ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, LỜI CAM Tôi Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng: - Các kết nghiên cứu Luận văn trực tiếp nghiên cứu hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Hải trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ trình thực nghiên cứu viết Luận văn cảm ơn, tất thông tin trích dẫn Luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực đề tài, nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện cho hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Nguyễn Thanh Hải, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ hoàn thành luận văn Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, tập thể giảng viên cán Khoa giúp hoàn thành trình học tập thực đề tài Tôi trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Sơn, tạo điều kiện cho thu thập số liệu, cung cấp thông tin cần thiết tham gia góp ý để thực nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất .7 1.2.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2.4 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2.5 Đấu giá đất số nước Thế giới 16 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản Việt Nam .18 1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ Việt Nam 20 1.4.1 Những quy định pháp luật đấu giá quyền SDĐ 20 1.4.2 Đặc điểm giá đất thực đấu giá quyền SDĐ 22 1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 28 1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội 28 1.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng 29 i 1.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 29 1.5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Phú Thọ 31 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 32 2.3 Nội dung nghiên cứu 32 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình SDĐ huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ 32 2.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 33 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Thanh Sơn 33 2.3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn 33 2.4 Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1 Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp 33 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu 34 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 34 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất huyện Thanh Sơn 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn 40 3.1.3 Thực trạng phát triển khu dân cư 42 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 .44 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN v 3.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng giai đoạn 2011 - 2014 44 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ 44 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 – 2014 55 3.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án cụ thể địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 56 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn 62 3.3.1 Hiệu kinh tế 62 3.3.2 Hiệu xã hội 66 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 67 3.4 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá 68 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn .72 3.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Phú Thọ 72 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá đất địa bàn huyện Thanh Sơn 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 Kết luận 77 Kiến nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN v DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký Giải thích hiệu : Bất động sản BĐS : Ban chấp hành trung ương BCHT : Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng : Cơ W sở hạ tầng CN-TTCNXD CSHT ĐVT GCN GPM : Đơn vị tính : Giấy chứng nhận : Giải phóng mặt : Giá trị sản xuất : Hợp tác xã : Kế B hoạch GTS : Kinh tế - Xã hội : X Nhà xuất HTX KH KT- : Trách nhiệm hữu hạn : Trung ương : Ủy ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN v DANH MỤC CÁC Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 .40 Bảng 3.2 Thành phần hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất UBND huyện Thanh Sơn thành lập 46 Bảng 3.3 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ từ năm 2011 – 2014 địa bàn huyện Thanh Sơn 55 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ thị trấn Thanh Sơn .58 Bảng 3.5 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Địch Quả 59 Bảng 3.6 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Thục Luyện .60 Bảng 3.7 So sánh kết đấu giá đất xã, thị trấn .60 Bảng 3.8 Hiệu kinh tế từ việc đấu giá QSD đất 03 dự án địa bàn huyện Thanh Sơn 62 Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá 65 Bảng 3.10 Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 69 Bảng 3.11 Kết điều tra người tham gia đấu giá QSD đất 70 Bảng 3.12 Kết điều tra người trúng đấu giá QSD đất .71 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN MỞ Tính cấp thiết đề Đất đai nguồn tài nguyên lớn quốc gia, Việt Nam nước khác có sách đất đai phù hợp để huy động sử dụng có hiệu tiềm vào phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương khóa XI việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất " Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đất đai dùng để chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước Chính sách pháp luật đất đai Đảng Nhà nước đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội đất nước nhằm phát huy tiềm tiềm lực vốn có đất đai phục vụ trình phát triển đất nước Tuy nhiên nhiều hạn chế công tác quản lý đất đai, chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ vai trò đất đai kinh tế, nên nguồn vốn quí báu bị khai thác sử dụng chưa với giá trị nó, gây lãng phí cho Ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp Mặt khác tư thị trường bất động sản chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng làm cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu Những năm gần đây, điều kiện kinh tế đất nước nhiều khó khăn, để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, Nhà nước chủ trương Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Sơn 3.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Phú Thọ 3.5.1.1 Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dự công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế + Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước + Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá đất địa a) Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh tham gia Do vậy, lượng người tham gia đấu giá hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng không đủ đơn vị tham gia b) Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao c) Do bất cập vậy, huyện cần điều chỉnh lại phương thức đấu giá đất Đối với đất xây dựng nhà chung cư, cần đấu giá lô thực vòng, với đất cần tiến hành lô nhỏ theo nhiều vòng Ngoài ra, để chống tình trạng thông đồng đấu giá, người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác Tôi có kiến nghị nên Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lô giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực Huyện cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu SDĐ, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền SDĐ Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết SDĐ đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất huyện Thanh Sơn chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Phú Thọ thực Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) không nên để diện tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá quyền SDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN KẾT LUẬN VÀ KIẾN Kết - Công tác đấu giá QSD đất huyện Thanh Sơn tiến hành tương đối tốt Huyện xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2011-2014, huyện tiến hành 11 đấu giá, đấu giá 212 lô đất thu 113.500 triệu đồng: + Thị trấn Thanh Sơn thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1132,9 m2 với 12 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 7.853.659,3 nghìn đồng + Xã Địch Quả thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1341 m2 với 16 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 3.171.186 nghìn đồng + Xã Thục Luyện thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 1050 m2 với 10 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 1.294.168 nghìn đồng - Đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Thanh Sơn đem lại quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà Kết đấu giá cho thấy mức chênh lệch giá trúng giá thực thị trường từ 1,06 đến 1,07 lần, cho thấy công tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chưa chưa sát với thực tế nên chưa phát huy tối đa giá kinh tế khu đất Giá trúng bình quân cao giá sàn phê 1,15 lần cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN + Về mặt xã hội: Các dự án đấu giá quyền SDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Đấu giá quyền SDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ + Đối với công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp đại hoá đất nước Tạo sức ép công tác quản lý đất đai quy sử dụng đất đai, thông qua chế, sách đấu giá quyền sử đất bước Luật hoá hướng dẫn ngày cụ Kiến - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý SDĐ huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn tỉnh Phú Thọ nói chung toàn quốc nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, tăng cường giám sát Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; + Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Kiểm tra rà soát tình hình SDĐ tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích đất sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua - Có chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho đơn vị Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN TÀI LIỆU THAM Tài liệu tiếng Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Bộ tài (2003), Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18 tháng 12 năm 2003 chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thông tư số 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 sửa đổi, bổ sung thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2005 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thông tư số 45/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN 8 Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Hội nghị kiểm điểm công tác quản lý Nhà nước Tài nguyên Môi trường 08/05/2008, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2005 hướng dẫn số quy định nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng, Bộ KHĐT, Bộ TNMT, Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 13 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 16 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất 17 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN phủ bán đấu giá tài 21 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 22 Luật đất đai 2003, NXB trị quốc gia, Hà Nội 23 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Thủ tướng phủ việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 24 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản 25 Hồ Thị Lam Trà (2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 26 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 huyện Thanh Sơn, Phú Thọ 27 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2011, 2012, 2013, 2014), Báo cáo kết thực đấu giá quyền sử dụng đất theo định số 216/2005/QĐ-TTG 28 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2010), Báo cáo thuyết minh kết công tác kiểm kê đất đai năm 2010 29 Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Sơn (2011, 2012, 2013, 2014), Niên giám thống kê huyện Thanh Sơn năm 2011-2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ LÀM CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Họ tên:……………………………………Tuổi: ………………… Chức vụ: ……………………………………………………………… Đơn vị Nội dung câu Câu hỏi 1: Mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư theo anh (chị) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo anh (chị) giá đất thực đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm đấu giá? Đồng ý Không đồng ý Ý kiến Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 3: Theo anh (chị) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ……………………………………………………………… Câu hỏi 4: Theo anh (chị) việc đấu giá quyền sử dụng đất có đất đấu giá diễn công khai, minh bạch Có Câu hỏi 5: Theo anh (chị) có nên đẩy mạnh công tác quảng bá, tuyên truyền khu đất đấu giá? Có Câu hỏi 6: Theo anh (chị) Công tác giao đất sau đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phù hợp Phù hợp Không phù hợp Ý kiến Nội dung ý kiến: ………………………… ………………………………… Câu hỏi 7: Theo anh (chị) nhà nước nên tập trung tạo mặt “ sạch” để giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau đấu giá? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 8: Anh (chị) có ý kiến đóng góp cho trình thực ………………………………………………………………………………… … ………………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn anh ………… …., ngày…….tháng……năm Người điều tra (Ký, ghi rõ họ CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án: ………………………………………………………………… Họ tên:…………………………… …Tuổi……………………… Nghề nghiệp:… Nội dung câu Câu hỏi 1:Theo ông (bà) giá đất đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: ………………… ……………………………………… Có Câu hỏi 3: Phiên đấu ông (bà) tham gia có công khai, minh bạch không? Có Câu hỏi 4: Đánh giá chung ông (bà)về thủ tục đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Đơn giản Bình thường Khó khăn Câu hỏi 5: Theo ông (bà) nhà nước cần điều chỉnh giá không? Có Không Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Dự án: ………………………………………………………………… Họ Nghề tên:……………………………… Tuổi……………………… nghiệp:… ……………………………………………………… Địa chỉ: Câu hỏi 1: Giá đất trúng đấu giá hộ ông (bà) có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 2: Theo ông (bà) thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp không? Phù hợp Không phù hợp Ý kiến khác Nội dung ý kiến: …………………………………………………………… Câu hỏi 3: Cơ sở hạ tầng nơi ông (bà) trúng đấu giá có đủ Có Câu hỏi 4: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi không? Tốt Bình thường Không Câu hỏi 5: So với nơi nơi ông (bà) trúng đấu giá có thuận lợi nơi ông (bà) không? Có Không Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! ………… …., ngày…….tháng……năm 201… Người điều tra ……… [...]... giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014; - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014; - Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương 3... Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 2014 2 Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn 2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá. .. áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn) d Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDĐ hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá. .. hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên. .. học Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN 3 Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá. .. đai năm 2013; Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá 1.4.2 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ a Định giá đất Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường... phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu [26] Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các... của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Thanh. .. cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.[12] Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta đất Số hóa bởi Trung... thuê đất ( "giá đất trên thực tế” hay giá đất thị trường”) Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá