Đang tải... (xem toàn văn)
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ những tháng cuối năm 2013 và trong năm 2014 thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực.Với tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng như nguồn cung tài chính, lãi suất cùng với lượng kiều hối của năm 2014 vào khoảng 15 tỷ USD, tín hiệu mừng nữa là 30 tập đoàn tài chính của nước ngoài đang quan tâm và tham gia đầu tư tại Việt Nam. Tình hình thị trường vàng có nhiều thông tin bị ảnh hưởng như việc nhà nước quản lý chặt chẽ các sàn vàng ảo, nên nhà đầu tư nhảy sang lĩnh vực đầu tư bất động sản lại là kênh an toàn mà sinh lợi cao. Thị trường chứng khoán cũng ấm dần trở lại, nhất là các cổ phiếu của các tập đoàn bất động sản, tạo nên nguồn cung tài chính dồi dào để triển khai nhiều dự án tiếp theo
KHOA KINH TẾ - - LUẬT NHÀ Ở 2014 CÓ TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM GVHD : Nguyễn Thị Tuyết Như Nhóm : Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Theo báo cáo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ tháng cuối năm 2013 năm 2014 thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực.Với tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng nguồn cung tài chính, lãi suất với lượng kiều hối năm 2014 vào khoảng 15 tỷ USD, tín hiệu mừng 30 tập đoàn tài nước quan tâm tham gia đầu tư Việt Nam Tình hình thị trường vàng có nhiều thông tin bị ảnh hưởng việc nhà nước quản lý chặt chẽ sàn vàng ảo, nên nhà đầu tư nhảy sang lĩnh vực đầu tư bất động sản lại kênh an toàn mà sinh lợi cao Thị trường chứng khoán ấm dần trở lại, cổ phiếu tập đoàn bất động sản, tạo nên nguồn cung tài dồi để triển khai nhiều dự án Hơn can thiệp nhà nước đưa văn pháp luật liên qua đến phục hồi đổi theo hướng bền vững thị trường Những văn pháp luật góp phần tạo lập hành lang pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hiệu lĩnh vực thuộc ngành xây dựng, đặc biệt chống thất thoát, lãng phí đầu tư xây dựng, nâng cao chất lượng công trình hiệu sử dụng vốn đầu tư công trình sử dụng vốn Nhà nước, đẩy mạnh phát triển nhà cho người nghèo Chiều ngày 25/11, Quốc hội họp phiên toàn thể hội trường, biểu thông qua Luật Nhà (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) Như vậy, hai luật có ý nghĩa quan trọng lĩnh vực bất động sản Quốc hội thông qua Hai luật bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 Với việc đưa luật vào sống từ tháng năm 2015 tới, có tác động lớn hoạt động phát triển nhà kinh doanh bất động sản Để có nhìn toàn diện nhóm thực đề tài: “Phân tích đánh giá tác động Luật nhà 2014 đến phục hồi phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam” CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Trong giai đoạn 2000 – 2010, thị trường bất động sản Việt Nam có biến đổi có bước “thăng trầm” đầy bất ổn Nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục Theo chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006 Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn trầm lắng, năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp Nửa cuối thập kỷ, tín hiệu vui xuất khởi sắc (2007 – 2008) hồi phục thị trường phần mang đến hy vọng cho nhà đầu tư Tuy giai đoạn 2007 - 2008 có biến đổi dẫn đến tình trạng “ngủ đông” với sốt nhẹ đầu năm 2007 tạo khởi sắc cho thị trường bất động sản Đến năm 2009, thời kỳ nhà đất lại mở tiếp tục xuất “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu phục hồi tạo kì vọng cho nhà đầu tư Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà thông tư 16 ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch thuận lợi Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản giữ đà phục hồi năm 2009 với tăng trưởng trở lại kinh tế Năm 2011, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc hầu hết doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn Năm 2012 thị trường bất động sản chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn chuyển nhượng Thị trường hộ năm 2012 tình hình giao dịch không khả quan dự án giảm giá bán ạt tâm lý người mua tiếp tục chờ giá giảm thêm Có nghịch lý diễn phân khúc hộ nguồn cung hộ dồi dào, nguồn cầu nhà lớn cung cầu chưa gặp giá bán hộ cao so với thu nhập người dân Theo Báo cáo quý IV/2012 Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam TP.HCM Hà Nội có tới 28.000 20.500 hộ chào bán thị trường chưa có chủ sở hữu phải 4-5 năm vượt qua tình trạng thừa cung Trong đó, theo báo cáo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho nước có khoảng 16.000 hộ chung cư, 4.000 nhà thấp tầng gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê Do tồn kho tăng kéo theo tỉ lệ nợ xấu Bất Động Sản ngân hàng tăng vọt từ năm 2012 với số liệu từ NHNN 8.6% Năm 2013 tiếp tục năm có nhiều khó khăn thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam: tình trạng dư cung diễn phổ biến, phận lớn dân chúng chưa có nhà ở; tiến độ thực nhiều dự án chậm chí không đảm bảo chất lượng, nguồn vốn FDI tiếp tục suy giảm, tình trạng giảm giá diễn diện rộng nhiều phân khúc phạm vi nhiều vùng, miền Theo báo cáo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ tháng cuối năm 2013 Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể qua lượng giao dịch tăng; giá tương đối ổn định; lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp với nhu cầu thị trường Tăng trưởng tín dụng bất động sản cao mức tăng trưởng tín dụng chung, bất động sản kênh hấp dẫn vốn Với chuyển động năm 2014, tranh BĐS 2015 tương đối rõ nét Năm 2015 phân khúc nhà giá rẻ tăng tốc với nguồn cung lớn hơn, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng cách tốt Các nhà đầu tư hướng đến nhu cầu thực đầu tư theo kỳ vọng hay đầu tư theo phong trào giai đoạn trước Quá trình điều chỉnh mang lại cho dòng sản phẩm mới.Trước đa phần giá hộ mức 35-40 triệu đồng/m2, dòng sản phẩm không nhiều, mà chủ yếu sản phẩm 15-20 triệu đồng/m2, cho thấy nhà đầu tư hướng đến nhu cầu thật thị trường, sản phẩm phù hợp với thị trường Năm 2015 thị trường phát triển đạt mức độ cao hơn, hiệu tốt Bên cạnh đó, Luật Nhà sửa đổi cho phép người nước Việt Kiều sở hữu bất động sản Việt Nam Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7/2015 Các dự án xây dựng metro Hà Nội TP Hồ Chí Minh, việc hoàn thiện hệ thống cầu đường đại cầu Nhật Tân (Hà Nội), tuyến đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây (TP HCM)… yếu tố góp phần tạo nên cú hích cho thị trường bất động sản Hoàn thiện hệ thống pháp luật cách tạo tảng thuận lợi cho phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung bất động sản nhà nói riêng Mọi lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn quy định pháp luật Đặc biệt vấn đề sở hữu sử dụng bất động sản nhà Hệ thống luật pháp hoàn chỉnh làm cho việc mua bán nhà nhà nước với cá nhân cá nhân với hoàn toàn theo chế thị trường theo xu hướng làm cân cung cầu Điều này, làm cho giá bất động sản nhà hợp lý, thị trường chấp nhận, tạo ổn định cho thị trường bất động sản nhà CHƯƠNG 2: NHỮNG ĐIỂM ĐỔI MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2014 Ngày 25 tháng 11 năm 2014, kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII thông qua Luật nhà số 65/2014/QH13 (sau gọi tắt Luật nhà năm 2014) Chủ tịch nước ký Lệnh công bố ngày 08 tháng 12 năm 2014 Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng năm 2015 Luật nhà năm 2014 có 13 Chương với 183 Điều, tăng Chương 30 Điều so với Luật nhà 2005 Cụ thể là: Chương I: Những quy định chung Chương II: Sở hữu nhà ở Chương III:Phát triển nhà ở - Mục 1: Quy định chung phát triển nhà - Mục 2: Phát triển nhà thương mại theo dự án - Mục 3: Phát triển nhà công vụ - Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư (bổ sung mới) - Mục 5: Phát triển nhà hộ gia đình cá nhân Chương IV: Chính sách Nhà ở xã hội (Chương mới) - Mục Những quy định chung - Mục Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán - Mục Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng cải tạo sửa chữa để ở Chương V: Tài cho phát triển nhà ở (bổ sung mới) Chương VI:Quản lý sử dụng nhà ở - Mục 1: Quy định chung quản lý sử dụng nhà ở - Mục 2: Quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bổ sung mới) - Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở - Mục 4: Phá dỡ nhà ở Chương VII: Quản lý sử dụng nhà chung cư (Chương mới) - Mục 1: Quản lý sử dụng, bảo trì nhà chung cư - Mục 2: Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chương VIII:Giao dịch nhà ở - Mục 1: Quy định chung giao dịch nhà ở - Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở - Mục 3: Cho thuê nhà ở - Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội - Mục 5: Tặng cho nhà ở - Mục 6: Đổi nhà ở - Mục 7: Thừa kế nhà ở - Mục 8: Thế chấp nhà ở - Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở (bổ sung mới) - Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở - Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở Chương IX:Quyền sở hữu Nhà ở Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài Chương X: Hệ thống thông tin và sở dữ liệu nhà ở (Chương mới) Chương XI:Quản lý nhà nước nhà ở Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở Chương XIII:Điều khoản thi hành Về việc tổ chức triển khai thi hành Luật nhà số 65/2014/QH13 Ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật Để địa phương có sở thực Luật số 65/2014/QH13, Bộ Xây dựng làm thủ tục báo cáo Chính phủ đề nghị ban hành Nghị định quy định chi tiết, bao gồm: (1) Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà (để thay cho Nghị định: số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005, số 51/2009/NĐ-CP năm 2009 hướng dẫn thi hành nghị số 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, số 34/2014/NĐ-CP năm 2013 quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Nghị định số 84/2013/NĐ-CP năm 2013 phát triển quản lý nhà tái định cư) (2) Nghị định quy định chi tiết phát triển quản lý nhà xã hội (để thay cho Nghị định số 188/2013/NĐ-CP năm 2013 phát triển quản lý nhà xã hội) (3) Nghị định quy định chi tiết cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp (để thay cho Nghị số 34/2007/NQ-CP năm 2007 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ) (4) Nghị định xây dựng sở liệu, hệ thống thống tin nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng có văn đề nghị Bộ, ngành có liên quan số địa phương góp ý cho dự thảo nghị định nêu Dự kiến tháng 5/2015, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định nêu để kịp thời hướng dẫn quy định Luật Nhà số 65/2014/QH13 theo nhiệm vụ mà Quốc hội giao Ngoài việc xây dựng dự thảo Nghị định nêu trên, Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, xây dựng dự thảo Thông tư mà Quốc hội giao để quy định chi tiết để hướng dẫn Nghị định như: Thông tư quy định phân hạng nhà chung cư, Thông tư quy định Quy chế quản lý nhà chung cư, Thông tư quy định việc đào tạo kiến thức chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư… Dự kiến, Bộ ban hành Thông tư sau Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn nêu để thống hiệu lực thi hành, bảo đảm tổ chức, cá nhân chờ văn hướng dẫn thi hành triển khai thực Luật Nhà năm 2014 Tổ chức tuyên truyền, phổ biến Luật - Tổ chức tập huấn, tuyên truyền nội dung Luật Nhà năm 2014 miền Bắc, Trung, Nam cho đối tượng cán bộ, công chức công tác quan quản lý nhà nước, Sở Xây dựng, doanh nghiệp - Thông qua quan thông tin đại chúng, đài, báo Trung ương địa phương để quảng bá, tuyên truyền Luật nhà - Phổ biến pháp luật nhà giải đáp thắc mắc tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp thông qua chương trình Đài truyền hình Trung ương, truyền hình Hà Nội, truyền hình kỹ thuật số, truyền hình cáp Những điểm đổi mới của luật nhà ở 2014 Ngày 25/11/2014, Quốc hội thông qua Luật Nhà sửa đổi khóa họp thứ 8, Khóa XIII Kể từ ngày 01 tháng năm 2015 trở đi, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 Luật Nhà 2014 bắt đầu có hiệu lực, dự kiến nhu cầu thị trường bất động sản nước nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực tăng lên nhanh chóng thời gian ngắn tới Hai luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng phát triển thị trường địa ốc, có nhiều quy định ban hành, sửa đổi nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển mạnh mẽ cộng đồng doanh nghiệp Trong đó, nhiều nội dung thay đổi mang tính đột phá, cụ thể, có tác động tốt lên thị trường BĐS nay: Thứ nhất, Chính sách nhà xã hội (NOXH) định hình thay sách quản lý dự án NOXH Thứ hai, khung pháp lý nhà cho thuê thay đổi, tạo điều kiện tăng cung nhà cho thuê, đảm bảo quyền lợi người thuê cho thuê Thứ ba, phân khúc nhà chung cư có khung pháp luật đầy đủ Thứ tư, hình thức giao dịch nhà hình thành tương lai hoàn thiện nhằm bảo vệ lợi ích người tiêu dùng quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận Thứ năm, quy định trách nhiệm nhà đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà thời hạn 30 ngày kể từ bàn giao nhà Thứ sáu, việc mở rộng đối tượng tham gia người Việt Nam định cư nước người nước vào thị trường nhà tạo niềm tin phát triển phân khúc bất động sản cao cấp CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở 2014 TỚI VIỆC PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thứ nhất: Nhiều quy định mới nhà ở xã hội, sách nhà ở xã hội được định hình thay sách quản lý dự án Điều 58 Luật nhà 2014 quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội ví dụ số ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất Nhà nước giao cho thuê để đầu tư xây dựng; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế; trường hợp xây dựng nhà xã hội thuê giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều so với trường xây dựng thuê mua, bán; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng sách xã hội; hỗ trợ phần toàn kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội theo điều kiện địa phương… Luật bổ sung quy định để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp thuê Phát triển nhà xã hội chương quan trọng Luật nhằm thể chế hóa chủ trương Đảng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực nhà Luật quy định cụ thể 10 nhóm đối tượng có khó khăn nhà 10 hưởng sách hỗ trợ nhà người có công với cách mạng, công nhân lao động, người có thu nhập thấp đô thị Đổi nhà xã hội xem điểm sáng Luật nhà năm 2014, sách có tác động làm tăng cung nhà giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện thay đổi cấu trúc thị trường nhà Việt Nam Các nhà đầu tư với người mua, thuê nhà tham gia vào nhà xã hội hưởng nhiều ưu đãi từ phủ Chính sách nhà xã hội tác động lớn đến phân khúc nhà xã hội, giúp đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp Đồng thời tạo điều kiện thu hút đầu tư, tăng nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ nhà thương mại hạng trung Qua đó, nhu cầu nhà cán công nhân viên chức lao động phổ thông giải tốt Trong thực tế, nhu cầu nhà giá rẻ tăng lên Năm 2014, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt đầu khởi động lại nhiều dự án, tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tiếp thị bán hàng, khởi công số dự án mới, bàn giao nhà cho người mua Trong đó, chủ yếu giao dịch diễn phân khúc nhỏ vừa với mức giá rẻ Giao dịch tăng, song giá giữ mức ổn định Đại diện Bộ Xây dựng nhận định, giá bất động sản thị trường thời gian qua điều chỉnh mức tương đối phù hợp với sức chi trả người dân Nhu cầu nhà xã hội nhà giá rẻ tăng mạnh nhiều nơi xảy tình trạng cháy nguồn cung Năm 2015, phân khúc nhà giá rẻ đóng vai trò chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản thời gian tới, tính khoản cao Thứ hai: Khung pháp lý nhà ở cho thuê thay đổi tạo điều kiện tăng cung, đảm bảo quyền lợi của người thuê và cho thuê • Phân khúc nhà cho thuê có nhiều thay đổi: Các dự án nhà thương mại phải để tỷ lệ định để tham gia vào phân khúc nhà cho thuê 11 Thời hạn hợp đồng cho thuê nhà xã hội tối thiểu năm, thời hạn toán tiền thuê mua nhà xã hội tối thiểu năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà • Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội phải đủ điều kiện sau: Khu vực nhà thuê, cho thuê mua, để bán hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình xã hội theo qui hoạch chi tiết xây dựng Hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu tư chấp nhà phải chấp trước bán, cho thuê mua nhà trừ trường hợp người mua, thuê mua bên nhận chấp đồng ý Có văn thông báo quan quản lý nhà nước cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà xã hội nhà nước đầu tư nguồn vốn ngân sách theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền (Căn Điều 63, Điểm b, c, Khoản Điều 118 Luật nhà 2014) Phân khúc cho thuê có rào cản vấn đề liên quan đến pháp luật, bên thuê thường xuyên hủy hợp đồng cho thuê nhà mà không cần lý Do đó, Luật sửa đổi mới, muốn chấm dứt hợp đồng chừng cần có đồng thuận hai bên Điều làm hạn chế rào cản thu hút nhiều vào phân khúc nhà cho thuê, tạo điều kiện ổn định môi trường thuê nhà tăng cung nhà cho thuê Các quy định giao dịch nhà cho thuê hoàn chỉnh theo hướng bảo đảm quyền lợi cho người cho thuê người thuê nhà Các dự án nhà xã hội đầu tư vốn ngân sách cung nhà theo hình thức cho thuê cho thuê mua Các dự án nhà thương mại phải để tỷ lệ định để tham gia vào phân khúc nhà cho thuê Như vậy, phân khúc nhà cho thuê tăng lên thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung nhà phù hợp cho người lao động 12 Một vấn đề đáng nói rào cản đầu tư ảnh hưởng nhiều đến phân khúc người làm dự án cho thuê thường có chu kỳ đầu tư 20-30 năm Trong đó, phân khúc thiếu nguồn vốn trung dài hạn nên hạn chế người đầu tư tham gia Tuy nhiên với thay đổi khung pháp lý, dự kiến năm 2015 phân khúc nhộn nhịp Thứ ba: Một khung pháp luật nhà chung cư được hình thành với những qui định đầy đủ phân khúc nhà ở chung cư • Những quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng chung quy định cụ thể nhằm tránh tranh chấp xảy Luật nhà 