TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI - BÙI XUÂN KHÔI PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN "DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ MỸ II MỞ RỘNG" LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI - BÙI XUÂN KHÔI PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN "DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ MỸ II MỞ RỘNG" LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ THU HÀ Hà Nội – Năm 2013 Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: Phân tích hiệu dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II Mở rộng”, Phú Mỹ - Huyện Tân Thành – Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (là kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập, nghiêm túc) Tôi xin cam đoan số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, công trình nghiên cứu công bố, trang web, … Tôi xin cam đoan giải pháp nêu luận văn rút từ sở lý luận trình nghiên cứu thực tiễn Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Bùi Xuân Khôi Học viên cao học Lớp QTKD khóa 2010 – 2012 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU .6 Sự cần thiết đề tài: .6 Mục đích nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: Kết cấu luận văn: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ: 1.1.1 Khái niệm đầu tư: 1.1.2 Vai trò hoạt động đầu tư: 1.1.2.1 Vai trò đầu tư hình thành phát triển doanh nghiệp 1.1.2.2 Vai trò đầu tư tăng trưởng kinh tế: 10 1.1.2.3 Ảnh hưởng đầu tư nước với tăng trưởng kinh tế: 10 1.1.3 Các đặc điểm hoạt động đầu tư 12 1.1.4 Chi phí kết đầu tư : .13 1.1.4.1 Chi phí đầu tư: 13 1.1.4.2 Kết đầu tư: 14 1.2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 14 1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư: 14 1.2.2 Đặc trưng dự án: 14 1.2.3 Phân loại dự án đầu tư: 14 1.2.3.1 Theo quy mô tính chất: 15 1.2.3.2 Phân loại theo đầu dự án 17 1.2.3.3 Phân loại theo ngành nghề: 17 1.2.3.4 Phân loại theo mô hình xây dựng, khai thác, chuyển giao .17 1.2.3.5 Phân loại theo mối quan hệ dự án 17 1.2.4 Các giai đoạn dự án: .18 1.2.4.1 GĐ1: Xác định ý đồ, hội đầu tư: 18 1.2.4.2 GĐ2: Phân tích lập dự án 18 Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội 1.2.4.3 GĐ3: Phê duyệt thẩm định 20 1.2.4.4 GĐ4: Triển khai thực dự án: 20 1.2.4.5 GĐ5: Giai đoạn cuối dự án 20 1.3 CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 21 1.3.1 Dòng tiền dự án chi phí hội vốn 21 1.3.1.1 Chi phí thực dự án: 21 1.3.1.2 Doanh thu từ dự án 22 1.3.1.3 Giá trị theo thời gian dòng tiền Giá trị tương đương 22 1.4 CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 25 1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài : .25 1.4.2 Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu tư 25 1.4.2.1 Chỉ tiêu giá trị (NPV – Net Present Value) 25 1.4.2.2 Chỉ tiêu tỷ suất thu hồi nội (IRR – Internal Rate of Return) 27 1.4.2.3 Tỷ số lợi ích – Chi phí (B/C : Benefits – Costs Ratio) 28 1.4.2.4 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (Thv) .29 1.4.3 Phân tích rủi ro dự án đầu tư 30 1.4.3.1 Khái niệm đặc trưng rủi ro: 30 1.4.3.2 Nguyên nhân rủi ro, phân loại rủi ro: 31 1.4.3.3 Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư: 32 1.4.3.4 Phương pháp phân tích độ nhạy: 32 1.5 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 34 1.5.1 Yếu tố bên 34 1.5.