BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI VŨ SƠN NAM VŨ SƠN NAM QUẢN TRỊ KINH DOANH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG “KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOÁ 2010B Hà Nội – Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI VŨ SƠN NAM PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG “KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THANH XUÂN, HÀ NỘI Chuyên ngành : LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Tiên Phong Hà Nội – Năm 2013 ` LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai lại tài sản vô quý báu quốc gia nên tác động đến đất đai phải đạt hiệu tối ưu Do đó, dự án đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn dự án đạt tiêu chuẩn Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng góc độ toàn kinh tế phân tích tài lại đứng góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu Phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực kéo dài, gây tăng chi phí trượt giá lạm phát; sách Nhà nước ảnh hưởng đến trình đầu tư,… thực trạng mà hầu hết dự án đầu tư bất động sản gặp phải thời gian qua Điều chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nước ta yếu Trong đó, dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân nâng cao hơn, đặc biệt Hà nội, địa giới thủ đô thức mở rộng phía Tây nhu cầu nhà ngày quan tâm Đó điều kiện thuận lợi để dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng dự án có phát triển cách tối ưu không đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho khả phân tích tài thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trình thực dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán thay đổi yếu tố tương lai liên quan đến lợi nhuận dự án, từ có phương pháp điều chỉnh cho phù hợp Các dự án đầu tư bất động sản bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án bất động sản đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép nghiên cứu đề tài “Phân tích tài dự án đầu tư xây ` dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội” Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong hướng dẫn em nghiên cứu hoàn thiện đề tài này! Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư; - Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội; - Đề giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng, kết hợp với phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán số 108 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội ` CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm: Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định • Đặc điểm dự án đầu tư: - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia, nên hoạt động ảnh hưởng đến đất đai phải phân tích kỹ lưỡng để hiệu thu tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh chi phí hội đất đai Vì vậy, dự án đầu tư phải phân tích hai khía cạnh, tài kinh tế - xã hội - Dự án đầu tư công trình bất động sản thực thời gian dài, có nhiều rủi ro Vì vậy, phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để dự án đầu tư đạt hiệu tài cao; đặc biệt phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian dòng tiền - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công dự án I.1.2 Tài dự án đầu tư: Là tất quan hệ tiền tệ trình triển khai thực dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ vốn, thu chi phân phối ` I.1.3 Phân tích tài dự án đầu tư • Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư nội dung kinh tế quan trọng trình soạn thảo dự án Phân tích tài dự án đầu tư trình tính toán, đánh giá, phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho nhà đầu tư lựa chọn đưa định phù hợp hiệu • Vai trò phân tích tài dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa định có nên đầu tư không dựa nguồn lực mà có Mục tiêu chủ đầu tư lợi nhuận, phân tích tài bước quan trọng trình lập dự án đầu tư Không vậy, phân tích tài quan tâm tổ chức phi lợi nhuận để tổ chức mục tiêu khác - Đối với quan có thẩm quyền định đầu tư Nhà nước Phân tích tài quan trọng để quan xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước lại cần thiết - Đối với quan tài trợ vốn cho dự án Dự án có khả trả nợ dự án phải đánh giá khả thi mặt tài chính, có nghĩa dự án phải đạt hiệu tài có độ an toàn cao mặt tài Do phân tích tài quan trọng để định tài trợ vốn cho dự án - Phân tích tài sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội Phân tích tài phân tích kinh tế - xã hội phải dựa việc so sánh lợi ích thu khoản chi phí phải bỏ ` Song phân tích tài tính đến chi phí lợi ích sát thực cá nhân tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội , khoản chi phí lợi ích xem xét giác độ kinh tế, xã hội Do dựa chi phí lợi ích phân tích tài tiến hành điều chỉnh để phản ánh chi phí lợi ích mà kinh tế xã hội phải bỏ hay thu • Mục đích phân tích tài dự án đầu tư Phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thông qua việc: - Xem xét nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án) - Dự tính khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án góc độ hạch toán kinh tế đơn vị thực dự án Có nghĩa xem xét chi phí phải thực kể từ soạn thảo kết thúc dự án, xem xét lợi ích mà đơn vị thực dự án thu thực dự án Trên sở xác định tiêu phản ánh hiệu tài dự án - Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư , thể hiện: + An toàn nguồn vốn huy động; + An toàn khả toán nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ; + An toàn cho kết tính toán hay nói cách khác xem xét tính chắn tiêu hiệu tài dự án yếu tố khách quan tác động theo hướng lợi • Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư Để đạt mục đích phát huy vai trò phân tích tài chính, yêu cầu đặt phân tích tài là: ` - Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài phải đầy đủ đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; - Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp hệ thống tiêu để phản ánh đầy đủ khía cạnh tài dự án - Phải đưa nhiều phương án để từ lựa chọn phương án tối ưu I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu đầu tư dự án I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư dự án dự tính dựa nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật dự án - Nếu vốn đầu tư dự tính thấp, dự án không thực được, ngược lại vốn đầu tư dự tính cao không phản ánh xác hiệu tài dự án, phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ xác cao - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả phân tích tình hình thị trường tại, khả dự báo tình hình thị trường tương lai đề phòng tăng giá nguyên vật liệu, trang thiết bị I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình dự án Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm nhắc đến xác định nhu cầu vốn, tổng mức đầu tư xây dưng công trình dự toán xây dựng công trình Ta phân biệt hai khái niệm sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình chi phí dự tính dự án Dự toán đầu tư xây dựng công trình xác định theo công trình xây ` dựng cụ thể Hai khái niệm khác nội dung chi phí chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình xảy hai trường hợp sau: + Khi dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có công trình Nếu dự án có nhiều công trình chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư tính riêng thành nội dung chi phí mà không phân bổ cho dự toán công trình, hạng mục công trình Tổng mức đầu tư dự án bất động sản bao gồm chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình, chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế loại phí liên quan khác - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất chi phí khác, chi phí thực tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ lập dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác ` - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động thời gian sản xuất thử sản xuất không ổn định dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí cần thiết khác - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá thời gian xây dựng công trình I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu tự xác định nhu cầu vốn cách tính trực tiếp Có phương pháp để xác định tổng mức đầu tư: • PP1: Tính theo thiết kế sở dự án: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình - GXD : Chi phí xây dựng tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế sở, khối lượng khác dự tính giá xây dựng phù hợp với thị trường; GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ phận kết cấu công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i công trình, hạng mục công trình thuộc dự án QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i công trình, hạng mục công trình thuộc dự án ` II.3.1 Ưu điểm - Chủ đầu tư tuân thủ tương đối đầy đủ bước trình phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản - Phương thức kinh doanh lựa chọn đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng khu đô thị Đây hình thức kinh doanh hợp lý chi phí đầu tư lớn: 811.531.000 triệu đồng Nhưng chủ đầu tư trực tiếp xây dựng tất công trình bất động sản khu đô thị theo quy hoạch tổng nhu cầu vốn dự tính lớn, khó khăn việc huy động quản lý nguồn vốn - Nhu cầu vốn đầu tư xác định dựa tiêu chuẩn xây dựng hành, dựa vào văn Pháp luật quy định, đạt độ xác cao Nhu cầu vốn cho năm hợp lý, số lượng vốn năm không lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động - Kế hoạch huy động nguồn vốn huy động phù hợp với tiềm lực tài chủ đầu tư thời điểm lập dự án thực dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi chủ đầu tư thực số dự án khác: Khu phức hợp văn phòng nhà để bán 187 Tây Sơn, Dự án ĐTXD thí điểm nhà thu nhập thấp Khu đô thị Việt Hưng,… thời gian đầu thực dự án chủ đầu tư phải vay ngân hàng, sau đầu tư vốn tự có (nguồn vốn tái đầu tư từ dự án hoàn thành xong) vốn huy động từ khách hàng - Chủ đầu tư linh hoạt việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý Trên thực tế, nguồn vốn tự có việc tái đầu tư, chủ đầu tư huy động lượng vốn lớn từ thị trường tài - Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau năm vay, phân tích tiềm lực tài sẵn có mình, chủ đầu tư bắt 60 ` đầu trả nợ ngân hàng từ năm thứ hai, điều khiến dự án tiết kiệm khoản chi phí lãi vay lớn - Trong trình phân tích tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư xem xét đến giá trị thời gian tiền, khiến cho tiêu có độ xác tương đối cao - Để tránh rủi ro lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư tiến hành phân tích độ nhạy dự án II.3.2 Hạn chế - Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn hợp lý chưa phải phương thức tối ưu Để lựa chọn phương thức tối ưu, chủ đầu tư cần đưa nhiều phương thức kinh doanh, sau phân tích lựa chọn dựa tiềm lực tài sẵn có Xây dựng nhiều phương thức kinh doanh giúp chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro, có phương án đầu tư phù hợp với thay đổi yếu tố thị trường - Thời gian huy động vốn từ khách hàng muộn, bên cạnh giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường Điều làm ảnh hưởng đến doanh thu lợi nhuận dự án Thực tế giá chuyển nhượng thị trường 1m2 đất Thanh Xuân dao động khoảng 15 triệu - 18 triệu đồng, tuỳ thuộc vào vị trí ( mặt hồ, mặt đường 9m; 13m; 34,5m) Nhưng giá đất mà hầu hết văn phòng môi giới đưa ra, chủ đầu tư khẳng định chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư thứ cấp có quyền chuyển nhượng cho người dân đầu tư xây dựng công trình đất Vì quy mô dự án lớn nên gây khó khăn việc quản lý xây dựng theo quy hoạch quản lý giá chuyển nhượng - Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu dự án thấp, không phù hợp với thời gian xây dựng tình hình thị trường vào năm năm qua Về chất lãi suất chiết khấu dự án chi phí vốn dự án Khi lựa chọn thực dự án, nhà đầu tư bỏ qua nhiều hội 61 ` đầu tư khác, tỷ lệ chiết khấu phải phù hợp với lựa chọn đầu tư nhà đầu tư Do không lựa chọn tỷ lệ chiết khấu hợp lý nên kế hoạch doanh thu lợi nhuận không phù hợp, giá trị ròng thu nhỏ so với tổng vốn đầu tư bỏ ban đầu - Theo kế hoạch, dự án đưa vào huy động vốn khách hàng vào thời điểm đầu năm 2009, thực tế tiến độ dự án lại chậm nhiều so với kế hoạch, dự án phải chịu tác động yếu tố thị trường vào thời kỳ 2010 – 2011 – 2012 Năm 2008 đến nay: thời kỳ khủng hoảng tài toàn cầu, lạm phát Việt Nam lên đến 22,3%; ngân hàng thắt chặt cho vay, ảnh hưởng đến việc tiêu thụ bất động sản II.3.3 Nguyên nhân hạn chế: - Chủ đầu tư chưa có phân tích phát triển kinh tế nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro - Dự án xây dựng Quận Thanh Xuânvào năm 2009, lúc kinh tế chưa phát triển nên giá bán dự tính mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn thấp - Khi thực dự án Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi, chủ đầu tư thực dự án khác, vốn đầu tư bị phân tán, nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án - Dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây khó khăn việc quản lý dự án Sự phát triển chậm hạ tầng xung quanh khu đô thị phần làm ảnh hưởng đến giá trị dự án CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 62 ` DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THANH XUÂN, HÀ NỘI III.1 Giải pháp hoàn thiện số tiêu phân tích tài dự án đầu tư: III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh • Các phương thức kinh doanh lựa chọn: - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị kinh doanh đất có hạ tầng - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị kinh doanh phần đất có hạ tầng, phần đất để xây dựng công trình bất động sản để bán cho thuê - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị xây dựng công trình bất động sản theo quy hoạch chi tiết để bán cho thuê • Phương pháp lựa chọn: - Phân tích tài cho phương pháp, sau lựa chọn phương pháp phù hợp - Có thể tham khảo phương thức kinh doanh mà nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết hợp để hai bên có lợi - Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian điều chỉnh lại phương thức kinh doanh để đạt hiệu tối ưu, phù hợp với phát triển thị trường III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu • Vì thời gian xây dựng dài, dự án chịu tác động nhiều yếu tố xung quanh, đó, tỷ lệ chiết khấu không phù hợp với Để thấy hiệu dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn tỷ lệ chiết khấu hợp lý, từ kế hoạch doanh thu, lợi nhuận thay đổi, đảm bảo yếu phòng ngừa rủi ro thị trường 63 ` • Để xác định tỷ lệ chiết khấu, cần phải thực nguyên tắc sau: - Mối quan hệ rủi ro lợi tức kỳ vọng : mối quan hệ thuận, nghĩa mức độ rủi ro dự án cao lợi tức kỳ vọng nhà đầu tư cao - Mối quan hệ cấu vốn đầu tư tài trợ cho dự án cấu vốn doanh nghiệp - Dự án phải đặt tương quan với tài sản tài khác dự án khác có mức độ rủi ro • Tỷ lệ chiết khấu hợp lý lựa chọn sau: Vì dự án tài trợ vốn chủ sở hữu nợ ngân hàng, nên tỷ lệ chiết khấu hợp lý tính công thức: VCSH x rVCSH + N x rN x (1- TC) r= VCSH + N Trong : VCSH: Vốn chủ sở hữu N : Vốn vay ngân hàng rVCSH : Lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư rN : Lợi tức phải trả TC : Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp ( 25% ) III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán - Tiến hành định giá chuyển nhượng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường - Giá chuyển nhượng nên phân tích dựa vị trí khu vực, diện tích, mặt tiền, diện tích đường, khoảng cách đến tiện ích xã hội khu đô thị, phong thuỷ,… - Thu thập thông tin dự án tương tự xung quanh khu vực 64 ` - Điều chỉnh yếu tố dự án xung quanh, từ xác định giá chuyển nhượng phù hợp Lưu ý: Nếu chủ đầu tư thực chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp phải thực xây dựng hợp đồng độc quyền, đặc biệt phải có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp quyền chuyển nhượng đầu tư xong phần công trình lô đất, điều tránh tình trạng nhà đầu đẩy giá lên cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, khiến chủ đầu tư khó quản lý thiết kế, quy hoạch III.2 Giải pháp nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty Quản lý Phát triển nhà Hà Nội III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin Thông tin có vai