BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI NGUYỄN ĐÌNH HOÀN NGHIÊN CỨU DỰ ÁN KHẢ THI PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG DU LỊCH THỊ XÃ CỦA LÒ, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội - Năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI NGUYỄN ĐÌNH HOÀN NGHIÊN CỨU DỰ ÁN KHẢ THI PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG DU LỊCH THỊ XÃ CỦA LÒ, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐỖ TIẾN MINH Hà Nội - Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng không chép, chỉnh sửa từ công trình nghiên cứu Các số liệu, tài liệu nêu luận văn trung thực đơn vị phát hành, đảm bảo hoàn toàn xác có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Đình Hoàn i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa học đề tài nghiên cứu nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu quý Thầy, Cô Viện Kinh tế Quản lý, Viện Đào tạo sau đại – Trường Đại học Bách khoa Hà Nội, xin gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành tình cảm quý mến Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo TS Đỗ Tiến Minh, người hướng dẫn khoa học Thầy nhiệt tình hướng dẫn suốt trình thực luận văn Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tập thể cá nhân: UBND thị xã Cửa Lò, Phòng Văn hóa, Thể thao Du lịch thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò, Đài Khí tượng Thủy văn khu vực Bắc Trung Bộ cá nhân thuộc nhóm điều tra thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để hoàn thành đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp góp ý, giúp đỡ suốt trình thực đề tài Hà Nội, tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Đình Hoàn ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA DỰ ÁN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG DU LỊCH 1.1 Khái niệm đầu tư dự án đầu tư .4 1.1.1 Khái niệm đầu tư 1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư .7 1.1.3 Vai trò dự án đầu tư 1.1.4 Yêu cầu dự án đầu tư 10 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án đầu tư 11 1.1.6 Phân loại dự án đầu tư .13 1.1.7 Đặc điểm dự án phát triển hạ tầng du lịch 14 1.2 Chu trình dự án 15 1.2.1 Chuẩn bị đầu tư 16 1.2.2 Thực đầu tư 20 1.2.3 Vận hành kết đầu tư 21 1.3 Nghiên cứu tính khả thi dự án 21 1.3.1 Phân tích cần thiết phải đầu tư mục tiêu đầu tư .22 1.3.2 Phân tích yếu tố kỹ thuật công nghệ liên quan đến dự án 22 1.3.3 Phân tích hiệu dự án 25 1.3.4 Phân tích độ an toàn dự án 35 TÓM TẮT CHƯƠNG I 35 CHƯƠNG II TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG DU LỊCH THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 36 2.1 Giới thiệu tổng quan tình hình phát triển thị xã Cửa Lò .36 iii 2.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thị xã Cửa Lò 36 2.1.2 Tổng quan tình hình phát triển kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò .39 2.2 Thực trạng phát triển hạ tầng du lịch thị xã Cửa Lò 40 2.3 Giới thiệu dự án phát triển hạ tầng du lịch thị xã Cửa lò 48 2.3.1 Sự cần thiết dự án 48 2.3.2 Giới thiệu dự án 49 2.4 Ước lượng dòng chi dự án .52 2.4.1 Tổng mức đầu tư 52 2.4.2 Chi phí vận hành bảo dưỡng .61 2.4.3 Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác khu vực dự án 63 2.5 Dự toán doanh thu dự án .64 2.6 Kế hoạch nguồn tài dự án 67 TÓM TẮT CHƯƠNG II .70 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN VỀ KỸ THUẬT, KINH TẾ VÀ MÔI TRƯỜNG .71 3.1 Phân tích tính khả thi kỹ thuật dự án 71 3.2 Phân tích tính khả thi kinh tế-xã hội dự án 73 