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô 34 1.5.1.2 Môi trường trị pháp luật 36 1.5.1.3 Môi trường văn hoá xã hội 36 1.5.1.4 Môi trường tự nhiên 36 1.5.2 Yếu tố bên .36 1.5.2.1 Quy mô dự án đầu tư xây dựng 36 1.5.2.2 Hình thức quản lý dự án đầu tư 37 1.5.2.3 Nguồn vốn đầu tư 37 Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN “DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ MỸ II MỞ RỘNG” 39 2.1 GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ 39 2.2 KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 40 2.2.1 Sự cần thiết đầu tư dự án 41 2.2.2 Các xây dựng dự án 43 2.2.3 Giới thiệu tổng quan dự án 44 2.2.3.1 Vị trí giới hạn Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng 44 2.2.3.2 Hiện trạng tổng hợp khu công nghiệp 45 2.2.3.3 Tính chất, chức Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng 46 2.2.3.4 Phân khu chức quy hoạch mặt Khu công nghiệp .47 2.2.3.5 Tiến độ đầu tư xây dựng thu hút nhà đầu tư: 48 2.2.3.6 Xây dựng hệ thống kỹ thuật hạ tầng KCN Phú Mỹ II mở rộng .50 2.2.4 Các thông số dự án 56 2.2.4.1 Tổng hợp kinh phí đầu tư sở hạ tầng 58 2.2.4.2 Nguồn vốn đầu tư .57 2.2.4.3 Tính toán tổng doanh thu 57 2.3 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN 58 2.3.1 Phân tích hiệu dự án phương án 58 2.3.1.1 Các tiêu kinh tế tài dự án phương án 65 2.3.1.2 Khả sinh lời dự án .65 2.3.1.3 Khả trả nợ dự án 65 2.3.2 Phân tích hiệu dự án phương án 65 2.3.2.1 Các tiêu kinh tế tài dự án 72 2.3.2.2 Khả sinh lời dự án .72 2.3.2.3 Khả trả nợ dự án 72 2.3.3 Phân tích hiệu dự án phương án 72 Các tiêu tài dự án 78 2.3.4 Lựa chọn phương án kinh doanh 78 Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội CHƯƠNG III : PHÂN TÍCH DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN CÓ RỦI RO ĐỀ XUẤT MỘT SỐ BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO NHẰM ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ DỰ ÁN 80 3.1 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 80 3.1.1 Đánh giá hiệu kinh tế dự án 80 3.1.2 Đánh giá hiệu xã hội dự án 82 3.1.3 Đánh giá hiệu khác 82 3.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN CÓ RỦI RO .82 3.2.1 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro dự án .82 3.2.1.1 Quy mô dự án đầu tư xây dựng 83 3.2.1.2 Giá bán vật liệu đầu vào thay đổi: 83 3.2.1.3 Thay đổi giá sản phẩm: 83 3.2.1.4 Thay đổi vốn đầu tư: 84 3.3 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN HIỆU QUẢ DỰ ÁN 84 3.3.1 Phân tích ảnh hưởng tổng mức đầu tư đến hiệu đầu tư dự án .84 3.3.2 Phân tích ảnh hưởng doanh thu đến hiệu đầu tư dự án: 85 3.3.3 Phân tích ảnh hưởng chi phí vốn vay tăng đến hiệu đầu tư dự án: .86 3.4 CÁC GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ DỰ ÁN 87 3.4.1 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng: 87 3.4.2 Giải pháp giảm thiểu rủi ro giai đoạn chuẩn bị dự án: 87 3.4.3 Các giải pháp giảm nhẹ rủi ro giai đoạn thực dự án: 88 3.4.4 Giải pháp quản lý kinh doanh KCN 89 3.4.5 Giải pháp giảm thiểu tác động môi trường 89 KẾT LUẬN: 91 Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài: Tại Đại hội VIII tháng năm 2006, Đảng Cộng sản Việt Nam nhận định nước ta chuyển sang thời kỳ phát triển mới, thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa Trên sở đó, năm vừa qua, Nhà nước đạo xây dựng phát triển vùng kinh tế trọng điểm tập trung đạo xây dựng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (VKTTĐPN) Hàng loạt đồ án quy hoạch xây dựng vùng, thành phố khu vực lập Chính phủ, cấp có thẩm quyền phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập dự án đầu tư xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu tỉnh có tiềm phát triển kinh tế đặc biệt mạnh công nghiệp VKTTĐPN Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng nằm vị trí thuận lợi nhiều lợi giao thông, nằm khu vực hành lang hệ thống hạ tầng kỹ thuật vùng: phía Đông có đường Quốc lộ 51, đường cao tốc, tuyến điện, tuyến khí, tuyến đường sắt thành phố Hồ Chí Minh - Biên Hòa - Bà Rịa Vũng Tàu, phía Tây sông Thị Vải hệ thống Cảng biển số hình thành, khu vực hấp dẫn nhà đầu tư nước xây dựng nhà máy có quy mô lớn trung bình Trong năm qua, tốc độ đầu tư nước vào khu vực tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có mức tăng trưởng cao, với sách khuyến khích thu hút đầu tư hợp lý lãnh đạo tỉnh, cộng với xu hướng phát triển đầu tư nước nước tăng nhanh Với mạnh giao thông, vị trí địa lý thuận lợi, Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng địa điểm lý tưởng nhà đầu tư nước nước tìm hiểu hội đầu tư Dự án xây dựng Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng Khu công nghiệp thuộc đô thị Phú Mỹ Tại đây, thực tế đầu tư công nghiệp năm qua khẳng định vị trí tiềm tốc độ công nghiệp hoá mang tính khả thi theo chiến lược tập trung đầu tư xây dựng vào địa bàn kinh tế trọng điểm Chính phủ Việt Nam Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội Xuất phát từ thực tiễn nói trên, xin chọn đề tài: Phân tích hiệu dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II Mở rộng”, Phú Mỹ - Huyện Tân Thành – Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu với mong muốn có nghiên cứu đáp ứng nhu cầu thực tế việc xác định ưu, khuyết điểm dự án Việc nghiên cứu đề tài luận văn mang tính thực tiễn cần thiết cho việc đầu tư Tổng công ty Đầu tư phát triển Đô thị Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) Mục đích nghiên cứu: Học viên chọn đề tài Phân tích hiệu dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng với mục đích nghiên cứu như: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận liên quan phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu tư - Vận dụng sở lý luận để đánh giá hiệu đầu tư dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II Mở rộng” - Trên sở phân tích đề xuất giải pháp đảm bảo hiệu dự án đầu tư Phương pháp nghiên cứu: Căn vào sở phương pháp luận phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư có sử dụng phương pháp mô tả, phân tích thống kê, phân tích tổng hợp, đối chiếu so sánh để đánh giá hiệu dự án thông qua việc phân tích tiêu kinh tế – tài Kết cấu luận văn: Tên đề tài: Phân tích hiệu dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II Mở rộng” Bố cục luận văn: - Phần Mở đầu - Chương 1: Cơ sở phương pháp luận phân tích quản lý dự án đầu tư - Chương 2: Phân tích hiệu dự án “Dự án đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ II Mở rộng” Phú Mỹ - Tân Thành – Bà Rịa Vũng Tàu - Chương 3: Phân tích dự án điều kiện có rủi ro Đề xuất số biện pháp giảm thiểu rủi ro nhằm đảm bảo hiệu dự án - Phần Kết Luận Luận văn cao học QTKD Đại học Bách khoa Hà Nội CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ: 1.1.1 Khái niệm đầu tư: - Là hoạt động sử dụng nguồn lực tại nhằm thu lợi ích kinh tế xã hội tương lai Các nguồn lực sử dụng tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Những kết đạt gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài tài sản trí tuệ nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với suất cao cho kinh tế cho toàn xã hội - Đối với doanh nghiệp: đầu tư việc bỏ vốn kinh doanh để mong thu lợi nhuận tương lai - Trên quan điểm xã hội: đầu tư hoạt động bỏ vốn phát triển từ thu hiệu kinh tế xã hội mục tiêu phát triển quốc gia 1.1.2 Vai trò hoạt động đầu tư: 1.1.2.1 Vai trò đầu tư hình thành phát triển doanh nghiệp - Đầu tư hoạt động chủ yếu, định phát triển khả tăng trưởng doanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hình thành bổ sung tài sản cần thiết để thực mục tiêu kinh doanh Hoạt động thực tập trung thông qua việc thực dự án đầu tư - Dự án đầu tư tập hợp hoạt động kinh tế đặc thù với mục tiêu, phương pháp phương tiện cụ thể để đạt tới trạng thái mong muốn Nội dung dự án đầu tư thể luận chứng kinh tế – kỹ thuật, văn phản ánh trung thực, xác kết nghiên cứu thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật môi trường pháp lý, tình hình tài chính… - Để đáp ứng mục tiêu tối đa hoá giá trị tài sản chủ sở hữu, doanh nghiệp cần có chiến lược việc tìm kiếm lựa chọn dự án đầu tư - Nếu ý tưởng dự án đầu tư mới, doanh nghiệp tồn phát triển được, đặc biệt môi trường cạnh tranh khốc liệt Các doanh nghiệp muốn đứng vững thị trường đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ thị Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập Hệ số CK r1 = 16.8% Hiện giá TN NPV1 Hệ số CK r2 = 3.6% 41 99,555,670,357 0.002 199,688,148 0.241 42 99,555,670,357 0.002 170,965,880 0.232 43 99,555,670,357 0.001 146,374,898 0.224 44 99,555,670,357 0.001 125,320,974 0.216 45 99,555,670,357 0.001 107,295,354 0.209 46 99,555,670,357 0.001 91,862,461 0.201 47 99,555,670,357 0.001 78,649,367 0.194 48 99,555,670,357 0.001 67,336,787 0.187 Tổng cộng 366,717,203,056 NPV1 = Hiện giá thu hồi dự án (NPV) Tỷ suất thu hồi nội dự án (IRR) = Hệ số sinh lời (B/C) (664,771,052,050) NPV2 = -664,771,052,050 đồng r1 + (r2 − r1 ) NPV1 NPV1 − NPV = 3.63% 0.36 lần ỘI BỘ (IRR) Hiện giá TN NPV2 25,683,452,997 55,765,773,945 83,711,488,477 100,569,833,339 107,352,200,515 (36,079,983,908) 100,300,064,257 96,236,083,731 92,840,850,639 (17,048,313,722) (20,256,278,068) (4,438,614,297) 10,213,403,429 23,841,299,167 21,209,417,357 18,331,358,565 17,221,910,396 18,157,831,360 20,568,716,138 16,970,411,822 18,364,810,357 19,590,089,653 20,874,005,085 22,374,477,492 23,432,181,263 24,604,110,480 25,867,925,953 27,226,772,174 28,700,811,483 30,237,991,203 31,848,490,781 31,848,114,789 30,733,748,562 29,658,374,034 28,620,626,884 27,619,190,529 26,652,794,454 25,720,212,598 24,820,261,802 Hiện giá TN NPV2 23,951,800,303 23,113,726,291 22,304,976,508 21,524,524,896 20,771,381,303 20,044,590,221 19,343,229,575 18,666,409,553 1,399,666,534,365 - BẢNG HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN (NPV) - TỶ SUẤT THU HỒI NỘI BỘ Phương án 1: 60% thu tiền cho thuê lại đất lần, 40% thu tiền cho thuê lại đất hàng Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập - Hệ số CK r1 = 16.8% 1.000 Hiện giá TN NPV1 - Hệ số CK r2 = 12.2% 162,190,978,658 1.000 228,918,467,328 121,257,026,805 0.856 103,815,947,607 0.891 217,336,235,575 272,828,310,312 0.733 199,987,912,771 0.794 116,028,006,342 231,121,649,291 0.628 145,048,118,485 0.708 103,187,446,111 219,555,082,982 0.537 117,970,148,180 0.631 71,064,404,870 155,393,503,156 0.460 71,485,612,651 0.562 898,725,538,884 71,866,033,206 0.394 28,305,225,366 0.501 42,395,239,773 0.337 14,296,087,460 0.446 55,295,325,750 0.289 15,964,145,548 0.398 10 63,421,898,427 0.247 15,676,664,094 0.354 11 63,377,148,427 0.212 13,412,331,132 0.316 12 63,377,148,427 0.181 11,483,160,215 0.281 13 60,424,361,422 0.155 9,373,417,387 0.251 14 60,424,361,422 0.133 8,025,186,119 0.223 15 61,900,754,924 0.114 7,038,759,828 0.199 16 60,311,566,439 0.097 5,871,620,345 0.177 17 60,311,566,439 0.083 5,027,072,214 0.158 18 60,311,566,439 0.071 4,304,000,183 0.141 19 57,245,984,452 0.061 3,497,629,943 0.126 20 57,245,984,452 0.052 2,994,546,184 0.112 21 45,631,546,867 0.045 2,043,658,546 0.100 22 45,631,546,867 0.038 1,749,707,659 0.089 23 45,631,546,867 0.033 1,498,037,379 0.079 24 45,631,546,867 0.028 1,282,566,249 0.071 25 45,631,546,867 0.024 1,098,087,542 0.063 26 45,631,546,867 0.021 940,143,444 0.056 27 45,631,546,867 0.018 804,917,332 0.050 28 45,631,546,867 0.015 689,141,551 0.044 29 45,631,546,867 0.013 590,018,452 0.040 30 45,631,546,867 0.011 505,152,784 0.035 31 45,631,546,867 0.009 432,493,822 0.031 32 45,631,546,867 0.008 370,285,806 0.028 33 45,631,546,867 0.007 317,025,519 0.025 34 45,631,546,867 0.006 271,425,958 0.022 35 45,631,546,867 0.005 232,385,238 0.020 36 45,631,546,867 0.004 198,959,964 0.018 37 45,631,546,867 0.004 170,342,435 0.016 38 45,631,546,867 0.003 145,841,126 0.014 39 45,631,546,867 0.003 124,863,978 0.013 40 45,631,546,867 0.002 106,904,090 0.011 Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập Hệ số CK r1 = 16.8% Hiện giá TN NPV1 Hệ số CK r2 = 12.2% 41 45,631,546,867 0.002 91,527,475 0.010 42 45,631,546,867 0.002 78,362,564 0.009 43 45,631,546,867 0.001 67,091,236 0.008 44 45,631,546,867 0.001 57,441,127 0.007 45 45,631,546,867 0.001 49,179,047 0.006 46 45,631,546,867 0.001 42,105,348 0.006 47 45,631,546,867 0.001 36,049,100 0.005 48 45,631,546,867 0.001 30,863,955 0.004 Tổng cộng 797,602,164,441 NPV1 = Hiện giá thu hồi dự án (NPV): Tỷ suất thu hồi nội dự án (IRR) = (101,123,374,443) -101,123,374,443 đồng r1 + (r2 − r1 ) NPV1 NPV1 − NPV = 12.22% Hệ số sinh lời (B/C) 0.89 lần NPV cs: Độ nhậy = NPV2 = 17,465,507,638 (NPV1 - NPVcs)/NPVcs/10% = -67.90 Ộ (IRR) năm Hiện giá TN NPV2 108,053,377,619 216,646,809,061 163,544,115,814 138,442,432,978 87,315,232,765 35,984,234,154 18,916,340,286 21,985,678,591 22,470,985,698 20,009,996,472 17,831,112,653 15,149,184,336 13,499,593,210 12,323,554,493 10,699,711,905 9,534,622,787 8,496,399,950 7,186,390,282 6,403,865,931 4,548,768,405 4,053,454,081 3,612,074,418 3,218,756,482 2,868,266,844 2,555,941,941 2,277,626,023 2,029,615,860 1,808,611,465 1,611,672,187 1,436,177,581 1,279,792,542 1,140,436,232 1,016,254,398 905,594,696 806,984,702 719,112,327 640,808,355 571,030,883 508,851,464 Hiện giá TN NPV2 453,442,748 404,067,473 360,068,661 320,860,869 285,922,404 254,788,381 227,044,534 202,321,708 974,611,986,652 - BẢNG HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN (NPV) - TỶ SUẤT THU HỒI NỘI BỘ Phương án 1: 60% thu tiền cho thuê lại đất lần, 40% thu tiền cho thuê lại đất hàng Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập - Hệ số CK r1 = 16.8% 1.000 Hiện giá TN NPV1 - Hệ số CK r2 = 11.7% 147,446,344,234 1.000 208,107,697,571 109,079,777,197 0.856 93,390,220,203 0.895 197,684,968,890 245,429,498,693 0.733 179,904,105,699 0.802 105,480,005,765 206,896,995,287 0.628 129,845,126,923 0.718 93,806,769,192 196,268,643,560 0.537 105,458,004,658 0.643 64,604,004,428 138,023,468,728 0.460 63,494,882,488 0.576 817,129,790,080 62,954,817,805 0.394 24,795,445,447 0.515 35,838,480,576 0.337 12,085,084,445 0.461 47,134,547,781 0.289 13,608,072,127 0.413 10 53,540,724,285 0.247 13,234,229,356 0.370 11 57,301,524,385 0.212 12,126,563,572 0.331 12 57,301,524,385 0.181 10,382,331,825 0.297 13 54,679,111,928 0.155 8,482,177,161 0.266 14 54,679,111,928 0.133 7,262,137,981 0.238 15 55,990,318,156 0.114 6,366,681,677 0.213 16 54,558,600,782 0.097 5,311,541,538 0.191 17 54,558,600,782 0.083 4,547,552,687 0.171 18 54,558,600,782 0.071 3,893,452,643 0.153 19 51,815,677,180 0.061 3,165,847,627 0.137 20 51,815,677,180 0.052 2,710,485,982 0.123 21 41,257,097,557 0.045 1,847,744,067 0.110 22 41,257,097,557 0.038 1,581,972,660 0.098 23 41,257,097,557 0.033 1,354,428,647 0.088 24 41,257,097,557 0.028 1,159,613,568 0.079 25 41,257,097,557 0.024 992,819,836 0.071 26 41,257,097,557 0.021 850,016,983 0.063 27 41,257,097,557 0.018 727,754,266 0.057 28 41,257,097,557 0.015 623,077,282 0.051 29 41,257,097,557 0.013 533,456,577 0.045 30 41,257,097,557 0.011 456,726,522 0.041 31 41,257,097,557 0.009 391,032,981 0.036 32 41,257,097,557 0.008 334,788,511 0.033 33 41,257,097,557 0.007 286,633,999 0.029 34 41,257,097,557 0.006 245,405,821 0.026 35 41,257,097,557 0.005 210,107,724 0.023 36 41,257,097,557 0.004 179,886,750 0.021 37 41,257,097,557 0.004 154,012,628 0.019 38 41,257,097,557 0.003 131,860,127 0.017 39 41,257,097,557 0.003 112,893,944 0.015 40 41,257,097,557 0.002 96,655,774 0.013 Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập Hệ số CK r1 = 16.8% Hiện giá TN NPV1 Hệ số CK r2 = 11.7% 41 41,257,097,557 0.002 82,753,231 0.012 42 41,257,097,557 0.002 70,850,369 0.011 43 41,257,097,557 0.001 60,659,563 0.010 44 41,257,097,557 0.001 51,934,557 0.009 45 41,257,097,557 0.001 44,464,518 0.008 46 41,257,097,557 0.001 38,068,937 0.007 47 41,257,097,557 0.001 32,593,268 0.006 48 41,257,097,557 0.001 27,905,195 0.006 Toång coäng 712,744,062,347 NPV1 = (104,385,727,734) Hiện giá thu hồi dự án (NPV) Tỷ suất thu hồi nội dự án (IRR) = -104,385,727,734 đồng r1 + (r2 − r1 ) NPV1 NPV1 − NPV = 11.68% Hệ số sinh lời (B/C) 0.87 lần NPV cs: Độ nhậy = NPV2 = 17,465,507,638 (NPV1 - NPVcs)/NPVcs/10% = -69.77 Ộ (IRR) năm Hiện giá TN NPV2 97,668,282,987 196,763,881,721 148,519,033,920 126,150,263,996 79,432,730,380 32,440,298,030 16,535,402,222 19,472,146,579 19,804,689,504 18,978,386,300 16,992,942,701 14,518,882,162 12,999,974,221 11,919,095,095 10,399,270,714 9,311,340,205 8,337,224,676 7,089,714,888 6,348,017,000 4,525,690,866 4,052,231,014 3,628,302,657 3,248,724,005 2,908,855,369 2,604,542,442 2,332,065,529 2,088,094,071 1,869,645,940 1,674,050,988 1,498,918,405 1,342,107,499 1,201,701,529 1,075,984,275 963,419,062 862,629,976 772,385,045 691,581,181 619,230,697 554,449,235 Hiện giá TN NPV2 496,444,952 444,508,848 398,006,093 356,368,272 319,086,435 285,704,876 255,815,564 229,053,153 894,981,175,279 - BẢNG HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN (NPV) - TỶ SUẤT THU HỒI NỘI BỘ Phương án 1: 60% thu tiền cho thuê