ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THẾ HỆ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM (QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ) Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 Công trình đƣợc hoàn thành tại: Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC Phản biện 1: ……………………………………… Phản biện 2: ……………………………………… Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi: …… …… ngày … tháng …… năm 2012 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm tư liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội - Trung tâm Thông tin Thư viện– Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5 Những điểm luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản 11 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản 15 1.2 Những quy định hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam 16 1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản 16 1.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 18 1.2.3 Mục đích nội dung hợp đồng mua bán tài sản 21 1.2.4 Hình thức hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 26 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên chủ thể việc thực hợp đồng mua bán tài sản 37 1.2.6 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản 39 1.2.7 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 44 1.2.8 Tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 46 Chƣơng 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 48 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thừa Thiên Huế ảnh hưởng đến hoạt động mua bán tài sản 48 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán tài sản tỉnh Thừa Thiên - Huế 50 2.2.1 Nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 50 2.2.2 Hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 56 2.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 65 2.3 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế 66 2.3.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế 66 2.3.2 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 67 2.3.3 Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Thừa Thiên - Huế 70 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 77 3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 77 3.1.1 Quy định nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 77 3.1.2 Quy định hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 81 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 92 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 92 3.2.2 Hướng dẫn thi hành 94 3.2.3 Các giải pháp khác 95 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) biết đến loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực HĐMBTS nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Bên cạnh đó, HĐMBTS từ quy định pháp luật đến thực tiễn có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh Về phía quy định pháp luật dân HĐMBTS văn pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó áp dụng chưa phát huy tính hiệu lực thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ HĐMBTS lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới có tranh chấp xảy khó giải Về phía chủ thể thiếu hiểu biết nhận thức không đắn tham gia vào số HĐMBTS chưa tuân thủ quy định pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trình giao kết thực HĐ Việc phân tích đánh giá thực trạng hoạt động giải tranh chấp HĐMBTS điều quan trọng để nhìn nhận rõ tính hiệu việc áp dụng quy phạm pháp luật hành, đồng thời qua tình hình thực HĐMBTS, từ đưa giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định pháp luật Việt Nam sở thực tiễn tranh chấp HĐMBTS tỉnh Thừa Thiên - Huế Xuất phát từ vai trò quan trọng HĐMBTS đời sống xã hội, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam (qua thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế)” để làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật dân Tình hình nghiên cứu - Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm liệt kê số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:“Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay”, Luận án tiến sĩ Luật học, Phạm Hữu Nghị;“Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu”, Luận án tiến sĩ Luật học, Nguyễn Văn Cường; “Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu”, Đề tài nghiên cứu khoa học TS Nguyễn Thị Huệ - Nhóm giáo trình, sách: Trong nhóm phải kể đến số giáo trình như: Giáo trình Luật Dân sự, Trường đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2000; Giáo trình Luật Dân sự, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Tài liệu học tập Luật Dân sự, Khoa Luật - Đại học Huế, Nxb Thuận hóa, 2011 Về sách, có số sách chuyên khảo liên quan tới số khía cạnh pháp lý HĐ, cuốn, “Pháp luật hợp đồng” TS Nguyễn Mạnh Bách, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995; “Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam” TS Nguyễn Ngọc Khánh, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2007; “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008 - Nhóm báo, tạp chí chuyên nghành luật: Các nghiên cứu thuộc nhóm đề cập số tạp chí Tạp chí Luật học, Tạp chí Tòa án nhân dân (TAND), Tạp chí Dân chủ pháp luật, Báo Pháp luật Việt Nam Trong kể tới số viết sau: “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng” PGS.TS Đinh Văn Thanh đăng Tạp chí Luật học, số chuyên đề BLDS, 1996; “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam” PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng” TS Phạm Công Lạc, Báo Pháp luật Việt Nam, Số chuyên đề 01, 2004 Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Mục đích Từ việc nghiên cứu quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm đưa giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân hệ thống pháp luật khác lĩnh vực HĐMBTS Việt Nam * Nhiệm vụ Nghiên cứu quy định pháp luật HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam hành; Phát hạnh chế, vướng mắc, bất cập trình thực áp dụng pháp luật HĐMBTS; Thực trạng quan hệ HĐMBTS theo quy định pháp luật dân tỉnh Thừa Thiên - Huế; Từ quy định pháp luật tới thực tiễn thi hành nhiều vướng mắc, bất cập, từ có giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý thực tiễn áp dụng * Đối tượng Đề tài đề cấp đến quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân Việt Nam, quy định pháp luật việc giao kết HĐMBTS nguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp giải tranh chấp phát sinh hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân thực tiễn quan hệ HĐMBTS với tranh chấp giải tranh chấp tỉnh Thừa Thiên - Huế * Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hệ thống văn quy phạm pháp luật việc áp dụng để giao kết, thực HĐMBTS nghiên cứu thực tiễn quan hệ HĐMBTS với vấn đề tranh chấp việc giải tranh chấp HĐMBTS vi phạm hình thức HĐ mua bán nhà, vi phạm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản có đăng ký quyền sở hữu, vi phạm nguyên tắc giao kết HĐ, chủ thể giao kết HĐ… địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế từ năm 2007 đến năm 2011, để từ làm rõ yêu cầu đề tài đặt Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu * Cơ sở lý luận: Luận văn nghiên cứu sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng Cộng sản Việt Nam Nhà nước Pháp luật * Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp vật lịch sử, vật biện chứng thông qua việc sử dụng phương pháp luận khoa học chủ nghĩa Mác - Lênin vấn đề Nhà nước Pháp luật để nghiên cứu thực đề tài Đồng thời sử dụng phương pháp tổng hợp, so sánh, thống kê phân tích để nghiên cứu quy định pháp luật hành HĐMBTS theo pháp luật dân Những điểm luận văn - Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận HĐ nói chung HĐMBTS nói riêng theo quy định pháp luật dân Việt Nam, điểm hạn chế, bất cập, chưa đồng theo quy định hành - Luận văn nghiên cứu việc áp dụng quan hệ HĐMBTS tranh chấp HĐMBTS tỉnh Thừa Thiên - Huế với đặc thù riêng địa phương so với tỉnh khác phạm vi toàn quốc - Luận văn đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định HĐMBTS Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn * Ý nghĩa khoa học - Trước hết, luận văn góp phần phân tích quy định pháp luật HĐMBTS theo pháp luật dân nhằm làm rõ quy Thừa Thiên - Huế từ năm 2007 đến năm 2011 Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện hợp đồng mua bán tài sản Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng Theo Điều 388 BLDS năm 2005 khái niệm HĐ quy định sau: “Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản Theo Điều 428 BLDS năm 2005 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán” 1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản - HĐMBTS thoả thuận bên chủ thể - HĐMBTS dạng HĐ cụ thể HĐ dân - HĐMBTS phát sinh quyền nghĩa vụ bên 10 chủ thể phải thực tham gia giao kết HĐ 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản HĐMBTS sở để chủ thể giao dịch pháp luật, đồng thời công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nước hướng dẫn cách hành xử cho công dân, bảo vệ bên có tranh chấp xẩy ra, chế định đóng vai trò quan trọng việc trì trật tự, kỹ cương xã hội, phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước đời sống dân giúp thúc đẩy kinh tế góp phần nâng cao đời sống nhân dân 1.2 Những quy định hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam 1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản 1.2.1.1 Tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội Dựa nguyên tắc này, cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tư cách chủ thể tham gia giao kết HĐMBTS muốn tự ý chí giao kết HĐMBTS chủ thể phải nằm khuôn khổ, giới hạn định nhằm bảo vệ lợi ích cá nhân, lợi ích chung xã hội trật tự công cộng 1.2.1.2 Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Nguyên tắc quy định nhằm bảo đảm việc giao kết HĐ không bị cưỡng ép bị cản trở trái với ý chí mình, đồng thời thể chất quan hệ pháp luật dân 11 1.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Chủ thể HĐMBTS gồm có bên mua bên bán Bên bán người có tài sản đem bán Bên mua người có nhu cầu mua tài sản thoả thuận thống ý chí với bên bán việc mua tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Các chủ thể HĐMBTS quy định theo pháp luật 1.2.3 Mục đích nội dung hợp đồng mua bán tài sản 1.2.3.1 Mục đích hợp đồng mua bán tài sản Mục đích HĐMBTS lợi ích mà bên mong muốn đạt tới xác lập giao dịch dân HĐMBTS phương tiện pháp lý để chủ thể thực quyền tự giao lưu dân để thỏa mãn nhu cầu 1.2.3.2 Nội dung hợp đồng mua bán tài sản - Về đối tượng HĐMBTS: Là vật gồm loại tài sản hữu hình quyền tài sản, quyền trị giá tính tiền (có giá), chuyển dịch giao lưu dân quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp theo quy định Điều 429 BLDS năm 2005 - Về giá HĐMBTS: Là số tiền mà người mua phải trả cho người bán bên thoả thuận HĐ - Về phương thức giao tài sản: Được thực theo quy định Điều 434 BLDS năm 2005: “Tài sản giao theo phương thức bên thỏa thuận; thỏa thuận phương thức giao tài sản tài sản bên bán giao lần, giao trực tiếp cho bên mua” 12 - Các biện pháp bảo đảm thực HĐMBTS: Trước hết dựa vào tự giác người có nghĩa vụ theo quy định BLDS năm 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ HĐMBTS biện pháp đặt cọc 1.2.4 Hình thức hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 1.2.4.1 Hình thức hợp đồng mua bán tài sản HĐ dân nói chung HĐMBTS nói riêng giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể, pháp luật không quy định loại HĐ phải giao kết hình thức định 1.2.4.2 Hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản - Thời điểm có hiệu lực HĐMBTS: Theo Điều 439 BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu HĐMBTS quy định sau: “Quyền sở hữu tài sản mua bán chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản chuyển giao, trừ trường hợp bên thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” - Hiệu lực HĐMBTS: Giao dịch dân coi có hiệu lực có đủ điều kiện sau: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Ngoài điều kiện đây, pháp luật quy định giao dịch phải thể hình thức cụ thể, ví dụ phải thể văn bản, hình thức 13 giao dịch điều kiện có hiệu lực giao dịch 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên chủ thể việc thực hợp đồng mua bán tài sản HĐMBTS loại HĐ song vụ nên quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại Vì vậy, HĐMBTS bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn thỏa thuận HĐ, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản 1.2.6 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản Trình tự giao kết HĐMBTS trình bên bày tỏ ý chí với cách trao đổi ý kiến việc đến thỏa thuận làm phát sinh quyền nghĩa vụ 1.2.7 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu Theo điểm c Khoản Điều 122 BLDS năm 2005 quy định tất HĐ giao kết bị nhầm lẫn, lừa dối, đe doạ, giả tạo không đáp ứng nguyên tắc tự nguyện giao kết nên HĐ bị vô hiệu 1.2.8 Tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 1.2.8.1 Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Tranh chấp HĐ nói chung HĐMBTS nói riêng mâu thuẫn, bất đồng ý kiến bên tham gia quan hệ HĐ liên quan đến việc thực (hoặc không thực hiện) quyền nghĩa vụ theo HĐ 1.2.8.2 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản - Tranh chấp HĐMBTS đòi hỏi phải giải thỏa đáng 14 phương thức chọn lựa phù hợp - Nguyên tắc giải tranh chấp HĐMBTS phải đảm bảo nhanh chóng, xác, pháp luật - Quyết định giải tranh chấp HĐMBTS phải có tính khả thi cao, thi hành trình giải phải đảm bảo tính dân chủ quyền tự định đoạt bên với chi phí giải thấp - Tranh chấp HĐMBTS dân giải thông qua tòa án Chương THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thừa Thiên - Huế ảnh hƣởng đến hoạt động mua bán tài sản Huế trở thành kinh đô Việt Nam suốt 143 năm (1802 - 1945) nên nguời nơi chịu nhiều ảnh hưởng lễ giáo phong kiến thời xưa Trong gia đình, người đàn ông thường có tính gia trưởng định việc gia đình, nhiều ảnh hưởng tới hoạt động mua bán tài sản xã hội Ngoài ra, không giống thủ đô Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh, Thừa Thiên Huế kinh tế chưa phát triển mạnh, tốc độ tăng trưởng kinh tế mức trung bình, dân số không lớn nên hoạt động mua bán tài không sôi động, giá trị tài sản không lớn, hoạt 15 động mua bán tài sản chủ yếu nhằm phục vụ cho nhu cầu cần thiết phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán tài sản tỉnh Thừa Thiên - Huế 2.2.1 Nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 2.2.1.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản - Tự giao kết HĐ không trái pháp luật, đạo đức xã hội - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng 2.2.1.2 Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản Thực tiễn HĐMBTS Thừa Thiên - Huế năm vừa qua cho thấy số lượng tranh chấp vi phạm chủ thể không nhiều có môt số tranh chấp liên quan đến hạn chế lực chủ thể cá nhân 2.2.2 Hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 2.2.2.1 Hình thức hợp đồng mua bán tài sản Thực tiễn Thừa Thiên - Huế qua tìm hiểu đối chiếu với quy định hình thức HĐ cho thấy lý luận thực tiễn có số điểm bất cập sau: - Quy định hình thức HĐ nhiều điểm thiếu sót, chưa quán, chưa đảm bảo lôgích pháp lý điều luật liên quan - Quy định Khoản Điều 122 Bộ luật Dân năm 2005 16 chưa đầy đủ - Quy định cách thức giải hậu pháp lý HĐ bị vi phạm hình thức nhiều bất cập 2.2.2.2 Nội dung hợp đồng mua bán tài sản - Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản - Giá hợp đồng mua bán tài sản - Các biện pháp bảo đảm thực hợp đồng 2.2.2.3 Hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản Nếu dựa vào quy định Điều 404 BLDS năm 2005 không xác định HĐ giao kết vào thời điểm nào, Điều 404 nêu đề cập đến việc giao kết HĐ hình thức xác định 2.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu Có thể thấy vụ án, đương thể ý chí yêu cầu tòa án tuyên HĐ mua bán nhà đất vô hiệu bên không tự thỏa thuận hậu pháp lý phát sinh HĐ vô hiệu nên xảy tranh chấp 2.3 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế 2.3.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế Qua thực tiễn xét xử tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế cho thấy số lượng vi phạm tranh chấp HĐMBTS tương đối nhiều, mang tính chất phức tạp đa dạng Điều thể thông qua số vụ tranh chấp từ năm 2007 đến 2011 17 2.3.2 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan Quá trình vận động phát triển xã hội có quan hệ mua bán, không tránh khỏi vi phạm, tranh chấp xẩy Quan hệ mua bán tài sản không nằm quy luật Khi tham gia vào HĐMBTS chủ thể tác động lên nhiều mặt, nhiều chiều đời sống xã hội nên dẫn tới mâu thuẫn tranh chấp với 2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân chủ quan dẫn đến vi phạm tranh chấp HĐMBTS nước ta nằm tình trạng nông nghiệp, nếp nghĩ người dân ăn sâu vào tư tưởng, phận thiếu ý thức tôn trọng pháp luật chí có số người coi thường pháp luật Một nguyên nhân trình độ hiểu biết pháp luật người dân nước ta thấp nên giao kết HĐMBTS, chủ thể không thực hình thức dẫn đến tranh chấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi họ Về phía quan chức năng, trình áp dụng pháp luật không thống với nhau, nơi áp dụng kiểu làm cho người dân niềm tin vào pháp luật 2.3.3 Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Thừa Thiên - Huế 2.3.3.1 Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Trong thực tế có loại tranh chấp hình thức, nội dung HĐ cho dù HĐ có giá trị nhỏ hay lớn Bên cạnh đó, có 18 tranh chấp thời điểm chuyển quyền sở hữu trường hợp thời điểm bên bán chuyển giao tài sản không trùng hợp với thời điểm bên mua nhận tài sản 2.3.3.2 Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản liên quan đến tài sản khác Trên thực tế việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản không đơn giản chút mà phải tùy thuộc vào trường hợp điều kiện cụ thể điều quan trọng phụ thuộc vào thỏa thuận bên trường hợp pháp luật không quy định Chương PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 3.1.1 Quy định nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 3.1.1.1 Quy định nguyên tắc hợp đồng mua bán tài sản Khoản Điều 122 BLDS năm 2005 nên sửa lại là: “Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm quy định bắt buộc pháp luật, không trái đạo đức xã hội” Đoạn Điều 131 BLDS năm 2005 nên sửa “Khi bên có lỗi vô ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung chủ yếu giao dịch dân mà xác lập giao dịch 19 bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên không chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu án tuyên bố giao dịch vô hiệu trừ trường hợp bên bị nhầm lẫn cẩu thả nghiêm trọng” Về vấn đề đe dọa không nên quy định chi tiết người thân thích, làm thu hẹp người bảo vệ, đáng nhẽ bảo vệ Đồng thời trái với tính tự nguyên quy định tai Điều 122 BLDS năm 2005 3.1.1.2 Quy định chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Khoản Điều 122 BLDS năm 2005 cần phải sửa lại theo hướng: “Người tham gia giao dịch dân phải người có lực giao kết giao dịch dân sự” Nên bổ sung thêm quy định cho phép bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tham gia xác lập, thực giao dịch dân với người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân trường hợp người không buộc phải biết đối tác họ người nêu Điều 19 BLDS nên quy định theo hướng sau: “Người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp quy định Điều 22 Điều 23 Bộ luật Phụ nữ bước vào tuổi 18 sau kết hôn xem người có lực hành vi dân đầy đủ” 3.1.2 Quy định hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 3.1.2.1 Quy định hình thức hợp đồng mua bán tài sản Sửa đổi, bổ sung quy định Khoản Điều 401 BLDS năm 20 2005 theo hướng mở rộng quy định linh hoạt hình thức HĐ, bảo đảm tối đa quyền tự lựa chọn hình thức HĐ bên chủ thể Sửa đổi, bổ sung quy định Khoản Điều 401 BLDS năm 2005 Mặc dù Khoản Điều 124 không dự liệu tất hình thức bắt buộc HĐ, Khoản Điều 124 quy định chung hình thức bắt buộc loại giao dịch dân sự, không thiết phải thể đầy đủ yêu cầu hình thức HĐ, nên giữ nguyên Còn quy định Khoản Điều 401 quy định riêng so với Khoản Điều 124, ngoại lệ so với