BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI  NGUYỄN ĐÌNH DŨNG XÂY DỰNG CÁC GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHỊNG TẠI TỒ NHÀ TRUNG TÂM ĐIỀU HÀNH VÀ THÔNG TIN VIỄN THÔNG ĐIỆN LỰC VIỆT NAM ( 11 CỬA BẮC, HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI  NGUYỄN ĐÌNH DŨNG XÂY DỰNG CÁC GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO TH VĂN PHỊNG TẠI TỒ NHÀ RUNG TÂM ĐIỀU HÀNH VÀ THÔNG TIN VIỄN THÔNG ĐIỆN LỰC VIỆT NAM (11 CỬA BẮC, HÀ NỘI) Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: TS NGÔ TRẦN ÁNH HÀ NỘI – 2014 LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập, nghiên cứu chuyên ngành thạc sĩ Quản trị kinh doanh Viện Kinh tế Quản lý- Trường Đại học Bách khoa Hà Nội, em trau dồi nhiều kiến thức chuyên sâu lĩnh vực quản trị kinh doanh, đặc biệt trình thực Luận văn, em trang bị thêm nhiều kiến thức mặt lý luận thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu, đáp ứng cho nhu cầu công tác thân Với tất lòng chân thành, em xin bày tỏ lời cảm ơn tới: * TS Ngô Trần Ánh tận tình hướng dẫn cho em hồn thành luận văn thạc sĩ * Quý thầy cô giáo viện Kinh tế Quản lý Trường đại học bách khoa Hà nội tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em nhiều kiến thức bổ ích suốt qúa trình học cao học trường * Ban lãnh đạo đồng nghiệp Ban Quản Lý nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam trao đổi ý kiến kinh nghiệm, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn * Gia đình bạn bè ln ln quan tâm giúp đỡ tơi suốt qúa trình học tập hoàn thành luận văn Hà nội, 2014 Học viên Nguyễn Đình Dũng MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC CÁC HÌNH vi PHẦN MỞ ĐẦU vii CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING VÀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG 1.1 Cơ sở lý luận Marketing 1.1.1 Khái niệm Marketing 1.1.2 Các tham số Marketing 10 1.2 Hoạt động cho thuê văn phòng 31 1.2.1 Nguồn cung 32 1.2.3 Nhu cầu thuê văn phòng 33 1.2.4 Hoạt động thị trường văn phòng hạng A 34 Tóm tắt chương 36 Chương 37 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG VÀ HOẠT ĐỘNG MARKETING VĂN PHỊNG CHO TH TẠI TỒ NHÀ TRUNG TÂM ĐIỀU HÀNH VÀ THÔNG TIN VIỄN THÔNG ĐIỆN LỰC VIỆT NAM ( 11 CỬA BẮC, HÀ NỘI) 37 2.1 Giới thiệu nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 37 2.1.1 Khái quát chung nhà 37 2.1.2 Phương án khai thác nhà 38 2.2 Thực trạng hoạt động cho thuê văn phòng hoạt động Marketing văn phòng cho thuê tồ nhà trung tâm điều hành thơng tin viễn thông điện lực Việt Nam 39 i 2.2.1 Hoạt động cho thuê văn phòng 39 2.2.2 Hoạt động marketing văn phịng cho th tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 49 2.3 Phân tích đối thủ cạnh tranh nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam hoạt động cho thuê văn phòng 80 2.3.1 Hoạt động cho thuê văn phòng 81 2.3.2 Hoạt động Marketing 84 2.4 Đánh giá hoạt động cho thuê văn phòng hoạt động marketing văn phịng cho th tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 90 2.4.1 Hoạt động cho thuê văn phòng 90 2.4.2 Hoạt động Marketing 93 2.5 Những nguyên nhân làm cho hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam đạt hiệu thấp 99 Tóm tắt chương 100 CHƯƠNG 101 XÂY DỰNG CÁC GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TỒ NHÀ TRUNG TÂM ĐIỀU HÀNH VÀ THƠNG TIN VIỄN THÔNG ĐIỆN LỰC VIỆT NAM ( 11 CỬA BẮC, HÀ NỘI) 101 3.1 Sự cần thiết phải xây dựng giải pháp Marketing nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 101 3.2 Giải pháp marketing nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 104 3.2.1 Xác định lại mức giá cho thuê 105 3.2.2 Hoàn thiện hoạt động phân phối văn phịng cho th tồ nhà 111 ii 3.2.3 Thay đổi hoạt động truyền thơng Marketing văn phịng cho th tồ nhà 115 3.3 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp marketing nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 120 3.3.1 Đối với hoạt động cho thuê văn phòng làm trụ sở công ty 120 3.3.2 Đối với hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo 125 3.3.3 Đối với hoạt động cho thuê văn phòng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, Văn phòng du lịch 126 3.4 So sánh kết việc không áp dụng giải pháp áp dụng giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 127 Tóm tắt chương 137 KẾT LUẬN 138 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Hoạt động cho thuê tháp A nhà từ 3/2012- 12/2013 40 Bảng 2.2 Hoạt động cho thuê tháp B nhà từ 3/2012-12/2013 43 Bảng 2.3 Hoạt động cho thuê phòng họp phịng hội thảo tồ nhà từ 3/2012-12/2013 46 Bảng 2.4 Hoạt động cho thuê tầng tầng nhà từ tháng 3/2012 đến tháng 12/2013 48 Bảng 2.5 Số lượng văn phòng cho thuê tính theo diện tích hai tháp A B, tồ nhà trung tâm điều hành thơng tin viễn thông điện lực Việt Nam 50 iii Bảng 2.6 Các loại phịng họp theo diện tích tồ nhà trung tâm điều hành viễn thơng điện lực Việt Nam 52 Bảng 2.7 Giá cho thuê văn phịng theo hợp đồng ngắn hạn tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 59 Bảng 2.8 Giá cho th văn phịng dài hạn tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 60 Bảng 2.9 Giá phòng họp, phòng hội thảo, hội nghị cho thuê nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 62 Bảng 2.10 Giá dịch vụ văn phòng cho thuê làm trụ sở kinh doanh, tài chính, trung tâm thể dục, văn phịng du lịch tồ nhà 64 Bảng 2.11 Giá dịch vụ văn phòng cho thuê làm phòng họp, hội thảo, hội nghị nhà 65 Bảng 2.12 Hiệu qủa hoạt động truyền thông marketing hoạt động cho thuê văn phòng làm trụ sở kinh doanh tồ nhà tính từ tháng 3/2012 đến tháng 12/2013 71 Bảng 2.13 Hiệu hoạt động truyền thơng hoạt động cho th văn phịng làm trung tâm tài chính, bảo hiểm, thể dục thẩm mỹ, văn phịng du lịch tồ nhà tính từ tháng 3/2012 đến tháng 12/2013 77 Bảng 2.14 Hiệu hoạt động truyền thông marketing hoạt động cho thuê phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo tồ nhà tính từ tháng 3/2012 đến tháng 12/2013 78 Bảng 2.15 Tình hình cho th văn phịng làm trụ sở cơng ty tồ nhà Keangnam Charmvit Grand tính đến tháng 12 năm 2013 82 Bảng 2.16 Tình hình cho th văn phịng làm phịng họp hội thảo tồ nhà Keangnam Charmvit Grand tính đến 31/12/2013 83 Bảng 2.17 Tình hình cho th văn phịng làm trung tâm thương mại trung tâm thể dục tồ Keangnam Charmvit Grand tính đến 31/12/2013 84 Bảng 2.18 Sản phẩm văn phịng cho th tồ nhà Keangnam nhà Charmvit Grand 85 iv Bảng 2.19 Giá cho thuê văn phòng làm trụ sở công ty trung tâm thương mại Keangnam Charmvit Grand Theo hình thức ngắn hạn 86 Bảng 2.20 Giá cho thuê văn phòng làm trụ sở công ty trung tâm thương mại Keangnam Charmvit Grand theo thình thức dài hạn 86 Bảng 2.21 Giá cho thuê văn phòng làm phòng họp hội thảo Keangnam Charmvit Grand 87 Bảng 2.22 Giá dịch vụ văn phòng cho thuê làm trụ sở kinh doanh, trung tâm thương mại Keangnam Charmvit Grand 88 Bảng 2.23 Giá dịch vụ văn phòng cho thuê làm phòng hội nghị, hội thảo Keangnam Grand 88 Bảng 3.1 Giá cho thuê văn phòng ngắn hạn tác giả đề xuất áp dụng nhà từ quý I năm 2014 106 Bảng 3.2 Giá cho thuê tác giả đề xuất cho giải pháp cho th văn phịng dài hạn tồ nhà, áp dụng từ quý I năm 2014 107 Bảng 3.3 Mức giá tác giả đề xuất hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo tính từ quý I năm 2014 nhà 108 Bảng 3.4 Giá dịch vụ văn phòng hội thảo, hội nghị áp dụng ưu đãi thời gian từ 1/2014-12/2014 nhà 118 Bảng 3.5 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp hoạt động cho thuê văn phòng làm trụ sở công ty tháp A đến tháng 12/2014 122 Bảng 3.6 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp hoạt động cho thuê văn phòng làm trụ sở công ty tháp B đến tháng 9/2014 123 Bảng 3.7 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo nhà đến 12/2014 125 Bảng 3.8 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp nhà hoạt động cho thuê văn phòng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, văn phòng du lịch đến 12/2014 127 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Ba mức độ thoả mãn nhu cầu Hình 1.2 Các kênh cho hàng hố tiêu dùng cá nhân 26 Hình 1.3 Các kênh phân