Đang tải... (xem toàn văn)
Công tác quản lý các tòa nhà chung cư ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề đáng bàn. Từ thực tế cho thấy các tòa nhà xây dựng lên nhanh chóng, quy mô lớn nhưng vấn đề quản lý và vận hành nó còn nhiều yếu kém. Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi xin được phân tích về công tác quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư và đưa ra đề xuất nhằm góp phần cải thiện tình trạng trên.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - - BÀI BÁO CÁO GIỮA KÌ MÔN: QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: QUẢN LÝ TÒA NHÀ CAO TẦNG, CHUNG CƯ Giáo Viên Hướng Dẫn Sinh viên thực Lớp Năm học : Trần Hồng Quang : Trần Thị Hợi : 02-DHQB : 2016 _ 2017 T.p Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2016 I Phần mở đầu 1.1 Lí chọn đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đặc biệt tâm tưởng người Việt bất động sản dường gắn với đời họ Trong năm gần đây, thị trường đất đai sôi động, phát triển mà kéo theo thị trường nhà nhà chung cư, nhà phố liên kế, biệt thự vườn gia tăng ngày nhiều Tuy nhiên, công tác quản lý tòa nhà chung cư nước ta nhiều vấn đề đáng bàn Từ thực tế cho thấy tòa nhà xây dựng lên nhanh chóng, quy mô lớn vấn đề quản lý vận hành nhiều yếu Xuất phát từ lý trên, xin phân tích công tác quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư đưa đề xuất nhằm góp phần cải thiện tình trạng 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tìm giải pháp ý tưởng thay đổi chế mô hình quản lý tòa nhà cao tầng cũ mô hình mới, đáp ứng nhu cầu người dân đảm bảo tính thống nhất, minh bạch quản lý 1.3 Phạm vi nghiên cứu Vấn đề quản lý bất động sản thương mại, du lịch nhà 1.4 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích Phương pháp xử lý thống kê Phương pháp kế thừa Phương pháp chuyên gia II Nội dung 2.1 Khái niệm Quản lý bất động sản công việc quản lý liên quan đến hoạt động dịch vụ cung cấp cho bất động sản cư dân sinh sống Quản trị bất động sản Page 2.2 Mục đích quản lý bất động sản Cung cấp dịch vụ quản lý chăm sóc khách hàng Duy tu, bảo trì làm gia tăng giá trị thương hiệu BĐS theo thời gian Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản phương tiện lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, tu ngăn ngừa cố toàn hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện v.v ; Chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động tài hoạt động 2.3 Đối tượng quản lý bất động sản Trong phạm vi tiểu luận này, tác giả xin đề cập đến dự án có ảnh hưởng lớn giao dịch mạnh thị trường Đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Tp Hồ Chí Minh • Bất động sản thương mại: Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, cao ốc phức hợp • Bất động sản du lịch: Hotel, resort, khu du lịch • Bất động sản nhà ở: Chung cư, khu nhà ở, khu đô thị Đây bất động sản có điểm tương đồng quy mô lớn, nhiều người sử dụng cần có quản lý Với khối lượng dịch vụ để đáp ứng cho hoạt động tòa nhà không nhỏ Nếu công tác quản lý nói chung thiếu tính chuyên nghiệp, hậu không thuê, không sử dụng bất động sản độ an toàn khả đáp ứng dịch vụ Quản trị bất động sản Page 2.4 Mô hình quản lý bất động sản Newzeland 2.4.1 Mô hình “ Đoàn thể hợp nhất” xem tất chủ hộ khu đất mô tả vẽ nhà, chủ hộ thành lập hộ bán hết 2.4.2 Đặc điểm: + Chủ đầu tư New Zealand không thiết lập đoàn thể hợp họ đăng ký bất động sản quyền sở hữu