2014 bổ sung phần sở hữu chung nhà chung cư, quy định cụ thể sau: Điều 100 Luật nhà ở 2014 Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án phê duyệt Các công trình công cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên công trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt • Mức giá dịch vụ nhà chung cư có khung pháp lý phù hợp để điều chỉnh 13 Căn cứ Điều 106 Luật nhà ở 2014 Phải công khai, minh bạch vào nội dung công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng loại nhà chung cư Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, tổ chức Hội nghị nhà chung cư giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư định Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu: giá dịch vụ quản lý nhà chung cư thực theo thỏa thuận chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước giá dịch vụ quản lý nhà chung cư UBND cấp tỉnh ban hành khung giá UBND cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trường hợp: + Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước địa bàn + Làm sở để bên thỏa thuận hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà trường hợp có tranh chấp giá dịch vụ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng mức giá khung giá dịch vụ UBND cấp tỉnh ban hành Việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư quy định phù hợp với nguyện vọng người dân, không theo hướng quy định thời hạn nhà chung cư • Bổ sung quy định phá dỡ, tạo xây dựng lại nhà chung cư Quy định trường hợp phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư (Điều 110) như: nhà chung cư hư hỏng, xuống cấp, có nguy sập đổ 14 Quy định lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 111) theo hướng xác định trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư lại địa bàn để có sở pháp lý thực hiện; Quy định yêu cầu việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 112) như: việc phá dỡ phải thuộc trường hợp phải phá dỡ; trước phá dỡ phải lập phương án tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân có nhà bị phá dỡ công khai phương tiện thông tin đại chúng Quy định hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 113) gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư nguồn vốn ngân sách; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư Quy định phương án bố trí, tái định cư phá dỡ nhà chung cư (Điều 115) theo hướng: người có nhà bị phá dỡ ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà xã hội; bố trí nhà ở, đất tái định cư; toán tiền để tự lo chỗ Bên cạnh đó, chung cư tư nhân (mini) xem xét để đưa quy định cụ thể, phù hợp với nhu cầu phát triển nguồn cung • Thời hạn sử dụng nhà chung cư Luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư vào cấp công trình xây dựng kết luận kiểm định chất lượng quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng quan quản lý nhà cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý Đồng thời, Luật nhà 2014 siết chặt tổ chức, quản lý nhà chung cư, cấu lại tổ chức ban quản trị nhà chung cư Đối với ban quản trị nhà chung cư có chủ sở hữu tổ chức theo mô hình tự quản Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu tổ chức hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần mô hình Ban chủ nhiệm hợp 15 tác xã, có tư cách pháp nhân, có dấu thực quyền, trách nhiệm Ban quản trị nhà chung cư quy định khoản điều 104 Luật nhà 2014 Từ phân tích trên, nói cách xây dựng pháp luật nhằm tạo điều kiện phát triển nhà chung cư đô thị chiến lược nhà khẳng định Trên thị trường, trước mắt có nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, tương lai khoảng 50 – 70 năm nữa, Nhà nước phải đối mặt với xúc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Thứ tư: Hình thức giao dịch nhà ở hình thành tương lai được hoàn thiện nhằm bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng • Quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Theo điều 12, Luật nhà năm 2014, nội dung theo đó, quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà để tạo thuận lợi cho chủ sở hữu thực quyền giao dịch nhà ở, cụ thể: Trường hợp mua bán nhà trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Trường hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thực theo quy định pháp luật thừa kế • Quy định người mua chưa nhận Giấy chứng nhận, phải trả tối đa 95% giá trị nhà 16 Quy định áp dụng nhà xã hội, vào thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện, tổng số tiền ứng trước người mua