lại đất lần, 40% thu tiền cho thuê lại đất hàng Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập - Hệ số CK r1 = 16.8% 1.000 Hiện giá TN NPV1 - Hệ số CK r2 = 16.1% 149,096,276,683 1.000 212,196,489,872 121,287,597,997 0.856 103,842,121,573 0.861 202,112,290,221 272,897,095,493 0.733 200,038,333,509 0.742 105,480,005,765 230,263,768,105 0.628 144,509,726,465 0.639 93,806,769,192 222,818,857,268 0.537 119,723,821,704 0.550 64,604,004,428 162,362,471,139 0.460 74,691,544,275 0.474 827,295,836,160 83,409,484,082 0.394 32,851,740,096 0.408 59,273,231,160 0.337 19,987,510,418 0.352 63,619,504,385 0.289 18,367,393,878 0.303 10 63,574,754,385 0.247 15,714,447,125 0.261 11 63,530,004,385 0.212 13,444,679,616 0.225 12 63,530,004,385 0.181 11,510,855,836 0.194 13 59,163,617,528 0.155 9,177,842,648 0.167 14 59,163,617,528 0.133 7,857,741,993 0.144 15 61,346,810,956 0.114 6,975,770,635 0.124 16 59,915,093,582 0.097 5,833,021,811 0.107 17 59,915,093,582 0.083 4,994,025,523 0.092 18 59,915,093,582 0.071 4,275,706,783 0.079 19 56,300,182,780 0.061 3,439,843,109 0.068 20 56,300,182,780 0.052 2,945,071,155 0.059 21 45,741,603,157 0.045 2,048,587,537 0.051 22 45,741,603,157 0.038 1,753,927,686 0.044 23 45,741,603,157 0.033 1,501,650,416 0.037 24 45,741,603,157 0.028 1,285,659,603 0.032 25 45,741,603,157 0.024 1,100,735,961 0.028 26 45,741,603,157 0.021 942,410,926 0.024 27 45,741,603,157 0.018 806,858,669 0.021 28 45,741,603,157 0.015 690,803,655 0.018 29 45,741,603,157 0.013 591,441,486 0.015 30 45,741,603,157 0.011 506,371,135 0.013 31 45,741,603,157 0.009 433,536,931 0.011 32 45,741,603,157 0.008 371,178,879 0.010 33 45,741,603,157 0.007 317,790,136 0.008 34 45,741,603,157 0.006 272,080,596 0.007 35 45,741,603,157 0.005 232,945,716 0.006 36 45,741,603,157 0.004 199,439,825 0.005 37 45,741,603,157 0.004 170,753,275 0.005 38 45,741,603,157 0.003 146,192,872 0.004 39 45,741,603,157 0.003 125,165,130 0.003 40 45,741,603,157 0.002 107,161,927 0.003 Năm Hiện giá vốn đầu tư Thu nhập Hệ số CK r1 = 16.8% Hiện giá TN NPV1 Hệ số CK r2 = 16.1% 41 45,741,603,157 0.002 91,748,225 0.003 42 45,741,603,157 0.002 78,551,562 0.002 43 45,741,603,157 0.001 67,253,050 0.002 44 45,741,603,157 0.001 57,579,666 0.002 45 45,741,603,157 0.001 49,297,659 0.001 46 45,741,603,157 0.001 42,206,900 0.001 47 45,741,603,157 0.001 36,136,045 0.001 48 45,741,603,157 0.001 30,938,394 0.001 Toång coäng 814,239,602,011 NPV1 = (13,056,234,150) Hiện giá thu hồi dự án (NPV) Tỷ suất thu hồi nội dự án (IRR) = -13,056,234,150 đồng r1 + (r2 − r1 ) NPV1 NPV1 − NPV = 16.10% Hệ số sinh lời (B/C) 0.98 lần NPV cs: Độ nhậy = NPV2 = 17,465,507,638 (NPV1 - NPVcs)/NPVcs/10% = -17.48 Ộ (IRR) năm Hiện giá TN NPV2 104,471,643,438 202,471,069,109 147,153,874,481 122,653,534,556 76,983,173,344 34,064,939,579 20,851,284,884 19,277,314,477 16,592,925,873 14,282,334,448 12,302,156,004 9,868,226,224 8,500,043,108 7,591,724,338 6,386,555,815 5,501,089,913 4,738,389,691 3,835,185,448 3,303,455,038 2,311,809,311 1,991,287,832 1,715,205,147 1,477,400,027 1,272,565,467 1,096,130,255 944,156,955 813,254,037 700,500,193 603,379,138 519,723,461 447,666,249 385,599,431 332,137,885 286,088,531 246,423,703 212,258,216 182,829,614 157,481,148 135,647,128 Hiện giá TN NPV2 116,840,292 100,640,936 86,687,544 74,668,724 64,316,257 55,399,111 47,718,285 41,102,369 837,247,837,013 -