hộ + Một đoàn thể hợp đóng thuế đăng ký mã số thuế GTGT Theo tôi, hai điểm đáng ý mô hình New Zealand, vấn đề tham gia chủ đầu tư vai trò thành lập ban quản lý tạo minh bạch tổ chức quản lý, vận hành hoạt động tòa nhà Bên cạnh đó, sách thuế vừa góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách xã hội, vừa giúp người dân khu vực sinh sống cảm thấy yên tâm phần nào, chúng tổ chức cách bản, chuyên nghiệp Với mô hình trên, đoàn thể hợp có bốn trách nhiệm sau: Sửa chữa,bảo trì giữ bất động sản chung tình trạng tốt Trách nhiệm yếu tố then chốt, có vai trò công tác quản lý chung cư Bất vật Quản trị bất động sản Page dụng sau sử dụng bị hư hỏng, rò rỉ cũ dần theo thời gian, cần bảo dưỡng, thay kịp thời Chấp hành nghiêm chỉnh luật sở hữu hộ Ở New Zealand, luật đời năm 1972 trải qua 44 năm nguyên giá trị Bên cạnh đó, trì nguồn quỹ đủ để giúp đoàn thể hợp hoàn thành nhiệm vụ điều thiếu Nguồn kinh phí thu từ chủ hộ khu vực Ngoài ra, bảo hiểm cho dự án đoàn thể hợp quan tâm phụ trách Thu phí dịch vụ: Phí dịch vụ hiểu số tiền bỏ để chi trả tiện ích liên quan đến nhu cầu sống hàng ngày người Trong trường hợp khoản phí dịch vụ tính theo diện tích hộ, xác định thông qua khảo sát Chủ đầu tư đóng phí dịch vụ, trừ họ có sở hữu hộ Thêm vào đó, “Quỹ dự phòng” lập ra, sử dụng trường hợp khẩn thiết Quỹ không bắt buộc tùy vào tình hình khu vực ý kiến đoàn thể hợp để đưa định Không dừng lại Đoàn thể hợp nhất, bầu chọn Ủy ban đoàn thể tiến hành với số phiểu bầu chủ hộ Ủy ban thực thi quy định pháp luật nội quy thành viên ủy ban đoàn thể đồng ý thông qua hội nghị chung cư thường niên Tóm lại: Qua phân tích trên, thấy mô hình quản lý có ưu điểm sau: + Đoàn thể hợp hình thành độc lập với chủ đầu tư + Các chủ hộ có quyền định vấn đề thành lập đoàn thể hợp + Thu chi hàng năm kiểm toán độc lập, có tài khoản ngân hàng Tuy nhiên, mạnh ấy, mô hình vấn gặp phải hạn chế áp dụng Việt Nam + Những khoản phát sinh không lường trước không trích từ “quỹ dự phòng” mà chủ hộ toán Nếu không làm tốt minh bạch công tác thu chi, dẫn đến tranh chấp liên quan đến quỹ Quản trị bất động sản Page 2.5 Các mô hình quản lý Việt Nam 2.5.1 Mô hình chung 2.5.2 Thực trạng Nhìn vào mô hình chung, thấy quy trình hoạt động từ bắt đầu triển khai ngược lại với giới Chủ đầu tư xây dựng dự án, lập công ty quản lý Công ty không độc lập với phía chủ đầu tư Sau dự án triển khai thành công, chủ hộ tham gia hội nghị chung cư thành lập ban quản lý chung cư Về hình thức, có ban quản lý nhiều quốc gia khác thực tế việc đưa vào hoạt động gặp nhiều khó khăn Các công ty phát triển bất động sản dường tập trung vào việc xây dựng bất động sản liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá tiến độ toán, v.v mà thiếu lưu ý cần thiết người mua tiêu chuẩn quản lý, dịch vụ cung cấp ước tính phí quản lý tương lai khu chung cư đưa vào sử dụng Lý “khoản phí 2%” Đây số tiền mà chủ đầu tư bàn giao lại cho ban quản lý sau thực giao dịch với khách hàng hộ chung cư hay văn phòng Quản trị bất động sản Page Số tiền so với tổng dự án khoản nhỏ Do nhiều chủ đầu tư mập mờ hay không chịu bàn giao phí bảo trì dịch vụ 2% cho đại diện tòa nhà Từ câu chuyện nhìn nhận ba vấn đề • Thứ trường hợp quy định mức phí bảo trì 2% sách để quản lý, để minh bạch chưa có Đẫn đến tượng chủ đầu tư sau bàn giao dự án dùng tiền đầu tư nơi khác, người dân tiền để sửa chữa hay dùng vào mục đích chung cho hàng trăm hộ gia