3.2.1 Phương pháp luận .73 3.2.2 Kết phân tích 75 3.2.3 Phân tích độ nhạy 76 3.2.4 Tổng hợp kết phân tích .78 3.3 Phân tích tác động môi trường dự án 80 3.3.1 Tác động đến môi trường giai đoạn thi công 80 3.3.2 Tác động môi trường sau thực dự án 82 3.4 Kết luận kiến nghị 84 3.4.1 Kết luận 84 3.4.2 Kiến nghị 84 TÓM TẮT CHƯƠNG III .86 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .88 PHỤ LỤC 90 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ đầy đủ Chữ viết tắt Tỷ suất thu hồi nội EIRR Giá trị ròng kinh tế ENPV Hệ số sinh lời kinh tế EPV(B/C) Thời gian hoàn vốn EThv Dự án DA Dự án đầu tư DAĐT Giá trị gia tăng GTGT Hội đồng Du lịch Lữ hành quốc tế (World Tourism anh Travel Council) WTTC Tổ chức du lịch giới (The United Nations World Tourism Organization) UNWTO Ủy ban nhân dân UBND Ủy ban Thế giới Môi trường Phát triển (World Commission on Environment and Development) WCED v DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Các tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2011 – 2014 .40 Bảng 2.2 Cơ sở lưu trú thị xã Cửa Lò giai đoạn 2008 – 2013 43 Bảng 2.3 Số lao động du lịch thị xã Cửa Lò giai đoạn 2009 – 2014 .46 Bảng 2.4 Tổng hợp chi phí xây dựng .54 Bảng 2.5 Ước tính chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư 55 Bảng 2.6 Tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng .58 Bảng 2.7 Bảng tổng hợp chi phí khác 60 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư .61 Bảng 2.9 Bảng chi phí vận hành bảo dưỡng .62 Bảng 2.10 Bảng tổng hợp doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu vực thực dự án 64 Bảng 2.11 Bảng tổng hợp doanh thu mang lại từ dự án 67 Bảng 2.12 Nhu cầu vốn ban đầu theo phương án đầu tư tập trung 68 Bảng 2.13 Nhu cầu vốn ban đầu theo phương án phân kỳ đầu tư 68 vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Biểu đồ xu hướng gia tăng số sở số phòng lưu trú Cửa Lò .44 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu lao động du lịch phân theo trình độ Cửa Lò năm 2014 .47 Biểu đồ 2.3 Trình độ lao động lĩnh vực ngành du lịch Cửa Lò .47 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Bản đồ thị xã Cửa Lò 36 Hình 2.2 Mặt cắt ngang điển hình 51 vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Du lịch ngày trở thành ngành mũi nhọn động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế giới nói chung Việt nam nói riêng Theo Tổ chức Du lịch giới (UNWTO), du lịch ngày trở thành công cụ có hiệu đấu tranh chống đói nghèo nguồn thu ngoại tệ lớn nhiều nước giới Việt Nam không nằm xu chung này, du lịch ngành kinh tế mũi nhọn có tốc độ phát triển nhanh GDP ngành có mức tăng trưởng ấn tượng Xác định tầm quan trọng ngành du lịch cấu kinh tế, tỉnh Nghệ An đề nhiều giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển ngành kinh tế mũi nhọn Để làm điều này, suốt năm qua tỉnh Nghệ An nỗ lực đổi mới, sáng tạo việc tạo sản phẩm du lịch mới, có chất lượng cao để thu hút du khách nước Cửa Lò thị xã thuộc tỉnh Nghệ An nằm vị trí sát Biển Đông Kinh tế Cửa Lò phát triển chủ yếu du lịch dịch vụ dựa mạnh tài nguyên du lịch Tuy nhiên, thực tế phát triển du lịch Cửa Lò năm qua nhiều hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng, mạnh vùng Ngành du lịch Cửa Lò phải đối mặt với nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt tính ổn định bền vững Một vấn đề quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển du lịch Cửa Lò tính mùa vụ thiếu đồng hạ tầng du lịch Ngoài tắm biển thưởng thức hải sản quý, Cửa