không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho người mua không vượt 95% giá trị nhà mua bán đến trước người mua nhà cấp Giấy chứng nhận nhà • Quy định trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà Nhận thừa kế nhà Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Chính phủ quy định giấy tờ chứng minh trường hợp • Bổ sung trách nhiệm chủ đầu tư người mua: vòng 50 ngày sau giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ thời điểm bên thuê mua toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại phải làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục Đây quy định tạo điều kiện phát triển hình thức giao dịch nhà hình thành tương lai, hình thức phù hợp để giải vấn đề vốn phát triển nhà thường kèm theo rủi ro Khi rủi ro quản lý tốt hình thức mang lại nhiều ưu điểm phát triển thị trường Tiến thêm bước, cần 17 tính tới việc chứng khoán hóa BĐS để quản lý rủi ro tốt Trong tương lai gần, hình thức mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai có hội phát triển mạnh Thứ năm: Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của nhà đầu tư dự án nhà ở phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà thời hạn 30 ngày kể từ bàn giao nhà Theo Luật Nhà 2014, thời hạn 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thoã thuận phải làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tực đề nghị cấp giấy chứng nhận Theo Quyết định số 94, sau hoàn thành công trình (đối với nhà cán nhà dự án), thời hạn không 30 ngày, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên Môi trường) giấy tờ dự án theo qui định Trong khoảng thời gian không 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra trạng sử dụng đất, nhà công trình xây dựng, điều kiện quyền sử dụng đất, bán nhà chủ đầu tư Sau hoàn thành kiểm tra, Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn chủ đâu tư dự án kết kiểm tra Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn chủ đầu tư làm thủ tục đăng ký, cấp nhà sổ đỏ cho bên mua theo qui định Qui định làm tăng thêm trách nhiệm chủ đầu tư dự án, kết hợp với cải cách thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 giúp cho người mua thuận lợi việc làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà Qua tạo dựng củng cố niềm tin an tâm cho người mua, thu hút đông đảo khách hàng giúp cho thị trường có thêm nhiều hội đường phục hồi Thứ sáu, Luật Nhà ở 2014 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam tạo niềm tin và phát triển phân khúc bất động sản cao cấp 18 Luật Nhà 2014 cho phép người Việt Nam định cư nước mua nhà liền đất người Việt Nam nước Bên cạnh đó, người nước ngoại nhập cảnh vào Việt Nam mua nhà với thời hạn 50 năm (có thể gia hạn có nhu cầu) mục đích ơt cho phép kinh doanh Qui định phù hợp với xu hướng quốc tế, góp phần giúp Việt Nam ngày hội nhập sâu rộng với giới thu hút lực lượng lao động người nước đến sống việc Việt Nam Việc mở rộng đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản có nguồn vốn nước không nhỏ đổ vào thị trường nhà ở, qua góp phần giải số tồn thiếu vốn cho số phân khúc nhà thị trường Việt Nam nay, giải phóng BĐS tồn kho, thay đổi cán cân cung – cầu nhà sở tăng cung Cung nhà cải thiện để đáp ứng tốt hơn, hấp dẫn nhu cầu thực tổ chức cá nhân nước nhà Việt Nam Nguồn vốn ngoại đổ vào với tham gia thành phần nước kích thích thị trường ngày phát triển, cạnh tranh, minh bạch chuyên nghiệp Giá nhà số phân khúc điều chỉnh lại cho phù hợp với quan hệ cung – cầu có tham gia mạnh mẽ người nước từ phía cung lẫn phía cầu Quản lý nhà theo đà củng cố hoàn thiện theo chuẩn mực quốc tế để phục vụ đối tượng sở hữu nhà tiềm khó tính người nước Song song đó, phủ phải tạo hành lang pháp lý vững để hạn chế rủi ro Luật Nhà tập trung khuyến khích người nước sở hữu nhà khu đô thị mới, nhà chung cư cao cấp, đồng thời không cho phép tập trung mức nhà thuộc sở hữu người nước dự án hay khu vực Vì vậy, gần toàn phân khúc thị trường BĐS nước lợi từ quy định Luật Nhà 2014, lợi ích trực tiếp từ tăng cầu phân khúc nhà trung cao cấp, chung cư dự án đô thị mới, hộ gắn liền với văn phòng, với khu nghỉ dưỡng… lợi ích gián tiếp tới phân khúc khác thị trường BĐS Về lâu dài, sách mở môi trường đầu tư thuận lợi hấp dẫn cho khối ngoại quốc, thu hút quan tâm tạo dựng niềm tin cho khối ngoại vào thị trường BĐS Việt Nam Trong tương lai thu hút đầu tư hợp tác doanh nghiệp FDI 19 Tóm lại, từ phân tích cho thấy, Luật Nhà 2014 có tác động tích cực đến thị trường BĐS Cùng với Luật Xây dựng (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà (sửa đổi) Quốc hội thông qua, đánh dấu mốc quan trọng phát triển Ngành xây dựng Việc đổi luật đem đến nhiều nội dung mang tính đột phá, góp phần tạo hành lang pháp lý vững chắc, tạo lập thị trường cạnh tranh lành mạnh hơn, thu hút nguồn FDI từ nước đặc biệt phát triển nhà cho người nghèo Việc mở cửa cho người Việt Nam nước người nước sở hữu nhà, khung pháp lí nhà chơ thuê, nhà chung cư hoàn thiện, qui định rõ ràng trách nhiệm chủ thể tham gia vào thị trường BĐS, sách nhà xã hội đặc biêt qui trình thủ tục pháp lí qui định rõ nhằm bảo vệ lợi ích người tiêu dùng Những điểm đổi đột phá có tác động trực tiếp tích cực tới thị trường BĐS, thị trường BĐS có dấu hiệu khởi sắc năm gần Trong tháng năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến đà hồi phục mạnh so với năm 2014 đặc biệt phân khúc nhà giá rẻ Trong nhiều dự án bất động sản cao cấp với hộ tiện nghi khoản chậm phân khúc nhà giá rẻ có quy mô vừa nhỏ đáp ứng khả chi trả nhu cầu thực đại đa số người dân (thu nhập trung bình) lại chiếm lĩnh thị trường Thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến lần mở bán giao dịch thành công gần 100% dự bán phân khúc giá rẻ trung bình, điển dự án nhà xã hội thuộc Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) Khi dự án mở bán, số hồ sơ đăng ký vượt số lượng hộ hộ bán nhanh Bên cạnh đó, dự án nhà thương mại giá rẻ Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ…cũng mang lại chỗ ổn định cho hàng trăm gia đình có nhu cầu nhà Nhu cầu nhà giá rẻ chuyên gia dự báo tiếp tục tăng nhanh thời gian tới Từ đến năm 2020, nhu cầu nhà xã hội khu vực đô thị ước tính khoảng triệu hộ Hà Nội TP Hồ Chí Minh hai thành phố tập trung chủ yếu nhu cầu phân khúc với khoảng 130.000 - 140.000 thành phố Riêng khu vực Hà nội, Bộ Xây dựng nhận định, nhu cầu nhà xã hội cán bộ, công chức 25 bộ, ngành cần khoảng 30.000 năm 2015 Nhu cầu nhà giá rẻ 20 chiếm đến 30% diện tích nhà phát triển mới, hội cho phát triển thị trường BĐS năm tới Con số dự báo đến năm 2020, nhu cầu nhà đáp ứng cho 30 triệu dân tăng lên 46 triệu dân dến năm 2025 Trong nhiều năm tới, thị trường BĐS nhiều tiềm để phát triển Tầm nhìn đến năm 2030 nhu cầu nhà lớn nguồn cung thị trường chưa đủ đáp ứng Sức cung thị trường từ dự án năm 2015 vào khoảng 461.767.208m2 sàn nhà (ở Hà Nội 82.450.000m2 TP HCM 79.360.900m2) Về tổng cung số đạt phù hợp cấu có bất hợp lý, mà diện tích nhà xã hội chiếm thấp so với nhu cầu nhà xã hội thực tế ( khoảng – 10 %) Luật Nhà 2014 góp phần tăng niềm tin tương lai khả quan thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiết kiệm nước vốn FDI, tăng cung phân khúc nhà giá rẻ dạng nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ, giải tốt nhà cho người lao động; có hội tăng cung phân khúc nhà cho thuê nhà chung cư Phân khúc nhà trung bình giá cao bước phát triển dạng giao dịch nhà hình thành tương lai hợp tác đầu tư với doanh nghiệp FDI Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà 2014 giúp tăng cầu cho khu vực nhà giá trung bình cao từ nguồn cá nhân tổ chức nước ngoài, thị trường BĐS trở nên đa dạng cân đối hơn, tính cạnh tranh chuyên nghiệp nâng cao Với thông qua Luật sửa đổi đặt biệt Luật Nhà (sửa đổi) 2014 với nhiều điểm bứt phá, thị trường bất động sản bắt đầu thoát khỏi đáy bước ấm trở lại Năm 2015, đồ thị kinh tế BĐS bắt đầu tăng trưởng không phân khúc giá rẻ mà phân khúc trung bình, chuẩn bị cho tăng trưởng phân khúc giá cao thời gian tới KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá động tiềm ẩn nhiều hội Trong tình hình tài khó khăn nay, việc tìm kiếm nơi đầu tư an toàn hiệu vấn đề nhà đầu tư quan tâm suy tính thiệt 21 Thị trường bất động sản loại thị trường phát triển lành mạnh, có phù hợp chức quản lý Nhà nước với quy luật thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam bước hoàn thiện với hoàn thiện Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Dưới tác động Luật Nhà (sửa đổi), dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam ngày mở rộng, cân đối, đồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, gắn kết chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta Luật Nhà 2014 khắc phục tồn bất cập Luật Nhà 2005, có nhiều quy định chặt chẽ chủ thể phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS, đồng thời có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà hình thành tương lai…Bên cạnh đó, Luật tạo chế sách tốt để giải nhu cầu nhà cho người dân, hỗ trợ cải thiện nhà cho đối tượng sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn nhà ở, góp phần thúc đẩy tăng tưởng kinh tế xã hội đất nước, bước đảm bảo an sinh xã hội TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà 2005, Luật nhà sửa đổi 2014 thông tư quy định ban hành hướng dẫn Giáo Trình Kinh doanh bất động sản – vấn đề ( Pgs.Ts Nguyễn Văn Trình TS Nguyễn Thị Tuyết Như.) Giáo trình Thị trường bất động sản Tác giả: Trịnh Hữu Liên, Phạm Anh Tuấn Trang web danluat.thuvienphapluat.vn Trang web thoibaotaichinhvietnam.vn Và số báo mạng khác DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 22 STT 10 Họ tên Tạ Thị Cẩm Giang Hồ Thị Mỹ Hân Phan Thị Thu Hiền Trần Hồng Lam Lê Thị Thùy Nhi Đậu Thị Phương Linh Trần Ngọc Huỳnh Như Phan Bảo Trân Trần Thị Thơm Nguyễn Lan Vy MSSV K124030425 K124030435 K124030437 K124030453 K124030475 K124030457 K124030479 K124030514 K124032250 K124032256 23 [...]... của Luật Nhà ở (sửa đổi), về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, gắn kết chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục những tồn tại bất cập của Luật Nhà ở 2005, có nhiều... toàn và hiệu quả là vấn đề đang được các nhà đầu tư quan tâm và suy tính thiệt hơn 21 Thị trường bất động sản là loại thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh, khi có sự phù hợp giữa chức năng quản lý của Nhà nước với quy luật của thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam là đã và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Dưới tác động. ..được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở như người có công với cách mạng, công nhân lao động, người có thu nhập thấp tại đô thị Đổi mới về nhà ở xã hội được xem là điểm sáng của Luật nhà ở năm 2014, chính sách này có tác động làm tăng cung nhà giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện thay đổi cấu trúc thị trường nhà ở tại Việt Nam Các nhà đầu tư cùng với những người mua, thuê nhà khi tham gia vào nhà ở xã... Luật Nhà ở 2014 đã góp phần tăng niềm tin về tương lai khả quan hơn của thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiết kiệm trong nước và vốn FDI, tăng cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; có cơ hội tăng cung ở phân khúc nhà ở cho thuê và nhà ở chung cư Phân khúc nhà ở trung bình và giá cao từng bước phát triển. .. quốc tế, góp phần giúp Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới và thu hút lực lượng lao động người nước ngoài đến sống và là việc tại Việt Nam Việc mở rộng đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có một nguồn vốn nước ngoài không nhỏ đổ vào thị trường nhà ở, qua đó góp phần giải quyết một số tồn tại do thiếu vốn cho một số phân khúc nhà ở trên thị trường Việt Nam hiện nay, giải phóng... trên có tác động trực tiếp và tích cực tới thị trường BĐS, chính vì vậy thị trường BĐS có dấu hiệu khởi sắc trong những năm gần đây Trong 8 tháng năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến đà hồi phục khá mạnh so với năm 2014 đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ Trong khi nhiều dự án bất động sản cao cấp với những căn hộ tiện nghi thanh khoản chậm thì phân khúc nhà ở giá rẻ có quy mô vừa và. .. nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ tạo niềm tin và phát triển phân khúc bất động sản cao cấp 18 Luật Nhà ở 2014 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở liền đất ở như người Việt Nam trong nước Bên cạnh đó, người nước ngoại được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở với thời hạn 50 năm (có thể gia hạn khi có nhu cầu) và ngoài mục đích ơt còn cho phép kinh doanh Qui... trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu... • Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Theo điều 12, Luật nhà ở năm 2014, đây là nội dung mới theo đó, quy định cụ thể các thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình trong các giao dịch về nhà ở, cụ thể: Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê... giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và hợp tác đầu tư với doanh nghiệp FDI Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà ở 2014 còn giúp tăng cầu cho khu vực nhà ở giá trung bình và cao từ nguồn các cá nhân và tổ chức ở nước ngoài, thị trường BĐS sẽ trở nên đa dạng và cân đối hơn, tính cạnh tranh và chuyên nghiệp cũng được nâng cao Với sự thông qua của 3 Luật sửa đổi đặt biệt là Luật Nhà ở (sửa đổi) 2014 với