đình • Thứ hai, không tồn khoản phí 2% chủ đầu tư đóng, hẳn chuyện không nghiêm trọng đến mức phải đưa tòa án để giải Thay đóng cho chủ đầu tư để lại đưa ngược lại chuyện người dân tự đóng góp quản lý hiệu • Thứ ba, dựa theo tình hình lạm phát kinh phí 2% sau nhiều năm không đủ để chi trả cho dịch vụ tiền Việt Nam giá nhanh chóng Tiếp theo phía ban quản lý chung cư, tòa nhà cao tầng Họ không nắm rõ quy trình hoạt động khoa học, ham lợi ích mà bất đồng ban quản lý chủ hộ vô gay gắt Tập chung chủ yếu việc chi tiêu bất hợp lý, lợi dụng số tiền lớn để chiếm đoạt hay sử dụng sai mục đích Chủ đầu tư Ban quản trị tự ý nâng mức phí quản lý vận hành, sử dụng quỹ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư Chủ đầu tư Ban quản trị nhà chung cư không kiểm tra đề nghị doanh nghiệp quản lý vận hành báo cáo thu, chi tài công tác quản lý vận hành nhà chung cư Thiếu trang thiết bị báo cháy chữa cháy, công tác tu sửa chữa thiết bị báo cháy chữa cháy Chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế PCCC quan chức thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến việc thoát nạn có cố xảy ra, thay đổi công sử dụng phận công trình làm ảnh hưởng đến công tác PCCC Chủ đầu tư Ban quản trị không tập huấn công tác PCCC cho cư dân, đội PCCC chỗ qua lớp huấn luyện Cảnh sát PCCC Điều gây hậu nghiêm hỏa hoạn xảy ra, mà cho thấy lực yếu nhà thầu thi công, thiết kế Đối với chung cư, tòa nhà cao tầng có tầng hầm Thực trạng chất lượng công trình gặp cố điều diễn thường xuyên, lỗi hay mắc phải như: Chủ đầu tư lắp đặt thang máy không với nhãn hiệu ghi Hợp đồng mua bán thang máy thường xuyên bị hư hỏng Thay đổi công sử dụng phận công trình làm ảnh hưởng đến Quản trị bất động sản Page chất lượng chung hay chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng đưa vào sử dụng Ngoài vấn đề tình trạng mập mờ phần diện tích sử dụng chung, riêng chủ đầu tư với khách hàng, hay vấn đề bãi đậu xe, vệ sinh môi trường khiến nhiều hộ dân xúc Vai trò ban quản trị chung cư Việt Nam không mang lại quyền, lợi ích cho người dân Một phần chưa đào tạo chuyên sâu, lương bổng ít, cộng thêm liên kết với chủ đầu tư (nếu có) đẩy người dân vào hoàn cảnh chéo ngoe Kết luận: Từ phân tích trên, thấy mô hình quản lý bất động sản Việt Nam nói chung, tòa nhà chung cư, cao tầng nói riêng hời hợt, chưa đáp ứng mong muốn chủ hộ sống khu vực chung cư Giai đoạn thực hiện, vận hành thiếu minh bạch, chất lượng công trình kém, độ bền không cao cộng với giải pháp mang tính tạm thời dẫn đến hệ không làm tốt công tác quản lý bất động sản 2.6 Đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư Việt Nam 2.3.1 Mô hình Quản trị bất động sản Page Lý đề xuất mô hình: Qua tham khảo mô hình giới mô hình Việt Nam nay, nhận thấy mô hình quản lý Việt Nam lỏng lẻo, áp dụng máy móc phương pháp giới không hợp lý ảnh hưởng đến nhiều yếu tố có văn hóa, tâm lý pháp luật Nhận thấy khó khăn trên, định đưa mô hình mong mang lại hiểu cao việc quản lý chung cư Việt Nam 2.6.2 Phân tích mô hình Như biết, Việt Nam trì phí bảo trì 2%, phí chủ đầu tư trích từ nguồn kinh phí chủ hộ đóng vào mua chung cư Hiện số tiền trở thành vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất, mâu thuẫn chủ yếu chủ đầu tư cư dân Để khắc phục nó, thành lập “Ban tra” Sau hoàn công, tòa nhà thức đưa vào sử dụng, chủ hộ họp Hội nghị chủ hộ thành lập ban quản trị cho tòa nhà Trách nhiệm ban tra: Ban tra thành lập có pháp nhân, chịu trách nhiệm trước pháp luật việc làm + Trực tiếp thu phí bảo trì 2% hộ sau thành lập Quản trị bất động sản Page + Thành lập đơn vị kế toán (có pháp thân) để quản lý việc thu chi tòa nhà, vấn đề thuê đơn vị kế toán bên + Thỏa thuận với chủ hộ việc chi trả lương cho đơn vị hoạt động Mức lương tính tùy vào chung cư + Tiến hành giám sát, kiểm tra hoạt động ban quản trị + Thu chi mục đích nhằm trì, vận hành tòa nhà + Báo cáo kết thu chi hàng quý trước hội nghị chủ hộ Trách nhiệm ban quản trị: + Chọn người làm trưởng ban + Chọn trưởng ban để điều hành tự định lúc khẩn cấp +Thuê đơn vị thứ trực tiếp quản lý tòa nhà (ví dụ CBRE) Đơn vị quản lý phải thuyết trình giới thiệu công việc tiện ích họ mang đến cho chung cư, đa số chủ hộ chung cư đồng ý + Cập nhật thông báo từ đơn vị quản lý việc vận hành, sửa chữa, tổ chức kiện, thuê mặt bằng.v.v + Hàng quý tổ chức hội nghị chung cư để thông báo tình hình chung cho chủ hộ + Kết hợp với ban tra, điều hành hoạt động tòa nhà Trách nhiệm chủ đầu tư: + Chuyển giấy tờ liên quan đến hộ chủ hộ cho đại diện chủ hộ, phục vụ cho công tác thu phí bảo trì + Thông báo cho khách hàng (sau đại diện chủ hộ thành lập) biết để đóng phí bảo trì + Bảo hành sữa chữa theo thời gian quy định luật nhà chung cư Việt Nam + Đối với hộ chủ đầu tư sử dụng phải đóng phí bảo trì Trách nhiệm Công ty quản lý: + Thỏa thuận với chủ đầu tư hạng mục công trình dễ xảy hư hỏng tìm biện pháp giải quyết, trách nhiệm có cố xảy (ví dụ ngập lụt) + Thỏa thuận với ban quản trị dịch vụ mà đơn vị thực Quản trị bất động sản Page 10 + Chịu trách nhiệm trước pháp luật chủ hộ việc để xảy cố, thực không đầy đủ trách nhiệm + Báo cáo với ban quản trị hoạt động xảy hàng quý Ngân sách hoạt động: + Trong thời gian đầu, nguồn ngân sách trích từ phí bảo trì + Hàng năm, chủ hộ phải có trách nhiệm đóng thêm khoản tiền (tùy theo quy định chung cư) nhằm trì dịch vụ chung + Nguồn ngân sách thu từ hoạt động cho thuê mặt chung cư phải liệt kê rõ ràng số thu, số chi để chủ hộ nắm Số tiền chuyển vào tài khoản chung cư để sử dụng Hàng năm, bầu lại ban tra ban quản trị nhằm giúp cho việc quản lý tốt III Kết luận Thị trường bất động sản nước ta có dấu hiệu khởi sắc đáng mừng Trong lĩnh vực có đóng góp không nhỏ dự án chung cư, hộ cao cấp Để tạo môi trường kinh doanh ổn định, môi trường sống lành mạnh, văn hóa đòi hỏi sách, quy định vấn đề liên quan đến bất động sản rõ ràng, cụ thể Đối với công tác quản lý chung cư, thiết nghĩ cần thay đổi để phù hợp với nhu cầu xã hội phát triển chung toàn nhân loại IV Đề xuất giải pháp + Cần minh bạch tài quản lý chung cư cách cho đơn vị trực tiếp quản lý chịu trách nhiệm trước pháp luật, có pháp nhân hoạt động công ty + Chất lượng công trình sau thời gian bảo dưỡng chủ đầu tư thường xuống cấp nhanh Nếu phát sai sót trình thi công, chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm + Đơn vị quản lý tòa nhà chung cư thuê, phải thực nghiêm quy định thỏa thuận hợp đồng Quản trị bất động sản Page 11 Trên giải pháp mang tính thời, thiết nghĩ lâu dài Chúng ta phải ban hành luật quản lý chung cư, tòa nhà cao tầng Đội ngũ người quản lý phải đào tạo bản, chuyên nghiệp, có hạn chế rủi ro gặp phải Quản trị bất động sản Page 12 Tài liệu tham khảo Bài giảng thầy Trần Hồng Quang Luật nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Quản trị bất động sản Page 13 Mục lục Quản trị bất động sản Page 14