trò quan trọng hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt đầu tư kinh doanh bất động sản bất động sản tài sản có giá trị lớn thời gian đầu tư lâu dài Không thu thập đủ thông tin để phân tích dự báo xu hướng dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều rủi ro Để hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị hệ thống thiết bị, công nghệ phục vụ trình phân tích tài thường xuyên cập nhật, đổi nâng cấp với công nghệ có ích cho công việc Hệ thống công nghệ cần thiết phải có hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc máy tính phải kết nối mạng internet Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển kinh tế; thông tin dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; phát triển thị trường bất động sản; sách nhà nước; chương trình tài trợ tổ chức tín dụng;… Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, công ty đầu tư, văn phòng môi giới,… 65 ` Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp thông tin, kiểm định tính đắn thông tin, sau phân tích yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán,… dựa tình hình kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh dự án để điều chỉnh cho dự án III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Đầu tư cho nguồn nhân lực đầu tư quan trọng cho phát triển công ty Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực mẻ Việt Nam, kinh nghiệm lĩnh vực nhiều Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến phức tạp Vì cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán công nhân viên công ty có hội học hỏi kinh nghiệm bên để phát huy khả mình, để phân tích thị trường đắn, xây dựng kế hoạch kinh doanh khả thi có phân tích tài hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh phân tích phù hợp với kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực bước sau: - Quá trình tuyển dụng: Trước tuyển dụng phải có mô tả công việc vị trí cần tuyển Lựa chọn người, vị trí, với vị trí cần có yêu cầu hợp lý Điều khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc mình, Công ty đỡ tiết kiệm khoản lương để trả cho vị trí đòi hỏi trình độ cao mà thực tế lại không cần đến trình độ Lựa chọn người vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng Công ty nên kết hợp với trường Đại học có chuyên ngành phù hợp để thu hút nguồn nhân lực tốt - Quá trình đào tạo phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức lớp học ngắn hạn, tang cường hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia, người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên Công ty Công ty nên có chương trình gửi nhân viên 66 ` phát triển kỹ nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, chương trình phải đảm bảo sau kết thúc trình đào tạo, người nhân viên tiếp tục hợp tác làm việc Công ty - Tạo động lực cho nhân viên: Công ty nên có chương trình nhằm tài động lực tài cho nhân viên phần thưởng, điều khiến nhân viên có nhiều cố gắng công việc Bên cạnh đó, động lực phi tài quan trọng Lãnh đạo nên thường xuyên quan tâm đến nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo môi trường sống hoà đồng Lắng nghe quan điểm nhân viên, từ hiểu nhân viên hơn, dễ dàng việc quản lý nhân Nhân viên hoà đồng thoải mái công việc, làm tăng suất lao động, mang lại hiệu cao cho công ty Nhưng nhân viên làm việc sai, phải có hình phạt, nên cho nhân viên thấy tầm quan trọng công việc Công ty nên đưa hình thức trả công xứng đáng với vị trí II.2.3 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án Quản lý dự án công việc mang tính định tới thành công dự án Phân tích tài lại liên quan chặt chẽ đến trình Nếu quản lý dự án không tốt, phân tích tài không xác, dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp bị ảnh hưởng Vì quản lý dự án phải đựơc bắt đầu từ dự án vào hoạt động kết thúc dự án Phải lựa chọn nhà quản lý có kinh nghiệm Quản lý dự án khó khăn dự án có quy mô lớn Vì dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư Công ty Quản lý dự án để đạt kết phân tích tài tốt cần phải quan tâm đến tiến độ dự án Dự án chậm tiến độ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận dự án, mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, tăng giá nguyên vật liệu, sách quy định Nhà nước,… Vì 67 ` trước quản lý dự án, cần phải lập nên kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch dự án đặc biệt tiến độ thi công dự án 68 ` KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, em tổng kết số vấn đề sau: Dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 108 Nguyễn Trãi môt dự án khả thi mặt tài Không vậy, dự án có hiệu mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng quận Thanh Xuân nói riêng Thành phố Hà Nội nói chung Đây yếu tố khiến giá trị dự án đánh giá cao thị trường Công tác phân tích tài tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình Pháp luật, bên cạnh tồn hạn chế chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán biến đổi kinh tế, dự án bị chậm tiến độ Dựa hiểu biết, thông tin thu thập tình hình dự án, em mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty, em hy vọng ý kiến giúp ích phần cho phát triển hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Trên ý kiến chủ quan em thông qua trình nghiên cứu dự án nên tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp Thầy Cô bạn Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong, Thầy Cô khoa anh, chị Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội tận tình giúp đỡ em hoàn thành luận văn này! 69 ` MỤC LỤC Trang Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ Lời mở đầu Chương I: Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư I.1.2 Tài dự án đầu tư I.1.3 Phân tích tài dự án đầu tư I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ 12 I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 19 I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 19 I.