phối phổ biến cho hàng hố cơng nghiệp 27 Hình 2.1 Kênh phân phối văn phịng cho th tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam 67 vi PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Marketing với tư cách khoa học nghệ thuật kinh doanh vận dụng phổ biến mang lại nhiều thành công cho nhiều doanh nghiệp, tổ chức quốc gia giới Chức Marketing đã, giữ vai trò quan trọng việc tạo lập, trì phát triển doanh nghiệp thời đại mở cửa hội nhập kinh tế tri thức Dưới điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế phát triển công nghệ số, hoạt động Marketing phát triển mạnh mẽ với nhiều kiến thức kỹ lĩnh vực hoạt động giới Thực tiễn cho thấy, doanh nghiệp Việt Nam ngày quan tâm đến việc nghiên cứu, ứng dụng kiến thức Marketing đại kinh doanh Để thành công thị trường, nhà quản trị doanh nghiệp phải có kiến thức Marketing Với phương châm làm giảm ghánh nặng ngân sách nhà nước, Đảng phủ Việt Nam tạo điều kiện cho doanh nghiệp tập đoàn Nhà Nước tự chủ việc kinh doanh Tập đồn điện lực Việt Nam ( EVN), tập đoàn kinh tế then chốt Nhà Nước, kể từ nhà Nước tạo điều kiện mở rộng hoạt động kinh doanh EVN ngồi việc đảm bảo cơng việc cung cấp điện cho nhân dân theo đạo nhà Nước, mở thêm hoạt động dịch vụ khác như: Dịch vụ viễn thông EVN Telecom, dịch vụ Internet dịch vụ cho thuê văn phòng Để đáp ứng nhu cầu cần thuê văn phòng làm việc, hội họp, dịch vụ gia tăng, tổ chức, cá nhân nước xu phát triển kinh tế EVN đầu tư xây dựng nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông Điện lực Việt Nam, 11 phố Bắc, Hà Nội Hiện nay, tồ nhà qúa trình hồn thiện để đưa vào sử dụng Song với xuất thân doanh nghiệp nhà Nước nên công tác Marketing tập đồn cịn chưa hiệu Hơn nữa, kinh tế Việt Nam giới tình trạng suy thối, nên cơng tác cho th văn phịng khó khăn lại khó khăn vii Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngơ Trần Ánh Tầng 26, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 450m2, đạt 83,33%, tăng lên 66,67% so với tháng 12 năm 2013 16,67% Các tầng từ tầng 27 tới tầng 29, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 350m2, đạt 61,4% tăng lên 61,4% so với tháng 12 năm 2013 0% Tính đến tháng 12 năm 2014, diện tích cho thuê toàn tháp B 11.965m2, đạt 88,08% so với tháng 12 năm 2013 20,75% 3.3.2 Đối với hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo Bảng 3.7 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo nhà đến 12/2014 Đơn vị tính: Giờ LOẠI PHỊNG KH GIỜ TH GiỜ % TH KH GIỜ TH GiỜ % TH Phòng họp A 8,400 1,875 22.32% 8,400 7,800 92.86% Phòng họp B 4,440 545 12.27% 4,440 4,000 90.09% Phòng họp C 2,960 235 7.94% 2,960 1,800 60.81% Phòng họp D 4,560 235 5.15% 4,560 3,850 84.43% Phòng họp E 3,680 125 3.40% 3,680 2,765 75.14% Phòng họp F 1,720 215 12.50% 1,720 1,356 78.84% TỔNG CỘNG 25,760 3,230 12.54% 25,760 21,571 83.74% ( Nguồn : Tác giả tính tốn) Do số cho thuê kế hoạch năm trước đặt không đạt, nên tính hiệu giải pháp, tác giả xin lấy số kế hoạch cũ để tính hiệu cho th văn phịng làm phịng họp, hội nghị, hội thảo Theo số liệu Bảng 3.7 tác giả tính tốn được, Số cho th thực phịng họp A tính đến tháng 12/2014 7.800 giờ, đạt 92,86% so với số kế hoạch 8400 tăng 70,54% so với tháng 12 năm 2013 22,32% HVTH: Nguyễn Đình Dũng 125 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Số cho thuê thực phòng họp B, tính đến tháng 12 năm 2014 4000 giờ, đạt 90,09% so với số kế hoạch 4.440 tăng lên 77,82% so với tháng 12 năm 2013 12,27% Số cho thuê thực tính đến tháng 12 năm 2014 phòng họp C 1.800 giờ, đạt 60,81% tăng lên 52,87% so với tháng 12 năm 2013 7,94% Số cho thuê thực tính đến tháng 12 năm 2014 phòng họp D 3.850 giờ, đạt 84,43% so với số cho thuê kế hoạch 4.560 giờ, tăng lên 79,28% so với tháng 12 năm 2013 5,15% Số cho thuê thực phịng họp E, tính đến tháng 12 năm 2014 2.765 giờ, đạt 75,14% so với số cho thuê kế hoạch 3.680 giờ, tăng lên 71,74% so với tháng 12 năm 2013 3,4% Số cho th thực phịng họp F, tính đến tháng 12 năm 2014 1.356 giờ, đạt 78,84%, tăng lên 66,34% so với tháng 12 năm 2013 