Khoản Điều 401 hình thức HĐ, nên cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng: Vừa ngắn gọn, vừa đảm bảo quán so với quy định Khoản Điều 124 Khoản Điều 401 3.1.2.2 Quy định nội dung hợp đồng mua bán tài sản - Về đối tượng hợp đồng mua bán tài sản: Theo quan điểm thì: “Tài sản bao gồm tiền mang lại lợi ích cho người đồng thời trị giá tiền” Theo tài sản gồm: tiền đối tượng khác, nhiên đối tượng gọi tài sản đáp ứng tiêu chí: Phải mang lại lợi ích cho người; phải trị giá tiền - Về giá hợp đồng mua bán tài sản: Chúng kiến nghị sửa đổi đoạn Điều 431 BLDS năm 2005 sau: “Giá yếu tố bắt buộc phải có hợp đồng, giá trị thực vật Nếu không quy định giá bên gian trá toán theo giá thị trường xác định địa điểm thời điểm toán” 21 - Về biện pháp bảo đảm thực hợp đồng mua bán tài sản: Xác định rõ HĐ mua bán với HĐ đặt cọc giấy cọc Để bảo đảm toán 3.1.2.3 Quy định hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản - Cần xác định nguyên tắc chung thời điểm giao kết HĐ, thiết kế nội dung thành Khoản Điều 404 BLDS năm 2005 - Sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm giao kết HĐ HĐ giao kết gián tiếp bên dành thời gian chờ bên đề nghị trả lời - Bổ sung quy định thời điểm giao kết HĐ im lặng - Sửa đổi, bổ sung quy định Điều 405 BLDS năm 2005 thời điểm có hiệu lực HĐ Cần bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực HĐ bên thỏa thuận 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật Sửa đổi Luật Công chứng cho phù hợp BLDS năm 2005 Bên cạnh đó, hoạt động mua bán bất động sản thông qua sàn đấu giá cần phải quy định cách cụ thể chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi người mua mua bán qua đấu giá Đồng thời với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành văn hướng dẫn áp dụng thống Luật Công chứng, Luật Nhà ở, cho phù hợp với BLDS năm 2005 22 3.2.2 Hướng dẫn thi hành Những vi phạm tranh chấp HĐMBTS xẩy cần phải giải nhanh chóng, dứt điểm, pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên 3.2.3 Các giải pháp khác - Tuyên truyền giáo dục pháp luật - Cải cách thủ tục hành - Nâng cao chất lương đội ngũ cán công chức - Đảm bảo độc lập tòa án xét xử KẾT LUẬN HĐMBTS có vai trò quan trọng đặc biệt không cá nhân, tổ chức mà có vai trò đặc biệt quan trọng cộng đồng xã hội Nó công cụ để người thực giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho sống mình, thúc đẩy phát triển xã hội Quan hệ mua bán có mặt hầu hết hoạt động cá nhân, quan, tổ chức nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày cao từ nhu cầu nhỏ đến nhu cầu lớn người, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi Trong kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, HĐMBTS góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho thành phần kinh tế phát triển, bước đưa kinh tế khỏi tình trạng phát triển Sự quan trọng HĐMBTS thực tế đời sống 23 xã hội mà thể quy định pháp luật dân nước ta BLDS năm 2005 giành 22 điều từ Điều 428 đến Điều 449 để quy định chung HĐMBTS, HĐ mua bán nhà, HĐ bán đấu giá tài sản từ Điều 450 đến Điều 462 số điều luật quy định phần khác, chương khác HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp, tài sản quyền sở hữu, HĐ dân sự, giao dịch dân số văn có liên quan Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng Các tiến sĩ luật học, thẩm phán, luật sư có nhiều công trình nghiên cứu chế định HĐMBTS nước ta Tất điều cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng HĐMBTS đời sống giao lưu dân Qua nghiên cứu HĐMBTS theo quy định pháp luật dân từ thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế, số vướng mắc, bất cập công tác giải tranh chấp vấn đề quan nhà nước có thẩm quyền nhìn chung việc giải tranh chấp lĩnh vực mua bán tài sản cách hiệu quả, mang lại tin tưởng cho nhân dân, góp phần xây dựng thể chế pháp luật hoàn thiện Cũng qua đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán tài sản Việt Nam nói chung hoạt động mua bán tài sản Thừa Thiên - Huế nói riêng để góp phần hoàn thiện quy định pháp luật HĐMBTS 24