngành Yêu cầu thống pháp luật đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản thủ tục, nhanh chóng thời gian, dễ làm, dễ thực hiện, khơng gây mâu thuẫn, khó khăn cho quan chức trình thực thi không gây phiền hà cho người dân theo chủ trương Đảng Nhà nước cải cách hành 24 ��������������������������������������������������������������������������� ��������������������������������������������������������������������������������� �����������������������������������������������������