Lò có sản phẩm mang tính đặc trưng địa phương Bên cạnh đó, dịch vụ vui chơi giải trí nên thời gian lưu trú du khách chưa cao Đặc biệt quy mô chất lượng hạ tầng “vi mô” du lịch quan tâm xây dựng chưa phát huy hết tiềm Một tỷ lệ lớn (khoảng 75%) sở lưu trú tư nhân đầu tư có quy mô nhỏ, dịch vụ bổ trợ yếu kém, phục vụ thiếu tính chuyên nghiệp Về mặt môi trường, sau mùa du lịch rác thải bãi biển trở nên nhiều hơn, lượng rác thải PHƯƠNG 2019 2020 40,000 8,000 3,000 40,000 8,000 3,000 1,500 2,000 1,500 5,000 61,000 1,000 2,000 1,500 5,000 60,500 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 40,000 8,000 3,000 1,000 1,000 2,000 1,500 5,000 61,500 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 93,500 93,500 18,500 0.621 11,487.0 99,000 99,000 24,500 0.564 13,829.6 110,000 110,000 34,500 0.513 17,704.0 33,000 192,500 3,784 229,284 212,034 0.467 98,915.4 33,000 110,000 3,784 146,784 129,534 0.424 54,935.1 33,000 93,500 3,784 130,284 113,034 0.386 43,579.5 33,000 8,250 3,960 45,210 27,960 0.350 9,799.8 33,000 8,250 3,960 45,210 27,960 0.319 8,908.9 38,500 8,250 3,960 50,710 33,460 0.290 9,692.2 G ÁN ĐẦU TƯ TRONG NĂM - THU TĂNG 10% 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 0 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 38,500 8,250 3,960 50,710 33,460 0.263 8,811.1 38,500 8,250 3,960 50,710 33,460 0.239 8,010.1 38,500 8,250 3,960 50,710 33,460 0.218 7,281.9 38,500 9,625 3,960 52,085 34,835 0.198 6,891.9 44,000 9,625 3,960 57,585 40,335 0.180 7,254.6 44,000 9,625 3,960 57,585 40,335 0.164 6,595.1 44,000 9,625 4,620 58,245 40,995 0.149 6,093.6 44,000 9,625 4,620 58,245 40,995 0.135 5,539.7 44,000 9,625 4,620 58,245 40,995 0.123 5,036.1 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 0 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 49,500 9,625 4,620 63,745 46,495 0.112 5,192.5 49,500 9,625 4,620 63,745 46,495 0.102 4,720.4 49,500 9,625 4,928 64,053 46,803 0.092 4,319.7 49,500 9,625 4,928 64,053 46,803 0.084 3,927.0 49,500 9,625 4,928 64,053 46,803 0.076 3,570.0 55,000 9,625 4,928 69,553 52,303 0.069 3,626.9 55,000 9,625 4,928 69,553 52,303 0.063 3,297.2 55,000 9,625 4,928 69,553 52,303 0.057 2,997.4 55,000 11,000 4,928 70,928 53,678 0.052 2,796.6 2046 2047 2048 2049 2050 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 55,000 11,000 5,280 71,280 54,030 0.047 2,559.0 55,000 11,000 5,280 71,280 54,030 0.043 2,326.4 55,000 11,000 5,280 71,280 54,030 0.039 2,114.9 55,000 11,000 5,280 71,280 54,030 0.036 1,922.6 55,000 11,000 5,280 71,280 54,030 0.032 1,747.8 Nội dung Đầu tư ban đầu Giải phóng mặt Hỗ trợ sinh hoạt Khảo sát Thiết kế Thi công đường Thi công hệ thống thu gom chất thải Thi công hệ thống tín hiệu chiếu sáng Xây dựng trung tâm thông tin quản lý du lịch Vườn hoa, cảnh công trình phụ trợ khác Tư vấn quản lý thi công Giám sát Chi phí khác Tổng mức đầu tư ban đầu Chi phí vận hành bảo dưỡng thường xuyên Bảo dưỡng đường Bảo dưỡng hệ thống thu gom chất thải Bảo dưỡng hệ thống tín hiệu chiếu sáng Bảo dưỡng vườn hoa cảnh Quản lý vận hành Tổng chi phí vận hành bảo dường thường xuyên Thu nhập Thu nhập từ hoạt động sản xuất nông nghiệp Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh Thu nhập từ dịch vụ cho thuê đất/văn phòng Tổng thu nhập Lợi ích Thu từ dịch vụ nhà hàng khách sạn Thu từ đất (Thuế đất+Bán đất) Thu từ tiền công tăng thêm so với lao động nông nghiệp Tổng lợi ích dự án Dòng tiền Hệ số chiết khấu (r = 10%) Dòng tiền chiết khấu NPV (triệu VNĐ) IRR (%) PP (Năm) PV(B/C) 2015 2016 2017 2018 39,500 45,000 3,500 15,500 40,000 8,000 3,000 40,000 8,000 3,000 40,000 8,000 3,000 103,500 2,000 1,500 5,000 59,500 2,000 1,500 5,000 59,500 2,000 1,500 5,000 59,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 -117,500 0.909 -106,818.2 45,675.7 12% 8.5 1.1 0 6,750 11,250 52,200 0 6,750 11,250 52,200 -66,750 -62,250 -21,300 0.826 0.751 0.683 -55,165.3 -46,769.3 -14,548.2 PHƯƠNG 2019 2020 40,000 8,000 3,000 40,000 8,000 3,000 1,500 2,000 1,500 5,000 61,000 1,000 2,000 1,500 5,000 60,500 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 40,000 8,000 3,000 1,000 1,000 2,000 1,500 5,000 61,500 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 76,500 76,500 1,500 0.621 931.4 81,000 81,000 6,500 0.564 3,669.1 90,000 90,000 14,500 0.513 7,440.8 27,000 157,500 3,096 187,596 170,346 0.467 79,467.7 27,000 90,000 3,096 120,096 102,846 0.424 43,616.7 27,000 76,500 3,096 106,596 89,346 0.386 34,446.8 27,000 6,750 3,240 36,990 19,740 0.350 6,918.7 27,000 6,750 3,240 36,990 19,740 0.319 6,289.8 31,500 6,750 3,240 41,490 24,240 0.290 7,021.5 G ÁN ĐẦU TƯ TRONG NĂM - THU GIẢM 10% 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 0 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 31,500 6,750 3,240 41,490 24,240 0.263 6,383.1 31,500 6,750 3,240 41,490 24,240 0.239 5,802.9 31,500 6,750 3,240 41,490 24,240 0.218 5,275.3 31,500 7,875 3,240 42,615 25,365 0.198 5,018.3 36,000 7,875 3,240 47,115 29,865 0.180 5,371.5 36,000 7,875 3,240 47,115 29,865 0.164 4,883.2 36,000 7,875 3,780 47,655 30,405 0.149 4,519.5 36,000 7,875 3,780 47,655 30,405 0.135 4,108.6 36,000 7,875 3,780 47,655 30,405 0.123 3,735.1 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 0 0 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 40,500 7,875 3,780 52,155 34,905 0.112 3,898.1 40,500 7,875 3,780 52,155 34,905 0.102 3,543.8 40,500 7,875 4,032 52,407 35,157 0.092 3,244.9 40,500 7,875 4,032 52,407 35,157 0.084 2,949.9 40,500 7,875 4,032 52,407 35,157 0.076 2,681.7 45,000 7,875 4,032 56,907 39,657 0.069 2,749.9 45,000 7,875 4,032 56,907 39,657 0.063 2,500.0 45,000 7,875 4,032 56,907 39,657 0.057 2,272.7 45,000 9,000 4,032 58,032 40,782 0.052 2,124.7 2046 2047 2048 2049 2050 0 0 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 1,500 300 200 250 3,500 5,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 45,000 9,000 4,320 58,320 41,070 0.047 1,945.2 45,000 9,000 4,320 58,320 41,070 0.043 1,768.3 45,000 9,000 4,320 58,320 41,070 0.039 1,607.6 45,000 9,000 4,320 58,320 41,070 0.036 1,461.4 45,000 9,000 4,320 58,320 41,070 0.032 1,328.6 Nội dung Đầu tư ban đầu Giải phóng mặt Hỗ trợ sinh hoạt Khảo sát Thiết kế Thi công đường Thi công hệ thống thu gom chất thải Thi công hệ thống tín hiệu chiếu sáng Xây dựng trung tâm thông tin quản lý du lịch Vườn hoa, cảnh công trình phụ trợ khác Tư vấn quản lý thi công Giám sát Chi phí khác Tổng mức đầu tư ban đầu Chi phí vận hành bảo dưỡng thường xuyên Bảo dưỡng đường Bảo dưỡng hệ thống thu gom chất thải Bảo dưỡng hệ thống tín hiệu chiếu sáng Bảo dưỡng vườn hoa cảnh Quản lý vận hành Tổng chi phí vận hành bảo dường thường xuyên Thu nhập Thu nhập từ hoạt động sản xuất nông nghiệp Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh Thu nhập từ dịch vụ cho thuê đất/văn phòng Tổng thu nhập Lợi ích Thu từ dịch vụ nhà hàng khách sạn Thu từ đất (Thuế đất+Bán đất) Thu từ tiền công tăng thêm so với lao động nông nghiệp Tổng lợi ích dự án Dòng tiền Hệ số chiết khấu (r = 10%) Dòng tiền chiết khấu NPV (triệu VNĐ) IRR (%) PP (Năm) PV(B/C) 2015 2016 2017 2018 43,450 49,500 3,850 17,050 113,850 44,000 8,800 3,300 0 2,200 1,650 5,500 65,450 44,000 8,800 3,300 0 2,200 1,650 5,500 65,450 44,000 8,800 3,300 0 2,200 1,650 5,500 65,450 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 -128,100 0.909 -116,454.5 8,474.6 10% 8.7 1.0 0 6,750 11,250 52,200 0 6,750 11,250 52,200 -72,950 -68,450 -27,500 0.826 0.751 0.683 -60,289.3 -51,427.5 -18,782.9 PHƯƠNG ÁN ĐẦ 2019 44,000 8,800 3,300 1,650 2,200 1,650 5,500 67,100 2020 44,000 8,800 3,300 1,100 2,200 1,650 5,500 66,550 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 44,000 8,800 3,300 1,100 1,100 2,200 1,650 5,500 67,650 0 0 0 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 1,650 330 220 275 3,850 6,325 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 76,500 76,500 -4,850 0.621 -3,011.5 81,000 81,000 200 0.564 112.9 90,000 90,000 8,100 0.513 4,156.6 27,000 157,500 3,096 187,596 169,771 0.467 79,199.4 27,000 90,000 3,096 120,096 102,271 0.424 43,372.9 27,000 76,500 3,096 106,596 88,771 0.386 34,225.1 27,000 6,750 3,240 36,990 19,165 0.350 6,717.2 27,000 6,750 3,240 36,990 19,165 0.319 6,106.6 31,500 6,750 3,240 41,490 23,665 0.290 6,854.9 ẦU TƯ TRONG NĂM - THU GIẢM 10%, CHI TĂNG 10% 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 0 0 0 0 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 31,500 6,750 3,240 41,490 23,665 0.263 6,231.7 31,500 6,750 3,240 41,490 23,665 0.239 5,665.2 31,500 6,750 3,240 41,490 23,665 0.218 5,150.2 31,500 7,875 3,240 42,615 24,790 0.198 4,904.6 36,000 7,875 3,240 47,115 29,290 0.180 5,268.1 36,000 7,875 3,240 47,115 29,290 0.164 4,789.1 36,000 7,875 3,780 47,655 29,830 0.149 4,434.0 36,000 7,875 3,780 47,655 29,830 0.135 4,030.9 36,000 7,875 3,780 47,655 29,830 0.123 3,664.5 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 0 0 0 0 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 40,500 7,875 3,780 52,155 34,330 0.112 3,833.9 40,500 7,875 3,780 52,155 34,330 0.102 3,485.4 40,500 7,875 4,032 52,407 34,582 0.092 3,191.8 40,500 7,875 4,032 52,407 34,582 0.084 2,901.6 40,500 7,875 4,032 52,407 34,582 0.076 2,637.8 45,000 7,875 4,032 56,907 39,082 0.069 2,710.1 45,000 7,875 4,032 56,907 39,082 0.063 2,463.7 45,000 7,875 4,032 56,907 39,082 0.057 2,239.7 45,000 9,000 4,032 58,032 40,207 0.052 2,094.7 2046 2047 2048 2049 2050 0 0 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 1,650 330 220 275 3,850 6,325 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 5,000 3,000 3,500 11,500 45,000 9,000 4,320 58,320 40,495 0.047 1,917.9 45,000 9,000 4,320 58,320 40,495 0.043 1,743.6 45,000 9,000 4,320 58,320 40,495 0.039 1,585.1 45,000 9,000 4,320 58,320 40,495 0.036 1,441.0 45,000 9,000 4,320 58,320 40,495 0.032 1,310.0 PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ NĂM: TĂNG CHI PHí 26.19% VÀ GiỮ NGUYÊN THU NHẬP - GIẢM THU NHẬP 20.65% VÀ GiỮ NGUYÊN CHI PHÍ Phương án năm sở 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Tổng mức đầu tư ban đầu 103,500 120,500 120,000 121,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2500 2500 2500 2500 4750 4750 4750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 5750 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 11500 7500 12500 58000 118440 123440 133440 208600 133600 123600 46100 46100 46100 46100 51100 51100 52950 52950 52950 57950 57950 58230 58230 58230 63230 63230 63230 63230 63550 63550 64800 64800 64800 64800 64800 64800 Tổng mức đầu tư ban đầu 130429.7 151852.9 151222.8 152483 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng chi phí vận hành bảo dường thường xuyên 3150.475 3150.475 3150.475 3150.475 5985.903 5985.903 5985.903 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 7246.093 Tổng thu nhập 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 14492.19 Tổng chi phí vận hành bảo dường thường xuyên Tổng thu nhập Tổng lợi ích dự án Phương án năm: Tăng chi phí lên 26.19% giữ nguyên thu nhập Tổng lợi ích dự án Dòng tiền Hệ số chiết khấu (r=10%) 7500 12500 -148072 -161996 -156365 58000 118440 123440 133440 208600 133600 123600 46100 46100 46100 46100 51100 51100 52950 52950 52950 57950 57950 58230 58230 58230 63230 63230 63230 63230 63550 63550 64800 64800 64800 64800 64800 64800 -112126 97961.91 102961.9 112961.9 186861.7 111861.7 101861.7 24361.72 24361.72 24361.72 24361.72 29361.72 29361.72 31211.72 31211.72 31211.72 36211.72 36211.72 36491.72 36491.72 36491.72 41491.72 41491.72 41491.72 41491.72 41811.72 41811.72 43061.72 43061.72 43061.72 43061.72 43061.72 43061.72 0.909091 0.826446 0.751315 0.683013 0.620921 0.564474 0.513158 0.466507 0.424098 0.385543 0.350494 0.318631 0.289664 0.263331 0.239392 0.217629 0.197845 0.179859 0.163508 0.148644 0.135131 0.122846 0.111678 0.101526 0.092296 0.083905 0.076278 0.069343 0.063039 0.057309 0.052099 0.047362 0.043057 0.039143 0.035584 0.032349 Dòng tiền chiết khấu -134611 NPV -0.92344 -133881 -117480 -76583.3 60826.64 58119.32 57967.32 87172.37 47440.29 39272.1 8538.635 7762.396 7056.723 6415.203 7028.963 6389.966 6175.073 5613.703 5103.366 5382.642 4893.311 4482.861 4075.328 3704.844 3829.52 3481.382 3164.893 2877.175 2635.786 2396.169 2243.459 2039.508 1854.098 1685.544 1532.313 1393.012 Phương án năm: Giảm thu nhập 20.65% giữ nguyên chi phí Tổng mức đầu tư ban đầu Tổng chi phí vận hành bảo dường thường xuyên Tổng thu nhập Tổng lợi ích dự án 103,500 120,500 120,000 121,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,500 2,500 2,500 2,500 4,750 4,750 4,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 5,750 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 11,500 5951.475 9919.125 46024.74 93985.69 97953.34 105888.6 165530.4 106015.6 98080.31 36581.73 36581.73 36581.73 36581.73 40549.38 40549.38 42017.41 42017.41 42017.41 45985.06 45985.06 46207.25 46207.25 46207.25 50174.9 50174.9 50174.9 32,925 32,925 32,925 50174.9 50428.83 50428.83 51420.74 51420.74 51420.74 51420.74 51420.74 51420.74 Dòng tiền -117,500 Hệ số chiết khấu (r=10%) 0.909091 0.826446 0.751315 0.683013 0.620921 0.564474 0.513158 0.466507 0.424098 0.385543 0.350494 0.318631 0.289664 0.263331 0.239392 0.217629 0.197845 0.179859 0.163508 0.148644 0.135131 0.122846 0.111678 0.101526 0.092296 0.083905 0.076278 0.069343 0.063039 0.057309 0.052099 0.047362 0.043057 0.039143 0.035584 0.032349 Dòng tiền chiết khấu -106818 NPV -1.47801 -128,549 -106238 -124,081 -93223.8 -88,975 77,736 81,703 -60771.3 48267.75 46119.41 89,639 148,280 88,766 80,830 19,332 19,332 19,332 19,332 23,299 23,299 24,767 24,767 45998.8 69173.88 37645.28 31163.58 6775.654 6159.686 5599.714 5090.649 5577.687 5070.625 4900.101 4454.637 24,767 28,735 28,735 28,957 28,957 28,957 32,925 33,179 33,179 34,171 4049.67 4271.284 3882.986 3557.282 3233.893 2939.902 3038.837 2762.579 2511.435 2283.123 2091.574 1901.431 1780.251 34,171 34,171 34,171 34,171 34,171 1618.41 1471.282 1337.529 1215.935 1105.396