12,5% Tổng số cho thuê thực hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng họp, hội nghị, hội thảo tính đến tháng 12 năm 2014 21.571 giờ, đạt 83,74% so với tổng số cho thuê kế hoạch 25.760 giờ, tăng lên 71,20% so với tháng 12 năm 2013 12,54% 3.3.3 Đối với hoạt động cho thuê văn phòng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, Văn phòng du lịch Sau áp dụng giải pháp, hiệu cho thuê văn phòng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, văn phòng du lịch sau: Đối với văn phịng 1.1, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê toàn 122m2, đạt 100%, tăng lên 59,02% so với tháng 12 năm 2013 40,98% Đối với văn phòng 1.2, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê toàn 150m2, đạt 100%, tăng lên 100% so với tháng 12 năm 2013 0% Phịng GYM 1, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê toàn 325m2, đạt 100% so với tháng 12 năm 2013 0% Phịng GYM 2, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 280m2, đạt 84,85%, tăng lên 69,70% so với tháng 12 năm 2013 15,15% HVTH: Nguyễn Đình Dũng 126 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngơ Trần Ánh Văn phịng 2.1, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 480m2, đạt 88,89%, tăng lên 74,07% so với tháng 12 năm 2013 14,81% Văn phịng 2.2, tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 350m2, đạt 70,71% so với tháng 12 năm 2013 0% Tổng cộng diện tích toàn tầng tầng nhà tính đến tháng 12 năm 2014 cho thuê 1.707m2, đạt 87%, tăng 77,83% so với tháng 12 năm 2013 Hiệu cho thuê tầng tầng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, văn phịng du lịch tác giả tính toán Bảng 3.8 Bảng 3.8 Tổng doanh thu sau áp dụng giải pháp nhà hoạt động cho thuê văn phòng làm Ngân hàng, Bảo hiểm, trung tâm thể dục thẩm mỹ, văn phịng du lịch đến 12/2014 Đơn vị tính: m2 Tầng Loại phịng Diện tích Diện tích cho th % Cho thuê so với diện tích Diện tích cho thuê % Cho thuê so với diện tích Văn phòng 1.1 122 50 40.98% 122 100.00% Văn phòng 1.2 150 0.00% 150 100.00% Phòng GYM 325 0.00% 325 100.00% Phòng GYM 330 50 15.15% 280 84.85% Văn phòng 2.1 540 80 14.81% 480 88.89% Văn phòng 2.2 495 0.00% 350 70.71% 1962 180 9.17% 1707 87.00% Tổng cộng ( Nguồn: Tác giả tính tốn) 3.4 So sánh kết việc khơng áp dụng giải pháp áp dụng giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam * Nếu áp dụng giải pháp HVTH: Nguyễn Đình Dũng 127 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngơ Trần Ánh Tổng doanh thu văn phịng cho th làm trụ sở cơng ty, văn phịng tính tiền hai tháp A tháp B : ( 7.135m2 x 291.000đồng/m2/tháng + 7.800m2 x 218.000 đồng/m2/tháng + 14.030m2 x 166.000 đồng/m2) x12 tháng = 73 267 980.000 đồng Tổng doanh thu cho thuê văn phòng, hội họp, hội thảo ( 7.800 giờ/năm x 306.000 đồng/giờ + 4000 giờ/năm x 472.000 đồng/giờ + 1.800 giờ/năm x 498.000 đồng/giờ + 3.850 giờ/năm x 682.000 đồng/giờ + 2.762 giờ/năm x 735.000 đồng/giờ + 1.356 giờ/năm x 963.000 đồng/giờ) = 11 132 798.000 đồng/năm Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ máy chiếu, máy laptop tiền ăn Doanh thu cung cấp máy chiếu, laptop : 46.000 đồng/giờ x 21.571 giờ/năm = 992 266.000 đồng/năm Doanh thu phục vụ ăn uống: 402.530 người/năm x 370.000 đồng/người/lượt = 14.893 610.000 đồng Doanh thu cho thuê tầng va tầng : ( 272m2/tháng x 660.000 đồng/tháng/m2 + 1.690m2 x 437.000 đồng/m2/tháng) x12 tháng = 11 016 600.000 đồng Như tổng doanh thu áp dụng giải pháp : 100.297.670.000 đồng Để thực giải pháp, phần doanh thu bị giảm giá giải pháp sau: *Đối với giải pháp *Doanh thu bị bình qn văn phịng cho th làm trụ sở công ty cho tháp A: Doanh thu bị tầng : 109.000đ/m2/tháng x 1.605m2 cho thuê = 174.945.000 đồng/tháng, doanh thu bị từ tầng 11-16 : 81.500đồng/m2/tháng x 1.980m2= 161.370.000 đồng/tháng, doanh thu bị tầng từ tầng 17 trở lên : 61.500 đồng/m2/tháng x 4.305m2 = 264.757.500 đồng/tháng HVTH: Nguyễn Đình Dũng 128 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Tổng doanh thu bị bình qn cho hoạt động cho th văn phịng làm trụ sở công ty tháp A : 174.945.000đồng/tháng + 161.370.000đồng/tháng + 264 757.500 đồng/tháng = 601 072.500 đồng/tháng Tổng doanh thu bị giảm giá năm 2014 tháp A : 601.072.500đồng/tháng x 12 tháng = 7.212.870.000 đồng/năm *Doanh thu bị bình quân đỗi với văn phịng cho th làm trụ sở cơng ty tháp B là: Doanh thu bị tầng : 109.000 đồng/m2/tháng x 1.100m2 = 119.900.000 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 6-11 : 81.500 đồng/m2/tháng x 1.420m2 = 115.730.000 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 17 trở lên : 61.500đồng/m2/tháng x 2.350m2 = 144 525.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị di giảm giá cho tháp B : 119.900.000đồng/tháng + 115.730.000 đồng/tháng + 144.525.000 đồng /tháng= 380.155.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bị giảm giá bình quân cho tháp B năm 2014 : 380.155.000đồng/tháng x12 tháng = 4.561.860.000 đồng/năm *Doanh thu bị bình quân giảm giá cho hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng hội nghị, hội thảo, trung tâm thể thao, du lịch Doanh thu bị cho văn phòng loại A : 3.800 giờ/năm x 131.000 đồng/giờ = 497.800.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng B : 1700 giờ/năm x 203.000 đồng/giờ = 345.100.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng C : 600 giờ/năm x 215.000 đồng/giờ = 129.000.000đồng/năm, doanh thu bị mấtcho văn phòng hạng D : 1.600 giờ/năm x 293.000 đồng/giờ = 468.800.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng E : 1.100 giờ/năm x 315.000 đồng/giờ = 346.500.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng F là: 600 giờ/năm x 412.000 đồng/giờ = 247.200.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị bình quân cho hoạt động năm 2014 : 497.800.000đồng/năm + 345.100.000đồng/năm HVTH: Nguyễn Đình Dũng 129 + 129.000.000đồng/năm + Luận văn thạc sĩ QTKD 468.800.000đồng/năm+ GVHD: TS Ngô Trần Ánh 346.500.000đồng/năm + 247.200.000 đồng/năm = 2.034.400.000 đồng/năm * Doanh thu bị bình quân dịch vụ cho máy chiếu, máy quay phim, laptop, tiệc ăn : Doanh thu bị cho thuê máy chiếu, máy quay phim, laptop : 9400 cho thuê/năm x 156.000 đồng/ = 1.466 400.000 đồng Doanh thu bị cho tiền ăn : ( 475 lượt họp x 100 người + 212 lượt x 100 người + 75 lượt x 90 người + 200 lượt x 240 người + 138 lượt x160 người + 75 lượt x 420 người) x 108.000 đồng/ người = 19 119 240.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị cho hoạt động : 20 585.640.000 đồng/năm *Doanh thu bị cho thuê tầng tầng : Doanh thu bị bình quân cho tầng 1: 150m2 x 272.000đồng/m2/tháng = 40.800.000 đồng/tháng Doanh thu bị bình quân cho tầng : 920m2x 163.000 đồng/m2/tháng = 149 960.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bị giảm giá cho hoạt động : 190.760.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bị giảm giá cho năm 2014 hoạt động là: 190.760.000đồng/tháng x 12 tháng = 2.289.120.000 đồng Như vậy, tổng doanh thu bị bình quân tác giả đề nghị giải pháp là: 36.683 890.000 đồng *Đối với giải pháp Sau áp dụng giải pháp này, tác giả ước tính doanh thu sau: *Doanh thu bị bình quân văn phịng cho th làm trụ sở cơng ty cho tháp A: Doanh thu bị tầng : 109.000đ/m2/tháng x 420m2 cho thuê = 45.780.000 đồng/tháng, doanh thu bị từ tầng 11-16 : 81.500đồng/m2/tháng x 600m2= 48.900.000 đồng/tháng, doanh thu bị tầng từ tầng 17 trở lên : 61.500 đồng/m2/tháng x 1.275m2 = 78.412.500 đồng/tháng HVTH: Nguyễn Đình Dũng 130 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Tổng doanh thu bị bình quân cho hoạt động cho th văn phịng làm trụ sở cơng ty tháp A : 173.092.500 đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị giảm giá cho hoạt động năm 2014 : 173.092.500đồng/tháng x12 tháng = 2.077.110.000 đồng/năm *Doanh thu bị bình qn văn phịng cho thuê làm trụ sở công ty tháp B là: Doanh thu bị tầng : 109.000 đồng/m2/tháng x 380m2 = 41.420.000 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 6-11 : 81.500 đồng/m2/tháng x 470m2 = 38.305.000 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 17 trở lên : 61.500đồng/m2/tháng x 980m2 = 60.270.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị giảm giá cho tháp B : 139.995.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị giảm giá áp dụng cho hoạt động năm 2014 : 139.995.000 đồng/tháng x12 tháng = 1.679.940.000 đồng/năm *Doanh thu bình quân bị giảm giá cho hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng hội nghị, hội thảo, trung tâm thể thao, du lịch Doanh thu bị giảm giá cho văn phòng loại A :1.100 giờ/năm x 131.000 đồng/giờ = 144.100.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng B : 900 giờ/năm x 203.000 đồng/giờ = 182.700.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng C : 400 giờ/năm x 215.000 đồng/giờ = 86.000.000đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng D : 800 giờ/năm x 293.000 đồng/giờ = 234.400.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng E : 700 giờ/năm x 315.000 đồng/giờ = 220.500.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng F là: 280 giờ/năm x 412.000 đồng/giờ = 115.360.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị bình quân cho hoạt động năm 2014 : 983.060.000 đồng/năm HVTH: Nguyễn Đình Dũng 131 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh * Doanh thu bị bình quân dịch vụ cho máy chiếu, máy quay phim, laptop, tiệc ăn : Doanh thu bị cho thuê máy chiếu, máy quay phim, laptop : 4.180 cho thuê/năm x 156.000 đồng/ = 652.080.000 đồng Doanh thu bị cho tiền ăn : ( 138 lượt họp x 100 người + 112 lượt x 100 người + 50 lượt x 90 người + 100 lượt x 240 người + 87 lượt x160 người + 35 lượt x 420 người) x 108.000 đồng/ người = 8.868.960.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị cho hoạt động : 9.521.040.000 đồng/năm *Doanh thu bị cho thuê tầng tầng : Doanh thu bị bình quân cho tầng : 290m2x 163.000 đồng/m2/tháng = 47.270.000 đồng/tháng Tổng chi phí cho năm 2014 hoạt động là: 47.270.000đồng/tháng x 12 tháng = 567.240.000 đồng Tổng doanh thu bị bình quân năm 2014 tác giả đề nghị giải pháp là: 14.317.390.000 đồng/năm * Đối với giải pháp Sau áp dụng giải pháp này, doanh thu bị bình quân năm 2014 tính sau: *Doanh thu bị bình qn văn phịng cho th làm trụ sở công ty cho tháp A: Doanh thu bị tầng : 109.000đ/m2/tháng x 665m2 cho thuê = 72.485.000 đồng/tháng, doanh thu bị từ tầng 11-16 : 81.500đồng/m2/tháng x 800m2= 65.200.000 đồng/tháng, doanh thu bị tầng từ tầng 17 trở lên : 61.500 đồng/m2/tháng x 1.735m2 = 106.702.500 đồng/tháng Tổng doanh thu bị bình quân cho hoạt động cho th văn phịng làm trụ sở cơng ty tháp A : 244.387.500đồng/tháng Doanh thu bình quân bị giảm giá năm 2014 tháp A : 244.387.500đồng/tháng x 12 tháng = 2.932.650.000 đồng/năm HVTH: Nguyễn Đình Dũng 132 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngơ Trần Ánh *Doanh thu bị bình qn văn phịng cho th làm trụ sở cơng ty tháp B là: Doanh thu bị tầng : 109.000 đồng/m2/tháng x 475m2 = 51.775.000 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 6-11 : 81.500 đồng/m2/tháng x 605m2 = 49.307.500 đồng/tháng, doanh thu bị cho tầng từ 17 trở lên : 61.500đồng/m2/tháng x 1.275m2 = 78.412.500 đồng/tháng Doanh thu bình quân bị giảm giá cho tháp B : 179.495.000đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị cho tháp B năm 2014 : 179.495.000đồng/tháng x12 tháng = 2.153.940.000 đồng/năm *Tổng doanh thu bình quân bị giảm giá cho hoạt động cho thuê văn phòng làm phòng hội nghị, hội thảo, trung tâm thể thao, du lịch Doanh thu bị cho văn phòng loại A : 2.900 giờ/năm x 131.000 đồng/giờ = 379.900.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng B : 1400 giờ/năm x 203.000 đồng/giờ = 284.200.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng C : 800 giờ/năm x 215.000 đồng/giờ = 172.000.000đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng D : 1.450 giờ/năm x 293.000 đồng/giờ = 424.850.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng E : 965 giờ/năm x 315.000 đồng/giờ = 303.975.000 đồng/năm, doanh thu bị cho văn phòng hạng F là: 476 giờ/năm x 412.000 đồng/giờ = 196.112.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị bình quân cho hoạt động năm 2014 : 1.761.037.000 đồng/năm * Doanh thu bị bình quân dịch vụ cho máy chiếu, máy quay phim, lap top, tiệc ăn : Doanh thu bị cho thuê máy chiếu, máy quay phim, laptop : 7.991 cho thuê/năm x 156.000 đồng/ = 246 596.000đồng Doanh thu bị cho tiền ăn : ( 363 lượt họp x 100 người + 175 lượt x 100 người + 100 lượt x 90 người + 181 lượt x 240 người + 121 lượt x160 người + 59 lượt x 420 người) x 108.000 đồng/ người = 16 241.040.000 đồng/năm HVTH: Nguyễn Đình Dũng 133 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Tổng doanh thu bị cho hoạt động : 17.487.636.000 đồng/năm *Doanh thu bị cho thuê tầng tầng : Doanh thu bị bình quân cho tầng 1: 70m2 x 272.000đồng/m2/tháng = 19.040.000 đồng/tháng Doanh thu bị bình quân cho tầng : 350m2x 163.000 đồng/m2/tháng = 57.050.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bị giảm giá cho hoạt động :76.090.000 đồng/tháng Tổng doanh thu bình quân bị giảm giá cho năm 2014 hoạt động là: 76.090.000đồng/tháng x 12 tháng = 913.080.000 đồng/năm Doanh thu bị bình quân tác giả đề nghị giải pháp cho năm 2014 là: 25.248.343.000 đồng/năm Tổng doanh thu bị giảm giá áp dụng giải pháp : 76.249.623.000 * Nếu không áp dụng giải pháp Tổng doanh thu năm 2014 cho khả quan theo tác giả dự tính doanh thu cho th văn phịng tồ nhà đạt năm 2013 mức doanh thu phân tích thực trạng, đó: Tổng doanh thu cho th văn phịng làm trụ sở cơng ty hai tháp A tháp B là: ( 3.440m2 x 385.000 đồng/m2/tháng + 4.120m2 x 300.000 đồng/m2/tháng + 5.680m2 x 227.000 đồng/m2/tháng) x12 tháng = 46 197.120.000 đồng/năm Tổng doanh thu cho thuê văn phòng, hội họp là: ( 3.750 giờ/năm x 437.000 đồng/giờ + 1.090giờ/năm x 675.000 đồng/giờ + 470 giờ/năm x 713.000 đồng/giờ + 470 giờ/năm x 975.000 đồng/giờ + 250 giờ/năm x 1.050.000 đồng/giờ + 430 giờ/năm x 1.375.000 đồng/giờ) = 3.759.510.000 đồng/năm Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ máy chiếu, máy laptop tiền ăn Doanh thu cung cấp máy chiếu, laptop : 65.000 đồng/giờ x 6.460 giờ/năm = 419.900.000 đồng/năm HVTH: Nguyễn Đình Dũng 134 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Doanh thu phục vụ ăn uống: 111.000 người/năm x 900.000 đồng/người/lượt = 9.990.000 đồng Doanh thu cho thuê tầng va tầng : (330m2 x 720.000 đồng /m2/tháng) x12 tháng = 2.851.200.000 đồng/năm Như tổng doanh thu thu không áp dụng giải pháp là: 53 237.720.000đồng/năm Doanh thu không áp dụng giải pháp : Doanh thu không cho th văn phịng làm trụ sở cơng ty hai tháp A tháp B là: ( 3.695m2 x 385.000 đồng/m2/tháng + 3.680m2 x 300.000 đồng/m2/tháng + 8.350m2 x 227.000 đồng/m2/tháng) x12 tháng = 53.064.300.000 đồng/năm Doanh thu khơng cho th văn phịng, hội họp là: ( 50 giờ/năm x 437.000 đồng/giờ + 610giờ/năm x 675.000 đồng/giờ + 130 giờ/năm x 713.000 đồng/giờ + 1.130 giờ/năm x 975.000 đồng/giờ + 850 giờ/năm x 1.050.000 đồng/giờ + 170 giờ/năm x 1.375.000 đồng/giờ) = 2.754.290.000 đồng/năm Doanh thu không cung cấp dịch vụ máy chiếu, máy laptop tiền ăn Doanh thu không cung cấp máy chiếu, laptop : 65.000 đồng/giờ x 15.111 giờ/năm = 982.215.000 đồng/năm Doanh thu không phục vụ ăn uống: 291.530 người/năm x 900.000 đồng/người/lượt = 2.623.770.000 đồng Doanh thu không cho thuê tầng tầng : (1.377m2 x 720.000 đồng /m2/tháng) x12 tháng = 11.897.280.000 đồng/năm Tổng doanh thu không áp dụng giải pháp là: 71.321.855.000 đồng/năm Với việc thực giải pháp doanh thu đến tháng 12 năm 2014 toàn nhà 100.297.670.000 đồng, doanh thu giảm giá 76.249.623.000 đồng HVTH: Nguyễn Đình Dũng 135 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh Doanh thu thu không áp dụng giải pháp 53.237.720.000đồng, doanh thu không cho thuê 71.321.855.000 đồng Như vậy, dựa vào kết việc so sánh áp dụng giải pháp không áp dụng giải pháp, tác giả thấy rằng, áp dụng giải pháp doanh thu hoạt động cho th tồ nhà lớn doanh thu không áp dụng giải pháp : 47.059.950.000đồng, phần chi phí bị giảm giá lớn 4.927.768.000 đồng, khoản doanh thu giảm giá nên chấp nhận khơng áp dụng giải pháp doanh thu tồ nhà 47.059.950.000 đồng trắng phần doanh thu không cho thuê : 71.321.855.000 đồng Do việc áp dụng giải pháp chấp nhận Phần chi phí cho giải pháp 2, tác giả có dự tính chi phí đào tạo 30 cán kinh doanh tồ nhà vào khoảng 450.000.000 đồng, chi phí quảng cáo tháng khoảng 45.000.000.000đồng, chi phí mà tác giả nghĩ chi phí hợp lý tạo thương hiệu lớn cho tồ nhà sau này, từ ổn định doanh thu cho tồ nhà sau HVTH: Nguyễn Đình Dũng 136 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngơ Trần Ánh Tóm tắt chương Chương luận văn tác giả trình bày số vấn đề sau: - Nêu lên cần thiết phải xây dựng giải pháp Marketing nhằm đẩy mạnh hoạt động cho thuê văn phòng tồ nhà trung tâm điều hành thơng tin viễn thông điện lực Việt Nam - Đề xuất xây dựng giải pháp marketing nhằm đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực việt nam như: + Xác định lại mức giá cho thuê +Hoàn thiện hoạt động phân phối văn phòng cho thuê tồ nhà +Thay đổi hoạt động truyền thơng Marketing văn phịng cho th tồ nhà - Tính tốn kết tổng hợp giải pháp marketing hoạt động cho th văn phịng tồ nhà -So sánh kết việt thực giải pháp khơng thực giải pháp Marketing tồ nhà HVTH: Nguyễn Đình Dũng 137 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh KẾT LUẬN Xuất phát từ thực tế nhiều doanh nghiệp kinh doanh khơng có văn phịng cho riêng mà phải thuê nên thị trường hình thành nên nhà đầu tư, kinh doanh sản phẩm văn phòng cho thuê Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê nhiều vấn đề phải nghiên cứu Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp kinh doanh hoạt động văn phòng cho th bùng phát tự nhiên, nên khơng có chiến lược kinh doanh marketing cụ thể, thị trường kinh doanh văn phòng cho thuê nay, thị trường thành phố Hà Nội thị trường thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều nhà đầu tư nội địa lớn lĩnh vực như: Vincom, Tổng cơng ty Sơng Đà…, bên cạnh cịn có nhà kinh doanh nước lớn như: Keangnam, Vinpear , thị trường ngày trở nên cạnh tranh gay gắt, đòi hỏi doanh nghiệp Việt Nam kinh doanh lĩnh vực văn phòng cho thuê phải có giải pháp marketing nhằm tạo lợi cạnh tranh cho Trong trình nghiên cứu luận văn, tác giả cố gắng chắt lọc sở lý luận marketing tác giả nước nước ngoài, sở lý luận hoạt động văn phòng cho thuê để làm tảng nghiên cứu Trong chương luận văn, tác giả cố gắng phân tích thực trạng hoạt động cho th văn phịng hoạt động marketing văn phịng cho th tồ nhà trung tâm điều hành thông tin viễn thông điện lực Việt Nam sở lý thuyết đưa chương để tìm nguyên nhân làm cho hoạt động cho th văn phịng tồ nhà đạt hiệu không cao Chương 3, tác giả đưa giải pháp để khắc phục nguyên nhân làm cho hoạt động cho thuê văn phòng tồ nhà đạt hiệu khơng cao từ đẩy mạnh hoạt động cho th văn phịng nhà Tác giả tin rằng, Ban quản lý nhà tin tưởng vận dụng giải pháp marketing tác giả đề xuất, kết hoạt động cho thuê văn phòng mặt doanh thu chi phí tồ nhà đạt tác giả dự đốn HVTH: Nguyễn Đình Dũng 138 Luận văn thạc sĩ QTKD GVHD: TS Ngô Trần Ánh TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo nội bộ, Ban quản lý tồ nhà trung tâm điều hành thơng tin viễn thông điện lực Việt Nam, 2012, 2013 Báo Cáo nghiên cứu thị trường, Ban quản lý nhà trung tâm điều hành thông tin viễ thông điện lực Việt Nam, tháng 10, 2013 GS TS Trần Minh Đạo, Giáo trình marketing bản, Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, 2012 Hiệp hội marketing Mỹ, khái niệm marketing, 1985, 2004, 2007 Kelvin J Lancaster, “ A new Aproach to consumer theory”, Journal of Political Economic, 14, 1996 PGS TS Trương Đình Chiến, Giáo trình quản trị marketing, Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, 2013 Philip Kotler, Marketing bản, Nhà xuất lao động xã hội, 2010 Philip Kotler, Quản trị marketing, Nhà xuất thống kê, 2010 Peter F Druckker Management: Task, Responsibilities, practices,NY, Harper & Row, 1973 10 TS Ngô Trần Ánh, Bài giảng quản trị marketing, tài liệu dùng giảng dạy chương trình thạc quản trị kinh doanh trường đại học Bách khoa Hà Nội, 2011