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư 19 I.2.6 Đánh giá độ an toàn tài dự án đầu tư 30 Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 35 II.1 Tổng quan Dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 35 II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 35 II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 38 II.1.3 Đánh giá vị trí dự án 42 II.2 Phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 43 II.2.1 Xác định nhu cầu vốn 43 70 ` II.2.2 Xác định nguồn vốn 47 II.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 50 II.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 52 II.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 53 II.2.6 Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư 60 II.3 Những ưu điểm hạn chế công tác phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 61 II.3.1 Ưu điểm 61 II.3.2 Hạn chế 62 II.3.3 Nguyên nhân hạn chế 63 Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 64 III.1 Giải pháp hoàn thiện số tiêu phân tích tài dự án đầu tư Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 64 III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 64 III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 64 III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán 65 III.2 Giải pháp nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản MDC 66 III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 66 III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 67 III.2.3 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án 68 Kết luận 70 Danh mục tài liệu tham khảo 71 ` DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BCNCKT Báo cáo nghiên cứu khả thi CP Cổ phần CT Công ty DAĐT Dự án đầu tư DP Dự phòng DT Doanh Thu GPMB Giải phóng mặt KĐT Khu đô thị QLDA Quản lý dự án STB Suất thiết bị SXD Suất xây dựng TB Thiết bị TV Tư vấn V Vốn XD Xây dựng 72 ` DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lập – Thẩm định hiệu tài – Đinh Thế Hiển Phân tích kinh tế dự án đầu tư – Vũ Công Tuấn Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai Luật Nhà Luật đầu tư Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Thông tư số 05/2007/TT-BXD Bộ xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Nghi định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 10 Bản cáo bạch MDC 11 Dự án đầu tư : Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng nhà để bán 12 Hồ sơ dự án đầu tư – Công ty TNHH MTV Quản lý phát triển nhà Hà Nội 13 Luận văn khoá 14 Tạp chí địa 15 Trang báo internet: www.google.com.vn/ ; www.vnexpress.net/ ; www.moc.gov.vn/ ; … 73 ` TRÍCH DẪN TD1: Trích dẫn “Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” TD2: Trích dẫn “Thông tư số 05/2007/TT-BXD Bộ xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” TD3: Trích dẫn “Nghi định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản” TD4: Trích dẫn “Thẩm định tài dự án - Trường đại học Bách Khoa” 74 [...]... hàm yếu tố lạm phát 33 ` CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội: Dự án: Khu hỗn hợp trung tâm thương mại dịch vụ. .. vốn đầu tư đối với từng dự án (TD4): + Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt + Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của... đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất Đối với đất xây dựng. .. giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế) • PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp) , suất vốn đầu tư xây dựng công trình tư ng ứng tại thời điểm lập dự án. .. lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng Trong đó, chỉ số. .. Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tư ng tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án Các chi phí còn lại tính theo PP1 • PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng công trình... trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tư ng tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tư ng tự nhau 11 ` + Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tư ng tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được... xác định theo công thức; n n V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi i =1 i =1 Trong đó: GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tư ng tự đã thực hiện thứ i của dự án Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tư ng tự đã thực... nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư của cả vòng đời dự án Tuy nhiên, vì là số tư ng đối nên nó không phản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP) • Khái niệm Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án • Ý nghĩa PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho... là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn; Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt - Trái phiếu 17 ` Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính