Đang tải... (xem toàn văn)
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất khá rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong đó thị trường đất nền đang được quan tâm hiện nay.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - - THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giảng Viên Hướng Dẫn Nhóm thực Tên MSSV Trần Thị Hợi 0250040229 Lê Thị Bảo Trân 0250040311 Hồ Ngọc Mai 0250040127 Nguyễn Thị Thanh Mai 0250040129 Võ Thị Mai Thi : Nguyển Ngọc Mỹ Tiên : Lớp 02-DHQB I ĐẶT VẤN ĐỀ Lý Do Chọn Đề Tài Bất động sản gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế Thị trường BĐS thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất thị trường nhà đất Trong thị trường đất quan tâm Mục Tiêu Tìm hiểu thị trường đất thành phố hồ chí minh Dự báo tình hình phát triển nhà đất tương lai Phương Pháp Nghiên Cứu Phương pháp thống kê Phương pháp phân tích Phương pháp vẽ đồ thị Phương pháp toán học II PHẦN NỘI DUNG Các khái niệm Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Cung BĐS toàn quỹ hàng hóa BĐS có mà lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v thị trường Đất đất dự án quy hoạch công ty, doanh nghiệp hay chủ đầu tư xin giấy phép Nhà nước phê duyệt.Qua đó, đất phần đất thuộc dự án chưa tiến hành xây dựng phần đất giai đoạn đầu Đất xây dựng thành công ty, nhà xưởng hay công trình, nhà cao tầng phân lô bán tùy định Chính phủ cho phép Page Đối với đất thuộc dạng quy hoạch đất ở, chủ đầu tư mua lại đất nền, cho xây dựng nhà trang bị đầy đủ sở hạ tầng đường điện,cống thoát nước…sau họ rao bán lại cho người dân có nhu cầu mua nhà ở, nhằm mục đích sinh lời Khái quát chung thị trường Bất động sản Việt Nam Thị trường BĐS Việt Nam có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn hai năm (1993-1994), thị trường BĐS đặc biệt “sốt” mạnh phân khúc Đất Quyền sử dụng đất Nguyên nhân nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai dân cư xuất từ năm trước Luật đất đai (1993) đời Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước can thiệp vào thị trường Nghị định Nghị định số 18 87 thuê đất, nhằm ngăn chặn tượng đầu Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất ) Với tác động từ Nghị định buộc nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài tham gia thị trường phải bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001.Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường BĐS Việt Nam phức tạp Nếu năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ cuối năm 2003 đến thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng giao dịch thị trường “đóng băng” Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới ghi nhận báo cáo giao dịch tốt nhiều ngày đầu tháng Nhiều giao dịch thực thành công Người mua số người thu khoản lớn từ giao dịch thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự nhà cao cấp số tiền lời chứng khoán Không giao dịch mua bán nhà đất ở, nhu cầu đất xây dựng công sở, quan trở nên “nóng” giá thuê văn phòng ngày tăng Đối tượng thị trường BĐS dự án xây dựng khách sạn cao cấp xung quanh khu nhà làm việc Page Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà có cạnh tranh liệt chủ đầu tư từ Hàn Quốc Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đất tăng cao, có nơi 30% giá trước có nơi 50% hay 80% chí 100% giá thật Tại Sài Gòn, vòng tuần, giá nhà khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) tăng từ 5,5 - triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2 Còn Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% khu chung cư cao cấp trung tâm thành phố, khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang hộ cao cấp biệt thự Tuy nhiên, sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất dự đoán của nhiều người Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại sự tác động của thị trường chứng khoáng Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoáng, BĐS cạn kiệt nguồn vốn Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008 Thị trường không hẳn là đóng băng giai đoạn 2004 – 2006 các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá Sự sụt giảm thị trường khiến nhiều nhà đầu “lướt sóng” gặp cảnh lao đao Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất đẩy lên cao Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao có lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 tụt xuống 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2) Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Thông tư 16 ban hành năm 2010 giúp thị trường BĐS minh bạch thuận lợi Đến năm 2013 nhờ gói 30 nghìn tỷ phủ, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu có phục hồi nhẹ Năm 2013 Luật đất đai đời, năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung số quy định mua bán nhà ở, kinh doanh bất động sản.v.v Những sách điều chỉnh kịp thời nhà nước đem lại bước khởi sắc kinh tế nước ta nói chung thị trường bất động sản Đặc điểm thị trường đất thành phố Hồ Chí Minh 3.1 Cung cầu thị trường đất Tp Hồ Chí Minh - Cung đất Page Sau thời kì “đóng băng” thị trường nhà đất cuối năm 2008, vài năm trở lại sức nóng thị trường bất động sản bắt đầu lan tỏa Một số phải kể đến phân khúc đất Vào 2015 thị trường BĐS chứng kiến kết tích cực Theo thống kê, năm 2015 hai thị trường BĐS lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh có phát triển mạnh mẽ thể qua việc thành công giao dịch tượng tồn kho BĐS có chiều hướng giảm hơn.Từ phát triển mạnh mẽ cho thấy thị trường đất sôi năm gần Hiện nay, đất TP.HCM nóng lên, không TP.HCM mà lan rộng sang tỉnh lân cận Một số địa bàn chủ yếu phân khúc bao gồm: Quận 7, quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Bình Chánh Có nhiều nguyên nhân làm cho nguồn cung tăng nhanh chóng vòng hai năm trở lại đây, lý thuyết phục lượng cầu có xu hướng tăng cao - Cầu đất Hiện nay,việc đầu tư vào thị trường đất ngày mạnh mẽ Điển hình quận 12, quận Bình Chánh,Thủ Đức.Theo số doanh nghiệp BĐS tâm lí muốn sở hữu đất đai khu vực có vị trí thuận lợi tốt, khả sinh lợi tốt, phù hợp với khả khách hàng đồng thời nhà đầu tư phải đưa nhiều dự án để phù hợp với nhu cầu người mua 3.2 Vai trò đất thị trường BĐS Bất động sản bao gồm đất tài sản gắn liền với đất Trong yếu tố đất yếu tố định nên hình thành phát triển thị trường BĐS, đặc biệt đất Nhu cầu mua đất ngày nâng cao thị trường đất phát triển mạnh mẽ.Thị trường BĐS phận tách rời hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh Đây nơi để người bán người mua gặp gỡ thỏa thuận với Đất có vai trò quan trọng thị trường BĐS điểm để người bán người mua gặp nhau.Thị trường BĐS biến động nhà đầu tư tập trung nhiều phân khúc đất nền.Việc tập trung nhu cầu sống người Việt Nam, họ thích sống nhà họ họ mong muốn có nhà để hưởng thụ nên họ thường chọn cách thức mua đất để cất nhà.Vì thế, nhà đầu tư khai thác tiềm đất nhiều làm cho tiềm thị trường bất động sản phát triển Page Yếu tố kết nối giao thông hạ tầng dự án điểm mấu chốt khiến tính khoản đất đô thị giá rẻ Tp.HCM trở nên sôi động Đặc biệt khu Đông, Quận Savills nhận định, sở hạ tầng quy hoạch đô thị phát triển tốt khu aĐông giúp dự án khu vực trở nên phổ biến với người mua Trong đó, nhiều sàn địa ốc cho việc đẩy mạnh, nhanh chóng hoàn thiện hạ tầng nên khách hàng nhận sổ đỏ 1-3 tháng, giúp độ tin cậy giao dịch tăng lên nhiều so với phân khúc khác Đó yếu tố pháp lý rõ ràng minh bạch dự án Ngoài ra, nguồn cung đất khu vực gần trung tâm không nhiều, Quận nơi tập trung dự án đất nhiều Hơn nữa, hoàn thiện nút giao thông vành đai đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây tạo đòn bẩy với tâm điểm khu vực vòng xoay mà quận có kết nối trực tiếp với trung tâm thành phố khiến dự án đất nơi trở thành điểm nóng nhà đầu tư Cơ sở hạ tầng mấu chốt để định giá trị bất động sản.Nếu việc đầu tư sở hạ tầng ngày mạnh mẽ đem lại thuận lợi cho nhu cầu khách hàng Một lô đất nằm nơi có sở hạ tầng,giao thông thuận lợi mang lại giá trị kinh tế cao Để tạo niềm tin cho khách hàng việc đầu tư sở hạ tầng giao thôngcần có thềm điều kiện khác Tình hình thị trường đất Thị trường đất quận Gần đây, phân khúc đất diễn theo chiều hướng tích cực Theo tìm hiểu nhóm, hầu hết khu vực thành có lượng giao dịch lớn, yếu tố sở hạ tầng giao thông phát triển, sách mở cửa nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước đầu tư Dưới bảng tổng hợp dự án lớn từ năm 2014 đến địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Nă m Công ty Dự Án Địa Chỉ Page số Diện tích (m2/ nền) Giá (triệu/m 2) 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 Hoàng Anh Gia Lai Công ty TNHHSXD Hai Thành Công ty TNHHSXKD Hai Thành Hoàng Anh Minh Tuấn (đợt 2) quận 273 125280 9.3-10 Osaka gaden quận 235 100120 9-9.5 Nhà tên lửa Residence Bình Tân 230 100135 11.512,6 Đại Việt Việt Phú Garden 90-200 1010.5tr Thắng Lợi Group Newlife 52-110 8.5-10.5 Sacomreal Jamona City Quận 210 150221 10.5-11 Đông Tăng Long (đợt 1) quận 160230 8.9 -11 Ninh Giang Reverside Quận 176 85-170 14-16 Sacomreal Arista Villas thủ đức 238 Sacomreal Jamona city quận 117 Sacomreal Jamona home Resort thủ đức 238 250520 120221 112520 Green home reverside quận 408 85-200 11,7-13 City Bella quận 105 85-102 13-14.5 An Hạ An Hạ Bình Chánh 130 90-120 11->12 Minh Khôi Dự án đất đường Trường Lưu Quận 116 60-80 Vạn Phuc Vạn Phuc reverside thủ đức 670 85-150 18-18.5 Tổng Công ty HUD Ninh Giang Công ty Cp Green Real Tập đoàn Kiến Á Bình Chánh Bình Chánh 310 100 400 9,9 -10,5 11.6-12 15-16,2 7,5-8,5 201 cty nhà xưởng Cao Thới An city Phú Thịnh quận 12 134 120180 13,914.5 201 Vạn Phúc thủ đức 490 120350 20-21 Vạn Phúc Riveside Page 201 201 201 201 201 công ty CP Đạt Gia Điền Phúc Thành Công ty TNHHSXKD Hai Thành Him Lam Khu dân cư Tân Xuân Centana Điền Phúc Thành Đông Tăng Long (đợt 2) Him Lam Đông Nam The everich Reverside Villas Hóc Môn 91 116120 quận 227 80-300 11->13 quận 230 140400 thủ đức 600 100280 144400 12>13.5 12->15 16-18 Tập đoàn Quận 109 38-40 Phát Đạt M.I.K 201 Corporatio Park Reverside quận 544 85-350 19-23 n BẢNG THỐNG KÊ MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẤT NỀN TẠI TP.HCM Nhìn vào biểu đồ cột đây, thấy số quận thay đổi liên tục theo năm Trong đáng ý quận 7, 9, Thủ Đức quận Năm 2014 có nhiều quận tham gia dự án đất nền, mức vừa nhỏ, có biến động lớn Page Từ năm 2015 đến 2016, quận Thủ Đức nhiều dự án đất triển khai quận số lượng giảm dần Cụ thể năm 2014 số Thủ Đức 238 tăng gần gấp đôi vào năm 2015 đạt 1090 năm 2016 Lý giải cho vấn đề có nguyên nhân sau: + Xã hội : + Quỹ đất HCM đặc biệt quận nội thành sử dụng gần hết, người ta cần tìm đến vùng lân cận để phát triển, đầu tư + Về phía nguồn cung: Sau năm xem “đóng băng” thị trường đất giai đoạn 2008 đến 2010 Từ năm 2013 đến thay đổi sách, luật Bất động sản 2014 nới lỏng phạm vi kinh doanh bất động sản người nước Việt Nam Cụ thể cá nhân, tổ chức nước mua nhà, kinh doanh nà Việt Nam, điều góp phần “giải thoát” cho thị trường nhà đất Chính sách vốn, lãi suất ngân hàng giúp đỡ doanh nghiệp nước có hội tiếp cận với dự án lớn +Quỹ đất quận quận gần hết, số dự án mở có diện tích nhỏ giá lại cao, nhà đầu tư phải tìm đến vùng ven có quỹ đất lớn +Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng thương mại năm gần có ổn định hơn, từ 7.2 đến 7.6%, điều giúp giảm bớt gánh nặng vốn cho chủ đầu tư + Xét nhu cầu, với nguồn cung dồi vậy, đặt vấn đề nhu cầu thị trường với loại bất động sản nào? Những dự án đất thường thuộc kiểu đầu tư tương lai Tâm lý người mua kì vọng giá trị mà sau thời gian tăng lên, mang lại lợi nhuận cho họ Xuất phát từ quan điểm này, mà nhiều người đầu tư vào thị trường đất nền, có dự án sau ngày đầu mở bán giao dịch thành công + Ngoài ra, sở hạ tầng trở thành yếu tố khiến cho khách hàng đổ khu vực ngày nhiều Việc đưa vào lưu thông đường Phạm Văn Đồng, kết nối khu vực Thủ Đức, Bình Thạnh với quận nội thành Tp Hồ Chí Minh tạo thúc đẩy kinh tế di chuyển trở nên thuận tiện Bên cạnh đó, đời tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên giúp mang lại diện mạo cho khu vực quanh đó: giá đất tăng, dự án bất động sản bùng nổ, đơn vị bán lẻ dự án văn phòng dịch chuyển xa trung tâm Page Ngoài số lượng giá không phần quan trọng Ở nhóm tập trung tìm hiểu mức giá quận 9, Thủ Đức, quận Đầu tiên quận 7: mức giá quận năm 2014 vào khoảng 10-10,5 tr/m2, sang 2015 tăng lên mức 12 tr Và đặc biệt dự án Riveside villas tập đoàn Phát Đạt có giá từ 38-40tr/m2 Điều phản ánh thị trường đất quận bước vào giai đoạn khan hiếm, đất thuộc loại cao cấp Sau quận 9, mức giá từ 2014 đến 2015 biến động không nhiều, từ 1đến 1,5tr tùy theo dự án Sang năm 2016 có phân cấp rõ ràng, số dự án lớn Đông Tăng Long, Parksiverside có giá từ 15-20 tr/m2 Đáng ý dự án Đông Tăng Long đợt triển khai vào năm 2014 mức giá từ 9.510 tr/m2 sau năm số 12-15tr/m2 Điều phản ánh nhu cầu thị trường đầu tư vào quận ngày nhiều Cuối dự án Thủ Đức, mức chênh lệnh giá không nhiều, dự án có giá cao nhóm tìm hiểu Him Lam Đông Nam tập đoàn Him Lam làm chủ đầu tư có giá từ 16-18 tr/m2 Xét cách tổng quan, năm 2014 giá chung đất rơi vào khoảng 9-11 tr, năm 2015 giá tăng thêm khoảng tr Đặc biệt, giai đoạn từ đầu năm 2016 đến nay, giá đất đạt ngưỡng từ 13 đến 20 tr/m2 Nguyên nhân vấn đề phần tình trạng lạm phát, nhu cầu người mua cụ thể dự án Vạn Phúc Riverside đợt bán với giá 18-18.5tr/m 2016 20-21tr/m2 Hơn phân loại đất nền, bật có mức giá từ 38-40tr tập đoàn Phát Đạt, dự án The Everich Riverside tập đoàn đánh giá cao vị trí (tại quận 7), tiện ích mà mang lại Diện tích lớn lên đến 400m mức giá cao điều dễ hiểu Nó lí giải cho tượng đất quận giá lại cao Ngoài ra, đất tọa lạc quận Thủ Đức có mức giá tăng từ 2tr đến 4tr so với trước Page 10 Qua biểu đồ tròn quy mô năm 2014 Chúng ta thấy dự án đất năm 2014 Tại Bình Chánh có diện tích 66% chiếm nửa tổng số dự án quận Xếp thứ hai quận với 12 % Bước sang năm 2015, dự án đầu tư vào Thủ Đức tăng nhanh, diện tích nhóm thu thập 207,5 chiếm 78% tổng số Điều cho thấy, nhà đầu tư có thay đổi xu hướng đầu tư Nếu vào khoảng cách 10 năm, thị trường đất quận 2, trở nên sôi động tập trung Phía Đông Sài Gòn Trong năm 2015 dự án đất quận 1% quận 4% Giai đoạn từ cuối năm 2015 đến nay, giữ vai trò chủ đạo quận Thủ Đức, nhiên giảm xuống 78% diện tích đầu tư quận tăng lên 17% Giải thích cho tượng này, nhóm có đưa số nguyên nhân sau; + Các khu vực Thủ Đức, quận có diện tích dự án lớn thị trường đất tập trung vào loại biệt thự đặc biệt biệt thử đơn lập, song lập, biệt thự vườn với diện tích loại từ 200-500 m2 + Trong năm 2016 diện tích đất Thủ Đức giảm quận có xu hướng tăng lên thực chất quận phát triển dự án mới, Thủ Đức triển khai giai đoạn dự án cũ cuối năm 2015 Như nói phần biểu đồ cột, năm 2016 số dự án Đông Tăng Long, Van Phúc Riverside số bán có đi, diện tích tăng lên, đáp ứng cho nhu cầu mua đất xây dựng biệt thự, nhà vườn quy mô lớn Như vậy, nhìn chung thị trường đất thành phố Hồ Chí Minh phát triển mạnh, tập chung vào phân khúc biệt thự, nhà vườn quận Thủ Đức 4.2 thị trường đất quận 4.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, sở hạ tầng ảnh hưởng đến thị trường đất quận - Vị trí địa lý: Page 11 Quận ngày cách trung tâm thành phố khoảng km theo xa lộ Hà Nội Đông giáp huyện Nhơn Trạch Thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, ranh giới tự nhiên sông Đồng Nai,Tây giáp Quận Thủ Đức,Nam giáp Quận 2, bắc giáp Thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.Quận có diện tích 114 km2 Với dân số 263.486 người (2010), - Kinh tế xã hội Dù đô thị hóa từ 1997 dân cư quận tương đối thấp so với quận thành lập Quận Bình Tân, Quận Tân Phú Quận có khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng Intel nhà đầu tư lớn vào quận, đầu tư vào với số tiền đăng kí ban đầu 600 triệu Đôla Mỹ Hiện Quận quận lớn thưa dân so với quận lại Thành phố Hồ Chí Minh Về sở hạ tầng : Nhiều công trình giao thông ạt xây dựng theoquy hoạch tổng thể, đường lối phát triển rõ ràng Hàng loạt đường mang tính định thúc đẩy quận cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành Đai II, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành Cùng đường huyết mạch quận Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai, Vành Đai III khai thông, mở rộng Đánh dấu quận quận có sở hạ tầng, giao thông thuận lợi Từ quận di chuyển quận nơi lên trở thành trung tâm TP.HCM Kết nối với quận dễ dàng qua Đại Lộ Mai Chí Thọ Hầm Thủ Thiêm Kết nối với quận 7, Phú Mỹ Hưng đơn giản đường Vành Đai II Khi giao thông , sở hạ tầng coi chiến lược phát triển Bến xe miền Đông tương lai di dời quận Biến quận trở thành cửa ngõ giao thông thành phố tiếp giáp Xa Lộ Hà Nội.Con đường dẫn miền trung tỉnh phía bắc Việt Nam Quận cửa ngõ du lịch với điểm du lịch tiếng Vũng Tàu , Phan Thiết – Mũi Né , Nha Trang , Đà Lạt … Con đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây tiếp tục thi công kéo dài tới Phan Thiết Tạo thuận lợi cho cư dân quận TP.HCM du lịch tới bãi biển đẹp Việt Nam giới Ngoài tương lai sân bay Long Thành vào hoạt động khẳng định giá trị quận Bởi từ TP.HCM sân bay , quận tiếp tục đóng vai trò cửa ngõ giao thông.Cùng nhiều điểm trội nói giao thông , kết nối tỉnh thành , giới quận Page 12 Đô thị trí thức Công nghệ cao Tiềm to lớn quận không dừng lại vị trí vàng, hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông xuyên suốt Động lực phát triển địa bàn chọn làm quy hoạch khu Đô thị trí thức Công nghệ cao Đầu tháng 10 năm 2014, Tập đoàn Samsung nhận giấy phép đầu tư 1,4 tỷ USD vào TP.HCM Và quý II 2016 vào hoạt động, thúc đẩy thêm nhiều kỳ vọng vào tiềm phát triển quận Dự án với tên gọi Samsung CE Complex” (SECC) thực diện tích 70 Khu công nghệ cao TP.HCM Dự án có mục tiêu nghiên cứu, phát triển sản xuất sản phẩm, thiết bị điện tử gia dụng công nghệ cao Dự kiến, dự án khởi công vào tháng 1/2015 bắt đầu hoạt động vào quý II/2016 Đây dự án sản xuất sản phẩm điện tử có vốn lớn vòng năm qua Khu công nghệ cao TP HCM Thêm vào việc phủ Hàn Quốc tài trợ 220 triệu USD để thực đường vành đai 3, giúp kết nối quận với trung tâm thành phố tỉnh lân cận Sự xuất tập đoàn công nghệ lớn Khu công nghệ cao động lực phát triển mạnh mẽ cho quận Các tiện ích xã hội hoàn hảo khu Đông nhân tố tích cực hỗ trợ quận trở thành điểm đến nhiều nhà đầu tư Hầu khu chức quan trọng quận hình thành cách Khu giáo dục đào tạo Đại học Long Phước, Khu Đại học Quốc gia TP.HCM, Khu Công nghệ cao, Cảng Phú Hữu, Khu du lịch Suối Tiên Công viên lịch sử văn hoá dân tộc vận hành, khai thác 4.2.2 Thị trường đất quận năm gần Đón đầu phát triển quận 9, nhà đầu tư bất động sản nước nước rót vốn vào bước định hình khung khu đô thị, dự án gần tạo thành cộng đồng trí thức, chất lượng cao an ninh tuyệt đối Nhiều chuyên gia đánh giá, TP.HCM đô thị tải bậc nước Người Pháp quy hoạch Sài Gòn cho 400.000 dân năm 2016 thành phố chứa xấp xỉ Page 13 10 triệu dân, kể người nhập cư Đô thị hóa nhanh khiến mật độ dân số khu trung tâm Sài Gòn ngày dày đặc Theo quy hoạch đến năm 2025 Thủ tướng phê duyệt, Quận tập trung phát triển khu đô thị có quy mô lớn, đồng hạ tầng xã hội, hạn chế phát triển dự án quy mô nhỏ không phát triển dự án phân lô hộ lẻ Điều thúc bách trình giãn dân khu vành đai để tạo cân Quận có lợi lớn nằm vành đai giãn dân lý tưởng Như vậy, án ngữ lòng khu Đông TP.HCM đầy sôi động, lại nằm liền kề khu công nghệ cao hừng hực khí vươn lên, tiềm quận chuyển thức giấc, nắm chủ động hội nhập hứa hẹn tiếp tục nở rộ thời gian không xa Thật vậy, Trong năm 2015, nhờ phát triển sở hạ tầng, tuyến đường giao thông trọng điểm làm thay đổi mặt thị trường bất động sản quận Đặc biệt dự án nhà đất có mặt tiền nằm đường Vành Đai Trong tăng lên biệt thự Villa Park, Mega Ruby, dự án Park Riverside thu hút khách Thúc đẩy từ tập đoàn bất động sản : Các tập đoàn bất động sản đua phô trương lực quận 9.Bằng dự án có môi trường sống , dịch vụ , tiện ích tốt Melosa Garden, Villa Park , Mega Ruby , Lucasta , Venica , Park Riverside , Fuji Residence… Đặc biệt thời gian tới , có mặt tập đoàn Vingroup quận với quỹ đất lên tới 500ha Khi xây dựng xong chắn biểu tượng quận biểu tượng TP.HCM tất dự án tiếp tục góp phần tô điểm cho quận 9.Hứa hẹn quận sánh ngang quận trung tâm thành phố trương tương lai 4.2.3 Các dự án đất tiêu biểu quận năm 2016 4.2.3.1 Dự án Centana Điền Phúc Thành Khu dân cư Centana Điền Phúc Thành nằm vị trí đắc địa khu vực Quận Centana quận tọa lạc mặt tiền đường Trường Lưu (30 m), đường Lò Lu (nối dài, 40 m), đường Vành Đai (120 m) – Vành Đai nối từ Tân Vạn Nhơn Trạch qua trung tâm quận kết nối trực tiếp vào Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Page 14 rộng 120m với đường Đây Vành đai kết nối liên tỉnh Đồng Nai – TP Hồ Chí Minh – Bình Dương – Long An, nối vào Cao tốc TP Hồ Chí Minh – Trung Lương tỉnh Tây Nam Bộ Mặt Centana Điền Phúc Thành Quận tiện ích nội khu: Tổng diện tích 14,9 Tổng số nền: 227 nhà gồm nhà phố thương mại nhà phố liên kế vườn Có block chung cư Các công trình công cộng: công viên xanh, trường học bơi, khu thương mại,… Diện tích nhà phố: 5m x 16m, 5m x 20m, 7m x 20m, 7,5m x 20m… Giá từ 10.5tr/m2 4.2.3.2 Dự án Đông Tăng Long ( đợt 2) Cách trung tâm Thành phố Hồ chí minh 12km khu đô thị có quy mô tầm cở, với vị trí độc tôn quận 9, Đông Tăng Long kết nối khu vực khác theo bốn tuyến đường: Thủy – Bộ – Không – Sắt + Đường thủy: Các cụm cảng sông Đồng Nai, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Cát Lái + Đường bộ: Đường Đại lộ Đông Tây, Vành Đai 2, Vành Đai 3, Cao Tốc Long Thành – Dầu Giây, Đường Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai, + Đường Không: Sân Bay Tân Sơn Nhất, Sân Bay Quốc Tế Long Thành + Đường sắt : Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, Suối Tiên-Nhơn Trạch Đường cao tốc Tp HCM – Long Thành – Dầu Giây đưa vào sử dụng vào 02/01/2014 ; Đường vành đai dự kiến theo kế hoạch hoàn thành vào cuối năm 2015; Sân bay Quốc tế Long Thành dự kiến tổ chức khởi công vào năm 2015 – 2020 (Giai đoạn I )… Dự án đông tăng long tọa lạc trung tâm Quận điểm hai khu công nghệ cao Tp Hồ Chí Minh, Bốn mặt tiếp giáp đường trục quận Tổng diện tích 159,36 ha, đất 68,56 ha, chiếm 42,8% diện tích chung cư chiếm 13,61 Các mẫu nhà xây dựng theo thiết kế chi tiết, tạo nên không gian thông thoáng dự án Page 15 Bốn mặt KĐT Đông Tăng Long tiếp giáp đường trục quận gồm vành đai (120m), Nguyễn Duy Trinh (30m), Lã Xuân Oai (40m), Liên Phường Giá mở bán đợt dự án khu đô thị Đông Tăng Long từ 11.5tr/m2 đến 14tr/m2 cam kết thấp phân khúc đất khu vực Quận 4.2.3.3 Dự án Park riverside Vị trí dự án Park Riverside Quận cách điểm nút giao thông Vành Đai – Cao Tốc SG– Long Thành 1km, khu biệt lập cư dân dự án cần chút thời gian (khoảng 15-20 phút) di chuyển theo Cao Tốc – Mai Chí Thọ – Hầm Thủ Thiêm vào nội thành làm việc, 15 phút theo hướng Vành Đai – Cầu Phú Mỹ để qua Q7, khoảng 20 phút để Đồng Nai, 60 phút tời Bà Rịa Vũng Tàu… Khu dân cư Park Riverside Quận nằm kế cận khu Biệt Thự Cao Cấp: Villa Park, Eden Villa, Riviera Cove Villa Tổng diện tích dự án 17,7ha, bao gồm374 nhà phố + 170 biệt thự, mật độ xây dựng 50% Công viên bờ sông trải dài hai mặt tiền với chiều dài lên đến gần 1km, dự án có công viên lớn nhỏ tạo mảng xanh cho dự án, kèm theo hệ thống xanh trồng dọc theo hai bên đường xuyên suốt dự án Hai hồ sinh thái có tổng diện tích 1,22ha với dòng sông bọc quanh dự án đóng vai trò máy điều hòa khổng lồ giúp cho Park Riverside Quận thoáng mát, gần gũi thiên nhiên Thiết kế: + lầu Sở hữu: Lâu dài Vị trí: Mặt tiền Vành Đai 2, Phước Long B, Quận Giá: từ 2.6 tỷ/căn 4.3 Nhận xét Qua phân tích dự án trên, nhóm nhận thấy dự án Centana Điền Phúc Thành xem khả thi Vì mức giá dự án từ 11-13 tr, mức giá phù hợp rẻ so với dự án khu vực Diện tích dự án giao động từ 80300, đáp ứng nhu cầu mua để xây nhà phố liên kế, biệt thự song lập biệt thự vườn Ngoài ra, dự án có nhiều tiện ích lớn III PHẦN KẾT LUẬN Page 16 Sau trình tìm hiểu thị trường đất thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2014 đến 2016 Nhóm có đưa kết luận sau: Thị trường đất trở nên thu hút nhà đầu tư đặc biệt hai quận Thủ Đức với phân khúc đất nhà phố liên kế biệt thự Đây hai khu vực có tiềm phát triển lớn tương lai Tuy nhiên, bên cạnh có số hạn chế cần lưu ý: Do nhu cầu cần mua thông tin bất động sản thiếu tính minh bạch, người dân tin lời môi giới Chủ đầu tư, công ty tư vấn không tự trang bị kiến thức, kỹ cần thiết để kiểm chứng thông tin, phân tích, nhận định đánh giá BĐS trước giao dịch hẳn gặp nhiều rủi ro Page 17 TÀI LIỆU THAM KHẢO www.hochiminhcity.gov.vn/thongtinthanhpho/gioithieu/Lists/Posts/AllPosts.aspx? https://voer.edu.vn/m/quan-he-cung-cau-gia-ca-trong-thi bat-dong-san/807ea392 https://vn.answers.yahoo.com/question/index?qid=20101022092036AAfSjBG https://kqtkd.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/ /khai-quat-ve-thi-truong-bat-dongsan https://cafef.vn/thi-truong/thi-truong-dat-nen-tp-hcm-soi-dong-20160114085048362.chn https://thanhyenland.vn/thi-truong-dat-nen-nong-len.bv254 www.ldggroup.vn/ thi-truong/soi-dong-thi-truong-dat-nen -bat-dong-san-tp-hcm-tr Page 18